Własność „warstwowa”

nieruchomości w Polsce -

projekt

opracował

Ryszard Podladowski

Aktualne relacje pomiędzy

rodzajami własności a rodzajami

nieruchomości

- własność Skarbu Państwa, prywatna,
samorządowa

- nieruchomości gruntowe, budynkowe,
lokalowe

- zasada powiązania własności budynkowej,
lokalowej z gruntem

- nieruchomości budynkowe, lokalowe a
prawo
wieczystego użytkowania gruntu

Rozwój infrastruktury

potrzebuje nowych rozwiązań

prawnych

- metro, tunele

- podziemne dworce, garaże

- mosty, wiadukty, estakady

- linie przesyłowe

- inne

Rozwój infrastruktury

potrzebuje nowych rozwiązań

prawnych cd.

Obecnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego
nie nadążają za zmianami i potrzebami
gospodarczymi.
Ten niedostatek wynika z tradycyjnego pojmowania
nieruchomości, zgodnie z którym nieruchomość
gruntowa postrzegana jest dwuwymiarowo
(superficies solo cedit – wszystko co wznosi się nad
gruntem przypada gruntowi).

W związku z tym powstają trudności z ustaleniem
stanu prawnego obiektów budowlanych
zrealizowanych nad lub pod powierzchnią gruntu, w
sytuacji gdy realizujący inwestycję nie jest
właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym
jednej lub więcej nieruchomości, zajętych pod
inwestycję.

Odrębna własność

obiektu budowlanego

- obiekty podziemne
- obiekty nad liniami kolejowymi
- obiekty nad pasami drogowymi
- ustanowienie odpłatne jako dodatkowe
źródło dochodów właściciela lub
użytkownika wieczystego gruntu

Odrębna własność

obiektu budowlanego cd.

-silny tytuł pawny dla inwestora – większa
swoboda dysponowania obiektem, również
ekonomiczne (obiekt budowlany mógłby
stanowić zabezpieczenie hipoteczne)

- rozwiązanie mniej radykalne niż
anglosaskie „air rights” – wirtualne działki
czy „transfer of developement rights” –
obrót prawem do zabudowy części
przestrzeni w USA, w których przedmiotem
może być nawet sama przestrzeń nad
gruntem

Tryb ustanawiania

- przez właściciela – na wniosek inwestora
właściwy organ (starosta) wydaje promesę, w
formie postanowienia o dopuszczalności
wydzielenia obiektu budowlanego, w odniesieniu
do planowanego zagospodarowania
przestrzennego, decyzji o lokalizacji inwestycji
celu publicznego bądź decyzji o pozwoleniu na
realizację inwestycji drogowej (spec ustawa
drogowa). Równocześnie organ uwzględnia
ustawowe przesłanki odrębności obiektu
budowlanego (obiekt ma być wybudowany nad
lub pod powierzchnią gruntu oraz nie spowoduje
wyłączenia możliwości korzystania z gruntu przez
właściciela nieruchomości gruntowej).

Tryb ustanawiania

- właściciel gruntu i inwestor zawierają umowę w
formie aktu notarialnego zobowiązującą do
ustanowienia odrębnej własności obiektu
budowlanego (ustawa o własności obiektów
budowlanych wprowadza nową umowę nazwaną
określając jej niezbędne elementy. Umowa taka
przyznaje inwestorowi prawo do zabudowy części
przestrzeni. Prawa wynikające z ww. umowy będą
mogły być przedmiotem zabezpieczenia w formie
zastawu wpisanego do rejestru zastawów.
Roszczenia wynikające z tej umowy podlegają
wpisowi w dziale III księgi wieczystej dla gruntu.
Umowa taka może być przedmiotem cesji praw –
np. jeżeli następca prawny realizuje ten sam
projekt. Wtedy następuje analogiczne
przeniesienie promesy na nowego inwestora.

Tryb ustanawiania

- po oddaniu inwestycji do użytkowania (prawo
budowlane) starosta na wniosek inwestora
wydaje decyzję o samodzielności obiektu
budowlanego (lub decyzję o uchyleniu promesy,
jeżeli obiekt wybudowany nie spełni warunków
postanowieniu (promesie)

Tryb ustanawiania

- strony, w wykonaniu umowy zobowiązującej
zawierają umowę o ustanowieniu odrębnej
własności obiektu budowlanego w formie akta
notarialnego, analogicznie do rozwiązań
przyjętych w art. 9 ustawy o własności lokali
(prawo to powstaje z chwilą wpisu do księgi
wieczystej). W umowie tej co do zasady
ustanawia się służebność gruntową (nie dotyczy
to np. tuneli)

Tryb ustanawiania

- dodatkowe warunki w przypadku ustanawiania
odrębnej własności budynków przez użytkownika
wieczystego:

• ustanowienie odrębnej własności obiektu
budowlanego przez użytkownika wieczystego
następuje za zgodą właściciela gruntu (zgoda
przed zawarciem przez użytkownika
wieczystego i inwestora umowy zobowiązującej
do ustanowienia odrębnej własności obiektu
budowlanego)

Tryb ustanawiania

• w przypadku braku takiej zgody, użytkownik
wieczysty może żądać rozstrzygnięcia przez
sąd; orzeczenie sądowe zastępuje wówczas
zgodę właściciela na dokonanie ww. czynności
prawnej

• wynagrodzenie z tytułu ustanowienia
odrębnej własności obiektu budowlanego
przysługuje użytkownikowi wieczystemu

Tryb ustanawiania

- ustawa określi istotne elementy umowy:

• strony

- zakres prawa inwestora do dysponowania

nieruchomością

• ramy czasowe realizacji inwestycji
• rodzaj obiektu budowlanego, jaki ma być
wybudowany

• zobowiązania właściciela (użytkownika wieczystego)
gruntu do ustanowienia odrębnej własności obiektu
budowlanego

• skutki niedotrzymania warunków umowy
• rozliczenia pomiędzy stronami
• terminu, do którego powinna zostać zawarta umowa
o ustanowieniu odrębnej własności obiektu
budowlanego

Tryb ustanawiania

- umowa o ustanowieniu odrębnej własności
obiektu budowlanego powinna określać w
szczególności:

• strony umowy
• oznaczenie nieruchomości głównej
• rodzaj, położenie i powierzchnię obiektu
budowlanego oraz inne elementy identyfikujące,
jeżeli są istotne

• sposób korzystania z gruntu przez właściciela
nieruchomości budynkowej o ile jest to niezbędne
dla prawidłowej eksploatacji budowli (służebność
gruntowa)

Regulacja istniejących

stanów prawnych

- przyznanie inwestorowi, który zrealizował obiekt
budowlany spełniający wymogi niniejszej ustawy,
roszczenia o ustanowienie tego prawa za
wynagrodzeniem

Ekonomiczne znaczenie

Prawa wynikające z umowy zobowiązującej do
ustanowienia odrębnej własności obiektu
budowlanego mogą być przedmiotem zastawu,
zgodnie z art. 327 Kodeksu cywilnego, a także z
przepisami ustawy o zastawie rejestrowym i
rejestrze zastawów. W dziale III księgi wieczystej
dla gruntu wpisywana jest wzmianka o obciążeniu
ww. praw zastawem.

Ekonomiczne znaczenie

cd.

Ponadto, z chwilą ustanowienia odrębnej
własności obiektu budowlanego (a więc założenia
odrębnej księgi wieczystej, założonej dla obiektu
budowlanego zastaw wygasa, natomiast w
księdze wieczystej dla tego prawa wpisuje się
zabezpieczenie hipoteczne dla wierzytelności
uprzednio zabezpieczonej zastawem. Taka
konstrukcja prawna pozwala bankom na
wykorzystanie obecnie obowiązujących
standardów udzielania pożyczek. Jednocześnie
umożliwia ona inwestorom realizującym obiekty
budowlane na wykorzystanie środków unijnych.

Zmiany w systemie

ewidencji gruntów

Wprowadzenie proponowanej regulacji wymaga
dokonania zmian w systemie ewidencji gruntów,
uwzględniających trójwymiarowy charakter
nieruchomości (w obecnym stanie prawnym nie
uwidacznia się w ewidencji gruntów budowli, np.
mostów). Ponadto należałoby uzupełnić rejestr
budynków. Obiekt budowlany, stanowiący
odrębny przedmiot własności, byłby wpisywany w
ewidencji gruntów na „wirtualnej subdziałce”
ewidencyjnej.

Zmiany w systemie

ewidencji gruntów cd.

Analogicznych zmian wymagałby system ksiąg
wieczystych. Jednocześnie, aby umożliwić
szacowanie obiektów budowlanych stanowiących
przedmiot odrębnej własności, należałoby
wprowadzić nowe standardy wyceny, ponieważ
wycenie podlegałby sam obiekt, w oderwaniu od
gruntu. Przy zmianach standardów można
posiłkować się rozwiązaniami zagranicznymi.

Art. 464c (po uprzednim zastosowaniu rozwiązań
w ustawie o własności lokali) nie wymaga
wprowadzenia zmian w Kodeks Cywilny

Zmiany w aktach

prawnych – – cd. :

- w dziale III, rozdziale 3 ustawy o gospodarce
nieruchomościami

dodaje: obiekt budowalny, będący odrębną
własnością

- Prawo geodezyjne i kartograficzne:
art. 24 – dodaje: jw.

- rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i
Budownictwa z dnia 29 marca
2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków:
§ 22 – rejestr obiektów budowlanych

Zmiany w aktach

prawnych – – cd. :

- ustawa o księgach wieczystych i hipotece
art. 65 – dodaje: „KW prowadzi…”

- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia
17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów
§ 7 – dodaje: jw.

„Warstwy” własności

nieruchomości po wejściu w

życie ustawy:

- złoża mineralne – SP

(1)

- infrastruktura podziemna
(tunele, parkingi, inne) –
- SP lub gmina lub powiat
lub województwo lub
prywatne

(2)

- grunt

(3)

: SP lub

j.s.t.lub prywatne

- budowle

(4)

: jw.

- budynki

(5)

: jw.

- powietrze
(np. linie przesyłowe)

(6)

: jw.

Wnioski dla zarządców,

pośredników, rzeczoznawców i

innych uczestników rynku

nieruchomości

- zmiany w zbiorach dokumentacji prawnej,
technicznej,
eksploatacyjnej i finansowo-księgowej

- konieczność zapewnienia nowych umów z
właścicielami „warstwowymi”
dot. sposobu zarządzania, rozliczania etc.

- konieczność zmiany geodezyjnych orzeczeń,
w tym map

- zmiany w sposobie oferowania i opisu
nieruchomości
„warstwowej” dla zamawiających

Wnioski dla zarządców,

pośredników, rzeczoznawców i

innych uczestników rynku

nieruchomości cd.

- zmiany w konsultacjach społecznych dot.
uczestników postępowania przy uchwalaniu np.
miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego

- zmiany pełnomocnictw do reprezentacji
właścicielskich dla adwokatów i radców prawnych

- zmiana w zdefiniowaniu celów publicznych

- możliwość obrotu „warstwami” nieruchomości
łącznie i rozłącznie

- zmiany w zapisach w działach KW
inne

Dziękuję za uwagę 

Ryszard Podladowski