Inwestycje

1.Podstawowe definicje
2.Fazy inwestycji
3.Stopy
zwrotu/dochodowość/opłacalność księgi
wieczyste
4.Projekt inwestycyjny

• Z Ustawy o rachunkowości:
• Inwestycje - rozumie się przez to aktywa nabyte

w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych

wynikających z przyrostu wartości tych aktywów,

uzyskania z nich przychodów w formie odsetek,

dywidend (udziałów w zyskach) lub innych

pożytków, w tym również z transakcji handlowej,

a w szczególności aktywa finansowe oraz te

nieruchomości i wartości niematerialne i prawne,

które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz

zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści.

W przypadku zakładów ubezpieczeń, przez

inwestycje rozumie się lokaty.

• Inwestycja to nakład gospodarczy na tworzenie

lub zwiększanie majątku trwałego.(nakłady
ponoszone z myślą o przyszłych korzyściach)

• Inwestycja to wydatki przedsiębiorstw na dobra,

które mogą być użyte do produkcji innych dóbr i
usług. Jest to tzw. "efekt korzyści odroczonych w
czasie". (długookresowe, obarczone ryzykiem
alokowanie zasobów ekonomicznych (nakładów
inwestycyjnych" w celu osiągnięcia korzyści w
przyszłości)

• Inwestycja to wyrzeczenie się obecnych,

pewnych korzyści na rzecz niepewnych korzyści w
przyszłości. (bieżące wyrzeczenie się konsumpcji
w celu osiągnięcia przyszłych korzyści)

Rodzaje inwestycji:

• Ze względu na termin realizacji wyróżnia się:

• inwestycje długoterminowe (ponad 1 rok) np. nieruchomości

• inwestycje krótkoterminowe (do 1 roku) np. udziały i akcje

• Ze względu na to czego dotyczą wyróżnia

się:

• inwestycje infrastrukturalne

• inwestycje produkcyjne

• inwestycje restrukturyzacyjne (udoskonalenia)

• Ze względu na formę:

• inwestycje pośrednie — inwestycje o charakterze

finansowym (np. akcje, obligacje)

• inwestycje bezpośrednie — mają charakter rzeczowy (np.

nieruchomości)

Przedsiębiorstwa podejmują

decyzje inwestycyjne w oparciu o

trzy czynniki:

• przychody, których wielkość zależy bezpośrednio

od popytu na określony produkt.

• koszty, których wyznacznikiem jest poziom stóp

procentowych. Wyższa stopa procentowa oznacza

wyższy koszt inwestycji przy finansowaniu

zewnętrznym oraz wyższy koszt alternatywny (np.

korzystne lokaty) w przypadku finansowania

wewnętrznego.

• oczekiwania, czyli "stan zaufania" przedsiębiorcy

do gospodarki. Przewidywana recesja zniechęca

przedsiębiorców do inwestowania, przeciwnie

oddziałuje ekspansja gospodarcza.

Fazy inwestycji

Standardowo wyróżnia się trzy fazy

inwestycji:

• fazę przedinwestycyjną

(przygotowawczą, informacyjną)

• fazę inwestycyjną (realizacyjna)

• fazę operacyjną (eksploatacyjną)

• W fazie informacyjnej dla inwestora wyróżnia się następujące fazy:

• identyfikacji możliwości inwestycyjnych (stadium możliwości)

- ma ona za zadanie identyfikacją kierunków inwestowania

• wstępnej selekcji i określenia projektu (stadium

przedrelizacyjne) - ma znaczenie wówczas, gdy rentowność

projektu jest wątpliwa i niektóre aspekty projektu wymagają

szczegółowego rozważenia

• formułowania ostatecznej wersji projektu i ostatecznej oceny

decyzji inwestycyjnych

• Ostateczna wersja projektu powinna stanowić propozycję budowy

projektu o:

• określonej zdolności produkcyjnej

• wyznaczonej lokalizacji

• wykorzystującego określoną technikę i technologię w powiązaniu z

określonymi surowcami i materiałami

• o znanych nakładach inwestycyjnych i kosztach produkcji oraz

określonych dochodach ze sprzedaży przynoszący określony zysk

W fazie przedinwestycyjnej jakość i niezawodność projektu są

ważniejsze niż czynnik czasu.

• Faza realizacji projektu inwestycyjnego rozpoczyna

się w momencie podjęcia decyzji inwestycyjnej i w

fazie tej wyróżniamy 5 etapów:

• przygotowania technicznego projektu

(harmonogramu prac, szczegółowego projektu

inżynieryjno-budowlanego i technologicznego)

• negocjacji i zawierania umów w sprawie

finansowania projektu, dostaw maszyn i urządzeń,

zakupu usług, licencji, umów kooperacyjnych itp.

• budowy projektu

• szkolenia kadr

• oddania inwestycji do eksploatacji

W fazie realizacji inwestycji czas ma znaczenie

krytyczne, gdyż koszty zamrożenia środków

pieniężnych powiększają nakłady inwestycyjne. Koszty

zamrożenia środków pieniężnych to stracone odsetki

od tych środków gdyby były ulokowane w banku.

• Faza operacyjna trwa od rozpoczęcia produkcji na

skalę handlową do likwidacji obiektu, zakończenia

okresu życia obiektu inwestycyjnego.

Fazę tą dzielimy na dwa etapy:

• etap dochodzenia do projektowanej zdolności

produkcyjnej

• etap pełnego wykorzystania zdolności

produkcyjnych, oceniany jest on przez pryzmat

wpływów i wydatków

W fazie tej nie ma nakładów inwestycyjnych - są tylko

koszty i przychody.

• Stopa zysku to stosunek wysokości zysku do obrotu

(najczęściej rozumianego jako przychody za sprzedaży);

jest względną miarą zyskowności inwestycji, umożliwia

porównywanie zyskowności różnych inwestycji.

• Stopa zysku jest najczęściej wyrażana w procentach.

• Stopa dochodu (stopa zwrotu) w rachunku

efektywności inwestycji wyrażona w procentach relacja

rocznej nadwyżki netto (po opodatkowaniu),

uzyskiwanej z określonego przedsięwzięcia, do wartości

poniesionego nominalnego nakładu inwestycyjnego

(jest to procentowa zmiana – wzrost lub spadek –

wartości inwestycji w określonym czasie).

• Stopa zwrotu informuje o tym, jaka część wyłożonego

kapitału zwróci się inwestorowi w ciągu roku w postaci

dochodu.

• Okres zwrotu

- jest to czas, jaki

jest niezbędny aby wpływy
wyrównały poniesione nakłady.

T = t + No / Pt

• T - Okres zwrotu
• t - ostatni rok, na koniec którego nakłady

pozostają nie zwrócone

• No - nakłady nie zwrócone na koniec roku t
• Pt - przychody netto w roku następnym

• Wyróżniamy dwa rodzaje stóp

zwrotu:

• zrealizowaną stopę zwrotu, którą

oblicza się ex post (po
przeprowadzeniu transakcji),

• oczekiwaną stopę zwrotu, którą

szacuje się ex ante (przed podjęciem
decyzji inwestycyjnej).

Księgi wieczyste

• Księga wieczysta - przedstawia stan

prawny nieruchomości, czyli pozwala
ustalić, komu i jakie przysługują prawa do
danej nieruchomości. Księga wieczysta to
zazwyczaj teczka zawierająca akty
notarialne oraz inne dokumenty, które
posłużyły do jej założenia lub zmiany
wpisów (zaświadczenia, wypisy z rejestru,
mapy itp.).

Księga wieczysta zbudowana jest

z czterech działów:

• I. Dział pierwszy zawiera oznaczenie

nieruchomości lub spółdzielczego

własnościowego  prawa oraz wpisy praw

związane z własnością.

• z działu I dowiem się: gdzie nieruchomości

jest położona: województwo, powiat, gmina,

miejscowość, dzielnica, jak oznaczona jest

nieruchomość : nr działki, obręb działki, adres,

powierzchnie lokalu, obszar działki, czy działka

jest zabudowana czy niezabudowana, ile

budynków, dokładnego adresu.

• II. Dział drugi wskazuje właściciela

nieruchomości lub uprawnionego do
spółdzielczego własnościowego prawa
spółdzielczego, jak również jej
użytkownika wieczystego to dane
właściciela nieruchomości: imię i
nazwisko właściciela oraz - jeśli
nieruchomość jest współwłasnością
kilku osób - określenie, jaką część
udziałów posiada każdy ze
współwłaścicieli.

• III. Dział trzeci obrazuje ciężary i

ograniczenia dotyczące
nieruchomości. W dziale III księgi
wieczystej wpisuje się zmiany praw,
roszczeń, ciężarów i ograniczeń,

• IV. Dział czwarty w tym dziale

wykazane wpisy dotyczące hipotek
zabezpieczającej najczęściej kredyt,
pożyczkę inne zobowiązanie
finansowe zaciągnięte przez
właściciela lub współwłaścicieli
nieruchomości. Hipoteka może być
ustanowiona na całej nieruchomości
oraz na udziale w nieruchomości.

Projekt inwestycyjny

• Projekt inwestycyjny – stanowi

odzwierciedlenie przedsięwzięcia

inwestycyjnego. Można go zdefiniować jak

zbiór zadań inwestycyjnych, które są od

siebie wzajemnie zależne i wspólnie dążą

do osiągnięciu celu przedsięwzięcia

inwestycyjnego.

• Projekt inwestycyjny powinien zawierać

informacje na temat celu planowanej

inwestycji, nakładów niezbędnych do jego

realizacji, źródeł finansowania, kryteriów i

metod oceny efektywności i ryzyka,

uczestników procesu inwestycyjnego oraz

efektów z inwestycji.

• Podział projektów inwestycyjnych:

• Projekty ekspansywne - to takie, których celem jest wejście na

dotychczas nie odkryte rynki lub rozwinięcie produktów na

obecnych rynkach (nowe punkty sprzedaży, nowe kanały

dystrybucji). Projekty te wymagają strategicznej analizy popytu i

związane są z dużymi nakładami finansowymi. Należą one do

najbardziej ryzykownych. Mają charakter rozwojowy. 

• Projekty odtworzeniowe - mają na celu zachowanie aktualnej

prowadzącej działalności lub redukcja kosztów.

• Pierwsza grupa należy do najczęstszych decyzji inwestycyjnych,

ponieważ projekty te dotyczą zużycia maszyn i urządzeń w

produkcji. Jeśli przedsiębiorstwo zdecyduje, że będzie

kontynuować działalność przy obecnych środkach wówczas

dokonuje analizy i oceny przedstawionych ofert złożonych przez

dostawców maszyn i urządzeń.

• W drugim przypadku , może się okazać, że sprzęt używany do

produkcji jest przestarzały i jego dalsza eksploatacji może

prowadzić do ograniczenia zysków. W tym przypadku

przedsiębiorstwo powinno dokonać szczegółowej analizy kosztów.

Przykładami działań mających na celu redukcje kosztów mogą

być obniżenie kosztów półproduktów, robocizny bezpośredniej ,

ilości odpadów.

• Projekty dostosowawcze - koncentrują się na

dostosowaniu działalności przedsiębiorstwa do nowych

regulacji prawnych. Przy podejmowaniu decyzji

dostosowawczych ograniczenia społeczne mają duże

znaczenie. Projekt inwestycyjny musi spełniać

ustalone normy i to stanowi główny cel

przedsiębiorstwa. Maksymalizacja zysków w

przypadku tych projektów nie jest priorytetem firmy,

skupia się ona na spełnieniu określonych wymagań.

• Projekty innowacyjne - wykorzystują nowe

technologie i przez to przyczyniają się utrzymania

silnej pozycji przedsiębiorstwa w długim okresie.

Projekty te dotyczą wprowadzania na rynek nowych

produktów lub usług (innowacyjność produktowa), a

także wprowadzenie przez przedsiębiorstwo nowego

procesu technologicznego , który ma na celu

oferowanie dotychczasowej lub nowej ofert.

Bibliografia

• W. Rogowski, "Rachunek

efektywności inwestycji„

• Encyklopedia Wiem
• http://www.inwestycje.xcze.pl/   
• http://mfiles.pl/   
• http://www.zazi.waw.pl/   
• http://pl.wikipedia.org/ 

Opracowali:

Paweł Pilor

Wojciech Łowisz

Paweł Szlezinger

Dziękujemy za uwagę!