http://wyborcza.biz/finanse/1,125887,12188531,Odwrocona_hipoteka_czy_dozywotnia_renta__Co_lepsze.html

Odwrócona hipoteka czy dożywotnia renta? Co lepsze dla emeryta?

Czy wciąż liczysz na kredyt z odwróconą hipoteką? A może - nie mogąc się go doczekać - rozważasz oferty spółek, które w zamian za mieszkanie lub dom obiecują ci dożywotnią rentę? Poczekaj cierpliwie na ustawę. Tak będzie dla ciebie bezpieczniej

Prace rządu nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym cechuje słomiany zapał. Na początku roku wydawało się, że jej uchwalenie przez Sejmu jest kwestią miesięcy. Tak się jednak nie stało, bo do przygotowywanych przez Ministerstwo Finansów od przeszło trzech lat założeń projektu ustawy zgłosiło zastrzeżenia Ministerstwo Gospodarki.

- Chcemy, aby kwestie odwróconego kredytu hipotecznego i tzw. umowy dożywocia były uporządkowane w jednej ustawie - tłumaczył w styczniu wicepremier i minister gospodarki Waldemar Pawlak. - Te regulacje mogą wejść w życie i chronić przede wszystkim emerytów już w drugiej połowie roku - obiecywał.

Nic z tego - szanse na uchwalenie ustawy jeszcze w tym roku są już praktycznie zerowe. Co prawda resort gospodarki przygotował propozycje rozwiązań, ale wciąż nie uzyskały one pełnej akceptacji Ministerstwa Finansów i Komisji Nadzoru Finansowego. Mimo to warto uzbroić się w cierpliwość. Dlaczego? Wyjaśnimy to w dalszej części informatora. Zaczniemy od pokazania różnicy między odwróconą hipoteką i dożywotnią rentą w obecnym kształcie.

Pod nadzorem państwa

W pierwszym przypadku jest to taki kredyt, którego za życia nie trzeba spłacać. W przeciwieństwie do zwykłego kredytu to nie klient płaci raty bankowi, lecz bank klientowi.

Dopiero po śmierci klienta bank przejmuje nieruchomość, o ile spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami.

Dla bezpieczeństwa seniorów resort finansów proponuje, by odwróconego kredytu hipotecznego mogły udzielać wyłącznie instytucje finansowe (głównie banki) podlegające Komisji Nadzoru Finansowego.

Uwaga! Senior, który sięgnie po taki kredyt, aż do śmierci pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, jeśli będzie respektował warunki umowy z bankiem.

Bank będzie wymagał przede wszystkim utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat z tym związanych, ubezpieczenia jej od zdarzeń losowych.

A jeśli staruszek, np. wskutek choroby, przestanie płacić komorne? Najpierw bank poprosi go o uregulowanie należności. Jeśli to nie odniesie skutku, zaproponuje, by kredytobiorca udzielił pełnomocnictwa do wykonywania obowiązków w jego imieniu. Pełnomocnictwo będzie mogło zostać w każdej chwili odwołane.

Załóżmy, że o taki kredyt ubiega się małżeństwo. Jeśli np. mieszkanie jest jego wspólnym majątkiem, umowę z bankiem małżonkowie podpiszą wspólnie. W przypadku śmierci jednego z nich wdowa lub wdowiec będą mogli zajmować mieszkanie lub dom, a bank wypłaci obiecane pieniądze.

Uwaga! Jeżeli po zawarciu umowy z bankiem kredytobiorca uzna, że nie była to dobra decyzja, będzie miał prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni. Także w sytuacji, gdyby emeryt trafił szóstkę w lotto lub gdyby rodzina zdecydowała się mu pomagać, będzie mógł spłacić bank, a ten nie weźmie ani złotówki z tytułu karnej prowizji.

Spadkobiercy nie zostaną na lodzie

Wspomnieliśmy wcześniej, że bank przejmuje nieruchomość, o ile spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami. Otóż będą mieli na to rok. Jeśli w tym czasie zwrócą bankowi jego pieniądze, zachowają nieruchomość. Można sobie wyobrazić sytuację, w której samotny emeryt umiera np. po kilku miesiącach od zawarcia umowy kredytowej. W tym czasie bank wypłacił mu niewielką część kredytu. Spadkobiercom zmarłego będzie się więc opłacało spłacić bank, aby odzyskać nieruchomość wartą o wiele więcej.

Jeśli jednak nie uda im się zdobyć pieniędzy, nieruchomość przejmie bank. Gdyby się okazało, że jego roszczenie jest niższe od wartości nieruchomości, musiałby zwrócić nadwyżkę spadkobiercom. Wartość nieruchomości zostanie określona na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i uzgodniona ze spadkobiercami.

Dożywotnia renta za mieszkanie

Najpewniej każdy senior zetknął się z reklamą jednej ze spółek oferujących dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie lub dom. Komuś, komu emerytura nie wystarcza na podstawowe potrzeby, a równocześnie nie może on liczyć na pomoc swoich dzieci czy wnuków, taka oferta może wydać się darem z niebios. Poza tym dla wielu samotnych seniorów, którzy nie mają komu zostawić majątku, ważne jest to, że mogą podreperować swój domowy budżet i jednocześnie mieć do końca życia zagwarantowany dach nad głową. Tak przynajmniej zapewniają tych ludzi spółki, które wzięły ich na celownik.

Taka renta ma jednak niewiele wspólnego z odwróconą hipoteką. W księdze wieczystej nieruchomości jako właściciel od początku figuruje dana spółka lub fundusz. Oznacza to, że spadkobiercy nie mają szans na przejęcie nieruchomości (w grę wchodzi co najwyżej określona kwota spadku).

Uwaga! Jeżeli umowę chce podpisać małżeństwo, dostanie jedną, wspólną, stałą kwotę (jeśli małżonkowie są rówieśnikami - liczoną jak dla kobiety). Jest ona wypłacana do czasu, aż umrą obydwoje. Oznacza to, że gdy umrze jedno z nich, pieniądze dalej są wypłacane w takiej samej wysokości wdowie lub wdowcowi.

Ile wynosi renta dożywotnia?

To zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku seniora, ale także od płci. Np. kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę od swojego rówieśnika mężczyzny. Ministerstwo Finansów podaje w założeniach, powołując się na opracowania Open Finance, że np. w Funduszu Hipotecznym "Dom" 65-latek za 50-metrowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie warte 400 tys. zł może liczyć na 677 zł. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie - 529 zł. Gdyby klientka funduszu miała 75 lat, to mogłaby liczyć na 868 zł comiesięcznej renty w zamian za zrzeczenie się praw do lokalu.

Więcej proponują seniorom Fundusz Hipoteczny "Familia" i Centralny Fundusz Hipoteczny. W tym drugim emerytka w wieku 65 lat z mieszkaniem wartym 400 tys. zł mogłaby liczyć na rentę w wysokości 605 zł, a rówieśnik mężczyzna - 784 zł. Ale już starszemu o dziesięć lat koledze największą rentę - 1500 zł - proponuje fundusz Familia.

Uwaga! Są to kwoty orientacyjne. Konkretną wysokość renty fundusze uzgadniają z każdym seniorem indywidualnie.

Porównaj oferty

Przede wszystkim po to, by upewnić się, który fundusz oferuje więcej. W grę wchodzą także koszty związane z wyceną nieruchomości, zawarciem aktu notarialnego, podatkiem od nieruchomości, użytkowaniem wieczystym i ubezpieczeniem nieruchomości. Dowiedz się, czy oprócz dożywotniej renty, która podlega waloryzacji o wskaźnik inflacyjny GUS, fundusz oferuje dodatkową pomoc. W umowach mogą też znajdować się pułapki.

Uwaga! W ubiegłym roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) złożył pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o wpisanie do rejestru klauzul niedozwolonych pięciu postanowień w umowach dożywocia oferowanych przez jeden z funduszy. Nie wymieniamy jego nazwy, bo najpewniej przestał stosować akurat te zakwestionowane przez UOKiK zapisy. Np. według urzędu najgroźniejsze dla seniorów ma być postanowienie, że fundusz może bezwarunkowo zażądać od nich zrzeczenia się prawa do użytkowania lokalu w zamian za wynagrodzenie.

Seniorzy muszą być lepiej chronieni

Oliwy do ognia dolało na początku Ministerstwo Gospodarki, ostrzegając, że pojawia się coraz więcej firm, które mogą próbować wykorzystać trudne położenie seniorów, wciskając im niekorzystne umowy. W resorcie twierdzą, że ludziom tym grozi nawet utrata dachu nad głową, bo - przypomnijmy - z chwilą podpisania umowy przestają być właścicielami swoich mieszkań.

I właśnie to jest największym minusem tego "interesu" z punktu widzenia seniorów. Dlatego Ministerstwu Gospodarki tak zależy na tym, by kwestię oferowanych seniorom przez prywatne spółki rent dożywotnich w zamian za mieszkanie lub dom regulowała ustawa. Kodeks cywilny, na podstawie którego działają one obecnie, sprawdza się bowiem wyłącznie w układach rodzinnych.

Co proponuje ten resort

Nad szczegółami pracuje specjalnie powołany zespół roboczy. Z naszych informacji wynika, że na posiedzeniu Komitetu Stałego Rady Ministrów, które odbyło się na początku lipca, nie zapadły ostateczne rozstrzygnięcia. Sporna jest m.in. kwestia nadzoru nad spółkami oferującymi rentę dożywotnią, dlatego nie będziemy wchodzić w szczegóły.

W największym skrócie - Ministerstwo Gospodarki chce, by takie spółki (wyłącznie kapitałowe) musiały mieć zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie działalności. Drugą opcją jest wpis do rejestru działalności regulowanej. W obu przypadkach spółka musiałaby spełnić wymogi ustawy, m.in. kapitałowe, dotyczące osób z zarządu (niekaralność, wykształcenie i staż na stanowiskach kierowniczych). Ministerstwo Finansów zwraca uwagę, że samo oświadczenie spółki to za mało. Powinna ona udokumentować to, że spełnienia warunki ustawy.

Ta określi również szczegółowy zakres informacji, które spółka będzie musiała podać seniorom przed podpisaniem umowy, np. sposób wypłacania świadczenia i jego waloryzacji.

Na samym początku wspomnieliśmy, że warto poczekać cierpliwie na ustawę, bo tak będzie bezpieczniej. Otóż w ustawie najpewniej znajdzie się przepis, który m.in. określi najistotniejsze elementy umowy. I najważniejsze - zabezpieczeniem wierzytelności seniora będzie hipoteka na mieszkaniu lub domu, który stanie się własnością spółki. To na wypadek, gdyby utraciła ona płynność lub zbankrutowała. Chodzi o to, by senior nie pozostał na lodzie.

Kredyt wyższy od renty dożywotniej?

Na to pytanie nie ma dziś jednoznacznej odpowiedzi. Wysokość odwróconego kredytu hipotecznego ma zależeć przede wszystkim od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca majątkowy, oraz od wieku kredytobiorcy. Bank na podstawie wyceny i własnej oceny ryzyka zaproponuje kredyt. Prawdopodobnie nie przekroczy on połowy aktualnej wartości mieszkania lub domu.

Uwaga! Do uzgodnienia będzie też forma wypłaty kredytu - czy będzie to jednorazowy przelew na konto, linia kredytowa do wykorzystania w określonym czasie, czy comiesięczna rata wypłacana np. przez 15 lat. Tego typu świadczenie ma nie być objęte podatkiem dochodowym.

Ministerstwo Finansów poprosiło Związek Banków Polskich o oszacowanie wysokości odwróconego kredytu hipotecznego. Bankowcy wykonali wiele symulacji, biorąc pod uwagę wiek, płeć, region zamieszkania, rodzaj i wartość posiadanej nieruchomości oraz formę i okres wypłaty kredytu. W przypadku 75-letniej emerytki założono, że kredyt będzie jej wypłacany przez 12 lat, bo tyle żyje statystycznie kobieta, która osiąga ten wiek. Jeśli ta kobieta ma mieszkanie spółdzielcze w Warszawie warte 373,5 tys. zł, spółki zaproponują seniorce rentę dożywotnią w wysokości od 868 do 1026 zł. Natomiast od banku co miesiąc przez 12 lat dostanie w najgorszym razie 951 zł (a w wariancie określanym przez Ministerstwo Finansów jako realny - nawet ponad 1,5 tys. zł). Ponieważ przeciętna emerytura w ubiegłym roku wyniosła 1795 zł, to dzięki odwróconej hipotece emerytka mogłaby podwyższyć ją o ponad połowę.

Z wyliczeń ZBP wynika, że łącznie dostanie od banku blisko 137 tys. zł, czyli nieco ponad jedną trzecią wartości jej mieszkania w chwili zawierania umowy. Co się stanie z resztą, czyli z 236,5 tys. zł, a może nawet więcej, bo przez 12 lat wartość mieszkania może wzrosnąć? Część kwoty - w tym przypadku 90,2 tys. zł - trafi do banku w postaci odsetek (przyjęto założenie, że oprocentowanie kredytu wynosi 7,9 proc.). Pozostałą część dostaną spadkobiercy. Chyba że zdecydują się odkupić od banku nieruchomość. Koszt? Udzielony kredyt plus odsetki dla banku, czyli 227,2 tys. zł.

Uwaga! Analitycy w swoich obliczeniach nie uwzględnili dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Te kwestie ustawa pozostawi rynkowi. Atrakcyjność kredytu będzie więc w dużym stopniu zależała do tego, ile banków zdecyduje się go udzielać. Żeby ułatwić seniorom porównanie poszczególnych ofert, banki będą musiały przedstawić im na piśmie arkusz informacyjny, w którym znajdą się wszystkie szczegóły dotyczące kredytu, zwłaszcza jego kosztu, a także informacje o prawach i obowiązkach kredytobiorcy.

Marek Wielgo

1

---