Podejście mieszane i kosztowe

Podejście kosztowe - polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Podejście kosztowe:

- Przy określaniu wartości nieruchomości za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach,

- Za koszt części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych,

Podejście kosztowe

Metoda kosztów Metoda kosztów odtworzenia zastąpienia

Metoda kosztów odtworzenia:

Przy tej metodzie określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Metoda kosztów zastąpienia:

Określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi i takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Metody kosztów odtworzenia i zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki:

- szczegółowej,

- elementów scalonych,

- wskaźnikowej.

Technika szczegółowa:

Koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

Technika elementów scalonych:

Koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

Technika wskaźnikowa:

Koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowejoraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę tą można stosować tylko wtedy, gdy obiekty są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się wymagania lub zamierzenia inwestora w zakresie rozwoju tej nieruchomości w tym:

- sposób zarządzania,

- stawek czynszu,

- poziomów pustostanów,

- warunków finansowych,

- stopy zwrotu zainwestowanego kapitału,

Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposoby wykorzystanie lub inwestowania nieruchomości, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną.

Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

---