Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować
obiekt zgodnie z zasadami, określonymi w ustawie prawo budowlane.
Obiekty powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub
zarządcę:
1) okresowej kontroli, co najmniej raz w roku (przegląd roczny), polegającej na sprawdzeniu
stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania
obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych
i wentylacyjnych);
2) okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat (przegląd pięcioletni), polegającej na
sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również
badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń,
osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz
uziemień instalacji i aparatów.
Faktura proforma - dokument będący zapowiedzią lub propozycją faktury (zwykle faktury VAT). Nie jest dokumentem księgowym.
Faktura proforma nie jest dokumentem księgowym
Na próżno w wykazie dokumentów dokumentujących dokonanie sprzedaży towarów lub usług będziemy szukać faktury pro forma. Przepisy polskie nie przewidują możliwości wystawiania faktur PRO-FORMA jako dokumentu potwierdzającego sprzedaż a jednak dokumenty takie są często spotykane i funkcjonują normalnie w obrocie gospodarczym. Należy pamiętać, że faktury proforma nie dokumentują sprzedaży dokonanej przez podatnika ani też pobranej przedpłaty czy zaliczki - stanowią jedynie pewnego rodzaju ofertę zawarcia umowy sprzedaży towaru lub świadczenia usług. Faktury proforma są często wystawiane zanim kontrahent wpłaci zaliczkę czy przedpłatę a prosi o fakturę dla potwierdzenia przyjęcia zamówienia. Można więc zbagatelizować możliwość wystawiania faktury pro forma co nie zawsze mogłoby być słusznym posunięciem.
Faktura pro forma jest idealnym rozwiązaniem kiedy kontrahent złożył zamówienie, kiedy umowa handlowa została zawarta i szukamy właściwego dokumentu na podstawie którego wystąpimy do nabywcy towaru lub usługi o zapłatę zaliczki. W tym kontekście faktura proforma jest bardzo chętnie używanym dokumentem przez przedsiębiorców polskich korzystających ze wzorów faktury proforma dostępnych na wielu stronach internetowych lub z druku faktury pro forma.
Informacje zawarte na fakturze proforma
Faktura pro forma wystawiona jako potwierdzenie zawarcia umowy, przyjęcia zlecenia, zanim kontrahent dokona płatności w formie zaliczki czy w wysokości ostatecznej w swoim wyglądzie bardzo przypomina normalną fakturę VAT.
Można wręcz powiedzieć, że faktura proforma w wyglądzie w niczym nie różni się od normalnej faktury z wyjątkiem nazwy.
Elementy składowe faktury pro forma to:
Nazwa dokumentu „FAKTURA PROFORMA”
Data wystawienia
Numer kolejny faktury
Nazwę sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy
Nazwę usługi / towaru.
Ilość zamówionych towarów
Cenę netto
Stawkę podatku,
Kwotę podatku
Kwotę brutto
Termin zapłaty należności.
Faktura - dokument sprzedaży, rodzaj rachunku zawierającego szczegółowe dane o transakcji:
dane identyfikujące dokument: numer, data wystawienia
strony kupna-sprzedaży: sprzedawca i nabywca
dane do rozliczenia obowiązujących podatków
podsumowanie: cyframi i słownie
informacja o uzgodnionych terminach i formie zapłaty
informacje dodatkowe: sposób odbioru, miejsce dostawy i inne
podpisy uczestników transakcji (obecnie w Polsce wymagane wyłącznie w przypadku faktury VAT RR, wystawianej w transakcjach z rolnikami ryczałtowymi)
Budżet operacyjny
Budżet operacyjny, zazwyczaj roczny, zawiera informacje o zadaniach, które mają być sfinansowane oraz o koordynacji i harmonogramie przychodów i wydatków umożliwiającej realizację planu. Obejmuje swym zasięgiem prognozowanie dotyczące podstawowej działalności jednostki, czyli sprzedaży, produkcji, gospodarki zapasami, i kończy się planowanym wynikiem na poziomie działalności operacyjnej. Jest on dzielony na budżety szczegółowe tworzone w następującej kolejności:
* budżet sprzedaży (będący zestawieniem planowanej ilości wolumenu sprzedaży z uwzględnieniem przyszłej ceny jednostkowej),
* budżet produkcji (uwzględniający zapasy magazynowe),
* budżet zużycia materiałów bezpośrednich (uwzględniający zapasy magazynowe),
* budżet kosztów robocizny bezpośredniej,
* budżet kosztów pośrednich produkcji,
* budżet kosztów badań i rozwoju,
* budżet kosztów marketingu i sprzedaży,
* budżet kosztów zarządu.
Dokument sporządzany zazwyczaj corocznie. , zawiera informacje o zadaniach, które mają być sfinansowane oraz o koordynacji i harmonogramie przychodów i wydatków umożliwiającej realizację planu. Obejmuje swym zasięgiem prognozowanie dotyczące podstawowej działalności jednostki, czyli sprzedaży, produkcji, gospodarki zapasami, i kończy się planowanym wynikiem na poziomie działalności operacyjnej. Budżet operacyjny zawiera potencjalny dochód brutto czyli czynsz z powierzchni użytkowej, poza czynszowe dochody z nieruchomości, powierzchnię nie objętą czynszem wszystko to stanowi efektywny dochód brutto z nieruchomości. Odejmując od powyższego wydatki związane z nieruchomością czyli np. opłaty związane z mediami, wywozem śmieci, utrzymaniem czystości itp. Otrzymujemy dochód operacyjny netto.
Budżet pro forma
Nadzorując plany finansowe należy obserwować ich wpływ na strukturę bilansu, czyli aktywów(majątku) i pasywów(kapitałów). Budżet bilansów przewiduje stan aktywów i pasywów w przyszłości często jest przez to nazywany bilansem pro forma. Ze względu na to, że zmiany w pozycjach bilansowych wynikają z różnych rodzajów budżetu, budżet ten kontroluje dokładność wszystkich innych prognoz i planów.
Rodzaj budżetu operacyjnego, opracowywany dla obiektów nowopowstałych np. komercyjnych ale również będących częściowo w remoncie kapitalnym. Budżet bilansów przewiduje stan aktywów i pasywów w przyszłości często jest przez to nazywany bilansem pro forma. Ze względu na to, że zmiany w pozycjach bilansowych wynikają z różnych rodzajów budżetu, budżet ten kontroluje dokładność wszystkich innych prognoz i planów.
Budżet remontowy
to przygotowany na okres kilku lat plan spodziewanych remontów nieruchomości wspólnej oraz niezbędnych do ich pokrycia rezerw finansowych (zaliczki właścicieli wnoszone na fundusz remontowy - jednorazowe oraz cykliczne, kredyty, subwencje i dotacje itp.). Uzmysłowienie właścicielom lokali konieczności tworzenia budżetu remontowego stanowi ważne zadanie organów wspólnoty - zarządu wspólnoty, komisji inwestycyjnej (jeśli istnieje) czy też zarządcy nieruchomości wspólnej, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono.
To przygotowany na okres kilku lat plan spodziewanych remontów nieruchomości wspólnej oraz niezbędnych do ich pokrycia rezerw finansowych, jest wydatkiem inwestycyjnym, ma na celu podnieść wartość nieruchomości
Budżet gotówkowy- chyba rachunek przepływ gotówkowy???? (zwany również budżetem środków pieniężnych) umożliwia operacyjne zarządzanie gotówką, zwłaszcza przyczyniając się do koordynacji jej wpływów i wypływów na i z rachunku bankowego. Można zatem stwierdzić, że podstawowym zadaniem stawianym przed budżetem gotówkowym jest utrzymanie płynności finansowej w przedsiębiorstwie. Jego zastosowanie narzuca konieczność bieżącej kontroli przepływu gotówki.
Warunki budżetu gotówkowego są następujące:
należy ująć w nim wszystkie faktyczne wpływy i wydatki,
podjęcie rozmowy z dostawcami dotyczącymi korzystniejszych warunków płatności
nie uwzględnia się takich wydatków, które są związane tylko z zapisem księgowym, a nie powodują wpływu lub wypływu środków
wymaga wszechstronnych i dokładnych danych na temat wszystkich operacji finansowych przedsiębiorstwa
w sprawach planowania wydatków wymaga współdziałania z jednostkami i komórkami operacyjnymi
Sprawozdawczość finansowa pełni funkcje sprawozdawcze, jej celem jest przygotowanie informacji o stanie działalności gospodarczej jednostki gospodarczej za pomocą sprawozdań finansowych w postaci danych, do odbiorców zewnętrznych. Wszystkie dane ekonomiczne pochodzą z ksiąg rachunkowych jasno obrazując sytuacje majątkową, finansową i dochodową jednostki. Stosuje się jednolitą zasadę według wartości nabycia tzw. kosztu historycznego. Informacje te winny być przedstawione rzetelnie, prawidłowo i istotnie.
Sprawozdanie finansowe powinno zawierać:
wprowadzenie z informacją o kontynuacji działalności w nie mniejszym istotnie zakresie bez postawienia w stan likwidacji lub upadłości, wycenie - zasadach stosowanych w tym zakresie;
informacje zawierające dane uzupełniające bilans i rachunek zysku i strat
rachunek przepływu środków pieniężnych z działalności operacyjnej, inwestycyjnej, finansowej;
zestawienie zmian w funduszu własnym - wyjaśniającym przyczyny i wysokość zmian tego kapitału powierzonego i wypracowanego;
w przypadku spółek akcyjnych i spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółdzielnie i przedsiębiorstwa państwowe muszą przedstawić sprawozdanie na temat działalności w roku obrotowym przedstawiając zamierzenia i zagrożenia dla ich działalności.
Zasady sprawozdawczości finansowej są regulowane przez ustawę o rachunkowości oraz krajowe i międzynarodowe standardy.
Sprawozdawczość statystyczna jest formą całkowitego badania statystycznego, szczególnie szeroko rozbudowanego w państwach socjalistycznych. Wynika to z gospodarki planowej o scentralizowanym systemie zarządzania i kierowania całokształtem zjawisk społeczno-gospodarczych. W systemie tym jednostki wyższego szczebla muszą uzyskiwać znaczną ilość informacji (danych) od jednostek niższego szczebla. Informacje dotyczące realizacji planów lub innych przedsięwzięć, przekazywane przez przedsiębiorstwa i instytucje swoim władzom nadrzędnym oraz organom statystycznym nazywane są właśnie sprawozdawczością statystyczną. Statystyczność może dotyczyć jednego ściśle określonego lub wielu różnych zjawisk i problemów oraz różnych okresów. Są więc sprawozdania roczne, półroczne, kwartalne, miesięczne itp. Sprawozdawczość charakteryzuje się tym, że wykorzystuje zarówno liczbowy, jak i słowny (tekstowy) opis.
sprawozdawczość statystyczna, rodzaj i metoda pełnego badania statystycznego; zbieranie materiału liczbowego, charakteryzującego wyniki osiągnięte w różnych dziedzinach działalności gospodarczej (w skali makro i mikro), zjawiska demograficzne (np. stan cywilny, zgony) i in.;
najbardziej powszechna metoda badań statystycznych; jest przygotowywana w ściśle określony sposób i wg określonej metody na formularzu statystycznym; dane sprawozdawcze muszą być przekazywane w ściśle określonych terminach i wg ustalonego systemu obiegu sprawozdawczości; przy sporządzaniu sprawozdawczości statystycznej wykorzystuje się opis liczbowy i werbalny (słowny); główną instytucją gromadzącą dane statystyczne w Polsce jest Główny Urząd Statystyczny.
Rachunkowość zarządcza, niekiedy określana również mianem rachunkowości menedżerskiej to jeden z członów rachunkowości (obok rachunkowości finansowej i podatkowej) służy celom wewnętrznym przedsiębiorstwa, dostarcza danych w przedsiębiorstwie niezbędnych do podejmowania decyzji bieżących i rozwojowych oraz informacji, które ułatwiają podejmowanie decyzji strategicznych, taktycznych, operacyjnych, planowanie i kontrolę poprzez wyspecjalizowane techniki i procedury, jak np. budżety, wzorce, odpowiednio dobrane modele rachunku kosztów i przychodów, analizę zachowania się kosztów i informowania o dokonaniach.
Kierując się aktualnym ustaleniami Międzynarodowej Federacji Rachunkowości (IFAC) oraz literaturą w tej dziedzinie, możemy przyjąć, że: rachunkowość zarządcza jest systemem gromadzenia, agregacji, klasyfikacji, analizy i prezentowania informacji finansowych i nie finansowych wspomagających kierownictwo przedsiębiorstwa w podejmowaniu decyzji i kontroli ich realizacji.
[edytuj] Cele
Podstawowym celem rachunkowości zarządczej jest systematyczne dostarczanie kierownictwu informacji ułatwiających podejmowanie optymalnych decyzji dotyczących działania firmy w określonych warunkach. Ma ona charakter rachunkowości wewnętrznej tzn. ze jest ona w znacznym stopniu zindywidualizowana i dostosowana do potrzeb konkretnego przedsiębiorstwa. Informacje dostarczane przez rachunkowość zarządczą służą bezpośrednio odbiorcy, który je wykorzystuje w celu:
wyjaśnienia wątpliwości np. co do sposobu działania,
wyborze tych zadań, na których przedsiębiorstwo powinno skupić uwagę,
rozwiązywania problemu, czyli znalezienia najlepszego z możliwych, sposobu wykonania zadania,
kontroli zarówno przebiegu poszczególnych procesów, jak i realizacji planów i budżetu.
Wartość informacji zależy od tego, jaki będzie miała wpływ na podjęte decyzje i jakie rezultaty uzyska przedsiębiorstwo z ich realizacji.
Głównym celem rachunkowości zarządczej jest wspomaganie procesu podejmowania decyzji w przedsiębiorstwie. Ogólnie należy stwierdzić, iż rachunkowość zarządcza spełnia ważne funkcje w procesie decyzyjnym.
Zadania
Kierowanie uwagi na pomiary kosztów i ich alokacja nie są jedynymi zadaniami jakimi zajmuje się rachunkowość zarządcza. Prócz controlingu spotykamy się tutaj z:
kierowaniem uwagi na obszary działalności przedsiębiorstwa wymagających interwencji zarządzających
wspomaganiem podejmowania decyzji na wszystkich szczeblach zarządzania
dostarczeniem informacji na temat skutków decyzji i działań podejmowanych przez zarządzających
Różnice
Różnice między rachunkowością finansową a rachunkowością zarządczą |
||
|
Rachunkowość finansowa |
Rachunkowość zarządcza |
odbiorcy informacji |
zewnętrzni |
wewnętrzni |
regulacja |
prawna |
zupełna dowolność |
charakter informacji |
dokładne |
szybkie, istotne |
zasady wyceny |
koszt historyczny |
dowolne |
orientacja informacji |
przeszłość |
teraźniejszość, przyszłość |
zakres sprawozdań |
cała firma |
segmenty przedsiębiorstwa |
okresy sprawozdawcze |
periodyzacja |
dostosowanie do potrzeb |
podejście do problemów |
deterministyczne |
probabilistyczne |
Analiza finansowa jest obok analizy techniczno-ekonomicznej elementem analizy ekonomicznej, będącej filarem analizy działalności przedsiębiorstwa. Zadaniem analizy finansowej jest dostarczenie informacji o wynikach i sytuacji finansowej przedsiębiorstwa, niezbędnych w procesie zarządzania oraz wykorzystywanych przez otoczenie przedsiębiorstwa: kredytodawców, kontrahentów, inwestorów, audytorów, urzędy statystyczne itp.
W zakres analizy finansowej wchodzą: analiza sprawozdań finansowych, ustalenie i ocena przepływów pieniężnych, analiza czynników kształtujących wynik finansowy, ustalenie sytuacji finansowej przedsiębiorstwa, w szczególności odnośnie: płynności, zadłużenia, aktywności, obrotowości, efektywności etc.
Analiza finansowa realizowana jest głównie na podstawie danych ilościowych i obejmuje ocenę oraz interpretację: relacji między wielkościami ekonomicznymi oraz zmiany w czasie tych wielkości i relacji między nimi. Źródłem danych są przede wszystkim materiały ewidencyjne: sprawozdania finansowe, dane księgowe, kalkulacje, wyniki poprzednich analiz oraz inne dokumenty obrazujące działalność przedsiębiorstwa. W analizie finansowej korzysta się również z innych materiałów, jak: protokoły zarządu, protokoły pokontrolne, informacje pochodzące z wywiadów, a także materiały zewnętrzne, informujące o otoczeniu przedsiębiorstwa. Rzetelność wyników analizy jest uzależniona od prawdziwości danych, będących jej podstawą. Wiarygodność danych może bowiem nie być zachowana bądź w wyniku celowych działań, mających na celu zafałszowanie faktycznej kondycji finansowej, bądź na skutek nieumyślnej pomyłki[1].
Sprawozdawczość operacyjna Podstawę funkcjonowania nieruchomości stanowi działalność operacyjna, a w związku z tym sprawozdawczość operacyjna jest zasadniczym elementem sprawozdawczości (zarówno przepisowej, jak i sprawozdawczości umownej).
•Sprawozdawczość dotyczy zarządzania całym majątkiem nieruchomości bez podziału na kapitały własne i obce. Nie dotyczy sposobu finansowania tego majątku i ruchów kapitałowych na nim. •Sprawozdanie może przybrać formę:
• opisową,• tabelaryczną.
•Sprawozdawczość operacyjna odnosi się do celów i docelowych wielkości wskaźników operacyjnych ustalonych z właścicielem i zapisanych w planie zarządzania.
Prowadzenie działalności operacyjnej może być ujęte w kategorii:
1. księgowej, dotyczącej przychodów i kosztów związanych z wypracowaniem przez całą nieruchomość zysku operacyjnego (Z0) - syntetyczną księgową miarą efektywności operacyjnej nieruchomości; Przychody operacyjne :
• potencjalne czynsze najmu i dzierżawy ,
• inne źródła przychodów (stałe i incydentalne); Koszty uzyskania przychodów operacyjnych:
• koszty stałe (niezależne od stopnia wykorzystania nieruchomości),
• koszty zmienne ( o charakterze materialnym lub osobowym);
2.przepływów gotówki, dotycząca wpływów i wydatków kasowych związanych z wypracowaniem przez całą nieruchomość dochodu operacyjnego netto (DON) - syntetyczna miara efektywności operacyjnej nieruchomości.
Sprawozdawczość statystyczna Zarządca, który znajduje się w ewidencji podmiotów prowadzących działalność gospodarczą i zajmujących się gospodarowaniem nieruchomościami, a w tym m. in. administrowaniem i zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi podlega obowiązkowi sprawozdania z tej działalności Głównemu Urzędowi Statystycznemu. Obowiązek przekazywania danych statystycznych wynika z ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. Forma i zakres gromadzonych przez GUS danych są określone w dwóch rozporządzeniach:
- Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 26 sierpnia 1999 r. o Programie Badań Statystycznych oraz,
- Rozporządzeniu Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 grudnia 1999 r. o wzorach formularzy statystycznych i objaśnieniach
Dane pozyskiwane przez urzędy statystyczne oraz GUS są chronione tajemnicą statystyczną mają charakter poufny i nie mogą być nikomu udostępniane. Jedynie zbiorcze opracowania danych zawartych w sprawozdaniach są publikowane i udostępniane do szerokiego użytku. Zarządcy to na ogół jedno lub kilkuosobowe firmy, zatem podstawowym sprawozdaniem, które ich dotyczy, jest sprawozdanie o działalności małych podmiotów gospodarczych zatrudniających do 10 osób (SG) .Dotyczy ono ogólnych informacji o rozmiarach działalności, również tej, która z zarządzaniem nie ma nic wspólnego, ale została wpisana do ewidencji i jest wykonywana .
Sprawozdawczość finansowa
Sprawozdawczość finansowa wiąże się z uwzględnieniem nie tylko wyników działalności operacyjnej nieruchomości, ale również sposobów jej finansowania kapitałami własnymi i obcymi. Wymaga to z jednej strony opisania istniejącego zadłużenia oraz metody i tempa jego spłaty, jak również zidentyfikowania efektów dźwigni finansowej i kapitałowej oraz obliczenia jej wpływu na zyskowność kapitałów własnych, rentowność bieżącą i efektywną kapitałów własnych i obcych. Ponieważ zaciągnięcie kredytu i powstanie zadłużenia na nieruchomości wprowadza element ryzyka finansowego konieczne jest również sprawozdania, wskaźnik obsługi długu oraz krytyczny wskaźnik płynności.
Analiza oceny efektywności inwestycji w nieruchomość odbywa się w oparciu o strumienie przepływów gotówki:
Potencjalne wpływy operacyjne
(+) wpływy poza czynszowe
(-) zaległości
(-) pustostany
= Wpływy operacyjne brutto
(-) wydatki na bieżące utrzymanie
(-) wydatki na zapłacone podatki od nieruchomości
(-) wydatki ubezpieczenie
(-) wydatki bieżące na dostarczone media
(-) wydatki na zarządzanie
= Dochód operacyjny netto
(-) zapłacone odsetki
(-) zapłacone raty kapitałowe
= Wynik gotówkowy bez podatku
(-) wydatki inwestycyjne
(+) środki z zaciągniętych kredytów
= Efekt gotówkowy bez podatku
(-) zapłacony podatek dochodowy
= Efekt gotówkowy netto( NCF )
Sprawozdawczość podatkowa Zgodnie z ustawą o rachunkowości sprawozdanie finansowe sporządza się na dzień zamknięcia ksiąg rachunkowych oraz na inny dzień bilansowy. Składa się z :
o Bilansu,
o Rachunku zysków i strat,
o Informacji dodatkowej.
o Sprawozdanie z przepływów pieniężnych - dotyczy jednostek, które zobowiązane są do stosowania przepisów określonych w ustawie o rachunkowości.
Uproszczone roczne sprawozdanie finansowe powinno się składać z: I . Przychody
1.Opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu
2.Inne przychody
3.Razem przychody (poz. 1+2) II. Koszty zarządu nieruchomością wspólną
1.Opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej
2.Opłaty za antenę i windę
3.Ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne( z wyjątkiem pokrywanych bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali)
4.Wynagrodzenia i narzuty na wynagrodzenia
5.Koszty remontów i bieżącej konserwacji
6.Inne koszty zarządu nieruchomością wspólną
7.Razem koszty (poz. 1+2+3+4+5+6) III Różnica między przychodami a kosztami
1.Zwiększająca koszty roku następnego (wielkość ujemna)
2.Zwiększająca przychody roku następnego (wielkość dodatnia) IV. Stan rozrachunków i środków pieniężnych na koniec oraz początek każdego roku obrotowego
1.Należności (wg poszczególnych dłużników)
2.Zobowiązania (wg poszczególnych wierzycieli)
3.Stan środków pieniężnych
W ujęciu księgowym występują :
• przychody,
• koszty,
• zyski, Których obliczanie jest regulowane przepisami o rachunkowości i pozwala na względnie standardowe obliczanie wyników.
Oprócz sprawozdań sporządzanych na koniec roku, w przypadku gdy zarządca dokonuje rozliczeń z US w imieniu właściciela nieruchomości zobowiązany jest on do sporządzania PIT-u 5 i wpłacania miesięcznie w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy. Formularz PIT-5 przeznaczony jest dla podatników prowadzących działalność gospodarczą oraz osiągających przychody z najmu, podnajmu oraz innych umów o podobnym charakterze.