SPÓŁDZIELNIE

MIESZKANIOWE

Rys ogólny

WSTĘP

• Przez pojęcie Spółdzielczości należy rozumieć: „ruch społeczno-

gospodarczy powstały w połowie XIX w. w Europie Zachodniej (m.in. w
Niemczech, Danii, Francji), zrzeszający drobnych wytwórców
(chłopów, rzemieślników) i konsumentów w obronie przed konkurencją
ze strony dużych przedsiębiorstw produkcyjnych i handlowych.
Wykształciły się wówczas dwa główne typy spółdzielczości -
wytwórcza i spożywców. Procesy monopolizacyjne zahamowały rozwój
spółdzielczości - spółdzielnie nie były w stanie zebrać dostatecznego
kapitału pozwalającego na podej-mowanie wielkich przedsięwzięć. Od
połowy XX w. ponowny rozwój spółdzielczości nastąpił w krajach
socjalistycznych, zwłaszcza w rolnictwie, drobnej wytwórczości i
usługach oraz w gospodarce mieszkaniowej. Spół-dzielczość była w
tych krajach uznawana za jedną z dróg uspołecznienia własności
prywatnej”. Aby określić zasady funkcjonowania spółdzielni
mieszkaniowych należało najpierw przedstawić historię i sytuację
miesz-kalnictwa w Polsce. Dlatego przedmiotem pierwszego wywodu
jest opis uregulowań prawnych z uwzględnieniem zmian, jakie już
zaszły, a także projekty tych które zostały zaplanowane na najbliższą
przyszłość. Drugą część rozważań została poświęconya analizie
specyfiki organizacyjnej spółdzielczości. Ponadto skupię się na
przedstawieniu najważniejszych organów zarządzających.

Rys historyczny Spółdzielczości

mieszkaniowej na świecie i w

Polsce.

• FAKTY, WYDARZENIA:

XIX w. - Anglia kolebką spółdzielni
budowlanych
1836 - Anglia, pierwsza ustawa o
spółdzielniach budowlanych
1865 - tzw. Zjazd szczeciński
1890 - pierwsza spółdzielnia budowlana na
ziemiach polskich
1906 - pierwsza spółdzielnia budowlana na
Śląsku

Początki spółdzielczości

mieszkaniowej

•

Kolebką liczącej już blisko dwa wieki spółdzielczości jest Anglia. Pierwsze spółdzielnie budowlane zaczęły tam
powstawać na początku XIX wieku. Przyjmowały formy spółek akcyjnych albo klubów z bardzo wysokimi udziałami. W
1836 roku wydano w Anglii pierwsza ustawę o spółdzielniach budowlanych.
Z Anglii ruch ten przerzucił się do innych krajów, przede wszystkim do Szwajcarii, Stanów Zjednoczonych i Niemiec,
gdzie w związku ze znacznym skupieniem ludności w miastach i centrach fabrycznych sprawa mieszkaniowa stawała
się coraz ważniejszym zagadnieniem społecznym. Szczególnie rozwinęły się spółdzielnie budowlane w Ameryce
Północnej. Pierwsza powstała tam w 1831 roku na przedmieściach Filadelfii. W 60 lat później, bo w roku 1892 było ich
już 5 838, a skupiały w swych szeregach 1 745 725 członków.
W Niemczech, spółdzielnie budowlane zaczęły powstawać w drugiej połowie XIX wieku. Po raz pierwszy były one
przedmiotem obrad na zjeździe powszechnego związku niemieckich spółdzielni zarobkowych i gospodarczych w
Szczecinie w 1865 roku. Przyjęto tam uchwałę, że brakowi mieszkań robotniczych mogą najlepiej zaradzić
spółdzielnie budowlane oparte na samopomocy. Miały one budować osobne dla każdej rodziny domki i odsprzedawać
je członkom na wyłączną własność za sumę amortyzowaną terminowymi spłatami rozłożonymi na szereg rat.
Pierwsza spółdzielnia budowlana w Niemczech powstała w Hamburgu w 1864 roku. W ciągu kilku lat narodziło się
przeszło 70 innych. Jednak kryzys przemysłowy w 1873 roku spowodował ich upadek. Nowe ożywienie nastąpiło
dopiero po zmianie ustawy spółdzielczej w 1888 roku, dopuszczającej odpowiedzialność ograniczoną. Wtedy też, w
1890 roku powstała pierwsza na ziemiach polskich Spółdzielnia Budowlana "Pomoc" w Poznaniu.
Zalecany na zjeździe w Szczecinie system oddawania domków na wyłączną własność nie rozwiązał problemu
mieszkań urzędniczych i robotniczych. Pojawiła się więc tendencja do wprowadzenia nowego typu spółdzielczości,
tzw. mieszkaniowego. Domy wybudowane w tym systemie pozostawały własnością spółdzielni mieszkaniowej, a
członkowie otrzymywali mieszkania jako lokatorzy. Spółdzielnie takie powstawały głównie w większych miastach,
gdzie ze względów oszczędnościowych budowano domy wielomieszkaniowe.
Taką spółdzielnią jest najstarsza na Górnym Śląsku Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Powstała na początku
wieku, w 1908 roku, w tym samym czasie, co kolejne spółdzielnie na ziemiach polskich - w Bydgoszczy, Gnieźnie,
Grudziądzu, Inowrocławiu, Bielsku, w Katowicach. W Bielsku założono niemiecką spółdzielnię już w 1906 roku. W
Katowicach niemieccy urzędnicy powołali swój Wohnungsbauverein w 1908 lub w 1909, w Cieszynie w 1908, w
Lublińcu w 1919. W Hajdukach Wielkich spółdzielnia powstała w 1927 roku, dwa lata później, niż założone w 1925
roku w Chorzowie Towarzystwo Budowy Domów Robotniczych, druga chorzowska spółdzielnia mieszkaniowa, przejęta
później przez ChSM. Wśród nich wszystkich zrodzona w 1908 roku Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa była
największa.

FAKTY, WYDARZENIA

• 1961 - III Krajowy Zjazd Spółdzielczości 1961-1980 - przeobrażenie spółdzielczości z

samorządnej niezależnej organizacji w strukturę realizującą zadania państwa

Po październikowym przełomie i I Krajowym Zjeździe Spółdzielczości Mieszkaniowej

spółdzielczość wróciła w swoje dawne, przedwojenne jeszcze tory. Niestety, podążała nimi

tylko przez kilka następnych lat. Już w 1961 roku pojawiły się wyraźne zapowiedzi

socjalistycznych przemian. Obradujący w czerwcu tego roku w Warszawie III Krajowy Zjazd

Spółdzielczości założył, że co piąte nowo zbudowane mieszkanie będzie spółdzielcze.

Oznaczało to kolosalny wzrost zadań inwestycyjnych i eksploatacyjnych. Ale znacznie

poważniejsze konsekwencje miał dopiero obradujący w 1964 roku IV Zjazd PZPR, który - jak

w wielu innych dziedzinach życia, tak i w spółdzielczości - zapoczątkował zmiany, mówiąc

językiem z tamtych lat, rewolucyjne. Zjazd wskazał na spółdzielczość jako głównego

inwestora budownictwa mieszkaniowego w miastach. Spółdzielnie miały stać się

organizacjami masowymi, umożliwiającymi ludziom dojście do własnego mieszkania.

Wkrótce wszystkie fundamentalne wartości i zasady ruchu spółdzielczego zostały w

praktyce zanegowane.

Podstawowa zasada dobrowolnego uczestnictwa została zastąpiona przymusem

przynależności – „kto kandydatem czy członkiem spółdzielni nie był, szans na mieszkanie

nie miał”. Musiał więc - chciał nie chciał - wypełnić deklarację przystąpienia do spółdzielni.

Bywało, nierzadko, że czynił to dopiero w momencie, gdy miał otrzymać przydział na

mieszkanie. Zignorowano fundamentalne dla spółdzielczości wartości: równość i

sprawiedliwość, znajdujące dotychczas swój wyraz m.in. w kolejności otrzymywania

mieszkań. Teraz w pierwszej kolejności do mieszkań wprowadzali się nie członkowie

spółdzielni "z wyboru", ale ci, którzy otrzymywali klucze z zakładowego przydziału albo - co

gorsza - dzięki układom politycznym czy po prostu znajomościom. Ci zaś, którzy nie

pracowali w priorytetowych resortach, czy nie posiadali odpowiednich koneksji, a do

spółdzielni trafili z własnego wyboru, musieli cierpliwie czekać w stale wydłużającej się

kolejce. Doszło do tego, że np. w latach 1978-1980 "limity" dla nich wynosiły od 2 do 8

procent oddawanych mieszkań.

• Zamiast samorządności i niezależności zafundowano spółdzielniom - podobnie jak

i innym podmiotom społecznym - obowiązkowe masowe uczestnictwo w
inicjowanych i organizowanych odgórnie współzawodnictwach, konkursach,
czynach i akcjach społecznych, w których wszystko miało znaczenie ideowo-
polityczne.
O samodzielnych, niezależnych i demokratycznych decyzjach w sprawach
gospodarczych w warunkach planowej gospodarki socjalistycznej nie mogło być
nawet mowy. Odgórnymi zarządzeniami "poszerzono" zakres zadań
inwestycyjnych spółdzielni o budowę mieszkań dla potrzeb zakładów i instytucji
kredytujących tę formę budownictwa. A potem zarówno o tym co, gdzie, jak i za
ile budować, jak i o tym, kto w nowo wybudowanych domach będzie mieszkał,
decydowano w zacisznych gabinetach mniejszych i większych partyjnych bonzów.
Dochodziło nawet do tego, że określano, dla którego zakładu pracy są wznoszone
konkretne budynki czy wręcz mieszkania w konkretnej klatce schodowej.
Podobnie w kwestiach wyboru władz spółdzielczych. Nie tylko prezesi pochodzili z
partyjnego nadania, ale i składy rad nadzorczych, nie decydujących w praktyce o
niczym istotnym, musiały być wcześniej zaakceptowane w partyjnym komitecie.
Podkreślmy przy tym, że tej krytycznej oceny nie można odnosić do osób
działających w tych radach czy innych ogniwach samorządowych. Byli to bowiem
najczęściej ludzie całym sercem poświęcający się sprawom swojej spółdzielni,
poszukujący możliwości zaspakajania nabrzmiewających potrzeb
mieszkaniowych, organizujący bogate wewnętrzne życie społeczno-kulturalne w
spółdzielczych osiedlach.

• Ruch spółdzielczy w tamtych latach został więc po raz już drugi w

powojennej historii Polski (pierwszy raz w latach 1950-1955) -

prawie że unicestwiony. Niewiele zmieniło uchwalone przez Sejm

PRL we wrześniu 1982 roku nowe "Prawo spółdzielcze". Owszem,

stwarzało ono formalnoprawne warunki powrotu do idei ruchu

spółdzielczego, ale konsekwencje wcześniejszej polityki państwa

spółdzielnie ponosiły jeszcze przez szereg następnych lat i

właściwie ponoszą do dziś, a z drugiej strony proces faktycznego

powrotu do korzeni ruchu spółdzielczego mógł się rozpocząć

dopiero po przełomie politycznym u progu ostatniej dekady

naszego stulecia.

• "Wstępujący" do spółdzielni najczęściej nie mają z ruchem

spółdzielczym nic wspólnego. Kazano im - w macierzystej

kopalni, hucie, fabryce czy instytucji - zapisać się do spółdzielni,

to się zapisywali. Nie mieli nawet wyboru innej spółdzielni, nie

mówiąc już o możliwości wpływu na to, gdzie i za ile otrzymają

mieszkanie. Spółdzielnia nie była dla nich dobrowolnym

zrzeszeniem, ale przymusową, niepotrzebną organizacją. Wielu

do dziś jeszcze nie rozumie, czym jest ruch spółdzielczy i jakimi

prawami kieruje się spółdzielnia, nie chce przyjąć do wiadomości,

że o wspólny majątek winni troszczyć się wszyscy, a nie tylko

Zarząd i administracje osiedlowe.

. Mieszkalnictwo w Polsce

• 1. Spółdzielnie mieszkaniowe w zderzeniu z prywatnym rynkiem

mieszkaniowym.

Główny Urząd Statystyczny opublikował informacje i opracowania

statystyczne dotyczące wyników działalności budownictwa. Opracowania

te są już dostosowane do zmian, jakie zaszły w strukturze gospodarki w

latach dziewięćdziesiątych, co zdecydowanie ułatwia analizę danych.

W budownictwie dominuje sektor prywatny. Na 100 proc. przychodów w

przedsiębiorstwach budowlanych 88 proc. przypada na sektor prywatny.

Skupia on 81 proc. zatrudnionych w tego typu firmach. Sądząc po

wynikach, sektor prywatny bardziej dba o rentowność od sektora

publicznego, w którym udział kosztu uzyskania przychodu wynosi blisko

99 proc., podczas gdy w sektorze prywatnym - 86 proc. Sektor prywatny

może też pochwalić się zdecydowanie korzystniejszymi wskaźnikami

ekonomicznymi, wykazał bowiem średnio pięcioprocentową rentowność

brutto (netto - trzy procent), podczas gdy w sektorze publicznym

rentowność brutto wynosiła 1,5 proc., a netto - osiągnęła wartość ujemną.

Aczkolwiek spółdzielczość zaliczana jest do sektora prywatnego - to jej

obecność tam, raczej "psuje" obraz tego sektora. Spółdzielczość osiągnęła

ujemną rentowność i to w stopniu większym od sektora publicznego.

Najbardziej efektywne ekonomicznie okazały się prywatne spółki oraz

zakłady osób fizycznych.

• Nieco większy udział w przychodach z działalności budowlanej, bo ponad

22 proc., ma sektor publiczny w grupie jednostek budowlanych, w

których pracuje więcej niż 20 osób. W sektorze publicznym

przedsiębiorstwa są liczniejsze. W sektorze prywatnym zdecydowanie

mniejszy jest udział zatrudnionych na stanowiskach nierobotniczych -

21,4 proc., gdy w sektorze publicznym jest to blisko 26 proc. I w tej

strukturze odstaje spółdzielczość, która zatrudnia ponad 28 proc. osób na

stanowiskach nierobotniczych, gdy w zakładach osób fizycznych ten

wskaźnik wynosi raptem 16 proc. W sektorze prywatnym najlepiej płacą

przedsiębiorstwa zagraniczne, najmarniej - zakłady osób fizycznych.

Można jednak podejrzewać, że zakłady osób fizycznych jako jednostki

niewielkie, często opłacające podatek ryczałtowy, część wynagrodzeń

płacą do "ręki", omijając składki ZUS. Słabe wyniki ekonomiczne i

nieracjonalna struktura zatrudnienia zbliżają spółdzielczość raczej do

sektora publicznego, zresztą niegdyś spółdzielczość zaliczano do tzw.

gospodarki uspołecznionej. Najlepsza rentowność osiągają jednakże

zakłady osób fizycznych.

W 1996 roku na oddanych 56 106 budynków o łącznej kubaturze 52 414

103 m sześc. 56 proc. stanowiły budynki mieszkalne, a ich udział w

oddanej kubaturze wynosił 58 proc. Wśród oddanych budynków

mieszkalnych zdecydowana większość, bo aż 95 proc., to budynki

jednorodzinne. Jednakże ich udział w ogólnej kubaturze wyniósł raptem

69 proc. Ponad połowę budynków mieszkalnych przekazano na wsi

(udział wsi w oddanej kubaturze wynosił 55 proc.). Na terenach wiejskich

oddano jedynie 130 budynków wielorodzinnych, na terenach miejskich -

1161.

• Liczba oddawanych mieszkań w 1996 roku nie była imponująca - raptem 60 747

lokali. Budowano przede wszystkim w większych ośrodkach miejskich. 1,5 proc.
wszystkich oddanych mieszkań przypadało na województwo warszawskie, gdzie
oddano 7012 lokali. Ponadto najwięcej mieszkań oddano w województwach:
białostockim (3447), gdańskim (3034), krakowskim (2941), lubelskim (2438),
poznańskim (2505). O rokowaniach na przyszłość w budownictwie mieszkaniowym
może mówić liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych budynków
mieszkalnych. W 1996 roku wydano ich 70 568, przy czym dotyczyły one 110 483
mieszkań. Jednocześnie wydano 37 116 pozwoleń na budowę budynków
niemieszkalnych o łącznej kubaturze 52 436 tys. m sześciennych.
Opublikowana przez GUS "Gospodarka mieszkaniowa w 1996 roku" przynosi wiele
interesujących danych, tym razem w układzie uwzględniającym już zmiany w
strukturze zasobów mieszkaniowych - przede wszystkim pod kątem stosunków
własnościowych. Pojawiają się w tej publikacji w ujęciu ilościowym takie zjawiska
jak: reprywatyzacja, wykup lokali.
Od 1970 roku przybyło w Polsce 3 466 tys. mieszkań, przy czym nie przybywało ich
równomiernie w czasie. 84 proc. tego przyrostu miało miejsce do 1990 roku. W
ciągu ostatnich 7 lat przybyło 525 tys. mieszkań, natomiast tylko w latach 1970-
1978 - 1245 tys. mieszkań, a więc ponad dwa razy więcej.
W latach siedemdziesiątych największe nakłady finansowe trafiały do tzw.
budownictwa uspołecznionego: spółdzielczego, zakładowego, komunalnego. W 1980
r. nakłady inwestycyjne na budownictwo spółdzielcze, zakładowe i komunalne
(wtedy nazywało się to "kwaterunkowe") były trzykrotnie wyższe od nakładów na
budownictwo indywidualne. W latach dziewięćdziesiątych te proporcje wyraźnie się
zmieniły. Obecnie mieszkaniowe budownictwo indywidualne stanowi ponad 50 proc.

• Trzeba też zauważyć, że pod względem źródeł finansowania

budownictwo spółdzielcze należałoby zakwalifikować jako

indywidualne, spółdzielnie bowiem budują niemal

wyłącznie za pieniądze swoich członków. Finansowo nie ma

już różnic, czy budujemy u dewelopera czy w spółdzielni

mieszkaniowej. O tym, że większość spółdzielców pokrywa

już 100 proc. kosztów budowy mieszkań, świadczyć mogą

następujące dane: w 1996 roku spółdzielczość oddała 23

891 mieszkań, z czego 90 proc. było całkowicie

sfinansowane przez spółdzielców. Wśród zasiedlających

lokale tzw. członkowie oczekujący stanowili mniejszość.

Ponad połowę nowych spółdzielczych mieszkań zasiedlili

spółdzielcy, których staż członkowski był bardzo krótki,

związany z czasem realizacji konkretnej inwestycji. GUS

zebrał też dane o spółdzielcach korzystających z kredytu

hipotecznego.

„Na 23 891 zasiedlonych w całej Polsce nowych mieszkań

tylko 1275 obciążonych było kredytem hipotecznym, czyli

raptem 5 proc. W największym stopniu z kredytów

hipotecznych skorzystali poznaniacy (aż 11 proc.

spółdzielców zasiedlających nowe lokale).”

• Zmiana struktury finansowania wywołała też zmiany

w strukturze własności. Oddawane nowe lokale, to

przeważnie lokale należące do ich mieszkańców czy

to jako własność hipoteczna, czy własnościowe

spółdzielcze prawo do lokalu. Zmianę struktury

własności przyniosła też w ostatnich latach tendencja

do masowego wykupu lokali z zasobów miejskich czy

zakładowych i przekształcenia lokatorskiego prawa

do lokalu we własnościowe prawo do lokalu.

Aktualnie zasoby mieszkaniowe są sprywatyzowane

w ponad 61 procentach. Na wsi prywatne zasoby

stanowią ponad 88 proc., w miastach - 48,2 proc.

Miasta mają jeszcze blisko 24 proc. lokali w zasobach

komunalnych. Ta stała tendencja do prywatyzowania

zasobów mieszkaniowych niepokoi wielu ekspertów

od budownictwa, gdyż gminy sprzedając mieszkania

nie są w stanie realizować swoich zadań w zakresie

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli.

SPOSOBY FINANSOWANIA I ROZWÓJ

SPÓŁDZIELCZOŚCI

•

Szereg decyzji instytucjonalnych, prawnych i administracyjnych doprowadził do powstania

w Polsce najbardziej zaawansowanego i najszybciej rozwijającego się sektora finansowania

mieszkalnictwa w Europie Środkowej i Wschodniej. W porównaniu z innymi krajami

przechodzącymi okres przemian, Polsce udało się przeprowadzić godne podziwu przejście

od monopolu i kontroli państwowej do systemu opartego na konkurencji rynkowej. System

ten jest jednak wciąż słaby i kruchy i trzeba jeszcze wiele zrobić, zanim osiągnie pełną

dojrzałość. Ponadto istnieje kilka możliwych dróg dalszego rozwoju i nie jest jeszcze jasne,

która z nich jest najwłaściwsza dla Polski.

Celem konferencji na temat finansowania mieszkalnictwa jest popularyzacja znaczącego

postępu, jaki został dokonany do dnia dzisiejszego w finansowaniu mieszkalnictwa i

polityce mieszkaniowej, a także określenie ścieżki rozwoju na pierwsze lata następnego

stulecia. Szczególny nacisk położono na działania, które należy podjąć w przyszłości, na

przeszkody, które należy pokonać, oraz na wizję przyszłości. Ta wizja to taki system

finansowania mieszkalnictwa przez sektor prywatny, który charakteryzuje się szeroką

dostępnością kredytu, stabilnym dopływem środków do sektora mieszkaniowego,

wystarczającą liczbą konkurujących ze sobą podmiotów, niewielką różnicą oprocentowania

pomiędzy kredytami a środkami finansującymi kredyty, różnorodnością instrumentów i

warunków kredytu, wieloma źródłami finansowania i wydajną alokacją ryzyka. Rząd i

sektor prywatny mogą wspólnie pracować nad osiągnięciem tych celów.

Program pomocowy od jesieni 1996 r. był realizowany w imieniu USAID (Amerykańska

Agencja do spraw Rozwoju Międzynarodowego) przez Konsorcjum Urban Institute (UIC). Po

odejściu od dotowania kredytów Polska rozpoczęła budowę efektywnego środowiska

instytucjonalnego i prawnego, niezbędnego do dalszego rozwoju finansowania

mieszkalnictwa. UIC miało zaszczyt doradzać w tej najważniejszej fazie przemian, kiedy

zakończył się monopol banku państwowego udzielającego dotowanych kredytów i

rozpoczęła się nowa era konkurencji na rynku kredytowym.

PODSTAWA PRAWNA DZIAŁALNOŚCI

SPÓŁDZIELNI

•

Prawo spółdzielcze jest ustawą uchwaloną 16 lat temu, 16 września 1982 r.

Anachroniczność pewnych rozwiązań mimo wielokrotnej nowelizacji tego aktu jest

widoczna i w pewnych sytuacjach utrudnia funkcjonowanie spółdzielni w warunkach

gospodarki rynkowej, stwarza również liczne niedogodności dla samych członków

spółdzielni, choćby w przypadku przynależności do spółdzielni mieszkaniowych. Obecnie

w Parlamencie trwają prace nad uchwaleniem całkowicie nowego aktu prawnego

regulującego kwestię spółdzielczości. Jednakże z uwagi na złożoność problematyki prace

te postępują ślamazarnie.

Obowiązujący na dzień dzisiejszy akt prawny stanowi, iż podstawowymi cechami

spółdzielni jest:

- dobrowolność,

- zrzeszeniowy charakter,

- zmienny skład osobowy,

- zmienny fundusz udziałowy,

- prowadzenie wspólnej działalności gospodarczej w interesie członków.

Nowelizacja prawa spółdzielczego w 1994 r. znacznie zwiększyła znaczenie statutu

spółdzielni, przez co stał się on jednym z podstawowych aktów regulujących

funkcjonowanie spółdzielni.

Obecnie obowiązujące prawo spółdzielcze, po wielokrotnych nowelizacjach, odeszło od

szeregu przepisów bezwzględnie obowiązujących na rzecz umownych rozwiązań,

określonych w statucie. Nastąpiło więc zbliżenie polskiego prawa spółdzielczego do idei

spółdzielczości i zasad opracowanych przez Międzynarodowy Związek Spółdzielczy na

Kongresach w 1937 r. w Paryżu w 1967 r. w Wiedniu. Opracowano tam 6 zasad:

- pełna dobrowolność i dostępność do członkostwa w spółdzielni,

- wszyscy członkowie mają równe prawa i obowiązki, także w głosowaniu,

- uzyskane nadwyżki i oszczędności z działalności należą do członków,

- spółdzielnie prócz działalności gospodarczej powinny prowadzić również działalność

społeczną i kulturalno-oświatową,

- spółdzielnie działają samorządnie (decydują samodzielnie za pośrednictwem swoich

organów)

- ruch spółdzielczy jest niepodzielny.

• Zapis art. 32 1 ustawy stanowi, iż od uchwał w sprawach między

członkami a spółdzielnią członek może odwołać się w postępowaniu

wewnątrzspółdzielczym do organu określonego w statucie, chyba że

statut wyłącza lub ogranicza to uprawnienie. Statut określa zasady i

tryb postępowania wewnątrzspółdzielczego, a w szczególności

terminy wnoszenia i rozpatrzenia odwołania.

Statut ustalają założyciele spółdzielni, potwierdzają przez złożenie na

nim swoich podpisów, oraz dokonują wyboru organów spółdzielni,

których wybór należy w myśl statutu do kompetencji walnego

zgromadzenia, lub komisji organizacyjnej w składzie co najmniej

trzech osób.

Liczba założycieli spółdzielni nie może być mniejsza od dziesięciu,

jeżeli założycielami są osoby fizyczne, i trzech, jeżeli założycielami są

osoby prawne.

Spółdzielnia nabywa osobowość prawną z chwilą wpisania jej do

rejestru.

Za czynności dokonane w interesie spółdzielni przed

zarejestrowaniem osoby działające do chwili zarejestrowania

spółdzielni odpowiadają wobec osób trzecich solidarnie. Za

zobowiązania wynikające z tych czynności spółdzielnia odpowiada po

jej zarejestrowaniu tak jak za zaciągnięte przez siebie. Jednakże osoby

działające przed zarejestrowaniem odpowiadają wobec niej według

przepisów prawa cywilnego.

• Postanowienie o wpisaniu spółdzielni do rejestru wydaje na wniosek

zarządu spółdzielni sąd rejestrowy.

•

Wpis spółdzielni do rejestru powinien zawierać następujące dane:
- nazwę spółdzielni, jej siedzibę i adres,
- przedmiot działalności spółdzielni,
- czas trwania spółdzielni, jeżeli założono ją na czas określony,
- wysokość i ilość udziałów, które członek powinien wnieść,
- wzmiankę o prawie lub obowiązku wnoszenia wkładów, jeśli statut przewiduje takie prawo
lub obowiązek,
- imiona i nazwiska członków zarządu, sposób reprezentowania przez nich spółdzielni, a
także imiona i nazwiska osób pełniących czasowo funkcje członków zarządu,
- ograniczenie uprawnień zarządu przewidziane statutem, a także uchwałami walnego
zgromadzenia lub rady podjętymi w ramach ich uprawnień statutowych,
- imiona i nazwiska pełnomocników, którym udzielono pełnomocnictwa do dokonywania
czynności związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej
wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki oraz granice ich umocowania.
Zgłoszeniu do rejestru i wpisaniu podlegają także dane dotyczące połączenia się
spółdzielni, likwidacji, upadłości, imiona i nazwiska likwidatorów, imię i nazwisko syndyka
upadłości oraz zmiany i uzupełnienia danych wymienionych w niniejszym paragrafie
poprzedzającym.
Spółdzielnia musi liczyć co najmniej dziesięciu członków, o ile statut nie wymaga inaczej.
Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności
prawnych, która odpowiada wymaganiom w statucie, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych
udziałów stosownie do postanowień statutu.
Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych
udziałów, nie odpowiada natomiast wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
Członek może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o wypłatę udziałów oraz o
zwrot wkładów lub wypłatę ich równowartości ze skutecznością od dnia, w którym
roszczenia stały się wymagalne. Wierzyciel członka może uzyskać zaspokojenie z jego
udziałów dopiero z chwilą ustania członkostwa. Roszczenia o wypłatę udziałów, udziału w
nadwyżce bilansowej oraz z tytułu zwrotu wkładów albo ich równowartości pieniężnej
ulegają przedawnieniu z upływem trzech lat.

ZMIANY PRAWNE W USTAWODAWSTWIE

SPÓŁDZIELCZYM

• 1. Uregulowanie stosunków własnościowych

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu we własność proponują posłowie

UW oraz SLD. Parlamentarzyści z AWS chcą zaś,

aby własnością zastąpić wszystkie spółdzielcze

prawa do lokalu.

W Sejmie odbędzie się pierwsze czytanie trzech

poselskich projektów ustaw: o spółdzielniach

mieszkaniowych (UW), o uregulowaniu

stosunków własnościowych w spółdzielniach

mieszkaniowych (AWS) oraz nowelizacji do

ustawy - Prawo spółdzielcze (SLD).

• W projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (UW)

zakłada się, że zastąpi ona w przyszłości prawo spółdzielcze w

tej jego części, która dotyczy szczególnych zasad działania,

członkostwa i stosunków własnościowych wewnątrz spółdzielni

mieszkaniowej, a także trybu podziału spółdzielni na wniosek

mniejszości, tj. przepisy art. 204-239. Przewiduje się, że celem

działania spółdzielni mieszkaniowych jest dostarczanie jej

członkom samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym

przeznaczeniu lub domów jednorodzinnych. Przedmiotem zaś jej

działalności gospodarczej będzie:

- budowanie lub nabywane budynków w celu ustanowienia na

rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych

budynkach mieszkań i lokali o innym przeznaczeniu,

- budowanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków

spółdzielni praw do znajdujących się nich mieszkań,

- budowanie lub nabywanie budynków na wynajem mieszkań

lub lokali o innym przeznaczeniu,

- budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu

przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,

- udzielanie pomocy członkom, którzy budują budynki

mieszkalne lub domy jednorodzinne,

- zarządzanie nieruchomościami należącymi do spółdzielni, a

także nieruchomościami wspólnymi.

•

W projekcie proponuje się przekształcenie - z mocy prawa - we własność

własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego. We własność zmieni się także

spółdzielcze prawo najmu lokalu użytkowego lub garażu i tzw. spółdzielcze prawo

do garażu, jeżeli najemca lub członek spółdzielni wybudował lokal użytkowy lub

garaż za własne środki. Przekształcenia takiego nie przewiduje się w wypadku

lokatorskiego prawa do lokalu. Zakłada się natomiast zastąpienie dotychczasowej

jego nazwy przez spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Poza tym proponuje

się nadanie mu takiej samej ochrony prawnej, jaką ma prawo własności.

Spółdzielnie mieszkaniowe - korzystające bez tytułu prawnego z gruntów - staną

się z mocy prawa ich użytkownikami wieczystymi (dotyczy to także gruntów

prywatnych). Przed ustanowieniem użytkowania wieczystego na gruntach

prywatnych ziemia ta przejdzie na własność skarbu państwa. Dotychczasowi zaś

jej właściciele dostaną odszkodowanie.

Przewiduje się, że spółdzielnie mieszkaniowe zachowają prawa rzeczowe do tych

gruntów i nieruchomości budynkowych, które nie ulegną przekształceniu we

własność na rzecz członków spółdzielni lub najemców lokali użytkowych.

Spółdzielni będzie więc przysługiwać prawo użytkowania wieczystego gruntów i

własność budynków, w których znajdują się jej pomieszczenia biurowe lub

gospodarcze, albo lokale użytkowe, których nie przydzielono członom spółdzielni,

np. pawilony handlowe. Zachowa ona też prawo współużytkowania wieczystego

gruntów i prawo współwłasności budynków mieszkalnych, w których znajdują się

mieszkania członków spółdzielni, mających spółdzielcze prawo do lokali

spółdzielczych, czyli dziś - prawo lokatorskie. Spółdzielnia będzie zarządzała też

nieruchomością wspólną, niezależnie od tego, czy poszczególni właściciele lokali

należą do niej czy nie. Zakłada się, że członkowie spółdzielni poniosą pełne

koszty administrowania nieruchomością wspólną. Natomiast pożytki i inne

przychody z nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni wpłyną na obniżenie

opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez członków i pokryją wydatki związane z

utrzymaniem spółdzielni i lokali nie należących do spółdzielni.

• Proponuje się zastąpić procedurę przydziału lokalu

spółdzielczego umową cywilnoprawną, zawieraną między

spółdzielnią a jej członkiem. Przewiduje się również powiązanie

wkładu budowlanego - przed ustanowieniem prawa odrębnej

własności lokalu - z ekspektatywą tego prawa, którą będzie

można zbyć, odziedziczyć lub prowadzić z niej egzekucję.

Pojęcie "wkład budowlany" będzie równoznaczne z ceną

nabycia lokalu. Wniesienie zaś wkładu będzie nadal - obok

wnoszenia opłat eksploatacyjnych - podstawowym

obowiązkiem majątkowym członka spółdzielni. Jeśli chodzi o

opłaty eksploatacyjne, przewiduje się nałożenie na spółdzielnie

obowiązku przedstawiania kalkulacji ich wysokości zarówno

członkom, jak i osobom nie należącym do spółdzielni.

Kalkulacje te będą mogły być podstawą wszczęcia

postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego, gdy

zostaną one zakwestionowane.

Ponadto wprowadza się podział spółdzielni na wniosek

mniejszości.

W szczególnych wypadkach będą mogły przekształcić się

również we wspólnotę mieszkaniową. Chodzi o sytuacje, gdy w

budynku znajdują się tylko lokale z prawem własności, żaden

zaś właściciel nie należy do spółdzielni, a następca prawny

ostatniego właściciela nie wniesie roszczenia o ustanowienie

odrębnej własności.

• W projekcie ustawy autorstwa AWS proponuje się wyłącznie

uregulowanie stosunków własnościowych w spółdzielniach

mieszkaniowych. Przewiduje się przekształcenie we własność praw

spółdzielczych: własnościowego, lokatorskiego, prawa do lokalu

użytkowego i do garażu. Uwłaszczenie nie będzie możliwe w

wypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach dla

inwalidów, osób samotnych i innych o specjalnym przeznaczeniu

oraz w wybudowanych ze środków pochodzących z Krajowego

Funduszu Mieszkaniowego.

Zakłada się również wyodrębnienie działek pod budynkami, w

których ustanowiono własność lokali. Ich granice wyznaczać będą

linie biegnące wzdłuż krawędzi zewnętrznej ścian budynków.

Wydzielone tak działki nie będą obciążać prawa osób trzecich (z

wyjątkiem praw na udziale w nieruchomości wspólnej), a skarb

państwa i gmina zostaną pozbawione prawa pobierania z nich opłat

z tytułu użytkowania wieczystego.

Proponuje się, by osoby, które mają spółdzielcze lokatorskie prawo

do lokalu mieszkalnego, mogły zrezygnować na rzecz spółdzielni z

otrzymanego prawa własności przysługującego im z mocy prawa.

Będzie to możliwe w ciągu trzech miesięcy od ewentualnego wejścia

w życie tej ustawy. Proponuje się przyznać spadkobiercom zmarłego

członka spółdzielni, którzy mieszkają w jego mieszkaniu bez tytułu

prawnego z powodu błahych zaniedbań, roszczenie o przeniesienie

własności lokalu w zamian za utratę prawa do wkładu. Przewiduje się

obciążenie członków wspólnot mieszkaniowych kosztami utrzymania

dróg i chodników położonych na gruncie należącym do spółdzielni, z

których oni także korzystają. Lokale, które nie przeszły na własność

członków spółdzielni, staną się własnością spółdzielni. Dotyczy to

lokali, które nie są do użytku jednego właściciela, np. pralnia.

•

Po ewentualnym wejściu w życie ustawy ograniczone prawa rzeczowe na
spółdzielczych prawach staną się ograniczonymi prawami rzeczowymi na odrębnej
własności lokali.
Właściciel lub jego następca prawny, który nabył lokal na podstawie ustawy,
zobowiązany jest złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej najpóźniej w dniu jego
sprzedaży lub przy ustanowieniu na nim prawa. Jednocześnie z wnioskiem tym
powinien być złożony wniosek o urządzenie księgi wieczystej dla nieruchomości
wspólnej, jeśli księga dla niej nie jest prowadzona lub nie został on wcześniej złożony.
Istniejące w dniu wejścia w życie ustawy uprawnienie do otrzymania przydziału
jednego z praw spółdzielczych - z wyjątkiem spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu - stanie się uprawnieniem do przeniesienia własności lokalu.
W projekcie nowelizacji prawa spółdzielczego (SLD) proponuje się wprowadzenie
przepisu, na podstawie którego będzie można ustanowić na rzecz członków
spółdzielni odrębną własność lokali, zajmowanych przez nich dotychczas na
podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy czym wyodrębnienie
i przeniesienie własności będzie możliwe po uzyskaniu zgody wszystkich członków
spółdzielni, którzy mieszkają w danym budynku. Zakłada się też, że spółdzielnia
będzie mogła podejmować inną działalność od tej związanej bezpośrednio z
zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin. Poza tym
spółdzielnia utraci prawo do ograniczenia w statucie przyjmowania w poczet
członków osób małoletnich.
Przewiduje się, że spółdzielnia nie będzie mogła pobierać dodatkowych
jednorazowych opłat, jeżeli jej czynności lub świadczenia nie mają
udokumentowanych ewidencyjnie ponoszonych kosztów i określonych zasad ich
rozliczania. Ponadto nakłada się na wszystkie pełnoletnie osoby, które mieszkają z
członkiem spółdzielni, solidarną odpowiedzialność regulowania opłat
eksploatacyjnych za mieszkanie.

• Proponuje się także wprowadzenie przepisów podobnych do tych, które

zawiera ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych. Zakłada się bowiem, że w razie awarii wywołującej

szkodę lub grożącej bezpośrednio jej powstaniu, członek spółdzielni ma

obowiązek udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeżeli jest on

nieobecny albo odmawia pracownikom spółdzielni wejścia do

mieszkania, pracownicy spółdzielni mogą wejść do lokalu razem z

funkcjonariuszem policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy

straży pożarnej - także przy jej udziale.

Zakłada się wprowadzenie zakazu wybierania w skład rady nadzorczej

członków spółdzielni, którzy są jej pracownikami. Przewiduje się

złagodzenie wymogów formalnych w głosowaniu w wypadku podziału

spółdzielni. Mianowicie do jej podziału wystarczy zwykła większość

głosów, a nie jak do tej pory 2/3 głosów. Lustracja działalności

inwestycyjnej spółdzielni ma być coroczna i przymusowa.

Proponuje się jednoznacznie uregulować, że spółdzielnia jako właściciel i

zarządca budynku ma prawo określenia zasad i warunków korzystania z

lokali przez jej członków i użytkowników. Poza tym przewiduje się, że bez

zgody spółdzielni będzie można wynajmować lub oddawać w bezpłatne

użytkowanie mieszkania, gdy nie będzie to związane ze zmianą

przeznaczenia lokalu, np. z mieszkaniowego na użytkowy i odwrotnie.

Natomiast wygaśnięcie prawa do lokalu nastąpi nie jak teraz z mocy

ustawy, ale na podstawie uchwały podjętej przez spółdzielnię. Nałożony

będzie też na spółdzielnie obowiązek powiadamiania listownie albo

ogłoszeniem w prasie potencjalnych spadkobierców zmarłego członka

spółdzielni o konieczności uregulowania spraw spadkowych i wskazania

osoby, która przejmie spółdzielcze prawo do lokalu. Ponadto prawa

najmu lokali użytkowych i garaży zajmowanych na zasadach najmu

staną się z mocy prawa nieodpłatnym spółdzielczym prawem do lokalu

lub garażu.

• Przyszłe prawo spółdzielcze musi odzwierciedlać nie tylko prawa korporacyjne

członków spółdzielni, lecz i szacunek do każdej złotówki wydanej na budowę
mieszkania oraz na koszty eksploatacyjne.
Bezradność członków spółdzielni mieszkaniowych wynika z pięciu następujących
przyczyn:
- wspartego w utrwalonym orzecznictwie poglądu, że koszty niegospodarności
organów spółdzielni nie powinny interesować członków, że ich obowiązkiem jest
płacenie za wszystko,
- utrwalonego w orzecznictwie stanowiska, że to nie spółdzielnia buduje mieszkania,
bowiem spółdzielca ponosi za to odpowiedzialność, jakby to on stawiał własny dom,
- przyjęcia zasady, że nikt nie ma prawa mieszać się do gospodarki spółdzielni,
nawet NIK, nawet Krajowa Rada Spółdzielcza, nawet jakaś federacja czy zrzeszenie,
- braku możliwości egzekwowania statutowych obowiązków organów spółdzielni, gdy
członkowie żądają zwołania walnego zgromadzenia z określonym porządkiem obrad,
- faktu, że w sporze ze spółdzielnią członek będący stroną z własnych środków
opłaca pełnomocnika przeciwnika procesowego, niezależnie od wydatków na
własnego.
To prawda, że są środki prawne, by zmusić spółdzielnię do wykonywania obowiązków
statutowych, tylko że posługiwanie się nimi ma co najmniej dwie wady. Pierwsza to
przewlekłość postępowania (np. w sprawie możliwości zwołania walnego
zgromadzenia, jeżeli zarząd sobie tego nie życzy), sprawiająca, że prawomocne
stanowisko sądu jest musztardą po obiedzie; druga to bezkarność przy
zarządzeniach tymczasowych (zabezpieczenie powództwa), kończących się
stwierdzeniem, że nastąpiły fakty nieodwracalne.

•

Tego rodzaju sytuacje, dotyczące pewnej liczby spółdzielni mieszkaniowych,

tworzą patologię, zwłaszcza wobec absolutnej nierówności stron pozostających w

konflikcie. Sprzyja temu wykorzystywanie orzecznictwa z okresu gospodarki

planistyczno-nakazowej, przy preferowaniu podmiotów gospodarki uspołecznionej

i równoczesnym pomijaniu orzeczeń niewygodnych.

Kierowanie sprawy do sądu dla podjęcia czynności ustawowych (zwołania walnego

zgromadzenia lub zebrania przedstawicieli) nie daje żadnych szans na

aktualizowanie roszczeń członków. Taka ich inicjatywa, poprzedzona żądaniem od

zarządu zwołania walnego zgromadzenia (art. 39 2 pkt 2 prawa spółdzielczego),

zlekceważona przez zarząd, może stanowić podstawę do uzyskania wyroku

zastępującego oświadczenie woli (art. 1047 1 kodeksu postępowania cywilnego w

zw. z art. 64 kodeksu cywilnego). Nie rokuję jednak szybkiego załatwienia spraw,

które powinny być rozpatrzone zgodnie z proponowanym porządkiem obrad.

Dlatego m.in. nie widzę możliwości egzekwowania praw członków wynikających ze

statutu. Jako przykład można podać spółdzielnie, które lekceważą sobie

kadencyjność organów, w tym rolę zebrań grup członkowskich. Ta ostatnia kwestia

ma szczególne znaczenie, chociaż rzadko uznaje się zarzut o pomijaniu praw tych

grup, zwłaszcza jeżeli chodzi o wybór przedstawicieli, członków rad nadzorczych, a

także opinie w sprawach objętych porządkiem obrad zebrania przedstawicieli.

Uchwały o pozbawieniu członkostwa (wykluczeniu lub wykreśleniu) dość często

tak dalece naruszają elementarne reguły prawa wewnątrzspółdzielczego, że

trudno ustalić, dlaczego kogoś wyrzuca się ze spółdzielni. Sądy wprawdzie

zwracają uwagę na błędy w trybie i treści podejmowanych uchwał, ale ich głos

jest głosem „wołającego na puszczy”. Spółdzielnia znajduje wiele sposobów

ujarzmienia członka, bo ma materiały niedostępne dla niego lub skorygowane dla

potrzeb sądu. Biegli poruszają się po labiryncie. Między bajki można włożyć prawa

członków do badania swoich akt w spółdzielni, a także protokołów jej organów i

wewnątrzspółdzielczych przepisów. Nie oznacza to oczywiście, że nie ma

spółdzielni respektujących te prawa i mogących być wzorem właściwego

pojmowania spółdzielczości mieszkaniowej

• Trwają prace nad nowym modelem spółdzielczości. Już

wiadomo, że niektóre sprawy są przesądzone, a dotyczy to w

szczególności ochrony praw majątkowych członków spółdzielni.

Chodzi równocześnie o stworzenie spółdzielniom

mieszkaniowym takich warunków, aby w interesie członka

rzeczywiście mogły go uczynić gospodarzem jego pieniędzy

łożonych na działalność inwestycyjną i eksploatacyjną,

korzystającym z uprawnień pracodawcy płatnych członków

organów spółdzielni, a równocześnie odpowiedzialnym za

wykonywanie zadań statutowych. Oczywiście nie może to

pozbawiać wybieranych organów spółdzielni atrybutów

dobrego gospodarza, co wiązałoby się z likwidacją obecnego

układu ograniczonej odpowiedzialności (art. 58 prawa

spółdzielczego) członka zarządu i rady. To ostatnie wymaga

uściślenia, gdyż praktyka dowodzi, że członkowie rady uważają

się za zwolnionych od odpowiedzialności za swoje uchwały

realizowane przez członków zarządu, a tak nie powinno być.

Przyszłe prawo spółdzielcze musi odzwierciedlać nie tylko

prawa korporacyjne członków, lecz także stwarzać możliwość

badania celowości każdej złotówki wydanej przez spółdzielcę

na budowę mieszkania (lokalu użytkowego, garażu) oraz

rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych.

POWSZECHNE UWŁASZCZENIE - BEZPOŚREDNIE I

POŚREDNIE

• Projektowana ustawa o powszechnym uwłaszczeniu ma stać się

fundamentem oraz "osią orientującą" dla pakietu przyszłych

szczegółowych aktów prawnych, dotyczących reprywatyzacji lub różnych

form uwłaszczenia.

Uwłaszczenie ma być bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze będzie polegać

na nieodpłatnym uzyskaniu prawa własności do posiadanych budynków,

lokali, gruntów, ogródków działkowych. Dojdzie do tego z mocy prawa, z

chwilą wejścia w życie projektowanej ustawy. Drugi etap to uwłaszczenie

pośrednie. Tu będzie można nieodpłatnie nabyć nieruchomości, akcje,

jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych bądź emerytalnych.

W tym drugim etapie nie będą uczestniczyć ci, którzy już wcześniej zdążyli

się uwłaszczyć. Wartość akcji (udziałów) jednostek uczestnictwa

nabywanych nieodpłatnie w ramach uwłaszczenia pośredniego wynosić

będzie dwanaście średnich wynagrodzeń w gospodarce narodowej.

Wszyscy obywatele polscy mają prawo do spadku po PRL. Tymczasem w

efekcie realizacji programów przekształceń własnościowych tylko niektórzy

stali się beneficjentami prywatyzacji. Wynikało to np. z zatrudnienia w

prywatyzowanym zakładzie pracy – przekonują autorzy projektu ustawy o

zasadach realizacji programu powszechnego uwłaszczenia obywateli

Rzeczpospolitej Polskiej. Projekt podpisało 113 posłów.

•

Posłowie ci podkreślają, że nie ma ani logicznych, ani moralnych racji, dla których

tylko niektórzy obywatele polscy mieliby prawo do korzyści wynikających z

prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.

Obywatele RP, którym przysługuje: własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze

prawo do lokalu użytkowego, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, staną się z

mocy prawa ich właścicielami. Podstawę wpisu prawa własności do księgi

wieczystej stanowi zaświadczenie wystawione przez zarząd spółdzielni.

Wyżej opisany sposób uwłaszczenia ustawa nazywa uwłaszczeniem

bezpośrednim.

Z udziału w programie uwłaszczenia pośredniego wyłączeni mają być obywatele,

którzy zostali uwłaszczeni w formie bezpośredniej. Taka jest ogólna zasada, od

której przewidziano wyjątki, np. nie dotyczy ona tych, którzy wykupili mieszkanie

lokatorskie, jeżeli preferencja, z jakiej skorzystali, nie przekroczyła dwunastu

średnich wynagrodzeń miesięcznych w gospodarce narodowej (obliczonych na

podstawie sześciu miesięcy poprzedzających datę, kiedy skorzystali z tej

możliwości).

Ponadto w programie uwłaszczenia pośredniego nie będą uczestniczyć

obywatele, którzy już wcześniej i na podstawie różnych tytułów uczestniczyli w

prywatyzacji i zyskali walory przekraczające równowartość dwunastu średnich

wynagrodzeń miesięcznych w gospodarce narodowej (obliczonych jak wyżej).

Projekt wymienia cztery kategorie takich osób, które w tak znacznych rozmiarach

na warunkach preferencyjnych nabyli nieodpłatnie akcje i udziały na podstawie

ustaw: z 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych; z 30

sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych; z

30 kwietnia 1993 r. o Narodowych Funduszach Inwestycyjnych i ich prywatyzacji;

z 26 sierpnia 1994 r. o regulacjach rynku cukru i przekształceniach

własnościowych w przemyśle cukrowniczym. To samo dotyczy osób, które nabyły

na zasadach preferencyjnych własność z zasobów Agencji Własnościowej Skarbu

Państwa (mieszkania, grunty, budynki gospodarcze), na podstawie ustawy z 19

października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu

państwa.

• Ponadto, już bez ograniczeń co do wartości, w programie nie będą

uczestniczyć ci, którzy: przejęli na własność mienie skarbu

państwa: w związku z likwidacją przedsiębiorstwa państwowego w

trybie ustawy z 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach

państwowych; w trybie prawa upadłościowego. Ograniczenie to

dotyczy także osób, które z mocy prawa nabędą członkostwo lub

złożą oświadczenie o zamiarze nabycia członkostwa w

pracowniczych funduszach emerytalnych utworzonych na

podstawie ustawy z 28 sierpnia 1997 r. o organizacji i

funkcjonowaniu funduszy emerytalnych. Wyłączono także

pracowników przedsiębiorstw państwowych i komunalnych, którzy

w związku z ich likwidacją, upadłością lub prywatyzacją przejęli na

własność mieszkania zakładowe będące własnością ich pracodawcy.

Bon uwłaszczeniowy jest imienny, niezbywalny, dziedziczny. Ich

dystrybucją zajmie się gmina (będzie to zadaniem zleconym gmin).

To do nich obywatele uprawnieni do udziału w programie

uwłaszczenia pośredniego składać mają wnioski o wydanie bonu.

Obywatelom, którzy uczestniczą w pośredniej prywatyzacji,

przysługuje także bon na trzecie i każde następne małoletnie

dziecko.

Odmowa wydania bonu wymaga decyzji administracyjnej.

Przysługuje od niej odwołanie do wojewody.

• Uprawniony do bonu ma prawo do skonsumowania uprawnienia w nim

zawartego wyłącznie w sposób określony w ustawie. Może uczestniczyć

w programie powszechnego uwłaszczenia wyłącznie poprzez:

nieodpłatne nabycie akcji (udziałów) skarbu państwa w spółkach

kapitałowych; nabycie nieruchomości rolnych, mieszkań i budynków

gospodarczych z zasobów Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa;

nabycie jednostek rozrachunkowych w funduszach emerytalnych;

nabycie jednostek uczestnictwa; uzyskanie poręczenia kredytowego

(gwarancji) z regionalnego funduszu inwestycyjno-uwłaszczeniowego (to

dotyczy tylko osób prowadzących działalność gospodarczą na własny

rachunek); uzyskanie wsparcia, w formie aportu, przedsięwzięcia

kapitałowego lub inwestycyjnego.

Podstawą ekonomiczną programu uwłaszczenia ma być kapitał

uwłaszczeniowy stworzony z mienia skarbu państwa oraz przekazanego

do programu na podstawie uchwały rady gminy mienia komunalnego.

Stanowić go będą: nieruchomości (grunty, budynki, lokale) stanowiące

własność skarbu państwa, które nie zostały objęte uwłaszczeniem

bezpośrednim; nieruchomości rolne z zasobów Agencji Rolnej Skarbu

Państwa, które nie zostały nabyte w trybie projektowanej ustawy; akcje

(udziały) skarbu państwa w spółkach kapitałowych; inne składniki

mienia skarbu państwa wniesione do funduszy emerytalnych oraz

regionalnych funduszy inwestycyjno-uwłaszczeniowych. Kapitał

uwłaszczeniowy zostanie przekazany regionalnym funduszom

uwłaszczeniowym.

PLANOWANE PRZEKSZTAŁCENIA POLITYKI

MIESZKANIOWEJ

• Polityka państwa i polityki gmin powinny zmierzać do rozwoju

budownictwa mieszkaniowego, gdyż sprzyja ono rozwojowi innych

inwestycji i ich pożądanemu rozmieszczeniu w przestrzeni.

Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przygotował strategię

polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999-2003 (Komitet

Ekonomiczny Rady Ministrów ocenił ją pozytywnie). Jej realizacja

pozwoli na przyspieszenie rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Zdaniem Urzędu Mieszkalnictwa, analiza aktualnej sytuacji na

rynku skłania do przyjęcia następujących założeń jako podstawy

określania celów polityki mieszkaniowej w najbliższym czasie:

- Państwo nie powinno zastępować, lecz powinno wspomagać

obywateli w ich wysiłkach zmierzających do pozyskania

mieszkania. Aby większość obywateli mogła w przyszłości

zaspokajać potrzeby mieszkaniowe bez nadmiernego finansowego

zaangażowania państwa, niezbędny jest rozwój systemów

długookresowego kredytowania mieszkalnictwa oraz rozwój

oszczędzania na cele mieszkaniowe. Programy pomocy powinny

więc służyć rozwojowi rynkowych systemów finansowania

mieszkalnictwa.

• - Polityka państwa i polityki gmin powinny zmierzać do rozwoju

budownictwa mieszkaniowego, gdyż sprzyja ono rozwojowi innych

inwestycji (w tym produkcyjnych) i ich pożądanemu rozmieszczeniu w

przestrzeni, powoduje zmianę postaw społecznych i zachowań

ekonomicznych, w tym ogranicza konsumpcję na rzecz inwestycji oraz

tworzy miejsca pracy.

- Polityka mieszkaniowa państwa powinna oddziaływać zarówno na stronę

popytową, jak i na podaż mieszkań. Obecnie działalność regulacyjna

powinna bardziej koncentrować się na wspieraniu podaży.

- Skala interwencjonizmu państwa powinna być racjonalna i uwzględniać

możliwości budżetu państwa. Konieczne jest zatem przyjęcie takich

programów, które stymulują wzrost nakładów innych inwestorów i

mieszczą się w założonych limitach finansowych oraz zastosowanie przez

państwo takich instrumentów, które zapewniają maksymalizację efektów

rzeczowych.

- Obecnie niezbędny jest rozwój sektora mieszkań na wynajem, ponieważ

zwiększenie podaży tych mieszkań w Polsce przyspieszy procesy

migracyjne oraz dostosowawcze na rynku pracy. Podążanie ludzi za pracą

pozwoli także na uwalnianie zasobów o obniżonym standardzie, które

będą mogły być wykorzystane jako mieszkania socjalne. Pomoc państwa

w rozwoju takiego budownictwa powinna być adresowana do osób,

których nie stać na zakup własnego mieszkania, lecz stać na utrzymanie

wynajętego.

- Konieczna jest racjonalizacja gospodarowania istniejącymi zasobami

mieszkaniowymi, obejmująca urealnienie czynszów, szersze stosowanie

dodatków mieszkaniowych, oddzielenie socjalnej sfery w mieszkalnictwie

od sfery gospodarczej.

• Takie zmiany są niezbędne, aby inwestowanie w mieszkania na

wynajem miało sens ekonomiczny i możliwe było

powstrzymanie postępującej dekapitalizacji zasobów. Całkowite

zniszczenie istniejących mieszkań i budynków oznaczać będzie

konieczność ponoszenia jeszcze większych wydatków w

przyszłości, ponieważ odtworzenie tej samej liczby mieszkań

jest droższe niż ich wyremontowanie. Ochronie zasobów służyć

ma aktywne wsparcie remontów budynków i

termomodernizacja.

Mimo iż samo mieszkalnictwo nie wymaga adaptacji, integracja

z Unią Europejską wymaga dostosowania ustawodawstwa we

wszystkich dziedzinach podlegających standaryzacji w ramach

UE, w tym w dziedzinach związanych z mieszkalnictwem.

W związku z tym niezbędny jest II etap reformy mieszkalnictwa,

w ramach którego zostaną uruchomione dodatkowe

rozwiązania instytucjonalno-prawne, pozwalające na realizację

nowych priorytetów, takich jak:

- tworzenie warunków do zwiększenia podaży oraz obniżenia

kosztów realizacji nowych mieszkań

- dokończenie reformy gospodarowania istniejącym zasobem

mieszkaniowym (w tym: urealnienie czynszów, poprawa

systemu dodatków mieszkaniowych, kredyty na cele

remontowe, termomodernizacja)

- rozwój sektora mieszkań czynszowych

•

- rozwiązanie odziedziczonych z przeszłości problemów

finansowych zwiększenie dostępności nowych mieszkań

własnościowych poprzez zwiększanie zakresu finansowania

budownictwa mieszkaniowego instrumentami rynkowymi

(kredyt hipoteczny)

- zwiększenie konkurencji wśród inwestorów i wykonawców na

rynku mieszkaniowym

- poprawa i wyrównywanie warunków zamieszkiwania w

miastach, miasteczkach i na obszarach wiejskich.

Realizacja wymienionych celów wiąże się z koniecznością

odstąpienia od nadmiernie kosztownych programów, takich

jak:

a.) inwestycyjne ulgi budowlane,

b.) ulgi remontowe,

c.) kasy oszczędnościowo-budowlane.

Wiąże się to z jednoczesną rozbudową lub przebudową

funkcjonujących już programów, takich jak dodatki

mieszkaniowe, społeczne budownictwo czynszowe, kasy

mieszkaniowe, oraz z uruchomieniem programów nowych, np.

wspomagania remontów budynków mieszkalnych, wspierania

inwestycji infrastrukturalnych, zwiększania dostępu do

kredytu hipotecznego, socjalnego programu mieszkaniowego.

• W nowej strategii zaproponowano też 10 programów

uzupełniających. Są to:

1. Wspomaganie remontów budynków mieszkalnych.

2. Zmodyfikowany system dodatków mieszkaniowych.

3. Wspomaganie termomodernizacji.

4. Preferencyjny kredyt na infrastrukturę techniczną

towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu.

5. Kasy mieszkaniowo-budowlane.

6. Program własne mieszkanie.

7. Socjalny program mieszkaniowy.

8. Pomoc w usuwaniu skutków klęsk żywiołowych i zdarzeń

losowych.

9. Pomoc w spłacie kredytów spółdzielczych "starego

portfela".

10. Premie gwarancyjne dla właścicieli książeczek

mieszkaniowych.

Strategia rozwoju

mieszkalnictwa

• Strategia to plan działania. Określa ona nie tylko założenia i

politykę, jaka ma być realizowana, aby te założenia osiągnąć,

lecz także potrzebne środki, czas, w którym są one potrzebne

oraz osoby odpowiedzialne za realizację określonych

programów czy przedsięwzięć. Strategia mieszkaniowa musi

stanowić integralną część strategii rozwoju miasta. Ponieważ

projekty w ramach strategii mieszkaniowej będą finansowane z

ograniczonych środków budżetowych, władze będą musiały

określić miejsce sektora mieszkaniowego wśród swoich

priorytetów. Wpłynie to bezpośrednio na wysokość środków

przyznanych na te projekty i musi być uwzględnione w planie.

Ponadto, strategia obejmuje długi okres czasu. Sytuacja

zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w innych sektorach

będzie ulegać ciągłym zmianom. Może na przykład pojawić się

konieczność zaspokojenia nieprzewidzianych potrzeb. W takiej

sytuacji strategia będzie wymagała aktualizacji. Skoro strategia

mieszkaniowa ma mieć charakter dynamiczny, musi zawierać

sposoby kontroli skuteczności i efektywności jej realizacji.

Proces opracowywania strategii

•

Ani w Polsce ani prawdopodobnie w innych miejscach na świecie władze lokalne nie

mają wystarczających środków, aby zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe

swoich mieszkańców. Swoje potrzeby mieszkaniowe w przeważającej części

zaspokajają same zainteresowane osoby i organizacje sektora prywatnego.

Strategia mieszkaniowa musi zatem zakładać chęć i zdolność sektora prywatnego do

reagowania na takie potrzeby. Jeżeli zaś od sektora prywatnego oczekuje się reakcji,

to w takim razie jego przedstawiciele powinni również być zaangażowani w

formułowanie strategii. O ile wyłoniona w wyborach rada ma prawo wypowiadać się

w imieniu społeczności, to wielu zainteresowanych nie należy do elektoratu - na

przykład osoby nie będące mieszkańcami gminy i w związku z tym nie mające

reprezentacji w radzie. Mogą oni być właścicielami miejscowych banków czy firm

budowlanych.

Po drugie, strategia nie obejmuje wszystkich w ten sam sposób. Niektóre kierunki

polityki mogą mieć szczególne znaczenie jedynie dla pewnych grup, np. osób

mieszkających w domach komunalnych. Grupy te muszą być angażowane w procesy

decyzyjne, aby potem były bardziej pozytywnie nastawione do wprowadzanych

zmian.

Dla zapewnienia potrzebnego udziału obywateli konieczne jest powołanie komitetu

sterującego - reprezentującego najważniejsze grupy miejscowych interesów. W jego

skład powinni wejść m.in. przedstawiciele stowarzyszeń mieszkańców, lokalnych

liderów, miejscowych banków, developerów, firm budowlanych i innych. Poza

komitetem, o wynikach pracy zespołu roboczego (zazwyczaj złożonego z

przedstawicieli personelu gminy i ewentualnie konsultantów zewnętrznych) powinny

być informowane wszelkie grupy, na które takie decyzje czy programy mogą mieć

wpływ. Dodatkowo tam, gdzie pozwalają na to środki, można stosować ankiety w

celu ustalenia preferencji występujących w określonych grupach ludności.

Ocena potrzeb

• Po stworzeniu struktury instytucjonalnej konieczne jest określenie

założeń strategii. Nie można jednak tego dokonać bez uprzedniego

zidentyfikowania głównych problemów. Te z kolei zależą od potrzeb.

Potrzeby można określić w odniesieniu do konkretnych standardów.

Pierwszym zadaniem jest więc ustalenie standardów mieszkalnictwa

oraz grupy populacji, dla której strategia jest opracowywana. Rada

musi zatwierdzić odpowiedzi na te pytania, gdyż jest ona prawnie

odpowiedzialna za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

Założenia lub cele określone w planie rozwoju gospodarczego powinny

wskazywać na to, czy w strategii powinno planować się wzrost,

konsolidację czy też zmniejszenie populacji. Mając ustalone standardy

i kierunki wzrostu, można dopiero liczbowo określić potrzeby (brak

lokali, ilość lokali poniżej standardu oraz przewidywany wzrost popytu

na mieszkania). Możliwe będzie wówczas również określenie

skuteczności obecnie realizowanych programów mieszkaniowych oraz

problemy związane z zaspokajaniem potrzeb.

Na tym etapie konieczne będzie też bardziej wnikliwe badanie

mechanizmów na rynku mieszkaniowym. Dzięki przeanalizowaniu i

zrozumieniu tych zagadnień dyskusja założeń strategicznych będzie

oparta na rzeczywistych problemach związanych z podażą i

dystrybucją mieszkań.

. Ustalanie celów

•

Założenia strategii muszą być realistyczne. Konieczne jest ustalenie ich rankingu i wagi. Muszą one uwzględniać założenia
strategii rozwoju opracowanej przez władze lokalne. Pomocne jest też ustalenie systematycznej metody analizowania
różnych możliwych wariantów.
Trzeba określić dwa rodzaje założeń strategicznych: te, które odzwierciedlają ogólne podejście i politykę wobec
mieszkalnictwa oraz te, w przypadku których cele są bardziej konkretne. Pierwsze odnoszą się do wyboru roli władz
lokalnych: czy mają one być moderatorem rozwoju mieszkalnictwa i usług mieszkaniowych czy też dostawcą mieszkań i
usług mieszkaniowych. Role te nie wykluczaj± się wzajemnie, ale jeśli możliwości finansowe władz lokalnych są zbyt małe
obecnie lub będą zbyt małe w przyszłości, wówczas jest tylko jedna możliwość, tzn. działanie w roli moderatora. W takim
wypadku bowiem władze mogą wykorzystać swoje ograniczone środki, aby ułatwić rozwój i angażować się bezpośrednio
wyłącznie wtedy gdy mechanizm rynkowy nie jest w stanie działać właściwie, albo wtedy gdy rynek jest zbyt słaby, by
zaspokajać potrzeby docelowej populacji.
Drugi rodzaj założeń dotyczy tego, które grupy społeczeństwa czy zasobów mieszkaniowych powinny stać się priorytetem.
Założenia strategii mogą zawierać szereg propozycji takich jak: podniesienie jakości komunalnych zasobów
mieszkaniowych do poziomu podstawowego, poprawienie ocieplenia we wszystkich budynkach, aby zmniejszyć koszty
ogrzewania, zapewnienie dodatkowych lokali na wynajem lub ułatwienie rozbudowy lokali będących własnością prywatną.
Każdą taką propozycję należy przeanalizować w ten sam sposób. Ogólnie stosuje się formę analizy SWOT (ang. strengths,
weaknesses, opportunities, threats, czyli analizę mocnych i słabych stron oraz możliwości i zagrożeń). Do każdej propozycji
zadać należy podobne pytania. Powinny one obejmować:
Mocne strony: Jakie byłyby korzyści z opracowania programów, które umożliwią osiągnięcie tego celu? Ile potencjalnych
gospodarstw domowych mogłoby na tym skorzystać? Jak ważny jest ten problem? Czy założenie to jest zgodne ze strategią
rozwoju gospodarczego i w jaki sposób?
Słabe strony: Jakie problemy mogą się pojawić (np. związane z zabytkowymi budynkami, środowiskiem naturalnym)? Czy
program spowoduje zahamowanie innych form rozwoju lub inwestycji realizowanych przez sektor prywatny? Jakie mogą
być koszty społeczne? Czy założenie to jest sprzeczne ze strategią rozwoju gospodarczego, a jeśli tak, to w jakim sensie?
Możliwości: Jakie inne założenia strategii mogą być ułatwione dzięki zrealizowaniu tego celu? (np. zbudowanie
dodatkowych mieszkań na wynajem może przyczynić się do poprawienia sytuacji w istniejących zasobach mieszkaniowych
poprzez zapewnienie dodatkowych lokali dla tych, którzy muszą czasowo zmienić miejsce zamieszkania ze względu na
pracę). Czy zrealizowanie tego celu stanowiłoby uzupełnienie dla strategii rozwoju gospodarczego? (np. inwestowanie w
rozwój mogłoby spowodować stworzenie większej ilości miejsc pracy dla miejscowej ludności).
Zagrożenia: Czy przewidywane są zmiany w ustawodawstwie, które mogłyby zahamować zmiany? Czy istnieje silna
miejscowa opozycja wobec tego założenia, mogąca uniemożliwić jego przyjęcie? (np. czy jest możliwe, aby związki
zawodowe bardzo stanowczo sprzeciwiły się takim posunięciom?)

Opracowywanie programów i

inwestycji

• Kiedy już ustalimy cele strategii, konieczne będzie określenie

programów i inwestycji, które posłużą do ich urzeczywistnienia.

Wykonana już praca obejmująca analizę rynku mieszkaniowego i

ocenę różnych założeń znacznie ułatwi ustalenie odpowiednich

programów i inwestycji. Szereg programów można realizować dzięki

środkom uzyskanym od władz centralnych, podczas gdy inne mogły

już być wypróbowane i przetestowane w innych gminach. Nie ma tu

miejsca na ich wymienienie. Zamiast tego skoncentrujemy się na

samym procesie wyboru programów i inwestycji.

Po pierwsze, niezbędne będzie podjęcie dalszej analizy potencjału

finansowego, administracyjnego, instytucjonalnego oraz innych

zasobów, dostępnych na potrzeby mieszkalnictwa. Najistotniejszy

jest potencjał finansowy. Mamy tu na myśli zarówno publiczne jak i

prywatne zasoby finansowe. Publiczne zasoby finansowe to zasoby

gminy oraz te, które s± dostępne w ramach programów rządowych.

Zasoby prywatne to zasoby inwestorów, zarówno instytucjonalnych,

jak np. banki i firmy developerskie, a także środki należące do osób

prywatnych. Te ostatnie uzależnione są od możliwości finansowych

tych gospodarstw domowych, które potencjalnie mogą

potrzebować i zechcą wziąć udział w programie.

• Możliwości finansowe uczestników programów w mieszkalnictwie

niemal zawsze są kwestią sporną. Przy ustalaniu wysokości dodatków

mieszkaniowych podstawą jest 12 procent dochodów wydawanych na

cele mieszkaniowe, w tym czynsz i opłaty za media i usługi. A przecież

w wielu państwach Europy Zachodniej przyjmuje się wielkość zbliżoną

do 25 procent - i to biorąc pod uwagę jedynie samo mieszkanie - bez

opłat za media i usługi. Uzależnione jest to oczywiście od całego

szeregu czynników - im biedniejsze będzie dane gospodarstwo

domowe, tym mniej będzie ono w stanie wydać na mieszkanie,

wziąwszy pod uwagę koszt podstawowego wyżywienia. Z drugiej zaś

strony są przecież rodziny zdolne do ponoszenia ogromnych ofiar, by

móc wybudować lub kupić własny dom czy mieszkanie, i które mogą

poświęcać na ten cel 50 procent swoich dochodów. Co więcej,

możliwości finansowe danego gospodarstwa domowego mogą być

uzależnione od odłożonych już oszczędności, gdzie spłata kredytu może

stanowić bardzo niewielką część kosztów całkowitych. Mimo tych

ułomności, określenie możliwości finansowych jest niezbędne dla

upewnienia się, że proponowane programy mieszczą się ogólnie w

przedziale dostępności finansowej dla gospodarstw domowych, do

których są skierowane.

Kolejnym problemem jest ustalenie rozkładu dochodów, szczególnie

trudne przy braku starannie przeprowadzonych badań dochodów i

wydatków gospodarstw domowych. Dane z próbek GUS odnoszą się do

osób fizycznych reprezentujących poszczególne grupy zawodowe.

Innego rodzaju dane liczbowe w odniesieniu do rozkładu dochodów w

kraju opracował Krakowski Instytut Nieruchomości. Porównanie

przeciętnej płacy w danej gminie ze średnią krajową da nam bard

USTAWA

•

1. Pojęcie spółdzielni.

2. Rodzaje spółdzielni.

3. Zasada otwartych drzwi.

4. Prawa i obowiązki członka spółdzielni.

5. Na czym polega skreślenie i wykluczenie.

Ad.1)

SPÓŁDZIELNIA - jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o

niezmiennym funduszu udziałowym, powołanym do prowadzenia w sposób

samodzielny działalności gospodarczej.

Przedmiotem działalności gospodarczej spółdzielni jest:

-> zaspakajanie potrzeb gospodarczych członków ( spółdzielnie użytkowników);

-> zatrudnianie członków zarobkowo ( spół. pracy)

Spółdzielnie może założyć minimum 10 osób fizycznych lub 3 osoby prawne.

Założyciele muszą:

-> uchwalić statut

-> wybrać radę nadzorczą i zarząd

-> dokonać wpisu w KRS w rejestrze spółdzielni

Każdy członek ma tylko jeden głos.

• Rodzaje spółdzielni:

*Produkcji rolnej, których celem jest prowadzenie wspólnego gosp.

rolnego oraz działalność na rzecz indywidualnych gosp. rolnych

członków;

* Pracy, prowadzenie wspólnego przedsiębiorstwa opartego na

osobistej pracy członków;

*Pracy rękodzieła, ludowego i artystycznego tworzące nowe i

kultywujące tradycyjne wartości kultury materialnej;

*Mieszkaniowe, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków;

*Działające na zasadach ogólnych, realizacja wspólnego celu

gospodarczego (dział. usługowa, produkcyjna, handlowa,

budowlana);

*Banki spółdzielcze, tworzone są przez osoby fizyczne (min. 10

osób) statut musi byc sporządzony w formie aktu notarialnego.

Mogą wykonać czynności bankowe tj.

Prowadzić inne rachunki bankowe, nabywać i zbywać wierzytelności

pieniężne, prowadzić operacje wekslowe i czekowe, obejmować lub

nabywać akcje, nabywać i zbywać nieruchomości itp.

* Spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, cel to

gromadzenie środków pieniężnych tylko swoich członków,

udzielanie im pożyczek, kredytów.

• Ad.3)

Zasada otwartych drzwi- każda osoba, nawet niemająca pełnej

zdolności do czynności prawnych może nabyć członkowstwo, gdy

złoży deklarację i zostanie przyjęta do spółdzielni.

Ad.4)

Członek spółdzielni nie ponosi odpowiedzialności wobec wierzycieli

za zobowiązania zaciągnięte przez spółdzielnie, jedynie uczestniczy

w stratach spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów. Ma

prawo do przeglądania rejestru członków, prawo do pracy

odpowiadającym kwalifikacje, do wynagrodzenia, do uzyskania

spółdzielczego prawa do lokalu o powierzchni odpowiadającej

wysokości wniesionego wkładu.

Obowiązki: wniesienie wpisanego i zadeklarowanych udziałów oraz

wkładów i lojalności członka wobec spółdzielni.

Ad.5)

Naturalnym zdarzeniem powodującym ustanie stosunku

członkowstwa jest śmierć członka będącego osobą fizyczną - wtedy

mówimy o SKREŚLENIU. Natomiast WYKLUCZENIE może dokonać

rada nadzorcza lub walne zgromadzenie. Następuje wtedy, gdy

zaistnieją 3 przesłanki: wina członka, ocena, ze dalsze pozostanie

nie da sie pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami

współżycia z członkami, oraz przyczyna powinna być określona w

ustawie lub statucie.

•  

FUNDUSZE SPÓŁDZIELNI

•

FUNDUSZ UDZIAŁOWY
To fundusz tworzony z wpłat zadeklarowanych przez członków spółdzielni.
Odzwierciedla część jej majątku. Podlega zwrotowi w chwili wystąpienia członka ze spółdzielni lub jej rozwiązania;
Jest, obok funduszu zasobowego, podstawowym źródłem finansowania majątku spółdzielni.

Powstaje z :
* wpłat udziałów członkowskich,
* odpisów na udziały członkowskie z podziału nadwyżki bilansowej
* innych źródeł określonych w odrębnych przepisach

Wykorzystuje się go na :
*wycofane udziały przez członków spółdzielni, * pokrycie straty bilansowej jeżeli wartość funduszu zasobowego jest
niewystarczająca

FUNDUSZ ZASOBOWY
fundusz spółdzielni, który powstaje z wpłat wpisowych dokonanych przez członków spółdzielni i z części zysku części
nadwyżki bilansowej. Nie podlega podziałowi między członków, a w chwili likwidacji spółdzielni jest przeznaczony na
cele spółdzielni lub społeczne (stąd dawna nazwa — fundusz społeczny). Jest, obok funduszu udziałowego, źródłem
finansowania spółdzielni.

Powstaje z :
* wpłat wpisowego,
* części nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego),
* darowizn, spadków,
* zapisów dokonanych na rzecz spółdzielni
* innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.
W razie wystąpienia w spółdzielni strat fundusze spółdzielcze są pokrywane w pierwszej kolejności z funduszu
zasobowego, w przypadku jego niewystarczalności również z funduszu udziałowego.

•

Art. 38 1.Podstawowymi funduszami spółdzielni są:

1) fundusz udziałowy;

2) fundusz zasobowy.

2. Spółdzielnia może tworzyć także inne fundusze własne, przewidziane w odrębnych przepisach prawa lub w

statucie.

Art. 39 1. Fundusz udziałowy powstaje z wpłat członków oraz z nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego).

2. Członek obowiązany jest zadeklarować i wpłacić jeden udział, chyba że statut spółdzielni zobowiązuje członków do

deklarowania i wpłacenia większej ilości udziałów. Statut może także określić liczbę udziałów, jaką członek jest

obowiązany zadeklarować i wpłacić w zależności od sumy rocznych obrotów, dokonywanych między członkiem a

spółdzielnią lub innych kryteriów wskazanych w statucie. W takim wypadku statut powinien określać sposób i terminy

dopłaty lub zwrotu różnicy pomiędzy tak ustaloną kwotą udziałów, a kwotą udziałów poprzednio wpłaconych.

3. W wypadku zmiany statutu zwiększającej wysokość udziału, członkowie spółdzielni są obowiązani wpłacić w

terminie określonym w statucie, różnicę między nową i dotychczasową wysokością udziałów.

4. Zwrot udziałów następuje po ustaniu członkostwa, na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za

rok, w którym członkostwo ustało. Statut określa sposób i terminy zwrotu udziałów.

5. Statut może przewidywać oprocentowanie wpłaconych udziałów z nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego). W

takim wypadku statut powinien określić podstawy ustalania wysokości oprocentowania i sposób jego wypłaty.

6. Były członek spółdzielni oraz spadkobierca zmarłego członka mogą zbyć nie zwrócony im jeszcze udział innemu

członkowi spółdzielni. O zbyciu udziału zbywający lub nabywca udziału obowiązani są pod rygorem nieważności tej

czynności zawiadomić spółdzielnię na piśmie w ciągu 7 dni od daty zbycia. Udział nabyty traktuje się na równi z

udziałem wpłaconym przez członka.

7. Przepisów 3, 5 i 6 nie stosuje się do spółdzielni mieszkaniowej. Skuteczność zbycia udziału w takiej spółdzielni

zależy od przyjęcia nabywcy udziału w poczet jej członków.

8. Do zbycia udziału, o którym mowa w 6 i 7, nie stosuje się art. 43 1.

Art.40 1. Fundusz zasobowy powstaje z wpłat wpisowego, części nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego), darowizn,

spadków, zapisów dokonanych na rzecz spółdzielni oraz innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.

2. Fundusz zasobowy w rolniczej spółdzielni produkcyjnej zmniejsza się o straty wynikające z likwidacji środków

trwałych oraz straty losowe.

•

Art. 41 1. Członek spółdzielni obowiązany jest wnieść wpisowe. Wpisowe nie podlega zwrotowi.

2. Statut określa wysokość wpisowego oraz zasady i terminy jego wnoszenia.

3. Statut może w szczególności stanowić, że wysokość wpisowego wynosi:

1) określoną kwotę, albo

2) iloraz określonej w statucie części ułamkowej funduszu zasobowego spółdzielni podzielonej przez liczbę

członków spółdzielni - według stanu na koniec roku poprzedzającego przystąpienie członka do spółdzielni.

Art. 42 1.Statut może przewidywać wnoszenie przez członków wkładów.

2. Walne zgromadzenie może z powodów określonych w statucie podjąć uchwałę zobowiązującą członków

spółdzielni do wniesienia wkładów pieniężnych na czas oznaczony. W tym wypadku statut powinien

określać zasady ustalania wysokości wkładu i najwyższą dopuszczalną jego wysokość.

3. Wkłady pieniężne są oprocentowane, chyba że statut stanowi inaczej.

4. Przepisów 1-3 nie stosuje się do wkładów mieszkaniowych i budowlanych w spółdzielniach

mieszkaniowych.

Art. 43 1. Członek lub były członek spółdzielni może rozporządzać swoimi roszczeniami do spółdzielni o

wypłatę udziałów oraz o zwrot wkładów od dnia, w którym stały się one wymagalne.

2. Wierzyciel członka lub byłego członka może uzyskać zaspokojenie z jego udziałów od daty

wymagalności roszczenia o ich wypłatę.

3. Wierzyciel członka spółdzielni może skierować egzekucję do wkładów wniesionych przez tego członka.

Jednakże wierzyciel nie może uzyskać zaspokojenia roszczeń przed upływem sześciu miesięcy od dnia

zajęcia wkładów, chyba że roszczenie stało się wymagalne wcześniej.

4. Wierzytelność spółdzielni do członka z tytułu wpłat na udziały nie podlega zajęciu na rzecz wierzycieli

spółdzielni.

5. Roszczenia dotyczące udziałów i wkładów ulegają przedawnieniu z upływem lat trzech.

6. Przepisów 1, 3 i 5 nie stosuje się do wkładów mieszkaniowych i budowlanych w spółdzielniach

mieszkaniowych.

•

Art. 44 1. Zysk spółdzielni, po pomniejszeniu o podatek dochodowy i inne obciążenia wynikające z
odrębnych przepisów ustawowych, stanowi nadwyżkę bilansową.

2. Nadwyżka bilansowa podlega podziałowi na podstawie uchwały walnego zgromadzenia. Co
najmniej 5% nadwyżki bilansowej przeznacza się na fundusz zasobowy. Zasady podziału nadwyżki
bilansowej określa statut.

Art. 45 1. Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z funduszu zasobowego, a po wyczerpaniu tego
funduszu z innych funduszów własnych spółdzielni w kolejności ustalonej w statucie. Po
wyczerpaniu także tych funduszy, straty są pokrywane z funduszu udziałowego przez
pomniejszenie udziałów członkowskich proporcjonalnie do ich zadeklarowanej wysokości.

2. Jeżeli fundusz udziałowy nie wystarcza na pokrycie strat, walne zgromadzenie może podjąć
uchwałę zobowiązującą członków do wcześniejszego niż to przewiduje statut wpłacenia reszty
zadeklarowanych udziałów.

Art. 46 1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.

2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.

3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

4. W razie otwarcia likwidacji w ciągu sześciu miesięcy lub wszczęcia postępowania
upadłościowego albo naprawczego w ciągu roku od dnia, w którym członek przestał należeć do
spółdzielni, jest on obowiązany wobec spółdzielni do uczestniczenia w pokrywaniu jej strat, jak
gdyby był nadal członkiem.

• Art. 47 1. Spółdzielnia prowadzi rachunkowość na zasadach określonych w odrębnych

przepisach.

2. Jeżeli według przepisów, o których mowa w 1, roczne sprawozdanie finansowe
podlega badaniu, przeprowadzenie tego badania spółdzielnia zleca, stosownie do
uchwały rady, związkowi spółdzielczemu, w którym jest zrzeszona, Krajowej Radzie
Spółdzielczej lub innemu podmiotowi uprawnionemu do badania sprawozdań
finansowych.

3. Jeżeli roczne sprawozdanie finansowe nie podlega badaniu w sposób określony w 2,
badanie przeprowadza rada. Rada może skorzystać z pomocy biegłego rewidenta.

Art. 48 1. Zarząd spółdzielni wykłada roczne sprawozdanie finansowe i sprawozdanie z
działalności spółdzielni do wglądu członków w siedzibie spółdzielni oraz w lokalach
spółdzielni przeznaczonych do obsługi członków spółdzielni, co najmniej na 15 dni
przed terminem walnego zgromadzenia. Jeżeli sprawozdanie finansowe podlega
badaniu, o którym mowa w art. 47 2, wraz z tym sprawozdaniem wykłada się odpis
opinii przeprowadzającego badanie.

2. Zarząd spółdzielni, której sprawozdanie finansowe podlega badaniu określonemu w
art. 47 2, składa je w ciągu 15 dni od daty jego zatwierdzenia przez walne
zgromadzenie wraz z opinią przeprowadzającego badanie i odpisem uchwały walnego
zgromadzenia zatwierdzającej sprawozdanie finansowe oraz uchwały o podziale
nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) lub pokrycia strat do ogłoszenia w Monitorze
Spółdzielczym.