Kredyt hipoteczny

1. KREDYT HIPOTECZNY

1. Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to kredyt przeznaczony na sfinansowanie inwestycji w nieruchomości, zabezpieczony hipoteką na nieruchomości stanowiącej własności kredytobiorcy.

Cechą wyróżniającą tę formę kredytu jest właśnie wpis rejestrujący w księdze wieczystej obciążenie nieruchomości, umożliwiający kredytodawcy zaspokojenie swych roszczeń w razie odmowy spłaty kredytu przez dłużnika w drodze sprzedaży nieruchomości nawet wówczas, gdy nieruchomość zmieni właściciela.

Kredyt hipoteczny przeznaczony jest przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w drodze zakupu lub remonty mieszkania, adaptacji lokali użytkowych na cele mieszkaniowe, dopłaty związanej ze zmianą domu lub mieszkania, a także uzupełnienie wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej lub firmie deweloperskiej.

Charakterystycznymi cechami kredytu hipotecznego są:

• długi okres spłaty,

• zabezpieczenie hipoteczne na wierzytelności,

• powiązanie przedmiotu kredytu z przedmiotem zabezpieczenia,

• relatywnie niskie oprocentowanie ze względu na mały stopień ryzyka kredytowego,

• możliwość sprzedaży wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie bezpośrednio na rynku kapitałowym lub za pomocą długoterminowych papierów wartościowych - listów zastawnych.

1. Rynek hipoteczny

Rynek hipoteczny jest zorganizowany dwusegmentowo (rys. 1) Banki hipoteczne i inne instytucje udzielające kredytów hipotecznych (mogą to być banki i instytucje depozytowe, kasy oszczędnościowo - depozytowe, banki komercyjne) oraz osoby prawne i fizyczne zaciągające kredyty pod zastaw nieruchomości są uczestnikami pierwotnego rynku hipotecznego. Warunkiem sprawnego działania tego pierwotnego rynku jest funkcjonowanie wtórnego rynku hipotecznego. Instytucje kredytowe mogą zatrzymywać prawa z hipoteki jako inwestycje lub też, co czynią znacznie częściej, sprzedawać je innym inwestorom. Tworzy się wtedy rynek wtórny, inwestorzy wtórni dostarczają pierwotnym kredytodawcom funduszy na udzielenie nowych kredytów. Mogą oni zatrzymać prawa wynikające z hipoteki w swym portfelu inwestycyjnym bądź odsprzedać je w formie papierów wartościowych (obligacji, listów zastawnych). Nabywcami tych papierów są najczęściej różne organizacje ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, związki zawodowe oraz osoby fizyczne. (rys 1)

Rysunek 1 Organizacja rynku hipotecznego

RYNEK PIERWOTNY RYNEK WTÓRNY

Głównym celem instytucji wtórnego rynku kredytów hipotecznych jest zachęcenie do lokowania kapitału w sektorze mieszkaniowym, a także na innych segmentach rynku nieruchomości, a zatem poszerzenie źródeł i strumieni środków finansowych na budowę i kupno nieruchomości. Zadaniem instytucji działających na tym segmencie rynku jest także zwiększenie płynnych środków (aktywów) banków i innych instytucji pierwotnego rynku kredytów hipotecznych oraz zwiększenie w ten sposób możliwości udzielania następnych kredytów na budownictwo. Instytucje wtórnego rynku kredytów hipotecznych tworzą ponadto warunki do zmniejszenia ryzyka związanego z obrotem kredytami hipotecznymi dzięki standaryzacji dokumentów i ustaleniu kryteriów wiarygodności płatniczej dłużników.

Banki hipoteczne nie czerpią środków na działalność kredytową bezpośrednio z depozytów ludności, lecz pozyskują niejako w sposób wtórny na rynkach kapitałowych, które z kolei sięgają do instytucji depozytowych i innych form gromadzenia kapitału. Rynek kapitałowy pośredniczy zatem między oszczędzającymi a bankami hipotecznymi. Te ostatnie mają do czynienia, z jednej strony, z rynkiem kapitałowym, z drugiej zaś - z podmiotami, którym udzielają kredytów hipotecznych. Kontakty tej grupy banków z klientami są zgoła inne niż w wypadku banków depozytowo - kredytowych, przede wszystkim brakuje tu charakterystycznej bezpośredniości w pozyskiwaniu środków w formie depozytów. Wynika to z hurtowego pozyskiwania środków na rynku kapitałowym. Banki szukają kontaktu z potencjalnym kredytobiorcą różnymi drogami: korzystają z okienek banków detalicznych lub dysponują własnym zapleczem pozyskiwania funduszy nadwyżkowych. Niezależne banki hipoteczne posiłkują się programami współpracy z innymi bankami detalicznymi, docierają do klienta poprzez pośredników w handlu nieruchomościami ( np. we Francji i w Dani) lub poprzez firmy budujące domy i mieszkania(rys. 2).

2. BANKI HIPOTECZNE

Banki hipoteczne są instytucjami wyspecjalizowanymi w udzielaniu kredytów hipotecznych oraz refinansowaniu tej działalności na rynku kapitałowym za pomocą specjalnych papierów wartościowych, które mają swoje pokrycie w hipotekach zabezpieczających udzielnie kredyty (listy zastawne).

Rysunek 2 Organizacja banku hipotecznego

Konkurencyjność banków hipotecznych wynika z faktu, że mogą one oferować tańsze niż inni kredyty hipoteczne (mniejsza marża) oraz szybsze i bardziej efektywne procedury kredytowe. Niższa cena kredytów hipotecznych możliwa jest ze względu na:

• Możliwość refinansowania się na rynku kapitałowym przez listy zastawne (muszą być to jednak papiery bezpieczne, aby mogły być tanie dla banku - remitenta),

• Ograniczenie kosztów prowadzonej działalności (koncentracja na określonym segmencie działalności)

Bank hipoteczny może pozwolić sobie na niższe marże ze względu na możliwość ograniczenia zatrudnionego personelu, a tym samym redukcje kosztów związanych z obsługą depozytów i utrzymywaniem dużej sieci oddziałów. Sprzedaż produktów bankowych następuje przez wydział sprzedaży znajdujący się w centrali banku, przez pośredników obcych lub oddziały banku komercyjnego,

• Redukcję dodatkowych kosztów związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych (np. posiadanie własnych zespołów rzeczoznawców majątkowych).

Bardzo istotną cechą jest spłaszczone struktura organizacyjna banku hipotecznego, co jest związane z redukcją szczebli hierarchicznych, standaryzacją produktów, a tym samym jakością i szybkością podejmowania decyzji. Struktura większości banków hipotecznych składa się z trzech podstawowych pionów: operacji aktywnych, operacji pasywnych, komórek sztabowych.

Naczelną i podporządkowaną wszystkiemu zasadą funkcjonowania banków hipotecznych jest zapewnienie inwestorów, że listy zastawne to w pełni bezpieczne papiery. Aby było to możliwe, banki hipoteczne powinny spełniać następujące warunki (rys 3)

Rysunek 3 Zasady bezpieczeństwa systemu banków hipotecznych

1. Bezpieczeństwo banku hipotecznego jako emitenta listów zastawnych

1. Zasada specjalizacji

Zasada specjalizacji - ograniczenie działalności tylko do bezpiecznych obszarów. Realizacja tej zasady następuje poprzez określenie:

• podstawowej działalności banku hipotecznego (bank specjalistyczny). Do czynności tych należą:

• udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką,

• udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką:

- kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, z wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw,

- kredytów udzielonych podmiotom wymienionym wyżej,

- kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego,

• nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów nie zabezpieczonych hipoteką, o których mowa wyżej,

• emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu:

- udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką,

- nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką,

• emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią:

- wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa wyżej,

- nabyte przez bank hipoteczny wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa wyżej,

• zakresu innych czynności, tzw. czynności dodatkowych:

• przyjmowanie lokat terminowych,

• zaciąganie kredytów i pożyczek,

• emitowanie obligacji,

• przechowywanie papierów wartościowych,

• nabywanie i obejmowanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku hipotecznego do wysokości zainwestowanych środków, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipotecznego, przy czym ogólna wartość nabytych i objętych akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości funduszy własnych banku hipotecznego,

• prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych realizowanych z wykorzystaniem kredytów udzielonych przez bank hipoteczny,

• świadczenie usług konsultacyjno-doradczych związanych z rynkiem nieruchomości, w tym także w zakresie ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,

• zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z tytułu kredytów, o których mowa wyżej, jak również udzielanie tych kredytów w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów.

Emisja listów zastawnych powinna zawsze pozostać podstawowym sposobem refinansowania kredytów hipotecznych w banku hipotecznym, dlatego czynności dodatkowe mogą być realizowane przez bank hipoteczny pod warunkiem, że służą one realizacji czynności podstawowych. Ponadto wysokość zobowiązań wynikających z tych czynności nie może przekroczyć łącznie:

• w okresie pięciu lat od dnia rozpoczęcia działalności operacyjnej przez bank hipoteczny - dziesięciokrotnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego,

• po upływie okresu, o którym mowa wyżej - sześciokrotnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego.

• działań służących wykonywaniu czynności głównych jak i dodatkowych, a w szczególności wykonywać czynności:

• obrotu dewizowego,

• ograniczające ryzyko walutowe i ryzyko stopy procentowej.

• przeznaczenia wolnych środków pieniężne, i tak bank hipoteczny może je przeznaczyć na:

• lokaty w bankach posiadających kapitał własny w wysokości nie mniejszej niż równowartość 10.000.000 EURO w walucie polskiej,

• nabycie wyemitowanych przez siebie listów zastawnych w celu ich zdeponowania pod nadzorem powiernika,

• nabycie papierów wartościowych emitowanych lub gwarantowanych przez podmioty, o których mowa wyżej (Skarbu Państwa, Narodowego Banku Polskiego, Wspólnot Europejskich lub ich państw członkowskich, Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, Europejskiego Banku Inwestycyjnego lub Międzynarodowego Banku Odbudowy i Rozwoju (Banku Światowego),

• nabycie papierów wartościowych emitowanych przez jednostki samorządu terytorialnego,

• nabycie listów zastawnych emitowanych przez inne banki hipoteczne.

Bank hipoteczny może nabywać nieruchomości jedynie dla własnych potrzeb oraz w celu wyegzekwowania zabezpieczonej hipoteką należności w wypadku niespłacenia kredytu.

1. Zasada szczególnego nadzoru

W przypadku banków hipotecznych nadzór odgrywa bardzo istotną rolę. Inwestor musi być przekonany, że banki hipoteczne rzeczywiście przestrzegają norm ostrożnościowych i ustawowych ograniczeń, którym podlegają.

Działalność banków hipotecznych podlega dwóm rodzajom nadzoru:

• nadzorowi na zasadach ogólnych, jest to nadzór któremu podlegają wszystkie banki. W Polsce sprawuje go Komisja Nadzoru Bankowego (zgodnie z przepisami Prawa bankowego oraz przepisami o Narodowym Banku Polskim),

• nadzorowi szczególnemu. Przejawem tego nadzoru jest instytucja powiernika i jego zastępcy. Osoby te są powoływane przy każdym banku na okres 6 lat, na wniosek rady nadzorczej banku hipotecznego przez Komisję Nadzoru Bankowego i nie mogą być pracownikami banku. Ta sama osoba może być ponownie powołana na powiernika lub jego zastępcę tylko raz. Powiernikiem i jego zastępcą może być wyłącznie obywatel polski (po przystąpienia do Unii Europejskiej również osoba posiadająca obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej), wykształcenie wyższe i dający rękojmię rzetelnego wykonywania nałożonych na niego obowiązków. Powiernik nie może być w żaden inny sposób powiązany z bankiem hipotecznym, choć to z jego środków przez Komisję Nadzoru Bankowego wypłacana jest im pensja, której wysokość określa Komisja Nadzoru Bankowego. Jest on również niezależni i nie podlegają poleceniom organu, który go powołał.

Do zadań powiernika należy sprawdzanie, czy:

• zobowiązania wynikające ze znajdujących się w obrocie listów zastawnych zabezpieczone są przez bank hipoteczny zgodnie z przepisami niniejszej ustawy,

• przyjęta przez bank hipoteczny bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości wyceniona została zgodnie z regulaminem, do zadań powiernika nie należy sprawdzanie, czy bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości odpowiada jej wartości rzeczywistej

• suma wartości nominalnych listów zastawnych, znajdujących się w obrocie, nie przekroczyła sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych; w przypadku stwierdzenia, że limit ten został przekroczony, powiernik niezwłocznie zawiadamia o tym Komisję Nadzoru Bankowego

• sposób prowadzenia przez bank hipoteczny rejestru zabezpieczenia listów zastawnych odpowiada warunkom niniejszej ustawy.

• bank hipoteczny zapewnia zgodnie z przepisami ustawy zabezpieczenie dla planowanej emisji listów zastawnych oraz kontrolę, czy dokonane zostały odpowiednie wpisy do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

Bank zobowiązany jest zapewnić warunki pracy potrzebne do wykonywania zadań, udostępniać w dowolnym czasie księgi rachunkowe, rejestry, plany i inne dokumenty banku. W przypadku niewykonania przez bank hipoteczny zaleceń powiernika powiernik niezwłocznie zawiadamia o tym Komisję Nadzoru Bankowego. W celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości Komisja Nadzoru Bankowego może skorzystać z uprawnień nadzorczych, określonych przepisami prawa bankowego oraz przepisami o Narodowym Banku Polskim. Spory między powiernikiem a bankiem hipotecznym rozstrzyga Komisja Nadzoru Bankowego.

Powiernik i jego zastępca mogą być odwołani przez Komisję Nadzoru Bankowego w razie:

• zrzeczenia się wykonywania obowiązków,

• utraty zdolności do pełnienia powierzonych im obowiązków na skutek długotrwałej choroby, trwającej co najmniej 3 miesiące w ciągu roku kalendarzowego,

• skazania prawomocnym wyrokiem sądu za popełnienie przestępstwa,

• upadłości banku hipotecznego,

• niewypełnienia czynności, do których są zobowiązani zgodnie z niniejszą ustawą.

Decyzję o odwołaniu powiernika, można taką decyzję zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

1. Podniesienie standingu (bezpieczeństwa) przez przynależność do dużego holdingu bankowo - ubezpieczeniowego

Przynależność do konsorcjów bankowych daje bankom hipotecznym wiele wymiernych korzyści. Banki - matki dostarczają know- how w różnych dziedzinach działalności bankowej, a zwłaszcza przejmują duże koszty wprowadzania systemów komputerowych oraz mogą pełnić funkcję gwarantów emisji listów zastawnych.

Każdy z polskie banków hipoteczne należy do holdingu finansowego, tzn.:

• HypoVereinsbank Bank Hipoteczny SA wchodzi w skład grupy kapitałowej Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG z Monachium. W Polsce reprezentowany jest przez uczestnika Grupy Kapitałowej HypoVereinsbank - Bank Przemysłowo-Handlowy PBK SA, który jest właścicielem 100 % jego akcji.

• Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA jest wspólnym przedsięwzięciem Rheinhyp Rheinische Hypothekenbank, należącego do grupy Commerzbanku oraz BRE Banku. Po połowie udziałów w kapitale zakładowym Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego mają Eurohypo AG i BRE Bank S.A. Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny.

• Śląskim Banku Hipotecznym SA należy do ING Banku Śląskiego, który posiada 100% akcji.

2. Bezpieczeństwo obrotu listami zastawnymi

List zastawny jest papierem wartościowym opiewającym na wierzytelność (tj. prawo do otrzymania określonej sumy pieniężnej według ustalonych warunków).

Listy zastawne mogą występować w obrocie jako:

• hipoteczne listy zastawne są to papiery wartościowe imienny lub na okaziciela, których podstawą emisji są udzielone kredyty zabezpieczone hipotecznie w których to listach bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych (wypłata odsetek i wykup hipotecznych listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji). Mogą być one nominowane w złotych albo w walucie obcej i emitowane w formie dokumentu lub w formie zdematerializowanej (zapis komputerowy), jak również w odcinkach zbiorowych,

• publiczne listy zastawne to także imienne lub na okaziciela papiery wartościowe, których podstawę stanowią:

• kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, z wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich 5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw,

• wierzytelności banku hipotecznego z tytułu kredytów udzielonych w/w podmiotom,

• kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego.

Do publicznych listów zastawnych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipotecznych listów zastawnych, z wyłączeniem przepisów ustawy w zakresie zabezpieczenia hipoteką. Bank hipoteczny, udzielając kredytu jednostce samorządu terytorialnego, jak również nabywając papiery wartościowe emitowane przez jednostkę samorządu terytorialnego, jest obowiązany uzyskać pozytywną, na dzień przyznania kredytu lub nabycia papierów wartościowych, opinię regionalnej izby obrachunkowej o możliwości spłaty kredytu lub wykupu papierów wartościowych.

Emisja listów zastawnych to podstawowy sposób refinansowania kredytów hipotecznych udzielanych przez banki hipoteczne.

W Polsce do tej pory miało miejsce 9 emisji listów zastawnych. (tab. 1)

Tabela 1. Polskie emisje listów zastawynch

	Organizator	Data emisji	Zapadalność w latach	Formuła odsetek	Nominał tys.	Zadłużenie mln.	Program mln
HYPOVEREINS BANK BH	BPH PBK	XII 2000	10	5,95%	EUR 10,-	EUR 3,63
RHEINHYP-BRE BH	BRE BANK	V1 2000	5	WIBOR3+0,25%	PLN 100,-	PLN 5,-	PLN 100,-
				IX 2001	3	EURIBOR3+0,55%	EUR 100,-	EUR 5,-	EUR 100,-
				IX 2001	3	LIBOR3+0,55%	USD 100,-	USD 20,-	USD 50,-
				XI 2001	4	LIBOR3+0,60%	USD 100,-	USD 20,-	USD 50,-
				V 2002	7	EURIBOR6+0,75%		EUR 100,-
				V 2002	6	LIBOR3+0,7%		USD 10,-
				VII 2002	4	WIBOR+0,2%	PLN 100,-	PLN 50,-
ŚLĄSKI BANK HIPOTECZNY	ING BANK ŚLĄSKI	I 2003	4	EUROIBOR6+0,8%	EUR 100,-	EUR 300	PLN 150

Planowane są kolejne dwie emisje (tab 2):

Tabela 2 Planowane emisje listów zastawynch w Polsce

	Organizator	Data emisji	Nominał tys.	Kwota mln.	Status
HYPOVEREINSBANK BH	BPH PBK	I kw. 2003		25,- PLN	odsetki płacone co pół roku
RHEINHYP-BRE BH	DI BRE BANK	2003 - 2004	1,- PLN	500,- PLN	odsetki płacone co pół roku

W celu zapewnienia bezpieczeństwa operacji związanych z listami zastawnymi banki hipoteczne powinny przestrzegać następujących zasad:

1. Zastosowanie dodatkowych norm ostrożnościowych podlegających szczególnemu nadzorowi

1. Granica obiegu listów zastawnych

Granica obiegu listów zastawnych jest to stosunek łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w obrocie listów zastawnych banku hipotecznego do wielkości kapitału własnego banku hipotecznego. Ta norma ostrożnościowa ma na celu zabezpieczenie odpowiedniego poziomu wyposażenia kapitałem własnym. W Polsce granica ta to 40 - krotność funduszy własnych (doliczając rezerwę ogólną)

2. Zasada pełnego pokrycia listów zastawnych

Wyróżniamy zasadniczo dwa rodzaje pokrycia:

• pokrycie zwykłe - łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych nie może przekraczać sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych.

Dochód banku hipotecznego z tytułu odsetek od wierzytelności zabezpieczonych hipoteką nie może być niższy od sumy zobowiązań banku z tytułu odsetek od znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych,

• pokrycie zastępcze, gdy pokrycie zabezpieczone jest innymi środkami finansowymi niż kredyt hipoteczny. Podstawą emisji hipotecznych listów zastawnych do wysokości 10% w stosunku do zabezpieczających listy zastawne wierzytelności hipotecznych, mogą być także wolne środki banku hipotecznego:

• ulokowane w papierach wartościowych o wysokim wskaźniku bezpieczeństwa (papiery wartościowe emitowane lub gwarantowane do pełnej wysokości wraz z należnymi odsetkami np. przez Skarb Państwa, Narodowy Bank Polski, skarbowe papiery wartościowe emitowane przez państwa członkowskie Unii Europejskiej, Bank Światowy),

• ulokowane w Narodowym Banku Polskim,

• posiadane w gotówce.

1. Granica refinansowania kredytów listami zastawnymi, in. granica emisji

Ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank hipotecznych może refinansować kredyty zabezpieczone hipoteką oraz nabyte wierzytelności innych banków jedynie do 60% bankowo - hipotecznej wartości nieruchomości. Granica dotyczy refinansowania, nie zaś wysokości udzielonego kredyty. Oznacza to, iż kredyt ten może być wyższy niż 60% bankowo hipotecznej wartości, ale jego przekroczenie musi być refinansowane z innych środków, nie zaś ze środków uzyskanych w drodze emisji listów zastawnych. Dodatkowe źródła środków pozyskiwanych przez bank na sfinansowanie inwestycji w części przekraczającej 60% bankowo hipotecznej wartości nieruchomości to np. przyjmowanie lokat terminowych lub emisja obligacji. (rys. 4)

Rysunek 4 Granica pokrycia dla listów zastawnych

Przekroczenie granicy refinansowania ma także wyznaczony limit - ogólna kwota udzielonych i nabytych kredytów, zabezpieczonych hipoteką, przekraczająca granice refinansowania, nie może być wyższa niż 30% całego portfela hipotek banku hipotecznego.

2. Zasada kongruencji (zgodności, odpowiedniości)

Zgodnie z tą zasadą banki hipoteczne muszą przestrzegać zgodności terminów zapadalności listów zastawnych i wymagalności kredytów hipotecznych. Kongruencja dotyczy również oprocentowania. Stopy oprocentowania zaś muszą się kształtować w sposób zapewniający uzyskiwanie przez bank dodatniej marży z tytułu odsetek na pokrycie kosztów lub tworzenie rezerw. Jeśli kredyty hipoteczne są oprocentowane za pomocą stałej stopy procentowej, to listy zastawne serii je refinansującej także powinny być oprocentowane za pomocą stałej stopy. Jeśli banki hipoteczne mają prawo prowadzenia działalności na terenie innych krajów, to w związku z tą działalnością muszą one udzielać kredytów w takiej samej walucie (tzw. kongruencja walut) lub ryzyko walutowe wykluczyć za pomocą odpowiednich operacji na rynku derywatyw (pożyczek). Polskie przepisy mówią, iż w przypadku emitowania hipotecznych listów zastawnych w walucie innej niż:

• waluta, w której wyrażone są wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczające te listy lub

• waluta, w której wyrażone są środki dotyczące pokrycia zastępczego

bank hipoteczny obowiązany jest do dokonania czynności ograniczających ryzyko walutowe.

W związku z zasadą kongruencji banki hipoteczne zabezpieczają się przed zerwaniem umowy kredytowej poprzez stosowanie możliwości zakazu wypowiedzenia umowy kredytowej w pewnym okresie lub konieczność przedstawiania odpowiednich listów zastawnych związanych seryjnie z wypowiadanym kredytem.

W Polsce, jeżeli zabezpieczona hipoteką wierzytelność banku wpisana do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych powstała w wyniku umowy o udzielenie kredytu o stałym oprocentowaniu, możliwość wcześniejszego jednostronnego wypowiedzenia umowy kredytowej przez kredytobiorcę może być wyłączona, jednak na okres nie dłuższy niż 5 lat.

1. Limit wysokości pojedynczego kredytu

Wysokość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką nie może przekroczyć 100% bankowo hipotecznej wartości nieruchomości (rys 4)

2. Zasada pierwszeństwa zaspokojenia (tzw. przywilej upadłościowy)

W razie ogłoszenia upadłości banku hipotecznego wierzytelności, prawa i środki wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych oraz rezerwa tworzą odrębną masę, która służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych; po zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych nadwyżkę środków z odrębnej masy zalicza się do masy upadłości banku. Ogłoszenie upadłości banku hipotecznego nie narusza terminów wymagalności jego zobowiązań wobec wierzycieli z listów zastawnych. Wyodrębnienie masy upadłościowej następuje z chwilą ogłoszenia upadłości banku, przed zaspokojeniem jakichkolwiek należności. Środki uzyskane w wyniku wyegzekwowania wierzytelności wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych mogą być wykorzystane wyłącznie dla zaspokojenia roszczeń wynikających z listów zastawnych.

1. Ewidencja pokrycia listów zastawnych

Banki hipoteczne zobowiązane są do prowadzenia osobnych rejestrów zabezpieczeń dla hipotecznych listów zastawnych i publicznych listów zastawnych. Wzór rejestru listów zastawnych określa w drodze uchwały Komisja Nadzoru Bankowego. Do rejestru wpisywane są w odrębnych pozycjach wierzytelności oraz prawa i środki banku hipotecznego, stanowiące podstawę emisji listów zastawnych. Wpisy dokonywane są do pełnej wysokości kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytowej zawartej z bankiem hipotecznym lub umowy kredytowej, z której wynika wierzytelność hipoteczna nabyta przez bank hipoteczny.

Rejestr zabezpieczeń listów zastawnych stanowi najważniejszy dokument w sprawozdawczości i księgowości banku hipotecznego. Na jego podstawie nadzór bankowy może dokonać kontroli prawidłowości funkcjonowania banku hipotecznego jako przedsiębiorstwa bankowego. Ponadto prawidłowo prowadzony rejestr zabezpieczeń jest gwarantem bezpieczeństwa dla listów zastawnych i podstawą wypłacania kapitału i należnych odsetek wierzycieli z listów zastawnych w sytuacji upadłości banku hipotecznego.

Dodatkowo, nie później niż przed upływem trzech miesięcy od zakończenia roku obrotowego, bank hipoteczny musi ogłaszać w „Monitorze Sądowym i Gospodarczym:

• łączną kwotę nominalnych wartości wyemitowanych przez ten bank listów zastawnych, jakie znajdowały się w obrocie na ostatni dzień roku obrotowego,

• łączną kwotę wierzytelności banku hipotecznego i środków wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych według stanu na ostatni dzień roku obrotowego.

1. Rozwiązania systemowe gwarantujące pewność zabezpieczenia hipotecznego (jakość i wartość)

1. Sprawnie funkcjonujący system ksiąg wieczystych

• bezpośrednie, ścisłe powiązanie pomiędzy katastrem a księgą wieczystą celu stwierdzenia autentyczności nieruchomości oraz jej stanu prawnego,

• każde prawo rzeczowe dotyczące danej nieruchomości nabiera mocy prawnej dopiero po dokonaniu pełnego (kompletnego wpisu w księdze wieczystej),

• zaufanie nabywcy nieruchomości co do kompletności i prawidłowości wpisów,

• szybkie i tanie uzyskanie godnych zaufania informacji na temat stanu prawnego nieruchomości przez każdą zainteresowaną stronę.

1. Wysoką rangę hipoteki

W przypadku egzekucji z nieruchomości pierwszeństwo w randze. Wierzyciel hipoteczny ma uprzywilejowany statut. Nie ma dla niego znaczenia, czy inne osoby, tj. inni wierzyciele osobiści, zgłaszają własne roszczenia i czy poza nieruchomością obciążoną hipoteką w majątku dłużnika znajdują się jeszcze inne podmioty i prawa podlegające egzekucji. Hipoteka zabezpiecz nie tylko należność główną, ale i roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o zasądzone koszty postępowania (do dziesiątej części kapitału).

Wyróżniamy pięć typów hipoteki:

• umowną (zwykłą),

• przymusową,

• ustawową,

• kaucyjną,

• łączną.

Hipoteka ustawowa jest zagrożeniem dla skuteczności zabezpieczenia ustanowionego na nieruchomości. Hipoteka ta dotyczy przede wszystkim zobowiązań podatkowych. Wygasa ona jednak automatycznie, gdy organ podatkowy w terminie jednego miesiąca od dnia jej powstania nie złoży wniosku o wpis hipoteki ustawowej do księgi wieczystej. Wpis hipoteki ustawowej do księgi wieczystej jest niezbędny dla jej ważności. Wynika stąd fakt, że bank może być pewien, że nie istnieje nieujawniona hipoteka ustawowa.

1. Specjalne procedury wyceny nieruchomości

Bank musi uzyskać taką wycenę nieruchomości, która będzie utrzymywać się w możliwie długim okresie. Wycena nieruchomości, w celu określenia jej bankowo-hipotecznej wartości, dokonywana jest z zachowaniem należytej staranności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości. Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy, której może dokonać bank hipoteczny albo inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą. Ekspertyza sporządzana jest na piśmie i opatrzona podpisem osoby ją sporządzającej. Powinna ona umożliwiać należytą kontrolę, przez Komisję Nadzoru Bankowego i powiernika, podejmowanego przez bank hipoteczny ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wydawany przez bank hipoteczny. Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisję Nadzoru Bankowego.

BIBLIOGRAFIA

1. Bogacka - Kisiel E., Usługi i procedury bankowe, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej im. Oskara Lanego we Wrocławiu, Wrocław 2000.

2. Gąsowska A., Bankowość hipoteczna, Poltex, Warszawa 2000.

3. Jaworski W., Banki w Polsce: wyzwania i tendencje, Poltex Warszawa 2001.

4. Jaworski W., Bankowość - podręcznik akademicki, Poltex Warszawa 2001.

5. Rating & Rynek: przegląd rynku pozarządowych instrumentów dłużnych, Fitch Polska, Warszawa 14 marzec 2003

6. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

7. www.hypovereisbank.com.pl

8. www.ingfionline.com.pl

9. www.money.com.pl

10. www.rhb.com.pl.

hipoteka na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju

ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny

Warsaw Inter-bank Offered Rate - Średnia stopa procentowa, po jakiej największe banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w złotych na ustalony okres.

Euro Inter-bank Offered rate - Średnia stopa procentowa, po jakiej największe banki w strefie EURO są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w euro na ustalony okres.

London Inter-bank Offered Rate - Średnia stopa procentowa, po jakiej największe banki w Londynie są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w dolarach amerykańskich na ustalony okres.

INSTYTUCJE PIERWOTNEGO RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

• banki hipoteczne

• prywatne banki handlowe

• kasy oszczędnościowo pożyczkowe

• banki i instytucje depozytowe

• banki kredytu kontraktowego

BANKI HIPOTECZNE

albo instytucje w formie spółek lub stowarzyszeń zajmujące się odkupywaniem długów (weksli hipotecznych)

NABYWCY PAIERÓW WARTOŚCIOWYCH

• instytucje ubezpieczeniowe

• fundusze emerytalne

• związki zawodowe

• organizacje społeczne

• osoby fizyczne

• banki centralne

INWESTORZY

zaciągający kredyt pod zastaw nieruchomości

skup wierzytelności hipotecznych

napływ funduszy na udzielenie nowych kredytów

udzielenie kredytu hipotecznego

udzielenie kredytu hipotecznego

przekazanie praw z hipoteki, która zabezpiecza obietnicę spłaty kredytu

przekazanie hipoteki, która zabezpiecza obietnicę spłaty kredytu

przekazanie hipoteki, która zabezpiecza obietnicę spłaty kredytu

napływ kapitału na kupno wierzytelności hipotecznych

Towarzystwa ubezpieczeniowe

Fundusze powiernicze

Fundusze inwestycyjne

Fundusze emerytalne

Banki

Osoby fizyczne

Inwestorzy kapitałowi (nabywcy listów zastawnych)

Kredytobiorcy (długoterminowe kredytu hipoteczne)

Emisja listów zastawnych

Wypłata odsetek i spłata kapitału

Wkład kapitałowy

Kredyt hipoteczny

Ustanowienie hipoteki

Spłata pożyczek hipotecznych

Spłata odsetek kapitału

Bank hipoteczny jako pośrednik kapitałowy

Budowa

Zakup mieszkań

Remonty mieszkań

Nieruchomości użytkowe:

• biura

• sklepy

• centra handlowe

Zasady bezpieczeństwa systemu banków hipotecznych

Bezpieczeństwo banku hipotecznego

zasada specjalizacji

łączna granica obiegu listów zastawnych

Bezpieczeństwo obrotu listami zastawnymi

zasada szczególnego nadzoru

przynależność do holdingu finansowego

dodatkowe normy ostrożnościowe

zasada pierwszeństwa zaspokojenia (tzw. przywilej upadłościowy)

limit wysokości pojedynczego kredytu

zasada kongruencji

granica refinansowania kredytów listami zastawnymi

zasada pełnego pokrycia listów zastawnych

sprawny system ksiąg wieczystych

pewność zabezpieczenia hipotecznego

specjalne procedury wyceny nieruchomości

wysoka ranga hipoteki w przypadku egzekucji z nieruchomości

ewidencja pokrycia listów zastawnych

Cena zakupu

110%

Kapitał własny

100%

40% bank hipoteczny refinansuje

za pomocą innych środków

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości

Kredyt hipoteczny

60%

Listy zastawne

Masa pokrycia

Pokrycie dla listów zastawnych

---