Uniwersytet Ekonomiczny im. K.

Adamieckiego

Katedra Inwestycji i Nieruchomości

dr Tomasz Ramian

WYCENA NIERUCHOMOSCI

PODEJSCIE DOCHODOWE

2015r.

CO WPŁYWA NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCYJNYCH?

• UZYTECZNOŚĆ ODZWIERCIEDLONA

KORZYŚCIAMI Z POSIADANIA:

– DOCHODY Z WYNAJMU
– DOCHÓD (WZROST WARTOŚCI) ZE

SPRZEDAŻY

• RYZYKO UZYSKANIA

PRZEWIDYWANYCH DOCHODÓW

3

PODEJŚCIE DOCHODOWE

• PODSTAWOWE ZAŁOZENIE - ZWIĄZEK

WARTOŚCI Z DOCHODAMI Z
NIERUCHOMOŚCI

• DLA JAKICH NIERUCHOMOŚCI?

• NA WARTOŚĆ WPŁYWA DOCHÓD I

RYZYKO JEGO UZYSKIWANIA

• RÓWNIEŻ OPIERA SIĘ NA

PORÓWNANIACH Z
NIERUCHOMOŚCIAMI PODOBNYMI

4

PODEJŚCIE DOCHODOWE

- regulacje metodyczne

5

NI 2 – PRZEDMIOT I ZAKRES

STOSOWANIA

• Dla nieruchomości generujących lub

mogących generować dochód

• Do oszacowania WR lub wartości

nierynkowych – to tylko narzędzie

• Do wyceny nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności – inne
prawa analogicznie

• Metoda inwestycyjna i metoda

zysków

6

PODEJŚCIE DOCHODOWE -SCHEMAT

SPOSÓB OBLICZANIA DOCHODU Z

NIERUCHOMOŚCI

WPŁYWY

CZYSZSZOWE (i

pozaczynszowe) –

najem, dzierżawa

itp. METODA

INWESTYCYJNA

Część dochodu z

działalności

gospodarczej

prowadzonej na

nieruchomości –

METODA

ZYSKÓW

DOCHÓD Z NIERUCHOMOŚCI

WARTOŚĆ NIERUCHOMOSCI (WR

lub inne)

PRZEKSZTAŁCENIE
DOCHODU W
WARTOŚĆ –
KAPITALIZACJA
(PROSTA LUB
DYSKONTOWANIE
STRUMIENI
DOCHODU)

7

NI 2 – DEFINICJE –

DOCHÓD Z NIERUCHOMOŚCI

• Wpływy czynszowe – najem, dzierżawa,

inne prawa, różne rodzaje czynszów

• Wpływy pozaczynszowe – plansze

reklamowe, bankomaty, parkingi, anteny
telefonii komórkowej

• Część dochodu z działalności gospodarczej

prowadzonej na nieruchomości (MetZys)

• Dochody ujmowane są w okresach

rocznych, przy założeniu uzyskiwania na
koniec roku

8

NI 2 – DEFINICJE –

TECHNIKI

WYCENY

• Technika wyceny – procedura

obliczeniowa przekształcania dochodu w
wartość,

• Przekształcanie dochodu w wartość =

kapitalizacja dochodu, wyróżnia się:

– kapitalizację prostą (bezpośrednią)

stabilnego jedno rocznego strumienia
dochodu,

– dyskontowanie strumieni dochodów

(rocznych w kolejnych latach przyjętego
okresu prognozy, powiększona o
zdyskontowaną wartość rezydualną
nieruchomości).

9

KAPITALIZACJA PROSTA

W - wartość nieruchomości
D – dochód z nieruchomości
R – stopa kapitalizacji
W

K

– współczynnik kapitalizacji

R

D

W 

K

DxW

W 

10

WYCEŃ NIERUCHOMOŚĆ

D – 1 500 000
R – 8%

CO TO ZNACZY STOPA

KAPITALIZACJI 8%

11

WYCEŃ NIERUCHOMOŚĆ

D – 2 500 000
Wk =11,5
Wartość=28 750 000

Ile wynosi stopa kapitalizacji tu?
=1/11,5= ok 8,7%

12

METODA INWESTYCYJNA

- STRATY (SD)

= DOCHÓD OPERACYJNY NETTO

(DON)

POTENCJALNY DOCHÓD BRUTTO

(PDB)

= EFEKTYWNY DOCHÓD BRUTTO

(EDB)

- WYDATKI OPERACYJNE

(WO)

WARTOŚĆ

NIERUCHOMOŚ

CI

KAPITALIZACJA
netto

WYCENA –METODA INWESTYCYJNA

13

• stawek czynszu,
• poziomu pustostanów (strat w

dochodach),

• Poziomu wydatków operacyjnych
• stopy kapitalizacji bądź stopy

dyskontowej.

ILE JEST WARTA NIERUCHOMOŚĆ?

14

Wpływy czynszowe

200 000

Dochody pozaczynszowe

50 000

RAZEM PDB
Straty w dochodzie

15,00%

Straty w dochodzie SD
EDB
WO

55 250

DON
R

12,00%

 

 

W = DON/R
WR

Źródła informacji –czynsze,

pustostany,…

15

• nieruchomości podobnych

(zalecane),

• zewnętrznych analiz rynkowych,
• danych dla nieruchomości

wycenianej,

• literatury.

16

DYSKONTOWANIE STRUMIENI

DOCHODÓW

W - wartość nieruchomości
D – dochód operacyjny z nieruchomości
t- kolejne lata
r – stopa dyskontowa

t

t

n

t

t

t

r

v

r

DON

W

)

1

(

Re

)

1

(

1













PDB –potencjalny dochód brutto

1.

POTENCJAŁ NIERUCHOMOŚCI
WYKORZYSTANY W 100%

1. cała powierzchnia wynajmowana przez

365 dni w roku

2. Wszystkie płatności w terminie

2.

SPOSÓB OKREŚLANIA DOCHODU – na
zasadach danego rynku, z
uwzględnieniem stanu nieruchomości

STAWKI CZYNSZU

Nieruchomość

Lokalizacja

Jakość i

standard

Czynsz

zł/m

2

/m-c

Nieruchomość

wyceniana

centrum

średnia

?

NP1

centrum

max

60

NP2

centrum

min

35

NP3

centrum

średnia

40

NP4

centrum

średnia

45

NP5

peryferia

min

30

NP6

strefa pośr.

max

40

NP7

centrum

max

50

1. Średnia dla wszystkich NP

43

1. Średnia NP3 i NP4

42,5

1. Średnia dla lokalizacji centrum

46

1. Średnia bez NP1 i NP5

42

18

SD – STRATY DOCHODU

1. PUSTOSTANY

1. ROTACJA NAJEMCÓW
2. KONIECZNOŚĆ OKRESOWYCH

KONSERWACJI

2. STRATY CZYNSZOWE

1. BRAK PŁATNOŚCI
2. ZALEGŁOŚCI PŁATNICZE
3. BANKRUCTWO NAJEMCÓW

3. POJĘCIE „POZIOM PUSTOSTANÓW”

(STOPA)

SD – STRATY DOCHODU

JAK WYZNACZAMY?
1. NIERUCHOMOŚCI PODOBNE

(zalecane)

2. ZEWNĘTRZNE ANALIZY RYNKOWE
3. NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA
4. LITERATURA

SD – STRATY DOCHODU

Nieruchomo

ści podobne

PDB

EDB

(faktyczne

wpływy)

SD (1-2)

SD%

(3/1)

1

2

3

4

NP1

650 000

600 000

NP2

820 000

800 000

NP3

700 000

645 000

Średnia wszystkie NP

Średnia bez NP2

SD – STRATY DOCHODU

Nieruchomo

ści podobne

PDB

EDB

(faktyczne

wpływy)

SD (1-2)

SD%

(3/1)

1

2

3

4

NP1

650 000

600 000

50 000

7,7%

NP2

820 000

800 000

20 000

2,4%

NP3

700 000

645 000

55 000

7,9%

Średnia wszystkie NP

6,0%

Średnia bez NP2

7,8%

SD – STRATY DOCHODU

 

PDB

EDB

SD

SD%

NP1

550 000 500 000

NP2

700 000 630 000

SD – STRATY DOCHODU

WO – wydatki operacyjne

Koszty (w ujęciu kasowym) związane

z funkcjonowaniem nieruchomości.

Ekonomicznie wyróżniamy:

1.

Stałe –

2.

Zmienne –

3.

Związane z regularnymi wymianami
wyposażenia

WO

Nie obejmują działalności inwestycyjnej i finansowej
Do WO nie wchodzą
• Odsetki i raty od kredytu lub pożyczki
• Odpisy amortyzacyjne
• Nakłady inwestycyjne (na remonty

przekraczających bieżącą dbałość o stan
techniczny

• Podatek dochodowy

Zalicza się średni roczny nakład związany

z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę
elementów stałego wyposażenia – co najmniej raz na
kilka lat

WO nie

Koszty

funkcjonowan

ia

nieruchomośc

i faktycznie

zaewidencjon

owane

Np.. 120 500

WO przyjęte

do wyceny

Np. 80.000

STOPA

Nieruchomoś

ci podobne

Cena

transakcyjn

a

DON

Stopa kap

R (2/1)

1

2

3

NP1

4 500 000

1 125 000

NP2

9 850 000

689 500

NP3

7 200 000

540 000

NP4

4 550 000

200 000

1.Średnia ze wszystkich NP.
2.Średnia z wyłączeniem NP1 i NP4

3.Średnia z wyłączeniem NP1

4.Średnia z wyłączeniem NP4

STOPA

Nieruchomoś

ci podobne

Cena

transakcyjn

a

DON

Stopa kap

R (2/1)

1

2

3

NP1

4 500 000

1 125 000

25,00%

NP2

9 850 000

689 500

7,00%

NP3

7 200 000

540 000

7,50%

NP4

4 550 000

200 000

4,40%

1.Średnia ze wszystkich NP.

10,97%

2.Średnia z wyłączeniem NP1 i NP4

7,25%

3.Średnia z wyłączeniem NP1

6,30%

4.Średnia z wyłączeniem NP4

13,17%

STOPA

Nieruchomoś

ci podobne

Cena

transakcyjn

a

DON

Stopa kap

R (2/1)

1

2

3

NP1

4 500 000

1 125 000

25,00%

NP2

9 850 000

689 500

7,00%

NP3

7 200 000

540 000

7,50%

NP4

4 550 000

200 000

4,40%

1.Średnia ze wszystkich NP.

10,97%

2.Średnia z wyłączeniem NP1 i NP4

7,25%

3.Średnia z wyłączeniem NP1

6,30%

4.Średnia z wyłączeniem NP4

13,17%

STOPA

DON

DON = EDB – WO

• DOCHÓD Z DZIALALNOŚCI

OPERACYJNEJ

• PRZED OPODATKOWANIEM
• MA CHARAKTER KASOWY
• ZALECANY DO

WYKORZYSTYWANY W WYCENIE

Dochody generowane przez

nieruchomość wyrażane są w ujęciu
realnym, co oznacza, że inflacja nie
stanowi podstawy do różnicowania
ich przyszłych poziomów

DON w cenach stałych = stopy

zwrotu bez inflacji -
współmierność

Na potrzeby wyceny przyjmuje się, że

nieruchomość jest wolna i
przeznaczona do wynajęcia

NI 2 – DEFINICJE –

WYDATKI OPERACYJNE

•

Roczne koszty utrzymania nieruchomości
ponoszone przez właściciela

• Wydatki ponoszone są na koniec okresu

rocznego

• Podatek od nieruchomości, opłaty roczne

z tytułu u.w., koszty mediów, konserwacje
i remonty bieżące, zarządzanie,
ubezpieczenie, ochrona i inne

• Także średni roczny nakład na wymianę

elementów stałego wyposażenia – raz na
kilka lat

NI 2 – ZASADY STOSOWANIA METODY

INWESTYCYJNEJ

• Dochody dla typowego, przeciętnie

efektywnego właściciela

• Obciążenie nieruchomości prawami

zobowiązaniowymi i rzeczowymi
należy uwzględnić w wycenie – np.
umowy terminowe, służebność

• dane rynkowe

37

CO WPŁYWA NA DON

PARAMETR

STAN

NIERUCHOMOŚCI

STAN RYNKU

STAWKI CZYNSZU

CECHY (ATRYBUTY)

RYNKOWE-

LOKALIZACJA,

DOJAZD, STAN

TECHNICZNO –

UŻYTKOWY (ZUŻYCIE

NIERUCHOMOSCI)

POPYT NA DANĄ

POWIERZCHNIE,

KONKURENCJA

NIERUCHOMOSCI

PODOBNYCH

STRATY W

DOCHODACH

J.W. PLUS JAKOŚĆ

ZARZĄDCY

J.W. PLUS WAHANIA

KONIUNKTURY

WYDATKI OPERACYJNE GŁÓWNIE WYDATKI

ZWIĄZANE Z

REMONTAMI,

KONSERWACJĄ

PODATKI I OPŁATY

LOKALNE, OPŁATY ZA

ZARZĄDZANIE I

POKREWNE

NI 2 – DEFINICJE –

STOPY ZWROTU W

WYCENIE

• STOPA KAPITALIZACJI odwzorowuje

dochód inwestora na kapitale
zaangażowanym w nieruchomość
oraz zwrot wyłożonego kapitału

• STOPA DYSKONTOWA - odwzorowuje

dochód inwestora na kapitale
zaangażowanym w nieruchomość

• Dochód na kapitale = zysk z kapitału

STOPA

JAK WYZNACZAMY?
1. NIERUCHOMOŚCI PODOBNE
2. ANALIZY RYNKOWE
3. NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA

R a r(i)

Rozważmy:
• zakup nieruchomości za cenę zakupu

[C] 100.000 zł.,

• która ma przynosić dochód

operacyjny [DON] w wysokości
10.000 zł.

• Sprzedaż nieruchomości na koniec 1,

potem 2 roku jako ReV

R a r(i)

rok t

0

1

2

Nabycie nieruchomości C

100
000  

 

DON

 

10 000 10 000

Dochód ze sprzedaży (ReV)

 

 

100
000

stopa kapitalizacji R

10%

(DON+ReV)-C

20 000

stopa dyskontowa i=r dla
całego okresu

20%

r w ujęciu rocznym

10,0%

R a r(i)

C

DON

R

1



C

C

V

DON

i









)

Re

(

R a r(i) - wnioski

Oczekiwania dotyczące

zmian

wartości nieruchomości

lub/i DON

Relacja pomiędzy r a R

Brak zmian

r = R

Wzrost

r > R

Spadek

r < R

STOPA KAPITALIZACJI

• STOPA DOCHODU
• ZAWIERA ZWROT KAPITAŁU I NA

KAPITALE

• NIE UWZGLĘDNIA KOLEJNYCH

DOCHODÓW I SPRZEDAŻY
NIERUCHOMOŚCI

• NIE UWZGLEDNIA ZMIANY WARTOŚCI

PIENIADZA W CZASIE

• WSPÓŁCZYNNIK KAPITALIZACJI –

ZBLIZONY DO OKRESU ZWROTU

STOPA DYSKONTOWA

• STOPA RENTOWNOŚCI

(ZYSKOWNOŚĆI) YIELD

• ZAWIERA ZWROT NA KAPITALE/ ZYSK

Z KAPITAŁU

• UWZGLĘDNIA KOLEJNE DOCHODY I

DOCHÓD ZE SPRZEDAŻY
NIERUCHOMOŚCI

• Nie UWZGLEDNIA ZMIANy WARTOŚCI

PIENIADZA W CZASIE

•Ryzyko akcji

•Ryzyko nieruchomości

inwestycyjnych

•Ryzyko obligacji spółek
•Ryzyko kredytowe (stopa)
•Ryzyko obligacji 10 letnich

POWIERZCHN
IA

p.u.
(PGD)

stawka

czynsz
u

zł/m2/
m-c

PDB/m-
c

PDB
rok

handlowa

850

60

mieszkalna

400

25

RAZEM

X

SD

15%Handl.

SD

5%mieszk

SD
EDB
WO

40%EDB

DON

 

R

8%

WR