Wycena w podejściu

kosztowym – stosowane

metody i techniki

Ewa Kaczmarczyk

Justyna Krupa

MSGP

Podejście kosztowe

• polega na określaniu wartości nieruchomości

przy założeniu, że wartość ta odpowiada
kosztom jej odtworzenia,
pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości

• określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu

i koszt odtworzenia jego części
składowych

(za art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce

nieruchomościami)

Wykorzystując podejście kosztowe do
określenia wartości odtworzeniowej, zamiast
wartości rynkowej, należy szczegółowo
uzasadnić takie postępowanie.

W operacie szacunkowym należy
jednoznacznie wskazać, że wynikiem wyceny
jest wartość odtworzeniowa, podać przyjęte
uwarunkowania prawne i założenia wyceny
oraz omówić dane, na podstawie których
wartość ta została określona.

Podejście kosztowe

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa
nieruchomości jest równa kosztom
nabycia gruntu i kosztom
wytworzenia jego części
składowych, z uwzględnieniem
stopnia zużycia, przy założeniu, że
koszty te zostały poniesione w dniu
wyceny.

OB

G

ON

W

W

W





Wartość zużycia

nieruchomości

Zużycie nieruchomości wynika w szczególności
z pogorszenia się jej cech fizycznych,
funkcjonalnych oraz z wpływu innych
czynników zewnętrznych, powodujących jej
przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.

Zużycie – utrata wartości w stosunku do kosztów

wytworzenia (wzniesienia nowego obiektu).

Zużyc

ie

Techniczn

e

Funkcjona

lne

Środowisk

owe

Kiedy stosujemy podejście

kosztowe?

• o ile wymagają tego przepisy

szczególne,

• dla nieruchomości szczególnego

przeznaczenia, które rzadko lub w
ogóle nie są przy istniejącym
użytkowaniu sprzedawane na rynku

Kiedy stosujemy podejście

kosztowe?

Wycena budynków i budowli nie będących w
częstym obrocie na rynku nieruchomości. Zaliczyć
do nich można

:

- Budynki służby zdrowia
- Budynki rządowe i komunalne
- Budynki szkolne
- Budynki sportowe
- Obiekty kultury
- Budynki transportu
- Budowle sakralne
- Budynki penitencjarne

Postępowanie w podejściu

kosztowym

1. oszacowanie wartości gruntu przy istniejącym

użytkowaniu [W

G

]

2. oszacowanie kosztu odtworzenia brutto budynków i

innych składników nieruchomości [W

BR

]

3. określenie wartości zużycia budynków i innych

składników wynikającego z wieku, stanu technicznego,
zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na
skutek wpływu czynników środowiskowych i innych [S

z

]

4. ustalenie kosztu odtworzenia netto jako różnicy

kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających
wartości zużycia [W

o

= W

G

+ W

BR

- S

z

]

Podejście kosztowe

• Technika szczegółowa

• Technika elementów scalonych

• Technika wskaźnikowa

Metoda kosztów odtworzenia

• Technika szczegółowa

• Technika elementów scalonych

• Technika wskaźników

Metoda kosztów zastąpienia

Metody

właściwe dla

podejścia

kosztowego

Metoda

kosztów

odtworzenia

Metoda

kosztów

zastąpienia

„Przy metodzie kosztów odtworzenia
określa się koszty odtworzenia części
składowych gruntu przy zastosowaniu tej
samej technologii i materiałów, które
wykorzystano do wzniesienia lub
powstania tych części składowych. „

Metoda kosztów

odtworzenia

„Zastosowanie zasady ustalenia kosztu odtworzenia

powinno być ograniczone do następujących

przypadków:

-jeżeli przepis szczególny wyraźnie tak stanowi,

-gdy należy utrzymać (lub zrekonstruować) istniejące

obiekty (np. obiekty objęte rejestrem zabytków),

-inne uzasadnione przypadki.”

1. Szacujemy koszt zbudowania

identycznego obiektu – repliki, przy
założeniu identycznego poziomu kosztów
dokumentacji projektowej oraz nadzoru
budowlanego określonych na podstawie
cen z dnia wyceny.

2. Określamy koszty opracowania

dokumentacji, przygotowania terenu itp.

3. Określone koszty pomniejszamy

współczynnikiem wynikającym ze zużycia.

Stosując metodę kosztów odtworzenia:

W przypadku gdy pewne technologie i
materiały wychodzą z użycia, są niedostępne
na rynku konieczne jest przyjmowanie
kosztów materiałów i technologii jedynie
zbliżonych do zastosowanych w wycenianym
obiekcie.

„Przy metodzie kosztów zastąpienia
określa się koszty zastąpienia części
składowych gruntu obiektami
budowlanymi o takiej samej funkcji i
podobnych parametrach użytkowych, jakie
mają obiekty, których wartość określa się,
lecz wykonanymi przy wykorzystaniu
aktualnie stosowanych technologii i
materiałów.”

Metoda kosztów zastąpienia

„Zastosowanie tej zasady winno być
poprzedzone rozważaniem celowości
wzniesienia nowoczesnego budynku
zastępczego o mniejszej powierzchni
użytkowej w stosunku do istniejącego
budynku, jeżeli na skutek zmian
technologicznych, lub z innych powodów,
obecna działalność może być bez ograniczenia
zrealizowana w tym mniejszym budynku. „

Metoda kosztów zastąpienia

1. Szacujemy koszt wzniesienia obiektów,

spełniających taka samą funkcję i w
identycznym zakresie jak obiekty
wyceniane, lecz przy zastosowaniu
współczesnej technologii i materiałów.

2. Określamy koszty dokumentacji, nadzoru i

kosztów pośrednich, ale niezbędnych do
właściwego funkcjonowania obiektu.

3. Określone koszty pomniejszamy

współczynnikiem wynikającym ze zużycia.

Stosując metodę kosztów zastąpienia:

• Należy podkreślić, że rzeczoznawca powinien

w kalkulacji uwzględnić tylko koszty celowe,
co w praktyce oznacza, że koszt zastąpienia
może być niższy niż koszt odtworzenia.

• Odpowiedź, którą z metod należy w

konkretnej sytuacji zastosować, zależy od
rodzaju (funkcji) obiektu, jego wieku oraz
zaistniałych zmian w technologii budowy.

• Techniki szacowania oraz procedury

postępowania są takie same w obu
metodach

.

Techniki

szacowania

kosztów

odtworzenia i

kosztów

zastąpienia

Technika

szczegóło

wa

Technika

wskaźniko

wa

Technika

elementó

w

scalonych

Technika szczegółowa

Technika szczegółowa

„Przy użyciu techniki szczegółowej
koszty odtworzenia albo koszty
zastąpienia określa się na podstawie:

•

ilości niezbędnych do wykonania

robót budowlanych

oraz

•

cen jednostkowych tych robót

.”

Technika szczegółowa

Technika szczegółowa

• dokonanie szczegółowej inwentaryzacji technicznej i

obmiarowania obiektu budowlanego,

• określenie technologii wykonania niezbędnych robót

budowlanych i instalacyjnych,

• obliczenie koniecznej ilości robót, materiałów itp.
• określenie cen jednostkowych poszczególnych robót,

materiałów itp.

• określenie kosztów opracowania dokumentacji i nadzoru

budowlanego w formie wskaźnika procentowego
odniesionego do kosztu odtworzenia robót budowlanych.

Należy uwzględnić także odpowiednią stawkę podatku
VAT obowiązującego dla danego rodzaju budownictwa.

)

1

(

*

*

1

KD

ji

n

i

B

W

C

Ii

W









Technika szczegółowa

Technika szczegółowa

ji

C

Ii

KD

W

Ceny jednostkowe poszczególnych robót

Ilość niezbędnych robót

Koszty opracowania dokumentacji i nadzoru
budowlanego w formie wskaźnika
procentowego, odniesionego do kosztów
odtworzenia robót budowlanych.

Technika elementów

scalonych

„Przy użyciu techniki elementów
scalonych koszty odtworzenia albo koszty
zastąpienia określa się ma podstawie:

•

ilości scalonych elementów robót

budowlanych

oraz

•

cen scalonych elementów tych robót

.”

Dla ustalenia kosztów wykonuje się takie same
czynności jak w technice szczegółowej, z tą
różnicą, że nie ustala się ilości niezbędnych robót,
lecz

rodzaje i ilość scalonych elementów tych

robót

.

Nie ustala się również cen jednostkowych
poszczególnych robót, ale

ceny scalonych

elementów robót

, korzystając z odpowiednich

normatywów cen scalonych.

• Technika znacznie prostsza od szczegółowej i

mniej pracochłonna.

• Mniejsze nakłady na wykonanie wyceny.

Technika elementów

scalonych

je

n

i

i

B

C

J

K

*

1







Technika elementów

scalonych

n

i

J

je

C

liczba elementów robót w budynku

ilość scalonych elementów robót

ceny jednostkowe scalonych elementów
robót budowlanych wraz z kosztami
pośrednimi i zyskiem

Technika wskaźnikowa

„Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty
określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej
oraz liczny jednostek odniesienia, dla
których ta cena została ustalona.
Technikę wskaźnikową można stosować
tylko wtedy, gdy obiekty których wartość
określa się, są porównywalne z obiektami,
dla których znane są ceny wskaźnikowe.”

• Znalezienie obiektu budowlanego podobnego

do obiektu wycenianego pod względem
technologii, konstrukcji i wielkości.

• Ustalenie jednostek lub jednostki odniesienia.
• Określenie ceny jednostkowej obiektu

budowlanego dla ustalonej jednostki
odniesienia, posługując się katalogami cen
jednostkowych.

• Ustalenie ostatecznego kosztu odtworzenia

wycenianego obiektu.

Technika wskaźnikowa

Technika wskaźnikowa

jQ

B

C

Q

K

*



Q

jQ

C

liczba jednostek
odniesienia

cena wskaźnikowa jednostki
ustalana na podstawie cen
bieżących podczas analiz

Bibliografia

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21

sierpnia 1997 roku

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego

• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

• Mączyńska E., Ile jest warta nieruchomość, Warszawa

2005

• Hopfer A., Cymerman R., Wycena nieruchomości.

Zasady i procedury, Warszawa 2006

Dziękujemy za uwagę