Wydział : Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Olsztyn dnia 18.04.2012
Katedra : Geodezja i Kartografia
Specjalizacja : Kataster Nieruchomości
Sprawozdanie I
Prawa rzeczowe i zobowiązaniowe
Wykonał :
Piotr Płókarz
Rok I MSU, Gr I
Prawa rzeczowe
Stanowią one najsilniejszą grupę praw do nieruchomości , wśród wszystkich praw związanych z nieruchomościami. Do praw rzeczowych zaliczamy :
własność
użytkowanie wieczyste
Własność wynika z podstawowych praw jednostki do posiadania rzeczy oraz swobodnego nią rozporządzania. Prawo własności wynika z tak zwanej triady praw, pozwalających na posiadanie, używanie rzeczy, pobieranie pożytków i rozporządzanie rzeczą. Cechami wspólnymi dla prawa własności oraz prawa użytkowanie wieczystego są następujące elementy :
podlegają ujawnieniu w dziale II księgi wieczystej
dziedziczność prawa
wnoszone jako wkład niepieniężny do spółki
obrót tymi prawami może nastąpi tylko w drodze umowy notarialnej
możliwe jest ich sprzedaż, kupno na rynku nieruchomościami
Użytkowanie wieczyste jest to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej. Zostało wprowadzone ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. „o gospodarce terenami w miastach i osiedlach” i umożliwiło oddanie na czas określony działek stanowiących własność Skarbu Państwa osobom prywatnym oraz spółdzielniom mieszkaniowym w celu ich zabudowy. Przyczyną takiego stanu rzeczy było niedostateczna ilość oddanych mieszkań przez podmioty państwowe do istniejący potrzeb społeczeństwa. Aktualne regulacje tego prawa znajdują się w art. 232-243 Kodeksu cywilnego oraz art. 27-42 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Konstrukcja tego prawa nawiązuje do dzierżawy wieczystej występującej w rzymskim prawie. Jest to pośrednie prawo między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Charakterystycznymi cechami tego prawa są :
ograniczoność w czasie istnienia tego prawa ( 40 lub 99 lat) ,
po wygaśnięciu prawa możliwość jego przedłużenia na kolejne lata ,
Właściciel gruntu może odmówić przedłużenia prawa wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny,
UW wnosi opłaty roczne na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządowej przez cały okres trwania tego prawa
wpis UW do księgi wieczystej ma konstytutywny charakter,
budynek wybudowany przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste należy do niego na mocy prawa własności do czasu wygaśnięcia użytkowania wieczystego ( za wybudowany przez UW budynek należy mu się odszkodowanie )
organ Skarbu Państwa lub jednostki samorządowej może nakazać użytkownikowi wieczystemu termin zabudowy gruntu, jeśli UW nie dotrzyma terminu, z własnej winy, organ może nałożyć na niego karę zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz może rozwiązać umowę z nim.
Użytkowanie wieczyste jest prawem czasowym, zbywalnym, dziedzicznym oraz odpłatnym. Jego przedmiotem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a podmiotem mogą być osoby fizyczne i prawne. Prawo to może zostać rozwiązane przed upływem ustalonego terminu tylko na drodze postępowanie sądowego.
Ograniczone prawa rzeczowe
Są to prawa na cudzej nieruchomości, które ograniczają zakres uprawnień właściciela i w tym ograniczającym zakresie służą jako prawo rzeczowe innej osobie. Zaliczone zostały one wg Kodeksu cywilnego do drugiej grupy praw do nieruchomości. W ich skład wchodzą następujące prawa :
użytkowanie,
własnościowe prawa spółdzielcze,
hipoteka,
służebność gruntowa,
służebność przesyłu.
Użytkowanie, jest prawem niezbywalnym, ograniczonym w czasie, niepozwalającym na zarządzanie nieruchomością i zmianę trwającego przeznaczenia. Prawo to jest ustanawiane na rzecz dowolnej osoby fizycznej i prawnej. Od której pobierana jest opłata wynikająca z zawartej umowy między stronami. Ta forma prawna pozwala na korzystanie z nieruchomości oraz czerpanie z niej określonych profitów. Prawo to podlega ujawnieniu w III dziale księgi wieczystej i jest chronione rękojmią wiary publicznej księgi wieczystej. Użytkowanie powstaje z mocy:
umowy notarialnej,
orzeczenia sądu,
decyzji administracyjnej,
czasami samego prawa.
Służebność gruntowa, jest prawem do korzystania z cudzej nieruchomości w sposób i zakresie określonym przez właściciela innej nieruchomości, np.. prawo przejścia. Prawo to może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Pozwala tylko na korzystanie z nieruchomości i podlega ujawnieniu w dziale I księgi wieczystej ( nieruchomość władnąca ) oraz w dziale III KW ( nieruchomość obciążona ). Prawo to dotyczy nieruchomości sąsiadujących, jest prawem zbliżonym do prawa użytkowania ponieważ ogranicza swobodne korzystanie z praw własności do nieruchomości obciążonej tym prawem oraz jest prawej niezbywalnym. Podstawą prawną dla tego prawa jest art. 285-295 Kodeksu cywilnego.
Wg art. 292 KC służebność gruntową można nabyć poprzez zasiedzenie, z mocy prawa, w postępowaniu sądowym i za odpowiednim wynagrodzeniem tylko wtedy, gdy :
nabywający służebność gruntową posiada ją nieprzerwanie i w dobrej wierze przez okres minimum 20 lat, albo po 30 latach posiadania w złej wierze (art. 172 KC)
widoczne w terenie jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia np. ze studni, utwardzonej drogi.
Główną różnicą między prawem użytkowanie, a prawem służebności gruntowej jest to, że prawo użytkowanie jest ustalana na rzecz dowolnej osoby fizycznej i prawnej natomiast prawo służebności gruntowej może być ustalone tylko dla sąsiedniej nieruchomości. Celem powstanie tego prawa jest zapewnienie nieruchomości władnącej pożytku (np. prawa przejazdu lub czerpania wody) od nieruchomości służebnej.
Hipoteka – jest to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione w celu zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości lub na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Na mocy tego prawa wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdorazowego właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od następnego właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego. Informacje na temat hipoteki danej nieruchomości zawarte są w dziale IV księgi wieczystej. Przedmiotem hipoteki może być ( w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela ) :
nieruchomość,
użytkowanie wieczyste,
spółdzielcze prawo do lokalu.
Wyróżnia się kilka rodzajów wpisów hipotecznych :
umowna
przymusowa (np. orzeczenie sądu , prokuratora, ostateczna decyzja administracyjna)
łączna (obciążą kilka nieruchomości, wierzyciel zaspokaja się z dowolnej nieruchomości )
kaucyjna ( zabezpieczenie wierzytelności do określonej kwoty)
odwrócona ( umożliwia uwolnienie zamrożonego kapitału w nieruchomości)
dożywotnia (bank pod hipotekę udziela dożywotniego kredytu)
przeniesienie własności
Hipoteka wygasa z chwilą spłaty wierzytelności i dostarczenia do właściwego sądu np. zaświadczenia z banku o spłacie zobowiązań.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu –prawa tego nie należy utożsamiać z prawem własności. Właścicielem lokalu w budynku, właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym znajduje się budynek, jest spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna. Członek spółdzielni lub inna osoba posiada spółdzielcze prawo do lokalu. Prawo to jest zbywalne, dziedziczne. Nie obejmuje ono swym zasięgiem przedmiotowym praw do gruntu i części wspólnych budynku.
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można zakładać księgę wieczystą, aby stworzyć możliwo np. obciążenia hipotecznego. W tym przypadku występuje wyjątek od zasady zakładania księgi wieczystej tylko dla nieruchomości.
Służebność przesyłu - została wprowadzona z dniem 3 sierpnia 2008 r. a podstawa prawna dla tego ograniczonego prawa rzeczowego znajduje się w art. 3051-3054 KC. Służebność przesyłu określa zakres w jakim przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z cudzej nieruchomości, na której znajdują się (lub mają się znajdować) jego urządzenia przesyłowe - wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu. Umowa taka jest zawarta w formie aktu notarialnego określać powinna szczegółowo zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonać w stosunku do nieruchomości oraz wysokość i zasady płatności wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości.
Prawo służebności przesyłu obciąża cała nieruchomość i ujawniane jest w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej.
Prawa zobowiązaniowe
Do praw zobowiązaniowych zaliczamy następujące możliwości korzystania z nieruchomości :
dzierżawa
najem
użyczenie
Wszystkie wymienione prawa mają cechy wspólne, które je wyróżniają z pośród innych praw do nieruchomości. Są nimi :
do ich powstania nie jest wymagane podpisanie aktu notarialnego,
pozwalają tylko na korzystanie z nieruchomości,
są niezbywalne,
nie można sprzedawać ani kupować nieruchomości na podstawie tych praw,
brak obowiązku ujawnienia w księdze wieczystej,
mogą być wypowiedziane, jeżeli zostały zawarte na czas nieokreślony ( z odpowiednim okresem wypowiedzenia ),
jeżeli umowa została zawarta na czas określony, to po tym terminie praw to wygasa.
Dzierżawa – jest to prawo polegające na pobieraniu pożytków naturalnych przez dzierżawcę z nieruchomości ( najczęściej rolnych ) w zamian za ustalony czynsz z wydzierżawiającym. Jest to względne prawo rzeczowe nabywane w formie umowa. Umowa ta może być podpisana na czas określony jak równie na czas nieokreślony.
Najem – jest to forma względnego prawa rzeczowego wykorzystywana przez najemcę w przypadku, gdy ten nie może czerpać pożytków naturalnych z nieruchomości. Najem następuje więc najczęściej lokali do celów mieszkalnych albo pod prowadzenie działalności gospodarczej. Różnica między najmem, a dzierżawą jest następująca; najemca ma wyłączne prawo do korzystania z rzeczy zgodnie z podpisaną umową , a nie do pobierania pożytków. Za wynajmowanie nieruchomości pobierany jest czynsz zgodnie z podpisaną umową.
Użyczenie – prawo to polega na korzystaniu z rzeczy przez użytkownika bez płacenia opłat z tego tytułu przez określony czas lub bezterminowo. Jedynymi kosztami jakie ponosi użytkownik użyczonej nieruchomości są koszty jej utrzymania w takim stanie w jakim została przejęta przez użytkownika. To znaczy, że użytkownik odpowiada za wszelkie uszkodzenia nieruchomości lub jej utratę.
Trwały zarząd
Jest to prawna forma władania państwowymi oraz samorządowymi nieruchomościami zabudowanymi i przeznaczonymi pod zabudowę oraz nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu Nieruchomości Rolnych. Forma ta została wprowadzona w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz wpisana do ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa.
W trwały zarząd oddaje się nieruchomości państwowe i samorządowe tylko państwowym lub samorządowym jednostkom organizacyjnym, które nie posiadają osobowości prawnej. Trwały zarząd ustanawiany jest na drodze decyzji administracyjnej z uwzględnieniem zasady, że nieruchomościami państwowymi zajmują się tylko jednostki państwowe, natomiast nieruchomości samorządowe trafiają w ręce odpowiednich jednostek samorządowych.
Jednostka organizacyjna będąca ustanowioną trwałym zarządcą danej nieruchomości jest ma możliwości zbycia tego prawa na rynku, nie jest możliwe wniesienie go jako aport to spółki. Wynika to z przepisów mówiących o tym, że ustanowienie trwałego zarządu nie powoduje zmiany podmiotowej, ponieważ jednostka organizacyjna nie jest osobą prawną. Trwały zarząd może natomiast korzystać z nieruchomości (zabudować, rozbudować, remontować) oraz pobierać z nieruchomości pożytków ale tylko zgodnie z określonym cele statutowym. Wraz z likwidacją jednostki wygasa trwały zarząd.
Trwały zarząd główne założenia :
jest jedyną formą władania ustanawianą w drodze decyzji administracyjnej,
ustanawiany na czas określony lub bezterminowo,
za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobierana jest opłata roczna zgodnie ze stawkami procentowymi. Wielkość tej opłaty uzależniona jest od celu dla jakiego została nieruchomość oddana. Aktualizacja opłaty rocznej nie może być częstsza niż raz w roku,
możliwe jest, aby jednostka organizacyjna mająca nieruchomość w trwałym zarządzie, mogła ją wydzierżawić, użyczyć lub wynająć na okres nie dłuższy niż sama posiada prawo do zarządzania tą nieruchomością. Wyrazić musi na to zgodę jednostka nadzorująca oraz należy powiadomić o tym odpowiedni organ ( urząd gminy, starosty, wojewody )
Trwały zarząd nie jest zbytnio mocną formą władania nieruchomości, a siła tego prawa jest odwrotnie proporcjonalna do prawa własności. Cechuje się to prawo następującymi przymiotnikami :
niezbywalne,
nieprzenoszalne,
niedziedziczne.
Przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami w polskim prawie nie istniała forma trwałego zarządu tylko forma zarządu. Są to dwie różne formy władania.
Zarząd został zdefiniowany w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, znowelizowanej dnia 29 września 1990 r. i obowiązującej od dnia 5 grudnia 1990 r. Został zniesiony wraz z wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami 1 stycznia 1998 r. Była to czasowa forma władania nieruchomością komunalną lub Skarbu Państwa, w imieniu i na rzecz właściciela.
Trwały zarząd obowiązuje od 1 stycznia 1998 r. i jest nową pozakodeksową ( bo nieregulowana przepisami Kodeksu cywilnego ) forma władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne we własnym imieniu i na własną rzecz.
Wspólnoty gruntowe
Są to nieruchomości (rolne, leśne, obszary wodne i inne), które będąc wspólną własnością, są we wspólnym posiadaniu oraz wspólnym użytkowaniu określonych osób. Obecnie ta forma władania nieruchomością jest formą rzadziej występująca i zanikającą.
zapisane w księgach wieczystych jako własność gminy, jeżeli w księgach tych istnieje wpis o uprawnieniu określonych grup mieszkańców gmin do wieczystego użytkowania i pobierania pożytków z tych nieruchomości,
stanowiące dobro gminne, będące we wspólnym użytkowaniu na terenach byłych województw : przemyskiego , rzeszowskiego, bielskiego, tarnowskiego, krośnieńskiego, tarnowskiego, nowosądeckiego i częściowo województw kieleckiego tarnobrzeskiego i katowickiego,
użytkowanie wspólnie przez mieszkańców dawnych okolic i zaścianków oraz należące do wspólnot urbarialnych i spółek szałaśniczych,
otrzymane przez grupę mieszkańców jednej lub kilku wsi na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn bądź nabyte w takim celu,
wydzielone tytułem wynagrodzenia za zniesione służebności, wynikające z urządzenia ziemskiego włościan i mieszczan- rolników, na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania gminie , miejscowości lub ogółowi uprawnionych do wykonywania służebności,
powstałe w wyniku podziału pomiędzy zespoły mieszkańców poszczególnych wsi gruntów, które nadane zostały przy uwłaszczeni włościan i mieszczan-rolników mieszkańcom kilku wsi na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania,
nadanie w wyniku uwłaszczenia włościan i mieszczan-rolników, na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania ogółowi, pewnej grupie lub niektórym mieszkańcom jednej lub kilku wsi..
Wspólnoty gruntowe nie podlegają uwłaszczeniu oraz nie mogą być dzielone pomiędzy uprawnionych do udziału w tych wspólnotach.
Podział wspólnot gruntowych jest możliwy jedynie w formie scalenia gruntów i to za zgodą bezwzględnej większości osób uprawnionych od udziału w tej wspólnocie gruntowej.
Przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową prawo pierwokupu przysługuje gminie, a dla tych nieruchomości księgi wieczyste nie są zakładane i prowadzone.