Seminarium 03.2008
Ref.2 Zasady zarządzania budowlanymi przedsięwzięciami inwestycyjnymi….

Zasady zarządzania budowlanymi przedsięwzięciami inwestycyjnymi, finansowanymi ze

środków publicznych

1. Wprowadzenie

1.1. Zakres zagadnień obejmowanych przez zasady

Niniejsze zasady ujmują:
a) działania, które powinien wykonać inwestor w związku z przygotowaniem, realizacją
oraz z rozpoczęciem użytkowania inwestycji budowlanej realizowanej z udziałem
publicznych środków finansowych oraz
b) dokumenty, których opracowanie powinien zapewnić inwestor w związku z
przygotowaniem, realizacją oraz z rozpoczęciem użytkowania inwestycji budowlanej
realizowanej z udziałem publicznych środków finansowych,
c) zasady sformułowane w 12 grupach tematycznych, a mianowicie: obowiązki inwestora,
organizacja przedsięwzięcia budowlanego, fazy i etapy przedsięwzięcia budowlanego,
przygotowanie i realizacja przedsięwzięcia budowlanego, warunki rozpoczęcia faz i etapów
przedsięwzięcia budowlanego, kontrola przedsięwzięcia budowlanego, kolaudacja i
rozliczenie przedsięwzięcia budowlanego, sprawozdawczość inwestycyjna, rękojmia,
gwarancja, odbiór ostateczny i zamknięcie przedsięwzięcia budowlanego, ocena rezultatów
przedsięwzięcia budowlanego, audyt inwestycyjny, kwalifikacje osób zarządzających
przedsięwzięciem budowlanym

2. Adresaci zasad
Niniejsze zasady powinny być stosowane przez jednostki i podmioty lub ich
związki, określone w art. 3 ustawy Prawo zamówień publicznych, jeżeli realizują
przedsięwzięcia budowlane dla którego jest wymagane uzyskanie pozwolenia na
budowę oraz którego wartość przewyższa kwotę określoną w rozporządzeniu
Prezesa Rady Ministrów R.P., wydanym na podstawie art. 11 ust. 8 ustawy Prawo
zamówień publicznych.

3. Podstawowe definicje
Inwestor - osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej,
podejmująca realizację budowlanego przedsięwzięcia inwestycyjnego z zastosowaniem
dowolnych środków finansowych;

Decydent – dysponent odpowiedniej części budżetu państwa lub władze zwierzchnie
inwestora (na przykład, Rada Gminy);

Budowlane przedsięwzięcie inwestycyjne (skrótowo: przedsięwzięcie) – złożone działanie
o określonym czasie rozpoczęcia i zakończenia, prowadzące do zaprojektowania i wykonania
inwestycji budowlanej;

Cele budowlanego przedsięwzięcia inwestycyjnego – długotrwałe korzyści, spodziewane
dzięki realizacji przedsięwzięcia i użytkowaniu inwestycji budowlanej;

Rezultaty budowlanego przedsięwzięcia inwestycyjnego – wymierne efekty podjętego
przedsięwzięcia, których połączenie składa się na osiągnięcie celów przedsięwzięcia dzięki
użytkowaniu inwestycji budowlanej;

Fazy i etapy budowlanego przedsięwzięcia inwestycyjnego – odpowiednio pogrupowane
sekwencje działań, których wykonanie zapewnia uzyskanie zakładanych celów i rezultatów
przedsięwzięcia;

Inwestycja budowlana (skrótowo: inwestycja) - materialny wynik finalny budowlanego
przedsięwzięcia inwestycyjnego, będący składnikiem majątkowym (środkiem trwałym);

Ocena celowości inwestycji – sprawdzenie, czy jest zasadne wskazanie inwestycji
budowlanej jako najlepszego sposobu spełnienia aktualnych i przyszłych potrzeb;
przedmiotem oceny celowości inwestycji jest:

-

poprawność oszacowania aktualnych i przyszłych potrzeb,

-

zgodność inwestycji budowlanej z planami zagospodarowania i
z planami rozwoju,

-

możliwość uzyskania wymiernych rezultatów przedsięwzięcia,
wskazującą na korzystność realizacji inwestycji w porównaniu
do zaniechania jej realizacji,

-

dostępność lub możliwość pozyskania terenu pod inwestycję;

Badanie wykonalności przedsięwzięcia - sprawdzenie, czy i pod jakimi warunkami
przedsięwzięcie może być zrealizowane pomyślnie pod względem:

-

możliwości

osiągnięcia

zakładanych

celów

i

rezultatów

(czy inwestycja jest właściwym sposobem spełnienia zidentyfikowanych potrzeb),

-

technicznym

(gdzie inwestycję należy zlokalizować oraz jakie wymagania funkcjonalne i użytkowe
należy spełnić w celu zapewnienia bezpieczeństwa, komfortu i ekonomiczności
użytkowania inwestycji),
-

finansowym
(czy w ramach kwoty dostępnej na cele inwestycyjne jest możliwe zaprojektowanie i
wykonanie obiektu o ustalonym programie funkcjonalnym i technicznym ),

-

ekonomicznym

(czy inwestycja jest uzasadniona z ogólnospołecznego punktu widzenia, a koszty
inwestycji są uzasadnione w świetle korzyści społeczno-ekonomicznych, uzyskanych
dzięki realizacji przedsięwzięcia

)

,

-

czasowym
(czy jest możliwe zrealizowanie przedsięwzięcia w terminie wymaganym dla
zaistnienia wymiernych efektów podjętego przedsięwzięcia);

badanie wykonalności przedsięwzięcia polega na rozpatrzeniu wariantowych sposobów
osiągnięcia zakładanych celów przedsięwzięcia z zastosowaniem zasad rachunku
efektywności inwestycji i na ogół przebiega w dwóch etapach, obejmujących wstępne badanie
wykonalności przedsięwzięcia (ang.: prefeasibility study) oraz pogłębione badanie
wykonalności przedsięwzięcia (ang.: feasibility study);

Założenia przedsięwzięcia – parametry przedsięwzięcia, ustalone na podstawie badania
wykonalności przedsięwzięcia i stanowiące poziom odniesienia dla pomiaru postępów i
rezultatów przedsięwzięcia; parametry te obejmują:

-

zakres rzeczowy inwestycji,

-

wymagania wynikające z programów funkcjonalno –

użytkowych poszczególnych obiektów inwestycyjnych,

- zakres dokumentacji projektowej inwestycji,
-

wartość kosztorysową inwestycji,

-

wymagany termin realizacji inwestycji;

ustalanie założeń przedsięwzięcia przebiega na ogół w dwóch etapach, odpowiadających
etapom badania wykonalności przedsięwzięcia i obejmujących ustalanie wstępnych założeń
przedsięwzięcia i ustalanie podstawowych założeń przedsięwzięcia;

Zarządzanie budowlanym przedsięwzięciem inwestycyjnym – zastosowanie wiedzy,
umiejętności, narzędzi oraz technik w odniesieniu do działań realizowanych w
przedsięwzięciu, umożliwiające osiągnięcie celów danego przedsięwzięcia; działania te
obejmują planowanie, monitorowanie i kontrolę przebiegu przedsięwzięcia dla osiągnięcia
zgodności z wyspecyfikowanymi wymaganiami, w tym z ograniczeniami dotyczącymi czasu,
kosztów i zasobów;

System zarządzania budowlanym przedsięwzięciem inwestycyjnym – zestaw wzajemnie
powiązanych lub wzajemnie oddziaływujących elementów, służących ustanawianiu celów
podejmowanego przedsięwzięcia oraz osiąganiu tych celów;

Elementy systemu zarządzania budowlanym przedsięwzięciem inwestycyjnym - struktura
organizacyjna, procesy i wyodrębnione w nich działania oraz zasoby, wykorzystywane dla
kierowania budowlanym przedsięwzięciem inwestycyjnym i dla nadzorowania jego
przebiegu;

Formuła realizacji przedsięwzięcia - schemat grupowania zamówień w przedsięwzięciu,
obejmujący:

-

formułę klasyczną, polegającą na rozdzielaniu zamówienia na
prace projektowe od zamówienia na wykonanie robót
budowlanych,

-

formułę kompleksową, polegającą na połączeniu zamówienia na
wykonanie prac projektowych z zamówieniem na wykonanie
robót budowlanych; zamówienie jest udzielane jednemu
zleceniobiorcy, odpowiedzialnemu za opracowanie
Dokumentacji Projektowej Inwestycji ze wszelkimi opiniami,
uzgodnieniami i pozwoleniami oraz za wykonanie robót
budowlanej na podstawie tej dokumentacji i za uzyskanie
pozwolenia na użytkowanie zrealizowanej inwestycji,

-

formułę partnerstwa publiczno – prywatnego, polegającą na
udzieleniu przez inwestora publicznego zamówienia partnerowi
prywatnemu na opracowanie założeń przedsięwzięcia oraz na
przygotowanie i przeprowadzenie całego przedsięwzięcia, na
użytkowanie wykonanej inwestycji budowlanej w umówionym
okresie (z czerpaniem z tego tytułu umówionego pożytku ) oraz
na przekazanie inwestycji inwestorowi publicznemu po upływie
umówionego okresu;

Podręcznik zarządzania przedsięwzięciami budowlanymi – opracowanie zawierające opis
zasad i wytycznych postępowania stosowanego przez inwestora dla potrzeb sprawowania
nadzoru właścicielskiego nad podejmowanymi przedsięwzięciami;

Wstępne studium wykonalności przedsięwzięcia – opracowanie zawierające opis
wstępnego badania dopuszczalnego zbioru lokalizacji, programów funkcjonalno –
użytkowych, wyposażenia technologicznego, polityki sprzedaży produkcji i usług oraz
innych, wariantowych sposobów osiągnięcia zakładanych celów przedsięwzięcia;
opracowanie to stanowi materiał decyzyjny dla inwestora, pozwalający na wybór wariantów
będących przedmiotem pogłębionych badań wykonalności;

Wstępne założenia przedsięwzięcia – opracowanie zawierające opis parametrów
przedsięwzięcia, ustalonych na podstawie wstępnych badań wykonalności przedsięwzięcia,

Studium wykonalności przedsięwzięcia – opracowanie zawierające opis pogłębionego
badania zbioru programów funkcjonalno – użytkowych, wyposażenia technologicznego,
polityki sprzedaży produkcji i usług oraz innych, wariantowych sposobów osiągnięcia
zakładanych celów przedsięwzięcia, wyodrębnionych na podstawie wstępnego badania
wykonalności; opracowanie to stanowi materiał decyzyjny dla inwestora, pozwalający na
wybór najkorzystniejszego wariantu przedsięwzięcia;

Podstawowe założenia przedsięwzięcia – opracowanie zawierające opis parametrów
przedsięwzięcia, ustalonych na podstawie pogłębionych badań wykonalności przedsięwzięcia,

Plan zarządzania przedsięwzięciem – opracowanie zawierające opis postępowania, które
będzie zastosowane przez inwestora dla potrzeb sprawowania nadzoru właścicielskiego nad
podejmowanym przedsięwzięciem;

Propozycja przedsięwzięcia– opracowanie, sporządzane dla umożliwienia inwestorowi
podjęcia decyzji o rozpoczęciu prac przygotowujących przedsięwzięcie do realizacji i
zawierające podsumowanie wyników analizy i oceny możliwości spełnienia potrzeb,
wynikających z planu rozwoju, ze wskazaniem inwestycji budowlanej jako najlepszym
sposobem spełnienia tych potrzeb;

Uzasadnienie przedsięwzięcia – opracowanie, sporządzane dla umożliwienia inwestorowi
podjęcia decyzji o przygotowaniu przedsięwzięcia do realizacji i zawierające podsumowanie
wyników wstępnego badania wykonalności przedsięwzięcia oraz syntetyczny opis wstępnych
założeń przedsięwzięcia;

Plan realizacji przedsięwzięcia - opracowanie, sporządzane dla umożliwienia inwestorowi
podjęcia decyzji o przystąpieniu do realizacji przedsięwzięcia i zawierające podsumowanie
wyników wstępnego badania wykonalności przedsięwzięcia oraz syntetyczny opis
podstawowych założeń przedsięwzięcia i ustaleń, dotyczących sprawowania nadzoru
właścicielskiego nad podejmowanym przedsięwzięciem.

Dokumentacja projektowa inwestycji - zbiór opracowań, zawierających projekty i opisy,
sporządzone z uwzględnieniem Podstawowych Założeń Przedsięwzięcia i służące potrzebom
związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę i potrzebom związanym z zamawianiem
wykonania robót budowlanych i z wykonaniem robót;

Dokumentacja wstępna inwestycji - opracowanie, zawierające koncepcje możliwych
rozwiązań funkcjonalno- użytkowych inwestycji budowlanej w nawiązaniu do Podstawowych
Założeń Przedsięwzięcia i stanowiące podstawę wyboru rozwiązań do uszczegółowienia w
Projekcie budowlanym.

Dokumentacja podstawowa inwestycji – opracowanie, zawierające projekty, opisy i inne
dokumenty, sporządzone z uwzględnieniem Podstawowych Założeń Przedsięwzięcia i
stanowiące podstawę uzyskania opinii, uzgodnień oraz pozwoleń ( w tym pozwolenia na
budowę); Dokumentacja Podstawowa Inwestycji określa rozmieszczenie programu
funkcjonalno-użytkowego, rozwiązania techniczne projektowanej inwestycji, ich skutki
ekonomiczne oraz inne uwarunkowania realizacji inwestycji; Dokumentację Podstawową
Inwestycji tworzą Projekty budowlane poszczególnych obiektów inwestycyjnych oraz,
stosownie do specyfiki inwestycji:

-

Projekt technologiczny,

-

raport o oddziaływaniu inwestycji na środowisko,

-

operat energetyczny,

-

informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

-

operat ochrony przeciwpożarowej obiektu, akcji ewakuacyjnych
i ratowniczych,

-

zbiorcze zestawienie kosztów inwestycji i zestawienia kosztów
obiektów inwestycyjnych;

Dokumentacja wykonawcza inwestycji – opracowanie, zawierające projekty i opisy dla
potrzeb zamawiania robót budowlanych, przygotowania oferty przez wykonawcę oraz
wykonania robót budowlanych.

4. Obowiązki inwestora

4.1 Dla prawidłowego przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej oraz dla
rozpoczęcia jej użytkowania, inwestor powinien:

•

zapewnić opracowanie podstawowych założeń przedsięwzięcia, ustalających
program funkcjonalno - użytkowy inwestycji odpowiedni do założonego celu

przedsięwzięcia oraz parametry przedsięwzięcia, stanowiące poziom odniesienia
dla pomiaru jego postępów i rezultatów,

•

uzyskać prawo do dysponowania terenem na cele budowlane,

•

uzyskać prawo do realizacji inwestycji na wyznaczonym terenie,

•

zapewnić realizację inwestycji w drodze powierzenia prac projektowych i robót
budowlanych wiarygodnym i kompetentnym wykonawcom,

•

zapewnić sporządzenie dokumentacji projektowej inwestycji – wstępnej,
podstawowej i wykonawczej,

•

zapewnić wykonanie czynności związanych z uruchomieniem finansowania
inwestycji,

•

zapewnić finansowanie inwestycji,

•

współdziałać z wykonawcami prac projektowych i robót budowlanych w zakresie
niezbędnym dla ich prawidłowego wykonania, w tym przekazać dane wejściowe
do projektowania, uzyskać wszelkie wymagane decyzje i pozwolenia warunkujące
rozpoczęcie budowy oraz przekazać teren budowy z planem jego istniejącego
zagospodarowania i przekazać dokumentację projektową potrzebną do wykonania
robót wraz z uzyskanymi decyzjami i pozwoleniami,

•

przeprowadzać systematyczne kontrole zgodności zakresu rzeczowego, kosztu,
terminu i jakości realizacji inwestycji z ustaleniami przyjętymi w podstawowych
założeniach przedsięwzięcia i z dokumentacją projektową,

•

przeprowadzać odbiory robót zanikających i ulegających zakryciu oraz
przejściowe odbiory wykonanych robót,

•

przeprowadzać i kontrolować rozliczenia z wykonawcami inwestycji,

•

przeprowadzić końcowy odbiór inwestycji lub wchodzących w jej zakres kolejno
realizowanych obiektów, ich części lub robót poza obiektami, po sprawdzeniu
zakresu i zgodności sposobu ich wykonania z dokumentacją projektową,

•

przygotować warunki dla właściwego użytkowania wykonanych obiektów
inwestycyjnych,

•

zapłacić umówione wynagrodzenia wykonawcom inwestycji,

•

przeprowadzić końcowe rozliczenie zrealizowanej inwestycji,

•

sprawdzić uzyskanie zakładanych rezultatów przedsięwzięcia i dokonać
ostatecznego odbioru zrealizowanej inwestycji,

•

przeprowadzać okresowe analizy działalności inwestycyjnej i jej rezultatów.

4.2.Inwestor powinien również podejmować działania dla usuwania
przeszkód lub trudności w toku przygotowania lub realizacji inwestycji oraz dla
uzyskiwania dokumentów i zezwoleń, niezbędnych dla realizacji przedsięwzięcia.

5. Organizacja przedsięwzięcia budowlanego

5.1 Inwestor powinien zapewnić utworzenie odpowiedniej struktury zarządzającej

przedsięwzięciem budowlanym, z uwzględnieniem:

•

zależności zewnętrznych, służbowych i funkcjonalnych, łączących inwestora z:

Decydentem, zezwalającym inwestorowi na realizację przedsięwzięcia, przyznającym

środki finansowe na jego realizację oraz sprawdzającym uzyskanie planowanych
rezultatów przedsięwzięcia,

-

pozostałymi uczestnikami przedsięwzięcia, stosownie do ustalonej formuły
jego realizacji;

•

zależności wewnętrznych, służbowych i funkcjonalnych, łączących władze inwestora
oraz podległe tym władzom komórki organizacyjne i samodzielne stanowiska,
wyróżnione dla potrzeb zarządzania przedsięwzięciem.

5.2 Inwestor powinien powołać Zarządzającego przedsięwzięciem, któremu przekazuje

odpowiedzialność za przedsięwzięcie w aspekcie:

•

zewnętrznym, obejmującym:

-

właściwą interpretację programów rządowych, regionalnych i lokalnych,

-

identyfikację wynikających stąd potrzeb inwestycyjnych,

-

przekazywanie decydentom danych o planowanych sposobach realizacji tych
potrzeb,

-

potwierdzenie wobec decydentów i pozostałych zainteresowanych, że
osiągnięto planowane wyniki i rezultaty przedsięwzięcia;

•

wewnętrznym, obejmującym sprawowanie nadzoru właścicielskiego nad przebiegiem
poszczególnych etapów przedsięwzięcia, w tym:

-

planowanie sposobów realizacji zidentyfikowanych potrzeb inwestycyjnych,

-

przygotowanie wszelkich dokumentów potrzebnych dla uzyskania decyzji
warunkujących realizację przedsięwzięcia,

-

przygotowanie i wdrożenie przedsięwzięcia w sposób umożliwiający
osiągnięcie planowanych wyników i rezultatów przedsięwzięcia.

5.3 Inwestor powinien wyposażyć Zarządzającego przedsięwzięciem w odpowiednie

uprawnienia i zasoby, niezbędne dla ponoszenia odpowiedzialności za przedsięwzięcie
w aspekcie zewnętrznym i wewnętrznym.

5.4 W szczególności, Inwestor powinien:

•

ustalić zasady i wytyczne postępowania dla potrzeb sprawowania nadzoru
właścicielskiego nad przebiegiem przedsięwzięcia,

•

zapewnić opracowanie Podręcznika zarządzania przedsięwzięciami budowlanymi,
opisującego ustalone zasady i wytyczne sprawowania nadzoru właścicielskiego nad
przebiegiem podejmowanych przedsięwzięć, jeżeli przedsięwzięcia takie są przez
inwestora podejmowane wielokrotnie.

5.5 Zarządzającemu przedsięwzięciem powinna podlegać służba inwestycyjna, która w
zależności od przedmiotu i skali działań związanych z przygotowaniem i z realizacją
przedsięwzięcia może być: wyodrębniona w ramach struktury organizacyjnej inwestora
lub pozyskana spoza organizacji inwestora.

5.6 Na wniosek Zarządzającego przedsięwzięciem, inwestor może powołać Kierownika
przedsięwzięcia, przejmującego część odpowiedzialności i uprawnień Zarządzającego
przedsięwzięciem, związanych z bezpośrednim kierowaniem przebiegu poszczególnych
faz i etapów przedsięwzięcia. Powołanie Kierownika przedsięwzięcia nie może jednak
zwolnić Zarządzającego przedsięwzięciem z odpowiedzialności za przedsięwzięcie w
zakresie wskazanym wyżej w p. 5.2.

5.7 Dla rozwiązywania szczególnie złożonych problemów zarządzania przedsięwzięciem,
Zarządzający przedsięwzięciem i Kierownik przedsięwzięcia powinni mieć prawo do
wnioskowania o zatrudnienie przez Inwestora zewnętrznych konsultantów i doradców.

6. Fazy i etapy przedsięwzięcia budowlanego

6.1 Inwestor powinien zapewnić zidentyfikowanie procesów i działań , potrzebnych dla
przygotowania i realizacji przygotowania i realizacji przedsięwzięcia oraz dla uzyskania
rezultatów przedsięwzięcia, spełniających wymagania użytkowników inwestycji
budowlanej i innych osób zainteresowanych przedsięwzięciem.

6.2 Dla potrzeb zarządzania procesami i działaniami potrzebnymi dla przygotowania i
realizacji przedsięwzięcia, Inwestor powinien zapewnić:

•

wprowadzenie podziału przedsięwzięcia na fazy, których końcowe wyniki są
możliwe do skontrolowania przed zakończeniem całego przedsięwzięcia,

•

ustalenie wymagań dla końcowych wyników poszczególnych faz
przedsięwzięcia,

•

ustalenie etapów poszczególnych faz przedsięwzięcia, prowadzących do
powstania wyników końcowych tych faz, spełniających ustalone wymagania,

•

ustalenie wyjść z kolejnych etapów poszczególnych faz przedsięwzięcia,

•

zaplanowanie działań prowadzących do powstania wymaganych wyników
końcowych poszczególnych faz przedsięwzięcia, z uwzględnieniem etapów
powstawania tych wyników,

•

ustalenie zakresu i sposobu kontroli poszczególnych działań, w dostosowaniu
do specyfiki danej fazy i danego etapu przedsięwzięcia.

6.3 Podziału przedsięwzięcia budowlanego na fazy i etapy powinno się dokonywać z
uwzględnieniem procesów i działań, obejmujących :

•

przygotowanie przedsięwzięcia, w tym:

- formułowanie przedsięwzięcia, obejmujące identyfikację i analizę
potrzeb, analizę i ocenę możliwości spełnienia istniejących i
prognozowanych potrzeb oraz ustalenie celu przedsięwzięcia i
wytycznych dla dalszych prac przygotowawczych,
- programowanie przedsięwzięcia, obejmujące wstępne badanie
wykonalności przedsięwzięcia oraz ustalenie wstępnych założeń
przedsięwzięcia i formuły realizacji przedsięwzięcia oraz

- planowanie przedsięwzięcia, obejmujące pogłębione badanie wykonalności
przedsięwzięcia, ustalenie podstawowych założeń przedsięwzięcia oraz
ustalenie postępowania niezbędnego dla realizacji przedsięwzięcia zgodnie
z ustalonymi założeniami.

•

projektowanie inwestycji, prowadzące do opracowania Dokumentacji
projektowej inwestycji, w tym:

- Wstępnej dokumentacji inwestycji i Podstawowej dokumentacji
inwestycji, zgodnej w obu przypadkach z podstawowymi założeniami
przedsięwzięcia i warunkującej uzyskanie wymaganych uzgodnień i
pozwoleń niezbędnych dla rozpoczęcia budowy oraz
- Dokumentacji wykonawczej inwestycji, warunkującej zamówienie
i prawidłowe wykonanie robót budowlanych;

•

budowę obiektów, tworzących inwestycję budowlaną i spełniających
wymagania ustalone w Dokumentacji projektowej inwestycji,

•

użytkowanie obiektów inwestycyjnych, tworzących inwestycję budowlaną.

6.4 Wymagania dla wyników poszczególnych faz przedsięwzięcia powinny być ustalane z
uwzględnieniem, że:

a) Końcowe wyniki fazy przygotowania przedsięwzięcia powinny obejmować:

•

Podstawowe założenia przedsięwzięcia, w tym:

-

wykaz celów i planowanych rezultatów przedsięwzięcia,

-

wskazanie metod pomiaru rzeczywistych rezultatów przedsięwzięcia,

-

wskazanie lokalizacji inwestycji,

−

program funkcjonalno – użytkowy inwestycji,

−

harmonogram dyrektywny przedsięwzięcia,

−

zestawienie nakładów inwestycyjnych, ustalające wartość
kosztorysową inwestycji,

−

wskazanie formuły realizacji przedsięwzięcia,

−

plan finansowania przedsięwzięcia,

−

podstawowe wskaźniki, charakteryzujące zakładaną efektywność
finansową i ekonomiczną przedsięwzięcia w aspekcie planowanych
do poniesienia nakładów i planowanych do uzyskania rezultatów.

•

Plan zarządzania przedsięwzięciem, w tym:

-

opis struktury zarządzającej przedsięwzięciem,

-

ustalenia dotyczące podziału obowiązków i uprawnień personelu

zarządzającego,
-

wykaz podstawowych punktów kontroli przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania jakością przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania terminami realizacji przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania kosztami przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania komunikacją pomiędzy uczestnikami
przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania personelem przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania ryzykiem nieosiągnięcia zakładanych wyników i
rezultatów przedsięwzięcia,

-

plan zarządzania zamówieniami w przedsięwzięciu.

b) Końcowym wynikiem fazy projektowania inwestycji powinna być Dokumentacja

wykonawcza inwestycji, obejmująca:

•

Projekt budowlany i inne dokumenty, stanowiące podstawę uzyskania
pozwolenia na budowę,

•

Projekt wykonawczy, zawierający rysunki i opisy techniczne dla wykonania
robót,

•

Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót,

•

Przedmiar robót,

•

Informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

c) Końcowe wyniki fazy budowy powinny obejmować:

•

Wykonane obiekty budowlane, tworzących inwestycję budowlaną,

•

Dokumentację powykonawczą obiektów, tworzących inwestycję budowlaną,

•

Instrukcje użytkowania obiektów, tworzących inwestycję budowlaną.

7. Przygotowanie i realizacja przedsięwzięcia budowlanego

7.1 W związku z formułowaniem przedsięwzięcia budowlanego, inwestor powinien:

•

zapewnić ocenę celowości inwestycji budowlanej z uwzględnieniem
wariantowych możliwości spełnienia aktualnych i przyszłych potrzeb,

•

zapewnić zaplanowanie prac przygotowawczych, w tym ustalenie wytycznych
dla zakresu, sposobu i terminów wykonania tych prac,

•

powierzyć zarządzanie i kierowanie przedsięwzięciem budowlanym osobom o
odpowiednich kwalifikacjach.

7.2 W związku z programowaniem przedsięwzięcia budowlanego, inwestor powinien:

•

zapewnić uzyskanie wszystkich opinii i decyzji, ustalających warunki
lokalizacji inwestycji, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu,
środowiskowe uwarunkowania realizacji inwestycji oraz warunki podłączenia
obiektów tworzących inwestycję do istniejącej infrastruktury,

•

zapewnić przeprowadzenie wstępnych badań wykonalności przedsięwzięcia z
uwzględnieniem analiz i ocen kosztów i korzyści dla wariantowych
programów inwestycyjnych,

•

ustalić zbiór dopuszczalnych wariantów programów inwestycyjnych, spośród
których zostanie wybrany wariant najkorzystniejszy.

7.2.1 Zapewnić przeprowadzenie ocen porównawczych zastosowania wariantowych

formuł realizacji przedsięwzięcia, obejmujących partnerstwo publiczno –
prywatne, kompleksową realizację prac projektowych i robót budowlanych lub
powierzenie wykonania prac projektowych i robót budowlanych odrębnym
wykonawcom,

7.2.2 Wykorzystać przeprowadzone oceny dla wyboru najkorzystniejszej formuły

realizacji przedsięwzięcia.

7.2.3 Zapewnić ustalenie źródeł i warunków finansowania przedsięwzięcia.

7.2.4 Zapewnić udokumentowanie przyjętych ustaleń we Wstępnych założeniach
przedsięwzięcia.

7.3 W związku z planowaniem przedsięwzięcia budowlanego, inwestor powinien:

•

zapewnić przeprowadzenie pogłębionych badań wykonalności przedsięwzięcia
z uwzględnieniem analiz i ocen kosztów i korzyści dla ustalonych,
wariantowych programów inwestycyjnych,

•

wykorzystać przeprowadzone badania wykonalności dla wytypowania
najkorzystniejszego wariantu programu inwestycyjnego i ustalenia
parametrów, stanowiących poziom odniesienia dla pomiaru postępów i
rezultatów przedsięwzięcia;

•

zapewnić przeprowadzenie analiz ryzyka nieosiągnięcia założonych
parametrów przedsięwzięcia,

•

ustalić dopuszczalne odchylenia od wymaganych parametrów przedsięwzięcia,

•

zapewnić udokumentowanie przyjętych ustaleń w Podstawowych założeniach
przedsięwzięcia.

•

zapewnić ustalenie zasad i metod nadzorowania przebiegu przedsięwzięcia
oraz zasad i metod przeprowadzania przeglądów postępów i wyników
przedsięwzięcia, z uwzględnieniem specyfiki wyodrębnionych faz i etapów
przedsięwzięcia oraz wyników analiz ryzyka nieosiągnięcia założonych
parametrów przedsięwzięcia,

•

udokumentowanie przyjętych ustaleń w Planie zarządzania przedsięwzięciem.

7.4 W związku z projektowaniem inwestycji budowlanej, inwestor powinien:

•

zapewnić powierzenie prac projektowych kompetentnemu wykonawcy,

•

wyegzekwować od wykonawcy prac projektowych plan projektowania,
określający etapy prac projektowych, zasady i metody monitorowania
przebiegu prac projektowych oraz zasady i metody sprawdzania opracowań
projektowych odpowiednio dla każdego etapu projektowania;

•

przekazać wykonawcy prac projektowych dane wejściowe do projektowania,
będące w posiadaniu inwestora,

•

przeprowadzać przeglądy postępów i wyników prac projektowych oraz
spełniania wymagań, ustalonych w podstawowych założeniach
przedsięwzięcia i wynikających z treści przepisów prawnych,

•

wyegzekwować od wykonawcy prac projektowych dokonania wszelkich
niezbędnych uzgodnień i sprawdzeń wykonanych opracowań projektowych

przez upoważnione osoby trzecie odpowiednio dla każdego etapu
projektowania,

•

zapewnić uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wszelkich innych
decyzji i pozwoleń, umożliwiających wykonanie robót budowlanych,

•

przeprowadzać oceny opracowań projektowych, powstających w danym etapie
projektowania inwestycji i przekazywanych do następnego etapu prac
projektowych lub stanowiących podstawę zamówienia i wykonania robót
budowlanych.

7.5 W związku z wykonywaniem robót budowlanych, inwestor powinien:

•

zapewnić powierzenie wykonania robót kompetentnemu wykonawcy,

•

wyegzekwować od wykonawcy robót budowlanych plan realizacji budowy,
określający etapy robót budowlanych, zasady i metody monitorowania
przebiegu budowy oraz zasady i metody kontroli robót budowlanych,

•

przekazać wykonawcy robót budowlanych plac budowy i Dokumentację
wykonawczą inwestycji z pozwoleniem na budowę obiektów, tworzących
inwestycję,

•

zapewnić przeprowadzenie odbiorów technicznych robót zanikających i robót
ulegających zakryciu oraz odbiorów przejściowych wykonanych robót,

•

przeprowadzać oceny postępów budowy i spełniania wymagań, ustalonych w
Dokumentacji wykonawczej inwestycji oraz wymagań wynikających z
przepisów prawnych,

•

wyegzekwować od wykonawcy robót budowlanych dokumentację
powykonawczą i instrukcję użytkowania każdego wykonanego obiektu
inwestycyjnego,

•

zapewnić uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie każdego
wykonanego obiektu inwestycyjnego,

•

przeprowadzić odbiór końcowy obiektów inwestycyjnych, uznanych za
wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę i z Dokumentacją wykonawczą
inwestycji oraz dopuszczonych do użytkowania,

•

przeprowadzić odbiór ostateczny obiektów inwestycyjnych po upływie okresu
rękojmi i gwarancji.

8. Warunki rozpoczęcia faz i etapów przedsięwzięcia budowlanego

8.1. Warunki podjęcia decyzji o rozpoczęciu prac przygotowawczych

a) Warunkiem podjęcia przez inwestora decyzji o rozpoczęciu prac przygotowawczych
powinna być pozytywna ocena celowości inwestycji budowlanej.

b) Inwestor powinien ocenić celowość inwestycji budowlanej, biorąc pod uwagę wyniki prac

związanych z badaniem wariantowych możliwości spełnienia potrzeb wynikających z
planów rozwoju.

Podsumowanie wyników tych prac powinien przedstawić inwestorowi Zarządzający
Przedsięwzięciem, sporządzając w tym celu Propozycję Przedsięwzięca.

c) Ustalenia zawarte w Propozycji przedsięwzięcia powinny dotyczyć:

•

aktualnych i przyszłych potrzeb, których spełnieniu ma służyć realizacja
przedsięwzięcia,

•

celów oraz wstępnie zakładanych, mierzalnych rezultatów przedsięwzięcia, będących
spełnieniem aktualnych i przyszłych potrzeb,

•

użytkowników i innych kluczowych osób (fizycznych i prawnych), związanych z
przedsięwzięciem lub w jakikolwiek sposób zainteresowanych jego realizacją,

•

wyników przeprowadzonej analizy porównawczej różnych możliwości spełnienia
aktualnych i przyszłych potrzeb,

•

uzasadnienia wyboru przedsięwzięcia budowlanego jako najkorzystniejszego
wariantu działań dla zaspokojenia aktualnych i przyszłych potrzeb, z uzasadnieniem
jego zgodności ze strategią rozwoju oraz z przyjętymi planami lub programami
inwestycyjnymi (ze wskazaniem odpowiednich powiązań),

•

zagadnień lokalizacji inwestycji,

•

podstawowych ograniczeń dotyczących kosztu i terminu realizacji przedsięwzięcia,

•

wstępnego wskazania formuły organizacyjnej przedsięwzięcia,

•

wstępnego wskazania schematu finansowania przedsięwzięcia.

d) Ustalenia przedstawione w Propozycji przedsięwzięcia powinny podsumowywać:

•

wyniki analizy skutków nie podejmowania realizacji inwestycji budowlanej,

•

wyniki analizy porównawczej wariantów lokalizacyjnych inwestycji,

•

wyniki wstępnego typowania dopuszczalnego zbioru wariantowych programów
inwestycyjnych,

•

wyniki wstępnej analizy czynników ryzyka związanego z każdym z wariantowych
programów inwestycyjnych i oceny możliwości usunięcia lub ograniczenia tego
ryzyka.

8 .2. Warunki podjęcia decyzji o przygotowaniu przedsięwzięcia do realizacji

a) Warunkiem podjęcia przez inwestora decyzji o przygotowaniu przedsięwzięcia do
realizacji powinna być pozytywna ocena wstępnie ustalonych założeń
przedsięwzięcia.

b) Inwestor powinien ocenić wstępne założenia przedsięwzięcia, biorąc pod uwagę wyniki

wstępnych studiów wykonalności przedsięwzięcia.

Podsumowanie wyników wstępnych studiów wykonalności przedsięwzięcia oraz

zwięzły opis ustalonych na tej podstawie wstępnych założeń przedsięwzięcia powinien
przedstawić inwestorowi Zarządzający przedsięwzięciem, sporządzając w tym celu
Uzasadnienie przedsięwzięcia.

c)Ustalenia zawarte w Uzasadnieniu przedsięwzięcia powinny dotyczyć:

•

genezy przedsięwzięcia, w tym:

-

istniejących i prognozowanych potrzeb, których spełnieniu ma służyć
realizacja przedsięwzięcia,

-

ogólnego celu przedsięwzięcia,

-

użytkowników i innych kluczowych osób (fizycznych i

prawnych), związanych z przedsięwzięciem lub w jakikolwiek sposób
zainteresowanych jego realizacją,

-

streszczenia wyników przeprowadzonej analizy możliwości spełnienia
istniejących i prognozowanych potrzeb z uzasadnieniem wyboru
inwestycji budowlanej jako najlepszego sposobu spełnienia tych
potrzeb,

-

uzasadnienia zgodności przedsięwzięcia z celami statutowymi i
strategią inwestora, podejmującego przedsięwzięcie,

-

syntezy wyników wstępnych badań wykonalności przedsięwzięcia,

•

wstępnych założeń przedsięwzięcia, w tym:

-

szczegółowych celów przedsięwzięcia oraz wstępnie zakładanych,
mierzalnych rezultatów przedsięwzięcia, będących spełnieniem
stwierdzonych potrzeb i metod pomiaru rzeczywistych rezultatów
przedsięwzięcia,

- wariantowych lokalizacji inwestycji, jeżeli lokalizacja nie jest
zdeterminowana,
-

wariantowych programów funkcjonalnych i użytkowych inwestycji,
wytypowanych do dalszej analizy w celu ustalenia podstawowych
założeń przedsięwzięcia,

-

zidentyfikowanych ograniczeń finansowych, terminowych i innych,
wpływających na realizację przedsięwzięcia,

-

nieprzekraczalnego terminu realizacji przedsięwzięcia,

-

nieprzekraczalnego poziomu nakładów na realizację przedsięwzięcia,

-

źródeł finansowania przedsięwzięcia,

-

budżetu przedsięwzięcia, przedstawiającego zbilansowanie wydatków
inwestycyjnych i wpływów z poszczególnych źródeł finanowania
przedsięwzięcia,

-

wymaganych wartości wskaźników, charakteryzujących finansową i
ekonomiczną efektywność przedsięwzięcia,

-

powiązań z innymi przedsięwzięciami,

•

wstępnych założeń, dotyczących strategii realizacji przedsięwzięcia, z
podaniem:

-

uzasadnienia wyboru określonej formuły realizacji przedsięwzięcia,

-

ogólnego opisu przewidywanego zakresu działań związanych z
realizacją przedsięwzięcia (fazy, etapy i ich spodziewane rezultaty),

-

założeń dotyczące nadzoru właścicielskiego nad przedsięwzięciem (w
tym zakres planu przedsięwzięcia, wymagana dokładność szacowania
kosztów, przychodów i terminów realizacji, organizacja kontroli
przedsięwzięcia, sposób oceny wyników kolejnych faz i etapów
przedsięwzięcia, warunki zamknięcia przedsięwzięcia oraz sposób
oceny osiągnięcia planowanego celu przedsięwzięcia),

•

wstępnie zidentyfikowanych zagrożeń i szans dla przedsięwzięcia, z opisem
założeń dotyczących zarządzania ryzykiem w fazach przedsięwzięcia
związanych z realizacją prac projektowych i z realizacją robót budowlanych.

8.3. Warunki podjęcia decyzji o przystąpieniu do realizacji przedsięwzięcia

a) Warunkiem podjęcia przez inwestora decyzji o przystąpieniu do realizacji
przedsięwzięcia powinna być pozytywna ocena ustaleń dotyczących podstawowych
założeń przedsięwzięcia i planowanego sposobu postępowania dla realizacji
przedsięwzięcia zgodnie z przyjętymi założeniami.

b) Inwestor powinien ocenić podstawowe założenia przedsięwzięcia, biorąc pod uwagę
podsumowanie wyników pogłębionego badania wykonalności przedsięwzięcia.
Podsumowanie wyników pogłębionego badania wykonalności przedsięwzięcia oraz
zwięzły opis podstawowych założeń przedsięwzięcia i planowanego sposobu
postępowania dla realizacji przedsięwzięcia zgodnie z przyjętymi założeniami
powinien przedstawić inwestorowi Zarządzający przedsięwzięciem, sporządzając w
tym celu Plan realizacji przedsięwzięcia.

c) Ustalenia zawarte w Planie realizacji przedsięwzięcia powinny weryfikować,

aktualizować i rozwijać ustalenia zawarte w Uzasadnieniu przedsięwzięcia, z
podaniem:

•

genezy przedsięwzięcia, w tym zakładanych rezultatów przedsięwzięcia i metod
pomiaru rzeczywistych rezultatów przedsięwzięcia,

•

streszczenia wyników pogłębionych badań wykonalności przedsięwzięcia,

•

podstawowych założeń przedsięwzięcia, w tym:

-

programu funkcjonalno – użytkowego inwestycji,

-

harmonogramu realizacji przedsięwzięcia

-

zestawienia nakładów na realizację przedsięwzięcia,

-

planu finansowania przedsięwzięcia,

-

budżetu przedsięwzięcia,

-

wskaźników, charakteryzujących finansową i ekonomiczną
efektywność przedsięwzięcia w aspekcie planowanych do poniesienia
nakładów i planowanych do uzyskania rezultatów,

-

opisu powiązań z innymi przedsięwzięciami,

•

planowanego sposobu postępowania dla realizacji przedsięwzięcia zgodnie z
przyjętymi założeniami, w tym:

-

struktury zarządzającej przedsięwzięciem oraz podziału obowiązków i
uprawnień personelu zarządzającego,

-

podstawowych punktów kontroli przedsięwzięcia,

-

zasad zarządzania jakością, terminami, kosztami, komunikacją,
personelem, ryzykiem i zamówieniami w przedsięwzięciu.

8.4 Warunki podjęcia decyzji o rozpoczęciu użytkowania inwestycji

a) Warunkiem podjęcia przez inwestora decyzji o rozpoczęciu użytkowania inwestycji
powinno być pomyślne przeprowadzenie odbioru końcowego zrealizowanej
inwestycji.

b) Celem odbioru końcowego powinno być przejęcie wykonanego przedmiotu
przedsięwzięcia lub odpowiedniej jego części od wykonawcy, jednak po uprzednim
stwierdzeniu, że:

•

obiekty inwestycyjne, ich części oraz roboty poza obiektami zostały wykonane
w sposób ustalony w Dokumentacji wykonawczej inwestycji,

•

odbierana inwestycja spełnia wszystkie warunki umożliwiające jej przekazanie
do użytkowania oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (jeżeli jest
wymagane),

•

w przypadku inwestycji wymagających rozruchu – rozruch inwestycji został
pomyślnie zakończony i odbierana inwestycja osiągnęła założone parametry
techniczne lub produkcyjne.

c) Czynności przygotowawcze do odbioru końcowego powinny obciążać wyłącznie
wykonawcę robót budowlanych.

d) W szczególności, czynności przygotowawcze do odbioru końcowego powinny
obejmować:

•

przeprowadzenie wszystkich przewidzianych w umowie lub prawnie
wymaganych prób i badań, w tym świadectwa charakterystyki budynków,

•

uzyskanie odpowiednich dokumentów stwierdzających pozytywny wynik
przeprowadzonych prób i badań,

•

przygotowanie kompletnej dokumentacji powykonawczej z naniesionymi
wszelkimi zmianami w stosunku do projektu budowlanego,

•

skompletowanie instrukcji użytkowania obiektów inwestycyjnych oraz obsługi
zamontowanych maszyn, urządzeń i instalacji,

•

zgłoszenie inwestycji do odbioru końcowego.

e) Termin odbioru końcowego, wyznaczany przez inwestora w porozumieniu z
użytkownikiem, nie powinien być późniejszy, niż 14 dni roboczych od dnia
zgłoszenia przez wykonawcę gotowości do odbioru.

f) Czynności odbioru końcowego powinny być zakończone nie później, niż:

•

w siódmym dniu roboczym dla obiektów budownictwa ogólnego,

•

w dziewiątym dniu roboczym dla pozostałych obiektów,

licząc od dnia rozpoczęcia czynności odbioru ustalonego przez inwestora.

g) Przebieg i wynik odbioru końcowego powinien zostać udokumentowany przez
sporządzenie Protokołu z odbioru końcowego.

9. Kontrola przedsięwzięcia budowlanego

9.1 Inwestor powinien zapewnić należytą kontroli przebiegu przedsięwzięcia, od momentu

podjęcia decyzji o rozpoczęciu prac przygotowawczych do momentu upływu okresu
rękojmi i gwarancji.

9.2 Kontrola przebiegu przedsięwzięcia powinna polegać na:

•

okresowym sprawdzaniu i ocenianiu rzeczowo-finansowych postępów prac
przygotowawczych, prac projektowych i robót budowlanych,

•

sprawdzaniu i ocenianiu wyników prac przygotowawczych, prac projektowych
i robót budowlanych w ustalonych punktach kontroli.

9.3 W szczególności, przedmiotem kontroli powinny być:

•

w fazie prac przygotowawczych: postępy i jakość prac związanych z badaniem
wykonalności przedsięwzięcia, ustalaniem założeń przedsięwzięcia i
planowaniem postępowania dla zarządzania przedsięwzięciem,

•

w fazie projektowania: postępy i jakość prac związanych ze sporządzaniem
określonych składników Dokumentacji projektowej inwestycji i z
uzyskiwaniem wymaganych opinii, uzgodnień i pozwoleń oraz zgodność
rozwiązań technicznych podanych w Dokumentacji projektowej inwestycji z
programem funkcjonalno-technicznym

inwestycji ustalonym w

Podstawowych założeniach przedsięwzięcia,

•

w fazie wykonywania robót budowlanych: postępy i jakość robót związanych z
realizacją obiektów inwestycyjnych oraz zgodność wykonania robót z
Dokumentacją wykonawczą inwestycji.

9.4a) Odpowiedzialność za należyte zaplanowanie i przeprowadzanie kontroli

przedsięwzięcia powinien ponosić Zarządzający przedsięwzięciem, niezależnie od
wykonywanie obowiązków przez służby nadzoru inwestorskiego zgodnie z przepisami
ustawy Prawo budowlane

9.4 b) W szczególności, odpowiedzialność Zarządzającego przedsięwzięciem za
zaplanowanie i przeprowadzanie kontroli przedsięwzięcia powinna obejmować:

•

ustalenie częstotliwości i sposobów kontroli postępów i wyników
przedsięwzięcia z uwzględnieniem specyfiki jego kolejnych faz i etapów,

•

przeprowadzanie kontroli postępów i wyników przedsięwzięcia,

•

porównywanie wyników kontroli z parametrami ustalonymi jako podstawowe
założenia przedsięwzięcia i stanowiącymi poziom odniesienia dla pomiaru
wyników i postępów przedsięwzięcia,

•

ocenę zgodności osiągniętych wyników z ustalonymi parametrami,

•

planowanie i podejmowanie ewentualnych działań naprawczych,

•

sporządzanie raportów dla władz inwestora o wynikach i postępach
przedsięwzięcia,

•

zapewnienie właściwego personelu i odpowiednich środków dla kontroli
przedsięwzięcia.

9.5 W przypadku powołania Kierownika przedsięwzięcia, Zarządzający przedsięwzięciem
powinien jednoznacznie ustalić i udokumentować wykaz obowiązków
przekazywanych Kierownikowi przedsięwzięcia w zakresie planowania i kontroli
przedsięwzięcia.

9.6 Ustalenia dotyczące organizacji, częstotliwości i sposobów kontroli postępów i wyników
przedsięwzięcia powinny być udokumentowane w Planie zarządzania przedsięwzięciem.

9.7 Zarządzający przedsięwzięciem powinien być zobowiązany do okresowego informowania
inwestora o przebiegu przedsięwzięcia i do niezwłocznego raportowania o wszelkich
odchyleniach od wymaganych parametrów ustalonych jako podstawowe założenia
przedsięwzięcia, wraz z propozycją odpowiednich działań naprawczych.

10. Kolaudacja i rozliczenie przedsięwzięcia budowlanego

10.1Kolaudacja powinna polegać na dokonaniu przez inwestora oceny sposobu realizacji

działań poszczególnych uczestników przedsięwzięcia, odpowiedzialnych za
zaprojektowanie inwestycji i za wykonanie robót budowlanych.

10.2 W szczególności, ocenie powinny podlegać zagadnienia:

•

zgodności wykonania prac projektowych z wymaganiami funkcjonalnymi i
użytkowymi ustalonymi w Podstawowych założeniach przedsięwzięcia,

•

zgodności wykonania robót budowlanych z pozwoleniem na budowę, z Projektem
wykonawczym i ze specyfikacjami warunków wykonania i odbioru robót,

•

zasadności odstępstw od wymagań funkcjonalnych i użytkowych oraz od Projektu
wykonawczego i specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót,

•

zgodności terminów wykonania oraz kosztów robót budowlanych z ustaleniami
wynikającymi z umów zawartych z wykonawcami inwestycji.

10,3 Warunkiem przeprowadzenia kolaudacji powinno być uzyskanie pozwolenia na
użytkowanie oraz dokonanie odbioru końcowego inwestycji przez użytkownika.

10.4 Dokumenty kolaudacyjne przekazywane poszczególnym uczestnikom przedsięwzięcia
przez władze wykonawcze inwestora powinny zawierać:

•

pisemne, pozytywne skwitowanie działań danego uczestnika przedsięwzięcia za jego
udział w projektowaniu inwestycji i/lub w realizacji robót budowlanych,

•

pisemne oświadczenie inwestora o warunkach i terminie wypłaty danemu
uczestnikowi przedsięwzięcia kwot końcowych, należnych z tytułu końcowego
rozliczenia przedsięwzięcia z uwzględnieniem kwot pozostawionych na
zabezpieczenie roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi za wady przedmiotu
zamówienia.

10.5a) Po dokonaniu kolaudacji, inwestor powinien przeprowadzić końcowe rozliczenie
przedsięwzięcia oraz włączyć wykonane obiekty inwestycyjne do
wykazu środków trwałych użytkownika.

10.5 b) Końcowe rozliczenie przedsięwzięcia powinni obejmować:

•

sporządzenie końcowego rozliczenia finansowego zrealizowanego przedsięwzięcia z
uzasadnieniem zaistniałych odchyleń od wartości kosztorysowej przedsięwzięcia,

•

uruchomienie końcowych płatności dla projektanta oraz dla wykonawcy robót
budowlanych zgodnie z warunkami ustalonymi w dokumentach kolaudacyjnych, w
tym zwrot części kwot zabezpieczenia należytego wykonania umowy przez danego
uczestnika przedsięwzięcia.

10.6a) Po przeprowadzeniu rozliczenia końcowego, inwestor powinien sporządzić Raport
końcowy z przebiegu i wyników przedsięwzięcia budowlanego, informujący Decydenta
o:

•

przebiegu przedsięwzięcia i procedurach stosowanych dla potrzeb planowania i
realizacji przedsięwzięcia oraz dla potrzeb inwestorskiej kontroli postępów i
wyników przedsięwzięcia,

•

realizacji ustaleń, zawartych w Podstawowych założeniach przedsięwzięcia; w
szczególności, porównanie powinno dotyczyć:

-

zakładanego i rzeczywistego zakresu rzeczowego inwestycji,

-

zakładanego i rzeczywistego programu funkcjonalno – użytkowego
inwestycji,

-

zakładanej i rzeczywistej wartości kosztorysowej inwestycji,

-

zakładanego i rzeczywistego terminu realizacji inwestycji,

-

zakładanego budżetu przedsięwzięcia oraz rzeczywistego zestawienia
przychodów i wydatków inwestycyjnych.

10.7 W Raporcie końcowym z przebiegu i wyników przedsięwzięcia budowlanego powinny
zostać podane wszystkie informacje i dane, uzasadniające zaistniałe odchylenia
rzeczywistych wyników przedsięwzięcia od wyników zakładanych do uzyskania
zgodnie z Podstawowymi założeniami przedsięwzięcia.

11. Sprawozdawczość inwestycyjna

11.1Inwestor powinien prowadzić sprawozdawczość inwestycyjną zgodnie z dyspozycją
władz zwierzchnich Inwestora występujących jako Decydent, przyznający środki
finansowe na realizację przedsięwzięcia.

11.2 Prowadzenie sprawozdawczości inwestycyjnej polega na sporządzaniu
sprawozdań z realizacji inwestycji dla Decydenta.

11.3 Sprawozdania z realizacji inwestycji dla władz zwierzchnich Inwestora powinny być
sporządzane z następująca częstotliwością:

-

sprawozdania dotyczące postępów i wyników przedsięwzięcia: nie
rzadziej, niż raz na kwartał,

-

sprawozdania dotyczące bezskuteczności działań korygujących
podejmowanych w przypadku stwierdzenia możliwości przekroczenia
wymaganego poziomu nakładów inwestycyjnych – bezzwłocznie.

12. Rękojmia i gwarancja, odbiór ostateczny i zamknięcie przedsięwzięcia
budowlanego

12.1 W okresie rękojmi i gwarancji, Inwestor powinien nadzorować działania
użytkownika inwestycji, związane z:

-

założeniem i prowadzeniem książki obiektu,

-

planowaniem i przeprowadzaniem przeglądów okresowych obiektu,

-

przeprowadzaniem przeglądów gwarancyjnych z wykonawcą,

-

kontrolą usunięcia usterek zgłoszonych wykonawcy.

12.2Przed zakończeniem zakończeniu okresu rękojmi i gwarancji, Inwestor powinien

sprawdzić wykonanie przez użytkownika inwestycji działań związanych z
przygotowaniem i przeprowadzeniem odbioru ostatecznego inwestycji, w tym z:

-

zestawieniem poniesionych kosztów i wydatków w związku z przygotowaniem i
realizacją przedsięwzięcia,

-

powołaniem komisji odbioru ostatecznego,

-

zaplanowaniem czynności odbioru ostatecznego,

-

komisyjnym przeprowadzeniem odbioru ostatecznego wykonanej inwestycji
budowlanej i sporządzeniem protokółu odbioru ostatecznego.

12.3Cele odbioru ostatecznego inwestycji powinny obejmować:

-

przegląd wszystkich zrealizowanych obiektów i instalacji oraz urządzeń w tych
obiektach – objętych przedmiotem gwarancji,

-

przeprowadzenie pomiarów potwierdzających uzyskanie założonych rezultatów
przedsięwzięcia i stwierdzenie, że obiekty, instalacje i urządzenia w obiektach
funkcjonują prawidłowo, a usterki, które ujawniły się w okresie rękojmi i gwarancji
zostały usunięte przez wykonawcę.

12.4Działania inwestora o których podano w p. 10.1 i 10.2 powinny być realizowane przez

Zarządzającego przedsięwzięciem i Kierownika przedsięwzięcia, zgodnie z przyjętym
podziałem odpowiedzialności i uprawnień.

12.5Zarządzający przedsięwzięciem powinien ocenić wyniki odbioru ostatecznego.

Pozytywny wynik tej oceny powinien upoważniać Zarządzającego przedsięwzięciem do
przedstawienia władzom wykonawczym inwestora wniosku w sprawie:

-

ostatecznego zamknięcia umowy o roboty budowlane,

-

zwolnienia wykonawcy z zobowiązań gwarancyjnych,

-

zwrotu wykonawcy robót budowlanych (i ewentualnie jednostce projektowania)
niewykorzystanych kwot należytego wykonania umowy.

12.6Zwolnienie wykonawcy z obowiązków gwarancyjnych oraz przejęcie przez użytkownika

pełnej odpowiedzialności za stan techniczny, utrzymanie i efekty eksploatacyjne
obiektów zrealizowanych w ramach przedsięwzięcia powinno być traktowane jako
zakończenie przedsięwzięcia.

13. Ocena rezultatów przedsięwzięcia budowlanego

13.1 Inwestor powinien monitorować etap użytkowania przedmiotu przedsięwzięcia podczas
trwania okresu rękojmi i gwarancji i po upływie tego okresu w celu oceny spełnienia
potrzeb, stanowiących przyczynę podjęcia przedsięwzięcia oraz w celu oceny
osiągnięcia założonych rezultatów przedsięwzięcia.

13.2 Ocena osiągnięcia założonych rezultatów przedsięwzięcia powinna być przeprowadzana
w terminie i w sposób ustalony w Podstawowych założeniach przedsięwzięcia.

13.3 Po przeprowadzeniu oceny osiągnięcia założonych rezultatów przedsięwzięcia,
inwestor powinien sporządzić Raport z oceny rezultatów i efektywności
przedsięwzięcia budowlanego, informujący Decydenta o pomierzonych rzeczywistych
rezultatach przedsięwzięcia oraz o wynikach oceny:

•

trafności inwestycji budowlanej jako sposobu spełnienia stwierdzonych potrzeb,

•

efektywności poniesionych nakładów inwestycyjnych w aspekcie uzyskanych
rezultatów przedsięwzięcia,

•

skuteczności realizacji celów przedsięwzięcia,

•

użyteczności osiągniętych rezultatów przedsięwzięcia dla społeczności lokalnej,
regionu i kraju,

•

trwałości osiągniętych rezultatów przedsięwzięcia.

13.4 W ocenie efektywności poniesionych nakładów inwestycyjnych w aspekcie
uzyskanych rezultatów przedsięwzięcia powinny zostać wyjaśnione przyczyny
ewentualnych odchyleń rzeczywistych nakładów i rezultatów od wartości ustalonych w
Podstawowych założeniach przedsięwzięcia.

14. Audyt inwestycyjny

14.1 Decydent przyznający inwestorowi środki finansowe na realizację przedsięwzięcia
powinien przeprowadzać audyt zewnętrzny przedsięwzięcia.

14.2 Audyt zewnętrzny przedsięwzięcia powinien obejmować analizę dokumentacji

opracowanej przez inwestora dla potrzeb zarządzania przedsięwzięciem oraz kontrolę:

•

procedur stosowanych przez inwestora przy realizacji przedsięwzięcia,

•

zasadności i prawidłowości wydatkowania przyznanych inwestorowi publicznych
środków finansowych z uwzględnieniem przyjętych celów przedsięwzięcia i
ustalonych warunków jego finansowania,

•

sposobu przechowywania przez inwestora dokumentacji przedsięwzięcia,

•

sprawozdań inwestora z realizacji przedsięwzięcia.

14.3 Realizacja działań związanych z przeprowadzaniem audytu zewnętrznego powinna być

powierzana

biegłemu rewidentowi należącemu do Krajowej Izby Biegłych

Rewidentów, zgodnie z wytycznymi ustalonymi przez Decydenta na temat audytu
zewnętrznego projektów finansowanych z udziałem środków publicznych.

14.4 Audyt zewnętrzny powinien obejmować trzy obowiązkowe przeglądy przedsięwzięcia:

•

Przegląd Nr 1

w celu oceny zasadności przedsięwzięcia oraz podjęcia decyzji o

zezwoleniu inwestorowi na przygotowanie przedsięwzięcia do realizacji,

•

Przegląd Nr 2

w celu oceny podstawowych założeń i planowanej strategii realizacji

przedsięwzięcia oraz podjęcia decyzji o przyznaniu inwestorowi środków
finansowych na realizację przedsięwzięcia,

•

Przegląd Nr 3

w celu oceny:

-

zgodności przebiegu zrealizowanego przedsięwzięcia z ustaleniami,
na podstawie których wydano decyzję o przyznaniu inwestorowi
środków finansowych na jego realizację,

-

sposobu wydatkowania przez inwestora przyznanych środków
publicznych oraz

-

osiągnięcia zakładanych rezultatów przedsięwzięcia.

14.5 a) Przegląd nr 1 powinien obejmować sprawdzenie, czy:

•

decyzja inwestora o rozpoczęciu prac przygotowawczych związanych z budowlanym
przedsięwzięciem inwestycyjnym jest odpowiednio umotywowana dzięki
przeprowadzeniu badań wariantowych możliwości spełnienia stwierdzonych potrzeb,

•

wstępne założenia przedsięwzięcia zawierają dane dotyczące:

-

potrzeb, które powinny być spełnione dzięki zrealizowaniu inwestycji
budowlanej,

-

ogólnego celu i wstępnie ustalonych, oczekiwanych rezultatów
przedsięwzięcia,

-

użytkowników inwestycji i innych osób zainteresowanych przedsięwzięciem,

-

wariantowych lokalizacji inwestycji,

-

danych programowych, różnicujących warianty inwestycji wytypowane do
dalszej analizy,

-

etapowania przedsięwzięcia i terminów realizacji poszczególnych etapów,

-

planowanych nakładów inwestycyjnych,

-

schematu finansowania przedsięwzięcia,

-

budżetu przedsięwzięcia,

-

ramowych wytycznych dla nadzorowania realizacji przedsięwzięcia przez
inwestora;

•

ogólny cel przedsięwzięcia jest zgodny z celami strategicznymi inwestora i ze
stwierdzonymi potrzebami,

•

wstępnie ustalone, oczekiwane rezultaty przedsięwzięcia są wyrażone za pomocą
mierzalnych parametrów,

•

wstępne założenia przedsięwzięcia ustalono na podstawie badań wykonalności i analiz
kosztów i korzyści dla co najmniej dwóch wariantów inwestycyjnych,
zróżnicowanych pod względem przedmiotu, lokalizacji, zakresu rzeczowego i
programu funkcjonalno – użytkowego,

•

wyboru wariantów inwestycyjnych przewidzianych do dalszych badań i analiz

dokonano z zastosowaniem kryteriów wyboru nie dyskryminujących żadnego z
rozpatrywanych wariantów,

•

inwestor jest zdolny do należytego przygotowania przedsięwzięcia do realizacji.

14.5 b) Podstawą Przeglądu nr 1 powinna być treść Uzasadnienia przedsięwzięcia, o którym
podano w p.6.2 oraz dodatkowe ustalenia, podjęte we własnym zakresie przez
rewidenta realizującego działania związane z przeprowadzaniem audytu
zewnętrznego.

14.6 a) Przegląd nr 2 powinien obejmować sprawdzenie, czy:

•

podstawowe założenia przedsięwzięcia zawierają dane dotyczące:

-

szczegółowych celów inwestycji i jej planowanych rezultatów,

-

lokalizacji inwestycji,

-

prawa inwestora do dysponowania terenem, na którym planuje się lokalizację
inwestycji,

-

zakresu inwestycji i jej programu funkcjonalno – użytkowego,

-

etapowania przedsięwzięcia i dyrektywnego harmonogramu realizacji
inwestycji,

-

planowanych łącznych nakładów inwestycyjnych,

-

planowanych źródeł i warunków finansowania inwestycji,

-

budżetu inwestycji,

-

ekonomicznej efektywności inwestycji;

•

cele inwestycji są jednoznacznie sprecyzowane i zgodne z celami strategicznymi
inwestora i ze stwierdzonymi potrzebami,

•

zakładane rezultaty przedsięwzięcia są jednoznacznie sprecyzowane i opisane za
pomocą mierzalnych parametrów,

•

podstawowe założenia przedsięwzięcia ustalono na podstawie badań wykonalności i
analiz kosztów i korzyści dla co najmniej dwóch wariantów inwestycyjnych,
zróżnicowanych pod względem programu funkcjonalno – użytkowego,

•

wyboru wariantu inwestycji przewidzianego do realizacji dokonano z zastosowaniem
kryteriów wyboru nie dyskryminujących żadnego z rozpatrywanych wariantów,

•

inwestor jest należycie przygotowany do pełnienia nadzoru właścicielskiego nad
przedsięwzięciem.

14.6 b) Podstawą Przeglądu nr 2 powinna być treść Planu realizacji przedsięwzięcia, o
którym podano w p.6.3 oraz dodatkowe ustalenia, podjęte we własnym zakresie
przez rewidenta realizującego działania związane z przeprowadzaniem audytu
zewnętrznego.

14.7 a) Przegląd nr 3 powinien obejmować sprawdzenie, czy:

•

przebieg przedsięwzięcia był zgodny z ustaleniami podanymi w
podstawowych założeniach przedsięwzięcia,

•

wydatki poniesione w ramach przedsięwzięcia były uzasadnione,

•

dokumenty finansowe sporządzone podczas realizacji przedsięwzięcia
odpowiadają rzeczywiście zrealizowanym działaniom,

•

wnioski inwestora o płatności ze strony decydenta zostały sporządzone na
podstawie prawidłowych dokumentów finansowych,

•

rzeczywiste rezultaty przedsięwzięcia zostały prawidłowo pomierzone,

•

w świetle wyników pomiaru rzeczywistych rezultatów przedsięwzięcia,
przyznanie środków finansowych na jego realizację przedsięwzięcia było
uzasadnione.

14.7 b) Podstawą Przeglądu nr 3 powinna być treść Raportu końcowego z przebiegu i
wyników przedsięwzięcia budowlanego , o którym podano w p. 8.6, Raportu z oceny
rezultatów i efektywności przedsięwzięcia budowlanego, o którym podano w p. 11.3,
oraz dodatkowe ustalenia, podjęte we własnym zakresie przez rewidenta
realizującego działania związane z przeprowadzaniem audytu zewnętrznego .

14.8 Decydent przyznający środki finansowe na realizację przedsięwzięcia może również
wprowadzić dodatkowe przeglądy przedsięwzięcia w celu:

•

oceny przygotowania inwestora do przeprowadzenia postępowania dla
udzielenia określonego zamówienia związanego z realizacją przedsięwzięcia,

•

oceny wyników postępowania przeprowadzonego dla udzielenia określonego
zamówienia związanego z realizacją przedsięwzięcia oraz w celu podjęcia
decyzji o zezwoleniu na zawarcie przez inwestora z wybranym wykonawcą,

•

bieżącej oceny zgodności przebiegu realizacji przedsięwzięcia z ustaleniami na
podstawie których wydano decyzję o zezwoleniu na jego realizację.

15. Kwalifikacje osób zarządzających przedsięwzięciem budowlanym

15.1 Jako Zarządzającego przedsięwzięciem, Inwestor powinien wyznaczać osobę fizyczną

zatrudnioną w organizacji inwestora na samodzielnym stanowisku kierowniczym,
posiadającą wykształcenie wyższe oraz przygotowanie zawodowe i praktykę zawodową
odpowiednie do rodzaju i stopnia skomplikowania przedsięwzięć podejmowanych przez
organizację inwestora.

15.2. Jako Kierownika przedsięwzięcia, Inwestor powinien wyznaczać osobę fizyczną,
posiadającą wykształcenie wyższe techniczne, uprawnienia budowlane oraz
przygotowanie zawodowe i praktykę zawodową odpowiednie do rodzaju i stopnia
skomplikowania obowiązków przekazanych przez Zarządzającego przedsięwzięciem.

15.3 Inwestor powinien ustalić wymagania,
a) dotyczące odpowiedniego przygotowania zawodowego wymaganego do pełnienia
funkcji Zarządzającego przedsięwzięciem lub Kierownika przedsięwzięcia.
Wymagania te mogą obejmować na przykład odbycie przeszkolenia, zorganizowanego
przez lub na wniosek Inwestora i dotyczącego zarządzania budowlanymi
przedsięwzięciami inwestycyjnymi, finansowanymi ze środków publicznych.

b) dotyczące odpowiedniej praktyki zawodowej do pełnienia funkcji Zarządzającego
przedsięwzięciem lub Kierownika przedsięwzięcia. Wymagania te mogą obejmować na
przykład:

- w przypadku funkcji Zarządzającego przedsięwzięciem: co najmniej pięcioletnie
doświadczenie w realizacji prac związanych z przygotowywaniem, planowaniem,
nadzorowaniem i rozliczaniem przedsięwzięć budowlanych podejmowanych przez
inwestorów publicznych, w tym co najmniej trzyletnie doświadczenie w realizacji
tych prac na stanowisku samodzielnego specjalisty,

-

w przypadku funkcji Kierownika przedsięwzięcia: co najmniej pięcioletnie

doświadczenie w realizacji prac związanych z nadzorowaniem i rozliczaniem
przedsięwzięć budowlanych, w tym co najmniej trzyletnie doświadczenie w
realizacji tych prac na stanowisku samodzielnego specjalisty.

15.4 Podane wyżej wymagania kwalifikacyjne dla osób zarządzających przedsięwzięciem
budowlanym powinny być traktować jako przykładowe. Inwestor może zmodyfikować
te wymagania, odpowiednio do rodzaju i stopnia skomplikowania podejmowanych
przedsięwzięć budowlanych.