WYCENA W PODEJŚCIU KOSZTOWYM

Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jako
podstawa wyceny. Wartość odtworzeniowa.
Zasady ustalania zużycia powierzchni, kubatury
obiektów budowlanych.

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami z
późniejszymi zmianami

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21

września 2006 r. w sprawie zasad
wyceny i sporządzania operatu
szacunkowego

• Standardy zawodowe rzeczoznawców

majątkowych

Polega na określeniu

wartości

nieruchomości przy

założeniu, że wartość

ta odpowiada kosztom

jej odtworzenia,

pomniejszonym o

wartość zużycia

nieruchomości.

• IDEĄ PODJEŚCIA KOSZTOWEGO

jest, że

nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej
niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej
nieruchomości, w tym samym miejscu i
o takim samym stopniu zużycia
obiektów budowlanych

• W wycenie nieruchomości

podejście to stosowane
wyłącznie do określenia

wartości

odtworzeniowej

Wartość odtworzeniowa
nieruchomości jest równa
kosztom nabycia gruntu i
kosztom wytworzenia jego części
składowych, z uwzględnieniem
stopnia zużycia, przy założeniu,
że koszty te zostały poniesione w
dniu wyceny.

Przy określaniu wartości
odtworzeniowej nieruchomości
określa się oddzielnie:

•

koszt nabycia gruntu

•

koszt wytworzenia jego części
składowych.

WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI

WG KOSZTÓW ODTWORZENIA

WARTOŚC GRUNTU

KOSZT ODTWORZENIA OBIEKTÓW

BUDOWLANYCH I INNYCH SKŁADNIKÓW

NIERUCHOMOŚCI

STOPIEŃ ZUŻYCIA

Określa się dla nieruchomości,
które ze względu na rodzaj,
obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie
mogą być przedmiotem obrotu
rynkowego, a także jeżeli
wymagają tego przepisy
szczególne.

Można do nich zaliczyć:

• Może stanowić np. podstawę do określenia

sumy ubezpieczenia nieruchomości

, a

także do ustalenia

odszkodowania

w

pewnych, prawem przewidzianych

przypadkach.

• Powinna być szacowana w celu

ustalenia i

zaktualizowania opłat rocznych z tytułu

trwałego zarządu

, nieruchomości których ze

względu na obecne użytkowanie lub

przeznaczenie nie są lub nie mogą być

przedmiotem obrotu rynkowego, np.

nieruchomości na terenach zamkniętych.

MOŻE BYĆ OKREŚLANA W

STOSUNKU DO:

• nieruchomości zabudowanej,
• nieruchomości posiadającej inne

odtwarzalne części składowe,

• może także dotyczyć określania

wartości odrębnych odtwarzalnych
części składowych gruntu.

W szczególnych przypadkach, przy
uwzględnieniu rodzaju nieruchomości i stanu
rynku nieruchomości,

wartość odtworzeniowa

,

określona w wyniku zastosowania podejścia
kosztowego, może być wykorzystana do celów,
dla których powinna być określona wartość
rynkowa – jeżeli realizacja metod i procedur
przewidzianych dla tego podejścia oparta będzie
na danych i relacjach rynkowych zarówno w
odniesieniu do wartości rynkowej gruntu, jak i
kosztów budowy oraz występującego zużycia.

• Odnosić się to może do wycen na potrzeby

rynkowe (np. sprzedaż, aport)

nieruchomości niewystępujących lub

rzadko występujących w obrocie

rynkowym, dla których nie ma liczby

danych rynkowych wystarczających do

określenia wartości rynkowej.

• Warunkiem koniecznym jest przyjęcie do

wyceny gruntu oraz zużycia jego części

składowych parametrów opartych na

danych rynkowych.

1.

Oszacowanie wartości gruntu przy
obecnym sposobie użytkowania.

2.

Oszacowanie kosztu odtworzenia
(wytworzenia) obiektu w stanie nowym.

3.

Określenie stopnia jej zużycia.

4.

Obliczenie współczynnika zużycia.

5.

Obliczenie wartości odtworzeniowej
obiektu

Koszt odtworzenia nieruchomości
gruntowej = cena za zakup gruntu:

• O tej samej funkcji

(sposobie użytkowania)

• O cechach użytkowania

jak najbardziej zbliżonych
do wycenianego gruntu

• Z uwzględnieniem lokalizacji

Do szacowania gruntu rzeczoznawca
wykorzystuje zwykle podejście porównawcze

JEDNAK:

Nieruchomość wraz z częściami składowymi
może być użytkowana w sposób szczególny
rzadkość występowania na rynku
brak możliwości wykorzystania podejścia
porównawczego zastosowanie innej
metody i techniki, np. pozostałościowej.

Określanie kosztów wytworzenia
części składowych gruntu może
być oparte na szacowaniu

kosztów odtworzenia

lub

kosztów zastąpienia.

• Koszt odtworzenia

obiektów

istniejących, czyli koszt wykonania repliki
(rodzaj materiału, konstrukcja, rozwiązania
funkcjonalne)

• Koszt zastąpienia

, czyli wybudowanie

nowoczesnych, współczesnych obiektów
(ta sama funkcja oraz podobne parametru
użutkowe,jednak zastosowanie
nowoczesnych materiałów i technik
budowlanych)

W operacie szacunkowym
rzeczoznawca nie ustala kosztów
wzniesienia budynków w
przyszłości, lecz koszt ukończenia
budowy w okresie, jak gdyby
budynek był wykonany

w dniu wyceny.

Do kosztów odtworzenia zalicza się
również:

• Nakłady na urządzenia towarzyszące

związane z obiektem, niezbędne do
prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji

• Koszty sporządzenia dokumentacji i nadzoru
• Koszty inne uzasadnione (np,

partycypacyjne) według przepisów
miejscowych

Koszt odtworzenia ustala
rzeczoznawca majątkowy,
wykorzystują odpowiednio techniki:

• Szczegółową
• Elementów scalonych
• Wskaźnikową

Doboru techniki dokonuje
rzeczoznawca w zależności od celu
wyceny, rodzaju i stanu (w tym
wieku) obiektów.

Przez zużycie rozumie się utratę

wartości szacowanej nieruchomości

wynikającej z jej

Zużycie nieruchomości odnosi tylko do części

składowych gruntu.

zużycia

TECHNICZNEGO

(FIZYCZNEGO)

FUNKCJONALNEGO

(UŻYTKOWEGO)

ŚRODOWISKOWEGO

Stopień zużycia obiektu budowlanego jest
to wyrażona procentowo lub za pomocą
ułamka utrata jego wartości w stosunku
do kosztu wytworzenia obiektu nowego.
Stopień zużycia obiektu powinien być
określany jako suma „ważonego” zużycia
jego poszczególnych elementów, gdzie
wagą jest udział kosztu danego elementu
(nowego) w koszcie całego obiektu
nowego.

Wynika z:

• Wieku obiektu budowlanego
• Trwałości zastosowań materiałów
• Jakości wykonawstwa budowlanego
• Wad projektowych
• Prowadzonej gospodarki

remontowej

W celu ustalenia stopnia zużycia
technicznego należy:

• Dokonać podziału obiektu na „i-te” elementy,
• Ustalić procentowy udział kosztów poszczególnych

elementów w koszcie całego nowego obiektu A

i

(%)

• Ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów S

zti

• Określić średni ważony stopnień zużycia całego

obiektu budowlanego wg wzoru:

S

w

zti

=

A

i

× S

zti

100%

Lp

.

Element

obiektu lub

element

scalony

Udział

elementu w

koszcie

obiektu A

i

(%)

Stopień

zużycia

technicznego

elementu

S

zti

(%)

Stopień zużycia

technicznego

ważonego

1.
…
n

∑S

w

zti

S

w

zti

=

A

i

× S

zti

100%

Wzór tabeli do określenia

zużycia technicznego obiektów

budowlanych

Należy:

• Dokonać oględzin tych elementów
• W przypadku trudnych wykonać lub

wywnioskować wykonanie ekspertyzy
technicznej
W szczególności dotyczyć to może
elementów konstrukcyjnych
warunkujących bezpieczeństwo obiektu
budowlanego

Oszacowanie stopnia zużycia
elementów wymaga
uwzględnienia przesłanek:

• Założonej trwałości (żywotności)

technicznej elementu (T

i

)

• Informacji o przeprowadzonych

remontach i konserwacjach elementu

• Okresu dotychczasowe eksploatacji

elementu (t)

S

zti

= ×100%

t
T

Lp.

Rodzaj elementu budynku

Okres trwałości w
latach

Fundamenty

1.

Ceglane

70-150

2.

Murowane z kamienia

120-200

3.

Betonowe i żelbetonowe

200-300

Ściany

4.

Drewniane szkieletowe

25-40

5.

Drewniane z bali

50-70

6.

Typu bur pruski

40-60

7.

Ceglane

130-150

8.

Murowane z kamienia

120-200

9.

Murowane z betonu komórkowego

30-50

10.

Montowane z prefabrykatów keramzytowo -
betonowych

65-80

11.

Montowane z prefabrykatów warstwowych,
żelbetowe

80-100

12.

Montowane z prefabrykatów warstwowych na
szkielecie drewnianym

40-50

13.

Konstrukcje stalowe

120-150

14.

Konstrukcje monolityczne żelbetowe

150-200

Stropy

15.

Ceglane łukowe

100-150

16.

Typu Kleina

100-130

17.

Drewniane belkowe

45-80

Lp

.

Rodzaj elementu budynku

Okres trwałości w

latach

Schody

18. Żelbetowe

120-150

19. Stalowe

120-150

20. Kamienne na stalowych bekach

biegowych

100-120

21. Drewniane

20-50

Dachy

22. Konstrukcji drewnianej

50-75

23. Konstrukcji stalowej

100-150

24. Konstrukcji żelbetowej

120-150

25. Pokrycie z blachy czarnej

20-30

26. Pokrycie z blachy ocynkowanej

40-50

27. Pokrycie papą

10-20

29. Pokrycie dachówką

20-60

30. Pokrycie eternitem

20-30

31. Pokrycie drewniane

25-40

32. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe

15-20

Lp.

Klasyfikacja

stanu

technicznego

elementu

Procentowe

zużycie

elementu

Kryterium oceny

1.

Bardzo dobry

0-15

Element budynku (lub rodzaj konstrukcji,

wykończenia, wyposażenia) jest dobrze

utrzymany, konserwowany, nie wykazuje

zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości

wbudowanych materiałów odpowiadają

wymogom normy.

2.

Zadowalający

16-30

Element budynku utrzymany jest należycie.

Celowy jest remont bieżący polegający na

drobnych naprawach, uzupełnieniach,

konserwacji, impregnacji.

3.

Średni

31-50

W elementach budynku występują niewielkie

uszkodzenia i ubytki, nie zagrażające

bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest

częściowy remont kapitalny.

4.

Zły

51-70

W elementach budynku występują znaczne

uszkodzenia, ubytki. Cechy i właściwości

wbudowanych materiałów mają obniżoną

klasę. Wymagany kompleksowy remont

kapitalny, względnie wymiana.

KRYTERIA OGÓLNE OCENY I KLASYFIKACJI

TECHNICZNEJ STANU ELEMENTÓW BUDYNKU

Uwzględniamy:

• Postęp technologiczny w budownictwie
• Brak możliwości dostosowania obiektów

budowlanych do zmienionych technologii
produkcji realizowanych w tych obiektach

• Zmiany w preferencjach zapotrzebowania

na określony typ budynków

• Zmniejszenie dochodowości ocenianej

nieruchomości w stosunku do podobnych
usytuowanych w danym terenie

1.Ustal funkcję
obiektu

2. Sprawdź, czy wszystkie
elementy obiektu mogą
bez zastrzeżeń pełnić
określoną funkcję

3. Jeżeli tak, to zużycie
funkcjonalne obiektu
budowlanego jest równe
zero, a jeśli nie, to przejdź
do kroku 4.

4. Ustal zbiór elementów
zużytych funkcjonalnie E

f

5. Podziel zbiór elementów E

f

na:
E

f1

– elementy wymagające

wymiany lub naprawy
(wzmocnienia)
E

f2

– elementy nie spełniające

współczesnych wymagań
(nienowoczesne)

6. Oblicz stopnie zużycia
funkcjonalnego dla
poszczególnych elementów
zbioru E

f1

, jako:

NF

i

KB

i

S

zf

=

×100%

7. Oblicz stonie zużycia dla
elementów ze zbioru E

f2

, jako:

t
T

S

zf

=

×100%

8. Oblicz zużycie funkcjonalne
obiektu w tabeli zużycia

Lp

.

Element

obiektu lub

element

scalony

Udział

elementu w

koszcie

obiektu A

i

(%)

Stopień

zużycia

funkcjonalne

go elementu

S

zfi

(%)

Stopień zużycia

funkcjonalnego

ważonego

1.
…
n

∑S

w

zti

S

w

zf

=

A

i

× S

zf

100%

Wzór tabeli do określenia

zużycia funkcjonalnego obiektów

budowlanych

1. Element należy wymienić lub naprawić, gdyż

uniemożliwia obiektowi budowlanemu pełnienie
jego nowej funkcji, np.: strop nie przeniesie
nowych obciążeń, słup konstrukcyjny wyklucza
wprowadzenie do hali nowej maszyny – należy
go usunąć, wzmacniając za to inne elementy
nośne

S

zf

=

N

f

KB

i

×100%

N

f

– nakłady fnansowe umożliwiające doprowadzenie i-

tego elementu do właściwego stanu, w pełni
funkcjonalnego
KB

i

– koszty budowy nowego i-tego elementu

2. Element może pełnić dalej swoją funkcję, ale

okres jego żywotności funkcjonalnej T

f

różni się

od okresu żywotności technicznej T

t

, gdyż

element ten nie odpowiada już preferencji
użytkowników, gdyż wprowadzono nowe wyroby
oszczędniejsze w eksploatacji lub zmieniły się
preferencje estetyczne

S

zf

=

t
T

f

×100
%

t – okres dotychczasowej eksploatacji i-tego elementu
T – okres żywotności funkcjonalnej i-tego elementu

Wynika z:

• Dokonanych lub planowanych zmian w

otoczeniu nieruchomości powodujących
uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, np.
budowa w sąsiedztwie zakładu przemysłowego,
drogi o dużym natężeniu ruchu itp.

• Prowadzonej lub przewidywanej na danym

terenie eksploatacji górniczej powodującej
trwałe uszkodzenia nieruchomości

• Szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie

środowiska na trwałość obiektów budowlanych i
jakość gruntu

V

O

=V

N

× W

z(t,f)

V

O

– wartość odtworzeniowa obiektu budowlanego

V

N

– wartość obiektu nowego określona jako koszt

odtworzenia bądź koszt zastąpienia

W

z(t,f)

– współczynnik zużycia łącznego technicznego i

funkcjonalnego

W

z(t,f)

= 1 -

S

z(t,f)

100%

DZIĘKUJEMY ZA

UWAGĘ!

Małgorzata Gąsiorowska
Daria Kowalewska
MSGP gr.2