http://e-prawnik.pl

Pozostałe

Od fundamentu aż po dach, czyli jak wybudować swój dom zgodnie z prawem

Data: 11-08-2009 r.

Kupiłeś działkę budowlaną i zamierzasz postawić na niej swój wymarzony dom. Wiesz od czego
zacząć - przynajmniej tak Ci się wydaje. Co innego jednak teoria, co innego praktyka. Czy w ogóle
te wszystkie pojęcia prawne są Ci do czegokolwiek potrzebne? Czy musisz znać prawo
budowlane? W zasadzie nie, jednak podstawowa wiedza z tego zakresu może być dla Ciebie
przydatna.

Kto jest uczestnikiem procesu budowlanego?

Nazewnictwo w tym zakresie może okazać się bardzo przydatne, ponieważ będą się nimi
posługiwać np. organy budowlane Według prawa budowlanego uczestnikami procesu
budowlanego są:

inwestor - czyli osoba (fizyczna lub prawna), na której imię jest realizowana inwestycja,

inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli ustanowiono taki nadzór) - czyli osoba sprawująca w imieniu
inwestora nadzór i kontrolę nad przebiegiem robót na budowie,

projektant,

kierownik budowy lub kierownik robót, reprezentujący wykonawcę.

Kiedy pozyskasz już niezbędne dokumenty, czy możesz budowę odłożyć na kilka lat?

Właściwie nie, bo może Cię to kosztować utratę ważności np. pozwolenia na budowę. Uzyskane
pozwolenie na budowę jest bowiem ważne przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien
przystąpić do realizacji inwestycji. Oznacza to, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa,
jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała
się ostateczna lub jeśli budowa zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata. Rozpoczęcie lub
wznowienie budowy, w stosunku do której decyzja wygasła, może nastąpić dopiero po uzyskaniu
nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jakie masz obowiązki w procesie budowlanym?

Budując dom będziesz występował w roli inwestora, inwestor natomiast musi zapewnić właściwy
nadzór i wykonawstwo robót budowlanych. Jest także zobowiązany zapewnić kierowanie budową
(lub robotami) oraz nadzór nad robotami przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w
odpowiednich specjalnościach. W wypadku zmiany kierownika budowy (robót) lub inspektora
nadzoru inwestorskiego, czy też projektanta sprawującego nadzór autorski, inwestor powinien
bezzwłocznie zawiadomić na piśmie organy państwowego nadzoru budowlanego wydające
pozwolenie na budowę - podając, kiedy nastąpiła zmiana i dołączając do zawiadomienia
oświadczenia tych osób o przyjęciu obowiązków.

Jakie masz obowiązki związane z rozpoczęciem robót?

Jako inwestor obowiązany jesteś zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego oraz
projektanta sprawującego nadzór autorski (w przypadku projektu gotowego będzie nim projektant
adaptujący projekt), co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Do zawiadomienia o zamiarze
rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne oświadczenia:

kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi),

inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad
danymi robotami budowlanymi.

Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, jako inwestor powinieneś równocześnie wystąpić o
wydanie dziennika budowy. Od tego momentu będzie to urzędowy dokument przebiegu robót
budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy.
Dziennik przekazuje się na czas budowy kierownikowi budowy, który odpowiada za jego
prawidłowe prowadzenie i przechowywanie. Na pierwszej stronie dziennika zamieszcza się
dane wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót, nadzór
autorski i inwestorski - podając ich specjalności i numer uprawnień budowlanych. Osoby te
potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. W trakcie budowy
inwestor ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku budowy.

O czym musisz pamiętać rozpoczynając budowę?

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie
budowy. Należy pamiętać, że prace przygotowawcze mogą być wykonane tylko na terenie objętym
pozwoleniem na budowę. Do prac tych zalicza się:

wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,

wykonanie niwelacji terenu,

zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,

wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu może nastąpić jedynie po okazaniu pozwolenia
na budowę.

Czy możesz wszystkie prace prowadzić sam?

Jednym z częstszych sposobów prowadzenia budowy własnego przyszłego domu jest tzw. budowa
systemem gospodarczym. Wynajęcie firmy, która zrealizuje całość "pod klucz" kosztuje. Budowa
tzw. systemem gospodarczym to cykl inwestycyjny, w którym inwestor staje się sam dla siebie
przedsiębiorcą budowlanym i sam organizuje budowę, zatrudniając jedynie wykwalifikowanych
rzemieślników do poszczególnych prac. Sam może również aktywnie uczestniczyć w budowie przy
wykonywaniu prac nie wymagających kwalifikacji, jak również korzystać z pomocy członków
rodziny, co minimalizuje koszty robocizny. Pamiętać jednak należy, iż są takie prace budowlane,
których samodzielne wykonywanie jest niezgodne z obowiązującymi przepisami. Jeśli natomiast
zdecydujesz się na zlecenie budowy firmie budowlanej masz możliwość podpisania umowy
wykonania domu "pod klucz" na określonych przez strony warunkach. Zapłacisz i otrzymasz
gotowy produkt w oznaczonym terminie.

O czym powinieneś pamiętać wybierając firmę wykonawczą?

Z całą pewnością powinieneś taką firmę sprawdzić (?zasięgnąć języka") na temat jej
dotychczasowych zleceń, praktyki zawodowej. Sprawdź także, czy legitymuje się uprawnieniami
budowlanymi. Warto, żebyś sprawdzić formę prawną tej firmy oraz jej stan majątkowy. Dowiedz się,
czy firma jest wykupiła i opłaca ubezpieczenie majątkowe od odpowiedzialności cywilnej i szkód
materialnych.

Jak poprawnie zawrzeć umowę o roboty budowlane?

Po wszystkich czynnościach sprawdzających należałoby dopełnić formalności, czyli de facto
zawrzeć umowę o roboty budowlane. Zwróć uwagę na to, aby Twoje prawa i obowiązki zostały w
niej sprecyzowane jasno, w sposób nie budzący wątpliwości. Sprawdź jakie obowiązki umowa
nakłada na wykonawcę. Umowa musi szczegółowo i dokładnie opisywać swój przedmiot. Innymi
słowy dom, który będzie dla Ciebie budować firma powinien być szczegółowo opisany z
zastrzeżeniem, że roboty muszą być prowadzone zgodnie z dokumentacją techniczną, która
stanowi integralną część umowy. W umowie lub w załączniku należy dokładnie określić
harmonogram robót. Umowa powinna także przewidywać sankcje za niewykonanie lub nienależyte
wykonanie zobowiązania przez wykonawcę (np. karę umowną).

Czy wykonawca może ?oddawać" Ci wykonane roboty etapami?

Oczywiście, nic nie stoi temu na przeszkodzie, a dodatkowo takie rozwiązanie daje Ci gwarancję
kontroli postępu prac na kilku etapach, w trakcie budowy.

W takim wypadku nie zapominaj jednak o protokolarnym przekazaniu wykonawcy terenu budowy,
ponieważ od tej chwili aż do czasu oddania obiektu ponosi on, na zasadach ogólnych,
odpowiedzialność za szkody powstałe na tym terenie. Protokół powinien zawierać dokładny opis
terenu, aby w przyszłości można było oszacować ewentualne szkody. Następnie, również w formie
protokołów, powinny być odbierane poszczególne etapy budowy. W protokole można nanosić
uwagi, jakie nasuwają się przy odbiorze - pomoże to zachować prawo do roszczeń z tytułu rękojmi
za wady rzeczy. Poza tym możesz na tym skorzystać także w ten sposób, iż od odbiorów kolejnych
etapów robót możesz uzależnić zapłatę wykonawcy - płacić za już wykonaną pracę (i mniej niż
pełną należność).

I w końcu doczekałeś się końca budowy...

Jako inwestor to Ty musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego,
dlatego masz obowiązek zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do
jego użytkowania:

Państwową Inspekcję Sanitarną,

Państwową Inspekcję Pracy,

Państwową Straż Pożarną.

Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to
przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie
pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:

oryginał dziennika budowy,

oświadczenie kierownika budowy:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na
budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy,
sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego
obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń (np. użytych materiałów budowlanych),

inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,

potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;

kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z wyłączeniem budynków:

podlegających ochronie na podstawie przepisówo ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;

przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;

niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;

przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m

2

/rok;

mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m

2

.

W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę - dokonanych w toku
wykonywania robót - oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez
projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Kiedy możesz się wprowadzać?

Wykonawca, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje Ci jako inwestorowi
dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz niezbędne instrukcje obsługi i
eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych. Dokumenty te wraz z
opracowaniami projektowymi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany
przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.

Pamiętaj, że:

Jeżeli zdecydujesz się na samodzielne organizowanie prac związanych z budową Twojego domu
musisz liczyć się z tym, iż koniecznością stanie się zawarcie umów z kilkoma wykonawcami z różnych
branż.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze
zmianami).

http://e-prawnik.pl