Księga wieczysta

– podstawowy dokument służący zabezpieczeniu własności i obrotu

nieruchomościami. Zapis w księdze stwierdza stan prawny oraz ewentualne jej obciążenia.

Księga wieczysta składa się z 4 działów :

a) dział I – oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z jej własnością oznaczenie
nieruchomości
b) dział II – wpisy dotyczące właścicieli nieruchomości, ewentualnie wieczystych
użytkowników oraz podstawę ich nabycia tj. tytuł prawny
c) dział III – wszelkie obciążenia nieruchomości lub użytkowanie ograniczonych praw
rzeczowych z wyjątkiem hipotek ; ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością, praw
osobistych i roszczeń z wyjątkiem hipotek
d) dział IV – wpisy ograniczonego prawa rzeczowego szczególnego rodzaju – hipoteki

Hipoteka

– ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach,

służące do zabezpieczania określonej wierzytelności pieniężnej.

Zarządzanie nieruchomościami

– polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności

zapewniających wykorzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, utrzymanie jej w stanie nie
pogarszającym się oraz inwestowanie w tę nieruchomości.

Wpływ czynników wpływających na rynek nieruchomości :

Czynniki te to :

cechy demograficzne społeczeństwa, zasobność obywateli przedsiębiorstw,

system regulacji prawnych zestaw będących w powszechnym użyciu instrumentów
ekonomicznych.

Demograficzne :

- ludność
- gosp. domowe
- migracje zew. I wew.
- zatrudnienie
- bezrobocie

Ekonomiczne :

- produkt krajowy brutto
- inflacja
- koniunktura gosp.
- podział adm. kraju
- aktywność rynku nieruchomości
- obsługa rynku nieruch.

Zasobowe :

- dostępność gruntów
- zapotrzebowanie na nieruch.
- rozwój sieci przedsiębiorstw
- zarobki społ.
- zasoby pieniężne ludności

Instrumentalne :

- ustawodawstwo
- czynsze
- ubezpieczenia
- prywatyzacja
- podatki
- umowy notarialne
- eksmisja
- opłaty

Czynniki ekonomiczne w gosp. nieruchomościami :

- produkt krajowy brutto
- ulgi budowlane

Kataster -

publiczny rejestr danych o gruntach i budynkach (przedmioty katastru) oraz o ich

właścicielach i władających (podmioty katastru).

Podatek katastralny i jego walory :
Podatek katastralny -

jeden ze sposobów opodatkowania nieruchomości, w którym wysokość

podatku jest uzależniona od wartości katastralnej nieruchomości.
Znikną puste mieszkania, niewykorzystane działki budowlane, gminy zaczną uważniej
rozmieszczać uciążliwe inwestycje, aby nie obniżać wartości budynków dookoła bo z ich
opodatkowania czerpią swój główny dochód, uporządkowany zostanie rynek nieruchomości,
opodatkuje się rezydencje sfinansowane z niejasnych źródeł.

Podatek katastralny należy czynić podatkiem rodzinnym wg Święcickiego :

- podatek wymienia się stosując określoną stawkę np. 1° od wartości nieruchomości
- na każdego współwłaściciela kwotę wartości wolną od podatku
- jeden właściciel jedna kwota wolna
- osoby powyżej 65 lat mogłyby korzystać z ulg np. przez określenie dodatkowej kwoty
wolnej

Podatek katastralny zastąpiłby 3 dotychczasowe podatki :

- powierzchniowy
- rolny
- leśny

Uzasadnienie do wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce :

a) stabilizowanie dochodów JST
b) uchwycenie przez system podatkowy przeszłych wysokich dochodów
c) racjonalna regulacja rynku nieruchomości w odróżnieniu od nieracjonalnego opartej na
pod. powierzchniowych
d) sprzyjanie wydatkom na inwestycje produkcyjne
e) lepsze wykorzystanie zasobów mieszkaniowych i gruntów
f) zmniejszenie spekulacyjnego przetrzymywania gruntów i mieszkań

Podmioty na rynku nieruchomości

Gminy, Powiaty. Województwa – angażują się w udostępnianie na rynku swoich zasobów
nieruchomości komunalnych. Pojawiają się formy pomocy inwestorom chcących ulokować
się na terenie danej gminy.
Skłonność do wejścia na polski rynek nieruchomości i wyrobienei przekonania o jego
skuteczności zapewnia stały rozwój rynku nieruchomości i stosowanie nad nimi standardów i
procedur uznawanych na rynkach krajów rozwiniętych.

Czynniki instrumentalne :

1 w większości z nich przejawia się interwencyjna rola państwa stanowiącego prawa i zasady
cywilizowanego bezpiecznego obrotu ziemią
2 drugim instrumentem są ceny, które wiążą podaż popytem na poszczególne obiekty
nieruchome

Ceny wykazują :

a) tendencję rosnącą w miarę zapotrzebowania na nowe powierzchnie i grunty
b) niższy poziom cen gruntów w Polsce w stosunku do krajów wysoko rozwiniętych
- państwo nie ingeruje w sprawy cen nieruchomości z wyjątkiem przypadków gdy wobec
rażących zaliczeń cen w umowach
- z zawieranymi transakcjami dot. nieruchomości wiąże się wiele opłat : pośrednicy,
rzeczoznawcy, zarządcy nieruchomości

3 kolejnym instrumentem na rynku nieruchomości jest czynsz płacony przez lokatorów
obiektu. Czynsz jest kluczowym warunkiem osiągania dochodu z nieruchomości i znajduję
się w centrum uwagi właściciela oraz zatrudnianego przez niego zarządcy nieruchomości
4 instrumentem w rękach właścicieli chroniącym nieruchomość przed różnymi zagrożeniami
jest ubezpieczenie majątkowe. Jego koszt obciążający eksploatacji obiektu zapewnia zwrot
strat w przypadku klęsk żywiołowych.
5 w fazie transformacji pojawił się nowy instrument prywatyzacja mienia. Jest sposobem na
wprowadzenie na rynek nieruchomości gruntów i obiektów pozostających dotychczas często
w nieefektywnym użytkowaniu Skarbu Państwa i gmin.
6 Następnym instrumentem stosowanym przez Państwo są podatki od nieruchomości
obliczane wg. Określonych stawek od powierzchni nieruchomości. Podobnie liczony jest
podatek rolny i leśny.
7 Podstawowym instrumentem rynkowym jest umowa notarialna na przyjęcie nieruchomości
w drodze kupna- sprzedaży, dzierżawy. Jej sporządzaniem zajmują się notariusze.
8 istotnym instrumentem dla transakcji nieruchomości jest wyciąg z katastru i obrys działki
9 Instrumentem szanującym społ.-prawne stosunki nieruchomości jest działalność urzędu
komornika. Jego zadaniem jest egzekwowanie wyroków sądowych m.in. eksmisji lokatorów.
Komornik działając w interesie właściciela nieruchomości wywiera istotny wpływ na
rentowność posesji i jej opinię na rynku nieruchomości.

Badanie i analiza rynku nieruchomości

Badanie i analiza jest narzędziem wykorzystywanym m.in. w procesie podejmowania decyzji.
Badanie rynku musi uwzględniać nie tylko sytuację obecną ale również przyszłe tendencje i
proporcje. Potrzebuje jej deweloper podejmując akcję rozwojową. Wszystkie aspekty analizy
rynku zmierzają do wyznaczenia proporcji pomiędzy popytem a podażą, ceny usługi
nieruchomości i w efekcie wpływu na wartość nieruchomości.

Etapy analizy :

1. Określenie przestrzennego zasięgu rynku, obszar rynku to układ przestrzenny,
wyodrębniony ze względu na terytorialny zasięg
2. Analiza struktury socjalnej i demograficznej społ. lokalnej
3. Analizy bazy ekonomicznej na obszarze przestrzennym rynku

Badanie popytu i podaży

to pierwsze etapy badania rynku stanowią niezbędną przesłankę do

określenia czynników wpływających na wielkość popytu i podaży.
Dla określenia popytu najważniejsza bdzie sytuacja ekonomiczna danego obszaru.

Niski poziom ekonomiczny regionu

- brak potencjau rozwojowego, stanowi sygnał że będzie

mały popyt na przestrzeń mieszkalną, przemysłową.

Silnie rozwijające się obszry

zgłaszają zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe,

obserwuje się wzrost zainteresowania mieszkaniami dużymi.
Badanie popytu musi uwzględniać wyniki analizy socjologicznej i demograficznje ludności.

Analiza podażowa ujmuje

istniejące zasoby przestrzenne sposób i intensywność ich

wykorzystania, ocenia ich funkcjonalność. Musi objąć również podaż gruntów ich uzbrojenie,
koszty siły roboczej i materiałów.
Badanie wielkości podaży nie może ograniczać się tylko do istniejących nieruchomości, musi
uwzględniać również nieruchomości programowe i projektowane które zasilą rynek
nieruchomości.

Badanie koniunktury rynkowej

Musi ujmować z jednej strony ocenę stanu istniejącego z drugiej strony scenariusz zmian.
Wskaźnikiem oceny aktualnej koniunktury jest liczba nie sprzedawanych nieruchomości,
liczba ofert sprzedaży w relacji do liczby ofert kupna.
Wynik analizy wskazującej że gosp. zbliża się do szczytowego miejsca w cyklu
koniunkturalnym powinien zachęcić inwestorów do sprzedaży nieruchomości.

Wycena (taksacja) nieruchomości rolniczych
Taksacja-

oznaczała dawniej ocenę wartości czegoś, ustalenie taksy, oszacowanie.

W prawie rzymskim każdy ze spadkobierców mógł swoją część spadku utrzymać bądź w
naturze, bądź w postaci spłaty.
Potrzeby wyceny pojawiły się ponownie w momencie historycznego rozwoju stosunków
społ.- gosp. sił wytwórczych nie tylko w rolnictwie.
Drugim ważnym elementem ekonomiki rolnictwa jest nauka o rachunkowości uzupełniana
nauką taksacji rolniczej.

Aereboe- wg.

niego rolnictwem zajmują się rozległe dziedziny wiedzy- ekonomia i

agronomia .

A.W. Czajnowa-

taksacją rol. Jest nauką o metodach i sposobach pozwalających,

wychodzących z istniejącej w danym czasie lub oczekiwanej koniunktury rynkowej określić
w jednostkach pieniężnych cenność czyli wartość produktów rolniczych lub przedmiotów
służących procesom wytwórczości rolniczej, znajdujących się we władaniu gosp. rolniczego.

Do najwybitniejszych indywidualności

w środowisku ekonomistów rolnych w Polsce należy

S. Moszczyński- organizator szkoły ekonomiczno-rolniczej i taksacyjnej w W –wie.

Schramm-

chwilowa koniunkturalna zmienność cen na ziemie nie może wpływać na

taktyczną jej wartość lub też cenność innych dóbr

Przedmioty wyceny i ich klasyfikacja

Przedmiotem taksacji rolniczej są zorganizowane jedn. gosp. oraz wszelkiego rodzaju dobra
materialne i niematerialne, będące na wyposażeniu lub w posiadaniu każdego
przedsiębiorstwa czy też gosp. rolniczego.

Na rolnicze gosp. wiejskie składają się 2 elementy :

- gosp. domowe-zaspokajanie wszystkich potrzeb
- warsztat produkcyjny, gosp. rolnicze jako jednostka produkcyjna
Te dwa elementy wyposażone są w dobra przede wszystkim materialne.
Warsztat produkcyjny może dysponować dobrami niematerialnymi, które także mają wartość.
W gosp. rolniczym zawsze znajdują się i są wykorzystywane w procesach produkcyjnych 3

czynniki wytwórcze :

ziemia, kapitał rzeczowy

Nieruchome składniki majątkowe –

rolnicza przestrzeń produkcyjna

Nieruchome zużywalne –

budynki, domy mieszkalne, obory, chlewnie

Podział składników majątkowych :
Zasoby majątkowe gosp. :
a) nieruchomość :

- niematerialne
- materialne : nieużytki, użytki leśne, użytki rolne, budynki, budowle, nasadzenia trwałe :
- środki trwałe :
- z zakupu, produkcji własnej

b) ruchomość :

- produkty rolnicze :
* maszyny, narzędzia, środki transportowe :
- środki trwałe : z zakupu, produkcji własnej
* środki obrotowe :
- produkcji własnej :
- zapasy

Metody wyceny w rolnictwie
Przedmiotem wyceny może być :

- gosp. w całości z zorganizowaną przestrzenią produkcyjną oraz infrastrukturą techniczną lub
któraś jego część np. użytki rolne, pojedyńcza działka, zagosp. lub nie zbiornik wodny, użytki
leśne lub pojedyńcze drzewo

Metody wyceny są technikami obliczeniowymi :

a) metody składnikowe (majątkowe)- wycena dóbr
b) metody dochodowe- korzyści z gospodarowania uzyskane lub możliwe do uzyskania
c) metody rynkowe- wartość obiektu ustala się za pomocą ceny zysku
d) metoda mieszane wyceny