WYCENA W PODEJŚCIU KOSZTOWYM

Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jako 
podstawa wyceny. Wartość odtworzeniowa. 
Zasady ustalania zużycia powierzchni, kubatury 
obiektów budowlanych.

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 

gospodarce nieruchomościami z 
późniejszymi zmianami

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 

września 2006 r. w sprawie zasad 
wyceny i sporządzania operatu 
szacunkowego

• Standardy zawodowe rzeczoznawców 

majątkowych

Polega na określeniu 

wartości 

nieruchomości przy 

założeniu, że wartość 

ta odpowiada kosztom 

jej odtworzenia, 

pomniejszonym o 

wartość zużycia 

nieruchomości.

• IDEĄ PODJEŚCIA KOSZTOWEGO 

jest, że 

nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej 
niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej 
nieruchomości, w tym samym miejscu i 
o takim samym stopniu zużycia
obiektów budowlanych

• W wycenie nieruchomości 

podejście to stosowane 
wyłącznie do określenia 

wartości 

odtworzeniowej

Wartość odtworzeniowa 
nieruchomości jest równa 
kosztom nabycia gruntu i 
kosztom wytworzenia jego części 
składowych, z uwzględnieniem 
stopnia zużycia, przy założeniu, 
że koszty te zostały poniesione w 
dniu wyceny.

Przy określaniu wartości 
odtworzeniowej nieruchomości 
określa się oddzielnie:

•

koszt nabycia gruntu  

•

koszt wytworzenia jego części 
składowych.

WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI 

WG KOSZTÓW ODTWORZENIA

WARTOŚC GRUNTU

KOSZT ODTWORZENIA OBIEKTÓW 

BUDOWLANYCH I INNYCH SKŁADNIKÓW 

NIERUCHOMOŚCI

STOPIEŃ ZUŻYCIA

Określa się dla nieruchomości, 
które ze względu na rodzaj, 
obecne użytkowanie lub 
przeznaczenie nie są lub nie 
mogą być przedmiotem obrotu 
rynkowego, a także jeżeli 
wymagają tego przepisy 
szczególne.

Można do nich zaliczyć:

• Może stanowić np. podstawę do określenia 

sumy ubezpieczenia nieruchomości

, a 

także do ustalenia 

odszkodowania

 w 

pewnych, prawem przewidzianych 

przypadkach.

• Powinna być szacowana w celu 

ustalenia i 

zaktualizowania opłat rocznych z tytułu 

trwałego zarządu

, nieruchomości których ze 

względu na obecne użytkowanie lub 

przeznaczenie nie są lub nie mogą być 

przedmiotem obrotu rynkowego, np. 

nieruchomości na terenach zamkniętych.

 

MOŻE BYĆ OKREŚLANA W 

STOSUNKU DO:

• nieruchomości zabudowanej, 
• nieruchomości posiadającej inne 

odtwarzalne części składowe,

• może także dotyczyć określania 

wartości odrębnych odtwarzalnych 
części składowych gruntu.

W szczególnych przypadkach, przy 
uwzględnieniu rodzaju nieruchomości i stanu 
rynku nieruchomości, 

wartość odtworzeniowa

, 

określona w wyniku zastosowania podejścia 
kosztowego, może być wykorzystana do celów, 
dla których powinna być określona wartość 
rynkowa – jeżeli realizacja metod i procedur 
przewidzianych dla tego podejścia oparta będzie 
na danych i relacjach rynkowych zarówno w 
odniesieniu do wartości rynkowej gruntu, jak i 
kosztów budowy oraz występującego zużycia. 

• Odnosić się to może do wycen na potrzeby 

rynkowe (np. sprzedaż, aport) 

nieruchomości niewystępujących lub 

rzadko występujących w obrocie 

rynkowym, dla których nie ma liczby 

danych rynkowych wystarczających do 

określenia wartości rynkowej. 

• Warunkiem koniecznym jest przyjęcie do 

wyceny gruntu oraz zużycia jego części 

składowych parametrów opartych na 

danych rynkowych.

1.

Oszacowanie wartości gruntu przy 
obecnym sposobie użytkowania.

2.

Oszacowanie kosztu odtworzenia 
(wytworzenia) obiektu w stanie nowym.

3.

Określenie stopnia jej zużycia.

4.

Obliczenie współczynnika zużycia.

5.

Obliczenie wartości odtworzeniowej 
obiektu

Koszt odtworzenia nieruchomości 
gruntowej = cena za zakup gruntu:

• O tej samej funkcji 

(sposobie użytkowania)

• O cechach użytkowania

 jak najbardziej zbliżonych 
do wycenianego gruntu

• Z uwzględnieniem lokalizacji

Do szacowania gruntu rzeczoznawca 
wykorzystuje zwykle podejście porównawcze

JEDNAK:

Nieruchomość wraz z częściami składowymi 
może być użytkowana w sposób szczególny   
           rzadkość występowania na rynku      
brak możliwości wykorzystania podejścia 
porównawczego       zastosowanie innej 
metody i techniki, np. pozostałościowej.

Określanie kosztów wytworzenia 
części składowych gruntu może 
być oparte na szacowaniu 

kosztów odtworzenia

 lub 

kosztów zastąpienia.

• Koszt odtworzenia 

obiektów 

istniejących, czyli koszt wykonania repliki 
(rodzaj materiału, konstrukcja, rozwiązania 
funkcjonalne)

• Koszt zastąpienia

, czyli wybudowanie 

nowoczesnych, współczesnych obiektów 
(ta sama funkcja oraz podobne parametru 
użutkowe,jednak zastosowanie 
nowoczesnych materiałów i technik 
budowlanych)

W operacie szacunkowym 
rzeczoznawca nie ustala kosztów 
wzniesienia budynków w 
przyszłości, lecz koszt ukończenia 
budowy w okresie, jak gdyby 
budynek był wykonany 

w dniu wyceny.

Do kosztów odtworzenia zalicza się 
również:

• Nakłady na urządzenia towarzyszące 

związane z obiektem, niezbędne do 
prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji

• Koszty sporządzenia dokumentacji i nadzoru
• Koszty inne uzasadnione (np, 

partycypacyjne) według przepisów 
miejscowych

Koszt odtworzenia ustala 
rzeczoznawca majątkowy, 
wykorzystują odpowiednio techniki:

• Szczegółową
• Elementów scalonych
• Wskaźnikową

Doboru techniki dokonuje 
rzeczoznawca w zależności od celu 
wyceny, rodzaju i stanu        (w tym 
wieku) obiektów.

Przez zużycie rozumie się utratę 

wartości szacowanej nieruchomości 

wynikającej z jej

Zużycie nieruchomości odnosi tylko do części 

składowych gruntu.

zużycia

TECHNICZNEGO 

(FIZYCZNEGO)

FUNKCJONALNEGO 

(UŻYTKOWEGO)

ŚRODOWISKOWEGO

Stopień zużycia obiektu budowlanego jest 
to wyrażona procentowo lub za pomocą 
ułamka utrata jego wartości w stosunku 
do kosztu wytworzenia obiektu nowego.
Stopień zużycia obiektu powinien być 
określany jako suma „ważonego” zużycia 
jego poszczególnych elementów, gdzie 
wagą jest udział kosztu danego elementu 
(nowego) w koszcie całego obiektu 
nowego.

Wynika z:

• Wieku obiektu budowlanego
• Trwałości zastosowań materiałów
• Jakości wykonawstwa budowlanego
• Wad projektowych
• Prowadzonej gospodarki 

remontowej

W celu ustalenia stopnia zużycia 
technicznego należy:

• Dokonać podziału obiektu na „i-te” elementy,
• Ustalić procentowy udział kosztów poszczególnych 

elementów w koszcie całego nowego obiektu A

i

 (%)

• Ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów S

zti

• Określić średni ważony stopnień zużycia całego 

obiektu budowlanego wg wzoru: 

S

w

zti

=

A

i 

× S

zti

100%

Lp

.

Element 

obiektu lub 

element 

scalony

Udział 

elementu w 

koszcie 

obiektu A

i

(%)

Stopień 

zużycia 

technicznego 

elementu 

S

zti

(%)

Stopień zużycia 

technicznego 

ważonego

1.
…
n

∑S

w

zti

S

w

zti

=

A

i 

× S

zti

100%

Wzór tabeli do określenia 

zużycia technicznego obiektów 

budowlanych

Należy:

• Dokonać oględzin tych elementów
• W przypadku trudnych wykonać lub 

wywnioskować wykonanie ekspertyzy 
technicznej
W szczególności dotyczyć to może 
elementów konstrukcyjnych 
warunkujących bezpieczeństwo obiektu 
budowlanego

Oszacowanie stopnia zużycia 
elementów wymaga 
uwzględnienia przesłanek:

• Założonej trwałości (żywotności) 

technicznej elementu (T

i

)

• Informacji o przeprowadzonych 

remontach i konserwacjach elementu

• Okresu dotychczasowe eksploatacji 

elementu (t)

S

zti

=     ×100%

t
T

Lp.

Rodzaj elementu budynku

Okres trwałości w 
latach

Fundamenty

1.

Ceglane

70-150

2.

Murowane z kamienia

120-200

3.

Betonowe i żelbetonowe

200-300

Ściany

4.

Drewniane szkieletowe

25-40

5.

Drewniane z bali

50-70

6.

Typu bur pruski

40-60

7.

Ceglane

130-150

8.

Murowane z kamienia

120-200

9.

Murowane z betonu komórkowego

30-50

10.

Montowane z prefabrykatów keramzytowo - 
betonowych

65-80

11.

Montowane z prefabrykatów warstwowych, 
żelbetowe

80-100

12.

Montowane z prefabrykatów warstwowych na 
szkielecie drewnianym

40-50

13.

Konstrukcje stalowe

120-150

14.

Konstrukcje monolityczne żelbetowe

150-200

Stropy

15.

Ceglane łukowe

100-150

16.

Typu Kleina

100-130

17.

Drewniane belkowe

45-80

Lp

.

Rodzaj elementu budynku

Okres trwałości w 

latach

Schody

18. Żelbetowe

120-150

19. Stalowe

120-150

20. Kamienne na stalowych bekach 

biegowych

100-120

21. Drewniane

20-50

Dachy

22. Konstrukcji drewnianej

50-75

23. Konstrukcji stalowej

100-150

24. Konstrukcji żelbetowej

120-150

25. Pokrycie z blachy czarnej

20-30

26. Pokrycie z blachy ocynkowanej

40-50

27. Pokrycie papą

10-20

29. Pokrycie dachówką

20-60

30. Pokrycie eternitem

20-30

31. Pokrycie drewniane

25-40

32. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe

15-20

Lp.

Klasyfikacja 

stanu 

technicznego 

elementu

Procentowe 

zużycie 

elementu

Kryterium oceny 

1.

Bardzo dobry

0-15

Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, 

wykończenia, wyposażenia) jest dobrze 

utrzymany, konserwowany, nie wykazuje 

zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości 

wbudowanych materiałów odpowiadają 

wymogom normy.

2.

Zadowalający

16-30

Element budynku utrzymany jest należycie. 

Celowy jest remont bieżący polegający na 

drobnych naprawach, uzupełnieniach, 

konserwacji, impregnacji.

3.

Średni

31-50

W elementach budynku występują niewielkie 

uszkodzenia i ubytki, nie zagrażające 

bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest 

częściowy remont kapitalny.

4.

Zły

51-70

W elementach budynku występują znaczne 

uszkodzenia, ubytki. Cechy i właściwości 

wbudowanych materiałów mają obniżoną 

klasę. Wymagany kompleksowy remont 

kapitalny, względnie wymiana.

KRYTERIA OGÓLNE OCENY I KLASYFIKACJI 

TECHNICZNEJ STANU ELEMENTÓW BUDYNKU

Uwzględniamy:

• Postęp technologiczny w budownictwie
• Brak możliwości dostosowania obiektów 

budowlanych do zmienionych technologii 
produkcji realizowanych w tych obiektach

• Zmiany w preferencjach zapotrzebowania 

na określony typ budynków

• Zmniejszenie dochodowości ocenianej 

nieruchomości w stosunku do podobnych 
usytuowanych w danym terenie

1.Ustal funkcję 
obiektu

2. Sprawdź, czy wszystkie 
elementy obiektu mogą 
bez zastrzeżeń pełnić 
określoną funkcję

3. Jeżeli tak, to zużycie 
funkcjonalne obiektu 
budowlanego jest równe 
zero, a jeśli nie, to przejdź 
do kroku 4.

4. Ustal zbiór elementów 
zużytych funkcjonalnie E

f

5. Podziel zbiór elementów E

f 

na:
E

f1

 – elementy wymagające 

wymiany lub naprawy 
(wzmocnienia)
E

f2

 – elementy nie spełniające 

współczesnych wymagań 
(nienowoczesne)  

6. Oblicz stopnie zużycia 
funkcjonalnego dla 
poszczególnych elementów 
zbioru E

f1

, jako:     

                         NF

i

                     

     
                         KB

i

   S

zf

=         

×100%

7. Oblicz stonie zużycia dla 
elementów ze zbioru E

f2

, jako:

                           t 
                           T

   S

zf

=      

×100%

8. Oblicz zużycie funkcjonalne 
obiektu w tabeli zużycia

Lp

.

Element 

obiektu lub 

element 

scalony

Udział 

elementu w 

koszcie 

obiektu A

i

(%)

Stopień 

zużycia 

funkcjonalne

go elementu 

S

zfi

(%)

Stopień zużycia 

funkcjonalnego 

ważonego

1.
…
n

∑S

w

zti

S

w

zf

=

A

i 

× S

zf

100%

Wzór tabeli do określenia 

zużycia funkcjonalnego obiektów 

budowlanych

1. Element należy wymienić lub naprawić, gdyż 

uniemożliwia obiektowi budowlanemu pełnienie 
jego nowej funkcji, np.: strop nie przeniesie 
nowych obciążeń, słup konstrukcyjny wyklucza 
wprowadzenie do hali nowej maszyny – należy 
go usunąć, wzmacniając za to inne elementy 
nośne

S

zf

=

N

f

KB

i

×100%

N

f

 – nakłady fnansowe umożliwiające doprowadzenie i-

tego elementu do właściwego stanu, w pełni 
funkcjonalnego
KB

i

 – koszty budowy nowego i-tego elementu

2. Element może pełnić dalej swoją funkcję, ale 

okres jego żywotności funkcjonalnej T

f

 różni się 

od  okresu żywotności technicznej T

t

, gdyż 

element ten nie odpowiada już preferencji 
użytkowników, gdyż wprowadzono nowe wyroby 
oszczędniejsze w eksploatacji lub zmieniły się 
preferencje estetyczne

S

zf

=

t
T

f

×100
%

t – okres dotychczasowej eksploatacji i-tego elementu
T – okres żywotności funkcjonalnej i-tego elementu

Wynika z:

• Dokonanych lub planowanych zmian w 

otoczeniu nieruchomości powodujących 
uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, np. 
budowa w sąsiedztwie zakładu przemysłowego, 
drogi o dużym natężeniu ruchu itp.

• Prowadzonej lub przewidywanej na danym 

terenie eksploatacji górniczej powodującej 
trwałe uszkodzenia nieruchomości

• Szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie 

środowiska na trwałość obiektów budowlanych i 
jakość gruntu

V

O 

=V

N 

× W

z(t,f)

V

O

 – wartość odtworzeniowa obiektu budowlanego

V

N

 – wartość obiektu nowego określona jako koszt 

odtworzenia bądź koszt zastąpienia

W

z(t,f)

 – współczynnik zużycia łącznego technicznego i 

funkcjonalnego

      
             W

z(t,f)

= 1 - 

S

z(t,f)

100%

DZIĘKUJEMY ZA 

UWAGĘ!

 Małgorzata Gąsiorowska
      Daria Kowalewska
      MSGP gr.2