Magdalena Koć

Magdalena Kuźmińska

Jest stosowane do określania
wartości rynkowej nieruchomości w
przypadku, gdy w wyniku
zaistniałych uwarunkowań nie
można zrobić tego ani podejściem
porównawczym ani dochodowym.

W podejściu mieszanym mogą być

stosowane elementy podejść:

porównawczego, dochodowego lub

kosztowego. Wartość określa się przy

wykorzystaniu kombinacji różnych

metod omówionych wcześniej lub na

podstawie procedur wynikających z

przepisów prawnych, nakazujących

stosowanie metod nietypowych lub

wynikających ze specyfiki

nieruchomości albo specyfiki

wycenianych praw do nieruchomości.

Metoda
pozostałościowa

Metoda kosztów
likwidacji

Metoda wskaźników szacunkowych
gruntu



Metodę pozostałościową stosuje się do określenia

wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być

prowadzone roboty budowlane polegające na

budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,

przebudowie, montażu lub remoncie obiektu

budowlanego.



Można stosować do określenia wartości rynkowej

nieruchomości, na której właśnie trwa realizacja

obiektów budowlanych.



Można posługiwać się przy wycenie samego gruntu,

jeżeli znany jest program budowy na nim obiektów

budowlanych, zwłaszcza projektowane koszty

budowy.

Metodę pozostałościową można stosować,
jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki :
1) istniejące uwarunkowania nie
pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego,
2) znany jest rodzaj i zakres robót,
3) w przyjętych do tej metody elementach
odpowiednich podejść uwzględnia się
dane odwzorowujące stan rynku.

Wartość rynkową określa się jako
różnicę wartości nieruchomości po
wykonaniu robót oraz wartości
przeciętnych kosztów tych robót, z
uwzględnieniem zysków inwestora
uzyskiwanych na rynku nieruchomości
podobnych.

Wartość pozostałościowa

nieruchomości, wg stanu i cen na

określony dzień

Wartość rynkowa nieruchomości po

jej udoskonaleniu

Koszty inwestycji budowlanej,

określone wg aktualnych cen

Zysk inwestora

(określany jako ustalony

procent od wartości pozostałościowej lub jako

pewien procent poniesionych kosztów lub jako

kwota określona z góry przez inwestora)

Wartość obiektów budowlanych

Wartość rynkowa obiektów budowlanych

wg stanu po zakończeniu budowy lecz wg

cen aktualnych

Koszty inwestycji budowlanej,

określone wg aktualnych cen

Zysk inwestora

Wartość rynkowa gruntu wg cen

aktualnych



Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala
się przy użyciu technik właściwych dla podejścia
kosztowego: tzn. techniki szczegółowej,
elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej



Metodę stosuje się, jeżeli części składowe gruntu
są przeznaczone do rozbiórki



Zastosowanie tej metody do określenia wartości
rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego
uzasadnienia w operacie szacunkowym

Wg Rozporządzenia Rady Ministrów, tą
metodę można stosować przy określaniu
wartości nieruchomości przeznaczonych w
planach miejscowych na cele rolne i leśne

Należy jednak pamiętać, że:

Na rynku lokalnym

istnieje obrót

gruntami

rolnymi/leśnymi

Podejście

porównawc

ze

Grunty

rolne/leśne są

dzierżawione

Grunty

przeznaczone w

planach

miejscowych na

rolne i leśne

Podejście

dochodowe

Podejście

mieszane

Metoda wskaźników

szacunkowych

gruntów

Cena ziarna żyta

Klasa bonitacyjna gruntu

Okręg podatkowy

Wskaźniki szacunkowe gruntów

w zależności od klasy gruntu,

rodzaju użytku i okręgu

podatkowego

Cechy gruntu rolnego

uwzględniane przy stosowaniu tej

metody wyceny

Rynek lokalny

Kataster nieruchomości

Wg przepisów o podatku rolnym

Załącznik do Rozporządzenia

Rady Ministrów z dn. 21 września

2004 r.

Położenie w stosunku do głównych dróg

Jakość dróg dojazdowych

Zagrożenie erozją

Trudność uprawy

Kultura rolna

Wielkość zanieczyszczeń środowiska

 struktura użytków gruntowych

Występowanie urządzeń
melioracyjnych

Występowanie infrastruktury
utrudniającej agrotechnikę

Cena 1 m

3

drewna

Typ siedliskowy lasu

Okręg podatkowy

Wskaźniki szacunkowe gruntów

w zależności od typu

siedliskowego lasu i okręgu

podatkowego

Cechy gruntu leśnego

uwzględniane przy stosowaniu tej

metody wyceny

Rynek lokalny/ nadleśnictwo

właściwe dla miejsca położenia

nieruchomości/ nadleśnictwa

sąsiednie

Dane z planów urządzeń lasów

Wg przepisów o podatku rolnym

Załącznik do Rozporządzenia

Rady Ministrów z dn. 21 września

2004 r.

Stopień degradacji siedliska leśnego

Szkodliwe oddziaływanie przemysłu na
drzewostan masowe występowanie
szkodników

Położenie w stosunku do siedlisk i
głównych dróg

Możliwość przemieszczenia drewna do
miejsca odbioru transportem
mechanicznym

Jakość dróg dojazdowych

Rodzaje gruntów przyległych

Walory rekreacyjne



Rozporządzenie z dnia 21 września
2004 r. w sprawie zasad wyceny i
sporządzenia operatu
szacunkowego



R. Cymerman, A. Hopfer „System,
zasady i procedury wyceny
nieruchomości”



E. Mączyńska „Ile jest warta
nieruchomość”