KOSZT ODTWORZENIA POMNIEJSZONY O ZUŻYCIE
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

Laskowska Kamila
Rybicka Aleksandra

Podejście kosztowe polega na określeniu
wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia,
pomniejszony

o

wartość

zużycia

nieruchomości. Przy podejściu tym określa się
oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt
odtworzenia jego części składowych.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej

niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej

nieruchomości, w tym samym miejscu i o

takim samym stopniu zużycia obiektów

budowlanych.

Wycena dotyczy konkretnej nieruchomości,
w szczególnych sytuacjach może być
wskazane wycenianie wartości gruntu dla
istniejącego sposobu użytkowania przez
porównanie z kosztami uzyskania gruntu
zastępczego w tej samej okolicy, równie
odpowiedniego dla aktualnego sposobu
użytkowania. Grunt ten winien mieć te same
cechy, jak grunt wyceniany.

Pominąć

można

jedynie

te

cechy

charakterystyczne

wycenianego

gruntu,

które nie są istotne dla aktualnego sposobu
jego użytkowania.

Jeżeli grunt wyceniany jest większy niż
niezbędny dla potrzeb istniejących budynków
lub nowoczesnych budynków zastępczych,
można przyjąć, że grunt zastępczy jest
mniejszy od wycenianego.

Koszt

odtworzenia

nieruchomości

gruntowej to wysokość nakładów (cena),
jakie należy ponieść na zakup gruntu o tej
samej funkcji (sposobie użytkowania) i o
cechach

użytkowych

jak

najbardziej

zbliżonych

do

gruntu

stanowiącego

przedmiot

oszacowania,

w

tym

z

uwzględnieniem lokalizacji.

Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie
jest stosowany jako podstawa oszacowania
wartości nieruchomości:



o ile wymagają tego przepisy szczególne



dla

nieruchomości

szczególnego

przeznaczenia, które rzadko lub w ogóle nie
są

przy

istniejącym

użytkowaniu

sprzedawane na rynku.

Wycena nieruchomości w oparciu o koszt
odtworzenia

pomniejszony

o

zużycie

wymaga:

oszacowania

wartości

gruntu

przy

istniejącym użytkowaniu,

oszacowania kosztu odtworzenia brutto
budynków i innych składników nieruchomości,

określenia wartości zużycia budynków i
innych składników wynikającego z wieku,
stanu

technicznego,

zestarzenia

się

ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek
wpływu czynników środowiskowych i innych,

ustalenia kosztu odtworzenia netto jako
różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń
odpowiadających wartości zużycia.

Wartość

nieruchomości

ustalona

na

podstawie kosztu odtworzenia obejmuje
wartość gruntu oraz koszt odtworzenia
obiektów budowlanych i innych składników
nieruchomości

pomniejszony

o

stopień

zużycia (koszt odtworzenia netto).

Wartość nieruchomości =

wartość gruntu + KO obiektów
budowlanych – KO netto

Stopień zużycia jest miarą i wyrazem
utraty wartości budynków i innych obiektów
budowlanych, wynikającej z ich stanu
fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników
środowiskowych.

Ocena zużycia nieruchomości należy do
samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie
wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji
obiektów

budowlanych

oraz

wzory

arytmetyczne podawane w jakichkolwiek
publikacjach.

Zużycie to utrata wartości szacowanej
nieruchomości wynikłą z jej zużycia:

 technicznego (fizycznego),

 funkcjonalnego (użytkowego),

 środowiskowego.

Wynika ono z:



wieku obiektu budowlanego,



trwałości zastosowanych materiałów,



jakości wykonawstwa budowlanego,



sposobu użytkowania i warunków
eksploatacyjnych,



wad projektowych,



prowadzonej gospodarki remontowej, itp.

Zużycie to najczęściej określa się procentowo.
W pewnych przypadkach pożądane będzie
wzięcie pod uwagę zamiast określonego
procentu utraty wartości:

 nakładów finansowych niezbędnych do
doprowadzenia obiektu do używalności w
dobrym stanie technicznym,

 pozostałego okresu użytkowania obiektu
dla

prowadzenia

danej

działalności

gospodarczej.

Zależy to od przyjętego w szacunku wartości
nieruchomości podejścia, tj. ustalania kosztu
odtworzenia czy wartości rynkowej w oparciu
o spodziewane dochody z nieruchomości.

Wynika

ono

z

konieczności

porównania

zastosowanych w danym przypadku użytkowych

rozwiązań

projektowych

do

aktualnie

preferowanych (ocena nowoczesności), a także

porównań w zakresie standardu wykończenia i

wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również

specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego

lub

uniemożliwiającego

zmianę

sposobu

wykorzystania.

Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie

potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w

stosunku

do

podobnych

nieruchomości

zlokalizowanych na danym terenie.

Wynika na przykład z:



dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu

nieruchomości powodujących uciążliwości w

korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa

w

sąsiedztwie

szacowanej

nieruchomości

zakładu

przemysłowego,

drogi

o

dużym

natężeniu

ruchu,

linii

tramwajowej,

nieuregulowanego cieku wodnego itp.



prowadzonej lub przewidywanej na danym

terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe

uszkodzenia nieruchomości,



szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie

środowiska na trwałość obiektów budowlanych i

jakość gruntu.

Zasady podziału i określenia rodzajów powierzchni
budynków oraz zasady ustalania tych powierzchni
określa polska norma PN-70/B-02365. Rodzaje
powierzchni budynków wyszczególnione w tej
normie rozszerza się o powierzchnię ogólną (symbol
Po).

Powierzchnię ogólną oblicza się według zasad
określonych w wyżej wymienionej normie dla
powierzchni netto, z uwzględnieniem okładzin i
wypraw ścian.

Dopuszcza

się

ustalanie

powierzchni

budynków i lokali na podstawie pomiarów z
natury

w

świetle

ścian

oblicowanych

(okładziny lub wyprawy). Operat szacunkowy
opracowany z wykorzystaniem powierzchni
obliczonej

w

ten

sposób

wymaga

zamieszczenia klauzuli:

Powierzchnia obliczona w świetle

okładzin i wypraw wewnętrznych ścian

budynku.

Obliczania kubatury budynków dokonuje się
zgodnie z polską normą PN-69/B-02360. W
przypadku potrzeby ustalenia kubatury lokalu
stanowiącego część budynku rzeczoznawca
określa ją, uwzględniając proporcję powierzchni
lokalu do powierzchni budynku, zgodnie z ustawą
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz.U.

Nr

85,

poz.

388).

W

operacie

szacunkowym

rzeczoznawca

zamieszcza

wówczas klauzulę wyjaśniającą sposób obliczenia
kubatury lokalu.

Wielkość

powierzchni

nieruchomości

gruntowych,

działek,

użytków

i

klas

bonitacyjnych należy ustalać na podstawie
danych zawartych w ewidencji (katastrze)
gruntów i budynków.

W trzech ustawach pojęcie powierzchni użytkowej
nie jest jednoznacznie określone.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z
dnia 12 stycznia 1991r. powierzchnię użytkową
budynku lub jego części stanowi powierzchnia
mierzona po wewnętrznej długości ścian na
wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni
klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za
kondygnację uważa się również garaże podziemne,
piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca
2001r. do powierzchni użytkowej lokalu
zalicza

się

powierzchnię

wszystkich

pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w
szczególności:

pokoi,

kuchni,

spiżarni,

przedpokoi,

alków,

holi,

korytarzy,

łazienek oraz innych pomieszczeń służących
mieszkalnym

i

gospodarczym

potrzebom

lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i
sposób używania.

Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa
się:

powierzchni balkonów,

tarasów,

loggi,

antresoli,

szaf,

schowków w ścianach,

pralni,

suszarni,

wózkarni,

strychów,

piwnic i komórek przeznaczonych do
przechowywania opału.

Natomiast w ustawie o podatku od
spadków i darowizn z dnia 28 lipca
1983r. za powierzchnię użytkową budynku
(lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po
wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na
wszystkich kondygnacjach (podziemnych i
naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i
klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Rzeczoznawca

majątkowy,

sporządzając

operat szacunkowy powinien określić:

datę, w odniesieniu do której ustalana jest
wartość, odpowiednio, gruntu i budynków,

datę, w odniesieniu do której ustalany jest
stopień zużycia.

Może to być data opracowania operatu lub,
stosownie

do

przepisów

szczególnych,

wcześniejsza.

Nie stanowi przeszkody ustalenie wartości
nieruchomości

na

podstawie

kosztu

odtworzenia w sytuacji, gdy grunt jest w
użytkowaniu wieczystym, a zlokalizowane na
nim obiekty, jako własność użytkownika
wieczystego, stanowią odrębne od gruntu
nieruchomości.

W szczególnych przypadkach potrąca się
wyłącznie wartość zużycia technicznego tych
budynków i składników.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o

gospodarce nieruchomościami dział IV,

Standardy zawodowe rzeczoznawców

majątkowych Standard III.2, III.4, III.5