Rynek nieruchomości w Polsce
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Prawo własności
Prawo własności - to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (w jego ramach właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy).
Prawo własności obejmuje: - prawo do korzystania z rzeczy; - prawo pobierania pożytków; - prawo rozporządzania; - prawo zniszczania.
Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (pożytki rzeczy - naturalne, np. płody, jabłka z sadu i cywilne, np. czynsz z tytułu dzierżawy lub najmu, odsetki od pożyczki albo leasingu itp.) oraz dysponowania faktycznego rzeczą (przetwarzanie rzeczy, zużycie, a nawet zniszczenie). Z kolei przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastaw, hipoteka lub poprzez dokonanie czynności - zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem, pożyczkę, leasing. Uprawnienia te nie stanowią granic prawa własności, które zakreśla obowiązujące ustawodawstwo.
Właściciel nie może ani korzystać z rzeczy, ani też nią rozporządzać w sposób sprzeczny z przepisami ustaw i z zasadami współżycia społecznego. Właścicielem może być każda osoba (fizyczna lub prawna), z pewnymi wyjątkami, np. właścicielem nieruchomości nie może być to cudzoziemiec bez stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Prawo własności ma swoje odniesienia w Konstytucji:
*art. 7- organy władzy publ. działają na podstwie i w granicach prawa.
*art. 21- RP chroni własność i prawo dziedziczenia.
*art. 64-1)Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.; 2) Własność i inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.; 3)Własność może byc ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Art. 140 k.c.
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
*zasady współżycia społ., czyli stosunki sąsiedzkie; * społ.-gosp. przeznaczenie prawa- np. gdy mamy nieruchomość rolną nie możemy na jej terenie zbudować domu. W takiej sytuacji, aby zbudować dom na tym terenie, trzeba przekwalifikować nieruchomość.
Art. 144 k.c.
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Immisja - działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim. Wyróżnia się:
* immisję pośrednią (dźwięk,cień): -materialną ( zapach,dźwięk); -niematerialną ( wpływają na odczucia sąsiada np. gromadzenie materiałów wybuchowych)
* immisję bezpośrednią- są zakazane (np. porzucenie nieczystości).
Immisja niematerialna - to immisja oddziałująca na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (przykładowo organizowanie spotkań osób uzależnionych od środków odurzających w lokalu sąsiednim).
Immisje bezpośrednie materialne wiążą się z umyślnym działaniem właściciela nieruchomości dokonującego immisji, przykładowo mogą polegac na celowym skierowaniu wody deszczowej lub nieczystości na grunt sąsiedni.
Art. 145 k.c.
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Art. 147
Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.
Art. 148
Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.
Art. 150
Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Art. 142
§ 1. Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
§ 2. Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy.
Ograniczenia wynikające z ustaw szczególnych:
- z dn. 27.03.2003r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
- z dn. 27.04.2001r. prawo ochrony środowiska;
- z dn. 7.07.2004r. prawo budowlane;
- z dn.18.07.2001r. prawo wodne;
- z dn. 21.08.1997r. o gosp. nieruchomościami;
- z dn. 4.02.1994r. prawo geologiczne i górnicze;
- z dn. 23.07.2003r. o ochronie zabytków i opiece zabytkami.
Rodzaje nieruchomości: gruntowa ( wyodrębniona powierzchnia ziemi); budynkowa ( budynek wzniesiosny na gruncie); lokalowa (ustawa o własności lokali z 25.06.1994r.).
Funkcje nieruchomości: - f. zastawu (kredyty, pożyczki); - f. dochodowa (czerpanie korzyhści, np. czynsz); - f. lokacyjna (nieruchomość może byc sposobem inwestowania pieniędzy); - f. spekulacyjna; -f.fiskalna (obciążenia nakładane przez państwo).
Cechy fizyczne nieruchomości: 1)złożóność fizyczna; 2)stałość w miejscu (nieprzenoszalność); 3)trwałość; 4)różnorodność; 5)niepodzielność.
Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Ochrona własności oparta jest na systemie roszczeń (windykacyjne lub negatoryjne), jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa. Własność jest funkcją rozwoju stosunków społecznych, politycznych i ekonomicznych. Na temat początków własności rzymskiej istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.
Współwłsność dzieli się na: *łączną-np. spółka cywilna;* ułamkowa.
Użytkowanie wieczyste- polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy osobie fizycznej lub prawnej na czas określony tj. 99 lat.
Księgi wieczyste- jt. specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala autorytatywnie ustalić komu i jakie przysługuja prawa do danej nieruchomości.
Zasady ksiąg wieczystych:
*jawność formalna- każdy w obecności prawnika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej;
*jawność materialna- księga wieczysta ujawnia rzeczywisty stan nieruchomości;
*wiarygodności ksiąg wieczystych
*rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych- osoba wpisana do ksiąg jest właścicielem nieruchomości;
*legalizmu materialnego albo oficjalności- wpis może być dokonany tylko na podstawie takiego dokumentu, który rejestruje czynność materialnoprawną powodującą powstanie, zmianę lub ustanie prawa do podlegającego wpisowi księdze wieczystej;
*inicjatywy stron- głosząca, że wpisy dokonywane są wyłącznie na pisemny wniosek;
*szczegółowości- oznaczająca, że księga wieczysta jest prowadzona dla nieruchomości niezależnie od następujących zmian właściciela, obejmuje tylko jedną nieruchomość;
*powszechności- księgi wieczyste prowadzone są dla wszystkich nieruchomości;
*mocy wstecznej wpisu- oznacza, że powstanie skutków wpisu jest wcześniejsza niżeli chwila jego dokonania. Jednakże zasada ta działa dopiero wtedy, gdy wpis zostanie dokonany w księdze wieczystej.
Wycena nieruchomości
Wartość subiektywna nieruchomości-
Wartość obiektywna nieruchomości- jest to wartość zweryfikowana przez rynek np. wartość lokalu mieszkalnego porównujemy z wartością lokalu o podobnych cechach.
Cena nieruchomości- jest to zdezrenie wartości subiektywnej z wartością obiektywną.
Funkcje wyceny: * inform.- doradcza; * decyzyjna; * negocjacyjna; *rozwiązywania konfliktu interesu.
Cele wyceny: Głównym celem jest wycena w przypadku obrotu rynkowego: 1) przedmiotu obrotu rynkowego; 2)obiekt-inwestowanie i lokaty kapitału; 3)zabezpieczenie zaciągniętego kredytu lub ożyczki; 4)wkład niepieniężny; 5)przedmiot opodatkowania.
Na podstawie ustawy o gosp. nieruch. obowiązkowo podlegają wycenie nieruchomości w przypadkach:
a) dokonywania obrotu mieniem państwowym ( mieniem publicznym); b) dokonywanie niektórych czynności urzędowych uzależnionych od wartości nieruchomości np. scalanie, podział, opłaty azjacenckie; c) wywłaszczenia; d) odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości; e) nabywanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub gminy; f) zwrotu wywłaszczonych nieruchomości; g) uwłaszczenia; h) prywatyzacji; i) roszczeń rewindykacyjnych; j) ustalanie i aktualizacja opłat z tyt. użytk. wieczystego oraz z tyt. zarządzania nieruchomości.
Inne przykady wykonywania wyceny: - pozyskiwanie dodatkowych źródeł kapitału obcego; - podział majątku w przypadku dziedziczenia czy rozwodu; - dla określenia kwoty opodatkowania nieruch. lub przychodów z tyt. sprzedaży; - dla ubezp. nieruch.; - potrzeby sprawozdawczo- bilansowe; - określenie wartości udziałów współwłaścicieli.
W wyniku wyceny ustalamy następujące wartości: *rynkową, *odtworzeniową,* katastralną.
Wartość rynkową ustala się dla: - aktualnego sposobu użytkowania (WRU);- alternatywnego sposobu użytk.(WRA); -optymalnego wykorzystania (WRO); - wymuszonej sprzedaży (WRS); - pzryszłej sprzedaży.
Wartość rynkowa stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen tranzakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1)strony miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2)strony umowy byly od siebie niezależne; 3)strony są świadome istniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości; 4)strony działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi względami; 5)strony nie działają w sytuacji przymusowej; 6)upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, wynegocjonowania nieruchomości.
Wartość odtworzeniowa- jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Określa się ją dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmitem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Przy określaniu tej wartości odrębnie wycenia się wartość gruntu i wartość jej cech składowych.
Zawartość gruntu przyjmuję się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Zawartośc częśći składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.
Wartość katastralna-jest określana w procesie powszechnej kastracji, ustalona na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajjów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen tranzakcyjnych tych nieruchomości.
Wartości katastralne powinny być zbliżone do wartości rynkowej. Wartość katastrolna jest wykorzystywana do ustalenia podst. opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Sposoby określania wartości:* podejścia; *metody; *techniki szacowania.
Podejścia: -porównawcze -dochodowe; -kosztowe; -mieszane.
W podejściu porównawczym wyrózniamy trzy metody: *porownywania parami; *analizy statystycznej rynku; *korygowania ceny śreniej.
W podejściu dochodowym mamy: *metodę inwestowania, *metodę zysków.
W podejściu kosztowym mamy metodę: * kosztów odtwarzenia; *kosztów zastąpienia.
W podejściu mieszanym mamy metodę: *kosztow likwidacji, * pozostałościową, *wskaźników szacunkowych gruntu.
W podejściu dochodowym występują dwie techniki: ~kapitalizacji prostej; ~dyskontowania strumieni dochodów.
W podejściu kosztowym występują trzy techniki: ~szczegółowa; ~elementów scalonych; ~wskaźnikowa.
W podejściu mieszanym w metodzie kosztów są dwie techniki: ~szczegółowa; ~wskaźnikowa.
Operat szacunkowy- cena wartości nieruchomości, opinia wartości nieruchomości.
1