Odwrócony kredyt

hipoteczny a renta

dożywotnia

Aut. Monika Kidoń

Definicja – odwrócony kredyt
hipoteczny

Odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortgage) jest usługą finansową zaliczaną
do grupy usług zwanych equity release (ERS), które umożliwiają przekształcenie
niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomości w płynne środki finansowe.
To instytucja prawna polegająca na tym, że właściciele nieruchomości (domów,
mieszkań) zawierają z bankiem umowę, dzięki której uzyskują comiesięczną wypłatę
(zwaną rentą), linię kredytowa albo też jednorazową kwotę pieniędzy, w zamian za
ustanowienie na ich nieruchomości hipoteki na rzecz banku.
Jest to model kredytowy - właściciele nieruchomości nie przenoszą na rzecz banku
własności mieszkania.
Jego spłata jest odroczona do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje
zasadniczo z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono
zabezpieczenie, a ewentualna nadwyżka będzie przekazywana spadkobiercom.

Informacje podstawowe

kredytodawca nie będzie dokonywać wypłaty środków dożywotnio: okres

wypłaty środków zostanie ustalony w umowie
wypłaty środków będą możliwe w dowolnej formie uzgodnionej pomiędzy

kredytodawcą a kredytobiorcą
kredytobiorca może przeznaczyć otrzymane środki na dowolny cel
kredytobiorca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej

zawarcia (bez podania przyczyny)
kredytobiorca ma prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu

(kredytodawca nie może zastrzec prowizji za wcześniejszą spłatę)
waluta kredytu: PLN
oceniany jest stan i historia zobowiązań kredytobiorcy oraz stan prawny

nieruchomości
do momentu śmierci nieruchomość pozostaje własnością kredytobiorcy
spadkobiercy mogą zachować prawo do nieruchomości, jeżeli spłacą

kredyt lub zobowiążą się do jego spłaty

Odwrócona hipoteka w Polsce

Obecnie na polskim rynku usługa odwróconego kredytu hipotecznego nie jest
oferowana, chociaż w języku potocznym funkcjonuje termin „odwrócona hipoteka”,
rozumiana jako wspólne określenie dla różnych umów przeniesienia własności
nieruchomości w zamian za dożywotnie, regularne świadczenia pieniężne.
Obowiązujące przepisy nie zakazują świadczenia tego rodzaju usług, ale istnieje
szereg ograniczeń (w szczególności na gruncie przepisów prawa cywilnego), które
utrudniają funkcjonowanie tych produktów finansowych.
Jednym z ograniczeń jest fakt, że (zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i
hipotece) zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje wg
przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.
Egzekucyjny tryb zaspokojenia jest w tym wypadku zbyt czasochłonny i nie
gwarantuje zaspokojenia roszczenia kredytodawcy, ponieważ zazwyczaj kwoty
uzyskiwane w tym trybie są niższe od wartości rynkowej nieruchomości.

Podmioty uprawnione do
oferowania usługi

Podmioty, których działalność objęta jest nadzorem KNF lub
właściwych organów nadzoru w innych państwach członkowskich UE:

banki
oddziały banków zagranicznych
oddziały instytucji kredytowych
instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie.

W przyszłości do tej listy mają zostać dodane także firmy
ubezpieczeniowe.

Kto będzie mógł skorzystać z takiej
usługi?

Teoretycznie odwrócony kredyt hipoteczny będzie mogła zaciągnąć
każda osoba fizyczna, niezależnie od wieku; w praktyce zakłada się
jednak, że będzie to najbardziej opłacalne dla osób starszych, po 62 r. ż.
Ponadto nie może ona przez okres trwania umowy zmieniać miejsca
zamieszkania na dłużej niż rok.
Aby móc skorzystać z tego produktu dana osoba musi posiadać:



prawo własności nieruchomości lub



prawo własności ułamkowej części nieruchomości lub



prawo użytkowania wieczystego gruntu lub



spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Obowiązki kredytobiorcy

Kredytobiorca jest zobligowany do:

utrzymywania nieruchomości w należytym stanie

technicznym, nie dopuszczając do nadmiernego
pogorszenia jej właściwości użytkowych i sprawności
technicznej

terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych

opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości

zawarcia i posiadania umowy ubezpieczenia

nieruchomości od zdarzeń losowych.

Rozliczenie wierzytelności

Podstawę do rozliczenia stanowi wartość nieruchomości
określona przez rzeczoznawcę jako operat szacunkowy.
Jeżeli podstawa rozliczenia przewyższa wartość wierzytelności,
wtedy kredytodawca zwraca różnicę kredytobiorcy, jego
spadkobiercom lub wykonawcy testamentu (w terminie 30 dni
od sporządzenia operatu szacunkowego).
Rozliczenie - dokonywane jeszcze przed zbyciem
nieruchomości przez instytucję kredytującą.

Renta dożywotnia

Również zaliczana do usług z grupy equity release, jest to model
sprzedażowy (ang. home reversion).
Produkt ten jest dostępny na polskim rynku od wielu lat.
Oferowana przez spółki prywatne - w Polsce 7 spółek: Towarzystwo
Ubezpieczeń na Życie Europa, Fundusz Hipoteczny Dom SA, Fundusz
Hipoteczny Dom SA, Fundusz Hipoteczny Gwarancja, Fundusz Senior,
Fundusz Hipoteczny Familia oraz Fundusz Hipoteczny Omnes.
Renta dożywotnia ma formę umowy cywilnoprawnej i oparta jest na
przepisach Kodeksu Cywilnego (art. 903-907).
Wszystkie zobowiązania wynikające z prawa własności, takie jak
czynsz, koszty remontu, ubezpieczenie ponosi fundusz.
Minimalny wiek beneficjenta: 65 lat

Renta dożywotnia

Umowa polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę w
zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi comiesięcznej
dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkiwania w
nieruchomości (wpis do działu III księgi wieczystej)
Dodatkowo ustanawiana jest hipoteka umowna w dziale IV KW, zabezpieczająca
całkowite roszczenie klienta wobec funduszu.
Brak możliwości spadkobrania, ponieważ własność nieruchomości przechodzi na
fundusz z chwilą podpisania umowy.
Podmiot świadczący tego rodzaju usługi nabywa nieruchomość za kwotę stanowiącą
najczęściej około 50% jej wartości rynkowej.
W większości krajów model ten nie podlega szczegółowym regulacjom. Wyjątkiem są
Wielka Brytania i Irlandia, gdzie umowy renty dożywotniej są regulowane przepisami
szczegółowymi, a ich oferowanie poddane kontroli ze strony nadzoru finansowego.