WYCENA W PODEJŚCIU MIESZANYM

Podejście mieszane stanowi połączenie metodologii wykorzystywanej w poznanych wcześniej podejściach: porównawczym, dochodowym lub kosztowym. Wartość określa się przy użyciu kombinacji metod stosowanych w wymienionych podejściach lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych, nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo specyfiki wycenianych praw do nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się właśnie w podejściu mieszanym.

1. Metoda pozostałościowa

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu wymienionych robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Metodę pozostałościową można stosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki :

• istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,

• znany jest rodzaj i zakres robót budowlanych,

• w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Ogólna formuła matematyczna będąca podstawą metody pozostałościowej :

Wrn = Wg + Wb + Ki +Z

lub :

Wrn = Wg + Kr + Z

gdzie :

Wrn - wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu prac rozwojowych, określona w podejściu porównawczym lub dochodowym,

Wg - wartość gruntu lub jego cena, na którym przewidziano określone prace rozwojowe,

Wb - wartość budynków, ich cena lub koszt wybudowania,

Ki - inne koszty rozwoju nieruchomości,

Z - zakładany zysk developera,

Kr - koszty całkowite rozwoju (w tym budowy budynków).

Najczęstsze przypadki zastosowania metody pozostałościowej:

1. ustalenie ceny zakupu gruntu, na którym przewidywane są prace polegające na zabudowie (rozwoju, ulepszeniu) nieruchomości, z reguły w celu sprzedaży z zyskiem. Określenie wartości rynkowej nieruchomości ulepszonej może być dokonane z zastosowaniem metodologii podejścia porównawczego lub dochodowego. Warunkiem jest istnienie takiego rynku nieruchomości, na którym sprzedawane są nieruchomości podobne do wycenianej wg stanu po ulepszeniu.

Wg = Wrn - (Kr + Z)

2. ustalenie ceny zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem przewidzianym do modernizacji w celu sprzedaży z zyskiem po zakończeniu modernizacji:

Wg+Wb = Wrn - ( Ki + Z),

3. ustalenie ceny sprzedaży ulepszonej nieruchomości przy znanych kosztach ulepszenia i założonym zysku developera:

Wrn = Wg + Wb + Ki + Z

4. ustalenie spodziewanego zysku developera przy znanych kosztach zakupu gruntu /ewent. zabudowanego/ i znanych kosztach rozwoju nieruchomości:

Z = Wrn - (Wg + Wb + Ki)

5. określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości z niedokończonymi pracami rozwojowymi (np. w celu uzyskania kredytu bankowego na dokończenie inwestycji):

Wrnn = Wrn - (Kd + Z)

gdzie :

Wrnn - wartość rynkowa nieruchomości z

niedokończonymi pracami rozwojowymi,

Kd - koszt dokończenia prac rozwojowych,

6. podział wartości rynkowej nieruchomości na wartość gruntu i oddzielnie wartość obiektów budowlanych, dokonany dla celów fiskalnych, w tym dla określenia wartości początkowej obiektów budowlanych będących środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji (w braku innych możliwości):

Wob = Wrn - Wg -K r -Z.

Wartość nieruchomości otrzymaną w wyniku zastosowania metody pozostałościowej należy traktować jako wartość rynkową maksymalną - inwestor zadaje pytanie: ile mogę maksymalnie zapłacić za tę nieruchomość w stanie obecnym, jeśli przewiduję następujący program jej ulepszenia i spodziewam się określonego zysku. Aby jednak tak określona wartość nieruchomości była wartością rynkową, nie powinno się przyjmować do obliczeń założeń nierealistycznych, zarówno jeśli chodzi o określenie wartości docelowej nieruchomości, jak też kosztów budowy i poziomu zysków.

Wartość rynkową docelową, określoną metodą pozostałościową należy zaliczyć do wartości dla alternatywnego lub optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Wyniki obliczeń przy zastosowaniu tej metody mogą być bardzo przydatne jako np. podstawa oceny opłacalności planowanych remontów kapitalnych i adaptacji budynków (zmiana funkcji).

2. Metoda kosztów likwidacji

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, (tzn. wg wartości rynkowej gruntu o takich samych cechach), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik: techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru.

Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Wartość nieruchomości Wn określona metodą kosztów likwidacji :

Wn = Wg - Krozb + Wm

gdzie :

Wg - wartość rynkowa gruntu (koszt nabycia), o takich samych cechach jak w wycenianej nieruchomości,

Krozb - koszty rozbiórki części składowych gruntu (ich likwidacji) wraz z uporządkowaniem terenu,

Wm - wartość odzyskanych materiałów porozbiórkowych.

3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1,wartośc gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania im przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzania lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy :

1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę,

2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

Informację o okręgu podatkowym pozyskuje się z przepisów o podatku rolnym, natomiast typy siedliskowe lasów określają plany urządzania lasu.

Wartość gruntu rolnego lub leśnego przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów określa wzór :

n

Wg = [ Σ (Nsz i,j x Pi)]Cq(1 + V₁ +…+ Vn)

i=1

gdzie :

Nszi,j - wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych lub leśnych,

Pi - powierzchnia gruntu w i-tej klasie bonitacyjnej,

Cq - cena jednej dct. ziarna żyta lub odpowiednio 1 m3 drewna

Vi - współczynniki korekcyjne odpowiadające poszczególnym cechom gruntów wymienionych w § 19 rozporządzenia, ustalane przez rzeczoznawcę majątkowego.

1. Wskaźniki szacunkowe dla gruntu ornego.

Okręg poda- tkowy	Wskaźniki szac. w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych
		klasa gruntów
		I	II	IIIa	IIIb	IVa	IVb	V	VI	VIz
I	145	132	118	100	80	60	35	15	8
II, III	126,110	115,100	103,90	86, 75	70, 60	52, 45	30, 25	12, 10	5, 1
IV	94	85	76	64	50	38	20	6	1

2. Wskaźniki szacunkowe dla łąk trwałych i pastwisk trwałych.

Okręg podatk.	Wskaźniki szac. w decytonach ziarna żyta z 1 ha łąk i pastwisk
		klasy gruntów
		I	II	III	IV	V	VI	Viz
I	145	118	93	67	35	13	5
II, III	126,110	103, 90	80,70	58, 50	30, 25	10, 8	3, 1
IV	94	76	60	43	20	5	1

1. dla gruntów stanowiących sady, wskaźnik odpowiada klasie tego gruntu,

2. dla gruntów zabudowanych wskaźnik odpowiada I klasie gruntu ornego,

3. dla gruntów pod wodami, innych niż stawy, wskaźnik ustala się :

• dla gruntów klasyfikowanych - jak dla danej klasy gruntu,

• dla gruntów nie klasyfikowanych - jak dla kl. IV łąk i pastwisk,

4. dla gruntów - zadrzewień śródpolnych wskaźnik ustala się :

• dla klasyfikowanych - w wysokości 50 % wskaźnika odpowiadającego klasie grunt ornego, z tym, że kl. III i IV odpowiadają: kl. IIIb i IVb,

• dla gruntów nie klasyfikowanych - jak dla kl. VI gruntu ornego.

3. Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy :

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w m3 drewna z 1 ha gruntów leśnych
		Grupy typów siedliskowych lasów
		1	2	3	4		5
I	31	26	23		14		9
II	29	24	21		13		8
III	26	22	19		12		7
IV	23	19	17		11		6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą :

Grupa	Typy siedliskowe lasów
1	Lasy :świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, wyżynny.
2	Lasy mieszane : świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols.
3	Bory mieszane : świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny
4	Bory : świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny.
5	Bory : suchy, bagienny.

Rozpiętość norm decyton żyta między klasą bonitacyjną pierwszą w pierwszym okręgu podatkowym a klasą najgorszą w czwartym okręgu jest zbyt duża, co powoduje, że tylko w pewnych przypadkach wartość gruntu obliczona metodą wskaźników szacunkowych jest zbliżona do jego wartości rynkowej. Dlatego metodą tą posługujemy się tylko wtedy gdy brak jest informacji rynkowych umożliwiających zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego.

---