KOSZT ODTWORZENIA POMNIEJSZONY O ZUŻYCIE
WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

Laskowska Kamila
Rybicka Aleksandra

Podejście  kosztowe  polega  na  określeniu 
wartości  nieruchomości  przy  założeniu,  że 
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, 
pomniejszony 

o 

wartość 

zużycia 

nieruchomości.  Przy  podejściu  tym  określa  się 
oddzielnie  koszt  nabycia  gruntu  i  koszt 
odtworzenia jego części składowych.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej 

niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej 

nieruchomości, w tym samym miejscu i o 

takim samym stopniu zużycia obiektów 

budowlanych.

Wycena  dotyczy  konkretnej  nieruchomości, 
w  szczególnych  sytuacjach  może  być 
wskazane  wycenianie  wartości  gruntu  dla 
istniejącego  sposobu  użytkowania  przez 
porównanie  z  kosztami  uzyskania  gruntu 
zastępczego  w  tej  samej  okolicy,  równie 
odpowiedniego  dla  aktualnego  sposobu 
użytkowania. Grunt ten winien mieć te same 
cechy, jak grunt wyceniany.

Pominąć 

można 

jedynie 

te 

cechy 

charakterystyczne 

wycenianego 

gruntu, 

które  nie  są  istotne  dla  aktualnego  sposobu 
jego użytkowania. 

Jeżeli  grunt  wyceniany  jest  większy  niż 
niezbędny dla potrzeb istniejących budynków 
lub  nowoczesnych  budynków  zastępczych, 
można  przyjąć,  że  grunt  zastępczy  jest 
mniejszy od wycenianego.

Koszt 

odtworzenia 

nieruchomości 

gruntowej  to  wysokość  nakładów  (cena), 
jakie  należy  ponieść  na  zakup  gruntu  o  tej 
samej  funkcji  (sposobie  użytkowania)  i  o 
cechach 

użytkowych 

jak 

najbardziej 

zbliżonych 

do 

gruntu 

stanowiącego 

przedmiot 

oszacowania, 

w 

tym 

z 

uwzględnieniem lokalizacji.

Koszt  odtworzenia  pomniejszony  o  zużycie 
jest  stosowany  jako  podstawa  oszacowania 
wartości nieruchomości:



  o ile wymagają tego przepisy szczególne 



 

 

dla 

nieruchomości 

szczególnego 

przeznaczenia,  które rzadko lub w ogóle nie 
są 

przy 

istniejącym 

użytkowaniu 

sprzedawane na rynku.

Wycena  nieruchomości  w  oparciu  o  koszt 
odtworzenia 

pomniejszony 

o 

zużycie 

wymaga:

oszacowania 

wartości 

gruntu 

przy 

istniejącym użytkowaniu,

oszacowania  kosztu  odtworzenia  brutto 
budynków i innych składników nieruchomości,

określenia  wartości  zużycia  budynków  i 
innych  składników  wynikającego  z  wieku, 
stanu 

technicznego, 

zestarzenia 

się 

ekonomicznego  i  funkcjonalnego,  na  skutek 
wpływu czynników środowiskowych i innych,

ustalenia  kosztu  odtworzenia  netto  jako 
różnicy  kosztu  odtworzenia  brutto  i  potrąceń 
odpowiadających wartości zużycia.

Wartość 

nieruchomości 

ustalona 

na 

podstawie  kosztu  odtworzenia  obejmuje 
wartość  gruntu  oraz  koszt  odtworzenia 
obiektów  budowlanych  i  innych  składników 
nieruchomości 

pomniejszony 

o 

stopień 

zużycia (koszt odtworzenia netto). 

Wartość nieruchomości = 

wartość gruntu + KO obiektów 
budowlanych – KO netto

Stopień  zużycia  jest  miarą  i  wyrazem 
utraty  wartości  budynków  i  innych  obiektów 
budowlanych,  wynikającej  z  ich  stanu 
fizycznego,  funkcjonalnego  oraz  czynników 
środowiskowych.

Ocena  zużycia  nieruchomości  należy  do 
samodzielnych  czynności  rzeczoznawcy  i  nie 
wiążą  go  przy  tym  przepisy  o  amortyzacji 
obiektów 

budowlanych 

oraz 

wzory 

arytmetyczne  podawane  w  jakichkolwiek 
publikacjach.

Zużycie  to  utrata  wartości  szacowanej 
nieruchomości wynikłą z jej zużycia:

 technicznego (fizycznego), 

 funkcjonalnego (użytkowego),

 środowiskowego.

Wynika ono z:



wieku obiektu budowlanego, 



trwałości zastosowanych materiałów, 



jakości wykonawstwa budowlanego, 



sposobu użytkowania i warunków 
eksploatacyjnych, 



wad projektowych, 



prowadzonej gospodarki remontowej, itp. 

Zużycie to najczęściej określa się procentowo. 
W  pewnych  przypadkach  pożądane  będzie 
wzięcie  pod  uwagę  zamiast  określonego 
procentu utraty wartości:

    nakładów  finansowych  niezbędnych  do 
doprowadzenia  obiektu  do  używalności  w 
dobrym stanie technicznym,

    pozostałego  okresu  użytkowania  obiektu 
dla 

prowadzenia 

danej 

działalności 

gospodarczej.

Zależy  to  od  przyjętego  w  szacunku  wartości 
nieruchomości  podejścia,  tj.  ustalania  kosztu 
odtworzenia  czy  wartości  rynkowej  w  oparciu 
o spodziewane dochody z nieruchomości.

Wynika 

ono 

z 

konieczności 

porównania 

zastosowanych  w  danym  przypadku  użytkowych 

rozwiązań 

projektowych 

do 

aktualnie 

preferowanych  (ocena  nowoczesności),  a  także 

porównań  w  zakresie  standardu  wykończenia  i 

wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również 

specjalistycznego  przeznaczenia  utrudniającego 

lub 

uniemożliwiającego 

zmianę 

sposobu 

wykorzystania. 

Miarą  tego  rodzaju  zużycia  jest  zmniejszenie 

potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w 

stosunku 

do 

podobnych 

nieruchomości 

zlokalizowanych na danym terenie.

Wynika na przykład z:



dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu 

nieruchomości  powodujących  uciążliwości  w 

korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa 

w 

sąsiedztwie 

szacowanej 

nieruchomości 

zakładu 

przemysłowego, 

drogi 

o 

dużym 

natężeniu 

ruchu, 

linii 

tramwajowej, 

nieuregulowanego cieku wodnego itp.



prowadzonej  lub  przewidywanej  na  danym 

terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe 

uszkodzenia nieruchomości,



szkodliwego  wpływu  zniszczonego  ekologicznie 

środowiska  na  trwałość  obiektów  budowlanych  i 

jakość gruntu.

Zasady  podziału  i  określenia  rodzajów  powierzchni 
budynków  oraz  zasady  ustalania  tych  powierzchni 
określa  polska  norma  PN-70/B-02365.  Rodzaje 
powierzchni  budynków  wyszczególnione  w  tej 
normie rozszerza się o powierzchnię ogólną (symbol 
Po). 

Powierzchnię  ogólną  oblicza  się  według  zasad 
określonych  w  wyżej  wymienionej  normie  dla 
powierzchni  netto,  z  uwzględnieniem  okładzin  i 
wypraw ścian.

Dopuszcza 

się 

ustalanie 

powierzchni 

budynków  i  lokali  na  podstawie  pomiarów  z 
natury 

w 

świetle 

ścian 

oblicowanych 

(okładziny  lub  wyprawy).  Operat  szacunkowy 
opracowany  z  wykorzystaniem  powierzchni 
obliczonej 

w 

ten 

sposób 

wymaga 

zamieszczenia klauzuli:

Powierzchnia obliczona w świetle 

okładzin i wypraw wewnętrznych ścian 

budynku.

Obliczania  kubatury  budynków  dokonuje  się 
zgodnie  z  polską  normą  PN-69/B-02360.  W 
przypadku  potrzeby  ustalenia  kubatury  lokalu 
stanowiącego  część  budynku  rzeczoznawca 
określa  ją,  uwzględniając  proporcję  powierzchni 
lokalu do powierzchni budynku, zgodnie z ustawą 
z  dnia  24  czerwca  1994  r.  o  własności  lokali 
(Dz.U. 

Nr 

85, 

poz. 

388). 

W 

operacie 

szacunkowym 

rzeczoznawca 

zamieszcza 

wówczas klauzulę wyjaśniającą sposób obliczenia 
kubatury lokalu.

Wielkość 

powierzchni 

nieruchomości 

gruntowych, 

działek, 

użytków 

i 

klas 

bonitacyjnych  należy  ustalać  na  podstawie 
danych  zawartych  w  ewidencji  (katastrze) 
gruntów i budynków.

W  trzech  ustawach  pojęcie  powierzchni  użytkowej 
nie jest jednoznacznie określone.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z 
dnia  12  stycznia  1991r.  powierzchnię  użytkową 
budynku  lub  jego  części  stanowi  powierzchnia 
mierzona  po  wewnętrznej  długości  ścian  na 
wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni 
klatek  schodowych  oraz  szybów  dźwigowych;  za 
kondygnację uważa się również garaże podziemne, 
piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa  o  ochronie  praw  lokatorów, 
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie 
Kodeksu  cywilnego  z  dnia  21  czerwca 
2001r.  do  powierzchni  użytkowej  lokalu 
zalicza 

się 

powierzchnię 

wszystkich 

pomieszczeń  znajdujących  się  w  lokalu,  a  w 
szczególności:

pokoi, 

kuchni, 

spiżarni, 

przedpokoi, 

alków, 

holi, 

korytarzy, 

łazienek  oraz  innych  pomieszczeń  służących 
mieszkalnym 

i 

gospodarczym 

potrzebom 

lokatora,  bez  względu  na  ich  przeznaczenie  i 
sposób używania.

Za  powierzchnię  użytkową  lokalu  nie  uważa 
się:

powierzchni balkonów, 

tarasów, 

loggi, 

antresoli, 

szaf, 

schowków w ścianach, 

pralni, 

suszarni, 

wózkarni, 

strychów, 

piwnic  i  komórek  przeznaczonych  do 
przechowywania opału.

Natomiast  w  ustawie  o  podatku  od 
spadków  i  darowizn  z  dnia  28  lipca 
1983r.  za  powierzchnię  użytkową  budynku 
(lokalu)  uważa  się  powierzchnię  mierzoną  po 
wewnętrznej  długości  ścian  pomieszczeń  na 
wszystkich  kondygnacjach  (podziemnych  i 
naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i 
klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Rzeczoznawca 

majątkowy, 

sporządzając 

operat szacunkowy powinien określić:

datę,  w  odniesieniu  do  której  ustalana  jest 
wartość, odpowiednio, gruntu i budynków,

datę,  w  odniesieniu  do  której  ustalany  jest 
stopień zużycia. 

Może  to  być  data  opracowania  operatu  lub, 
stosownie 

do 

przepisów 

szczególnych, 

wcześniejsza.

Nie  stanowi  przeszkody  ustalenie  wartości 
nieruchomości 

na 

podstawie 

kosztu 

odtworzenia  w  sytuacji,  gdy  grunt  jest  w 
użytkowaniu  wieczystym,  a  zlokalizowane  na 
nim  obiekty,  jako  własność  użytkownika 
wieczystego,  stanowią  odrębne  od  gruntu 
nieruchomości.

W  szczególnych  przypadkach  potrąca  się 
wyłącznie  wartość  zużycia  technicznego  tych 
budynków i składników.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o 

gospodarce nieruchomościami dział IV,

Standardy zawodowe rzeczoznawców 

majątkowych Standard III.2, III.4, III.5