Uniwersytet Ekonomiczny im. K.

Adamieckiego

Katedra Inwestycji i Nieruchomości

dr Tomasz Ramian

WYCENA NIERUCHOMOSCI

2014r.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Oszacowania wartości na podstawie
porównań nieruchomości wycenianej ze
sprzedanymi niedawno
nieruchomościami podobnymi,

U podstaw tej metody leży założenie,
że potencjalny, racjonalnie działający
nabywca nie zapłaci za daną
nieruchomość więcej niż wynoszą
aktualne ceny sprzedaży nieruchomości
podobnych

Czynniki wpływające na cenę transakcyjną

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

• Konieczność zachowania

podobieństwa pomiędzy wycenianą
nieruchomością a nieruchomościami
porównawczymi ma kluczowe
znaczenie dla prawidłowości wyceny.

• Oznacza to konieczność eliminowania

danych odmiennych – niepodobnych,
odbiegających od typowych,
najczęściej występujących na rynku.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

• Zasady podejścia porównawczego są

wykorzystywane we wszystkich
innych podejściach, w podobny
sposób określa się na przykład
rynkowe stawki czynszu, rynkowe
pustostany, wydatki i koszty
nieruchomości podobnych.

Podejście porównawcze w standardach

Przedmiot i zakres noty

Założenia ogólne

Założenia ogólne

Założenia ogólne

• Do wyceny przyjmuje się informacje

z umów zawartych w formie aktu
notarialnego – ocena przydatności i
możliwości wykorzystania

• Określa się jednostkę porównawczą

dla cen i wartości - zazwyczaj m

2

powierzchni, p.u., czasami
nieruchomość

Wagi cech określa się uwzględniając:

Metoda porównywania parami

• W metodzie PP porównuje się

nieruchomość wycenianą o znanych
cechach rynkowych, kolejno z
nieruchomościami podobnymi, o znanych
cenach transakcyjnych i cechach.

• Wartość określa się poprzez korygowanie

cen transakcyjnych ze względu na
różnice ocen pomiędzy nieruchomością
wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

• Ile wynosiła by cena transakcyjna

nieruchomości podobnej, gdyby miała takie
cechy jak wyceniana

Procedura PP

1.Analiza wycenianej nieruchomości – pod

kątem ustalenia kryteriów analizy rynku
nieruchomości

–

w

celu

znalezienia

nieruchomości podobnych

2.Utworzenie

zbioru

nieruchomości

podobnych stanowiącego podstawę wyceny
- o znanych cenach transakcyjnych i
cechach

rynkowych.

Określenie

ceny

maksymalnej, ceny minimalnej i przedziału
cenowego

3.O ile zajdzie potrzeba, aktualizacja cen

transakcyjnych na datę wyceny.

Procedura PP

4.

Ustalenie cech rynkowych w
największym stopniu wpływających
na zróżnicowanie cen na danym
rynku nieruchomości.

5.

Ocena wielkości wpływu cech
rynkowych na zróżnicowanie cen
transakcyjnych – ustalenie wag cech.

6.

Ustalenie zakresu skali ocen dla
każdej z przyjętych cech rynkowych.

Procedura PP

7. Wybór do porównań (z utworzonego zbioru

nieruchomości) co najmniej trzech nieruchomości
najbardziej podobnych pod względem cech
rynkowych do nieruchomości wycenianej, z ich
niezbędną charakterystyką.

8. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z

przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych.

9. Przeprowadzenie porównań nieruchomości

wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości
poprawek kwotowych wynikających z różnicy
ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości
wybranych do porównań.

Procedura PP

10.

Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej
każdej nieruchomości przyjętej do porównań
przy użyciu określonych poprawek.

11.

Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej
nieruchomości jako średniej arytmetycznej z
cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych
z porównań w poszczególnych parach, lub
średniej ważonej, jeśli wiarygodność
otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

12.

Określenie wartości wycenianej nieruchomości
na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i
liczby jednostek porównawczych (np. m

2

powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przedział cenowy

ΔC = (C

max

-C

min

)

C

max

2 500

C

min

1 500

ΔC (C

max

-C

min

)

1 000

Ustalenie cech rynkowych i wag

Lp.

Cecha rynkowa

Waga

cechy

1

2

3

1

Lokalizacja i

położenie

30%

2

Otoczenie /

sąsiedztwo

25%

3

Stan techniczny
budynku i lokalu

25%

4

Standard

wykończenia i
wyposażenia

10%

5

Położenie na
kondygnacji

10%

 

RAZEM

100%

Zakres kwotowy =DC x waga

Lp

.

Cecha rynkowa

Waga

cech

y

ΔC

Zakre

s

kwoto

wy

cechy

1 Lokalizacja i położenie

30%

2 Otoczenie / sąsiedztwo

25%

3

Stan techniczny budynku i

lokalu

25%

4

Standard wykończenia i

wyposażenia

10%

5 Położenie na kondygnacji

10%

 

RAZEM

100

%

• PRZYKŁAD PORÓWNYWANIA PARAMI

W WORD

• NI 1 W PDF

interpretacja

• dwie nieruchomości które są prawie identyczne,

różnią się skrajnie tylko jedną cechą, tj.
położeniem na kondygnacji. Jeżeli jedna ma
najgorsze (parter) a druga najlepsze (I piętro) to
różnica w cenie pomiędzy nimi powinna wynosić
249 zł/m

2

. Innymi słowy, potencjalny nabywca jest

skłonny „dopłacić” za najlepszą kondygnację.

• Wyliczone zakresy kwotowe odzwierciedlają

różnicę dla skrajnych ocen cechy – pomiędzy
najgorszym i najlepszym stanem danej cechy
rynkowej. Jeżeli dla danej cechy stosuje się więcej
niż dwie oceny (czyli występują oceny pośrednie
między najlepszą i najgorszą), wówczas
wprowadza się częściowe poprawki kwotowe.

Poprawki cząstkowe Lokalizacja i położenie – waga

30%, zakres kwotowy 747 zł.

Poprawki cząstkowe Stan techniczny budynku i

lokalu – waga 25%, zakres kwotowy 622,50zł.

KIERUNEK KOREKT

L.p
.

Ocena cechy
nieruchomości

podobnej w
stosunku do

wycenianej

Korekta ceny
transakcyjnej

1

taka sama

Bez korekty

2

n. podobna lepsza niż

n. wyceniana

Korekta „w dół”

(in minus)

3

n. podobna gorsza
niż n. wyceniana

Korekta „w
górę” (in plus)

WYŁĄCZNIE ZE WZGLĘDÓW DYDAKTYCZNYCH

WYCENA – PIERWSZA PARA

L

p

Atrybuty / Cechy

nieruchomości

Waga

cechy

Zakres

kwotow

y

Nierucho

mość

szacowan

a

Nierucho

mość

podobna

1

Kwota

popra

wki

1

2

3

4

5

6

8

1 Lokalizacja (położenie)

30%

747,00 przeciętn

e

korzystne

-

373,5

0

2 Otoczenie / sąsiedztwo

25%

622,50 przeciętn

e

niekorzyst

ne

311,2

5

3 Stan techniczny budynku

i lokalu

25%

622,50

dobry

zły

414,8

3

4 Standard wykończenia i

wyposażenia lokalu

10%

249,00 podwyższ

ony

podwyższ

ony

0,00

5 Położenie na kondygnacji

10%

249,00

II piętro

II piętro

0,00

6

SUMA POPRAWEK

100%

2

490,00  

 

352,5

8

7 Cena transakcyjna

nieruchomości w zł/ 1m2  

 

 

 

2 870,00

8

Cena transakcyjna z

uwzględnieniem

poprawek

 

 

 

 

3 222,58

WYCENA – POZOSTAŁE PARY

WYCENA ZBIORÓWKA

Lp

Atrybuty / Cechy

nieruchomości

Nieruch

omość

szacowa

na

Nieruch

omość

podobn

a 1

Nieruch

omość

podobn

a 2

Nieruch

omość

podobn

a 3

Nieruch

omość

podobn

a 4

1

2

3

4

5

6

7

1

Cena transakcyjna

nieruchomości w zł/ 1m2

?

2 870

3 020

3 360

4 040

2

Powierzchnia użytkowa

lokalu w m2

207,95

164,00

198,70

148,70

153,65

3

Suma poprawek

 

352, 75

269,75

-684,75

-892,25

4

Cena transakcyjna

skorygowana

 

3

222,75

3289,75 2675,25 3 147,75

5

Średnia arytmetyczna

skorygowanych cen

transakcyjnych

3

083,88

 

 

 

 

6

Średnia arytmetyczna

skorygowanych cen

transakcyjnych z

wyłączeniem N3

3

220,08

 

 

 

 

7

Średnia ważona dla wag…

3165,6

30%

30%

10%

30%

INTERPRETACJA

• Przy prawidłowo dobranych nieruchomościach

podobnych i przy właściwie ocenionych cechach
rynkowych skorygowane ceny transakcyjne
powinny się do siebie zbliżać. To znaczy ceny
niskie są poprzez poprawki korygowane w górę
a ceny wyższe zwykle są korygowane w dół.

• W analizowanym przykładzie tak jest ale

korekty N3 i N4 są bardzo duże i ceny
skorygowane są niższe od skorygowanych N1 i
N2. Najbardziej odbiega cena skorygowana N3,
co każe się zastanowić czy przyjmować ją do
wyliczania wartości średniej

Korygowanie ceny średniej

Korygowanie ceny średniej

Korygowanie ceny średniej

C

max

C

min

C

śr

Dolna granica sumy współczynników
korygujących [C

min

/C

śr

]

Górna granica sumy współczynników

korygujących [C

max

/C

śr

]