Anna Baranowska

MSGP gr. I

Podejście mieszane

Podejście mieszane

Wartość określa się przy użyciu kombinacji
metod

stosowanych

w

podejściu

porównawczym, dochodowym i kosztowym lub
na

podstawie

procedur

wynikających

z

przepisów prawnych (specyfika nieruchomości
lub praw do niej). Stosowane, jeżeli istniejące
uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie
w/w podejść.

PODEJŚCIE MIESZANE

PODEJŚCIE MIESZANE

metody

metody

Pozostałościow

a

Kosztów

likwidacji

Wskaźników

szacunkowych

gruntów

METODA

METODA

POZOSTAŁOŚCIOWA

POZOSTAŁOŚCIOWA



stosowana do określenia wartości rynkowej, jeżeli na

nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane a

jednocześnie zgromadzone dane nie pozwalają na określenie

wartości w podejściu porównawczym lub dochodowym.



wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia

założeń

dotyczących

rynku

nieruchomości,

procesu

rozwojowego i rynku finansowego.



dane muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z

przeprowadzonej analizy rynku.



wymaga

szczegółowego

uzasadnienia

w

operacie

szacunkowym.



w przypadku etapowania rozwoju należy w obliczeniach

uwzględnić liczbę etapów, czas ich realizacji, oraz poziom

dochodów i kosztów.

Metodę pozostałościową można
stosować, jeżeli łącznie zostaną
spełnione warunki :



istniejące uwarunkowania nie pozwalają na

zastosowanie podejścia porównawczego lub
dochodowego,



znany jest rodzaj i zakres robót budowlanych,



w przyjętych do tej metody elementach

odpowiednich podejść uwzględnia się dane
odwzorowujące stan rynku.

OKREŚLENIE

OKREŚLENIE

WARTOŚCI RYNKOWEJ

WARTOŚCI RYNKOWEJ

W

W

R

R

= W

= W

RN

RN

– (K

– (K

R

R

+ Z)

+ Z)



W

R

– wartość rynkowa nieruchomości



W

RN

– wartość rynkowa nieruchomości po

zakończeniu prac rozwojowych, określona w
podejściu porównawczym lub dochodowym,



K

R

- koszty całkowite rozwoju (w tym budowy

budynków).



Z - zakładany zysk inwestora

PROCEDURA SZACOWANIA

PROCEDURA SZACOWANIA

W METODZIE

W METODZIE

POZOSTAŁOŚCIOWEJ

POZOSTAŁOŚCIOWEJ

1. Określenie rynkowych kosztów związanych z

rozwojem nieruchomości (K

R

)

2. Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora

(Z) uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji.

3. Określenie wartości rynkowej nieruchomości po

zrealizowaniu rozwoju

W

RN

= W

G

+ K

R

+ Z



W

RN

– wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu prac rozwojowych,



W

G

– wartość gruntu, na którym przewidziano określone prace rozwojowe lub jego

cena



K

R

- koszty całkowite rozwoju (w tym budowy budynków),



Z - zakładany zysk inwestora.

4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości (W

R

)

W

R

= W

RN

– (K

R

+ Z)

5. Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np.

poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i
odpowiednimi wskaźnikami.

PROCEDURA SZACOWANIA

PROCEDURA SZACOWANIA

W METODZIE

W METODZIE

POZOSTAŁOŚCIOWEJ

POZOSTAŁOŚCIOWEJ

Zasady Ustalania

Zasady Ustalania

Danych Wejściowych

Danych Wejściowych

Wartość rynkowa

Wartość rynkowa

nieruchomości po

nieruchomości po

zrealizowaniu zakładanego

zrealizowaniu zakładanego

rozwoju (W

rozwoju (W

RN

RN

)

)



przy założeniu, że rozwój ten ukończony jest w

dniu wyceny, według cen i warunków
rynkowych panujących w dniu wyceny



uwzględnienie równowagi popytowo-podażowej

rynku i wpływu zakładanego rozwoju na zmiany
tej równowagi



stanowić ją może suma wartości samodzielnych

lokali możliwych do wyodrębnienia i sprzedaży

Rynkowe koszty inwestycji

Rynkowe koszty inwestycji

związane z rozwojem (K

związane z rozwojem (K

R

R

)

)

1. Koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień
2. Koszty zakupu nieruchomości
3. Koszty wstępne



koszty związane z regulacją stanu prawnego

nieruchomości



koszty ustanowienia ograniczonych praw

rzeczowych i/lub zobowiązaniowych



koszty związane z ochroną środowiska



koszty prac przygotowawczych



koszty prac archeologicznych

4. Koszty budowy
5. Opłaty i inne koszty



doradztwo prawne oraz reprezentację prawną



koszty sprzedaży i/lub wynajmu

6. Koszty finansowania



odsetki



prowizje



opłaty

Sposób agregacji i prezentacji kosztów może

być dostosowany do rodzaju inwestycji, rodzaju

nieruchomości i projektu objętego rozwojem.

Rynkowe koszty inwestycji

Rynkowe koszty inwestycji

związane z rozwojem (K

związane z rozwojem (K

R

R

)

)

Zysk Inwestora

Zysk Inwestora



zależny jest od rodzaju inwestycji i stanowi

wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko
oraz zaangażowanie w proces inwestycyjny.



Przyjmuje się, że zysk inwestora stanowi

procent rynkowych kosztów związanych z
rozwojem (K

R

) lub wartości nieruchomości po

zrealizowaniu zakładanego rozwoju (W

RN

).



Zaleca się, aby poszczególne rynkowe koszty

inwestycji były szacowane przy udziale
odpowiednio wykwalifikowanego eksperta.

Najczęstsze przypadki

Najczęstsze przypadki

zastosowania metody

zastosowania metody

pozostałościowej

pozostałościowej



ustalenie ceny zakupu gruntu, na którym przewidywane
są prace polegające na zabudowie (rozwoju, ulepszeniu)
nieruchomości w celu sprzedaży z zyskiem



ustalenie ceny zakupu nieruchomości zabudowanej
budynkiem przewidzianym do modernizacji w celu
sprzedaży z zyskiem po zakończeniu modernizacji



ustalenie spodziewanego zysku developera przy
znanych kosztach zakupu gruntu i znanych kosztach
rozwoju nieruchomości



określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości z
niedokończonymi pracami rozwojowymi



Należy ją traktować jako wartość rynkową

maksymalną



Wartość rynkową docelową należy zaliczyć do

wartości dla alternatywnego lub optymalnego
sposobu wykorzystania nieruchomości

Wartość obliczona metodą

Wartość obliczona metodą

pozostałościową

pozostałościową

Przykład

Przykład

Deweloper zamierza nabyć nieruchomość gruntową
niezabudowaną w celu wybudowania na niej
budynku z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi
na sprzedaż oraz z lokalami handlowo –
usługowymi, które zamierza przeznaczyć na
wynajem.

Program użytkowy zamierzenia inwestycyjnego :



I kondygnacja (parter) budynku - 10 lokali handlowo

- usługowych o łącznej p.u. 600 m

2

,



kondygnacje II-IV



20 lokali mieszkalnych każdy o p.u. 40 m

2

,



20 lokali mieszkalnych każdy o p.u. 80 m

2



Koszt inwestycji (K) został określony na 6000000 zł.



Planowany

zysk,

który

zamierza

osiągnąć

deweloper został określony na 10 % kosztów tzn.
600000 zł.

Należy obliczyć, ile maksymalnie może zapłacić
developer za grunt pod ww. inwestycję przy
następujących założeniach:



cena sprzedaży lokali mieszkalnych o p.u. 40 m

2

- 2400zł/m

2

,



cena sprzedaży lokali mieszkalnych o p.u. 80 m

2

- 2300zł/m

2

,



koszty sprzedaży lokali mieszkalnych (Ks) - 3% ich ceny,



czynsz rynkowy za wynajem lokali użytkowych - 50 zł/m

2

/m-c,



straty w czynszach z tytułu pustostanów - 10 %,



wydatki operacyjne łącznie - 60000zł/rok,



stopa kapitalizacji z analizy rynku - R =12 %.

Rozwiązanie

Rozwiązanie

W

G

= W

N

- ( K

C

+ Z)

1. Obliczenie wartości nieruchomości

W

N

= W

M

+ W

LU

W

M

– wartość lokali mieszkalnych

W

LU

– wartość lokali użytkowych

W

M

= (20 lok * 40 m

2

* 2400 zł/m

2

)+ (20 lok * 80 m

2

* 2300 zł/m

2

) = 5600000 zł.

W

LU

= DON/R

DON = 600 m

2

* 50 zł/m

2

* 12 * 0,9 - 60000 zł =

264000 zł.

W

LU

= 264000/0,12

= 2200000 zł

W

N

= 5600000 zł + 2200000 zł = 7800000 zł

2. Obliczenie kosztów całkowitych (K

C

)

K

C

= K

i

+ K

S

K

i

– koszty inwestycyjne

K

S

– koszty sprzedaży

Ki = 6000000 zł
K

S

= 0,03 * 5600000 zł = 168000 zł

K

C

= 6000000 zł + 168000 zł = 6168000 zł

Rozwiązanie

Rozwiązanie

3. Obliczenie wartości gruntu

W

G

= W

N

- ( K

C

+ Z)

W

N

– wartość nieruchomości

K

C

– koszty całkowite

Z – zysk inwestora

W

G

= 7800000 zł – (6168000 zł + 600000 zł) =

1032000 zł

Rozwiązanie

Rozwiązanie

METODA KOSZTÓW

METODA KOSZTÓW

LIKWIDACJI

LIKWIDACJI



Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części
składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.



Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się
przy użyciu technik: szczegółowej, elementów
scalonych albo wskaźnikowej z uwzględnieniem
kosztów dokumentacji i nadzoru.



Wartość nieruchomości powiększa się o wartość
materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje
możliwość ich odzyskania.



Zastosowanie metody kosztów likwidacji wymaga
szczegółowego

uzasadnienia

w

operacie

szacunkowym.

W

N

= W

G

- K

ROZB

+ W

M



W

G

- wartość rynkowa gruntu (koszt nabycia), o takich

samych cechach jak w wycenianej nieruchomości,



K

ROZB

- koszty rozbiórki części składowych gruntu (ich

likwidacji) wraz z uporządkowaniem terenu,



W

M

– wartość odzyskanych materiałów

porozbiórkowych.

METODA KOSZTÓW

METODA KOSZTÓW

LIKWIDACJI

LIKWIDACJI

Metoda Wskaźników

Metoda Wskaźników

Szacunkowych Gruntów

Szacunkowych Gruntów



Stosowana przy określaniu wartości

nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub
leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych,



wartość gruntu określa się jako iloczyn

wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1
decytony ziarna żyta albo ceny 1 m

3

drewna.

Skąd pozyskać

Skąd pozyskać

potrzebne dane?

potrzebne dane?



Cena ziarna żyta - rynek lokalny.



Cena drewna, skorygowaną o koszty jego

pozyskania im przemieszczenia do miejsca
odbioru transportem mechanicznym - rynek
lokalny albo nadleśnictwo



Klasy gruntów - dane z katastru nieruchomości



Typy siedliskowe lasów - plany urządzania lasów



Okręg podatkowy - przepisy o podatku rolnym



Wskaźniki szacunkowe gruntów - załącznik do

rozporządzenia

W

g

= [ Σ (Nsz

i,j

* P

i

)]Cq(1 + V

1

+

…+ V

n

)

Metoda Wskaźników

Metoda Wskaźników

Szacunkowych Gruntów

Szacunkowych Gruntów

Nsz

i,j

- wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych lub leśnych,

Pi - powierzchnia gruntu w i-tej klasie bonitacyjnej,
Cq - cena jednej dct. ziarna żyta lub odpowiednio 1 m

3

drewna
V

i

- współczynniki korekcyjne odpowiadające

poszczególnym cechom gruntów ustalane przez
rzeczoznawcę majątkowego.

Przy stosowaniu metody wskaźników

Przy stosowaniu metody wskaźników

szacunkowych gruntów uwzględnia

szacunkowych gruntów uwzględnia

się następujące cechy :

się następujące cechy :



w odniesieniu do nieruchomości

przeznaczonych na cele rolne:



położenie w stosunku do głównych dróg,



jakość dróg dojazdowych,



zagrożenie erozją,



trudność uprawy,



kulturę rolną,



wielkość zanieczyszczeń środowiska,



strukturę użytków gruntowych,



występowanie urządzeń melioracyjnych,



występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę



w odniesieniu do nieruchomości

przeznaczonych na cele leśne:



stopień degradacji siedliska leśnego,



szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan,



masowe występowanie szkodników,



położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,



możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru
transportem mechanicznym,



jakość dróg dojazdowych,



rodzaje gruntów przyległych,



walory rekreacyjne.

Przy stosowaniu metody wskaźników

Przy stosowaniu metody wskaźników

szacunkowych gruntów uwzględnia

szacunkowych gruntów uwzględnia

się następujące cechy :

się następujące cechy :

Wskaźniki szacunkowe dla

Wskaźniki szacunkowe dla

gruntu ornego

gruntu ornego

Rozpiętość norm decyton żyta między klasą bonitacyjną
pierwszą w pierwszym okręgu podatkowym a klasą najgorszą
w czwartym okręgu jest zbyt duża, co powoduje, że tylko w
pewnych przypadkach wartość gruntu obliczona metodą
wskaźników szacunkowych jest zbliżona do jego wartości
rynkowej.

Wskaźniki szacunkowe dla łąk i

Wskaźniki szacunkowe dla łąk i

pastwisk trwałych

pastwisk trwałych

Wskaźniki szacunkowe dla

Wskaźniki szacunkowe dla

gruntów leśnych

gruntów leśnych

Grupy typów siedliskowych

Grupy typów siedliskowych

lasów

lasów

Wskaźniki dla

Wskaźniki dla

pozostałych gruntów

pozostałych gruntów



dla gruntów stanowiących sady, wskaźnik odpowiada

klasie tego gruntu,



dla gruntów zabudowanych wskaźnik odpowiada I klasie

gruntu ornego,



dla gruntów pod wodami, innych niż stawy, wskaźnik

ustala się :



dla gruntów klasyfikowanych – jak dla danej klasy gruntu,



dla gruntów nieklasyfikowanych – jak dla kl. IV łąk i pastwisk,



dla zadrzewień śródpolnych wskaźnik ustala się :



dla gruntów klasyfikowanych – w wysokości 50 % wskaźnika

odpowiadającego klasie grunt ornego, z tym, że kl. III i IV

odpowiadają kl. IIIb i IVb,



dla gruntów nieklasyfikowanych – jak dla kl. VI gruntu ornego.

Przykład

Przykład

Określić wartość gruntu leśnego o
polu powierzchni 10438 m

2

.

Nieruchomość jest objęta planem
urządzania lasu, z którego wynikają
następujące dane :

Po analizie danych o cenach drewna oraz
kosztach pozyskania i zrywki z trzech ostatnich
lat w trzech sąsiednich nadleśnictwach,
średnią cenę 1 m

3

drewna ustalono na 70,00

zł.

Przykład

Przykład

Ustalenie wartości
poprawek Vi

Rozwiązanie

Rozwiązanie

Zestawienie danych dotyczących wycenianych
gruntów

W

g

= 9 * 1,0438 ha * 70,00 zł * 1,10

= 723,35 zł

Bibliografia



Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603

ze zm.).



Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r.

Nr 196. poz.1628 ze zm.).



Nota interpretacyjna nr 4



Mączyńska, Prystupa, Rygiel „Ile jest warta

nieruchomość”



Cymerman, Hopfer „Wycena nieruchomości – zasady

i procedury”



Baranowski „Wycena nieruchomości w podejściu

mieszanym”

Dziękuję za uwagę

Dziękuję za uwagę