Hipoteka odwrócona porady prawne

Hipoteka odwrócona - porady prawne

Hipoteka odwrócona, oferowana w Polsce stosunkowo niedługo - opiera się o zapisy umowy o dożywocie. Jakie są jej zasady? Co oznacza zwrot „służebność osobista mieszkania?” Czy umowę o dożywocie można rozwiązać? Na pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu Hipotecznego DOM.

Umowa o dożywocie jest uregulowana przez Kodeks Cywilny (art. 908-916). Jej istotą jest przeniesienie własności nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela (Dożywotnika) na rzecz innej osoby (Nabywcy) - w zamian za dożywotnie utrzymanie. W relacji senior-fundusz, Dożywotnikiem jest senior, natomiast Nabywcą - instytucja oferująca odwróconą hipotekę. Co do zasady, Nabywca powinien przyjąć Dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz własnym kosztem zorganizować pochówek. Strony mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na comiesięcznym, dożywotnim wypłacaniu Dożywotnikowi pewnej kwoty pieniężnej, oraz możliwości dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości, jak ma to miejsce właśnie w przypadku odwróconej hipoteki. Wówczas ważne jest, aby ten drugi zapis ujawnić w księdze wieczystej, w postaci służebności osobistej mieszkania. To zagwarantuje seniorowi możliwość zamieszkiwania we własnym domu, bez względu na to, kto będzie jego właścicielem. To ważne, zwłaszcza gdy zachodzi obawa sprzedaży nieruchomości osobom trzecim.
Umowa o dożywocie wygasa z chwilą śmierci Dożywotnika. Wyjątkowo jednak sąd może rozwiązać ją na żądanie jednej ze stron.

Co się dzieje z klientem instytucji udzielającej odwróconej hipoteki, jeśli nieruchomość zostanie wykupiona przez inny podmiot, lub instytucja zbankrutuje? Wątpliwości rozwiewa Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu Hipotecznego DOM.

       Zapisy umowy o dożywocie, na której w Polsce opiera się odwrócona hipoteka, skutecznie zabezpieczają interesy seniora (Dożywotnika). W przypadku przeniesienia własności nieruchomości przez Fundusz (Nabywcę) na inną osobę (np. w drodze sprzedaży), wszystkie nałożone na niego umową obowiązki przejdą na nowego właściciela. Oznacza to, że senior nadal będzie otrzymywał miesięczne renty hipoteczne, tylko będzie je wypłacał ktoś inny. Dotyczy to również służebności osobistej mieszkania, ujawnionej w księdze wieczystej, czyli zapisu o możliwości dożywotniego zamieszkiwania swojego domu. Nowy nabywca nieruchomości, z którą związana jest służebność,   musi respektować prawo seniora do zamieszkiwania w niej, inaczej łamie obowiązujące w naszym kraju prawo.
       Czynnością, która zabezpiecza interes klienta przed upadłością instytucji oferującej odwróconą hipotekę czy sprzedażą przez komornika jej majątku jest ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej. Warto to zrobić, gdyż w takiej sytuacji senior korzysta ze szczególnej ochrony, którą gwarantuje mu art. 313 Prawa upadłościowego i naprawczego oraz art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Według tych zapisów, przysługujące mu prawa do comiesięcznej renty i zamieszkiwania swojego domu nadal będą obowiązywać, pomimo sprzedaży nieruchomości, czy to w drodze postępowania egzekucyjnego czy też upadłościowego. W praktyce oznacza to, że wszystkie wynikające z umowy dożywocia obowiązki względem seniora przejdą na nowego właściciela nieruchomości. A w konsekwencji senior będzie mógł nadal mieszkać w tej nieruchomości i pobierać comiesięczną rentę.

Na polskim rynku pojawiła się hipoteka odwrócona - nowa usługa przeznaczona dla Seniorów posiadających dom lub mieszkanie. Cieszy się ona sporym zainteresowaniem osób starszych, jednak mają oni wątpliwości natury prawnej. Z tego względu zdecydowaliśmy się zasięgnąć porady eksperta - prawnika, który udzielił odpowiedzi na pytania związane z tą usługą. Jak opodatkowana jest hipoteka odwrócona? Czy Senior może być pewien, że co miesiąc otrzyma rentę od instytucji, z którą zawarta została umowa? Na pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu Hipotecznego DOM, który oferuje hipotekę odwróconą.

Jak opodatkowane są świadczenia, które otrzymam od Funduszu?

Jak wskazują interpretacje organów podatkowych świadczenia pieniężne otrzymywane przez Seniorów w ramach odwróconej hipoteki, tj. umowy o dożywocie czy odpłatnej renty stanowią formę zapłaty za tę nieruchomość.

Zgodnie z przepisami, jeżeli Senior zbywa nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to nabył, wówczas zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego. Wysokość podatku uzależniona jest od daty nabycia nieruchomości przez Seniora i stanowi 10% przychodu, jeżeli nabycie nastąpiło przed 01 stycznia 2007 roku, albo 19% dochodu, w przypadku nabycia po tej dacie.

Kiedy nie trzeba płacić podatku?

Senior nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli zbywa nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył. Zwolnione z podatku jest również zbycie nieruchomości nabytych przez Seniorów przed 01 stycznia 2007 roku w drodze spadku czy darowizny.

Ponadto, w przypadku nabycia nieruchomości w latach 01.01.2007 r. - 31.12.2008 r. Senior może skorzystać z tzw. „ulgi meldunkowej” (obowiązek zameldowania w zbywanym lokalu przez co najmniej 12 miesięcy) i w konsekwencji też nie zapłaci podatku.

Czy mogę być pewien, że rentę otrzymam od Funduszu każdego miesiąca i, że kwota ta nie ulegnie zmniejszeniu?

Usługa oferowana przez Fundusz jest w pełni bezpieczna, w szczególności Spółka gwarantuje Klientom, że co miesiąc, w terminie wskazanym w akcie notarialnym, uzyskają oni świadczenia pieniężne.
W każdej umowie zawieranej z Seniorami, Fundusz zobowiązuje się, iż w przypadku zwłoki z zapłatą renty trwającej dłużej niż 31 dni, na żądanie Klienta, umowa zostanie rozwiązana. W konsekwencji zaś prawo własności lokalu wróci do Seniora.

Dodatkowo w akcie notarialnym obejmującym umowę o dożywocie lub renty odpłatnej Fundusz składa oświadczenie, iż w zakresie zapłaty comiesięcznych świadczeń, w kwocie uzgodnionej z Klientem, poddaje się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że w przypadku zwłoki Spółki w wypłacie renty, Senior może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności (zgodnie z przepisami sąd nadaje taką klauzulę niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni), po czym zwraca się bezpośrednio do komornika, aby ten wyegzekwował należne mu pieniądze. Jest to najprostszy i najszybszy sposób dochodzenia roszczeń.
Co istotne w akcie notarialnym Fundusz gwarantuje Seniorowi wypłatę co miesiąc określonej kwoty pieniężnej. Kwota ta nie może ulec zmniejszeniu. Jak stanowią przepisy kodeksu cywilnego zmiana umowy zawartej w formie aktu notarialnego musi być dokonana w takiej samej formie. W praktyce na taką zmianę zgodę musiałby wyrazić Senior. Kwota renty może jednak wzrastać, podlega ona bowiem okresowej waloryzacji.

Warto zwrócić uwagę, iż jeżeli umowę z Funduszem podpisuje kilka osób, np. małżeństwo Fundusz zapewnia, że ustalona w umowie kwota renty w przypadku śmierci którejkolwiek z tych osób nie ulegnie zmniejszeniu.

Coraz częściej słyszymy o hipotece odwróconej - ciekawym rozwiązaniu finansowym, skierowanym do seniorów. Produkt wzbudza ożywioną dyskusję i budzi zainteresowanie - rośnie liczba osób po 65 roku życia, które z niego korzystają. Co więcej, na Węgrzech, w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii to rozwiązanie jest niezwykle popularne. Jakie są jego zalety? Jak wyglądają aspekty prawne? W naszym tekście znajdziecie Państwo odpowiedzi od A do Z.

Hipoteka odwrócona to rozwiązanie przeznaczone dla osób po 65 roku życia, które mają swoje mieszkanie lub dom. Nie da się ukryć, że finanse na rencie, czy emeryturze wyglądają raz lepiej, raz gorzej, a hipoteka odwrócona to swoistego rodzaju „dodatkowa emerytura”. Dlaczego tak zwykło się ją nazywać? Ponieważ to gotówka, którą Senior dostaje od świadczeniodawcy co miesiąc - lub w innych, dowolnych odstępach czasu. Jest ona dodatkowym świadczeniem pieniężnym wzmacniającym domowy budżet. Zasada działania hipoteki odwróconej jest prosta. W ramach umowy o dożywocie beneficjent, którym jest Senior posiadający nieruchomość, otrzymuje od świadczeniodawcy dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za prawo do dysponowania po jego śmierci wspomnianą wyżej nieruchomością. - Rozpiętość kwot, które oferujemy seniorom jest duża, tak samo jak różne są ceny nieruchomości - zależnie od lokalizacji i standardu mieszkania, czy domu - mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM, który jest pierwszą i największą na polskim rynku instytucją oferującą hipotekę odwróconą. - Klienci mogą otrzymać miesięcznie od kilkuset do kilku tysięcy złotych - dodaje.

Zalety odwróconej hipoteki

Dodatkowe świadczenia pieniężne mogą być dla wielu Seniorów alternatywą dla pogarszającej się sytuacji finansowej. Kwoty, które mogą oni otrzymać są zależne m.in. od płci, wieku oraz wartości posiadanej nieruchomości. Hipoteka odwrócona pozwala cieszyć się życiem tu i teraz, korzystać z niego, czerpać pełnymi garściami. Pozwala uniknąć sytuacji, w której brakuje na leki lub inne potrzeby. Co ważne - dożywotnia renta hipoteczna to świadczenie wolne od podatku dochodowego, świadczeniodawca płaci również za Seniora comiesięczny czynsz, a sam Senior ma gwarancję, iż do śmierci może korzystać ze swojego mieszkania.

Bezpieczeństwo przede wszystkim

Podpisanie dokumentów przekazujących prawo do zarządzania nieruchomością należy dokładnie przemyśleć. Strach, że można stracić tę nieruchomość i zostać bez dachu nad głową jest najczęstszą przyczyną rozterek Seniorów. To właśnie dlatego Fundusz Hipoteczny DOM od 2008 roku, a więc od momentu powstania, edukuje i wyjaśnia wszelkie aspekty dotyczące hipoteki odwróconej. Jakie są zatem aspekty prawne, o których powinien wiedzieć Senior? Konstrukcja umowy jest oparta o zapisy Kodeksu Cywilnego, w szczególności o Artykuły nr 908-916 dot. Umowy o Dożywocie. Warto również pamiętać, że Senior dostaje m.in. gwarancję, iż do momentu śmierci mieszka w swoim domu - to tak jakby sprzedać mieszkanie i móc nadal z niego korzystać. Ponadto, gdyby pieniądze przestały być wypłacane, Senior może unieważnić umowę, a własność nieruchomości zostanie mu zwrócona. Może on również wycofać się z umowy w dowolnej chwili - po zwróceniu otrzymanych kwot..- Aby zapewnić bezpieczeństwo naszym klientom, każda umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. W związku z tym każdy Senior może skorzystać także z bezpłatnej porady prawnej - wyjaśnia Robert Majkowski.

Życie po sześćdziesiątce

Pytania, które pojawiają się w kontekście hipoteki odwróconej powodują, że Fundusz Hipoteczny DOM ma na celu podniesienie świadomości funkcjonowania tego rozwiązania. To właśnie dlatego w całej Polsce odbywają się prelekcje dla Seniorów, a Fundusz jest m.in. wydawcą „Życia Seniora” - kwartalnika dla osób na emeryturze, w którym każdy znajdzie mnóstwo dodatkowych informacji. Firma rozwija również sieć swoich placówek oraz dba o kontakt z Seniorami. Niedawno powstał oddział w Gdańsku. To już piąte miejsce, po Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Katowicach, w którym można porozmawiać o wszystkich aspektach tego produktu.
Warto pamiętać, że hipoteka odwrócona to długofalowe podniesienie standardu życia, a dodatkowe pieniądze są swoistego rodzaju buforem bezpieczeństwa, którego każdy z nas potrzebuje.

Hipoteka odwrócona to usługa finansowa przeznaczona dla seniorów posiadających dom lub mieszkanie. Pozwala ona uzyskać dodatkowy, miesięczny dochód. Z tego powodu cieszy się coraz większym zainteresowaniem osób starszych. Mają oni jednak wątpliwości natury prawnej. Zdecydowaliśmy się więc zasięgnąć porady eksperta - prawnika, który udzielił odpowiedzi na pytania związane z hipoteką odwróconą.

Kto może podpisać umowę o dożywocie, a kto zostać dożywotnikiem? Czy można uzyskać świadczenie w sytuacji, gdy nieruchomość jest zadłużona i w końcu czy umowa o hipotekę odwróconą ma charakter ostateczny? Na pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu Hipotecznego DOM, który jest liderem rynku hipoteki odwróconej w Polsce.

Kto może podpisać umowę o dożywocie? Kto może być dożywotnikiem, czy tzw. osobą bliską?

       Umowę o dożywocie, którą Fundusz Hipoteczny Dom zawiera z seniorami w ramach tzw. odwróconej hipoteki, mogą zawrzeć osoby będące właścicielami mieszkań lub domów.
       Nie wyklucza to sytuacji, w której właścicielem mieszkania jest np. tylko jeden z małżonków. Przepisy Kodeksu Cywilnego, na których opiera się umowa zawierana z Funduszem Hipotecznym Dom, stanowią, iż prawo dożywocia można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
       Warto podkreślić, iż w konsekwencji oznacza to, że osoba ta, pomimo faktu, że nie jest właścicielem mieszkania, po śmierci właściciela lokalu nadal otrzymuje rentę hipoteczną oraz może bezpłatnie i dożywotnio korzystać z nieruchomości. Co istotne, wysokość renty hipotecznej nie ulega w tym przypadku zmniejszeniu.
       Osobą bliską może być między innymi konkubent, czyli osoba, pozostająca z dożywotnikiem faktycznie we wspólnym pożyciu.

Czy senior może skorzystać z oferowanej przez Fundusz Hipoteczny Dom usługi, gdy jego nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym lub zadłużona w inny sposób?

Z korzyści jakie niesie ze sobą tzw. odwrócona hipoteka oferowana przez Fundusz Hipoteczny Dom mogą korzystać zarówno właściciele mieszkań lub domów jak i osoby, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
W treści zawieranych z klientami umów Fundusz zobowiązuje się do wypłacania seniorom comiesięcznych świadczeń pieniężnych dożywotnio. Senior nie musi się zatem obawiać, iż po osiągnięciu określonego wieku renta przestanie mu być wypłacana.
Sytuacja każdego klienta, także w przypadku, gdy jego nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym czy też zadłużona z innych tytułów (np. nieuregulowanych opłat czynszowych) jest przez Fundusz Hipoteczny Dom analizowana indywidualnie. W przypadku istnienia finansowych zaległości Fundusz pomaga w ich spłacie.

Czy umowa, którą Fundusz zawiera z seniorem ma charakter ostateczny?

Umowa, którą Fundusz Hipoteczny Dom zawiera z seniorem nie ma charakteru ostatecznego i może zostać rozwiązana. W treści każdej umowy znajduje się zapis stanowiący, iż w przypadku zwłoki Funduszu w zapłacie należnych klientowi świadczeń pieniężnych trwającej dłużej niż 31 dni, na żądanie klienta, umowa zostanie rozwiązana. W konsekwencji zaś prawo własności lokalu wróci do seniora.
Niezależnie od powyższego umowa może zostać rozwiązana na wniosek klienta, za zwrotem poniesionych przez Fundusz kosztów.
Nieprawdziwe pozostaje twierdzenie, że po zawarciu umowy z Funduszem klient traci prawo zamieszkiwania w zbywanej nieruchomości. Fundusz gwarantuje seniorom możliwość nieodpłatnego korzystania z lokalu czy domu, aż do ich śmierci.