PROPOZYCJA ROZWIĄZANIA ZADANIA
Wrzesień 2010-10-05
1. Podstawy prawne:
- ustawa z 21.08.1997 „O gospodarce nieruchomościami” Dz. U. 2010 nr. 102 poz. 651 z późn. zmianami
- rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 „W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego” Dz. U. nr. 207 poz. 2109 z późn. zmianami.
- ustawa z 24.06.1994 „O własności lokali” Dz. U. 2000 nr. 80 poz.903
2. Zasady określenia wartości dla potrzeb ustalenia ceny lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności
Podstawą jest art. 67 ustawy „O gospodarce nieruchomościami”:
Art. 67.
1. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.
1a. Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal
wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali
oraz udział w nieruchomości wspólnej.
3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji
roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów,
cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.
Rozporządzenie RM „W sprawie operatu szacunkowego...”
Art. 32.1 „Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej”
3 „Z wartości o której mowa w ust. 1 wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga to cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem o którym mowa w ust. 1.
Ustawa „O własności lokali”:
Art. 3.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które
nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Cel wyceny: określenie wartości lokalu mieszkalnego dla potrzeb ustanowienia odrębnej własności lokalu.
3. Obliczenie udziału w nieruchomości wspólnej:
Ustawa „O własności lokali”
Art.3.3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Powierzchnia lokali mieszkalnych: 580 m2
Powierzchnia komórek: 48 m2
Razem: 628 m2
Do obliczeń nie uwzględniono powierzchni garaży gdyż do lokalu wycenianego nie przynależy garaż, brak informacji, iż garaże są pomieszczeniami przynależnymi do innych lokali w budynku
Powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym:
58,16 m2 plus 4,0 m2 = 62,18 m2
wysokość udziału w powierzchni wspólnej: 62,18 : 628 = 0,099
4. Analiza transakcji
Ponieważ wszystkie podane transakcje dotyczą lokali samodzielnych w rozumieniu ustawy „ O własności lokali” dokonano następującej analizy transakcji:
Odrzucam następujące transakcje:
2- nieadekwatna powierzchnia lokalu, brak powierzchni przynależnych, parter
3. poza budynkiem pozostała część działki nie może być zabudowana
5- powierzchnia działki gruntu po obrysie budynku, nieadekwatna
10 - powierzchnia działki gruntu, nieadekwatna
12 - budynek nowy niepodobny do budynku, w którym jest wyceniany lokal, powierzchnia działki gruntu nieadekwatna.
5. Sposób określenia wartości:
Zgodnie par. 32 p 3 Rozporządzenia RM należy wyodrębnić wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej jako prawo związane, od ceny transakcyjnej lokalu podanej w tabeli.
Z pozostałych transakcji wyodrębniam wartość gruntu z cen transakcyjnych:
1. udział 0,075x890x300 : 64,02= 321,79 zł, cena: 4482,59 zł/m2
4 udział 0,072x790x300 : 67,4= 253,17 zł, cena: 4746,82 zł/m2
6. udział 0,08x901x300 : 88,56= 244,17 zł, cena: 3857,39 zł/m2
7. udział 0,066x712x300x0,9:62,30= 203, 66 zł, cena: 4096,34 zł/m2
8 udział 0,075x920x300:68,36= 302, 81 zł, cena: 4085,72 zł/m2
9. udział 0,08x740x300:54= 328,89 zł, cena: 2671,11 zł/m2
11. udział 0,079x879x300x0,9:70,82= 264, 74, cena: 4317,89 zł/m2
Cmax = 4746,82 zł/m2
Cmin = 2671,11 zł/m2
Δ = 2075,71 zł/m2
Do porównań wybieram następujące pozycje:1, 4, 7
waga cechy standard lokalu = 2075,71 zł/m2 x 0,2= 415,14 zł
poprawka do cechy podwyższony= + 207,57 zł
transakcja 1, poprawka + 207,57 zł, cena skorygowana: 4690,16 zł/m2
transakcja 4, poprawka 0, cena skorygowana: 4746,82 zł/m2
transakcja 7, poprawka + 207,57zł, cena skorygowana: 4303,91 zł/m2
cena średnia z pozycji 1,4,7 = 4580,30 zł/m2
6. Określenie wartości lokalu dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży na rzecz najemcy:
Wartość lokalu: 4580,30 zł/m2 x 58,16 m2 = 266390,24 zł
Wartość udziału w prawie użytkowania wieczystego:
1020 m2 x 0,099 x 300 zł/m2 x 0,9= 27264,60 zł
Razem wartość lokalu dla celu ustalenia ceny lokalu jako odrębnej własności przy zastrzeżeniu wysokości opłaty pierwszej w wysokości 25%.
Zadanie nie podaje wysokości opłaty pierwszej, która jest określona w granicach 15%-25%
266390,24 zł + 27264,60 zł x 0,25= 273206,39 zł
w zaokrągleniu: 273206 zł
Nie uwzględniono wysokości bonifikaty określonej w art. 68 ustawy O gospodarce nieruchomościami, gdyż zadanie o niej nie wspomina.