Fundamentalne czynniki wartości nieruсhomości ilustruje model, który uwzlędnia

ekonomiczne koszty posiadania nieruсhomości [Himmelberg et al. 2005, pp. 74─79]:

,

)

(

1

t

t

t

t

t

t

t

m

t

t

t

t

t

rf

t

t

P

g

P

P

r

P

P

r

P

W



























gdzie:

W ─ koszty posiadania nieruсhomości,
P

t

─ wartość nieruсhomości,

rf

t

r

─ stopa procentowa,



t

─ stopa opodatkowania nieruсhomości,



t

─ stopa PIT,

m

t

r

─ stopa procentowa dla kredytów hipotecznych,



t

─ wydatki na utrzymanie nieruсhomości (w proc. od jej wartości),

g

t+1

─ oczekiwane przychody od nieruchomości,



t

─ ryzyko posiadania nieruсhomości jako alternatywy jej wynajmowania.

Wyrażenie

rf

t

t

r

P

charakteryzuje koszty sybstytucji, tzn wykazuje alternatywną

wartość inwestycji w depozyty bankowe, а wyrażenie

t

t

P



─ koszty podatku na nieru-

chomości. Wyrażenie

)

(

t

m

t

t

t

r

P







oddzwierciedla ulgi w opodatkowaniu, kiedy opo-

datkowuje się otrzymany dochód za wiliczeniem z niego odsetek na otrzymane kredyty
hipoteczne i podatku na nieruchomość. Wyrażenie

t

t

P



dotyczy wydatków na utrzyma-

nie nieruchomości (usługi komunalne, remont, sprzątanie terytorii). Wyrażenie

1



t

t

g

P

to

oczekiwany dochód (albo straty) od zmiany cen na nieruchomości, a wyrażenie

t

t

P



charakteryzuje ryzyko od nabycia nieruchomości jako alternatywy jej wynajmowania.

Przyjmując

,

t

t

u

P

W



równanie (1) można zapisać tak:

.

)

(

1

t

t

t

t

m

t

t

t

rf

t

t

g

r

r

u



























Wskaźnik u

t

сharakteryzuje relację między wartością nieruchomości a kosztami jej

wynajmowania. Mając dane o kosztach wynajmowania nieruchomości, za pomocą
równania (2) można obliczyć równoważne znaczenie jej wartości. Przyjmując dla

gospodarki USA znaczenia

rf

t

r

=4.5%,



t

=1.5,



t

=0.25,

m

t

r

=5.5%,



t

=2.5%, g

t+1

=3.8%,



t

=2%, oczekiwane koszty utrzymania nieruchomości wynoszą 5%. Odpowiednio za

nieruchomość potencjalni nabywcy będą płacić 20 razy więcej (1/0.05). W takim razie
wartość nieruchomości, którą można wynajmić za $1000 na miesiąc (albo $12 tys.
rocznie), wynosi $240 tys.

Najważniejszym czynnikiem wartości nieruchomości występuje stopa procentowa.

Jej wzrost obniża relację między wartością nieruchomości a kosztami jej wynajmowania.

Na przykład, wzrost

rf

t

r

до 5.5% powoduje obniżenie wartości nieruchomości do $197.5

tys. Można policzyć, że bez podatku na nieruchomości jej wartość wzrasta odrazu do
$304 tys. albo na jedną trzecią, a wzrost stopy tego podatku do 2.5% powoduje obniżenie
jej wartości do $206 tys. Raczej niewielki wzrost oczekiwanych przychodów od
nieruchomości g

t+1

z 3.8% do 4.5% skutkuje wzrostem jej wartości do $274 tys.

Himmelberg, C., Mayer, C., and T. Sinai (2005), Assessing High House Process: Bubbles, Fundamentals
and Misperceptions, Journal of Economic Perspectives, vol. 19, no. 4, pp. 67─92.

(1)

(2)