Prawa rzeczowe

Prawa rzeczowe w znaczeniu

przedmiotowym

Stanowią zespół przepisów prawa

cywilnego, które normują powstanie,

treść, zmianę i ustanie prawa

własności oraz innych form korzystania

z rzeczy, czyli praw rzeczowych w

znaczeniu podmiotowym.

Prawa rzeczowe

Prawa rzeczowe w znaczeniu
podmiotowym

1) Są to prawa, które dotyczą
rzeczy.
2) Są to prawa bezwzględne.

Prawa rzeczowe, a

obligacyjne

W kodeksie cywilnym prawa rzeczowe są

jedną z podstawowych dwóch grup praw

podmiotowych. Drugą podstawową grupą są

prawa obligacyjne.

Podstawowym prawem zobowiązaniowym

jest wierzytelność, która polega na tym, że jedna

strona wierzyciel, może żądać od drugiej strony

(dłużnika) określonego świadczenia (art. 353 k.c.).

Prawa rzeczowe, a

obligacyjne

Zasadą jest, iż prawa zobowiązaniowe

mają byt samodzielny.

Jednakże w pewnych sytuacjach

uzupełniają niejako rolę praw

rzeczowych, w szczególności temu celowi

służy pewna kategoria umów, która

pozostają w ścisłym związku z prawami

rzeczowymi, np. umowa sprzedaży (art.

535 i następne k.c.), umowa najmu czy

umowa dzierżawy.

Prawa rzeczowe, a

obligacyjne

Prawa obligacyjne różnią się od praw
rzeczowych, tym że:
1) obejmują korzystanie ze
wszystkich dóbr ( w tym także
rzeczy) i usług,
2) są ukształtowane jako prawa
względne, skuteczne tylko pomiędzy
stronami.

Rzecz

Art. 45 k.c.
Rzeczami w rozumieniu niniejszego
kodeksu są tylko przedmioty
materialne.

Rzeczy ruchome

Rzeczy ruchome

Definicja:

Kodeks cywilny posługuje się pojęciem ruchomości, ale go

nie definiuje. O tym, co jest ruchomością, decydują z reguły

przepisy prawa materialnego. Kodeks cywilny również nie

podaje definicji ruchomości, lecz tylko określa, co jest

nieruchomością ( art. 46), jej częścią składową (art. 47) i

przynależnością ( art. 51). Ruchomościami są więc

wszystkie przedmioty materialne (art. 45 k.c.), które nie są

nieruchomością ani jej częścią składową czy

przynależnością

Rzeczy ruchome

Cechy rzeczy ruchomych

:

• są materialnymi częściami przyrody,

przedmiotami materialnymi,

• mają charakter samoistny i

zindywidualizowany, tzn. są na tyle
wyodrębnione, że mogą być w obrocie
traktowane jako dobra samoistne
(określenie: przedmioty - art. 45 k.c.).

Nieruchomości

• Nieruchomość w znaczeniu potocznym

to:

1) „grunt wraz z zabudowaniami, stanowiące
czyjąś własność; też same zabudowania”

[1]

.

2) „dobra nieruchome, nieprzenośne, jak
place, budynki, lasy, majątki ziemskie”

[2]

.

[1]

Słownik języka polskiego, wersja elektroniczna, Wydawnictwo Naukowe, PWN.

[2] Słownik języka polskiego, Warszawa 1997.

Nieruchomość

Nieruchomość w znaczeniu prawnym.

Definicję pojęcia nieruchomość zawiera

art. 46 § 1 k.c., zgodnie z którym

nieruchomościami są części powierzchni

ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot

własności (grunty), jak również budynki

trwale z gruntem związane lub części takich

budynków, jeżeli na mocy przepisów

szczególnych stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności.

[1]

[1]

Co do pojęcia nieruchomości - zob. S. Rudnicki, w: Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 10 i nast. Por też A.

Gieral-Siewielec, Podział nieruchomości budynkowych i lokalowych, Rej. 2000, Nr 7-8.

Nieruchomość

Nieruchomość jest zawsze rzeczą
oznaczoną co do tożsamości.
Nieruchomość nigdy nie może być
rzeczą niczyją. Przepisy kodeksu
cywilnego bowiem, inaczej niż w
odniesieniu do rzeczy ruchomych, nie
przewidują możliwości porzucenia
nieruchomości ze skutkiem wyzbycia
się własności

Nieruchomość

Część składowa rzeczy:

Część składowa rzeczy (w tym nieruchomości) nie może być

odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jest nią to wszystko, co nie może być od niej odłączone

bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez

uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przy

czym przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego

użytku nie stanowią jej części składowych (por. art. 47 k.c.).
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do

części składowych gruntu należą w szczególności budynki i

inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również

drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. 
Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa

związane z jej własnością.

Nieruchomość

• Przynależności

Przynależnościami są rzeczy ruchome

potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy

głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli

pozostają z nią w faktycznym związku

odpowiadającym temu celowi.

Nie może być przynależnością rzecz nie

należąca do właściciela rzeczy głównej.

Przynależność nie traci tego charakteru przez

przemijające pozbawienie jej faktycznego związku

z rzeczą główną (art. 51 k.c.).

Rodzaje nieruchomości

Ustawa wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości:

• nieruchomości gruntowe

- czyli części powierzchni

ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot

własności;

• nieruchomości budynkowe

- czyli trwale z gruntem

związane budynki będące przedmiotem odrębnej

od gruntu własności;

• nieruchomości lokalowe

- czyli części budynków

stanowiące odrębny przedmiot własności.

Podziały nieruchomości

Nieruchomości gruntowe

Nieruchomość gruntowa to część powierzchni

ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot prawa

własności.

Jej granice wyznaczają linie znajdujące się na

powierzchni ustalone umową pomiędzy

właścicielami gruntów sąsiednich albo w

postępowaniu rozgraniczeniowym -

administracyjnym lub sądowym.

Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń

nad i pod jego powierzchnią.

Podziały nieruchomości

• Nieruchomości budynkowe

Budynek trwale z gruntem związany (nieruchomość

budynkowa) lub część takiego budynku

(nieruchomość lokalowa) stanowi odrębną

nieruchomość tylko wówczas, gdy przepisy

szczególne zawierają uregulowania wprowadzające

odstępstwo od zasady superficies solo cedit.
W Kodeksie cywilnym nieruchomości budynkowe

kreują przepisy odnoszące się do użytkowania

wieczystego, w szczególności art. 235 § 1 k.c. , a

także art. 272 k.c.

Podziały nieruchomości

Nieruchomości lokalowe

Istnienie nieruchomości lokalowych przewiduje ustawa

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (tekst jednolity:

Dz.U. z 2000, nr 80, poz. 903 ze zm.)

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym

przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu

ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie

budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt

ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą

zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten

stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali

wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne

niż mieszkalne. Nieruchomość lokalowa może znajdować się

w budynku będącym częścią składową nieruchomości

gruntowej, a także w budynku będącym odrębną

nieruchomością (art. 2 ust. 2 WłLokU).

Podziały nieruchomości –

nieruchomości rolne i leśne

Nieruchomości rolne

W myśl art. 461 k.c. nieruchomościami

rolnymi (gruntami rolnymi) są

nieruchomości, które są lub mogą być

wykorzystywane do prowadzenia

działalności wytwórczej w rolnictwie w

zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie

wyłączając produkcji ogrodniczej,

sadowniczej i rybnej.

Podziały nieruchomości –

nieruchomości rolne i leśne

Gruntami leśnymi (lasami)

są w myśl art. 3 ustawy z dnia 28

września 1991 r. o lasach grunty:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty

roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami

oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczone do produkcji leśnej lub
b) stanowiące rezerwat przyrody lub wchodzący w skład

parku narodowego albo
c) wpisane do rejestru zabytków;
2) związane z gospodarką leśną, zajęte pod

wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i

budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału

przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami

energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna,

a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia

turystyczne.

Podziały nieruchomości -

publiczne i prywatne

1)

Nieruchomości publiczne

są to

grunty stanowiące własność Skarbu
Państwa i gmin
2)

Nieruchomości prywatne

są to

grunty nie będące przedmiotem
własności tych podmiotów, zaś
należące do osób prywatnych.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

• Każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę

wieczystą. Problematyka ksiąg wieczystych uregulowana jest

w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece.(tekst jednolity: Dz.U. z 2001, nr 124, poz. 1361),

• Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu

prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i

prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg

wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy

zniszczeniu. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w

celu ustalenia stanu prawnego własnościowego

spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego

prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

[1]

•

[1]

Szczegółowe omówienie tych kwestii zob. S. Rudnicki,

Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece,

Warszawa 1996.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

Księgi wieczyste prowadzi się w celu

ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla

nieruchomości, które nie mają ksiąg

wieczystych albo których księgi wieczyste

zaginęły lub uległy zniszczeniu.
Księgi wieczyste mogą być także prowadzone

w celu ustalenia stanu prawnego

własnościowego spółdzielczego prawa do

lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa

do lokalu użytkowego i prawa do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

Art. 2 u.k.w. Księgi wieczyste są

jawne.

Nie można zasłaniać się

nieznajomością wpisów w księdze
wieczystej ani wniosków, o których
uczyniono w niej wzmiankę.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

Art. 3. 1. 

Domniemywa się, że prawo

jawne z księgi wieczystej jest wpisane

zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone

nie istnieje.

Art. 4. Przeciwko domniemaniu prawa

wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej

nie można powoływać się na domniemanie

prawa wynikające z posiadania.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

• Art. 5. W razie niezgodności między

stanem prawnym nieruchomości

ujawnionym w księdze wieczystej a

rzeczywistym stanem prawnym treść

księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto

przez czynność prawną z osobą

uprawnioną według treści księgi

nabył własność lub inne prawo

rzeczowe (

rękojmia wiary publicznej

ksiąg wieczystych).

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

Art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń

nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z

rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej,

chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary

nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu

wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
Art. 7. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

–

1)

prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

–

2)

prawu dożywocia,

–

3)

służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu

administracji państwowej,

–

4)

służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem

granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Art. 8. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o

skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie

dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z

rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Art. 9. Przepisy art. 5-8 stosuje się także w wypadkach niewymienionych w art. 5

rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego

prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści

księgi.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

art. 10. 1. W razie niezgodności między stanem

prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba,

której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie

albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia

lub ograniczenia, może żądać usunięcia

niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być

ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu

ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub

postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do

udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne

wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu

zabezpieczenia.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

Art. 25. 1. Księga wieczysta zawiera cztery działy, z

których:

1)

pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz

wpisy praw związanych z jej własnością,
2)

drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i

użytkowania wieczystego,
3)

trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące

ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na

wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub

użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i

roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4)

czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

KSIĘGA WIECZYSTA

NIERUCHOMOŚCI

Art.. 25 ust. 2. Księga wieczysta dla ograniczonego prawa

rzeczowego zawiera cztery działy, z których:

1)

pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu

jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą

jest związany,
2)

drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której

przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej,
3)

trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w

rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń,

z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4)

czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Prawa do nieruchomości

• Własność

Art. 140. W granicach określonych przez
ustawy i zasady współżycia społecznego
właściciel może, z wyłączeniem innych
osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze
społeczno-gospodarczym przeznaczeniem
swego prawa, w szczególności może
pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W
tych samych granicach może rozporządzać
rzeczą.

Prawa do nieruchomości

Treść prawa własności:

1) uprawnienie do

używania rzeczy

(ius utendi),

2) uprawnienie do

pobierania pożytków

(ius

fruendi),

3) uprawnienie do pobierania

innych dochodów z

rzeczy, do przyrostu

(accessio ),

4) uprawnienie do

zużycia

(ius abutendi) i

przetworzenia rzeczy.

Prawa do nieruchomości

Ochrona prawa własności

Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby,

która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz

została mu wydana, chyba że osobie tej

przysługuje skuteczne względem właściciela

uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w

inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela

faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje

właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu

zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Prawa do nieruchomości

• Użytkowanie wieczyste

art. 232 § 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa

położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty

Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz

włączone do planu zagospodarowania przestrzennego

miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a

także grunty stanowiące własność jednostek samorządu

terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w

użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom

prawnym.
§ 2 W wypadkach przewidzianych w przepisach

szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą

być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek

samorządu terytorialnego lub ich związków.

Prawa do

nieruchomości

Ograniczone prawa rzeczowe

Ograniczone prawa rzeczowe polegają
na wykonywaniu niektórych uprawnień
na cudzej rzeczy, przysługujących w
zwykłych warunkach właścicielowi. W
tym znaczeniu stanowią one
„obciążenia" prawa własności.

Ograniczone prawa

rzeczowe

• Zasadniczo ograniczone prawa rzeczowe (poza

wyjątkiem z art. 325 § 2 k.c.)

są prawami na

rzeczy cudzej (iura in re aliena).

• Ustawodawca

pozytywnie i wyczerpująco

określa uprawnienia, jakie składają się na treść

każdego ograniczonego prawa rzeczowego.

• Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych

są

rzeczy.

Wyjątkowo, z mocy przepisów

szczególnych, występują ograniczone prawa

rzeczowe obciążające

inne prawa majątkowe.

• Obowiązuje

zasada numerus clausus

ograniczonych praw rzeczowych.

Katalog ograniczonych

praw rzeczowych

W myśl art. 244§ 1 k.c. ograniczonymi
prawami rzeczowymi są:

1) użytkowanie,
2) służebność,
3) zastaw,
4) spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu,
5) hipoteka.

Posiadanie

Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest
zarówno ten, kto nią faktycznie
włada jak właściciel (posiadacz
samoistny), jak i ten, kto nią
faktycznie włada jak użytkownik,
zastawnik, najemca, dzierżawca lub
mający inne prawo, z którym łączy
się określone władztwo nad cudzą
rzeczą (posiadacz zależny).

Posiadanie

Art. 337. Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to,

że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

Art. 338. Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest

dzierżycielem.

Art. 339. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie

włada, jest posiadaczem samoistnym.

Art. 340. Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność

posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie

przerywa posiadania.

• Art. 341. Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze

stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również

posiadania przez poprzedniego posiadacza.