Zagadnienia podstawowe

Dymarczyk
Nikola

Mikołajczyk
Tomasz

Kałuża Agata

Spis treści:

• Definicja nieruchomości – wg. kodeksu

cywilnego (części składowe nieruchomości),

• Podział nieruchomości (gruntowe, budynkowe,

lokalowe, komercyjne, mieszkaniowe, rolne, leśne),

• Cechy nieruchomości,
• Prawa do nieruchomości,

- własność (ograniczenia prawa własności)
- użytkowanie wieczyste – elementy ustawy o

gospodarce nieruchomościami

- służebności (gruntowa i osobista)
- wynajmujący, najemca, wydzierżawiający, dzierżawca
- dzierżawa vs. najem - różnice

Definicja

nieruchomości

Definicja, zawarta w Kodeksie cywilnym (art.
46 k.c.) stanowi, że nieruchomościami są
części powierzchni ziemskiej, stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak
również budynki trwale z gruntami związane
lub części takich budynków, jeżeli na mocy
przepisów szczególnych stanowią odrębny
od gruntu przedmiot własności.

Części składowe

nieruchomości:

• Budynki i inne urządzenia trwale

związane z gruntem,

Części składowe

nieruchomości:

• Drzewa i rośliny od chwili zasadzenia
lub zasiania,

Części składowe

nieruchomości:

• Prawa związane z własnością

Podział nieruchomości

Gruntowe

• Nieruchomość gruntowa powstaje przez

wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej
jako przedmiotu osobnej własności,

• Zachowana jest rzymska zasada superficies

solo cedit - wszystko, co zostało z
gruntem połączone w sposób trwały,
dzieli los prawny tego gruntu.

Podział nieruchomości

Budynkowe

• Trwale związany z gruntem budynek,
• Jest odrębnym od gruntu przedmiotem

własności,

• Powstanie:

 gdy użytkownik wieczysty wybuduje budynek

na gruncie oddanym mu w użytkowanie
wieczyste,

 użytkownik wieczysty nabędzie budynek przy

zawarciu umowy o oddanie gruntu w
użytkowanie wieczyste.

Podział nieruchomości

lokalowe

• Nieruchomość, która została wyodrębniona

z nieruchomości macierzystej ( gruntowej
lub budynkowej), w celu ustanowienia
odrębnej własności lokalu,

• Możliwość wydzielenia nieruchomości

lokalowej konstytuuje kodeks cywilny w art.
46 § 1 KC.

Podział nieruchomości

mieszkaniowe

• Wydzielona trwałymi ścianami w obrębie

budynku izba lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które
wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
służą do zaspokajania potrzeb ludności,

• Lokal musi zapewniać samodzielność w

sensie architektonicznym i funkcjonalnym.

Podział nieruchomości

komercyjne

• Określenie nieruchomości przeznaczonej

do prowadzenia działalności
gospodarczej; mające charakter nie-
mieszkalny,

• Pojęcie nieruchomości komercyjnej nie

jest zdefiniowane i wykorzystywane w
prawodawstwie polskim.

Podział nieruchomości

leśne

W polskim systemie prawnym została
zdefiniowana w ustawie o lasach z
28.IX.1991r. Jest to grunt:

• zwartej powierzchni co najmniej 0,1 hektara,

pokryty roślinnością leśną (uprawami
leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem
leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony,

• związany z gospodarką leśną, zajęty pod

wykorzystywanie dla potrzeb gospodarki
leśnej.

Podział nieruchomości

rolne

• Nieruchomości, które są lub mogą

być wykorzystywane do
prowadzenia działalności
wytwórczej w rolnictwie w
zakresie produkcji roślinnej i
zwierzęcej nie wyłączając
produkcji ogrodniczej,
sadowniczej i rybnej.

Cechy nieruchomości

• Cechy fizyczne,

• Cechy ekonomiczne,

• Cechy instytucjonalno prawne.

Cechy fizyczne

• Złożoność fizyczna - wiele elementów

składowych,

• Stałość

Cechy fizyczne

• Trwałość - długi okres żywotności budowli oraz gruntów,

• Różnorodność - brak dwóch identycznych budynków czy

lokali (budynki różnią się np. widokiem

z okna),

• Niepodzielność - brak rozdzielności gruntu od budynku.

Cechy

ekonomiczne

• Deficytowość - niewystarczająca ilość w

stosunku do

potrzeb,

• Lokalizacja - cechy lokalizacji fizycznej i

położenia

ekonomicznego,

• Współzależność - jedna nieruchomość wywiera

wpływ na inną,

• Wysoka kapitałochłonność - duże nakłady na

zakup

gruntów i budowę obiektów,

• Mała płynność - brak łatwości i pewności

zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę
rynkową lub zbliżoną.

Cechy instytucjonalno

prawne

•

Prawa dotyczące nieruchomości - formy władania,

zasady prowadzenia ksiąg wieczystych i ewidencji

gruntów, formy aktów notarialnych ,zasady

gospodarowania, prawo budowlane, zasady ustalania

stawek czynszów, zawieranie umów najmu i

dzierżawy, zasady wyceny ,

•

Cechy instytucjonalne - instytucje mają wpływ na

gospodarkę nieruchomościami:

 Instytucje badawcze,
 Związki właścicieli nieruchomości,
 Stowarzyszenia rzeczoznawców.

Prawa do

nieruchomości

Własność

• Faktyczne i prawne dysponowanie

nieruchomościami,

• Władanie, korzystanie i rozporządzanie rzeczą,

 Władanie - sprawowanie faktycznej władzy nad rzeczą,

 Korzystanie - uprawnia do używania rzeczy oraz

pobieranie przychodów z tej rzeczy,

 Rozporządzanie - możliwość wykonywania czynności

poprzez: sprzedaż, darowizna, zamiana.

Prawa do

nieruchomości

Użytkowanie wieczyste

•

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa i

jednostek samorządu terytorialnego mogą być

oddawane w użytkowanie wieczyste osobom

fizycznym oraz prawnym,

•

Grunty oddaje się w użytkowanie wieczyste na 40 do

99 lat,

•

Prawo odpłatne 25% wartości od razu, a resztę 1 –

3% (mieszkalno – usługowe) wartości co roku,

•

Prawo można przedłużyć również przez następców,

•

Prawo nabywamy na podstawie aktu notarialnego

zawartego między osobami,

Najpierw zakładana jest księga wieczysta, a potem

wpis do ewidencji gruntów i budynków.

Prawa do

nieruchomości

Służebność gruntowa

• Ograniczone prawo rzeczowe, obciążające

nieruchomość służebną w celu zwiększenia

użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą,

• Służebność gruntowa ma na celu zwiększenie

użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części,

• Podział:

 czynne (np. przejazdu, przechodu, przegonu bydła, poboru

wody ze studni, oparcia o mur sąsiada itp.),

 bierne (np. zakaz wznoszenia budynku ponad pewną

wysokość).

Prawa do

nieruchomości

Służebność osobista

• Obciążenie nieruchomości na rzecz osoby

fizycznej, prawem którego treść odpowiada

treści służebności gruntowej,

• Prawo terminowe - wygasa najpóźniej z chwilą

śmierci uprawnionego,

• Nie może wchodzić w skład spadku,

• Służebność osobista jest niezbywalna. Nie można

przenosić uprawnienia do ich wykonywania.

Dzierżawa vs. najem

• Wynajmujący - osoba fizyczna oddająca rzecz do

użytkowania na czas określony lub nieokreślony,

• Najemca - osoba fizyczna, która otrzymuje rzecz

do użytkowania na czas określony lub nieokreślony
i zobowiązana jest płacić czynsz wynajmującemu,

• Wydzierżawiający - osoba fizyczna, oddająca

rzecz do użytkowania i pobierania pożytków z niej,

• Dzierżawca - osoba fizyczna, która otrzymuje

rzecz do użytkowania i pobierania pożytków z niej i
zobowiązana do płacenia czynszu
wydzierżawiającemu.

Dzierżawa vs. najem

Dzierżawa

• Umowa: nazwana, dwustronnie zobowiązująca,

wzajemna, konsensualna,

• Na jej podstawie wydzierżawiający ma obowiązek

oddać dzierżawcy rzecz do używania oraz
do pobierania z niej pożytków (przez czas
oznaczony bądź nie),

• Dzierżawca ma obowiązek płacić czynsz

zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach
innego rodzaju np. ułamkowej części pożytków,

• Nie zapewnia własność, ale udostępnia innej osobie

prawo lub rzeczy.

Dzierżawa vs. najem

Najem

• Umowa cywilna nazwana,

• Wynajmujący zobowiązuje się oddać

najemcy rzecz do używania (na czas
oznaczony bądź nie),

• Najemca ma płacić wynajmującemu

czynsz oznaczony w pieniądzach lub w
innego rodzaju świadczeniach.

Dzierżawa vs. najem

Najem

• Najem okazjonalny:

 oddanie do używania lokalu mieszkalnego,

którego właściciel, będący osobą fizyczną nie
prowadzi działalności gospodarczej w zakresie
wynajmowania lokali,

 Wynajmujący oddaje lokal do używania najemcy

na podstawie umowy najmu okazjonalnego
lokalu (zawarta na czas oznaczony, nie
dłuższy jednak niż 10 lat).

Dzierżawa vs. Najem

Różnice

NAJEM

DZIERŻAWA

FORMA UMOWY

• najem trwający

dłużej niż 10 lat –

najem na czas

nieoznaczony

 

•dzierżawę zawartą

na okres dłuższy niż

30 lat – dzierżawa

na czas

nieokreślony

PRZEDMIOT

UMOWY

rzeczy ruchome,

nieruchomości +

części składowe

rzeczy ruchome,

nieruchomości +

prawa

CEL UMOWY

użytkowanie cudzej

rzeczy

użytkowanie cudzej

rzeczy lub praw +

pobieranie pożytków

Dzierżawa vs. Najem

Różnice

NAJEM

DZIERŻAWA

PŁATNOŚCI

• czynsz płacony z
góry w terminach:
za cały czas najmu
– najem trwa nie
dłużej niż miesiąc

miesięcznie (do 10.
dnia miesiąca) -
najem trwa dłużej niż
miesiąc lub umowa
była zawarta na czas
nieoznaczony

• czynsz płacony z
dołu w terminie
zwyczajowo

przyjętym (np. na
koniec lub początek
miesiąca), a w braku
takiego zwyczaju -
półrocznie
jeżeli dzierżawa
kończy się przed
upływem roku

PRAWO ZASTAWU

• wynajmującemu
przysługuje prawo
zastawu na rzeczach
wniesionych przez
najemcę

• wynajmujący może
pozostawić rzeczy
obciążone zastawem
i zatrzymać, aż do
uiszczenia płatności

•
wydzierżawiającemu
przysługuje prawo
zastawu na rzeczach
służących do
prowadzenia
gospodarstwa lub
przedsiębiorstwa,
jeśli znajdują się w
obrębie przedmiotu
dzierżawy