OPŁATA ADIACENCKA,

RENTA PLANISTYCZNA

Urszula

Umińska

KiGN sem. IX

OPŁATA ADIACENCKA, RENTA PLANISTYCZNA

•

OPŁATA ADIACENCKA

1.

PODSTAWOWE DEFINICJE
I REGULACJE PRAWNE

2.

PROCEDURA USTALANIA OPŁATY

ADIACENCKIEJ NA PRZYKŁADZIE

USTALANIA OPŁATY

ADIACENCKIEJ W WYNIKU

PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI

3.

WYBRANE ORZECZENIA

SĄDOWE

•

RENTA PLANISTYCZNA

1.

PODSTAWOWE DEFINICJE
I REGULACJE PRAWNE

2.

WYBRANE ORZECZENIA

SĄDOWE

OPŁATA ADIACENCKA

Ewolucja przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej:

– ust. z dn. 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i

osiedlach

– ust. 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (została uchylona powyższa ustawa)

– od 1997 r. zasady ustalania opłaty adiacenckiej reguluje ustawa

o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.

Istotne:

Od 22.X. 2007 r. obowiązuje zmiana ustawy o gospodarce

nieruchomościami.

Podstawa prawna

Co to jest opłata adiacencka?

Zgodnie z ustawą przez opłatę adiacencką

należy rozumieć:

„

opłatę ustaloną w związku ze wzrostem

wartości nieruchomości spowodowanym

budową urządzeń infrastruktury technicznej z

udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek

samorządu terytorialnego,

środków

pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub

ze źródeł zagranicznych niepodlegających

zwrotowi

, albo opłatę ustaloną w związku ze

scaleniem i podziałem nieruchomości, a także

podziałem nieruchomości;” *

Opłata adiacencka może wystąpić w

przypadku:

• budowy przez jednostkę samorządu

urządzeń infrastruktury technicznej

• scalenia i ponownego podziału

nieruchomości

• podziału nieruchomości

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

Opłata jest wnoszona na rzecz gminy bez względu na

rodzaj i położenie nieruchomości, „ jeżeli urządzenia

infrastruktury technicznej zostały wybudowane z

udziałem środków

• Skarbu Państwa,

• jednostek samorządu terytorialnego,

• środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej

• lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających

zwrotowi,

z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w

planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w

przypadku braku planu miejscowego do

nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i

leśne.” (art.143 ust. 1 ) *

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze
decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po
stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do
poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po
stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Zauważyć należy, że nie jest konieczne dokonanie

podłączenia, wystarczy stworzyć warunki do podłączenia

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

1. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do
urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania
z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów.

2. Właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym
opinie o wartości nieruchomości, o których mowa w art. 146 ust. 1a, a także
osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe
podmioty są obowiązane udzielać informacji w sprawach ustalenia, o którym
mowa w ust. 1, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości
do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania
z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty.

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

•3 lata

•decyzja o ustaleniu opłat adiacenckich

•od

dnia

stworzenia

warunków

do

podłączenia

nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej albo od dnia stworzenia warunków do
korzystania z wybudowanej drogi,

•

jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała

uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust.

•Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową
określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w
którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości
do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo
w

dniu

stworzenia

warunków

do

korzystania

z

wybudowanej drogi.

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

Wysokość stawki opłaty adiacenckiej oraz termin jej uiszczenia

Od października, żeby ustalić opłatę adiacencką należy

zasięgnąć opinię rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość
nieruchomości. (art. 146 ust 1 i 1a) ).

Ten sam artykuł 146 stwierdza, że wartość nieruchomości

według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury
technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień
wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 %

różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed
wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką
nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej
opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

Ustawa w art. 147 przewiduje możliwość spłaty opłaty

adiacenckiej w ratach, jeśli właściciel złoży odpowiedni
wniosek.

Raty są rozkładane w systemie rocznym na okres do

10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa decyzja o ustaleniu
opłaty.

Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu

stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej
przez Narodowy Bank Polski.

Kiedy opłata adiacencka rozkładana jest na raty to

należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym
przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty
adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

c.d.

Budowa przez jednostkę samorządu urządzeń

infrastruktury technicznej

1. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni
od dnia,
w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku
rozłożenia
opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty.

2. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej
stosuje się
odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

3. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji
począwszy
od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym
wydana
została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał
obowiązek zapłaty.

4. Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością,
jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury
technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem,
pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez
właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz
budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej

.

Scalanie i ponowny podział nieruchomości

Uwarunkowania

Scalanie i podział nieruchomości na działki gruntu

dotyczy nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż
rolne i leśne.

U. o g.n. nie obejmuje nieruchomości scalanych

na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Opłatę adiacencką wnosi się z tytułu wzrostu

wartości nieruchomości po dokonaniu scalenia i
ponownego podziału nieruchomości

*

Scalanie i ponowny podział

nieruchomości

Uczestnicy postępowania:

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości

wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane
do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Art. 107 ust, 4 przewiduje, iż „

opłatę adiacencką

ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w
drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o
scaleniu i podziale nieruchomości, o których mowa
w ust. 3

(za chwilę).

W razie ustanowienia na

nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych
decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi
podstawę wpisu do księgi wieczystej

.”

Scalanie i ponowny podział

nieruchomości

Wysokość stawki opłaty adiacenckiej oraz termin
jej uiszczenia:

Ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty

opłat adiacenckich zawiera uchwała rady gminy o scaleniu i
podziale nieruchomości.

W myśl artykułu 107 ustawy „osoby, które otrzymały nowe

nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są
zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w
wysokości do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości, w
stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych

nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i
krzewów, o których mowa w art. 106 ust. 1, jeżeli zostało za nie
wypłacone odszkodowanie.” (art. 107 ust.1)

Scalanie i ponowny podział

nieruchomości

Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt,

burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami
zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień.

W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty

rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale
nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż
termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. (art. 107
ust. 3)

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego

tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść
na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu
wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. Przepis art. 66
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
stosuje się odpowiednio.

Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w

wyniku scalenia i podziału a należnością wynikającą z opłaty
adiacenckiej są pokrywane w formie dopłat. (art. 107 ust. 5)

Podział nieruchomości

Uwarunkowania

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić,

jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział
nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o
podziale nieruchomości stało się prawomocne,
obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.
1.

(za chwilę)

Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się

stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym
decyzja
zatwierdzająca podział nieruchomości stała się
ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości
stało

się prawomocne. (art. 98a, ust1a)

*

Podział nieruchomości

Uczestnicy postępowania. Wysokość stawki opłaty adiacenckiej
oraz termin jej uiszczenia:

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości

dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika
wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres
użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt,
burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze
decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

c.d.n.

Podział nieruchomości

•

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada

gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż

30%

różnicy

wartości nieruchomości.

•Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w
którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się
ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

• Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się
według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

•Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania
decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po
podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca
podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale
stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych
nieruchomości.

• Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3
stosuje się odpowiednio, (ar. 98a ust1)

Podział nieruchomości

Przepisu art. 98a ust. 1 nie stosuje się gdy podziału nieruchomości

dokonano niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu

pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do
określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed
podziałem jak i po podziale powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o
powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich
poszerzenie. (art. 98a ust. 3)

Do artykułu 98a dodano obecnie ustęp 4. Stwierdza on co następuje:

„

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba

zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej
zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału.
Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
(Dz. U. z 2005 r.Nr 8, poz. 60, z późn. zm.14)) stosuje się odpowiednio.
Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a
należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie
dopłat

.”

Wyłączenie spod opłaty adiacenckiej

Zgodnie z art. 92 GospNierU przepisów o opłacie

adiacenckiej nie stosuje się do nieruchomości położonych na
obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele
rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do
nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne,

chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność
wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami
dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład
gospodarstw rolnych alb spowodowałoby wydzielenie działek
gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. (ust. 1)

Z art. 92 ust. 2 za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne
i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze
nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i
zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych
użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich
warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

*

Wyłączenie spod opłaty adiacenckiej

Opłata adiacenca nie podlega również naliczaniu gdy podział

nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu
miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 95 ustawy niezależnie od ustaleń planu

miejscowego podział może nastąpić w celu:

Wyłączenie spod opłaty adiacenckiej

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej
dwoma

budynkami, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych
współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z
działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych
budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej

działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie
wieczyste

zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów
niniejszej

ustawy lub z odrębnych ustaw;

Wyłączenie spod opłaty adiacenckiej

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo
likwidacji

przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6)

wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu

lokalizacji

drogi publicznej;

7)

wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku

mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

*

Opłata adiacencka a odszkodowanie za drogi

wydzielone na terenie dzielonej

nieruchomości

W myśl art. 98 ust. 1 ustawy
działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe,
wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został
dokonany na wniosek właściciela,

przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu,
województwa lub Skarbu Państwa

z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna
albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Opłata adiacencka a odszkodowanie za

drogi wydzielone na terenie dzielonej

nieruchomości

Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został
dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo
użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi
publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział
stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.
Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod
poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Za powyższe działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości
uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a
właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli
do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub
użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca
według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu
nieruchomości. (z art. 98 ust. 3)

Podział nieruchomości w skrócie

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny

z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1)

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z

ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których
mowa w art. 95 opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art.
93 ust.4).

Opinia wyrażana jest w formie postanowienia, na które

przysługuje zażalenie do SKO.

*

Podział nieruchomości w skrócie

Zgodnie z art. 96 ust. 1 podziału nieruchomości dokonuje się na

podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta
zatwierdzającej podział.

Procedurę podziału reguluje szczegółowo Rozporządzenie RM z

7.12.2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów
nieruchomości.

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli

projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi
publicznej Za dostęp do drogi publicznej uważa się również
wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem

na tej drodze

odpowiednich służebności

PROCEDURA USTALANIA OPŁATY

ADIACENCKIEJ

NA PRZYKŁADZIE USTALANIA OPŁATY

ADIACENCKIEJ W WYNIKU PODZIAŁU

NIERUCHOMOŚCI

PROCEDURA USTALANIA OPŁATY ADIACENCKIEJ

Warunki początkowe

Rada gminy

ustanawia

uchwałę

, w sprawie ustalenia

stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości
nieruchomości w wyniku jej podziału (ew. scalenia i podziału
albo inwestycji infrastrukturalnych).

Kiedy uchwała obowiązuje i została wydana decyzja

ostateczna zatwierdzająca podział nieruchomości, to
istnieją wystarczające warunki do podjęcia dalszych działań

*

PROCEDURA USTALANIA OPŁATY ADIACENCKIEJ

Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty
adiacenckiej

Krok

1:

Wójt, burmistrz, prezydent miasta wszczyna z urzędu

postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty
adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

O wszczęciu postępowania zostaje zawiadomiony właściciel

nieruchomości.

*

PROCEDURA USTALANIA OPŁATY ADIACENCKIEJ

Krok 2:

Do stron

postępowania wysyłany jest kolejny dokument

informujący o zgromadzeniu materiału dowodowego niezbędnego
do zakończenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty
adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Strony mają 21 dni od daty otrzymania pisma na

zapoznanie się ze zgromadzoną dokumentacją, wniesienie uwag
oraz przedstawienie stanowiska w sprawie.

Po upływie terminu oraz zbadaniu ew. dowodów przez strony
zostaje wydana decyzja kończąca postępowanie

PROCEDURA USTALANIA OPŁATY ADIACENCKIEJ

Krok 3:

Ostatnim etapem postępowania w sprawie ustalenia stawki

procentowej opłaty adiacenckej z tytułu wzrostu wartości
nieruchomości w wyniku jej podziału jest wydanie decyzji

*

1 2 3

2

Odwołanie od decyzji

Odwołanie od decyzji kierowane jest za pośrednictwem organu
prowadzącego postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej
z tytułu wzrostu wartości nieruchomości do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego.

*

1 2 3 4

2

Odwołanie od decyzji

SKO rozpatruje odwołanie i wydaje decyzję. Zgodnie z art.138 par. 1

KPA, SKO ma prawo:

1) utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję albo
2) uchylić zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym

zakresie

orzeka co do istoty sprawy bądź uchylając tę decyzję - umarza

postępowanie

pierwszej instancji, albo
3) umorzyć postępowanie odwoławcze.

Organ odwoławczy może również uchylić zaskarżoną decyzję w

całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ
pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego
przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej
części.

Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności

należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. (art. 138,
par. 2 KPA)

*

1 2 3

21 2 3 4

Uproszczony schemat postępowania:

Uproszczony schemat postępowania:

Warunki
początkowe

Postępowanie w
sprawie ustalenia
opłaty adiacenckiej

Odwołanie

Zaskarżeni
e

Zaskarżeni
e

Zaskarżeni
e

1.Uchwała Rady Gminy
2. Ostateczna decyzja o podziale
nieruchomości

1. Zawiadomienie
2. Rozdzielnik
3. Decyzja o ustaleniu opłaty
adiacenckiej

1. Pismo z odwołaniem
2. Decyzja SKO

1. Pismo z zaskarżeniem decyzji
SKO
2. Orzeczenie WSA

1. Skarga kasacyjna

2. Orzeczenie NSA

1. Skarga
konstytucyjna

2. Orzeczenie TK

WYBRANE ORZECZENIA SĄDOWE

oraz kilka uwag

Wyceny nieruchomości przed i po scaleniu dokonuje

rzeczoznawca majątkowy na koszt organu prowadzącego
postępowanie (z KPA).
W zawiadomieniu informuje się kiedy rzeczoznawca będzie
oglądał nieruchomość, po to by właściciel również mógł w tym
uczestniczyć.

Gdy jest uchwała Rady Gminy to obowiązek naliczenia

opłaty adiacenckiej dotyczy wszystkich zaistniałych sytuacji z
tym związanych.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta nie może

zrezygnować z naliczenia opłaty, ponieważ może być mu
postawiony zarzut naruszenia dyscypliny finansów publicznych.
Również jeśli w ciągu 3 lat nie zdąży z naliczeniem opłaty taki
zarzut może być wysunięty.

W Białołęce opłata adiacencka obowiązuje na

podstawie uchwały Rady Gminy Białołęka z 31.03.2000r.

Obecnie Białołęka jest dzielnicą Warszawy. Opłaty obowiązują
nadal, ponieważ zgodnie z ustawą z dnia 15.06.2002 roku o
ustroju miasta stołecznego Warszawy, miasto jest następcą
prawnym byłych gmin warszawskich.

Uchwały podjęte przez byłe gminy warszawskie,

będące aktami prawa miejscowego obowiązują do czasu
uchylenia lub zmiany (zasada ciągłości systemu prawnego).

Opłata adiacencka stanowi dochód dzielnicy. Wysokość

opłaty waha się od kilkuset złotych do n.p. stu kilkudziesięciu
tysięcy.

Właściciel może odwołać się od decyzji o naliczeniu

opłaty adiacenckiej.

Jednym z uzasadnień jest twierdzenie, że nie było

właściciela podczas wizji lokalnej rzeczoznawcy, ponieważ
nie pasował mu termin (został o nim poinformowany w
zawiadomieniu).

Trudno jest udowodnić takie twierdzenie dlatego

SKO wydaje zwykle orzeczenie o ponownym rozpatrzeniu
sprawy uzasadniając, że strona nie brała czynnego udziału
w sprawie.

Organ prowadzący postępowanie w sprawie naliczenia

opłaty adiacenckiej zobowiązany jest do informowania stron
o podejmowanych czynnościach, tak aby mogły brać czynny
udział w sprawie.

Jeśli podział wykonywany jest z urzędu to nie nalicza się

opłaty adiacenckiej.

Opłatę nalicza się również gdy grunt oznaczony w EGiB

jako np. grunt orny RIVa jest przeznaczony w planie
zagospodarowania jako grunt pod zabudowę - B i właściciel
dokonał podziału.

Wyrok z dn. 2002.01.06 (I SA 1433/00)

Data wydania decyzji w sprawie ustalenia

stawki opłaty adiacenckiej decyduje, kto jest
stroną postępowania. Ma nią być aktualny
właściciel nieruchomości.

1.07.1997 r. przekazanie do użytku sieci wodociągowej

1.01.1998 r. data wejścia w życie u.og.n.

21.05.1998 r. uchwała Rady Miasta Podkowa leśna w sprawie
ustalenia stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu
wybudowania urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych
(stawka 13%)

10.1998 r. nabycie nieruchomości przez Iwonę i Zbigniewa L. od
Bolesława F.

7.01.2000 r. decyzja Zarządu Miasta P. ustalająca opłatę
adiacencką.

Argumenty
obecnych
właścicieli:

a) W odwołaniu do
SKO: adresatem decyzji
powinien być poprzedni
właściciel

b) W skardze do NSA
decyzję wydano z
naruszeniem prawa:
u.o.g.n. weszła w życie
po oddaniu do użytku
sieci wodociągowej.

Argumenty SKO:

a) opłata adiacencka jest
formą przymusowego
udziału w kosztach
budowy urządzeń
infrastruktury technicznej
art. 4 pkt. 11 u.o.g.n.

b) opłatę wnoszą
właściciele nieruchomości,
jeżeli mogą skorzystać z
wybudowanych urządzeń,
art. 144 u.o.g.n.

c) Opłatę nalicza się gdy
nastąpił wzrost wartości
nieruchomości z powodu
wybudowania urządzeń
infrastruktury technicznej.

d) W dacie wydania
decyzji Państwo L. byli
właścicielami
nieruchomości
ujawnionymi w KW. (nie
ma znaczenia, że
wcześniej nastąpił obrót
nieruchomością) art. 148
ust.1 u.o.g.n.

Uzasadnienie NSA:

a) decyzje administracyjne są
kontrolowane przez NSA pod
względem zgodności z prawem (art.
1 i 21 ust. z dn. 11.05.1995r. o
NSA), czyli sąd nie uwzględni skargi
jeśli nie stwierdzi naruszenia prawa.

b) Opł. ad. Były przewidziane
również

w ust. z 29.04.1985 r. o

gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości.

c) Zasada bezpośredniego działania
przepisów nowej ustawy art. 242
u.o.g.n. Przepisy ust. Z pkt. B)
straciły moc prawną

d) Organ odwoławczy wydając
zaskarżona decyzję nie naruszył
reguły z art. 145 par. 2 u.o.g.n. – 3
lata od zaistnienia ustawowych
warunków na ustalenie opłaty
adiacenckiej.

e) Art. 144 ust. 1 u.o.g.n. wskazuje
na osoby, którym przysługuje prawo
własności. Stroną postępowania jest
aktualny właściciel nieruchomości-
w tej sytuacji skarżący

.

f) Nie wystąpiło naruszenie prawa w
zaskarżonej decyzji.

Wyrok z dn. 2005.04.21 (OSK 1318/04)

Właściwy organ powinien stosować przepisy
obowiązujące w dniu wydania decyzji, niezależnie
od tego, czy obowiązywały one już w dniu podziału
nieruchomości.

28.07.1999 zatwierdzenie podziału nieruchomości

28.02.2001r. uchwała Rady Miasta Ł. w sprawie opłat
adiacenckich (50% wzrostu wartości)

16.05.2002r. decyzja w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej

8.08.2002r. decyzja SKO w Łodzi

26.05.2004r. wyrok WSA w Łodzi

21.04.2005 NSA uchyla wyrok i oddala skargę Bożeny K-U. i
Henryka U.*

Skarga Henryka U. i Bożeny K.-U.
na decyzje SKO.

Argumenty właścicieli:
a)

zarzut obrazy artykułu 98 ust. 4

u.o.g.n. przez niewłaściwą
interpretację przepisu

b)

błędne założenie, że podział

wywołał wzrost wartości
nieruchomości

.

c)

brak podstaw do twierdzenia

przez organ administracyjny , iż
obowiązek opłaty
administracyjnej wynika z ustawy,
a właściciel powinien liczyć się z
możliwością obciążenia opłatą
również przy braku uchwały RM
ustalającej stawkę opłaty

.

WSA uwzględnił skargę i uchylił decyzję SKO.

Uzasadnienie WSA:

aprzepis art. 98 ust. 4 u.o.g.n. odnosi się do
wszystkich podziałów nieruchomości, do
których mają zastosowanie przepisy rozdziału
I działu III ustawy.

bPrzyznał rację skarżącym, iż nałożenie na
właścicieli opłaty adiacenckiej na podstawie
uchwały RM, która nie istniała w dacie podziału
nieruchomości narusza konstytucyjną zasadę
państwa prawnego – to uniemożliwia
pozostawienie zaskarżonej decyzji w obrocie
prawnym.

cKwestionowanie operatu szacunkowego
wykonanego przez uprawnioną osobę jest
bezpodstawne, skarżący nie przedstawili dowodów
potwierdzających tezę.

SKO złożyło skargę kasacyjną, w której zaskarżyło wyrok sądu I instancji w całości,

zarzucając w szczególności naruszenie prawa materialnego, (m.in.art. 96 ust. 1 w związku
z art. 93 i art. 98 ust. 4 u.o.g.n.) przez błędną wykładnię i przyjęcie, że ostateczna decyzja
o podziale wszczyna postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej zaś uchwała rady
gminy powinna obowiązywać w dacie wydania decyzji o podziale.

Dlatego SKO wniosło o uchylenie wyroku i ponowne rozpatrzenie sprawy przez WSA

oraz orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie SKO:

apodstawą sporu jest prawidłowość ustalenia opłaty adiacenckiej przez Zarząd
Miasta w skutek podziału nieruchomości na wniosek właścicieli.

bStosownie do art. 98 ust. 4 oraz art. 145 i następnych u.o.g.n. spełnione zostały podstawowe
warunki, tj. zgodna z przepisami wycena nieruchomości, uchwała rady gminy o wysokości
stawek adiacenckich, decyzja organu gminy.

wyrok z dn. 2005.04.21 (OSK 1318/04)

c.d.n.

Rozstrzygnięcie NSA:

NSA orzeka w odniesieniu do skarg kasacyjnych, biorąc pod uwagę jedynie

nieważność postępowania. Dlatego skarżący ma obowiązek podać konkretne
przepisy prawa, które naruszył sąd wraz z uzasadnieniem. Sąd stwierdził, że
złożona skarga kasacyjna spełnia zasady

art. 174, 183 par. 1, art. 175 par. 1-3

p.p.s.a.

Zasadny jest także zarzut naruszenia art. 98 ust. 4 u.o.g.n.

Uzasadnienie:

aZ art. 98 ust.4, 145, 146 ust. 2 i 3, art. 147, 148 u.o.g.n. wynika, iż
przepisy odpowiednio stosuje się do wzrostu wartości nieruchomości
następującego wskutek podziału nieruchomości, opłatę właściwy organ
ustala w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie wydawania decyzji,
niezależnie od tego czy obowiązywały one już w dacie podziału
nieruchomości . Przyjęci stanowiska jak w zaskarżonym wyroku WSA nie
miałoby żadnego oparcia w przepisach prawa. Zarzut był uzasadniony.

bBrak uchwały rady gminy w przedmiocie stawki opłaty adiacenckiej uniemożliwia
wydanie decyzji o w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie należy jednak
traktować tego jako gwarancji dla strony. Zgodnie z art. 145 ust.2 u.o.g.n. opłatę
adiacencką ustala się w okresie 3 lat od daty dokonania podziału, nawet jeśli w dacie
jego dokonania nie ma uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową.

cNSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, nie stwierdza naruszeń
przepisów postępowania, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
zaznacza zajście naruszenia prawa materialnego, orzekając uchyla zaskarżony wyrok,
oddala skargę oraz zasądza pokrycie kosztów postępowania kasacyjnego przez
Henryka U. i Bożenę K-U.

**********************

Wyrok WSA z dn. 2006.09.11 (I SA/Wa 895/06)

Decyzja ustalająca opłatę nie musi stać się
ostateczna w ciągu trzech lat, lecz musi być wydana
w tym terminie.

28.XII.2000r. uchwała Rady Gminy Nowy Duninów w sprawie
wysokości opłaty adiacenckiej (50%)

9.X.2002r. decyzja ostateczna Wójta Gminy Nowy Duninów
zatwierdzająca podział

13.IX.2005r. decyzja Wójta Gminy Łąck ustalająca opłatę
adiacencką

16.XI.2005r. Organ II instancji SKO w Płocku skierował sprawę do
ponownego rozpatrzenia, z odwołania Stanisława S. (Nie było jasne,
że odwołującemu się zapewniono czynny udział w sprawie i
uzasadnienie decyzji nie spełniało wymogów KPA- brak sposobu
obliczenia opłaty )

24.I.20006r. decyzja wójta Gminy Łąck w przedmiocie opłaty
adiacenckiej

22.III.2006r. SKO w Płocku po rozpatrzeniu odwołania Stanisława S.
od decyzji Wójta Gminy Łąck z dn. 24.01.2006r. utrzymało w mocy
zaskarżoną decyzję.

11.IX.2006r. wyrok WSA

*

Wyrok WSA z dn. 2005.11.09 (II SA/Gd 419/03)

Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej,

o której mowa w art. 98 ust. 4 u.o.g.n., ciąży na
osobie będącej właścicielem nieruchomości w
dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt
podziału tej nieruchomości stała się ostateczna

21.03.2000r. decyzja o podziale nieruchomości

28.12.2000r. uchwała Rady Miasta Gdańska w
sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej
( 30%)

5.03.2002r. decyzja Zarządu Miasta Gdańska w
przedmiocie opłaty adiacenckiej

12.02.2003r decyzja SKO

9.11.2005r. orzeczenie WSA

***

Nowelizacja ustawy o.g.n. z 22.X.07r. przewiduje,

że „ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić,
jeżeli w dniu orzeczenia o podziale nieruchomości
obowiązywała uchwała rady gminy określająca
wysokość stawki procentowej” (art. 98a ust1a ).

Jednakże nowe przepisy obowiązują w

odniesieniu do obecnych zdarzeń.

RENTA PLANISTYCZNA

Definicja renty planistycznej

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego

albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a
właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz,
prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę
ustaloną w tym planie, określoną w stosunku
procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30%

wzrostu wartości nieruchomości. Opłata stanowi
dochód własny gminy.

Podstawa prawna

Renta planistyczna jest naliczana na podstawie

ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym z 27.03.2003r. (Dz.U. Nr 80, poz.
717).

Strony postępowania:

Zmiana planu miejscowego może być niekiedy

dokonana na wniosek właściciela działki,
zainteresowanego zmianą parametrów zabudowy danej
działki (np. dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej
zamiast zabudowy jednorodzinnej, przeprowadzenie
przez gminę czynności zmieniających grunt rolny na
nierolny, itp.).

Gmina może zgłosić roszczenie o rentę
planistyczną w terminie 5 lat od dnia, w którym
zmiana projektu miejscowego stała się
obowiązująca.

Wzrost wartości nieruchomości – będący podstawą
do pobrania renty – stanowi różnicę między
wartością nieruchomości określoną przy
uwzględnieniu przeznaczenia terenu
obowiązującego po uchwaleniu zmiany planu
miejscowego a jej wartością, określoną przy
uwzględnieniu przeznaczenia terenu,
obowiązującego przed zmianą tego planu.

Wysokość renty planistycznej powinna wynikać z planu
miejscowego.

Podstawą naliczenia renty planistycznej jest zbycie
nieruchomości.

Jeśli jednak dana nieruchomość, której wartość może – w efekcie
zamierzonej zmiany planu miejscowego – istotnie wzrosnąć,
zostanie wniesiona tytułem aportu do spółki handlowej, a
następnie – już po zmianie planu miejscowego – udziały, akcje w
tej spółce (albo ogół praw i obowiązków w spółce osobowej)
zostaną zbyte na rzecz innego podmiotu, gmina nie będzie
mogła naliczyć renty planistycznej.

Przedmiotem zbycia będą bowiem udziały/akcje w spółce, a nie
dana nieruchomość. Jeśli jednak dana spółka sprzeda
nieruchomość w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany
planu, wówczas renta planistyczna może zostać naliczona.

Zgodnie z art. 29 ust, 1

PlanZagospPrzestrzU – uchwała rady gminy w
sprawie uchwalenia miejscowego obowiązuje od
dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak
nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia
ogłoszenia w dzienniku urzędowym
województwa.

A zatem jeśli do zbycia nieruchomości doszłoby
już po uchwaleniu planu miejscowego, ale przed
jego wejściem w życie, gmina nie może w takim
przypadku naliczyć renty planistycznej

Ustawodawca dopuszcza także możliwość ustalenia
opłaty przed zbyciem nieruchomości na podstawie
art., 37 ust. 7 PlanZagospPrzestrzU, który brzmi:

„Właściciel albo użytkownik wieczysty
nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z
uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed
jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo
prezydenta miasta ustalenia w drodze decyzji,
wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4”. *

Referat przygotowano w oparciu o:

Informacje z Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy
Białołęka

„Podziały, rozgraniczenia i scalenia nieruchomości” Magdalena
Durzyńska

„Gospodarka nieruchomościami” pod red. Ryszarda Źróbka

Artykuły z miesięcznika „Nieruchomości:
- „Martwe opłaty adiacenckie” lipiec 2004
-„Zawiłości opłat adiacenckich” sierpień 2006
-„Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości oraz renta planistyczna”
czerwiec 2007.

Wyroki sądowe:
-Wyrok z dn. 2002.01.06 (I SA 1433/00)
-Wyrok z dn. 2005.04.21 (OSK 1318/04)
-Wyrok z dn. 2.04.2007r. (SK 19/06).
-Wyrok z dn. 2006.09.11 (I SA/Wa 895/06)
-Wyrok z dn. 2005.11.09 (II SA/Gd 419/03)
-sygn. I OSK 674/06
-sygn. I OSK 1483

OPŁATA ADIACENCKA,

RENTA PLANISTYCZNA

Urszula

Umińska

KiGN sem. IX