ZAKRES CZYNNOŚCI - KONSERWATORA
I. Techniczna obsługa obiektów i zasobów lokalowych.
1 .Odbieranie codzienne korespondencji w siedzibie Zamawiającego.
2. Uczestnictwo w realizacji zadań remontowych zlecanych przez zamawiającego, tj.:
1) wprowadzanie wykonawcy na obiekt przy udziale zamawiającego,
2) udział w odbiorach wykonywanych robót,
3) kontrola prac remontowych pod kątem możliwości eliminowania zbędnych uciążliwości dla mieszkańców, powodowanych przez wykonawcę, w postaci nadmiernego hałasu, zapylenia, zanieczyszczenia pomieszczeń itp. zjawisk spowodowanych niewłaściwą organizacją pracy.
3. Dokonywanie wszelkich przeglądów wynikających z przepisów Prawa Budowlanego i przepisów wykonawczych do Prawa Budowlanego z wyłączeniem przeglądu pięcioletniego w branży budowlanej i w branży sanitarnej.
4. Dokonywanie przeglądu stanu ni wyposażenia technicznego lokalu wskazanego przez Zamawiającego.
5. Prowadzenie bieżącej ewidencji zgłoszeń konserwacyjnych i ich realizacji.
6. Podejmowanie wszelkich działań niezbędnych do likwidacji awarii elementów budowlanych, instalacji, urządzeń, uszkodzeń drzew na administrowanym terenie, w zakresie przekraczającym zakres robót konserwacyjnych.
7. Natychmiastowe powiadamianie zamawiającego o zaistniałej awarii, niezwłoczne podejmowanie w niezbędnym zakresie robót związanych z zabezpieczeniem miejsc wystąpienia awarii oraz informowanie zamawiającego o przewidywanych kosztach i sposobie jej usunięcia.
8. Natychmiastowe zabezpieczenie miejsc, w których powstało zagrożenie dla bezpieczeństwa życia, zdrowia lub mienia użytkowników budynków i posesji przynależnej do budynku.
9. Informowanie 30 dni przed upływem terminu legalizacji wodomierzy użytkowników lokali o konieczności dokonania legalizacji, w przypadku braku legalizacji pomimo wcześniejszego powiadomienia użytkownika - Wykonawca poinformuje w terminie 3 dni o tym fakcie zamawiającego.
10. Wykonywanie wszystkich czynności związanych z eksmisją z lokali (m.in. zabezpieczenie transportu, wejścia do lokalu, zamknięcia lokalu, usunięcia ruchomości z lokalu i przewiezienia do lokalu wskazanego przez Zamawiającego.
11. Zabezpieczenie wolnych lokali.
II. Roboty Konserwacyjne - zasady ogólne wykonywania konserwacji i drobnych napraw.
1.Konserwacja i drobne naprawy są zabiegami mającymi na celu utrzymanie obiektów, instalacji i urządzeń technicznych w stałej sprawności użytkowej.
2. Roboty i czynności objęte stawką ryczałtową za 1 m² powierzchni oczynszowanej budynku, tj.:
1) instalacja elektryczna, odgromowa - zakres konserwacji i drobnych napraw.
Do zakresu rzeczowego należą:
a) wymiana lub uzupełnienie żarówek w oprawach w pomieszczeniach wspólnego użytkowania, przed wejściami do budynku, w oprawach zamontowanych na zewnętrznych ścianach budynków, na osiedlowych słupach oświetleniowych zasilanych energią elektryczną pobieraną przez Zamawiającego z sieci Zakładu Energetycznego Białystok,
b) naprawa i wymiana opraw, wyłączników, przycisków oświetleniowych w pomieszczeniach wspólnego użytkowania,
c) naprawianie, regulowanie lub wymiana automatów schodowych,
d) wymiana bezpieczników i główek bezpiecznikowych oraz wyłączników instalacyjnych tablicowych, małogabarytowych typu S-191 i S-193 przeciążeniowo - zwarciowych w obwodzie administracyjnym danego budynku,
e) wymiana gniazd bezpiecznikowych w obwodzie administracyjnym budynku,
f) wymiana i uzupełnianie brakujących dekli w puszkach elektrycznych, telefonicznych,
g) utrzymywanie w czystości i sprawności technicznej skrzynek rozdzielczych, tablic elektrycznych piętrowych i głównych, zabezpieczanie ich przed dostępem osób niepowołanych, sprawdzenie i ewentualna naprawa umocowania przewodów elektrycznych,
a) wykrywanie i likwidacja nielegalnych podłączeń do obwodów administracyjnych i obwodów zasilających,
b) wyszukiwanie przerw i zwarć w instalacji elektrycznej oraz usuwanie przyczyn wraz z wymianą uszkodzonych końcówek w obwodzie administracyjnym i liniach zasilających budynku oraz tablicach i rozdzielniach osiedlowego oświetlenia ulicznego, dokonywanie okresowych pomiarów instalacji wewnętrznych, WLZ oraz instalacji odgromowej,
c) naprawa domofonów w budynkach przy ul. Pietkiewicza i ul. Komisji Edukacji Narodowej.
Konserwacji i drobnym naprawom podlega wewnętrzne zasilanie w energię od złącza kablowego Zakładu Energetycznego do licznika energii elektrycznej odbiorcy;
2) instalacja centralnego ogrzewania i węzły cieplne (w przychodniach) - w sezonie grzewczym. Zakres konserwacji i drobnych napraw w poszczególnych okresach użytkowania instalacji, urządzeń i węzłów cieplnych:
a) kontrolowanie parametrów pracy instalacji c.o. i c.w.u. w celu zapobiegania niedogrzewaniom lub przegrzewaniom lokali, oraz utrzymywanie normatywnej temperatury c.w.u.
b) sprawdzanie prawidłowości działania układów pomiarowo-rozliczeniowych, dokonywanie odczytów wodomierzy,
c) konserwacja instalacji i urządzeń c.o.:
- płukanie rur i grzejników instalacji,
- uszczelnianie i wymiana zaworów grzejnikowych, podpionowych i pozostałych na instalacji c.o., z zaworami odcinającymi i odwodnieniami na rozdzielaczach włącznie,
d) uzupełnianie izolacje przewodów c.o. do 3 mb w 1 miejscu, usuwanie przecieków na instalacji c.o. i rozdzielaczach,
e) sprawowanie kontroli nad prawidłowością robót wykonywanych we własnym zakresie przez najemców - w szczególności dotyczy wymiany grzejników;
3) instalacja wodno - kanalizacyjna - zakres konserwacji i drobnych napraw obejmuje:
a) sprawdzanie prawidłowości działania wodomierza głównego ,
b) uszczelnienie i utrzymanie technicznej sprawności wszystkich zaworów wodnych, oraz wymiana niesprawnych zaworów, łącznie z zaworami odcinającymi na odejściach od pionów w lokalach,
c) usuwanie przecieków na pionach, leżakach, instalacji wody zimnej, ciepłej oraz odcinkach wewnętrznej instalacji wodnej w lokalach (poza nieszczelnościami baterii i zaworów czerpalnych) i na pionach kanalizacyjnych, łącznie z koniecznością wymiany rurociągów do 3 mb, odmrażanie instalacji w okresach zimowych,
d) oczyszczanie i udrażnianie pionów i poziomów kanalizacyjnych do pierwszej studni,
e) udrażnianie wywiewek kanalizacji sanitarnej,
f) uzupełnianie pokryw i rusztów żeliwnych w osadnikach deszczowych,
g) zgłaszanie niedrożności kanalizacji sanitarnej i deszczowej poza połączeniami do budynku, nadzór nad wykonywaniem prac przez firmę specjalistyczną, usuwanie skutków wystąpienia w/w awarii,
h) uzupełnianie izolacji na rurociągach wody zimnej, ciepłej i cyrkulacji do 3 mb w 1 miejscu,
i) odczyty, plombowanie wodomierzy i powiadamianie o konieczności legalizacji.
4) instalacja p.poż. - utrzymywanie sprawności instalacji i urządzeń:
a) usuwanie ewentualnych nieszczelności na instalacji i armaturze p.poż.,
b) zgłaszanie konieczności wymiany elementów uszkodzonych lub brakujących oraz ich wymiana lub uzupełnienie (koszty materiałów zwraca Zamawiający).
5) instalacja gazowa - zakres rzeczowy konserwacji i drobnych napraw obejmuje:
a) dokonywanie oględzin i sprawdzenie instalacji gazowej w budynku wraz z lokalizacją ewentualnych nieszczelności,
b) przeprowadzanie prób szczelności instalacji lub jej części w razie podejrzeń o nieszczelność,
c) doszczelnienie instalacji gazowej w lokalach pojedynczych w przypadku stwierdzenia nieszczelności i wykonanie zabezpieczenia antykorozyjnego:
- okresowe kontrolowanie stanu technicznego kurka gazowego głównego znajdującego się w piwnicy budynku oraz zaworów odcinających przed urządzeniami,
- w przypadku stwierdzenia korzystania w budynku (lokalu) z gazu propan-butan niezgodnie z przepisami informowanie o tym niezwłocznie zamawiającego i egzekwowanie od lokatorów wykonania zaleceń wskazanych przez zamawiającego polegających na wykonaniu zgodnej z przepisami wentylacji pomieszczeń bądź zlikwidowania podłączenia w/w gazu;
6) hydrofornie - zakres rzeczowy konserwacji i drobnych napraw obejmuje urządzenia i armaturę wodną oraz urządzenia i instalację elektryczną hydroforni:
a) urządzenia i armatura wodna:
- sprawdzanie szczelności połączeń instalacji i zaworów z jednoczesnym usunięciem nieszczelności,
- dokonywanie okresowej kontroli stanu technicznego urządzeń hydroforowych,
- sprawdzenie prawidłowości działania zaworów bezpieczeństwa,
- czyszczenie filtrów siatkowych,
- wykonywanie innych prac konserwacyjnych wynikających z przepisów dozorowych UDT,
b) urządzenia i instalacje elektryczne:
- prowadzenie pracy hydroforu na parametrach wg planu ciśnień w sposób najbardziej ekonomiczny (ustawienie, regulacja wyłącznika ciśnieniowego z zachowaniem warunków bhp),
- dostosowanie pracy hydroforni do warunków wywołanych zmianami obciążeń oraz aktualnymi wymogami eksploatacyjnymi,
- kontrolowanie w czasie postoju urządzeń hydroforowych (sprawdzenie połączeń elektrycznych, wymiana wkładek topikowych, sprawdzenie silnika),
- sprawdzenie prawidłowości funkcjonowania urządzeń pomiarowych (manometry, zawory elektromagnetyczne, czujniki z ewentualną ich naprawą);
7) zsypy: bieżące zapewnienie drożności kanałów zsypowych między innymi poprzez przetykanie, naprawę i konserwację drzwiczek klap zsypowych i kanałów;
8) przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne:
a) czynności związane z kontrolą i czyszczeniem przewodów spalinowych, wentylacyjnych i dymowych,
b) zakres rzeczowy konserwacji i drobnych napraw obejmuje czynności ujęte
w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów - za wyjątkiem robót o charakterze remontowym bądź awaryjnym;
9) rynny i rury spustowe: bieżące utrzymanie drożności, szczelności rynien i rur spustowych oraz ich mocowania i połączeń;
10) konserwacja ogólnobudowlana, pokrycia dachowe, elewacje, stolarka, elementy budowlane pomieszczeń i części wspólnych budynku mała architektura, pomieszczenia gospodarcze:
a) miejscowa likwidacja przecieków pokrycia dachowego,
b) naprawa poprzez prostowanie, mocowanie i lutowanie uszkodzeń obróbek blacharskich: daszków, gzymsów, pasów podrynnowych i nadrynnowych, parapetów zewnętrznych i innych występujących na elewacji i dachu,
c) zabezpieczenie wyłazów dachowych przed dostępem nieupoważnionych osób, oraz ich naprawa (nie wyłączając drabin, klamer itp.),
d) naprawa stolarki okiennej i drzwiowej w pomieszczeniach wspólnego użytkowania - w tym naprawa, regulacja, oliwienie mechanizmów stolarki, w przypadku konieczności wymiana zamków (z wyjątkiem zamków służących do domofonów), wkładek patentowych, klamek uchwytów, okuć, olistwowania, wstawienie łat,
e) wymiana w przypadku konieczności istniejących samozamykaczy sprężynowych, regulacja, konserwacja samozamykaczy hydraulicznych,
f) uzupełnienie szyb w pomieszczeniach wspólnego użytkowania o powierzchni do 0,5 m²,
g) naprawa elementów ślusarki i stolarki w pomieszczeniach wspólnego użytkowania i w obszarze bezpośrednio przed budynkiem: balustrad, barierek, poręczy, wycieraczek, uchwytów, parapetów,
h) naprawa pochwytów poręczy schodowych,
i) uzupełnienie drobnych elementów osprzętu (kratki wentylacyjne itp.) w pomieszczeniach wspólnych i na elewacji,
j) naprawa, uzupełnienie posadzek, podłóg w pomieszczeniach wspólnego użytkowania o powierzchni do 1,0 m²;
k) usuwanie graffiti z elewacji budynku,
l) naprawa i szklenie gablot informacyjnych.
11) drogi i chodniki oraz znaki drogowe w obrębie administrowanych zasobów:
a) naprawa uszkodzonych znaków drogowych i tablic informacyjnych, w przypadku konieczności wymiana na nowe na drogach wewnętrznych objętych administrowaniem,
b) uzupełnienie, w przypadku konieczności wymiana numerów budynków wraz z nazwami ulic;
12) urządzenia dźwigowe: w przypadku awarii wykonawca zobowiązany jest każdorazowo zawiadomić niezwłocznie konserwatora urządzenia dźwigowego oraz zamawiającego;
13) pogotowie techniczne: utrzymanie całodobowego pogotowia technicznego w tym również
w okresie świąt w zakresie instalacji c.o., c.c.w., wod.-kan., elektrycznej, gazowej;
14) urządzenia zabawowe i sportowe: konserwacja urządzeń przydomowych placów zabaw, wymiana piasku w piaskownicy, utrzymanie w należytym stanie technicznym oraz naprawa istniejących urządzeń, dokonywanie przeglądów 5-letnich i rocznych zgodnie z obowiązującymi przepisami na terenach będących własnością Gminy a nie przekazanych innym podmiotom.
3.Roboty wymienione poniżej wykonywane w ramach konserwacji rozliczane będą na podstawie kosztorysów powykonawczych w oparciu o średnie ceny netto materiałów, robocizny, pracy sprzętu dla stolicy województwa podlaskiego oraz czynników cenotwórczych: koszty ogólne, koszty zakupu, zysk - opublikowanych w aktualnych zeszytach „SEKOCENBUD”, tj.:
1) naprawa, a w razie konieczności odbudowa części kominów znajdujących się powyżej pokrycia dachowego (uzupełnienie tynku, naprawa lub odtworzenie czapy kominowej, przemurowanie w całości),
2) wymiana leżaków lub pionów instalacji wod.-kan., c.w.u., cyrkulacji i c.o. łącznie z grzejnikami,
3) wymiana wywiewek kanalizacji sanitarnej uzupełnienie,
4) uzupełnienie brakujących szyb w pomieszczeniach wspólnego użytkowania o powierzchni powyżej 0,5 m².
5) naprawa, w razie konieczności wymiana drzwi wejściowych do pomieszczeń wspólnego użytkowania, wymiana samozamykaczy hydraulicznych,
6) usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym z zamawiającym w zakresie nie ujętym w punkcie 2 .
III. Ewidencja urządzeń pomiarowych.
1.Wykonawca prowadzi ewidencję urządzeń pomiarowych znajdujących się w lokalach wraz z dowodami legalizacji i okresami ważności dowodów legalizacji poszczególnych rodzajów przyrządów pomiarowych zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym ustawą Prawo o miarach i wzywa użytkowników do ich legalizacji.
2.Wykonawca zobowiązany jest posiadać urządzenia służące do kontroli stanu instalacji
w lokalach oraz do dokonywania pomiarów np.: detektor do wykrywania obecności gazu, urządzenie do wykrywania metalu, urządzenie do pomiaru temperatury ciepłej wody
i temperatury w pomieszczeniach, dalmierz. Urządzenia te winny spełniać wymogi określone przepisami prawa.