1

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Elżbieta Jezienicka

Katedra Inwestycji i Nieruchomości
19.10.2007 Warszawa

2

Problem ze studentami i nie tylko…

Ć

wiczenie 1

Jaka jest różnica pomiędzy:

WARTOŚĆ RYNKOWA

CENA

WARTOŚĆ

Ć

wiczenie 3

Dlaczego wartość rynkowa?

Dlaczego klient chce znać wartość
rynkową?

Ć

wiczenie 2

Przetłumacz terminy z ćwiczenia 1 na język angielski:

VALUE

PRICE

WORTH

2

3

Wycena

OCENAKOSZTOW
BUDOWY

DUE DILIGENCE

LEASING

ZABEZPICZENIE POŻYCZKI/KREDYTU -
FINANSOWANIE

SPRZEDAŻ / ZAKUP

NIERUCHOMOŚCI

FEASIBILITY
STUDIES

PODATKI

INTERNATIONAL

ACCOUNTING STANDARDS

(IAS)

SEKURYTYZACJA

4

Czynniki determinujące wartość

Rodzaj nieruchomości / Sposób użytkowania

Rozmiar

Dochód / Bezpieczeństwo dochodu

-czy wszystkie koszty pokryte są z dochodów z nieruchomości?

(non-recoverables)

Czynsze rynkowe / Oczekiwania co do wzrostu czynszów

Koszt kapitału

Nieruchomości podobne

Inne inwestycje

Zużycie moralne / zużycie fizyczne / zużycie technologiczne

3

5

Rodzaj nieruchomości / Sposób użytkowania

Porównywalne nieruchomości

Zezwolenie na użytkowanie vide potencjalne użytkowanie

Intensyfikacja?

Co jest naprawdę porównywalne

Dopasowanie do:

Specyfiki nieruchomości

- Mikro lokalizacji

- Daty

- Innych okoliczności

6

Rozmiar

Pomiar

Nie tylko wielkość – po pierwsze użytkowanie

Gęstość (Density) / stosunek powierzchni (plot ratio)

Szansę na zwiększenie intensyfikacji użytkowania?

4

7

Dochód

„Siła umowy” (Covenant Strength)

Długość czasu trwania umowy

Klauzule zerwania (break clauses)?

Użytkowanie wieczyste?

8

Inne inwestycje

Analiza stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości podobne

- Powierzchnie

- Użytkowanie

- Liczba i rodzaj najemców

- Warunki umowy

- Transakcja rynkowa?

- Zachęty (Incentives)?

5

9

Równowaga wyceny

Charakterystyka dochodu

Popyt na
nieruchomości
podobne

Podaż

nieruchomości

podobnych

10

6

11

Kto wycenia i w jakiej formie?

Art. 150. 1. pkt. 5.

Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2

oraz w art. 161

dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w

przepisach rozdziału 1 działu V.

Art. 156. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie

opinię o wartości

nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Ź

ródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U.04.261.2603

Wycenę nieruchomości dokonują Rzeczoznawcy
Majątkowi w formie operatu szacunkowego

12

Majątek – co to znaczy?

Art.. 44

Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Ź

ródło: Kodeks Cywilny

§ 3. 1. Określanie

wartości nieruchomości polega na określaniu wartości

prawa własności lub innych praw do nieruchomości.
2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku
nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek
czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Ź

ródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)

Przedmiotem zainteresowania Rzeczoznawcy
Majątkowego jest mienie

7

13

Rodzaje mienia

Mienie

Własności i inne prawa majątkowe

Papiery wartościowe

Pieniądze

Najem

Czynsze

Dobra osobiste

Dzierżawa

Zabezpieczenia
notarialne

Dobra intelektualne

Rzeczy ruchome

Użyczenia

Zabezpieczenia
hipoteczne

Energia

Nieruchomości

Prawa do
korzystania z
rzeczy cudzych

Wierzytelności

Przedmioty
niematerialne

Rzeczy

14

Co się wycenia?

Przedmiotem szacowania są:

•

prawa do nieruchomości

•

inne składniki mienia

•

prawa rzeczowe do mienia.

8

15

Rodzaje praw rzeczowych

własność

użytkowanie

wieczyste

ograniczone

prawa

rzeczowe

posiadanie

Prawo
ustanowione
na okres
40-99 lat

Upoważnia do:

- Dysponowania

- Pobierania
pożytków

- Korzystania
zgodnie z
planem

Użytkowanie

Służebność

Zastaw

Spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze prawo do lokalu
użytkowego

Prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej

Hipoteka

16

Przedmiot wyceny

Prawa rzeczowe do nieruchomości:

•

Własność

•

Użytkowanie wieczyste

•

Niektóre ograniczone prawa rzeczowe:

– Użytkowanie
– Służebność
– Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
– Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
– Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

•

Szkody:

– Straty
– Utracone korzyści

•

Nakłady

9

17

Co to jest wycena?

Art. 4. pkt. 8.

Szacowanie nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności

związane z określaniem wartości nieruchomości.

Art. 150. 1.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1)

określenia wartości rynkowej,

2) określenia wartości odtworzeniowej,

3) ustalenia wartości katastralnej,

4) określenia propozycji bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.

Art. 152. 2.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu

podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo
mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Ź

ródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

.

Dz.U.04.261.2603

Wycena nieruchomości to proces, w
wyniku którego dokonuje się określenia
wartości dla różnych celów, przy
zastosowaniu rożnych podejść i technik.

18

Jakie nieruchomości można wyceniać?

Art. 150. 2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą

być

przedmiotem obrotu.

Art. 151. 1.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana

cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen

transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1)

strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji

przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2)

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

Ź

ródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U.04.261.2603

Należy zwrócić uwagę na stan prawny wycenianej
nieruchomości, np. w przypadku nieruchomości
gruntowej wymagane jest jednoznaczne
oznaczenie nieruchomości, w tym jej właściciela i
parametrów działki (Dział I Księgi Wieczystej,
wypis z rejestru gruntów), oraz zapis w Planie
Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku
nieruchomości budynkowej ponadto spełnienie
zobowiązań wynikających z prawa budowlanego.

10

19

Klasyfikacja sposobów szacowania nieruchomości

pozosta

łościowa

wska

źnikowa

szczegó

łowa

kosztów likwidacji

mieszane

wska

źnikowa

kosztów zastąpienia

elementów scalonych

szczegó

łowa

kosztów odtworzenia

kosztowe

dyskontowania strumieni

pieni

ężnych

zysku

kapitalizacji prostej

inwestycyjna

dochodowe

korygowania ceny średniej

analizy statystycznej rynku

porównywania parami

porównawcze

Technika

Metoda

Podej

śśśście

20

Wycena nieruchomości sprowadza się do
poprawnego określenia

przedmiotu,

zakresu, celu wyceny oraz trafnej
analizy rynku

, które istotnie wpływają na

wybór właściwej metody i techniki wyceny
oraz określenie ram czasowych.

11

21

Algorytm – czyli wycena krok po kroku

Pytania jakie należy postawić przy wycenie nieruchomości:

•

Z jakim prawem do nieruchomości mamy do czynienia?

-

PRZEDMIOT

•

Czy wiążą się z tym prawem inne prawa rzeczowe?

- ZAKRES

•

Dlaczego wyceniamy?

– CEL

•

Jaka jest obecna sytuacja na rynku?

Podejście, Metoda, Technika

22

Przedmiot implikuje zakres

Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość rolna

Nieruchomość budynkowa

Nieruchomość lokalowa

niezabudowana

zabudowana

Nieruchomość leśna

Grunt / budynki i budowle / rośliny / wody
stojące / złoża kopalin

+

mieszkalna

użytkowa

+

+

Prawo użytkowania wieczystego

Udział w nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólna

Udział w
gruncie

Udział w
powierzchniach
wspólnych

Udział w
pomieszczeniach
przynależnych

Udział w
prawie
wieczystego
użytkowania

12

23

Cel wyceny - przykłady

•

propozycja ceny wywoławczej w transakcjach kupna-sprzedaży
nieruchomości

•

zabezpieczenie kredytu bankowego hipoteką

•

podstawa dokonania przekształcenia własnościowego – prywatyzacji

•

aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie

•

ustalenie ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności,
jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego
lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej.

•

wniesienie nieruchomości aportem do spółki

•

ubezpieczenia nieruchomości

•

wypłaty odszkodowania

•

ustalenie wymiaru podatku

oraz szereg innych wycen na potrzeby cywilne, inwestorskie i bilansowe

Ź

ródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)

24

Zadanie 1

Państwo Kowalscy są chcą sprzedać swoje mieszkanie. Lokal o powierzchni
użytkowej 63,2 m2 położony jest na III piętrze w budynku wielomieszkaniowym
IV-piętrowym, podpiwniczonym. Składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, ubikacji,
przedpokoju. Budynek wykonany jest w technologii tradycyjnej z bloczków
betonowych. Budynek został oddany do użytku w 1980 roku, położony na
działkach 50, 51 (nr mapy 90), jedn.ew. Dąbrowa Górnicza, obręb Dąbrowa
Górnicza. Państwo Kowalscy nie mają pojęcia jaką cenę chcą uzyskać i
zwrócili się do Rzeczoznawcy Majątkowego (Ty) z prośbą o wycenę ich
mieszkania.

I co teraz?
Jakie informacje są ci potrzebne?
Gdzie będziesz szukać tych informacji?

13

25

Zadanie 1 cd.

Ź

ródła informacji:

1.

Zaświadczenie SM Fajny Domek dotyczące stanu prawnego lokalu;

2.

Wyrys z mapy zasadniczej;

3.

Zaświadczenie Urzędu Miejskiego w Dąbrowie Górniczej informujące o
ustaleniach planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego dla
nieruchomości położonej przy ulicy Kanciastej nr 5 ;

4.

Informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami –
podać adresy i nazwy biur;

5.

Informacje uzyskane ze spółdzielni (zasady ustalania powierzchni
użytkowej lokali);

6.

Informacje z Urzędu Skarbowego w Dąbrowie Górniczej o cenach
transakcyjnych w zakresie spółdzielczych własnościowych praw do lokali,
pochodzące z aktów notarialnych za rok 2003;

7.

Informacje uzyskane od Zamawiającego.

26

Zadanie 1 cd.

Pytania:

1. Jaki jest:

- Przedmiot

- Zakres

- Cel

Wyceny tej nieruchomości?

2. Jakie podejście, metodę i technikę zastosujesz i dlaczego?

3. Jaką wartość będziesz szacować?

14

27

Zadanie 1 - rozwiązanie

-

Przedmiot: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego [itd]

-

Cel: Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu mieszkalnego jako podstawy ustalenia ceny sprzedaży

-

Wartość: wartość rynkową nieruchomości określono dla aktualnego sposobu

użytkowania (WRU)

-

Podejście: podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody korygowania ceny
ś

redniej

-

Uzasadnienie wyboru podejścia, metody wyceny:

Wartość rynkowa nieruchomości jest określona przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, z uwagi na
znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz cech
tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen,
Metoda korygowania ceny średniej została wybrana z
uwagi na ilość (20) transakcji nieruchomości podobnych, w
okresie poprzedzającym wycenę (1 rok), które są przyjęte
do porównania.

32

Dziękuję za uwagę

Elżbieta Jezienicka

[e-mail]

Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Szkoła Główna Handlowa
al. Niepodległości 164, 02-554 Warszawa
Tel. [phone]
Fax: [phone]

http://www.sgh.waw.pl/kin/