Dokumentacja projektowa a

zarządzanie przedsięwzięciem

budowlanym dla

zróżnicowanych systemów

wykonawstwa

WYDZIAŁ BUDOWNICTWA

Katedra Inżynierii Systemów I Procesów

Budowlanych

Zarządzanie

przedsięwzięciami

budowlanymi

Prowadzący: dr Volodymr Boychuk

Grupa projektowa 1

Semestr III

Studia stacjonarne II

Rok akademicki 2011/2012

Michał Łęcki

ZARZĄDZANIE FAZĄ

PROJEKTOWANIA

Projektowanie przedsięwzięcia budowlanego

jest podstawowa faza przygotowania

koncepcyjnego przedsięwzięcia. W zależności od

rodzaju i wielkości podejmowanych działań oraz

wymagań inwestora w tej fazie podstawowymi

opracowaniami, które opisują przedsięwzięcie

budowlane są:

koncepcja

projektowa,

projekt

budowlany,

projekt

wykonawcze.

Koncepcja projektowa

Koncepcja projektowa jest to:



przed inwestycyjna analiza warunków
zabudowy i zagospodarowania terenu,



opracowanie programu i koncepcji

inwestycji,



orientacyjne nakłady finansowe,



wybór standardu,



dobór materiałów, wyposażenia itp.



oraz ocena ekonomiczna

przedsięwzięcia budowlanego,

Ocena ekonomiczna

przedsięwzięcia

Na ocenę ekonomiczną przedsięwzięcia
budowlanego składa się:



koncepcja programowo-przestrzenną,



biznesplan i budżet przedsięwzięcia dla całej
inwestycji,



koncepcja wykonania robót budowlanych,
obejmująca:

○

opis robót;

○

harmonogram dyrektywny;

○

zasady finansowania, wskaźnikowe zestawienie kosztów
robót budowlano-montażowych, instalacji, maszyn i
urządzeń, wykorzystanie zasobów, itp.

Koncepcja programowo-

przestrzenna

Koncepcja programowo-przestrzenna stanowi
wstępną propozycję zagospodarowania działki,
określa rodzaj planowanych obiektów, ich funkcje,
wymagania konstrukcyjne i eksploatacyjne
opracowane z uwzględnieniem wymagań
inwestora oraz zawartych w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego warunków
zabudowy i zagospodarowania terenu. Wraz z
pozostałymi opracowaniami koncepcji projektowej
kompleksowo opisuje rodzaj, zakres, czas
wykonania i budżet przedsięwzięcia.

Podstawowe zasady opisu przedmiotu

zamówienia

Zamawiający opisuje przedmiot
zamówienia na roboty budowlane za
pomocą:



dokumentacji projektowej,



oraz specyfikacji technicznej wykonania

i odbioru robót budowlanych,



lub za programu funkcjonalno-

użytkowego.

Podstawowe zasady opisu

przedmiotu zamówienia



Program funkcjonalno-użytkowy obejmuje opis zadania
budowlanego, w którym podaje się przeznaczenie
ukończonych robót budowlanych oraz stawiane im
wymagania:



techniczne,



ekonomiczne,



architektoniczne,



materiałowe,



funkcjonalne.



Przedsięwzięcie opisuje się w sposób jednoznaczny i
wyczerpujący, za pomocą dostatecznie dokładnych i
zrozumiałych określeń, uwzględniając wszystkie
wymagania i okoliczności mogące mieć wpływ na
sporządzenie oferty

.

Podstawowe zasady opisu

przedmiotu zamówienia



Przedmiotu zamówienia nie można opisywać w
sposób, który mógłby utrudniać uczciwą
konkurencję. Przedmiotu zamówienia nie można
opisywać przez:



wskazanie znaków towarowych,



patentów,



pochodzenia,

chyba że jest to uzasadnione specyfiką
przedmiotu zamówienia lub zamawiający nie
może opisać przedmiotu zamówienia za pomocą
dostatecznie dokładnych określeń, a wskazaniu
takiemu towarzyszą wyrazy "lub równoważne"
lub inne równoznaczne wyrazy.

Zakres i forma dokumentacji

projektowej



Zakres dokumentacji projektowej ustala
zamawiający biorąc pod uwagę tryb
udzielenia zamówienia publicznego oraz
wymagania dotyczące postepowania
poprzedzającego rozpoczęcie robót
budowlanych wynikające z ustawy z dnia
7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.
U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z
pózn. zm.3).

Zakres i forma dokumentacji

projektowej



Dokumentacja projektowa, służąca do opisu
przedmiotu zamówienia na wykonanie robót
budowlanych, dla których jest wymagane
uzyskanie pozwolenia na budowę, składa się w
szczególności z:



projektu budowlanego w zakresie uwzględniającym
specyfikę robót budowlanych,



projektów wykonawczych, w zakresie uzupełniającym i
uszczegóławiającym projekt budowlany,



przedmiaru robót, zawierającego zestawienie
przewidzianych do wykonania robót,



informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony
zdrowia, (w przypadkach gdy jej opracowanie jest
wymagane na podstawie odrębnych przepisów).

Projekt budowlany



Projekt ten składa się z:



projektu zagospodarowania terenu lub działki,



projektu architektoniczno–budowlanego,

wraz z wszystkimi, wymaganymi
przepisami szczegółowymi, uzgodnieniami
i opiniami.



Projekt budowlany jest niezbędny do
uzyskania pozwolenia na budowę.
Projekt ten powinien być zgodny z ważna
decyzją o warunkach zabudowy lub z
wypisem z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego.

Projekt zagospodarowania

działki lub terenu



Projekt zagospodarowania działki lub terenu
powinien zawierać:



część opisowa,



część rysunkową sporządzoną na kopii aktualnej
mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej, przyjętej do
państwowego zasobu geodezyjnego i
kartograficznego



Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt architektoniczno-budowlany obiektu
budowlanego powinien zawierać:



zwięzły opis techniczny



część rysunkowa.

Projekt wykonawczy

Projekty wykonawcze, w zależności od zakresu i rodzaju
robót budowlanych stanowiących przedmiot zamówienia,
dotyczą:



przygotowania terenu pod budowę;



robót budowlanych w zakresie wznoszenia kompletnych
obiektów budowlanych lub ich części oraz robót w
zakresie inżynierii lądowej i wodnej włącznie z robotami
wykończeniowymi w zakresie obiektów budowlanych;



robót w zakresie instalacji budowlanych;



robót związanych z zagospodarowaniem terenu.

Zakres opracowania projektu budowlanego został
uregulowany w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z
dnia 3 lipca 2003r w sprawie szczegółowego zakresu i
formy projektu budowlanego.

SYSTEM REALIZACJI

PRZEDSIĘWZIĘĆ BUDOWLANYCH

Strategie kontraktów budowlanych w Polsce
są obecnie podobne do istniejących i
stosowanych w świecie. W literaturze
przedmiotu brak jest jednak powszechnie
przyjętych, wyczerpujących uogólnień, które
kompleksowo opisywałyby stosowane w
praktyce rozwiązania. Dlatego dalej
przedstawia się znany w Europie podział i
opis strategii kontraktów budowlanych
stosowany przez Międzynarodową Federacje
Inżynierów Konsultantów (FIDIC).



Wyróżnia ona cztery strategie
realizacji przedsięwzięć
budowlanych:



System wykonawstwa własny.



System konwencjonalny.



System „projektowanie i wykonanie” lub

„pod klucz”.



System menedżerski (albo potocznie:

„zarzadzanie przedsięwzięciem”).



System generalnego wykonawcy.

SYSTEM REALIZACJI

PRZEDSIĘWZIĘĆ BUDOWLANYCH

System wykonawstwa własny



System wykonawstwa własny dotyczy raczej
małych przedsięwzięć budowlanych. Może być
realizowany, gdy inwestor spełnia wymagania
formalne określone w prawie budowlanym oraz
posiada niezbędne siły i środki realizacyjne. W
systemie tym inwestor realizuje podstawowe roboty
budowlano-montażowe przedsięwzięcia własnymi
siłami. Roboty specjalistyczne może zlecać
podwykonawcom. Zazwyczaj zaspokaja w ten
sposób własne potrzeby budowlane.



Zwykle stosowane są technologie tradycyjne, które
nie wymagają wysoce specjalistycznych kwalifikacji
wykonawców lub skomplikowanego wyposażenia.

System wykonawstwa własny realizowany jest
według następujących zasad:



inwestor kieruje całością i jest odpowiedzialny za
projektowanie i wykonawstwo robót;



projekt opracowuje własne biuro projektowe inwestora,
może być zlecany niezależnemu projektantowi;



roboty nadzorowane są w całości siłami inwestora;



podstawowe masowe roboty budowlano-montażowe
realizowane są własnymi siłami inwestora;



roboty specjalistyczne jak np. dachy, roboty izolacyjne,
elektryczne, instalacji gazowych, ogrzewanie, wentylacja
itp. zwykle realizują wyspecjalizowani podwykonawcy.

System wykonawstwa własny



W zależności od czasu i rodzaju robót
inwestor może przygotować projekty i
kosztorysy przedsięwzięcia w całości przed
rozpoczęciem robót.



W przypadku, gdy występują ostre
wymagania czasowe możliwe jest oczywiście
rozpoczęcie robót także po opracowaniu
projektu w stopniu wystarczającym do
uzyskania pozwolenia na budowę. Wówczas
dokumentacja projektowa opracowywana
jest sukcesywnie odpowiednio do potrzeb.

System wykonawstwa własny

System konwencjonalny



Można stwierdzić, że współcześnie — ze
względu na dużą specjalizację i jakość robót
— w większości przypadków ogólna
efektywność przedsięwzięć może być
wyższa, gdy inwestor będzie zlecał ich
wykonanie firmom specjalistycznym.
System konwencjonalny jest bardzo
popularny, wygodny i łatwy dla inwestora.
Jednak wymaga, szczególnie w początkowej
i końcowej fazie realizacji, dość znacznego
zaangażowania inwestora.

System konwencjonalny jest realizowany według
następujących zasad:



zamawiający angażuje wyspecjalizowaną firmę (inżyniera
konsultanta);



firma jest przedstawicielem zamawiającego do przygotowania
przedsięwzięcia;



firma realizuje inwestycje w imieniu inwestora zgodnie z
wymaganiami rynku;



roboty budowlane wykonuje się na podstawie dokumentacji
projektowej, której zakres zależy od wielkości i rodzaju robót i
jest uwarunkowana wymaganiami dotyczącymi uzyskania
pozwolenia na budowę;



wartość robót budowlanych określa się na podstawie
kosztorysów budowlanych — kosztorysu inwestorskiego ze
strony inwestora i ofertowego ze strony wykonawcy.

System konwencjonalny

System „projektowanie i

wykonanie”



System „projektowanie i wykonanie” (lub „projektuj
i buduj”) jest bardzo wygodny dla inwestora.



W systemie tym inwestor zawiera kontrakt z jedna
firma, która przejmuje odpowiedzialność za
projektowanie, organizacje, wykonanie, przekazanie
do eksploatacji, zakończenie i rozliczenie robót
budowlanych. Ponosi także określoną
odpowiedzialność za późniejsze funkcjonowanie
wykonanego obiektu.



Dla własnego bezpieczeństwa inwestor może
zatrudnić także niezależnego architekta oraz
kosztorysanta,



Wykonawca oddaje inwestorowi gotowy obiekt.

System „projektowanie i

wykonanie”



kontrakt może być realizowany:



w systemie generalnego wykonawcy,
wówczas inżynier kontraktu koordynuje
działalność projektanta i generalnego
wykonawcy, który wykonuje roboty budowlano-
montażowe własnymi siłami i angażuje
podwykonawców do robót specjalistycznych,



w systemie menedżerskim, wówczas inżynier
kontraktu koordynuje działalność projektanta i
menedżera budowy, który organizuje realizacje
robót, angażuje i nadzoruje podwykonawców
wykonujących wszystkie roboty;



podstawa opracowania kontraktu może być
koncepcja projektowa dostarczona przez inwestora.
W odniesieniu do zamówienia na roboty budowlane
zgodnie z prawem zamówień publicznych,
koncepcja powinna być opracowana w postaci
programu funkcjonalno-użytkowego;



planowane koszty robót budowlanych oblicza się
metodą wskaźnikową, jako sumę iloczynów
wskaźnika cenowego i ilości jednostek odniesienia;



planowane koszty prac projektowych oblicza się
jako iloczyn wskaźnika procentowego i
planowanych kosztów robót budowlanych;

System „projektowanie i

wykonanie”



Roboty budowlane mogą być rozpoczęte po
wykonaniu około 30—40% kompletnego
projektu,



koszty robót dokładnie szacowane po
wykonaniu około 60% projektu.



W systemie „projektowanie i wykonanie”
wykonawca, oprócz przygotowania i wykonania
całości robót może również dostarczać pełne
wyposażenie obiektu, tak by bezpośrednio po
odbiorze obiektu był on gotowy do użytkowania
(system realizacji „pod klucz”). Jest to
spotykane na przykład przy budowie hoteli.

System „projektowanie i

wykonanie”

System menedżerski



System menedżerski to taki, w którym
zamawiający zawiera umowę z firmą
prowadzącą kontrakt na:



planowanie przedsięwzięcia,



usługi projektowe,



zapewnienie dostaw,



zarządzanie budową.



Firma zarządzająca przygotowuje i negocjuje
kontrakty ze wszystkimi pozostałymi
jednostkami uczestniczącymi w procesie
budowy, koordynuje cały proces inwestycyjny,
lecz nie jest wykonawcą robót.

System generalnego wykonawcy

System generalnego wykonawcy jest jednym z najbardziej
popularnych systemów realizacji przedsięwzięć budowlanych. W systemie
tym można sformułować następujące podstawowe zadania uczestników
przedsięwzięcia:



inwestor jest odpowiedzialny za organizacje i przebieg całego kontraktu,
angażuje i nadzoruje prace projektanta (zespół projektujący) i
generalnego wykonawcę;



projektant opracowuje projekt zamierzenia w zakresie niezbędnym do
jego wykonania, a w ramach nadzoru autorskiego może kontrolować
zgodność wykonania z projektem;



generalny wykonawca wykonuje podstawowe roboty budowlane,
angażuje i nadzoruje pracę niezbędnych specjalistów i podwykonawców;



roboty budowlane wykonuje się na podstawie dokumentacji projektowej,
której zakres zależy od wielkości i rodzaju robót i jest uwarunkowana
wymaganiami dotyczącymi uzyskania pozwolenia na budowę;



wartość robót budowlanych określa się na podstawie kosztorysu
inwestorskiego ze strony inwestora i kosztorysów ofertowych ze strony
wykonawców.