Warszawa, dnia 18 lutego 2008

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w dużych miastach w Polsce

Z badań przeprowadzonych przez Nowy Adres wynika, że w ostatnim roku największym powodzeniem wśród klientów dużych miast w Polsce cieszyły się działki pod budowę domu. Domy natomiast znalazły większe zainteresowanie niż mieszkania. W perspektywie najbliższych 3 lat ten trend będzie się utrzymywał.

Pod koniec 2007 roku Nowy Adres zakończył badania rynku mieszkaniowego w pięciu największych aglomeracjach w Polsce - w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu, Krakowie i we Wrocławiu. Zamiar kupna lub budowy nieruchomości na cele mieszkaniowe w ciągu najbliższych trzech lat deklaruje około 25% badanych w dużych miastach w Polsce. Aż 1/3 spośród tych osób zamierza dokonać takiej inwestycji już w 2008 roku. W większości nie są to przyszli klienci rynku pierwotnego.

Rosnące w niesamowitym tempie ceny mieszkań w dużych miastach spowodowały, iż alternatywą dla zakupu mieszkania była budowa własnego dom - komentuje Piotr Krawczyński, główny analityk DK Notus - Za cenę 2-3 pokojowego mieszkania w dobrej dzielnicy, można było wybudować dom o powierzchni ok. 150 m2. Obecnie dysproporcja ta nie jest już tak wyraźna, gdyż rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny znacząco wpłynęły na koszt budowy własnego domu. Dodatkowo, wzmożony popyt na działki budowlane spowodował, iż ceny 1 m2 gruntu znacząco wzrosły. Działki, wybierane przez nabywców o średnich dochodach, zlokalizowane są z reguły w dalszej odległości od miasta i z gorszym dojazdem. Chęć posiadania własnego domu jest jak najbardziej naturalna, jednak dyskomfort związany z utrudnieniami komunikacyjnymi może skutecznie zniweczyć radość z posiadania własnego domu.

W 2007 kupowaliśmy przede wszystkim działki i domy

W 2007 roku klienci w badanych aglomeracjach kupowali przede wszystkim działki pod budowę domów(27%) - taka sama grupa respondentów kupiła lub wybudowała dom (27%). Większość z nich to klienci rynku wtórnego. Łącznie w ostatnim roku zakupu dokonało 10% respondentów, a kolejne 2% jest w trakcie realizacji inwestycji. Zaledwie 25% respondentów, którzy kupili nieruchomość w ciągu 2007 roku, zrobiło to na rynku pierwotnym.

„Wyniki badania Nowego Adresu wyraźnie pokazują w jakim kierunku „odpłynął” popyt, który kiedyś skupiał się w biurach firm deweloperskich. Zainteresowanie działkami pod budowę domów oraz gotowymi domami jest większe wśród grupy mniej zamożnych klientów. Zamożniejsi respondenci są bardziej zainteresowani mieszkaniami. Tak duże zainteresowanie działkami oraz domami dotyczy więc w większości osób, które nie są w stanie zrealizować swoich lokalowych marzeń na rynku mieszkań. Z naszych badań wynika także, że trend związany z chęcią budowy lub zakupu domu będzie się umacniał.” - mówi Katarzyna Cyprynowska z firmy Nowy Adres Sp. z o.o.

Plany na najbliższe trzy lata

W planach mieszkańców dużych aglomeracji na najbliższe 3 lata najwięcej osób, bo aż 27% chce wybudować dom metodą gospodarczą, następną grupę stanowią osoby, które chcą kupić działkę pod budowę domu (24%), natomiast 23% osób planuje kupić dom na rynku wtórnym lub od dewelopera. Łącznie domami jest zainteresowanych aż 64% respondentów. W stosunku do zakupów domów w 2007 roku (54%) jest to znaczący wzrost.

Informacje są optymistyczne dla rynku wtórnego, także dla agencji nieruchomości działających na lokalnych rynkach. Mniej optymistyczne są prognozy dla deweloperów. Należy jednak się zastanowić, czy wszyscy deklarujący kupno działki lub budowy domu metodą gospodarczą zrealizują swoje plany. Klienci już teraz napotykają na duże trudności w znalezieniu odpowiedniej działki, na której można rozpocząć budowę. Rodzi się szansa dla deweloperów, którzy zaproponują przystępne cenowo domy wolnostojące na średniej wielkości działkach. Takiego właśnie produktu poszukuje największa grupa nabywców. Osoby, które z różnych powodów nie będą mogły zrealizować marzenia o domu, wrócą do planów związanych z mieszkaniami.

„Wyniki badań potwierdzają widoczną już od kilku lat na naszym rynku tendencję wzrostu zainteresowania zamieszkaniem pod miastem, z dostępem do terenów rekreacyjnych - mówi Maciej Grzegorczyk, wiceprzewodniczący Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich - Okazuje się to korzystne zwłaszcza w sytuacji, kiedy nowe mieszkania, w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy powierzchni, kosztują więcej niż domy. Jak pokazują wyniki raportu w aglomeracjach natężenie tego zjawiska jest zróżnicowane. Ma na to wpływ wiele czynników, ale myślę, że jednym z podstawowych jest związany z układem komunikacyjnym czas konieczny na dojazd z miejscowości podmiejskich do centrum poszczególnych aglomeracji. Deweloperzy zauważyli to zjawisko i jak już widać coraz bogatszą ofertę z gotowymi domami wolnostojącymi, bliźniakami czy szeregowcami na mniejszych lub większych działkach. Domy będące w ofercie deweloperów mają wiele zalet w stosunku do tych budowanych systemem gospodarczym. Osiedle budowane przez dewelopera jest wyposażone w pełną infrastrukturę, ma określony charakter architektoniczny i przewidywalny czas realizacji całego osiedla, z czym przy indywidualnie realizowanych inwestycjach są przeważnie problemy. Podstawowym jednak argumentem przemawiającym za wybraniem oferty dewelopera jest fakt, że budynek kupiony od dewelopera nie będzie wcale droższy niż ten budowany systemem gospodarczym, gdyż jest w całości razem z działką opodatkowany preferencyjną 7% stawką VAT.”

Co z mieszkaniami?

W długiej 3 letniej perspektywie większość klientów dużych aglomeracji deklaruje mniejsze zainteresowanie mieszkaniami niż domami. Chętnych na mieszkania jest 32% respondentów, zaś na domy 64%. Jeśli weźmiemy pod uwagę badania przeprowadzone na próbie osób, które planują zakup nieruchomości mieszkaniowej w najbliższych 12 miesiącach, liczba zainteresowanych mieszkaniami jest znacznie większa niż w perspektywie trzyletniej. Łącznie w najbliższym roku 58% osób planuje zakup mieszkania. Największe zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego odnotowujemy w Warszawie(37%), najmniejsze w Poznaniu(15%). Najwięcej zakupów mieszkań na rynku wtórnym planują mieszkańcy Trójmiasta(46%), najmniej - mieszkańcy Krakowa(32%).

„Z naszych badań wynika, że duża grupa zainteresowanych mieszkaniami w najbliższych 12 miesiącach to osoby zamożniejsze. Mniej zamożni zaczęli się interesować własnym domem z powodów ekonomicznych wybierając najbardziej racjonalny zakup. Za cenę średniego mieszkania mogą kupić działkę i pobudować niewielki dom w miejscowościach podwarszawskich. Tacy klienci rezygnują z poszukiwań na rynku mieszkań. Sytuację mogą zmienić oferty mieszkań konkurencyjne cenowo i jakościowo w stosunku do kosztów budowy własnego małego domu. W dłuższej perspektywie duże znaczenie mogą tutaj odegrać problemy z dojazdem do pracy. Klienci obecnie mieszkający w stolicy i planujący przeniesienie się do domów, nie zdają sobie sprawy z trudności komunikacyjnych, jakie czekają ich po wyprowadzce poza Warszawę.” - dodaje Katarzyna Cyprynowska.

_______________________________________________________________

Raport „Polski Rynek Mieszkaniowy 2007. Popyt i preferencje nabywców” został opracowany przez firmę Nowy Adres Sp. z o.o. (dawniej The Report Sp. z o.o.) przy współpracy z instytutem badawczym Millward Brown SMG/KRC. Pierwsza część badania dotycząca potencjału rynku mieszkaniowego w 5 miastach Polski - Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu została przeprowadzona metodą CATI (wywiady telefoniczne) na próbie N=1500 respondentów. Druga część raportu dotyczy szczegółowych preferencji nabywców na rynku mieszkaniowym i została przeprowadzona na próbie N=1500 metodą PAPI (wywiady w domu respondenta). Raport dostępny jest w trzech wersjach językowych: polskiej, angielskiej i hiszpańskiej.

---