STUDIUM PODYPLOMOWE W ZAKRESIE POŚREDNICTWA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
___________________________________________________________________________
GOSPODARKA MIESZKANIOWA
Konspekt obejmujący zakres programowy studium podyplomowego w zakresie pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami, zgodnie z Komunikatem Ministra Budownictwa
z dnia 20 czerwca 2007 r.
Opracowanie - Jerzy Dąbek
Zakres programowy:
Elementy polityki mieszkaniowej Państwa, Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Gospodarowanie nieruchomościami mieszkalnymi Skarbu Państwa i jednostek samorządu
terytorialnego
Ochrona praw lokatorów
Nieruchomości lokalowe
-odrębna własność lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali
- wspólnoty mieszkaniowe
- ustanawianie odrębnej własności lokali
- określanie powierzchni użytkowej lokali w celu ich wyodrębnienia
- ustalenie ceny lokalu jako przedmiotu odrębnej własności
marzec 2009 r.
1. WYBRANE PRZEPISY PRAWNE DOTYCZĄCE GOSPODAROWANIA
ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI SKARBU PAŃSTWA I JEDNOSTEK
SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO ORAZ POMOCY PAŃSTWA
W REALIZACJI POTRZEB MIESZKANIOWYCH
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 , poz. 93, z późn. zm.)
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
(Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.)
2.1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia
danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nie należących do publicznego
zasobu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jego części
(Dz. U. 250, poz. 1873)
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych
(Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 734, z późn. zm.)
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
{Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)
5. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw
(Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.)
6. Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego
mieszkania (Dz. U. z 2006 r. Nr 183, poz. 1364, z późn. zm.)
7. Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe
(Dz. U. z 1994 r. Nr 119, poz. 557, z późn. zm.)
8. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością
przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa
(Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24, z późn. zm.)
9. Ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności
nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 157, poz. 1315)
10. Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych,
mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych
(Dz. U. Nr 251, poz. 1844)
11. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700, z późn. zm.)
12. Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej
(Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398, z późn. zm.)
12.1. Rozporządzenie Ministra Obrony Narodowej z dnia 3 lutego 2005 r. w sprawie trybu
przekazywania mienia Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
(Dz. U. Nr 27, poz. 223)
12.2. Rozporządzenie Ministra Obrony Narodowej z dnia 13 czerwca 2005 r. w sprawie
gospodarowania lokalami mieszkalnymi przez Wojskową Agencję Mieszkaniową
(Dz. U. Nr 116, poz. 975)
12.3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 13 czerwca 2005 r.
w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Zarząd Zasobów Mieszkaniowych
Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (Dz. U. Nr 119, poz. 1012)
13. Ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji prywatyzacji
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”
(Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn. zm.)
14. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435, z późn. zm.)
15. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji (Dz. U. z 2000 r. Nr 101,poz. 1092, z późn. zm.)
16. Ustawa z dnia 12 października 1990 r. o Straży Granicznej (Dz. U. nr 78, poz. 462, z późn. zm.)
17. Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży Pożarnej
(Dz. U. Nr 88, poz. 400, z późn. zm.)
18. Ustawa z dnia 26 kwietnia 1996 r. o służbie Więziennej (Dz. U. z 2002 r. Nr 207,
poz. 1761, z późn. zm.)
19. Ustawa z dnia 24 maja 2002 r. o Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego oraz Agencji
Wywiadu (Dz. U. z 2002 r. Nr 74, poz. 676, z późn. zm.)
20. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)
21. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147, z późn. zm.)
22. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
(Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.)
22.1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.)
22.2. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r.
w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych
(Dz. U. z 1999 r. Nr 74, z późn. zm.)
23. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - art. 1046 egzekucja
pomieszczenia mieszkalnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.)
23.1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie
szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo
o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać
tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. Nr 17, poz. 155)
2. POLITYKA MIESZKANIOWA PAŃSTWA
2.1. Zadania organów państwa w zakresie polityki mieszkaniowej
Organem Państwa właściwym w sprawach mieszkalnictwa i rozwoju miast, jest minister właściwy do spraw budownictwa. Do zakresu działania ministra należy w szczególności:
1) realizowanie polityki mieszkaniowej,
2) opracowywanie i wdrażanie systemów finansowania budownictwa mieszkaniowego,
3) realizowanie polityki przestrzennej,
4) opracowywanie i wdrażanie systemów efektywnego rozwoju miast oraz zarządzania
istniejącymi zasobami mieszkaniowymi,
5) przygotowywanie rządowych programów rozwoju infrastruktury komunalnej,
6) ustalanie zasad gospodarowania nieruchomościami, w tym opracowywanie warunków
rozwoju rynku nieruchomości,
7) wykonywanie przewidzianych przepisami szczególnymi zadań związanych
z funkcjonowaniem rodzinnych ogrodów działkowych.
Rolą państwa jest tworzenie stabilnego systemu wspomagania budownictwa mieszkaniowego
w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Państwo wspomaga uzyskanie mieszkań poprzez rozwój systemów długookresowego kredytowania mieszkalnictwa oraz rozwój oszczędzania na cele mieszkaniowe. Polityka mieszkaniowa państwa i gmin zmierzają do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, gdyż sprzyja ono rozwojowi innych inwestycji, powoduje zmianę postaw społecznych i zachowań ekonomicznych, przy tym ogranicza konsumpcję na rzecz inwestycji oraz tworzy miejsca pracy. Polityka mieszkaniowa państwa powinna wpływać zarówno na stronę popytową jak i potażową mieszkań. Zasadnicze cele tej polityki to:
tworzenie zachęt do napływu kapitałów do sektora mieszkaniowego,
wzrost budownictwa i dostępności mieszkań dla grup ludności o średnich i niższych dochodach ( mieszkania socjalne, TBS-y),
racjonalizacja gospodarowania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi poprzez urynkowienie czynszów (oddzielenie strefy socjalnej w budownictwie od strefy gospodarczej),
szersze stosowanie dodatków mieszkaniowych.
Najlepszą i najtańszą strategią wspierania budownictwa mieszkaniowego jest stymulowanie obniżenia kosztów finansowania inwestycji mieszkaniowych, przy jednoczesnym dążeniu do wzrostu dochodów ludności.
Drugim obszarem promieszkaniowego oddziaływania państwa jest otoczenie regulacyjne sektora mieszkaniowego. Wymaga ono dalszych modyfikacji, w szczególności w celu skrócenia czasu procesu budowy, poczynając od przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, kończąc na oddaniu budynku do użytkowania.
Oprócz regulacyjnego wspomagania rozwoju rynku mieszkaniowego, polityka mieszkaniowa przewiduje wspieranie go poprzez kierowanie środków budżetowych na programy dotacyjne uzupełniające rozwiązania rynkowe, czy też programy samorządowe.
Celami tych programów są:
możliwa powszechna dostępność do godziwego mieszkania (minimalny standard
mieszkaniowy).
zwiększenie swobody wyboru mieszkania pod względem rodzaju, standardu, lokalizacji i
formy własności.
Gospodarka mieszkaniowa gminy realizowana jest przy pomocy ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Zadaniem samorządów gminnych jest zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych
i pomoc w opłatach ponoszonych przez najemców lokali. Gminy otrzymują na ten cel subwencje
z budżetu państwowego. Oprócz tego państwo wspiera rozwój indywidualnego i zbiorowego budownictwa mieszkalnego poprzez formy kredytowania budownictwa (Krajowy Fundusz Mieszkaniowy) jak również poprzez stworzenie warunków budowy lokali na wynajem przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Państwo umożliwia również zbycie lokali mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa najemcom na warunkach preferencyjnych (pierwszeństwo w nabyciu lokali) oraz przekazuje nieodpłatnie budynki mieszkalne ze swojego zasobu gminom i spółdzielniom mieszkaniowym.
Poniżej omówiono najważniejsze ustawy związane z budownictwem mieszkaniowym.
2.2. Gospodarka mieszkaniowa w 2007 r. (informacja GUS)
W 2007 r. w porównaniu z ubiegłym rokiem przybyło 117,0 tys. mieszkań (tj. o 0,9%) oraz
12 146,4 tys. m2 (o 1,4%) powierzchni użytkowej i 499,9 tys. (o 1,1%) izb. / Mieszkania
z największą ilością izb odnotowano w województwach: wielkopolskim, opolskim, podlaskim
i podkarpackim. Średnia wielkość mieszkania w Polsce wynosiła w grudniu 2007 r. 69,8 m2
i wzrosła ona o 0,3 m2 w porównaniu do roku poprzedniego. Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę wzrosła w porównaniu z rokiem 2006 o 0,3 m2 i wyniosła 23,8 m2.
Informacje dotyczące gospodarki mieszkaniowej w 2007 r.:
Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2007 r. 13,0 mln mieszkań, w których znajdowało się 48,0 mln izb o powierzchni użytkowej 907,2 mln m2 . W 2007 r. w porównaniu z ubiegłym rokiem przybyło 117,0 tys. mieszkań (tj. o 0,9%) oraz 12 146,4 tys. m2 (o 1,4%) powierzchni użytkowej i 499,9 tys. (o 1,1%) izb. Przyrost mieszkań był m. in. efektem inwestycji w budownictwie, rozbudowy i przebudowy budynków istniejących, jak również zmiany charakteru przeznaczenia powierzchni niemieszkalnych. Dynamika przyrostu mieszkań kształtowała się na tym samym poziomie zarówno w miastach jak i na terenach wiejskich.
W miastach liczba mieszkań wzrosła o 0,9% (co stanowi wzrost o 79,8 tys.), natomiast na terenach wiejskich przybyło ich o 37,3 tys. tj. 0,9%.
Przeciętna liczba izb przypadająca na 1 mieszkanie wyniosła 3,70, w tym w miastach wynosiła ona 3,50, a na wsi 4,11. Mieszkania z największą ilością izb odnotowano w województwach: wielkopolskim, opolskim, podlaskim i podkarpackim; z kolei mieszkania z najmniejszą ilością izb w województwach: mazowieckim, łódzkim, śląskim oraz dolnośląskim.
Średnia wielkość mieszkania w Polsce wynosiła w grudniu 2007 r. 69,8 m2 i wzrosła ona o 0,3 m2 w porównaniu do roku poprzedniego. Mieszkania na wsi były średnio o 24,1 m2 większe niż na terenach miast (odpowiednie wskaźniki wynoszą dla wsi 86,0 m2 a dla miast 61,9 m2).
Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę wzrosła w porównaniu z rokiem ubiegłym o 0,3 m2 i wyniosła 23,8 m2 (w miastach z 22,8 m2 do 23,2 m2, na wsi z 24,5 m2 do 24,7 m2). Największe mieszkania przypadają na województwa: wielkopolskie, opolskie, małopolskie i podkarpackie; z kolei najmniejsze na województwa: zachodnio - pomorskie, warmińsko - mazurskie, kujawsko - pomorskie oraz łódzkie.
Dysproporcje pomiędzy miastem a wsią dotyczą również stopnia zaludnienia mieszkań.
Na 1 mieszkanie w miastach przypadało przeciętnie 2,67 osoby, a na wsi 3,48, przy przeciętnej dla Polski 2,93.
W latach 2006 - 2007 kontynuowany był proces prywatyzacji - nabywania mieszkań przez osoby fizyczne. Prywatyzacja obejmowała mieszkania znajdujące się w domach wielorodzinnych oraz mieszkania w budynkach, które zostały sprzedane w całości pojedynczym osobom fizycznym.
W okresie tym gminy sprzedały ogółem 88 265 mieszkań (w tym 82 989 mieszkań w domach wielorodzinnych, co stanowi 94% ogółu mieszkań sprzedanych), spółdzielnie mieszkaniowe - 297 065 mieszkań (w tym 282 709 mieszkań w domach wielorodzinnych, co stanowi 95% ogółu mieszkań sprzedanych), Skarb Państwa - 24 385 (w tym 23 202 mieszkań w domach wielorodzinnych, co stanowi 95% ogółu mieszkań sprzedanych), zaś zakłady pracy - 28 969
(w tym 23 202 mieszkań w domach wielorodzinnych, co stanowi 88% ogółu mieszkań sprzedanych), pozostałe podmioty - 7495 mieszkań. Większość mieszkań zostało sprzedanych
w budynkach wielorodzinnych. W gminach mieszkania te stanowiły 94% ogółu sprzedanych mieszkań, spółdzielniach mieszkaniowych i jednostkach Skarbu Państwa - 95%, w zakładach pracy - 88% i w pozostałych podmiotach 97%.
Wykazano, że w 2007 r. w budynkach wspólnot mieszkaniowych własnością osób fizycznych było 1 574,3 tys. lokali mieszkalnych, co stanowi 68,5% ogółu mieszkań w tych budynkach.
Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych:
W latach 2006 - 2007 kontynuowany był nadal proces prywatyzacji - nabywania mieszkań
przez osoby fizyczne. Prywatyzacja obejmowała mieszkania znajdujące się w domach
wielorodzinnych oraz mieszkania w budynkach, które zostały sprzedane w całości pojedynczym osobom fizycznym.
W okresie tym gminy sprzedały ogółem 88 265 mieszkań (w tym 82 989 mieszkań w domach
wielorodzinnych, co stanowi 94% ogółu mieszkań sprzedanych), spółdzielnie mieszkaniowe
297 065 mieszkań (w tym 282 709 mieszkań w domach wielorodzinnych, co stanowi 95% ogółu mieszkań sprzedanych), Skarb Państwa - 24 385 (w tym 23 202 mieszkań w domach
wielorodzinnych, co stanowi 95% ogółu mieszkań sprzedanych), zaś zakłady pracy - 28 969
(w tym 25 473 mieszkań w domach wielorodzinnych, co stanowi 88% ogółu mieszkań
sprzedanych), pozostałe podmioty - 7495 mieszkań.
Jak już wspomniano, jedną z czołowych pozycji pod względem liczebności zasobów
mieszkaniowych zajmowały mieszkania znajdujące się w budynkach wielomieszkaniowych
objętych wspólnotą mieszkaniową. Rozwój wspólnot mieszkaniowych postępuje w miarę
nabywania na własność mieszkań przez lokatorów.
Wykazano, że w 2007 r. w budynkach wspólnot mieszkaniowych własnością osób fizycznych było 1 574,3 tys. lokali mieszkalnych, co stanowi 68,5% ogółu mieszkań w tych budynkach.
Wyodrębniono wspólnoty mieszkaniowe, powstałe na bazie zasobów już istniejących, nowo
wybudowanych jak i pozyskanych w celu sprzedaży/wynajmu lokali przez inwestora np.
deweloperów. Udział mieszkań osób fizycznych w tych wspólnotach był zróżnicowany i wynosił w mieszkaniach powstałych na bazie zasobów:
komunalnych ok. 56,4%,
zakładów pracy ok. 15,1%,
Skarbu Państwa ok. 11,9%,
spółdzielni mieszkaniowych ok. ok. 1,4%,
nowego inwestora ok. 13,9%,
zasobów innych ok. 1,3%.
W 2007 r. na podstawie własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego użytkowanych
było 2 464,3 tys. mieszkań (co stanowi ok. 78% ogółu mieszkań spółdzielczych).
2.3. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070) z późn. zmianami)
Ustawa określa:
zasady gromadzenia oszczędności i udzielania kredytów kontraktowych na cele mieszkaniowe,
zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
zasady działania Towarzystw Budownictwa Społecznego,
organ właściwy w sprawach mieszkalnictwa i rozwoju miast.
Ad.1. Przez zawarcie pisemnej umowy o kredyt kontraktowy osoba fizyczna zobowiązuje się
do systematycznego gromadzenia oszczędności w kasie mieszkaniowej przez czas oznaczony
(nie krócej niż 36 m-cy), a bank prowadzący kasę mieszkaniową - do przechowywania oszczędności i udzielenia po upływie tego okresu, długoterminowego kredytu na cele mieszkaniowe. Kwota kredytu nie może przekraczać 150% kwoty zgromadzonych oszczędności.
Kasa mieszkaniowa to finansowo wyodrębniona działalność banków polegająca na prowadzeniu imiennych rachunków oszczędnościowo-kredytowych i udzielaniu kredytów kontraktowych.
Oszczędności gromadzone na rachunku oszczędnościowo - kredytowym w kasie mieszkaniowej
są oprocentowane w wysokości co najmniej 0,25 stopy redyskonta w NBP, lecz nie mniej niż 2% w stosunku rocznym.
Kredyty kontraktowe są oprocentowane w wysokości nie większej niż 0,50 stopy redyskonta
w NBP, jednak w wysokości nie mniejszej niż 4% w stosunku rocznym.
Cele mieszkaniowe, służące zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy to:
nabycie, budowa, przebudowa, rozbudowa, nadbudowa domu/ lokalu mieszkalnego,
stanowiącego odrębną nieruchomość,
uzyskanie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej albo prawa odrębnej własności lokalu
mieszkalnego
remont domu albo lokalu, za wyjątkiem bieżącej konserwacji i odnowienia mieszkania,
spłata kredytu bankowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe,
nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w którym jest lub ma być realizowany lokal kredytobiorcy.
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (zwany dalej „Funduszem”), służy realizacji zadań wynikających z polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Fundusz został utworzony w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Środki Funduszu przeznacza się między innymi na:
udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem, wyłącznie na rzecz osób fizycznych. Nie ma również możliwości wyodrębniania na własność takich mieszkań, jak również ustanawiania spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
2) udzielanie pożyczek, bankom prowadzącym kasy mieszkaniowe w zakresie niezbędnym do
utrzymania bieżącej płynności płatniczej oraz dopłaty do oprocentowania pożyczek,
udzielonych przez inne banki lub przez bank prowadzący kasę mieszkaniową,
3) udzielanie gminom, na warunkach preferencyjnych, kredytów na realizację komunalnej
infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,
4) nabywanie papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank
Polski bądź gwarantowanych przez Skarb Państwa oraz nabywanie listów zastawnych
emitowanych na podstawie ustawy, o listach zastawnych i bankach hipotecznych
5) pokrywanie kosztów emisji oraz wykupu obligacji przeznaczonych na zasilenie Funduszu
6) spłatę pożyczek zagranicznych, wraz z odsetkami i innymi kosztami obsługi pożyczek,
7) pokrycie kosztów udzielania i windykacji kredytów i pożyczek wymienionych w pkt 1-3,
8) pokrycie innych kosztów realizacji zadań wymienionych w pkt 1-6, określonych przez
ministra właściwego do spraw gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej w porozumieniu
z ministrem właściwym do spraw finansów publicznych,
9) pokrycie kosztów udzielania dotacji, pożyczek i kredytów oraz kosztów windykacji
pożyczek i kredytów, właścicielom lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych oraz
obiektów towarzyszącej infrastruktury komunalnej.
Wysokość kredytu nie może przekraczać 70% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno - budowlanego. Do tych kosztów zalicza się koszty:
budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy oraz adaptacji budynków lub ich części
na cele mieszkalne,
wykonania infrastruktury wraz z kosztem pozyskania gruntu pod jej budowę oraz koszty czynności specjalistycznych wynikających z obowiązków inwestora,
wartość nieruchomości, która została wniesiona jako wkład niepieniężny i jest przeznaczona do realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
Wartość ta jest zaliczana do wysokości 7% wartości kredytowanego przedsięwzięcia.
Do realizacji inwestycji mieszkaniowych dla których udzielony został kredyt z KFM - TBS
i spółdzielnie mieszkaniowe musza stosować przepisy Prawa zamówień publicznych przy wyborze wykonawców robót budowlanych.
Lokale mieszkalne wybudowane z udziałem kredytu z KFM mogą być tylko wynajmowane lub może być ustanowione spółdzielcze, lokatorskie prawo do lokali. Nie można wyodrębnić takich lokali.
2.4. Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą być tworzone w formie:
spółek z o.o.
spółek akcyjnych,
spółdzielni osób prawnych.
Do towarzystwa budownictwa społecznego, zwanego dalej "towarzystwem", stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu handlowego lub prawa spółdzielczego.
W towarzystwie powołuje się radę nadzorczą.
Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa.
Wyrazy "towarzystwo budownictwa społecznego" i skrót "TBS" mogą być używane
w nazwie oraz do określenia działalności lub reklamy wyłącznie w odniesieniu do towarzystw budownictwa społecznego w rozumieniu przepisów ustawy.
Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja
na zasadach najmu. Towarzystwo może również:
nabywać budynki mieszkalne,
przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi nie stanowiącymi jego własności,
prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.
Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma kosztów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.
Jednocześnie, czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej wg przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2.4.1. Partycypacja w kosztach budowy
Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swych pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych prze siebie najemców.
Osoba fizyczna również może zawrzeć z towarzystwem umowę o partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.
W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego w/w kwota podlega zwrotowi w ciągu 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, chyba, że umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu z następnym najemcą, wówczas zwrot następuje z chwilą zawarcia tej umowy, nie później jednak niż w ciągu 12 miesięcy.
W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji
w kosztach budowy lokalu. Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.
2.4.2. Zasady wynajmowania lokalu mieszkalnego
Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:
1. osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia
lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej
miejscowości,
2. dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza
1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego
przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:
- 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
- 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
- dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej
liczbie osób.
Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega. Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, do 30 kwietnia danego roku deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
2.5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych
(Dz. U. Nr 71, poz. 734, z późn. zmianami)
Dodatek mieszkaniowy przysługuje:
1) najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych,
2) członkom spółdzielni mieszkaniowych zamieszkującym na podstawie spółdzielczego prawa
do lokalu mieszkalnego,
3) osobom zajmującym lokale mieszkalne w budynkach stanowiących ich własność
i właścicielom lokali mieszkalnych,
4) innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym
wydatki związane z jego zajmowaniem,
5) osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący
im lokal zamienny albo socjalny, ale na podstawie tylko jednego z tytułów wymienionych
powyżej. Nie można ich ze sobą łączyć.
Dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom, jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku
o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury (obowiązującą w pierwszym dniu miesiąca, od którego zostaje przyznany dodatek)
w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym.
Jeżeli średni, miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższy,
od określonego powyżej, a kwota nadwyżki nie przekracza wysokości dodatku mieszkaniowego, należny dodatek mieszkaniowy obniża się o te kwotę.
Dodatek mieszkaniowy przysługuje, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego
nie przekracza normatywnej powierzchni o więcej niż 30% albo 50% pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie przekracza 60%.
Powierzchnia normatywna wynosi:
35 m2 - dla 1 osoby,
40 m2 - dla 2 osób,
45 m2 - dla 3 osób,
55 m2 - dla 4 osób,
65 m2 - dla 5 osób,
70 m2 - dla 6 osób, a w razie zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym większej liczby osób
dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normatywną powierzchnię tego lokalu o 5 m2.
dodatkowo powiększoną o 15 m2, jeżeli w lokalu mieszkalnym zamieszkuje osoba niepełnosprawna poruszająca się na wózku lub osoba niepełnosprawna, jeżeli niepełnosprawność wymaga zamieszkiwania w oddzielnym pokoju.
Wydatki:
czynsz,
opłaty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających
na lokale mieszkalne w spółdzielni mieszkaniowej,
zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną,
odszkodowanie a zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego,
inne niż wymienione powyżej opłaty za używanie lokalu mieszkalnego,
opłaty za energię cieplną, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych,
wydatek stanowiący podstawę obliczania ryczałtu na zakup opału,
Wydatkami nie są:
- ubezpieczenia, podatki od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów,
- opłaty za gaz przewodowy, energię elektryczną, dostarczane na cele bytowe.
Dodatek mieszkaniowy przyznaje, na wniosek osoby uprawnionej do tego dodatku, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w drodze decyzji administracyjnej na okres 6 miesięcy.
Zarządca domu lub właściciel domu jednorodzinnego zalicza dodatek mieszkaniowy na poczet przysługujących lub rozliczanych za jej pośrednictwem należności za zajmowany lokal mieszkalny.
Czynsz obejmuje:
podatek od gruntu,
podatek od nieruchomości,
koszty administrowania,
koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku,
koszty utrzymania zieleni,
koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną.
Oprócz tego najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat za świadczenia związane
z eksploatacją mieszkania, w tym opłaty za media, windę, antenę zbiorczą i domofon.
2.6. Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego
mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354, obowiązuje od 26.10.2006 r., z późn. zmianami)
Ustawa określa zasady stosowania dopłat do oprocentowania kredytów udzielanych na zakup lokalu mieszkalnego, budowę i zakup domu jednorodzinnego albo wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej.
Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na podstawie umowy zawartej z instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów przez:
1) oboje małżonków;
2) osobę samotnie wychowującą przynajmniej jedno:
a) małoletnie dziecko,
b) dziecko, bez względu na jego wiek, na które jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
c) dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach, w zakładach
kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych a także
w szkołach wyższych oraz wyższych seminariach duchownych.
Jeżeli powyższe osoby nie posiadają zdolności kredytowej wówczas umowa o kredyt preferencyjny może być zawarta również przez inne osoby bliskie docelowemu kredytobiorcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, ojczym, macocha lub teściowie).
Dopłat nie stosuje się, jeżeli którakolwiek z osób jest lub była stroną innej umowy kredytu preferencyjnego.
Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli żadna z osób w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie jest:
1) właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
2) osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem
jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny;
3) osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
4) najemcą lokalu mieszkalnego.
Dopłaty mogą być stosowane również w przypadku, gdy osoba ubiegająca się o kredyt preferencyjny, która w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego pisemnie zobowiąże się do:
1) wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje jej
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa,
2) rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego - w terminie sześciu miesięcy
od dnia uzyskania własności lokalu mieszkalnego, własności domu jednorodzinnego lub
uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego, na które został udzielony kredyt preferencyjny, a w przypadku kredytu
preferencyjnego udzielonego na budowę domu jednorodzinnego - w terminie sześciu
miesięcy od dnia, w którym osoba ta może zgodnie z prawem przystąpić do użytkowania
wybudowanego domu jednorodzinnego.
Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na:
a) zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu
mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość,
z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego
którejkolwiek z osób ubiegających się o kredyt, w dniu zawarcia umowy kredytu
preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
b) zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest
lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
c) pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub
domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu
ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu
jednorodzinnego,
d) wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest
zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
e) budowę domu jednorodzinnego,
f) nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację
budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania
lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać odpowiednio 75 m2 i 140 m2;
Cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cena zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wkład budowlany, koszt budowy domu jednorodzinnego, koszt nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub koszt adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, na który został udzielony kredyt preferencyjny, nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i 140% średniego wskaźnika przeliczeniowego
(od 02.01.2009 r.) kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych;
Kwota kredytu preferencyjnego może zostać powiększona wyłącznie o:
1) pobierane przez instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów jednorazowe
i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem - do wysokości 2 % kwoty
kredytu,
2) jednorazowe i płatne z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego.
Spłata kredytu preferencyjnego może następować wyłącznie metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet).
W okresie stosowania dopłat odsetki spłacane przez kredytobiorcę są równe kwocie odsetek naliczonych przez instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów w oparciu o stopę procentową pomniejszonej o dopłatę należną za okres naliczenia odsetek.
Podstawę naliczenia dopłaty stanowi:
1) pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego - w przypadku lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza odpowiednio:
a) 50 m2 - dla lokalu mieszkalnego,
b) 70 m2 - dla domu jednorodzinnego;
Dopłata stanowi równowartość 50 % kwoty odsetek od podstawy naliczenia dopłaty.
Dopłaty stosuje się przez okres 8 lat od dnia pierwszej spłaty odsetek.
Kredytów preferencyjnych udzielają instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów, które zawarły w tej sprawie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.
Umowa określa zasady, tryb i terminy naliczania, przekazywania i rozliczania dopłat, a także zakres i terminy składania przez instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów informacji o udzielonych kredytach preferencyjnych.
Bank Gospodarstwa Krajowego prowadzi rejestr osób, które są lub były stroną umowy kredytu preferencyjnego. Pomoc w dopłacie do kredytu zależy od wskaźnika przeliczeniowego, który jest różny dla poszczególnych miast wojewódzkich i dla terenu województw.
Wskaźniki przeliczeniowe są ogłaszane przez wojewodów w okresach półrocznych,
w dziennikach urzędowych.
Nowelizacja ustawy ustawą z dnia 21 listopada 2008 r., Dz. U. Nr 223, poz. 1465 wprowadziła zwiększenie współczynnikiem 1,4 wskaźnika ustalanego na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) - przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:
a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku
województwa,
b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres
6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego,
opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze
obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Aktualny wskaźnik wynosi (www.minigo.pl):
- dla Wrocławia - 4340,00 zł
- dla Poznania - 5160,00 zł
- dla Warszawy - 4905,00 zł
- dla Gdańska - 3361,00 zł
- dla Krakowa - 3647,00 zł
- dla Łodzi - 3848,00 zł
3. GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
SKARBU PAŃSTWA I JEDNOSTEK SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO
3.1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością
przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu
Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością
Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4 poz. 24, z późn. zmianami)
Ustawa nie dotyczy zasobów mieszkaniowych Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Ustawa reguluje zasady i tryb zbywania tych mieszkań, osobom uprawnionym, na warunkach preferencyjnych. Osobą uprawnioną w trybie w/w ustawy jest:
a) pracownik lub były pracownik zbywcy, który zajmuje mieszkanie na podstawie umowy
najmu zawartej na czas nieoznaczony lub administracyjnej decyzji o przydziale,
b) osoba bliska pracownikowi lub byłemu pracownikowi, której przysługuje wstąpienie
w stosunek najmu mieszkania na podstawie przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania na zasadach preferencyjnych w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, przysługuje osobie uprawnionej, jak
i osobie, nie będącej uprawnioną, lecz zajmującej to mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej ze zbywcą na czas nieoznaczony.
Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego pierwszeństwa osobom uprawnionym. O przeznaczeniu na sprzedaż mieszkań zbywca zawiadamia na piśmie osoby, wyznaczając trzymiesięczny termin do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia
lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej.
Sprzedaż mieszkania następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o:
- 6% za każdy rok pracy u zbywcy oraz
- 3% za każdy rok najmu tego mieszkania od zbywcy,
przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.
Do okresu pracy, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych
z przedsiębiorstw po dniu 1 sierpnia 1990 r.
Uprawnienie do nabycia mieszkania stanowiącego własność Skarbu Państwa, będącego
w trwałym zarządzie jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej wygasa, jeśli wniosek nie został złożony do dnia 31 grudnia 2008 r.
Jednostki nie mające osobowości prawnej to między innymi sądy, prokuratura, szkoły podstawowe i średnie, policja, straż pożarna, straż więzienna, straż graniczna, Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencja Wywiadu itp.
3.2. Ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania
własności nieruchomości, (Dz. U. Nr 157, poz. 1315)
Zmiana ustawy wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (wejście w życie 19 września 2005 r.)
wprowadziła roszczenie pierwokupu dla osób fizycznych zajmujących lokale mieszkalne na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej w dniu wejścia w życie w/w ustawy
w przypadku, jeżeli zostało naruszone prawo pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych.
O naruszeniu prawa pierwszeństwa decyduje sąd.
Wykonanie praw pierwokupu następuje na warunkach i po cenie, na jakich nieruchomości zostały nabyte przez inne osoby, powiększonej o wartość poczynionych przez te osoby nakładów koniecznych. Cena podlega waloryzacji łącznym współczynnikiem wzrostu cen usług i towarów konsumpcyjnych, ogłaszanym przez Prezesa GUS. Na wniosek nabywcy cena może zostać rozłożona na raty płatne w okresie 10 lat.
Prawo pierwokupu wygasa, jeżeli w okresie 3 lat od wejścia w życie ustawy, tzn. do 19 września 2008 r. nie wniesiono pozwu do sądu o naruszenie prawa pierwszeństwa lub interesu prawnego osób zajmujących lokale mieszkalne.
3.3. Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych
budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe
(Dz. U. Nr 119, poz. 567, z późn. zmianami)
W w/w ustawie zawarte są zasady i tryb przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, spółki handlowe z większościowym udziałem Skarbu Państwa (>50%), oraz spółki handlowe z akcjami wniesionymi do narodowych funduszy inwestycyjnych. Grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej oraz lokalami, zwanych dalej „nieruchomościami” mogą być przekazane:
- gminom, na których obszarze położone są przekazywane grunty,
- spółdzielniom mieszkaniowym, których członkami są wszystkie osoby będące w dniu złożenia
oferty przejęcia nieruchomości przez spółdzielnię najemcami lokali mieszkalnych położonych
w przekazywanych nieruchomościach.
Aby nieruchomość mogła być przekazana gminie właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości, przedsiębiorstwo musi złożyć:
- oświadczenie o zamiarze ich przekazania,
- pełen odpis z ksiąg wieczystych,
- dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą budynków i urządzeń,
- informację na temat remontów i modernizacji przeprowadzanych w ciągu ostatnich 10 lat.
W przypadku braku dokumentacji, również można przekazać nieruchomość, ale wówczas gminie przysługuje roszczenie wobec przekazującego nieruchomość o zwrot uzasadnionych kosztów sporządzenia inwentaryzacji budynków i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości
Przekazanie nieruchomości odbywa się w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jest ono nieodpłatne i pomniejsza z dniem przekazania majątek przedsiębiorstwa państwowego. Od dnia zawarcia umowy na gminę przechodzą wszelkie wierzytelności związane z przekazywanymi nieruchomościami.
Z dniem przekazania wygasają natomiast:
- prawo użytkowania wieczystego gruntu, chyba że w budynku wyodrębniono własność
niektórych lokali, wówczas udział właściciela w użytkowaniu wieczystym obciąża grunt
gminy.
- wierzytelności Skarbu Państwa z tytułu nabycia własności, użytkowania wieczystego,
oddania w użytkowanie lub zarząd uprawnionym podmiotom - zabezpieczające je hipoteki
podlegają wykreśleniu z urzędu.
Podobne zasady obowiązują w przypadku nieodpłatnego przeniesienia własności na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Jest ona wówczas zobowiązana dokonać na rzecz członków spółdzielni, będących dotychczasowymi najemcami lokali mieszkalnych położonych w przekazywanych nieruchomościach, przydziału tych lokali i ustanowić na ich rzecz lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu mieszkaniowego nie może przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych członków, a wpłacone przez nich wcześniej kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego.
Umowy najmu lokali mieszkalnych mieszczących się w przekazanych gminie budynkach przekształcają się z mocy prawa w umowy najmu zawarte na czas nieokreślony.
3.4. Ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”
(Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn. zmianami)
PKP SA prowadzi działalność w zakresie ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi, garażami
oraz niezbędnymi do korzystania z nich gruntami.
Nie podlegają sprzedaży lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wykorzystywanych
do celów zarządzania koleją lub eksploatacji i utrzymania kolei.
Prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przysługuje osobom, które zajmują lokal mieszkalny:
1) na podstawie umowy najmu,
2) po śmierci najemcy: małżonkowi, zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, przysposabiającym albo
przysposobionym, a także osobie, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu
z najemcą,
3) jeżeli są lub były pracownikami podmiotów utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP w okresie od dnia 1 lipca 1991 r.,
4) jeżeli rozwiązanie z nimi stosunku pracy nastąpiło w związku ze zmianami organizacyjnymi lub zmniejszeniem stanu zatrudnienia w PKP lub PKP SA,
5) jeżeli zostały przejęte przez innych pracodawców w trybie przepisu art. 231 Kodeksu pracy.
Najemca może wskazać (w formie pisemnej) osobę stale z nim zamieszkującą, jako osobę uprawniona do nabycia lokalu mieszkalnego.
PKP SA dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych w drodze umowy, na wniosek osoby uprawnionej. Sprzedaż lokali mieszkalnych następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych
w przepisach o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o:
1) 6% - za każdy rok pracy najemcy w PKP i PKP SA łącznie albo
2) 3% - za każdy rok najmu mieszkania od PKP i PKP SA łącznie, nie więcej jednak niż
o 95% (przysługuje emerytom, rencistom lub wdowcom).
Do okresu pracy lub najmu, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych
z PKP w okresie od dnia 1 lipca 1991 r. oraz jej spółkach.
Po śmierci najemcy, na wniosek małżonka, zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, przysposabiającego albo przysposobionego, a także osoby, która pozostawała faktycznie
we wspólnym pożyciu z najemcą, uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub najmu okres pracy lub najmu najemcy.
Nabywca lokalu mieszkalnego, dokonując jednorazowo wpłaty należności z tytułu jego nabycia, uzyskuje bonifikatę w wysokości 25% tej należności.
Pozostałe, nie sprzedane budynki, lub lokale mieszkalne zostaną przekazane gminom przez PKP S.A. do 31 grudnia 2006 r. Umowa przekazania zawarta być powinna w formie aktu notarialnego. Przekazaniu mogą podlegać nieruchomości, w stosunku do których PKP S.A., złoży gminom właściwym ze względu na miejsce ich położenia:
- oświadczenie o zamiarze ich przekazania,
- pełen odpis z ksiąg wieczystych,
- dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą budynków i urządzeń,
- informację na temat remontów i modernizacji przeprowadzanych w ciągu ostatnich 10 lat.
W przypadku braku dokumentacji, również można przekazać nieruchomość, ale wówczas gminie przysługuje roszczenie wobec przekazującego nieruchomość o zwrot uzasadnionych kosztów sporządzenia inwentaryzacji budynków i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości.
Przekazanie jest nieodpłatne i pomniejsza z dniem przekazania majątek PKP S.A.
3.5. Ustawa z dnia 28 września 1991 o lasach
(Dz. U. z 2005.r. Nr 45, poz. 435, z późn. zmianami)
Zgodnie z ustawą Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.
Ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, następuje na zasadach określonych w przepisach
o gospodarce nieruchomościami.
Łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędne do korzystania
z lokali. Grunty pod budynkami oraz grunty z budynkami związane, będące przedmiotem sprzedaży, uważa się za grunty wyłączone z produkcji rolnej i leśnej w rozumieniu przepisów
o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Grunty te podlegają z urzędu ujawnieniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz ewidencji gruntów i budynków jako grunty zabudowane.
Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający, co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia, z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają.
Cena sprzedaży lokalu podlega obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych oraz 3% za każdy rok najmu lokalu, nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona najwyżej na 60 rat miesięcznych, przy oprocentowaniu nie przekraczającym stopy referencyjnej NBP o 2% rocznie.
Przepisy dotyczące pierwszeństwa stosuje się również do osób bliskich, pozostałych po pracownikach i byłych pracownikach, które w dniu ich śmierci zamieszkiwały razem z nimi
i nadal w tych lokalach zamieszkują. Przez osoby bliskie rozumie się małżonków oraz wstępnych
i zstępnych, a także osoby przysposobione. W razie zbiegu uprawnień do obniżenia należności osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe, okresy zatrudnienia tych osób mogą być sumowane, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży lokalu. Uprawnienie to przysługuje tylko przy nabyciu jednego lokalu.
Najemcy lokali nie posiadający uprawnień, mogą nabywać przeznaczone do sprzedaży lokale, które zajmują na podstawie umowy najmu, co najmniej od trzech lat, za cenę obniżoną za każdy rok najmu o 1%, nie więcej jednak niż o 45%.
Jeżeli osoby uprawnione nie skorzystają z oferty nabycia lokalu, w którym mieszkają, lokal może być przekazany nieodpłatnie gminie, na zasadach określonych w przepisach o przekazywaniu zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe.
Jeżeli ofertę kupna lokalu wolnego (pustostanu) lub gruntu z budynkiem mieszkalnym
w budowie zgłosi więcej niż jedna osoba, sprzedaż następuje w drodze przetargu ograniczonego, w którym uczestniczyć mogą jedynie osoby uprawnione. Przy zapłacie ceny ustalonej w przetargu ograniczonym również stosuje się upusty z tytułu przepracowanych lat.
3.6. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128, z późn. zmianami)
Agencja może przeznaczyć do sprzedaży najemcom domy, lokale mieszkalne i budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami.
Sprzedaż następuje przy zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24).
Sprzedaż mieszkania następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o:
- 6% za każdy rok pracy u zbywcy,
- 3% za każdy rok najmu tego mieszkania od zbywcy, przy czym łączna obniżka nie może
przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.
Na wniosek osoby, która w chwili śmierci najemcy stale z nim mieszkała, cenę sprzedaży mieszkania pomniejsza się, uwzględniając, zamiast okresu pracy i najmu tej osoby, okres pracy
i najmu zmarłego najemcy, ustalony według powyższych zasad.
Uprawnienie, przysługuje stale zamieszkałym z najemcą zstępnym, wstępnym, pełnoletniemu rodzeństwu najemcy, osobom go przysposabiającym albo przez niego przysposobionym oraz osobie, która pozostawała z nim we wspólnym pożyciu małżeńskim.
W razie nie złożenia oświadczenia przez najemcę w ciągu 2 miesięcy od otrzymania zawiadomienia, Agencja może, w drodze umowy, przekazać nieruchomość nieodpłatnie
na własność gminie albo spółdzielni mieszkaniowej, która zobowiązała się przyjąć najemcę
w poczet członków spółdzielni i dokonać na jego rzecz przydziału zajmowanego lokalu.
Do czasu przystąpienia do spółdzielni najemca zachowuje prawo do najmu tego lokalu na czas
nie oznaczony na zasadach określonych przepisami o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Emeryci i renciści, którzy nabyli prawo do bezpłatnego mieszkania z tytułu pracy
w państwowych gospodarstwach rolnych są zwolnieni z czynszu najmu lokali mieszkalnych.
3.7. Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu sił zbrojnych Rzeczypospolitej
Polskiej (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398, z późn. zmianami)
Mieniem Skarbu Państwa przeznaczonym do zakwaterowania sił zbrojnych RP
gospodaruje Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, która jest państwową osobą prawną.
Nadzór nad działalnością Agencji sprawuje Minister Obrony Narodowej.
Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz prawa własności
i innych praw rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność.
Są to nieruchomości:
1) wykorzystywane na zakwaterowanie stałe i tymczasowe żołnierzy zawodowych,
2) zajęte pod budowle i urządzenia infrastruktury związane z nieruchomościami,
o których mowa w pkt. 1,
3) uznane za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są lub mogą być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe,
4) uznane za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, jeżeli opracowana
przez Agencję propozycja wykorzystania tych nieruchomości uzasadnia ich przekazanie
w celu realizacji zadań Agencji,
5) inne niż określone w pkt. 1-4, przekazanych Agencji.
Agencja gospodaruje nieruchomościami zgodnie z przepisami o gospodarce gruntami,
z wyjątkiem przepisów dotyczących wywłaszczania nieruchomości.
Agencja gospodaruje mieniem w szczególności przez:
sprzedaż lokali mieszkalnych, na zasadach określonych w rozdziale 6, oraz sprzedaż
nie zasiedlonych lokali mieszkalnych,
sprzedaż nieruchomości, oddawanie ich w trwały zarząd, dzierżawę, najem, użyczenie
albo ich zamianę oraz ustanawianie i nabywanie ustanowionych na nich ograniczonych
praw rzeczowych, z wyjątkiem lokali mieszkalnych,
nieodpłatne przekazywanie jednostkom samorządu terytorialnego nieruchomości
gruntowych, budynków i lokali oraz budowli i urządzeń infrastruktury,
nieodpłatne przejmowanie od Skarbu Państwa nieruchomości, które mogą być
zagospodarowane lub przeznaczone do obrotu w celu realizacji zadań Agencji,
zlecanie osobom prawnym lub fizycznym zarządzania lub administrowania mieniem albo
wykonywania innych czynności wynikających z zadań Agencji, na podstawie umowy,
za wynagrodzeniem, przez czas oznaczony,
bezprzetargowe zlecanie utworzonym przez Agencję towarzystwom budownictwa
społecznego zadań wynikających z zadań Agencji.
Agencja może:
nabywać nieruchomości,
tworzyć spółki i towarzystwa budownictwa społecznego,
wnosić mienie, w tym także jako wkład niepieniężny (aport), do tych spółek
i towarzystw, a także nabywać i obejmować udziały lub akcje w spółkach
i towarzystwach budownictwa społecznego.
Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej lub inny organ właściwy
na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na wniosek Ministra Obrony Narodowej, przekazuje mu bez pierwszej opłaty w trwały zarząd nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa.
Przekazanie nieruchomości przez starostę, o którym mowa powyżej, następuje w razie,
gdy jednostki organizacyjne podległe lub nadzorowane przez Ministra Obrony Narodowej
nie dysponują w określonej miejscowości dostateczną ilością nieruchomości gruntowych, budynków lub lokali, niezbędnych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub na cele mieszkaniowe żołnierzy służby stałej.
Nieruchomości lub ich części pozostające w trwałym zarządzie lub użytkowaniu jednostek organizacyjnych podległych lub nadzorowanych przez Ministra Obrony Narodowej, niewykorzystywane przez te jednostki do realizacji ich zadań, podlegają przekazaniu przez Ministra Obrony Narodowej na rzecz Agencji na zasadach i w trybie przepisów ustawy.
Przejęcie nieruchomości lub jej części, następuje nieodpłatnie, po wykonaniu na koszt jednostki organizacyjnej, podległej lub nadzorowanej przez Ministra Obrony Narodowej, następujących czynności:
1) oczyszczeniu przekazywanej nieruchomości lub jej części z niewybuchów
i niewypałów,
2) rekultywacji gruntów,
3) rozbiórce obiektów budowlanych, które ze względów technicznych nie nadają się do dalszego użytkowania,
4) inwentaryzacji naniesień i uzbrojenia terenu,
5) geodezyjnym wydzieleniu przekazywanej nieruchomości,
6) uregulowaniu wszystkich wymaganych z jej tytułu należności na rzecz Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, osób prawnych i fizycznych.
Nieruchomości lub ich części, przekazane na rzecz Agencji przez Ministra Obrony Narodowej, mogą być przekazywane przez Agencję nieodpłatnie utworzonym przez nią towarzystwom budownictwa społecznego. Przekazanie mienia następuje protokółem zdawczo - odbiorczym, stanowiącym podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Lokale mieszkalne, w stosunku do których Agencja wykonuje w imieniu skarbu Państwa prawo własności lub inne prawa rzeczowe, mogą być zbywane, pod rygorem nieważności, wyłącznie
według poniższych zasad:
1. Nie mogą być zbywane lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach oddanych do użytku
po dniu 31 grudnia 2003 r. stanowiące:
- kwatery,
- kwatery funkcyjne,
- kwatery zastępcze.
2. Prawo do nabycia lokalu mieszkalnego, innego niż kwatera, kwatera funkcyjna i kwatera
zastępcza, przysługuje osobom posiadającym tytuł prawny do zamieszkiwania w tym
lokalu mieszkalnym.
3. Sprzedaży lokali mieszkalnych dokonuje w drodze umowy dyrektor oddziału regionalnego
Agencji na pisemny wniosek osoby uprawnionej, jeżeli lokal mieszkalny zamieszczony jest
w rocznym planie sprzedaży.
4. Sprzedaż lokalu mieszkalnego następuje na podstawie dokonanej przez rzeczoznawcę
majątkowego wyceny wartości rynkowej lokalu mieszkalnego i wartości prawa własności
lub prawa użytkowania wieczystego, w przypadku posiadania przez Agencję takiego prawa
do ułamkowej części gruntu przypadającego na ten lokal, z tym że przy wycenie lokalu
mieszkalnego nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez nabywcę.
Zapis ten stosuje się odpowiednio do sprzedaży spółdzielczego, własnościowego prawa
do lokalu mieszkalnego.
5. Od wartości rynkowej lokalu mieszkalnego dla osoby uprawnionej, stosuje się pomniejszenie:
- 95% - żołnierzom służby stałej, którzy nabyli prawo do emerytury wojskowej,
żołnierzom zwolnionym z zawodowej służby wojskowej na skutek wypowiedzenia
stosunku służbowego zawodowej służby wojskowej dokonanego przez organ wojskowy
lub upływu okresu pozostawania w rezerwie kadrowej, emerytom wojskowym,
osobom uprawnionym do wojskowej renty inwalidzkiej oraz członkom rodziny,
wspólnie zamieszkującym z żołnierzem, emerytem wojskowym, lub rencista w dniu
jego śmierci,
- 90% - osobom nie wymienionym powyżej.
6. Do sprzedaży lokali mieszkalnych nie stosuje się pomniejszeń określonych w przepisach
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i ustawy z dnia
24 stycznia 1991 r. o kombatantach oraz niektórych osobach będących ofiarami represji
wojennych i okresu powojennego.
4. OCHRONA PRAW LOKATORÓW
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266,
z późn. zmianami)
4.1. Najem, czynsze najmu
Najem jest prawem obligacyjnym (zobowiązaniowym), jest uregulowany w Kodeksie cywilnym.
Art. 659 § 1:
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez
czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
umówiony czynsz.”
Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może wynosić maksymalnie 10 lat.
Najem lokali mieszkalnych jest uregulowany w Kodeksie cywilnym w art. 680 - 692 oraz
w art. 5 - 19 ustawy o ochronie praw lokatorów.
W ustawie Kodeks cywilny uregulowany jest najem wolny, natomiast w ustawie o ochronie praw lokatorów uregulowany jest szczególny tryb najmu lokali mieszkalnych, do których najemcy posiadają administracyjne decyzje przydziałowe.
4.2. Najem wolny
W umowie najmu wynajmujący i najemca ustalają warunki korzystania z lokalu, wysokość czynszu najmu, sposób rozliczenia ewentualnych nakładów, etc.
Jeżeli czas trwania najmu lokalu mieszkalnego nie jest oznaczony, wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód , na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony , a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
4.3. Szczególny tryb najmu - czynsz ograniczony
Szczególny tryb najmu podlega ochronie prawnej na mocy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy
lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba, że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Przy zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego (z wyłączeniem lokalu socjalnego
i zamiennego oraz przy zamianie lokali) może być postawiony warunek wpłacenia przez najemcę kaucji. Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotnej wielkości miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu.
Zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby, która po pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej kaucji.
Do końca 2004 r. obowiązywała maksymalna, miesięczna stawka czynszu 1/12 części 3% wartości odtworzeniowej powierzchni użytkowej lokalu.
Po nowelizacji ustawy w grudniu 2006 r. właściciel może podnieść czynsz o tyle, o ile zechce,
ale w przypadku gdy podwyżka jest nieuzasadniona, lokator ma prawo do podważenia jej
w sądzie. Uzasadniona podwyżka jest wtedy jeżeli nie przekracza inflacji z roku poprzedniego. Może być ona większa, jeżeli czynsz nie pokrywa wydatków związanych z utrzymaniem lokali
lub nie gwarantuje godziwego zysku.
Czynsz nie może być podnoszony częściej niż co 6 miesięcy. Maksymalna podwyżka nie może przekroczyć 1,5% nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% wydatków na poprawienie standardu lokalu. Czynsze powinny zagwarantować właścicielowi godziwy zysk.
Na poczet czynszu zalicza się:
podatek od nieruchomości,
opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,
ubezpieczenie,
koszty remontów bieżących, konserwacji i utrzymania technicznego budynku,
koszty zarządzania (administrowania),
koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania,
opłaty za utrzymanie czystości, ciepło, prąd, windę antenę zbiorczą oraz domofon
(w części przypadającej na dany lokal),
inne, uzasadnione wydatki wyszczególnione przez właściciela.
Czynsz najmu można wypowiedzieć na trzy miesiące przed planowaną podwyżką.
Lokator może żądać podania przez właściciela uzasadnienia podwyżki dopiero w przypadku
przekroczenia jego wielkości w ciągu roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Wojewoda ogłasza w okresach 6-miesięcznych w dzienniku urzędowym województwa wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla poszczególnych powiatów znajdujących się na obszarze danego województwa.
W lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali ustalane są z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
położenie budynku (centrum, peryferie, zabudowa zwarta, wolnostojąca),
położenie lokalu w budynku (kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu),
wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan,
ogólny stan techniczny budynku.
W art. 11 uregulowana jest sprawa wypowiedzenia umowy najmu.
1. Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu w terminie nie później niż
na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, niszczy
urządzenia służące do wspólnego korzystania albo w sposób rażący lub uporczywy wykracza
przeciwko porządkowi domowemu,
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy
pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia
stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i
bieżących zaległości,
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej
zgody właściciela,
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu
budynku. W takim przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa
na właścicielu budynku.
2. W przypadku, gdy lokator opłaca czynsz niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu
w skali roku właściciel może wypowiedzieć czynsz najmu z zachowaniem 6-miesięcznego
terminu wypowiedzenia , z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż
12 miesięcy lub z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca
kalendarzowego jeżeli najemcy przysługuje inny lokal w tej samej miejscowości.
3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu w terminie nie później niż 3 lata
naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli zamierza zamieszkać w należącym
do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo
do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.
Wypowiedzenie najmu omówione w p. 1, 2, 3 powinno zawierać wskazanie osoby bliskiej mającej zamieszkać w lokalu właściciela (pod rygorem nieważności).
Jeżeli małżonkowie nawiązali stosunek najmu lokalu mieszkalnego w czasie trwania małżeństwa
są najemcami bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe.
W małżeństwie do wspólności najmu stosowane są zawsze odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Nowelizacja ustawy wprowadziła również katalog obowiązków wynajmującego i najemcy.
4.4. Lustro czynszowe
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadziła od 1 stycznia 2008 r. art. 4a w brzmieniu:
„Art. 4a. 1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca
pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów
najmu lokali mieszkalnych nie należących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych
na jej obszarze lub części.
2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m kw.
powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem
technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych
przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne,
dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane
pochodzące z innych źródeł.
4. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi,
w drodze rozporządzenia:
- wzór i terminy przekazywania przez zarządców nieruchomości danych, o których mowa
w ust. 1, biorąc pod uwagę potrzebę cyklicznego przekazywania oraz kompletność tych
danych;
- wzór zestawienia oraz sposoby publikacji i udostępniania danych, o których mowa w ust. 1,
uwzględniając potrzebę zapewnienia ich aktualności i jawności.”
Zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych dotyczyć będzie lokali
nie należących do mieszkaniowego zasobu gminy. Czyli obejmować ono będzie lokale, które
nie stanowią własności gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także nie dotyczy lokali pozostających w posiadaniu samoistnym wyżej wymienionych podmiotów.
Tym samym zestawienie to ma za zadanie upublicznienie średnich danych dotyczących czynszów w tzw. mieszkań prywatnych. Powinno to wpłynąć na ujednolicenie stawek czynszowych w poszczególnych rejonach, a jednocześnie zracjonalizuje stawki, które nierzadko osiągają bardzo wysokie kwoty. Osoby zainteresowane najmem będą bowiem miały możliwość skorzystania z dość wiarygodnej informacji o wysokości średnich czynszów w okolicy.
W ustępie 3 i 4 dodanego nowelizacją artykułu określono nowe obowiązki sprawozdawcze zarządców nieruchomości.
Ustawa nałożyła na gminy obowiązek publikowania w wojewódzkich dziennikach urzędowych, co roku, w terminie do 31 marca, zestawienia danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nie należących do publicznego zasobu mieszkaniowego.
Zestawienia powinny uwzględniać wysokości czynszów za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
W celu sporządzenia powyższego zestawienia gmina korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości, którzy zostali zobowiązani do tego rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nie należących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jego części. Zarządcy nieruchomości są zobowiązani do zestawienia czynszów według określonego formularza i przekazania urzędowi gminy w terminach:
- do końca lipca za pierwsze półrocze,
- do końca stycznia za drugie półrocze.
Gmina może udostępniać zestawienie powyższych danych na stronach internetowych.
4.5. Obowiązki wynajmującego i najemcy
Wynajmujący jest obowiązany:
zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem,
wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu w przypadku oddania w najem
opróżnionego lokalu,
utrzymywać w należytym stanie , porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń
budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców,
dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń,
dokonywać napraw lokalu w zakresie nie obciążającym najemcy (wewnętrzna
instalacja wod.- kan., bez armatury i wyposażenia), c.o. wraz z grzejnikami, instalacja
elektryczna, antena zbiorcza - z wyjątkiem osprzętu,
do wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek
i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Najemca jest zobowiązany:
utrzymywać lokal oraz pomieszczenia we właściwy stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym,
przestrzegać porządku domowego,
dbać i chronić przed uszkodzeniem i dewastacją części budynku przeznaczone
do wspólnego użytku,
pokryć koszty naprawy i konserwacji:
podłóg, posadzek,
wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych i innych,
okien i drzwi,
wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej,
przyborów sanitarnych, armatury, osprzętu i zabezpieczeń inst. elektrycznej,
osprzętu anteny zbiorczej,
pieców węglowych i akumulacyjnych,
przewodów odpływowych do pionów zbiorczych,
malowania, tapetowania ścian i sufitów,
malowania stolarki drzwiowej i okiennej, urządzeń kuchennych, sanitarnych
i grzewczych.
4.6. Eksmisje
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Sąd nakazując eksmisję jednocześnie orzeka o uprawnieniu bądź braku takiego uprawnienia
do otrzymania lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej dla lokalu podlegającemu opróżnieniu.
Nie można odmówić lokalu socjalnego wobec:
kobiety w ciąży,
małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką
osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
obłożnie chorych,
emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
osoby posiadającej status bezrobotnego,
osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba,
że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Nie dokonuje się eksmisji bez wskazania lokalu socjalnego w okresie od 1 listopada do 31 marca. Nie dotyczy to eksmisji osób znęcających się nad rodziną.
Lokal socjalny - to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie,
Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Można ją przedłużyć
na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Stawka czynszu nie może przekraczać 50% najniższego czynszu obowiązującego
w gminnym zasobie mieszkaniowym. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.
Lokal zamienny - to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Tymczasowe pomieszczenie
Definicja „tymczasowego pomieszczenia” znajduje się w ustawie Kodeks postępowania cywilnego. Tymczasowe pomieszczenie przysługuje dłużnikowi, w przypadku egzekucji komorniczej - opróżnienia lokalu mieszkalnego.
Tymczasowe pomieszczenie powinno:
nadawać się do zamieszkania,
zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,
znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.
Wymagania techniczne jakie powinno spełniać tymczasowe pomieszczenie znajdują się
w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania
w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości
oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie.
Tymczasowe pomieszczenie powinno:
posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia
znajdowały się poza budynkiem,
posiadać oświetlenie naturalne i sztuczne,
posiadać możliwość ogrzewania,
posiadać nie zawilgocone przegrody budowlane,
zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
5. NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE
5.1. Nieruchomość lokalowa jako odrębna własność lokalu
Według art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębną nieruchomość.
Nieruchomość lokalowa powstaje poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu
(według art. 7 - 10 ustawy):
w drodze umowy (umowa powinna mieć formę aktu notarialnego, art. 7 ust. 2),
w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (art. 10),
w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 11),
w drodze czynności developerskiej - wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy
(art. 9 ). Ważność umowy zobowiązującej jest uzależniona:
od posiadania przez developera prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego
gruntu pod budowę,
od posiadania przez developera pozwolenia na budowę,
od istnienia księgi wieczystej dla nieruchomości,
od ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia osoby (będącej stroną umowy)
o ustanowienie i przeniesienie na jej rzecz prawa własności nieruchomości
lokalowej po wybudowaniu budynku.
Szczególny przypadek powstania nieruchomości lokalowej przewidziany jest w art.1718 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku zakończenia likwidacji lub postępowania upadłościowego spółdzielni mieszkaniowej, własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub we własność domu jednorodzinnego, chyba, że nabywcą budynku jest inna spółdzielnia mieszkaniowa. Poza przypadkami wymienionymi powyżej nieruchomość lokalowa może powstać na podstawie:
orzeczenia sądu w sprawie spadkowej,
orzeczenia sądu o podziale majątku wspólnego małżonków.
Dla powstania nieruchomości lokalowej muszą być spełnione jednocześnie trzy warunki:
lokal musi być samodzielny i przeznaczony na stały pobyt ludzi,
lokal musi być wyodrębniony pod względem własności,
wyodrębniony lokal musi posiadać założoną księgę wieczystą.
Nieruchomość lokalową należy rozumieć jako prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
5.2. Samodzielność lokalu
Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi to takie pomieszczenia, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby może trwać dłużej niż 4 godziny.
Art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:
„Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.
Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności następuje według art. 2 ust. 5 uowl).
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym także na wyrysie z operatu ewidencyjnego.
Zaświadczenie stwierdzające, że lokal mieszkalny lub użytkowy jest samodzielny
wystawia starosta (jako organ administracji architektoniczno-budowlanej).
W celu otrzymania zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu mieszkalnego
wymagane jest spełnienie następujących warunków:
lokal mieszkalny musi być samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy,
lokal musi spełniać warunki techniczne przewidziane dla lokali mieszkalnych
określone w przepisach prawa budowlanego.
Dla wyodrębnienia lokalu konieczne jest określenie udziału w nieruchomości wspólnej.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz określony udział w nieruchomości wspólnej
są niezbędne do czynności prawnych ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Samodzielnym lokalem, oprócz mieszkalnego, może być również lokal przeznaczony
na inne cele, np. garaż, jeżeli jest izbą wydzieloną ścianami bądź innymi trwałymi
przegrodami właściwymi ze względu na charakter garażu (np. kraty).
Garaż taki może znajdować się w budynku mieszkalnym jak i być tzw. garażem
wolnostojącym. Garaż wolnostojący musi jednak być trwale z gruntem związany
(fundamenty). Możliwość wyodrębnienia garaży, które stanowiły „część składową
budynku” wprowadziła nowelizacja art. 136 kodeksu cywilnego w 1990 r.
Miejsca postojowe w wielostanowiskowych lokalach garażowych nie mogą być
odrębnymi nieruchomościami, ponieważ nie są to samodzielne lokale wydzielone
trwałymi ścianami.
5.3. Wyodrębnienie lokalu pod względem własności
Lokal musi stanowić odrębny od reszty budynku przedmiot własności, przy czym jedna
osoba może posiadać więcej niż jedną nieruchomość lokalową w jednym budynku.
Analogicznie właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem (lub użytkownik wieczysty gruntu będący zarazem właścicielem budynku) może być jednocześnie właścicielem nieruchomości lokalowej, wyodrębnionej w jego budynku. Według art. 8 ust. 1 ustawy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali
w nieruchomości wspólnej.
5.4. Konieczność wpisu do księgi wieczystej
Wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Na podstawie art. 29 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece przyjmuje się, że skutki wpisu obejmują okres
wsteczny, liczony od daty wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej i dokonanie
w niej odpowiedniego wpisu. Zatem ustanowienie odrębnej nieruchomości lokalowej
następuje już z dniem złożenia wniosku o założenie dla niej księgi wieczystej, ale dzieje
się tak tylko wtedy, gdy wniosek ten zostanie pozytywnie rozpatrzony, a księga założona
i wpis dokonany. W obrocie prawnym mogą występować nieruchomości lokalowe ustanowione
na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów:
art. 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali,
art. 664 kodeksu cywilnego Napoleona,
art. XXVI przepisów wprowadzających prawo rzeczowe z 1946 r.,
art. 135 i następnych w kolejnych wersjach kodeksu cywilnego,
ustawy o gospodarce gruntami (w kolejnych wersjach),
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 marca 1988 r. w sprawie wyodrębnienia własności lokali w domach wielo mieszkaniowych nie stanowiących własności państwa.
Inne niż lokal części budynku nie mogą być odrębną nieruchomością.
Wyjątkiem jest przypadek, gdy piętro budynku lub jego część nabyto na mocy:
kodeksu cywilnego Napoleona, który w art. 664 ustanawiał odrębną własność pięter,
rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej o własności lokali z 1934 r., które w art. 1 stwierdza, że piętra i części pięter mogą stanowić przedmiot odrębnej własności.
W takich sytuacjach możliwe jest założenie księgi wieczystej dla piętra budynku lub jego części stanowiących odrębną nieruchomość.
5.5. Struktura prawno-rzeczowa nieruchomości lokalowej
N.L. = Lm,uż.+ Pp (KW1) + Unw (KW2)
gdzie: N.L. - nieruchomość lokalowa,
Lm,uż. - lokal mieszkalny, użytkowy,
Pp - pomieszczenie przynależne (np. piwnica, strych, garaż lub pomieszczenie
gospodarcze znajdujące się na tej samej działce ewidencyjnej),
Unw - udział w nieruchomości wspólnej (grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, grunt - prawo
własności lub prawo użytkowania wieczystego),
KW1 - księga wieczysta nieruchomości lokalowej (art. 241 ustawy o kw i h)
KW2 - księga wieczysta nieruchomości, w której własność lokali została
wyodrębniona (art. 24.ust. 1 ustawy o kw i h).
Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ust.1 ustawy o własności lokali). Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych, przymusowa.
Pu +Pp
Unw = --------------
∑Pu + ∑Pp
Pu - powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego
Pp - powierzchnia pomieszczenia przynależnego
∑Unw = 1,0000 - warunek konieczny.
W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz
z pomieszczeniami do nich przynależnymi, ustalona dla potrzeb określenia wielkości udziału
w nieruchomości wspólnej, przypadającego na pierwszy, wyodrębniony lokal powinna być przyjmowana w tej samej wysokości także dla każdego kolejnego wyodrębnionego lokalu.
W wypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów mogą określić odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
W przypadku, gdy działka gruntu jest własnością właściciela budynku wówczas prawem nadrzędnym jest własność lokalu mieszkalnego. Z prawem tym związany jest udział ułamkowy
w prawie własności nieruchomości wspólnej.
Udział ten jest zapisywany w I dziale księgi wieczystej, lokalowej i stanowi część składową
nieruchomości lokalowej. Natomiast, jeśli działka gruntu, na której znajduje się budynek wielolokalowy jest oddana w użytkowanie wieczyste, wówczas prawem nadrzędnym jest udział ułamkowy we współużytkowaniu wieczystym gruntu. Udział ten nie jest jednak częścią składową nieruchomości lokalowej. Ze współużytkowaniem wieczystym związane jest prawo własności wyodrębnionego lokalu. Z chwilą gdy wygasa prawo użytkowania wieczystego gruntu kończy się również odrębna własność lokalu.
5.6. Nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2).
W skład nieruchomości wspólnej wchodzą przede wszystkim takie części budynku jak:
fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze,
pomieszczenia przynależne lub pomocnicze (np. piwnice) jeżeli nie stały się częściami składowymi poszczególnych wyodrębnionych lokali,
łazienki, prysznice i inne urządzenia sanitarne, jeżeli nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danych lokali,
garaże, jeżeli nie zostały wyodrębnione lub nie stały się częściami składowymi poszczególnych wyodrębnionych lokali,
Nie są natomiast częścią składową nieruchomości wspólnej nie wyodrębnione lokale.
Stanowią one własność dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Sposób określenia udziałów oraz umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu decydują
o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej.
Nieruchomością wspólną są wszystkie części nieruchomości (budynku), które nie zostały zaliczone do powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach
z nieruchomości.
5.7. Wspólnota mieszkaniowa, zarząd nieruchomością wspólną
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną lecz może nabywać prawa
i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali).
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (mała wspólnota mieszkaniowa)
do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (art. 198 - 209) i kpc o współwłasności (art. 611 - 616).
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem (duża wspólnota mieszkaniowa), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ustawy o własności lokali).
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Jeżeli zarząd składa się z kilku osób, oświadczenia woli za wspólnotę składają, co najmniej dwaj jego członkowie.
Sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać określany w umowie notarialnej
o ustanowieniu odrębnej własności lokali.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeśli zostanie przyjęty taki sposób głosowania - to mniejszość ma szansę przegłosować większościowego właściciela.
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie (art. 26 ustawy o własności lokali).
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd lub zarządca samodzielnie.
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa o własności lokali zalicza
w szczególności:
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów
w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub
przebudowanego,
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
nabycie nieruchomości,
wytoczenie powództwa, w przypadku gdy właściciel lokalu zalega długotrwale
z opłatami lub wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu;
także gdy poprzez swoje zachowanie uniemożliwia innym korzystanie ze wspólnej
nieruchomości lub ich lokali,
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych
z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku
poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co
najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną,
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga również zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.
W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Zarząd ma obowiązek składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności.
Co najmniej raz w roku musi zwołać zebranie ogółu właścicieli - nie później jednak niż
do końca pierwszego kwartału. Jeżeli zarząd nie zwoła zebrania może je zwołać każdy
z właścicieli.
Przedmiotem zebrania powinno być w szczególności:
uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
ocena pracy zarządu lub zarządcy,
sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
5.8. Obowiązki zarządu (zarządcy)
Sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis
właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej określoną przez wspólnotę ewidencję
pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na
pokrycie tych kosztów. Obowiązek ten dotyczy także rozliczeń z innych tytułów na
rzecz nieruchomości wspólnej. Powinny być one dokonywane przez rachunek
bankowy. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
Do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji obciążają dotychczasowego właściciela nieruchomości, natomiast po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali, w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Obowiązki właściciela i zarządcy nieruchomości, dotyczące utrzymania obiektów budowlanych, wynikają z przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (art. 61-65).
5.9. Określanie powierzchni użytkowej lokali w celu ich wyodrębnienia
Wyodrębnienie lokalu powoduje obowiązek założenia kartoteki lokalu w celu wpisu nieruchomości lokalowej do rejestru wyodrębnionych lokali w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz na podstawie Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. Nr 38, poz. 454. Według § 2 p. 5 rozporządzenia:
„lokal - samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903)”
Zasady ustalania powierzchni użytkowej lokalu znajdują się w § 63 ust.3 rozporządzenia:
„Powierzchnię użytkową lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w przepisach
ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
(Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787, z późn. zmianami).
Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych została zastąpiona ustawą
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zmianami. Ustawa definiuje powierzchnię użytkową lokalu oraz sposób jej obmiaru.
Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest zdefiniowana w art. 2 ust.1 pkt. 7 ustawy
o ochronie praw lokatorów:
„powierzchnia użytkowa lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich
pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni,
przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym
i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.
Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii,
antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic
i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”.
Z powyższej definicji wynikają wnioski praktyczne, mianowicie szafy, które znajdują się
w korytarzach wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Nie wlicza się natomiast szaf
i schowków znajdujących się w ścianach budynku.
Dla lokali mieszkalnych, będących przedmiotem uregulowań w/w ustawy, powierzchnię użytkową określa się zgodnie z art. 2 ust.2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.:
„Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt. 7, dokonuje się w świetle
wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej
lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej
od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się
całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską
Normą, odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych
i kubaturowych w budownictwie”.
5.10. Ustalenie ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności
Dla celu ustanowienia odrębnej własności lokalu rzeczoznawca majątkowy określa wartość poszczególnych składników nieruchomości lokalowej według procedury § 32 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
§ 32. 1. Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej.
2. Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po uprzednim oznaczeniu przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia wymienionego w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).
Z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego
w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału
w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny.
34