CECHY RYNKOWE NIERUCHOMOŚCI
I TREND ZMIAN ICH CEN
Ceny nieruchomości, są funkcją wielu
zmiennych decyzyjnych podejmowanych w
trakcie
transakcji
kupna-sprzedaży.
Ustaloną w ramach takiej transakcji cenę
uznaje się za jej wartość. Przyjmuje się, że
na wartość nieruchomości na danym rynku,
np.
lokali
mieszkalnych,
domków
jednorodzinnych, działek budowlanych, ma
wpływ określona liczba wyodrębnionych
cech rynkowych
m
i
(gdzie i =1, 2, …, m), od
których zależy ostateczna ich cena.
Zmienna decyzyjna
występuje w zagadnieniach wiążących się z
podjęciem jakiejś decyzji, np. w zagadnieniu optymalizacyjnym, w
grach lub w decyzji o kupnie czy sprzedaży określonego dobra.
Cechą rynkową nazywamy taką, która ma
swój wpływ na cenę (zmienia cenę).
Każda z tych cech rynkowych
(atrybutów) ma swój indywidualny wpływ
na
cenę
konkretnej
nieruchomości
korygując jej przeciętną wartość o swój
własny udział. Udział ten, nazywany
„wagą” i oznaczamy symbolem p
i
. Jest
on określany w procentach na
podstawie analizy przeprowadzanej przez
ekspertów na dużej grupie transakcji
przeprowadzonych na danym rynku.
Do dominujących cech wpływających na
wartość nieruchomości należą:
-
położenie
w
strefie
jednostki
administracyjnej:
centrum,
przedmieście,
wybrana dzielnica.
są to urządzenia i sieci przesyłowe oraz
obiekty
świadczące
niezbędne
i
podstawowe usługi bytowania, które
zabezpieczają w:
wodę pitną,
prąd,
gaz,
centralne ogrzewanie,
usuwanie ścieków i odpadów,
drogi,
sieci telekomunikacyjne.
zabezpiecza ona:
dostęp do komunikacji zbiorowej
(odległość,
częstotliwość dostępu)
parkingi,
- uzbrojenie w infrastrukturę techniczną:
- uzbrojenie w infrastrukturę transportową
,
są to potrzeby socjalne, oświatowe i kulturalne
obejmujące:
przedszkola,
szkoły,
biblioteki
szpitale,
kina,
obiekty sportowe.
wyrażające się występowaniem w otoczeniu:
blokowiska,
parku.
przewiduje ono:
rodzaj zagospodarowania działki,
rodzaj zagospodarowania otoczenia.
- zabezpieczenie w infrastrukturę społeczną
- istniejące zagospodarowanie
środowiska
-
„docelowe” przeznaczenie w
„miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego”
- Rodzaj budownictwa:
jednorodzinne,
wielorodzinne ( w tym piętro
mieszkania).
- Rodzaj prawa do nieruchomości”
prawo własności,
prawo wieczystego użytkowania,
inne prawa.
W kształtowaniu niemal wszystkich tych
atrybutów (cechach rynkowych) mają
swój
udział urbaniści i architekci.
Wyodrębnionym
dla
analizowanej
nieruchomości
cechom
rynkowym
mogą
przypisuje się także dodatkowe – wewnętrzne
zróżnicowanie, wpływające na ostateczną cenę
obiektu. Wynika to z faktu, że każda cecha
posiadająca
wagę
p
i
może
się
różnić
wewnętrznie jakością, np. typu: „lepsza” -
„ gorsza”. W tym ujęciu dla każdej cechy i
ustala się „wewnętrzną” skalę ocen liczbowych
a
i,j
(gdzie j = 1, 2, …, k). Oznacza to, że i-ta
cecha będzie posiadać j-tą ocenę (punktację) w
ramach swego udziału.
Przykładem takiego wewnętrznego
kwantyfikowania cechy jest położenie mieszkań
na kolejnych piętrach budynku.
Zgodnie z zasadą wyceny podejściem
porównawczym dla określenia wartości
(ceny)
analizowanej
nieruchomości,
musimy
posiadać
pewną
grupę
nieruchomości
podobnych,
których
wartość
już
znamy,
a
które
będą
„wzorcami
odniesienia”
do
wyceny
wartości nieruchomości analizowanej.
Załóżmy
dla
rozróżnienia,
że
te
nieruchomości, które będą „wzorcami
odniesienia” otrzymają w ramach danej
cechy m
i
współczynniki szczegółowej
oceny oznaczone symbolem a
i,j
, natomiast
nieruchomość wyceniana – współczynniki
szczegółowej oceny oznaczone symbolem
b
i,j
.
W
literaturze
przedmiotu
[Adamczewski, 2006] wprowadzono dla
każdej nieruchomości będącej wzorcem
odniesienia
(nieruchomości
porównawczej) pewien
mnożnik wartości
k
i
.
Bazuje on na udziale danej cechy „i”
(wagi cechy) na lokalnym rynku
nieruchomości
oraz
jej
wewnętrznej
kwantyfikacji „j”
i ma postać:
Wszystkie nieruchomości przyjęte do
oceny jako „wzorcowe” (porównawcze)
wyznaczają dla swoich cech
„średni
mnożnik korygujący” poszczególne wagi
nieruchomości wycenianej
o postaci:
Jednostkową
wartość
wycenianej
nieruchomości,
„wytworzoną”
przez
wyszczególnione cechy o ocenach a
i,j
można zapisać w postaci:
co pomnożone przez skalę obiektu (ilość
jednostek całej nieruchomości) wyznacza
jej wartość:
Otrzymując zlecenie na konkretny
obiekt należy w pierwszej kolejności
wyróżnić zestaw cech różnicujących ceny
na danym rynku oraz uzyskać dla nich
(lub
samemu
określić)
procentowe
wartości ich wpływów, tzw. wagi p
i
.
Następnie
należy
dokonać
wyboru
minimum
trzech
nieruchomości
porównawczych charakteryzujących się
dużym podobieństwem cech z
nieruchomością
wycenianą.
Po
tym
wyborze rzeczoznawca zobowiązany jest
(na podstawie wywiadu terenowego)
dokonać przypisania indywidualnych ocen
„wewnętrznych”
dla
każdej
nieruchomości.
PRACA KONTROLNA - ANKIETA:
1. Na którą z wyżej wymienionych cech ma wpływ decyzja
projektowa:
- architekta,
- urbanisty.
Uzasadnij dlaczego uważasz swój wybór za uzasadniony i jakie
muszą być spełnione warunki początkowe zagospodarowania
nieruchomości.
2. Czy pracujesz w instytucji zajmującej się :
architekturą : tak nie
urbanistyką: tak nie
związanej z zagadnieniami:
architektury : tak nie
urbanistyki: tak nie
jakiej: ……………………….
Przykład wyceny wartości lokalu
mieszkalnego algorytmem opracowanym
przez Z. Adamczewskiego
Załóżmy, że rzeczoznawca otrzymał zlecenie
na wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na 4
piętrze.
Na podstawie znanej mu analizy rynku takimi
nieruchomościami uznał, że na cenę lokali ma na
tym
rynku
wpływ
pięć
cech
rynkowych.
Jednocześnie na podstawie studialnych badań
lokalnego
rynku,
przeprowadzonych
przez
wyspecjalizowane jednostki zbierające opinie z
biur
sprzedaży
nieruchomości,
ustalił
(po
skorygowaniu do 100%
*)
) niżej podane wagi
procentowego wpływu tych cech na cenę rynkową.
*) Wyspecjalizowane jednostki badające rynek analizują
wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową
nieruchomości. Z tych cech, na cenę konkretnej
nieruchomości ma na ogół wpływ mniejsza liczba cech.
Wybierając je z wykazu należy dokonać korekty ich
procentowego wpływu do sumy 100%.
Dla cechy określonej jako:
- lokalizacja: p
1
= 20%
- sąsiedztwo: p
2
= 30%
- piętro: p
3
= 20%
- formy władania: p
4
= 10%
- otoczenia i ekologia: p
5
= 20%
Jednocześnie w ramach poszczególnej cechy, ze
względu na jej zróżnicowanie wewnętrzne typu
„lepsza”, „gorsza”, wprowadził poniższe oceny
punktowe:
m
1
- lokalizacja na terenie miasta, dla której
wyróżniono trzy strefy:
a
1,1
– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,
a
1,2
– strefę dobrą z oceną 2 pkt,
a
1,3
– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.
m
2
– sąsiedztwo z dwiema strefami:
a
2,1
– dobre z oceną 2 pkt,
a
2,2
– zadawalające z oceną 1 pkt;
m
3
– piętro z oddzielna punktacją dla każdego
piętra:
a
3,1
– piętro 10 z oceną 1 pkt ;
a
3,2
– piętro 9 z ocena 2 pkt ;
a
3,3
– piętro 8 z ocena 3 pkt ;
a
3,4
– piętro 7 z ocena 4 pkt ;
a
3,5
– piętro 6 z ocena 5 pkt ;
a
3,6
– piętro 5 z ocena 6 pkt ;
a
3,7
– piętro 4 z ocena 7 pkt ;
a
3,8
– piętro 3 z ocena 8 pkt ;
a
3,9
– piętro 2 z ocena 9 pkt ;
a
3,10
– parter z oceną 1 pkt ;
m
4
– dwie formy władania:
a
4,1
– spółdzielcze -lokatorskie z oceną 1
pkt,
a
4,2
– własnościowe prawo do lokalu z
oceną 2 pkt;
m
5
– otoczenie i ekologia:
a
1,1
– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,
a
1,2
– strefę dobrą z oceną 2 pkt,
a
1,3
– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.
Oceny z wywiadu terenowego rzeczoznawcy
Po dokonaniu wyboru trzech nieruchomości jako
porównawczych, i uzyskaniu cen z transakcji ich
sprzedaży,
przeprowadzona
została wizja lokalna
wszystkich nieruchomości (wycenianej +
porównawczych), w wyniku której, obliczono:
- cenę 1 m2 powierzchni poszczególnych lokali
porównawczych,
- ocenę punktową w ramach danej cechy.
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:
Lokal
a
1
a
2
a
3
a
4
a
5
C[zł/m
2
]
C
skoryg
[zł/m
2
]
v
(C – C
skoryg
)
1
1
2
8
1
3
3200
3081,2
- 118,8
2
1
1
4
2
3
2500
2367,1
+ 132,9
3
3
2
5
1
2
3000
3252,5
- 252,5
sumy
5
5
17
4
8
∑C = 8700
∑ C =
8700,8
∑ v = -
0,8
Wycenia
ny
b
i,j
2
2
7
1
2
∑ v
2
= 95532,1
C
śr
= 2900
Wagi
P [%]
20
30
20
10
20
Obliczenie jednostkowej wartości
nieruchomości
W
jedn
= k
1,j
∙b
1,j
+ k
2,j
∙b
2,j
+…k
m,j
∙b
m,j
W
jedn
= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +
+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3
k
i
=
348,
0
522,
0
102,
4
217,
5
217,
5
W
jedn. nieruch. wycenianej
= 3109,3
zł/m
2
Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości
Ocena dokładnościowa (odchylenie
standardowe jednostkowej wartości
rynkowej m
2
) w odniesieniu do wartości
skorygowanej
skąd przedział dopuszczalnych cen
nieruchomości przyjętych do wyceny
wynosi 2529,0< C
i
<3271,0 co
można przyjąć, że zostało spełnione
Document Outline