GOSPODARKA MIESZKANIOWA

1. Ustawy związane z realizacją polityki mieszkaniowej Państwa oraz gospodarką mieszkaniową.

1) ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa

mieszkaniowego 9Dz. U. Z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.).

Regulacja dotyczy:

- kas mieszkaniowych
- kredytu kontraktowego
- Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
- Towarzystw budownictwa społecznego (TBS)

2) ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o

zmianie Kodeksu cywilnego 9Dz. U z 2005 r nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

3) ustawa z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o

stałej stopie procentowej (Dz. U. Nr 230, poz. 1922 z późn. zm.).

Regulacja obejmuje:

- przepisy ogólne
- kredyt o stałej stopie procentowej
- Fundusz Dopłat
- rozliczenie z tytułu dopłat

4) ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego

mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354).

Regulacja obejmuje:

- przepisy ogólne
- zasady stosowania dopłat do odsetek od kredytu preferencyjnego pokrywanych z
Funduszu Dopłat

5) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2004 r. nr 261,

poz. 2603 z późn. zm.).

Regulacja obejmuje:

- gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz
własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym:

- zasoby nieruchomości art. 20 – 25d
- pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości art. 34
- wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży art. 35
- ustalenie ceny lokali mieszkalnych art. 67
- bonifikaty od ceny lokali mieszkalnych art. 68
- roszczenia właścicieli lokali do nabycia przyległej nieruchomości, która wraz z
dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej
art. 209a.

6) ustawy o sprzedaży mieszkań „zakładowych”.

- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących
własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z
udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych
mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. Z 2001 r. nr 4, poz. 24 z
późn. zm.).
- ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa – art. 42 (Dz. U. Z 2004 r. nr 208, poz. 2128 z późn.
zm.).

2

2

- ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu sił zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej – art. 58 i 53 (Dz. U. Z 2005 r. nr 41, poz. 398 z późn.
zm.)
- ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach – art. 40a (Dz. U z 2005 r. nr 45,
poz. 435 z późn. zm.)
- ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i
prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” – art.
41 – 47a (Dz. U. Nr 84, poz. 948 z późn. zm.).

Ustawy te regulują zasady nabywania mieszkań przez osoby uprawnione, którym przysługuje

prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania po cenie pomniejszonej w zależności od lat pracy w
zakładzie oraz od ilości lat najmu tego mieszkania.

7) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn.

zm.).

Regulacja obejmuje:

- przepisy ogólne (samodzielność lokali, ich części składowe, nieruchomość wspólna,
wspólnota mieszkaniowa),
- ustanowienie własności lokalu,
- prawa i obowiązki właścicieli lokali,
- zarząd nieruchomością wspólną.

8) ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567).

Ustawa reguluje zasady i tryb przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe gruntów
zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury
technicznej i społecznej oraz lokali:

- gminom, na których obszarze położone są przekazywane grunty,
- spółdzielniom mieszkaniowym.

2. Nieruchomości lokalowe.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 200 r. Nr 80, poz. 903 z późn.
zm.).

2.1. Odrębna własność lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali.

Ustawa o własności lokali reguluje sposób ustanawiania odrębnej własności lokali,

prawa i obowiązki właściciela tych lokali, a także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Odrębną własność lokali (nieruchomości lokalowe) mogą stanowić wyłącznie

samodzielne lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu.

Pojęcie Nieruchomość lokalowa obejmuje:

2.1.1. Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu:

1) Oznaczone:

a)

izby przeznaczone na stały pobyt ludzi,

b)

pomieszczenia pomocnicze,

3

3

c)

pomieszczenia przynależne (jeżeli podjęto decyzję o ich przynależności do
lokalu).

2) Określona nieruchomość wspólna:

a)

współwłasność części wspólnych budynku (części budynku i urządzeń, które nie
służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu),

b)

współwłasność lub współużytkowanie wieczyste gruntu (działka budowlana).

2.2. Definicja samodzielnego lokalu.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym w świetle ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w

obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio
również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne.

Spełnienie wymagań dotyczących samodzielności lokali stwierdza starosta w formie

zaświadczenia.

2.3. Pojęcie nieruchomości lokalowej obejmuje:

2.3.1. Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu w tym:

a) izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi
b) pomieszczeń pomocniczych
c) pomieszczeń przynależnych (jeżeli podjęto decyzję o ich przynależności do lokalu)

- określenie nieruchomości wspólnej, dotyczącej:

a) współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali

b) współwłasności lub współużytkowania wieczystego gruntu (działki budowlanej).

2.3.2. Ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w formie:

1) umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarta przez współwłaścicieli

nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu, wraz z
przeniesieniem własności lokalu,

*

2) jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości,
3) orzeczenie sądu znoszącego współwłasność nieruchomości zabudowanej

budynkiem wielolokalowym,

wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania domu oraz do ustanowienia – po
zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.

2.3.3 Księga wieczysta:

Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

*

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna zawierać w szczególności:

- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości

wspólnej,

- ewentualnie sposób zarządu nieruchomością wspólną.

4

4

**

Do ważności umowy niezbędne jest, aby:

-

strona podejmująca się budowy:

-

była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,

-

uzyskała pozwolenie na budowę.

-

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa
zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. Specyfika nieruchomości lokalowych.

Jednym z trzech rodzajów nieruchomości w podziale przedmiotowym – obok nieruchomości

gruntowych i budynkowych – są nieruchomości lokalowe. Ich wyraźna odmienność (specyfika) w

stosunku do wymienionych dwóch rodzajów nieruchomości polega na tym, że prawem głównym

(nadrzędnym) w tym wypadku nie jest prawo do gruntu (prawo własności gruntu lub prawo

użytkowania wieczystego gruntu) lecz prawo własności lokalu.

Zarówno oznaczenie nieruchomości gruntowych jak i budynkowych dotyczy oznaczenia

działek gruntu, którego źródłem są dane katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków).

Dane te obejmują w szczególności: położenie gruntów, rodzaje użytków gruntowych, granice i

powierzchnie gruntów oraz stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości gruntowych i

budynkowych w księgach wieczystych.

Oznaczenie nieruchomości lokalowych zaś obejmuje dane dotyczące samego lokalu, przy

czym nie ma tu analogii z nieruchomością budynkową , w której budynek stanowi odrębny od gruntu

przedmiot własności. Jak wyżej wspomniano odrębna własność budynku jest prawem związanym z

prawem użytkowania wieczystego gruntu jako prawem głównym. Odrębna własność budynku jest

więc częścią składową prawa użytkowania wieczystego gruntu. Stąd też oznaczenie nieruchomości

budynkowej w dziale I Księgi wieczystej, w odniesieniu do oznaczenia gruntu oddanego w

użytkowanie wieczyste, jest takie same jak dla nieruchomości gruntowej.

Oznaczenie nieruchomości lokalowej (odrębnej własności lokalu) w dziale I księgi

wieczystej dotyczące samego lokalu obejmuje:

- dane o usytuowaniu lokalu w budynku,

- liczbę izb i ich rodzaj,

- pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie,

- rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu),

- powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych,

- numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga

wieczysta,

5

5

- udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony jako

prawo związane z własnością lokalu.

Dane powyższe są zawarte również w katastrze nieruchomości, ale w pełnym zakresie pod

warunkiem, że nastąpiło wcześniej wyodrębnienie lokalu, to znaczy nastąpiło oznaczenie przedmiotu

odrębnej własności lokalu i została założona księga wieczysta dla tego lokalu.

Wyodrębnienie lokalu może mieć miejsce przy zawieraniu umowy przeniesienia własności

lokalu, ale również może to nastąpić w drodze jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez

właściciela nieruchomości gruntowej zabudowanej lub nieruchomości budynkowej. Wyodrębnienie

lokali może być również dokonane przez sąd przy zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Poczynione wyżej wstępne uwagi pozwalają unaocznić co jest głównym celem w oznaczeniu

przedmiotu odrębnej własności lokali w kontekście wymogów w tym zakresie w odniesieniu do

nieruchomości gruntowych i budynkowych.

Przez analogię do tych ostatnich istotne dane dotyczyć będą: położenia lokali, ich rodzajów i

powierzchni. Swoistym odpowiednikiem granic działek gruntów w odniesieniu do lokali będą granice

izb i pomieszczeń pomocniczych wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku.

Źródłem danych w tym zakresie są rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których

zaznaczone są lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, wchodzące w skład tzw.

samodzielnych lokali mieszkalnych lub lokali wykorzystywanych, zgodnie z przeznaczeniem, na cele

inne niż mieszkalne.

Niezbędnym elementem wyodrębnionego lokalu jest jego związek z nieruchomością

gruntową lub nieruchomością budynkową, z której ten lokal został wyodrębniony. Związek ten

urzeczywistniony jest poprzez udział właściciela lokalu w tzw. nieruchomości wspólnej, którą

stanowią grunt, na którym usytuowany jest budynek (budynki) oraz części budynku i urządzenia,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z tego co dotychczas powiedziano wynika, że istotą oznaczenia przedmiotu odrębnej własności

lokali jest określenie dla tych lokali parametrów adekwatnych dla nieruchomości jako przedmiotu

odrębnej własności. Niezbędna w tym celu dokumentacja musi być temu celowi podporządkowana.

Odnosi się to w szczególności do formy i treści sporządzanych rzutów odpowiednich kondygnacji

budynków, które, z uwagi na cel jakiemu mają służyć, nie muszą w pełni odpowiadać wymogom

przewidzianym dla projektów budowlanych. Niezbędną bowiem treścią rzutów kondygnacji

sporządzanych dla tego celu jest „rozkład” izb i pomieszczeń pomocniczych w poszczególnych lokalach

wydzielonych trwałymi ścianami oraz ich wzajemne usytuowanie na kondygnacji budynku.

6

6

4. Współwłasność przymusowa.

Specyfikę nieruchomości lokalowych najlepiej uwypukla przepis art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

w brzmieniu:

„ W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział

w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia

współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”.

Zgodnie zaś z ust. 2 art. 3 „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku

i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Wyodrębniona, zgodnie z przepisami prawa, własność lokalu, wpisana do księgi wieczystej,

stanowi nieruchomość lokalową.

Współwłasność nieruchomości wspólnej związana z odrębną własnością lokalu ma charakter

współwłasności przymusowej.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi

powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni

użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela

samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni

użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni

użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia udziału właściciela lokalu wyodrębnionego, niezbędne jest określenie,

oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią

pomieszczeń do niego przynależnych.

5.

Definicja

nieruchomości

lokalowej

na

tle

definicji

nieruchomości

gruntowej

i nieruchomości budynkowej.

Jak wspomniano w uwagach wstępnych, we wszystkich trzech rodzajach nieruchomości mamy

do czynienia z prawami głównymi (nadrzędnymi) i prawami związanymi z prawami głównymi.

Przedmiotem obrotu prawnego w odniesieniu do nieruchomości mogą być wyłącznie prawa główne

łącznie z prawami związanymi.

Definicja nieruchomości gruntowej zawarta jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami w

art. 4 pkt 1, zgodnie z którym przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z

częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot

własności.

W tym wypadku prawem głównym jest prawo własności gruntu, zaś prawem związanym

z własnością gruntu jest prawo własności części składowych gruntu, które nie mogą być odrębnym

przedmiotem własności (art. 47 Kc.)

W ustawie o gospodarce nieruchomościami brak jest definicji nieruchomości budynkowych i

lokalowych.

7

7

Podstawą definicji nieruchomości budynkowej jest przepis art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu

cywilnego.

Z przepisów tych wynika, że prawem głównym (nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości

budynkowej jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, będącym własnością Skarbu Państwa lub

jednostki samorządu terytorialnego, zaś prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (z

prawem głównym) jest prawo własności budynków i innych urządzeń przysługujące użytkownikowi

wieczystemu (budynki i urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności).

W tym wypadku przedmiotem obrotu prawnego może być prawo użytkowania wieczystego

łącznie z prawem własności budynków i innych urządzeń.

Przez analogię do cytowanej wyżej definicji nieruchomości gruntowej można powiedzieć, że

przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania wieczystego wraz z

budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i

stanowiącymi jego własność.

Ponieważ prawo użytkowania wieczystego gruntu posiada walor prawa nadrzędnego, własność

budynków i innych urządzeń trwa tak długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego.

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą prawa własności budynków.

Budynki i urządzenia w odniesieniu do nieruchomości budynkowej nie stanowią, jak

w wypadku nieruchomości gruntowej, części składowych gruntu.

Budynki i urządzenia jako przedmiot odrębnej własności stanowią części składowe prawa

użytkowania wieczystego.

Inna sytuacja występuje w odniesieniu do nieruchomości lokalowej.

Podstawą definicji nieruchomości lokalowej są przepisy art. 2 i art. 3 ust. 1 ustawy

o własności lokali.

Zgodnie z tymi przepisami prawem głównym (nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości

lokalowej jest prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych,

zaś prawem związanym wspomniany na wstępie – udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Również w tym wypadku przedmiotem obrotu prawnego mogą być łącznie prawo własności lokalu i

pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej jako współwłasności

przymusowej.

Zachowując w dalszym ciągu analogię do definicji gruntowej i budynkowej można stwierdzić, że

przez nieruchomość lokalową należy rozumieć prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i

pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi

grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Grunt jako element nieruchomości wspólnej może być przy tym przedmiotem współwłasności,

bądź też przedmiotem współużytkowania wieczystego.

Prawo własności lokalu jako prawo główne warunkuje istnienie współwłasności

w nieruchomości wspólnej (współwłasność części wspólnych budynku i współwłasność –

współużytkowanie wieczyste – gruntu).

8

8

Odwrotnie niż w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, utrata własności lokalu powoduje

utratę prawa do części wspólnych budynku i prawa do gruntu, zarówno jako przedmiotu

współwłasności, jak też współużytkowania wieczystego.

6. Pojęcie gruntu jako elementu nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego grunt to część powierzchni ziemskiej stanowiąca

odrębny przedmiot własności

Jest to więc kodeksowa definicja nieruchomości, która występuje w ustawie o własności lokali. W

tej sytuacji grunt jako element nieruchomości wspólnej nie może składać się z kilku części powierzchni

ziemskiej stanowiących odrębny przedmiot własności. Stąd też nieruchomości gruntowe lub

nieruchomości budynkowe, niezależnie od tego czy są zabudowane pojedynczymi, czy wieloma

budynkami, muszą stanowić w każdym wypadku jednorodne części powierzchni ziemskiej stanowiące

odrębny przedmiot własności.

Z tak rozumianym gruntem jako nieruchomością gruntową wiążą się dwa pozostałe pojęcia, a

mianowicie: pojęcie działki gruntu i pojęcie działki budowlanej.

Oba te pojęcia są zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami w art. 4 pkt 3 i pkt 3a.

Przez pojęcie działki gruntu należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni

ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Działka gruntu może stanowić część nieruchomości gruntowej w pojęciu wieczystoksięgowym,

kiedy kilka działek gruntu, będących przedmiotem własności jednego właściciela, będą wpisane do

jednej księgi wieczystej mimo, że są odrębnie położona.

Taka sytuacja nie może jednak mieć miejsca w odniesieniu do gruntu wchodzącego

w skład nieruchomości wspólnej, o której mowa w ustawie o własności lokali.

Wynika to, przede wszystkim, z faktu, że budynek lub budynki usytuowane są na gruncie, który

musi spełniać wymogi działki budowlanej.

Przez pojęcie działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami należy

rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi

publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i

racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Należy zaznaczyć, że definicja działki budowlanej w cytowanym wyżej brzmieniu została

sformułowana nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 28 listopada 2003 r.

i obowiązuje od 22 września 2004 r.. Poprzednio obowiązująca definicja działki budowlanej różniła się

głównie tym, że nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, oprócz wymienionych wyżej wymogów,

musiała spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i

aktów prawa miejscowego. Wymogi te zwarte są w przepisach ustawy Prawo budowlane oraz w

przepisach wykonawczych do tej ustawy, jak tez w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym.

9

9

Wyodrębnienie własności lokali ma miejsce zawsze na gruntach zabudowanych budynkami i

innymi urządzeniami i trudno byłoby przy kształtowaniu w tym celu działek budowlanych sprostać

wymogom realizacji obiektów budowlanych, które zostały wcześniej zrealizowane. Słusznie więc w

sytuacji, kiedy mamy do czynienia z gruntem zabudowanym, wymogi stawiane działce budowlanej

odnoszą się do zabudowanej działki gruntu, która, oprócz niezbędnych wymogów dotyczących

wielkości, kształtu, dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia, umożliwia prawidłowe i racjonalne

korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Zaznaczyć trzeba, że definicja działki budowlanej, zawarta w ustawie o gospodarce

nieruchomościami w brzmieniu poprzednim, została w całości przeniesiona do ustawy z dnia

27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717

z późn. zm.), która określa miedzy innymi ustalanie zasad zagospodarowania i zabudowy terenów

przeznaczonych na określone cele.

Reasumując powyższe wywody należy stwierdzić, że zawarte w ustawie o własności lokali

pojęcie gruntu jako elementu (składnika) nieruchomości wspólnej jest tożsame z trzema pojęciami:

-

nieruchomości gruntowej,

-

działki gruntu,

-

działki budowlanej.

Wszystkie te trzy pojęcia odnoszą się do tych samych granic niepodzielonej części powierzchni

ziemskiej, stanowiącej całość zabudowanej nieruchomości gruntowej, której wielkość, cechy

geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej

umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku (budynków) i urządzeń położonych na tej

nieruchomości, działce gruntu, działce budowlanej.

7. Zaznaczenie lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych na rzutach kondygnacji.

Od dnia 19 października 2000 r., to jest od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16 marca 2000 r. o

zmianie ustawy o własności lokali 9Dz. U. nr 29, poz. 355) przy oznaczaniu przedmiotu odrębnej

własności lokali istnieje obowiązek zaznaczania lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku. W razie położenia pomieszczeń przynależnych poza

budynkiem mieszkalnym zaznaczenia tych pomieszczeń dokonuje się na wyrysie z operatu

ewidencyjnego (wyrys z mapy ewidencyjnej lub mapy zasadniczej). Rzut odpowiedniej kondygnacji z

ewentualnym wyrysem z operatu ewidencyjnego z zaznaczonym lokalem wyodrębnianym i

pomieszczeniami do niego przynależnymi stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną

własność lokalu. Ponieważ do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie wspomniane rzuty

odpowiednich kondygnacji powinny być dołączane każdorazowo do aktu notarialnego o ustanowienie

odrębnej własności lokalu.

W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń lokali na rzucie kondygnacji

budynku, dokonuje, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego

10

10

właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły

inaczej (art. 2 ust. 6 ustawy o własności lokali).

8. Określenie powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku

wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych.

Z ustawy o własności lokali, która ma zastosowanie do określania wymienionych udziałów w

nieruchomości wspólnej wynika, że wielkość tych udziałów określa się w oparciu o powierzchnię

użytkową lokali.

Obecnie w Polsce są kłopoty z określeniem powierzchni użytkowych budynków i lokali.

Powodem tego jest fakt, że Polska Norma PN-70?B-02365 „Powierzchnia budynków – Podział,

określenie i zasady obmiaru” została wycofana, a w jej miejsce nie została wprowadzona jako

obowiązująca nowa norma.

Od wejścia w życie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4

marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych polskich Norm (Dz. U. Nr 22,

poz. 209), norma ta przestała być obowiązująca, ponieważ nie została uwzględniona w wykazie

obowiązujących Polskich Norm, stanowiącym załącznik do tego rozporządzenia. Norma PN-70/B-02365

została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm, po ustanowieniu przez PKN

normy PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczenia wskaźników

powierzchniowych i kubaturowych”, która zastępuje normę PN-70/B-02365.

Polska Norma PN-ISO 9836 ma charakter obowiązujący, nadany wymienionym wyżej

rozporządzeniem, tylko w zakresie punktu 5.2.2. „Kubatura brutto budynków lub części budynków

zamkniętych i przekrytych ze wszystkich stron”. W zakresie zaś dotyczącym obliczania powierzchni

użytkowych lokali – jest normą do dobrowolnego stosowania. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i

Budownictwa – Departament Architektury, Budownictwa, Geodezji i Kartografii w piśmie z dnia

04.08.2000 r. skierowanym do Elektrociepłowni Warszawskich S.A. wyjaśniło, że obecnie nie istnieją

powszechnie obowiązujące zasady pomiaru powierzchni użytkowej lokali. W zakresie objętym

poszczególnymi ustawami i rozporządzeniami obowiązują zasady pomiaru i ustalenia dotyczące

powierzchni użytkowej lokali podane w tych przepisach, takich jak: ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie

lokali i dodatkach mieszkaniowych, ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawa z 12

stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych i inne.

Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w powołanym piśmie wyjaśnia, że Polskie

Normy przeznaczone do dobrowolnego stosowania są ustanawiane w celu ich wykorzystywania przez

powoływanie w umowach (np. między spółdzielnią mieszkaniową i dostawcą c.o.), w projektach

budowlanych, instrukcjach, regulaminach, itp.; wtedy stają się wiążące dla zainteresowanych stron.

System ten został wprowadzony w Polsce w ramach dostosowywania polskich przepisów do Unii

Europejskiej.

W nowej normie PN-ISO 9836:1997 określenie powierzchni jest podobne, natomiast odmienne

są zasady obmiaru powierzchni. Nieco inne jest podejście do obliczania kubatury oraz inny jest podział

11

11

kubatur. Wskazując sposób obliczania powierzchni w pomieszczeniach o zmiennych wysokościach lub

innych powierzchni (np. balkony, loggie) nowa norma zaleca wydzielić te powierzchnie i obliczyć je

odrębnie. Taki sposób postępowania służy np. do kwalifikowania wydzielonych powierzchni do

odpowiednich stawek opłat określonych przez spółdzielnie mieszkaniowe lub innych uprawnionych do

ustalania opłat.

W konkluzji Ministerstwo RRiB w cytowanym przepisie stwierdza, że dobrowolność stosowania

Polskich Norm oznacza dopuszczenie do powoływania w umowach zarówno najnowszych Polskich

Norm, jak i wycofanych przez PKN ze zbioru (tzn. zastąpionych przez nowe normy). W przypadku

korzystania z norm wycofanych ze zbioru, np. PN-70/B-02365 Ministerstwo zaleca, aby w zawieranej

umowie zaznaczyć, że: jest to norma wycofana ze zbioru Polskich Norm, nie figuruje w katalogu

Polskich Norm, jest to norma archiwalna, której nie ma w sprzedaży, lecz można ją zamówić

bezpośrednio w Polskim Komitecie Normalizacyjnym.

Z przedstawionych powyżej wywodów wynika, że do określenia przedmiotu odrębnej własności

lokali w poszczególnych nieruchomościach, powierzchnie użytkowe lokali mogą być określone zarówno

na podstawie nowej Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997, jak i na podstawie wycofanej ze zbioru normy

PN-70/B-02365, pod warunkiem, że nie będzie stało to w kolizji z zawartymi wcześniej umowami, w

której strony ustaliły inny sposób obliczania powierzchni (np. według PN-70/B-02365) i w takim razie

umowy te wymagają renegocjacji.

Przyjęcie metody pomiaru wg nowej normy PN-ISO 9836:1997 przy określaniu wielkości

udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością lokali jest

możliwe również ze względu na to, że określenie tych udziałów jest dokonywane w jednym czasie i

dotyczy wszystkich lokali w budynku.

9. Specyfika oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali w spółdzielniach

mieszkaniowych.

9.1. Wprowadzenie.

Wprowadzona ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116) możliwość przeniesienia własności lokali na rzecz członków

spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i lokalu o innym

przeznaczeniu, spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego, prawo do miejsca postojowego

w garażu wielostanowiskowym) wywołała potrzebę oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali w

sposób szczególny. Ustawa o własności lokali ma przy tym zastosowanie, ale wprowadzono dodatkowe

regulacje.

Duży problem powstał w związku z dostosowaniem gruntów spółdzielczych do potrzeb

wyodrębniania własności lokali. Niezbędne okazały się przepisy umożliwiające regulacje stanów

prawnych gruntów w osiedlach spółdzielczych. Okazało się bowiem, że wiele budynków mieszkalnych

usytuowana była na gruntach, do których spółdzielnie nie posiadały żadnych tytułów prawnych (budynki

12

12

na cudzych gruntach). Tam, gdzie spółdzielnie mieszkaniowe legitymowały się prawem własności lub

prawem użytkowania wieczystego, prawa te nie pokrywały się ze stanem zainwestowania osiedlowego.

Zaszła potrzeba ujednolicenia i dostosowania tych praw do istniejącej zabudowy. Ponadto zaszła

potrzeba podziału mienia spółdzielczego, celem wyodrębnienia nieruchomości, które w całości

pozostaną własnością spółdzielni mieszkaniowej jako osoby prawnej. Dopiero w wyniku podziału,

pozostałe po wyodrębnieniu spółdzielczych, grunty jako działki budowlane mogą wchodzić w skład

nieruchomości wspólnych przy wyodrębnianiu własności lokali.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, inaczej niż ustawa o własności lokali, uregulowała

obowiązek oznaczenia przez właściciela przedmiotu odrębnej własności lokali. Mimo utrzymania zasady

sukcesywnego wyodrębniania własności lokali (na wniosek członka spółdzielni) ustawa zobowiązała

spółdzielnie mieszkaniowe do oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali we wszystkich

budynkach usytuowanych na poszczególnych nieruchomościach gruntowych. Zadanie to spółdzielnie

powinny zrealizować w formie uchwały zarządu spółdzielni w ciągu 24 miesięcy od dnia złożenia

pierwszego

wniosku

o

wyodrębnienie

własności

lokalu

w

danej

nieruchomości.

W uchwale tej muszą być oznaczone wszystkie lokale (rodzaj lokalu, położenie, powierzchnia lokali),

musi być też podjęta decyzja co do pomieszczeń przynależnych do tych lokali (czy mają być częścią

składową

lokali,

czy

nie)

i

muszą

być

określone

udziały

członków

spółdzielni

w nieruchomości wspólnej. Jest to regulacja nadzwyczaj korzystna, zapewnia prawidłowe określenie

udziałów już na wstępnych etapie wyodrębniania własności lokali. Uchwała zarządu spółdzielni jest też

jedyną podstawą przy zawieraniu umów o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienia

własności tych lokali przez spółdzielnię mieszkaniową na członków spółdzielni.

W opublikowanym wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r. (Dz. U. Nr 72,

poz. 643) szereg przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zostało uznanych za niezgodne z

Konstytucją RP. Nie dotyczy to jednak porządkowania stanów prawnych gruntów. Jedynie związek z

omawianą problematyką ma zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny wspomniany wyżej

początek biegu terminu realizacji przewidzianego w art. 42 ust. 1 obowiązku spółdzielni mieszkaniowej

(24 miesiące od dnia złożenia pierwszego wniosku), który uznany został za niezgodny z Konstytucją.

Utrata mocy tego przepisu została jednak odroczona po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku

TK, to jest od dnia 28 kwietnia 2005 r.

9.2. Dokumentacja niezbędna do oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali.

Uregulowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe omawianych wyżej spraw dotyczących gruntów

umożliwia podjęcie czynności należących do etapu końcowego, jakim jest określenie przedmiotu

odrębnej własności lokali w budynkach spółdzielni.

Prawną podstawą określenia przedmiotu odrębnej własności lokali są uchwały zarządu

spółdzielni mieszkaniowej, sporządzone w formie pisemnej dla każdej nieruchomości, z której

wyodrębniona będzie własność lokali.

13

13

Ustawa zobowiązała spółdzielnie do podjęcia wymienionych wyżej uchwał w okresie 24

miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej

nieruchomości dla wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości.

Przepis ten utracił ważność z dniem 28 kwietnia 2006 r. w związku z wyrokiem Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r.

Treścią omawianych uchwał zarządów spółdzielni są wszelkie dane dotyczące oznaczenia

lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w nieruchomości wspólnej, jak też oznaczenia osób,

którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali oraz

przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z różnych tytułów.

Oznaczenie lokali zawiera informacje dotyczące rodzaju, położenia i powierzchni użytkowej

wszystkich lokali mieszkalnych w budynku, jak też lokali o innym przeznaczeniu oraz pomieszczeń

przynależnych do tych lokali. Określenie zaś wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości

wspólnej dokonuje się według przepisów ustawy o własności lokali.

Uchwały dotyczące oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali w poszczególnych

nieruchomościach stanowią podstawę oznaczenia lokali i przypadających na każdy lokal udziałów w

nieruchomości wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali zarówno na

rzecz członków spółdzielni, jak i na rzecz samej spółdzielni mieszkaniowej oraz przy przeniesieniu

własności tych lokali przez spółdzielnię na rzecz członków spółdzielni lub innych osób.

Istotne znaczenie dla właściwego określenia udziałów wszystkich lokali w nieruchomości

wspólnej będzie miało właściwe określenie powierzchni użytkowej lokali. Chodzi tu szczególnie o

przyjęcie jednolitej metody określenia powierzchni, zarówno wszystkich lokali, jak i pomieszczeń

przynależnych. Nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozostawia decyzję w tym względzie

zarządowi spółdzielni mieszkaniowej.

10. Wspólnoty mieszkaniowe.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę

mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być

pozywana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu

w budynku.

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej

przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków

związanej z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w

stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary

związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i

innych przychodach.

14

14

11. Zarząd nieruchomością wspólną.

Ustawa o własności lokali przewiduje trzy sposoby zarządu nieruchomością wspólną we

wspólnotach mieszkaniowych:

1) zarząd wybrany uchwałą właścicieli lokali (jednoosobowy albo wieloosobowy), będący organem

wspólnoty mieszkaniowej,

2) zarząd powierniczy sprawowany przez osobę fizyczną albo osobę prawną,

- powierzony jej przez właścicieli lokali (w umowie o ustanowieniu odrębnej własności

lokali albo później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego),

- powierzony jej na podstawie uchwały właścicieli zmieniającej sposób zarządu

ustalonego w umowach wskazanych wyżej

3) zarząd sprawowany bezpośrednio przez samych właścicieli w tzw. małych wspólnotach, to jest

takich, w których liczba lokali nie jest większa niż 7; w tym wypadku odpowiednie zastosowanie

mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w

stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu potrzebna jest

uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca

zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające

zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Do czynności zwykłego zarządu należą sprawy związane z bieżącą działalnością wspólnoty, a

w szczególności takie sprawy jak: zawieranie umów dostawy energii cieplnej i elektrycznej,

wywóz odpadów, utrzymanie czystości, bieżące naprawy wynikające z rocznego planu

gospodarczego, dochodzenie należności z tytułu udziału w pokrywaniu kosztów utrzymania

nieruchomości wspólnej, podejmowanie czynności zachowawczych zmierzających do ochrony

rzeczy wspólnej, itp.

15

15

Odrębna własność lokali

według ustawy o własności lokali

samodzielny lokal mieszkalny lub

lokal o innym przeznaczeniu

oznaczenie przedmiotu

odrębnej własności lokalu

ustanowienie odrębnej

własności lokalu

przeniesienie własności

lokalu

rodzaj

powierzchnia

użytkowa

stosunek powierzchni

użytkowej lokalu wraz z

powierzchnią
pomieszczeń

przynależnych do

łącznej powierzchni

użytkowej wszystkich

lokali

wraz z

pomieszczeniami do

nich przynależnymi

wielkość udziałów

przypadających na

lokal w nieruchomości

wspólnej

oznaczenie gruntu

(działka

budowlana)

części budynku i

urządzeń, które nie

służą wyłącznie do

użytku właścicieli lokali

umowa

jednostronna czynność

prawna właściciela

nieruchomości

umowa zobowiązująca

właściciela gruntu do
wybudowania na tym

gruncie domu - po

zakończeniu budowy

orzeczenie sądu

znoszącego współwłasność

oznaczenie lokalu

oraz jego części

składowych

określenie wartości

rynkowej lokalu

pomieszczenia

przynależne do

lokalu (części

składowe lokalu)

lokal mieszkalny

lub lokal o innym

przeznaczeniu

nieruchomość wspólna

położenie

16

16

Samodzielne

lokale mieszkalne

oznaczenie

lokali

oznaczenie

pomieszczeń

przynależnych

określenie wielkości

udziałów

przypadających

właścicielom

poszczególnych lokali w

nieruchomości wspólnej

oznaczenie

gruntu

określenie części

wspólnych budynku

i urządzeń

Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokali

mieszkalnych

Potrzebne dane:

Potrzebne dane:

Potrzebne dane:

Potrzebne dane:

Potrzebne dane:

rodzaje

pomieszczeń

położenie

pomieszczeń

użytkowe

wszystkich

samodzielnych

lokali

wszystkich

pomieszczeń

przynależnych

do lokali

Powierzchnie:

wypis i wyrys

z katastru

nieruchomości

1 działka

gruntu

oznaczenie

księgi

wieczystej

KW „matka”

Dz I - O

części

wspólne, które

pozostały po

wyodrębnieniu

lokali

rodzaje

lokali

położenie

lokali

Rzuty kondygnacji