Wyrok
Sądu Apelacyjnego w Lublinie
z dnia 14 listopada 1991 r.
I ACr 184/91

Teza

I

. Nie stanowi przesłanki ważności umowy przedwstępnej zachowanie określonej formy. Jeżeli

ustawa wymaga do ważności umowy przyrzeczonej zachowania szczególnej formy (np. w danym
wypadku aktu notarialnego - art. 158 zd. 1 KC), a umowa przedwstępna nie została zawarta w
tej formie, to nie jest ona z tej przyczyny nieważna, a tylko strony umowy przedwstępnej
pozbawione są możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 par. 2 KC w zw. z art. 64
KC). Ukształtowana praktyka sądowa w zakresie oznaczenia terminu przewidzianego w art. 389
KC była bardzo liberalna i nie wymagała ustalenia ścisłej daty kalendarzowej (wystarczało np.
określenie "na wiosnę", "po żniwach", "po określonych świętach"). W każdym razie jednak
powinno nastąpić takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych
trudności.

Określenie terminu, który strony przyjęły w omawianej umowie przedwstępnej, a
sprowadzające się do stwierdzenia, że sporządzenie aktu notarialnego powinno nastąpić "... w
terminie jak najkrótszym" - nie czyni zadość wymaganiu oznaczenia terminu zawartego w art.
389 KC, nawet przy najbardziej liberalnej wykładni.

II. Według art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U.
Nr 55 poz. 321) do zobowiązań pieniężnych powstałych przed dniem 30.10.1950 r. stosuje się
przepisy dotychczasowe, a według ustępu drugiego tego artykułu - do zobowiązań pieniężnych
powstałych od dnia 30.10.1950 r. jeszcze nie przedawnionych i nie wykonanych do dnia wejścia
w życie tej ustawy, stosuje się art. 358[1] par. 3 KC tylko do świadczeń w części nie wykonanych.

Wspomniany art. 12 nadaje moc wsteczną art. 358[1] KC co do zobowiązań pieniężnych
powstałych do 30 października 1950 r. z tym, że zawartej w art. 358[1] par. 3 KC zasady
kontrolowanej waloryzacji nie stosuje się do powstałych po 30.10.1950 r. zobowiązań
pieniężnych, które do dnia 1.10.1990 r. uległy przedawnieniu lub zostały wykonane.

Uzasadnienie

Powód Jan G. wnosił o nakazanie eksmisji pozwanych Lidii i Zbigniewa małż. S. z dwu
działek. W uzasadnieniu pozwu wyjaśnił, że w październiku 1986 r. strony zawarły
przedwstępną umowę kupna-sprzedaży wymienionych działek i powód oddał je w posiadanie
pozwanych. Strony zobowiązały się w jak najkrótszym czasie stawić się w państwowym
biurze notarialnym w celu sporządzenia notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Pozwani jednak
nie stawili się w PBN i użytkują posiadane działki bez podstawy prawnej.

Pozwani, wyrażając zgodę na wydanie Janowi S. przedmiotowych działek, wystąpili z
powództwem wzajemnym domagając się równoczesnego zasądzenia od niego na ich rzecz
kwoty 31 020 000 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu (...).

Wyrokiem z 12 lipca 1991 r. Sąd Wojewódzki:

- z powództwa głównego: nakazał eksmisję pozwanych z działki ziemi o pow. 1,33 ha, - z
powództwa wzajemnego: zasądził od powoda głównego Jana G. na rzecz pozwanych, a
powodów wzajemnych małż. S., kwotę 31 020 000 zł "z należnymi odsetkami" (...). Rewizję
od ww. złożył powód główny Jan G.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Rewizja jest częściowo uzasadniona. Trafne jest twierdzenie skarżącego że zawarta między
stronami umowa jest nieważna (z dnia 30 października 1986 r.). Jeśliby przyjąć - jak twierdzi
skarżący - że jest to nieformalna, zobowiązująca umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, to
trafne jest również zawarte w rewizji spostrzeżenie, że podstawę tej nieważności stanowiłyby
przepisy art. 158 zd. 1 i art. 73 § 2 zd. 1 KC. Treść jednak tej umowy wskazuje, że jest to
przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości (art. 389 KC).

W umowie przedwstępnej strony przyrzekają zawarcie ze sobą w przyszłości innej umowy
(przyrzeczonej). Świadczeniem więc zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej jest
zawarcie umowy przyrzeczonej. W każdym więc przypadku świadczeniem tym było zawarcie
przez strony zobowiązującej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Przesłankami ważności
umowy przedwstępnej są: zamieszczenie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej
oraz oznaczenie terminu w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta.

Nie stanowi natomiast przesłanki ważności umowy przedwstępnej zachowanie określonej
formy. Jeśli ustawa wymaga do ważności umowy przyrzeczonej zachowania szczególnej
formy (jak np. w danym przypadku aktu notarialnego - art. 158 zd. 1 KC), a umowa
przedwstępna nie została zawarta w tej formie, to nie jest ona z tej przyczyny nieważna, a
tylko strony umowy przedwstępnej pozbawione są możności dochodzenia zawarcia umowy
przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC w zw. z art. 64 KC).

Stan faktyczny niniejszej sprawy uzasadnia wniosek, że zawarta między stronami umowa
przedwstępna nie zawiera drugiego, oznaczonego wyżej warunku ważności, a mianowicie
oznaczenia terminu, w ciągu którego miała być sporządzona umowa przyrzeczona.
Ukształtowana praktyka sądowa w zakresie oznaczenia terminu przewidzianego w art. 389
KC była bardzo liberalna i nie wymagała ustalenia ścisłej daty kalendarzowej (wystarczało
np. określenie "na wiosnę" - SN III CR 161/63, OSPiKA 1984, poz. 183, "po żniwach", "po
określonych świętach"). W każdym razie jednak powinno nastąpić takie oznaczenie kresu
terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności (zob. wyrok SN III CRN 331/72 -
OSPiKA 1973 r., z. 10, poz. 195).

Określenie terminu, który strony przyjęły w omawianej umowie, a sprowadzające się od
stwierdzenia, że sporządzenie aktu notarialnego powinno nastąpić "w terminie jak
najkrótszym" - nie czyni zadość wymaganiu oznaczenia terminu zawartego w art. 389 KC,
nawet przy najbardziej liberalnej wykładni. Nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale
dowodowym ustalenie Sądu Wojewódzkiego, że określenie "w terminie jak najkrótszym"
oznaczało według zwyczajów miejscowych "jeszcze w roku zawarcia umowy". (...) Wobec
nieokreślenia terminu, w ciągu którego miała być zawarta umowa przyrzeczona, umowa
przedwstępna z dnia 30 października 1988 r. jest nieważna (art. 58 § 1 KC w zw. z art. 389
KC). Jest to nieważność bezwzględna, istniejąca z mocy prawa i od chwili powstania
zobowiązania (ex tunc). Nieważność zobowiązania pociąga za sobą obowiązek zwrotu

otrzymanego świadczenia według przepisów o nienależnym świadczeniu (art. 410 KC),
unormowanym w kodeksie cywilnym jako jedna z postaci bezpodstawnego wzbogacenia się.
Nieważność bezwzględna umowy powoduje oczywiście także nieważność zawartych w niej
postanowień o tzw. dodatkowych zastrzeżeniach umownych, tj. o zadatku (art. 394 KC) i o
karze umownej (art. 483 KC). Nieważne jest więc w konsekwencji zastrzeżenie umowne
zawarte w omawianej umowie. (...) Sąd Wojewódzki przyjął wadliwą koncepcję
rozstrzygnięcia sprawy wynikłą z błędnej konstrukcji prawnej. Z nieważnej umowy (sąd
przyjął, iż jest to nieformalna umowa sprzedaży ziemi, a więc przy tym poglądzie jej
nieważność wynikałaby z art. 158 zd. 1 KC i z art. 73 § 2 zd. 1 KC - jak trafnie wskazuje
rewizja) i nieważnego, tym samym, zawartego w tej umowie dodatkowego zastrzeżenia
umownego, sąd wyprowadził dla powodów wzajemnych roszczenie i zasądził na ich rzecz
równowartość 470 kwintali żyta. W związku z tym sąd zbędnie prowadził postępowanie
dowodowe i poczynił obszerne ustalenia co do okoliczności, kto płacił od spornych
nieruchomości podatki oraz kto ponosi winę za niezawarcie umowy w formie aktu
notarialnego. (...) Pozostaje do rozstrzygnięcia kwestia, jaką kwotę ma zapłacić Jan G.
małżonkom S., tytułem zwrotu zapłaconej przez nich przy zawarciu umowy, ceny kupna. W
chwili zawierania tej umowy, tj. dnia 30 października 1986 r., obowiązywała zasada
nominalizmu wyrażona w art. 358 § 2 KC. Była ona w orzecznictwie Sądu Najwyższego
rygorystycznie stosowana, nawet w drugiej połowie lat 80-ych. Ilustracją tego może być
uchwała SN z dnia 3 września 1986 r. (III CZP 50/86), w której stwierdzono, że w razie
nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z powodu niezachowania formy, właściciel
nieruchomości domagający się eksmisji posiadacza obowiązany jest do zwrotu uzyskanej
ceny według jej nominalnej wartości i że art. 5 KC nie może stanowić podstawy do ustalenia
wysokości tego świadczenia według wartości tej nieruchomości w chwili orzekania (zob.
"Nowe Prawo" z. 2-3 z 1988 r., s. 162 i n.). W konsekwencji nieważna była oczywiście także
zamieszczona w umowie indeksowa klauzula waloryzacyjna, ustalająca wysokość
świadczenia pieniężnego w postaci ceny według wartości żyta.

Z dniem 1 października 1990 r. stan prawny uległ istotnej zmianie. Ustawa z dnia 28 lipca
1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321) wprowadziła do kodeksu
cywilnego zasadnicze zmiany m.in. przepisów dotyczących zobowiązań pieniężnych.
Uchyliła mianowicie art. 358 § 2 KC, wprowadzając w jego miejsce nowy art. 358[1] KC,
który dokonuje w zasadzie nominalizmu istotnego wyłomu, a mianowicie:

- § 1 zacieśnia zasadę nominalizmu do zobowiązań ściśle pieniężnych i wyłącza spod jej
działania zobowiązania, w których świadczenie pieniężne nie jest świadczeniem głównym,
lecz zastępczym, - § 2 wprowadza tzw. umowną klauzulę waloryzacyjną, wg której strony
mogą zastrzec w umowie że świadczenie pieniężne zostaje określone według innego niż
pieniądz miernika wartości, przy czym przepis ten nie ogranicza rodzaju tego miernika, a
więc może nim być zarówno wartość innych dóbr, np. ziemia, zboże (klauzula indeksowa),
jak też wartość złota, czy też wybrana przez strony waluta obca (klauzula walutowa), - § 3
stanowi rozwinięcie art. 357[1] § 1 KC i wprowadza zasadę kontrolowanej przez sąd
waloryzacji.

Według art. 12 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. - do zobowiązań
pieniężnych powstałych przed dniem 30 października 1950 r. stosuje się przepisy
dotychczasowe, a według ustępu drugiego tego artykułu - do zobowiązań pieniężnych
powstałych od dnia 30 października 1950 r. jeszcze nie przedawnionych i nie wykonanych do
dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się art. 358[1] § 3 kodeksu cywilnego tylko do
świadczeń w części niewykonanych.

Wbrew twierdzeniom rewizji powołany art. 12 nadaje moc wsteczną art. 358[1] KC co do
zobowiązań pieniężnych, powstałych po 30 października 1950 r. z tym, że zawartej w art.
358[1] § 3 KC zasady kontrolowanej waloryzacji, nie stosuje się do powstałych po 30
października 1950 r. zobowiązań pieniężnych, które do dnia 1 października 1990 r. uległy
przedawnieniu lub zostały wykonane.

Powyższą interpretację art. 12 ustawy z 28 lipca 1990 r., wynikającą z czytelnego jej tekstu,
wspiera także wykładnia celowościowa. Ustawodawcy bowiem niewątpliwie chodziło o
maksymalne ograniczenie działania zasady nominalizmu, która w warunkach wysokiej
inflacji była społecznie bardzo szkodliwa, dramatycznie krzywdząc wierzycieli. W
konsekwencji na podstawie art. 358[1] § 2 KC w związku z art. 12 ust. 1 ustawy z 28 lipca
1990 r., nowelizującej kodeks cywilny, przyjąć należy ważność i pełną skuteczność umownej,
indeksowej klauzuli waloryzacyjnej, zamieszczonej przez strony w umowie z dnia 30
października 1986 r., przyjmującej jako miernik wartość żyta. W rezultacie powód główny
Jan G. obowiązany jest zapłacić małżonkom S. równowartość 235 kwintali żyta, przyjmując
cenę 1 kwintala na 66 000 zł, czyli kwotę 15 510 000.zł zasądzoną w punkcie II wyroku. Przy
zastosowaniu waloryzacji kontrolowanej, przewidzianej w art. 358[1] § 3 KC, rozstrzygnięcie
byłoby identyczne. W takim wypadku zastrzeżenie stron, że cena kupna równoważna jest
wartości 235 kwintali żyta, byłoby najbardziej miarodajnym i słusznym kryterium waloryzacji
dokonywanej przez sąd, skoro same strony przyjęty przy zawieraniu umowy taki miernik
wartości (...).