Artykuły i materiały » Nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Spójrzmy prawdzie w oczy. Zyski z Twoich inwestycji mogą znacząco wpłynąć na styl Twojego życia i ostatecznie na wysokość Twojej emerytury. Najgorsze co możesz zrobić, to wpłacić swoje oszczędności do banku. Jeśli wpłacisz 10 tysięcy dolarów na konto oszczędnościowe, to przy oprocentowaniu 1% uzyskasz mniej niż 9 dolarów miesięcznie.

Ludzie, którzy oczekują wyższych zwrotów niż te, oferowane przez banki, zajmują się innymi rodzajami inwestycji, np. akcjami czy funduszami inwestycyjnymi. Duże firmy sprawiły, że inwestowanie naszych pieniędzy w tego rodzaju instrumenty jest łatwe, dlatego też rynek papierów wartościowych cieszy się taką popularnością. Osobiście, zawsze wolałem inwestować w nieruchomości, których rynek jest bardziej stabilny i oferuje o wiele większe stopy zwrotu z inwestycji.

Większość ludzi oblicza wartość netto swojego majątku na podstawie nieruchomości, w której mieszka. Wielu z nich uważa, że wygenerowany przez nią przychód wystarczy na stare lata. Zdumiewa mnie fakt, że większość ludzi nie inwestuje w żadne inne nieruchomości w swoim życiu. Tuż pod ich nosem dzięki nieruchomościom powstają majątki, a oni wolą ryzykować swoje ciężko zarobione pieniądze, grając na giełdzie.

Inwestowanie w akcje lub fundusze inwestycyjne jest tak popularne, bo nie wymaga zbyt wiele wysiłku. Wystarczy otworzyć rachunek inwestycyjny, wybrać akcje lub fundusz i nie trzeba się już niczym przejmować - to znaczy do momentu, gdy otrzymasz wyciąg. Niestety taka strategia może na dłuższą metę kosztować Cię tysiące dolarów.

Zalety nieruchomości
Główną zaletą nieruchomości jest to, że możesz kupić inwestycję o dużo większej wartości, wykorzystując w znacznym stopniu dźwignię finansową. Najczęściej wystarczy 20% lub mniej wkładu własnego. Na przykład, gdybyś chciał kupić nieruchomość, składającą się z 4 mieszkań wartą 500 tysięcy dolarów, mógłbyś to zrobić wpłacając jedynie 100 tysięcy dolarów.

Aby zebrać taki kapitał, możesz zaangażować kilku inwestorów, przez co cała grupa skorzysta z przepływu pieniężnego i wzrostu wartości nieruchomości. Gdyby jej wartość zwiększała się choćby o 5% rocznie przez 5 lat, to po upływie 5. roku byłaby warta około 625 tysięcy dolarów.

To obliczenie nie uwzględnia przepływu pieniężnego podczas tych pięciu lat ANI tego, że każda miesięczna rata kredytu hipotecznego zmniejsza należność z tytułu kredytu. Przy właściwym zarządzaniu nieruchomością, mieszkańcy tego 4-mieszkaniowego domu będą za Ciebie płacić miesięczne raty kredytu hipotecznego!

Jeśli zarabiasz pieniądze na giełdzie i zdecydujesz się je wycofać, pieniądze te traktowane są jako zwykły przychód, od którego musisz zapłacić podatek. Natomiast przepływ pieniężny uzyskany na rynku nieruchomości może być pomniejszony o amortyzację. Innymi słowy, przepływ pieniężny może być nieopodatkowany.

Są to tylko dwa powody, dla których nieruchomości są o wiele lepszymi inwestycjami. Wydaje mi się także, że masz o wiele większą kontrolę nad pieniędzmi zainwestowanymi w nieruchomości. Bezpośrednio kontroluję nieruchomości, wykorzystując dobry i sprawdzony program zarządzania. Nie mam takiej kontroli w przypadku funduszy czy akcji.

Nieruchomości to biznes
Dla większości ludzi największym kłopotem związanym z nieruchomościami jest to, że wymagają one trochę czasu i wysiłku, a ludzie nie chcą przeznaczać czasu na naukę. Co więcej, dobre okazje bardzo trudno znaleźć, ale ci, którzy zdecydowali się poznać nieruchomości inwestycyjne, należą teraz do najbogatszych ludzi na świecie. Spójrz tylko na listę najbogatszych publikowaną w magazynie Forbes.

Nieruchomości są biznesem i nie powinny być traktowane jedynie jako inwestycja. Ludzie, którzy traktują nieruchomości tylko jako inwestycję, zwykle nie przeprowadzają starannej analizy stanu, oszczędzają na prawidłowym finansowaniu i zarządzaniu nieruchomością, co najczęściej prowadzi do problemów. O takich ludziach wszyscy czytamy w gazetach lub słyszymy w wiadomościach.

Nie zdają sobie oni sprawy z tego, jak duży wpływ mają ich złe decyzje na całe społeczeństwo i na ich własny przepływ pieniężny. Często nie dopilnowane są podstawowe procedury, jak np. sprawdzenie niekaralności oraz historii kredytowej wszystkich lokatorów. Doświadczony i profesjonalny zarządca nieruchomości do tego by nie dopuścił.

Stwórz zespół ekspertów
W 3. rozdziale mojej książki ABC. Jak inwestować w nieruchomości napisałem o znaczeniu stworzenia zespołu w celu realizacji zamierzeń związanych z inwestycjami w nieruchomości. Moim zdaniem najważniejszą osobą w tym zespole jest profesjonalny zarządca nieruchomości.

Dobry zarządca wart jest swojej wagi w złocie. Włącz go jak najwcześniej do swoich działań na rynku nieruchomości, a przekonasz się, że dokonane przez Ciebie inwestycje będą na dłuższą metę przynosiły o wiele lepszy zwrot, a Ty dowiesz się o wiele więcej o tym procesie.

Poszukaj zarządcy nieruchomości, który nie tylko jest dobry, ale i doskonali się zarówno osobiście jak i zawodowo. Ja zatrudniam jedynie certyfikowanych zarządców nieruchomości. Ludzie ci mają potrzebę doskonalenia swoich umiejętności i wyznaczają kierunki rozwoju branży. To takich ludzi potrzebujesz w swoim zespole.

O tym, jak inwestować w nieruchomości możesz przeczytać w książce A B C. Jak inwestować w nieruchomości Kena McElroya.

Ken przedstawia w niej trzy podstawowe zasady, których należy przestrzegać przy każdej transakcji dotyczącej nieruchomości:

1. Rynek jest ważniejszy niż sama nieruchomość.
2. Nieruchomość musi generować przepływ pieniężny.
3. Korzystaj z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości.

Inwestuj mądrze!

Znajdź znakomitą nieruchomość inwestycyjną

Znakomite nieruchomości inwestycyjne są wszędzie, ale musisz ich szukać - i nauczyć się je dostrzegać. Szczególnie ważne jest to w czasie, kiedy zaczynasz - po prostu niczym nie można zastąpić procesu jeżdżenia i poznawania nieruchomości.

Poznając nieruchomości, miej zawsze na uwadze kardynalną regułę: 100-10-3-1. W odniesieniu do każdej posiadłości, którą kupujesz, powinieneś wcześniej:

- obejrzeć 100
- złożyć ofertę na 10
- otrzymać akceptację 3 ofert
- kupić 1 posiadłość.

W trakcie naszych seminariów Robert i ja dzielimy się ze słuchaczami najważniejszymi rzeczami, jakie poznaliśmy na temat inwestowania w nieruchomości.

Zacznij od małych rzeczy

Ja zaczęłam od zakupu domu w Portland, w stanie Oregon, który miał dwie sypialnie i jedną łazienkę. Każdego miesiąca zostawało mi w portfelu 25 dol. z jego wynajmu. Następnie przeszłam do innych domów jednorodzinnych, a później do domków szeregowych sześcio- i dwunastorodzinnych. Moja pierwsza transakcja była podstawą mojego przyszłego sukcesu w nieruchomościach inwestycyjnych.

Zacznij od małej nieruchomości - domku jednorodzinnego, bliźniaka, trzyrodzinnego domku szeregowego. W swoją pierwszą transakcję zainwestuj dużo czasu i mało pieniędzy. Popełnianie błędów jest częścią całego procesu i powinieneś brać to pod uwagę. Z każdym błędem będziesz bogatszy o nową mądrość, a każda następna inwestycja będzie łatwiejsza. Zatem popełniaj błędy na małych nieruchomościach, wyciągaj z nich naukę, a następnie przechodź do większych posiadłości. Dlatego też potrzebujesz nieruchomości dających dodatni przepływ pieniężny: przepływ pieniężny pozwala złagodzić błędy, jakie popełnisz w swoim działaniu.

Trzymaj się blisko swojego domu

Najlepiej szukaj nieruchomości, które są w obrębie twojego zamieszkania. Jeżdżenie po okolicy ułatwia wyszukiwanie nowych domów pojawiających się na rynku, śledzenie ofert cenowych i cen faktycznej sprzedaży. Rozmawiaj z osobami zamieszkującymi sąsiedztwo domów i trzymaj rękę na pulsie rynku, który wybrałeś. Gdy nieruchomość pojawi się na rynku, bardzo szybko zorientujesz się, czy jest to dobra transakcja czy nie i będziesz w stanie szybko zareagować.

Przyglądaj się problematycznym nieruchomościom

Uwielbiam znajdowanie nieruchomości, które są niewłaściwie prowadzone. Jedną z najlepszych rzeczy jest szukanie opuszczonych nieruchomości z powodu wystąpienia jakiegoś problemu. Zbadaj, jak można zlikwidować ten problem i natychmiast podnieś wartość posiadłości.

Przyglądaj się liczbom

Kiedy już zapoznasz się z terenem, który sobie wybrałeś do inwestowania i zdecydujesz, czego szukasz, pamiętaj o przyjrzeniu się liczbom związanym z wybranymi posiadłościami. Liczby te prawie zawsze powiedzą ci, czy znalazłeś dobrą transakcję.

Towarzysz głównemu trendowi

Czy w interesującej cię okolicy otwierane są nowe sklepy? Czy powstają tam nowe biurowce lub przenoszą się tam firmy? Mogą to być oznaki tego, że sąsiedztwo polepsza się lub jest popyt na ten teren i możesz mieć okazję dostać się tu na samym początku boomu na rynku. Ucz się, rozwijaj kontakty i bądź na bieżąco z trendami w branży.

Jak najszybciej utwórz właściwy przepływ pieniężny

Twoim celem jest stworzenie dodatniego przepływu pieniężnego, najlepiej od pierwszego dnia. Niekiedy będziesz musiał podjąć kilka kroków, zanim gotówka zacznie napływać, ale dodatni przepływ pieniężny ustanów jako swój główny priorytet. Powodem numer jeden, dla którego kupujesz nieruchomość, powinien być jej przepływ pieniężny.

Trzymaj nieruchomość tak długo, jak długo generuje sensowny strumień przychodu

Albo trzymaj ją tak długo, aż jej wartość wzrośnie i będziesz mógł ją sprzedać i zająć się większą posiadłością z jeszcze lepszym przepływem pieniężnym. Najlepsze inwestycje to takie, które rok w rok dają stały dopływ gotówki.

Pamiętaj, że okazje zawsze pojawiają się przed tobą. Jeśli jednak twój umysł jest zamknięty, zamknięte są również twoje oczy.

Kim Kiyosaki

Jeśli chcesz otworzyć swój umysł na inwestowanie w nieruchomości, sprawdź jak to zrobić!

Bezpieczne strategie inwestycyjne

Najbardziej wartościowy sekret finansowy wszechczasów...
Jedyna legalna droga, aby rzucić pracę, ale zachować pensję.

W książce przedstawiono innowacyjne, a jednocześnie dostępne dla każdego strategie inwestycyjne, które można wykorzystać do zgromadzenia i ochrony aktywów, niezależnie od sytuacji panującej na rynku. Pokazano, jak z tych aktywów uczynić źródła regularnych, pasywnych dochodów, które pokryją wydatki i pozwolą osiągnąć wolność finansową w ciągu 5-7 lat. Autorzy - doradcy finansowi o światowej renomie, którzy sami wykorzystali omówione techniki i osiągnęli wolność finansową opisali:

• najszybszy i najłatwiejszy sposób na pozbycie się długów,

• źródła pasywnych dochodów,

• strategię maksymalnej stopy zwrotu,

• strategie pozwalające zrestrukturyzować aktywa i uczynić je bardziej dochodowymi,

• strategie gry na rynku akcji zapewniające zysk, niezależnie od warunków panujących na giełdzie, nawet przy silnych trendach spadkowych,

• trzy sprawdzone strategie inwestowania na rynku nieruchomości,

• słynne metody kontrolowania ryzyka autorstwa Van Tharpa.

Większość ludzi dzieli od wolności finansowej tylko niewielka kwota. Wolność finansowa nie polega bowiem na posiadaniu milionów - wystarczy mieć dochody z inwestycji przewyższające wydatki. Autorzy pokazują, jak można osiągnąć wolność finansową, wyliczając dzielący od niej dystans, wykonując odpowiednie ruchy inwestycyjne i akceptując wyłącznie sukces.

Zarządzanie nieruchomościami

Właściciele nieruchomości pod wynajem, osobiście nią zarządzający, często pytają: Kiedy należy skorzystać z usług profesjonalnego zarządcy nieruchomości? Pytanie to pokazuje, że wielu właścicieli nie zna jeszcze korzyści płynących z zatrudnienia profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Pytanie to zadawane jest zwykle przez mniej doświadczonych właścicieli, którzy myślą, że codzienne zarządzanie nieruchomością wymaga jedynie wynajmowania wolnych lokali i pobierania czynszów.

Największy wpływ na to, czy zatrudnić zarządcę czy nie, ma czas. Jeśli właściciel ma czas, żeby poświęcić się efektywnemu zarządzaniu nieruchomością, to powinien to zrobić. Tym, którzy go nie mają, zatrudnienie profesjonalnej firmy może oszczędzić dużo pieniędzy i czasu. Doświadczeni inwestorzy na rynku nieruchomości, a zwłaszcza ci, którzy są bardziej zainteresowani poszukiwaniem nowych transakcji, są skupieni na tym, w jaki sposób wykorzystać czas. Wiedzą, jakie są korzyści i zalety korzystania z usług profesjonalnej firmy zarządzającej nieruchomościami.

Moja firma, niedawno przejęła zarządzanie nieruchomością w Phoenix, która popadła w poważne kłopoty z powodu marnego zarządzania ze strony właściciela. Właściciel, mieszkający w Seatle, postanowił samodzielnie zarządzać tą nieruchomością na odległość. Decyzja ta negatywnie odbiła się na finansach i doprowadziła do sytuacji, której nie można było naprawić. Ostatecznie właściciel tej nieruchomości zmuszony był ją sprzedać po znacznie niższej cenie.

Pułapki samodzielnego zarządzania nieruchomością

Decydując się na samodzielne zarządzanie nieruchomością na odległość, właściciele zignorowali kilka podstawowych procedur, na przykład sprawdzenie potencjalnych lokatorów. Wielu z nich nie płaciło czynszu, inni stwarzali problemy wśród społeczności lokalnej, co prowadziło do interwencji policji.

Współczynnik zajmowanej powierzchni spadł z ponad 90% do niecałych 70% w ciągu niespełna roku. Gdy wyprowadzili się dobrzy lokatorzy, odpowiednio zmniejszył się przychód oraz przepływ pieniężny. Gdy przepływ ten jest niewystarczający, brakuje pieniędzy na zapłacenie rachunków. W krótkim czasie nieruchomość zaczęła wyglądać tak jak by nikt się nią nie zajmował, zaczęła popadać w ruinę. Właściciel nie zdawał sobie nawet sprawy z tego, dopóki nieruchomością nie zajęła się na jego życzenie lokalna firma zarządzająca.

Gdy moja firma przejęła zarządzanie nieruchomością, wskaźnik zaległości płatniczych był wysoki, a czynsz płaciło tylko 65% lokatorów. Nie dawało to wystarczającej kwoty, aby pokryć koszty utrzymania. W ciągu kolejnych kilku miesięcy trzeba było eksmitować kilku handlarzy narkotyków, a także mieszkańców stwarzających problemy i nie płacących czynszu. Tydzień po tym, jak przejęliśmy zarządzanie tą nieruchomością, dokonano na jej terenie morderstwa. Wszystko to, oczywiście, bardzo utrudniło nam zatrzymanie dotychczasowych lokatorów, nie mówiąc już o przyciągnięciu nowych.

Niesprawdzenie w należyty sposób lokatorów kosztowało właściciela ponad 50 tysięcy dolarów z tytułu poniesionych strat, 200 tysięcy dolarów w ujemnym przepływie pieniężnym, a także zdenerwowało wielu partnerów finansowych, którzy ostatecznie sprzedali nieruchomość po niskiej cenie.

Wyciągnij wnioski z tych błędów

Często słyszy się takie historie wśród moich kolegów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Niestety wydaje się, że niedoświadczeni właściciele nieruchomości pod wynajem chcą sami przejść przez ten proces uczenia się.

Inwestowanie w nieruchomości jest biznesem i powinno być traktowane jak biznes. To nie jest tylko inwestycja. To cały proces zarządzania, do którego trzeba się dostosować, żeby maksymalnie zwiększyć zwrot, którego oczekują inwestorzy. Profesjonalni zarządcy wykorzystują systemy i procedury w stosunku do każdej nieruchomości, którą zarządzają. Każdy, kto planuje zarządzanie własną nieruchomością musi postępować tak samo. Najlepiej zacząć poszukiwania wykwalifikowanego zarządcy nieruchomości w stowarzyszeniu zarządców nieruchomości.

W jaki sposób zwiększyć zyski z nieruchomości

Kluczem do zwiększenia przepływu pieniężnego i wyników każdej nieruchomości inwestycyjnej jest efektywne zarządzanie nieruchomością.

Inwestorzy są zadowoleni gdy przepływ pieniężny jest maksymalnie duży. Nie ma znaczenia, czy samodzielnie zarządzasz nieruchomością, czy korzystasz z usług profesjonalnej firmy. Jeśli osiągane wyniki są gorsze w porównaniu z tym, co aktualnie oferuje rynek, oznacza to, że nieruchomość nie jest właściwie zarządzana, a maksymalny przepływ pieniężny nie jest osiągnięty. Inwestycja może generować dość dobry przepływ pieniężny, ale może on być znacznie wyższy.

Gdy chcę kupić nieruchomość, skupiam się głównie na jej złych wynikach w przeszłości. Złe wyniki są prawie zawsze spowodowane nieefektywnym lub niesolidnym zarządzaniem nieruchomością.

Przejawia się to na wiele sposobów, m.in.:
1. Wysokość czynszu jest poniżej cen rynkowych.
2. Współczynnik wynajętej powierzchni jest zwykle niski.
3. Stan fizyczny nieruchomości jest poniżej standardów.
4. Lokatorzy zalegają z płaceniem czynszu.

Uwielbiam kiepskich zarządców. Bez nich byłoby mniej okazji. Rzadko kiedy zdarza się okazja inwestycyjna, w której nie mogę dostrzec wielu sposobów na podniesienie jej ogólnej wartości. W przypadku każdej z naszych nieruchomości mieliśmy jasno określony plan, żeby lepiej nią zarządzać ZANIM sfinalizowaliśmy transakcję. Już na tym etapie można dostrzec wszelkie niezbędne oznaki, jeśli wiesz czego szukać. Dlatego bardzo lubię zarządzanie nieruchomościami.

Jedną z najbardziej podstawowych czynności związanych z maksymalizacją przychodu z każdej nieruchomości jest właściwe sprawdzenie lokatorów. Najprostszym sposobem na zwiększenie przepływu pieniężnego jest upewnienie się, że dany lokator jest wypłacalny i że będzie płacił zgodnie z ustaleniami w umowie najmu. Brzmi to prosto, ale zdesperowany właściciel lub zarządca będzie kierował się „instynktem”, usiłując wynająć wolne pokoje, w celu zwiększenia wynajętej powierzchni, przychodu z czynszów i przepływu pieniężnego. W ramach standardowych czynności moja firma sprawdza także lokatorów pod względem niekaralności.

Myślę, że byłbyś zdziwiony liczbą eksmisji jakich dokonuje się każdego dnia w dowolnym mieście czy kraju i że w większości przypadków powodem jest niepłacenie czynszu. Zazwyczaj straty finansowe ponosi także właściciel z tytułu nie pobierania czynszu, wysokich kosztów czynności sądowych i możliwości wynajmu innym lokatorom w tym okresie. Cały ten proces może także być bardzo czasochłonny.

Jeśli jesteś - lub planujesz zostać - właścicielem nieruchomości inwestycyjnej, zachęcam, abyś dowiedział się jak najwięcej o jej możliwościach. Branża zarządzania nieruchomościami zmienia się szybko. Pojawiają się okazje, które wdrażam w mojej firmie każdego miesiąca. Dobrzy zarządcy doskonale wiedzą jak zarządzać efektywnie i jak sprawić, żeby przynosiło to korzyści finansowe.

Trzy kluczowe elementy w zarządzaniu nieruchomościami

"Znalezienie nieruchomości inwestycyjnej jest dopiero pierwszym krokiem. Dużo pieniędzy zarabia się i traci wskutek dobrego lub złego zarządzania nieruchomością. Jeżeli zamierzasz inwestować z powodzeniem na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć zasady zarządzania nieruchomością".

Robert Kiyosaki

Analiza nieruchomości inwestycyjnych
Staranna analiza stanu nieruchomości - to proces sprawdzania nieruchomości przed i podczas zakupu. Analiza powinna rozpocząć się zanim złożysz ofertę zakupu, a jej szczyt przypada w okresie pomiędzy akceptacją twojej oferty a jej zamknięciem; przedział czasu jest ściśle określony.

Z punktu widzenia zarządzania nieruchomościami, staranna analiza jest inwestycyjnym być albo nie być. Właśnie w jej trakcie powinieneś się dowiedzieć wszystkiego, co tylko możliwe, by inwestycja w nieruchomość, którą zamierzasz nabyć, zakończyła się sukcesem. Powinieneś poznać faktyczny stan budynków i posiadłości, zapoznać się z umowami najmu, kosztami itd. Różnice pomiędzy stanem rzeczywistym a przedstawionym wcześniej mogą stanowić lukę, która da ci dodatkowe zyski, a także pomoże zaoszczędzić na wielu wydatkach.

Porównawcza analiza rynku jest najważniejszą częścią starannej analizy i polega na zestawieniu czynszów za wynajem interesującej cię nieruchomości z czynszami podobnych nieruchomości. Dobra porównawcza analiza rynku pozwoli ci zorientować się w wysokości czynszów w okolicy. Przeprowadzając taką analizę, będziesz mógł zadecydować, czy podwyższyć czynsz, czy go obniżyć, czy uatrakcyjnić ofertę najmu, czy też nic nie zmieniać.

Narzędzia pomocne w zarządzaniu
Lista czynności towarzyszących wprowadzaniu się nowego lokatora jest dokumentem, którego zarządzający nieruchomością używa podczas wprowadzania się lokatora do twojej posiadłości. Lista ta wymusza na zarządcy bycie skrupulatnym.

Ważne jest to, aby konsekwentnie sprawdzać zdolność kredytową i niekaralność naszych lokatorów. Istnieją firmy zajmujące się sprawdzaniem tych informacji. Korzystanie z takich usług sprzyja właścicielowi, gdyż gwarantuje lepszych lokatorów i pewniejszy wynajem. Wydatkiem za tę usługę może być obciążony ubiegający się o wynajem.

Umowa najmu jest jednym z najważniejszych dokumentów przed wprowadzeniem się lokatora. Należy upewnić się, iż zajęliśmy się każdym punktem umowy. Bardzo ważne jest dla nas także wyegzekwowanie wszystkich warunków opisanych w umowie.

Protokół zdawczo-odbiorczy jest formularzem, z którego korzysta zarządca podczas wprowadzania się oraz wyprowadzki lokatora. Dokument powinien być sporządzony przed wprowadzeniem się lokatora. Jedna kopia powinna być przechowywana w aktach dotyczących nieruchomości, a drugą otrzymuje lokator. Protokół ten stanowi podstawę nałożenia ewentualnych opłat za straty powstałe podczas wynajmu i wyklucza kwestionowanie stanu nieruchomości, w jakim była na przed objęciem jej przez lokatora. Przy wyprowadzce protokół sporządza się ponownie i porównuje z tym, który sporządzono tuż przed wprowadzeniem się lokatora.

Sekrety zarządzania nieruchomością
Rejestr wygasających umów najmu przyda się w przypadku przedłużania pobytu lokatorów w wynajmowanym lokalu. Okaże się on bardzo pomocny podczas śledzenia dat końca umów najmu oraz zagwarantuje, iż każdy lokator wynajmuje lokal po aktualnej cenie w odniesieniu do wyników porównawczej analizy rynkowej.

Ważne jest też to, aby kontrolować skuteczność naszych ogłoszeń, pytając potencjalnych lokatorów, w jaki sposób dowiedzieli się o naszej nieruchomości. Pomocne będzie prowadzenie stosownych notatek.

Koszty związane z nieruchomością mogą szybko wymknąć się spod kontroli, jeśli do każdej pracy będziemy angażować ludzi z zewnątrz. Jeżeli to możliwe, staraj się korzystać z własnego personelu. Z rozwagą należy negocjować i szacować wszelkie oferty i umowy o świadczenie usług.

Na bieżąco należy też oszacować wydatki różne, aby zadecydować, czy i gdzie możemy dokonać odliczeń podatkowych.

Większy potencjał nieruchomości oznacza większy zysk

W każdym mieście, które odwiedzam (nawet w Azji) słyszę od mieszkańców te same komentarze: „Tego się tutaj nie da zrobić”, „Nieruchomości są po prostu zbyt drogie”, „Tu nie ma warunków dla korzystnej transakcji”. Bawi mnie ten sposób myślenia i nie zamierzam walczyć z kimś, kto jest przekonany, że mu się nie uda. Gdyby każdy patrzył na nieruchomości tak jak ja, miałbym o wiele większą konkurencję i w rezultacie płaciłbym więcej za swoje inwestycje.

To prawda, że miasta cechuje cykliczność, zwykle związana z demografią i warunkami ekonomicznymi w danym rejonie. Twoim zadaniem jest określenie, w którym momencie cyklu gospodarczego znajduje się Twoje miasto. W tych samych miastach, inwestorzy zarabiają miliony tuż pod nosem innych ludzi. Jednym ze sposobów, na dostrzeżenie rozwoju jest policzenie dźwigów używanych przy budowie wysokich budynków. Nowe, wysokie budynki oznaczają miejsca pracy. W Las Vegas te budynki to kasyna, w Nowym Yorku - biurowce, domy wielorodzinne i sklepy. Zawsze odbywa się to tak samo: osoba inwestująca w nieruchomości postanawia zaciągnąć kredyt i zbudować budynek. Jestem pewien, że żaden bank nie udzieliłby pożyczki, a deweloper nie wzniósłby budynku, gdyby nie przekonanie, że to opłacalna inwestycja.

Nie sugeruję, żebyś natychmiast zabrał się za budowanie dużej nieruchomości. Mówię jedynie, żebyś zaczął dostrzegać pewne oznaki rozwoju w swoim otoczeniu. Jeśli zaczniesz zwracać na nie uwagę, Twoja inwestycja będzie o wiele bardziej dochodowa. W książce The ABC's of Real Estate Investing o wiele dokładniej przedstawiam moje poglądy dotyczące rozpoznania rynku.

Rynek jest ważniejszy niż nieruchomość
Spójrzmy prawdzie w oczy, jaki jest pożytek z nieruchomości inwestycyjnej, w której nikt nie chce zamieszkać? Jest to dość proste, ale wszędzie spotykam inwestorów, którzy dają się skusić na „świetną transakcję” i okazuje się, że cena była tak niska, ponieważ poprzedni właściciele nie mogli znaleźć lokatorów. Brak przychodu jest głównym powodem tego, że inwestycje dotyczące nieruchomości się nie udają. Osobiście wolałbym mieć okropną (pod względem estetycznym) nieruchomość ze świetną lokalizacją na rynku, który idzie w górę, niż piękną, nową nieruchomość w rejonie, w którym gospodarka jest w depresji. Mniej interesuje mnie to, jak moja nieruchomość wygląda niż to, jak wysoki przepływ pieniężny generuje.

Gdy tylko zidentyfikujemy rynek, natychmiast zakładamy na tym terenie naszą sieć, aby zacząć gromadzić informacje i przygotować się do transakcji. Nasze potrzeby są wyraźnie określone. Prawie nigdy świetne inwestycje nie są Ci przedstawiane jako takie. Sekret dobrej transakcji leży w tym, co chcesz z nią zrobić. Co możesz zrobić inaczej niż inni ludzie, aby wygenerować przepływ pieniężny i zwiększyć wartość obiektu?

Poszukujemy źle zarządzanych nieruchomości, które redukują obecnym właścicielom przepływ pieniężny, po czym, gdy ją kupimy, usprawniamy procedury zarządzania. Idea jest bardzo prosta. Innymi słowy, wyszukujemy budynki, które mogą być bardziej dochodowe w rękach nowego właściciela. Właśnie w tym celu stworzyłem swój zespół. Ty także możesz tak postąpić.

Niedawno znaleźliśmy budynek położony w Phoenix, który był poważnie zaniedbany. Był on samodzielnie zarządzany, ale na odległość. Bardzo bogaty właściciel mieszkał w Meksyku i najwyraźniej nie miał czasu, aby zająć się tą sprawą. Wypisywał tylko czeki pokrywające straty, a od dwóch lat wynajmowane było tylko 68% powierzchni mieszkalnej. Wytworzyła się kombinacja zabójcza dla inwestycji: wysokie koszty, niski przychód W niecały dzień (po prostu jeździłem po okolicy i kontaktowałem się z konkurencją w tym rejonie) dowiedziałem się, że choć czynsz w tej nieruchomości był niski w porównaniu z innymi cenami na lokalnym rynku, wskaźnik powierzchni niewynajętej w tym domu wynosił 30%, przy średnim wskaźniku 7% w całej okolicy.

Kupiliśmy ten budynek, szybko wynajęliśmy puste pokoje i zmniejszyliśmy koszty eksploatacji, stosując dobre i solidne praktyki zarządzania. W niecały miesiąc zwiększyliśmy wartość tej nieruchomości o milion dolarów. Wszyscy są zadowoleni z wyników: nasi inwestorzy, ponieważ zwiększyły się zyski i lokatorzy, ponieważ o wiele lepiej się im mieszka.

Każda hossa ma swój koniec

Słowa do rozważenia przekazane przez Roberta Kiyosaki.

Myśli przewodnie bogatego ojca

Okazja do nauki: Zapraszamy do serii artykułów skłaniających do myślenia, pomocnych w procesie wspólnego uczenia się.

Temat, którym zajmiemy się dzisiaj to: "Każda hossa kiedyś się kończy". Robert Kiyosaki omawia wnioski zawarte w książce "Kryzys dolara" autorstwa Richarda Duncana. Dla społeczności bogatego ojca jest to ważne wezwanie do działania, bez względu na to, w którym zakątku świata mieszkasz.

Po przeczytaniu artykułu znajdź okazję do przedyskutowania go w grupie, np. na naszym forum.



Ostatnio zapytano mnie, czy sytuacja w branży nieruchomości nie przypomina bańki mydlanej. Moja odpowiedź brzmiała: "Ehe!". Moim zdaniem, nieruchomości to największa bańka mydlana z jaką dotychczas miałem do czynienia. Następnie zapytano mnie, "Czy ta bańka pęknie?". Raz jeszcze moja odpowiedź brzmiała: "Ehe!".

Widać jak szybko ludzie zapominają, bo minęło zaledwie kilka lat od kryzysu w nieruchomościach. W 1987 r. miał miejsce krach na giełdzie i instytucje oszczędnościowo-kredytowe wypadły z rynku. Doprowadziło to do największego w historii szaleńczego wyprzedawania nieruchomości.

W 1991 r. rynek nieruchomości wiąż znajdował się w depresji i pozostał w niej aż do około 1998 r. Na Hawajach rynek nieruchomości pozostał w depresji aż do 2001 r. Dzisiaj hawajski rynek nieruchomości wrze, a ludzie zdążyli już zapomnieć, jak było z nim źle.

Tak więc, odpowiedź na pytanie: "Czy bańka mydlana na rynku nieruchomości pęknie?" jest jednoznaczna: "Tak, wszystkie bańki pękają". Ostrzegam o tym, bo gdy bańka pęknie, zmieni się ona w potwora. Nigdy w moim życiu nie widziałem tak wielu pieniędzy zarobionych w oparciu o tak słabe przesłanki. Jeżeli myślisz, że ostatnia recesja wywołana pęknięciem bańki była złem, recesja, która nadejdzie, będzie co najmniej dwukrotnie gorsza. Może to doprowadzić do załamania się rynku.

Daję to ostrzeżenie nie z chęci wystraszenia kogoś. Chcę po prostu powiedzieć: "Przygotuj się na zmiany w gospodarce". Mimo że wciąż z Kim kupujemy nieruchomości, sprzedajemy także nasze mało wartościowe nieruchomości. Osiem miesięcy temu Kim wystawiła na sprzedaż mały apartamentowiec za 1,4 miliona dolarów, który miał wartość 1 miliona dolarów. Ludzie narzekali i nikt go nie kupił. Ale cztery tygodnie temu podniosła cenę do 2 milionów dolarów i sprzedała go w jeden dzień za pełną kwotę. Dla mnie to więcej niż bańka. To mania.

Wielu z nas wie, że najlepszy czas na wzbogacenie się to okres po załamaniu się rynku. Sugeruję więc, że jeżeli inwestowanie na rynku nieruchomości jest dla Ciebie czymś nowym, nie jest to czas na wchodzenie na ten rynek. Jeśli trzymasz mało wartościowe nieruchomości, które jedynie przysparzają wydatków, możesz zechcieć się ich pozbyć.

Jak długo zatem bańka wytrzyma i będzie się powiększać? Nie wiem. Chcę tylko byś wiedział, że obecnie przygotowuję się na upadek, recesję w gospodarce i możliwe załamanie globalne. Dlaczego? Ponieważ jest to bardzo duża światowa bańka mydlana. Największa, jaką widziałem.

Oszczędzający przegrają
Pozbywam się również dolarów amerykańskich. Jak wiecie zapewne, w ostatnich czterech latach dolar amerykański stracił prawie 40% swojej wartości w stosunku do innych walut. Oznacza to, że jeżeli w 2000 r. miałeś 10 000 dolarów oszczędności, obecnie mają one wartość nabywczą około 6 000 dolarów. Zamiast trzymać gotówkę w banku, Kim i ja trzymamy nadwyżkę gotówki w sztabach srebra i złota.

Dlaczego? Ponieważ wiadomo, że wartość dolara będzie spadać, podczas gdy cena złota, a szczególnie srebra, będzie wzrastać. Kiedy srebro wzrośnie do 8,5 dolara za uncję, a złoto osiągnie cenę 500 dolarów za uncję, będzie wiadomo, że koniec jest bliski. Gdy nadejdzie załamanie się rynku, waluty wielu krajów stracą siłę nabywczą, podczas gdy drogocenne metale zyskają na wartości.

Wspaniała książka
W ostatni weekend prowadziłem zajęcia w grupie około 150 osób, omawiając książkę zatytułowaną "Kryzys Dolara
" autorstwa Richarda Duncana. Jeżeli chcesz lepiej zrozumieć, dlaczego wielka bańka rynku nieruchomości pęknie i spadek wartości dolara prawdopodobnie doprowadzi do przedłużonej recesji, będziesz musiał przeczytać tę książkę. Krótko mówiąc, tak naprawdę bańka dotyczy nie tyle nieruchomości, co światowego rynku walutowego. Innymi słowy, rządy na całym świecie wydrukowały za dużo pieniędzy bez pokrycia i papierowy pieniądz wkrótce znajdzie się w koszu na śmieci.

Nawet, jeżeli nie zajmujesz się nieruchomościami, ani też nie trzymasz oszczędności w dolarach, możesz zechcieć przeczytać tę książkę, aby dowiedzieć się, w co powinieneś teraz zainwestować, zanim bańka pęknie. Jeżeli zainwestowałeś w akcje lub fundusze inwestycyjne, koniecznie musisz przeczytać tę książkę.

Dobre wieści
Raz jeszcze powtórzę: "Nie piszę tego, aby kogoś wystraszyć". Robię to, aby zachęcić ludzi do przygotowania się na jedną z największych okazji do uzyskania finansowej wygranej. Moja książka, "Bogaty ojciec, Biedny ojciec", ukazała się w 1997 r. w czasie największego boomu na rynku. W tej książce opisałem bogatego ojca, który zalecał, abym uczył się inwestować w nieruchomości. Ludzie, którzy zastosowali rady pochodzące z tej książki, zamiast rad swoich maklerów giełdowych czy planistów finansowych, odnieśli sukces w nieruchomościach. Przed rokiem 2001 i krachem giełdowym wielu planistów finansowych i maklerów krytykowało moją książkę. Dziś nie zabierają głosu, a ja nadal mam inwestycje w nieruchomościach, ciągle kupuję nieruchomości mające doskonały przepływ pieniężny i nie tracę panowania nad nimi. Dzisiaj zastanawiam się nad tymi, którzy zainwestowali w nieruchomości wysokiego ryzyka lub żyją w domach, na które ich nie stać.

Jeżeli posiadasz choć kilka dolarów, możesz udać się do pobliskiego handlarza monetami i kupić monety ze złota lub srebra po cenie jak najbardziej zbliżonej do ceny srebra lub złota. Nie inwestowałbym w okazy kolekcjonerskie, chyba że potrafisz odróżnić te dobre od złych. Za tak niewiele, jak 20 dolarów, możesz kupić kilka cennych monet i rozpocząć przygotowania do jednego z największych krachów w historii świata.

Dziękujemy za wspieranie filozofii propagowanej przez "Bogatego ojca". Ucz się i pamiętaj, że najlepszy czas na wzbogacenie się jest właśnie po pęknięciu bańki.

Dziękuję Ci i życzę wszystkiego najlepszego.

Robert Kiyosaki

P.S.
1. Jest takie powiedzenie, które mówi: "Kiedy twoje zdjęcie pojawi się na okładce magazynu "Time", jest już po twojej karierze". Jeżeli masz dostęp do wydania magazynu "Time" z dnia 13 czerwca 2005 r., zobaczysz tam zdjęcie człowieka trzymającego w objęciach swój dom oraz tytuł i podtytuł: "NIE MA TO JAK W DOMU. Dlaczego szalejemy na punkcie nieruchomości".

2. Jest też inne powiedzenie, które mówi: "Jak rozwija się General Motors, tak rozwija się USA". Cóż, obecnie zarówno General Motors jak i Ford doznaje osłabienia swoich więzów korporacyjnych, które zmieniają się we więzy wysokiego ryzyka.

3. Bogaty ojciec powiedziałby: "Gdzie jedno przyjęcie się kończy, drugie się zaczyna". Taka bańka w branży nieruchomości uczyniła wielu ludzi bardzo bogatymi. Mam nadzieję, że uczyniła bogatym i Ciebie. Na pewno sprawiła, że Kim i ja staliśmy się bardzo, bardzo bogaci. Ale moim zdaniem, to przyjęcie jest już zakończone. Tak więc, do zobaczenia na następnym przyjęciu.

4. Już od miesiąca na Forum IPE trwa dyskusja na temat ewentualnego kryzysu na rynku nieruchomości - dołącz do dyskusji lub po prostu przeczytaj, co inni uważają na ten temat:
http://forum.bogatyojciec.pl/viewtopic.php?t=938

Jak tworzy się historia

Słowa do rozważenia przekazane przez Roberta Kiyosaki.

Myśli przewodnie bogatego ojca

Okazja do nauki: Zapraszamy do przeczytania drugiego z serii artykułów, które skłaniają do myślenia i oferują możliwość nowego sposobu wspólnej nauki.
Naszym kolejnym tematem jest artykuł Roberta Kiyosaki: "Jak tworzy się historia", w którym Robert ponownie dzieli się swoimi przemyśleniami na temat zbliżającego się kryzysu.

Po przeczytaniu artykułu znajdź okazję do przedyskutowania go w grupie, np. na naszym forum.



(Kontynuacja artykułu Roberta Kiyosaki Każda hossa ma swój koniec.)

Bardzo dziękuję za wszystkie głosy w odpowiedzi na mój finansowy alert "Każda hossa ma swój koniec". Ich liczba całkowicie mnie zaskoczyła, a skoro odzew był tak znaczący, postanowiłem pójść dalej w moich przemyśleniach na temat prawdopodobieństwa zbliżającego się kryzysu. Postanowiłem również napisać o tym, co robię, żeby na kryzysie zarobić. Dziękuję zatem za zainteresowanie tematem - bez względu na to, czy się z moim przesłaniem zgadzacie, czy też nie.

Zaledwie w tydzień po zamieszczeniu przeze mnie wspomnianego alertu, "The Economist" (z 18 czerwca 2005r.) opublikował dwa artykuły podzielające moje obawy co do sytuacji na rynku nieruchomości.

Oto komentarze, które, jak sądzę, warto przytoczyć.

1. "Biorąc pod uwagę wzrost rzeczywistej wartości majątków, jaki nastąpił w ciągu ostatnich pięciu lat, globalny boom na rynku nieruchomości jest największą bańką mydlaną w historii".

2. "W Australii i Wielkiej Brytanii ceny już spadają. Amerykański rynek nieruchomości może mieć około roku opóźnienia".

3. "Nie tylko nowi nabywcy zaciągają coraz większe kredyty hipoteczne, ale także dotychczasowi kredytobiorcy zwiększają ich wysokość, aby zyski kapitałowe obrócić w gotówkę, którą mogą wydać. Właśnie dlatego kryzys na rynku nieruchomości bywa bardziej niebezpieczny niż na giełdzie, a po nim często następuje długa recesja".

4. "Badania przeprowadzone przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy dowiodły, że w bogatych krajach straty po spadku cen na rynku nieruchomości są przeciętnie dwa razy większe od strat notowanych po załamaniu koniunktury na giełdzie i najczęściej kończą się recesją".

5. "W Ameryce czterdzieści procent miejsc pracy powstałych po 2001r. znajduje się w sektorach związanych z budownictwem i rynkiem mieszkaniowym".

6. "Boom w budownictwie i na rynku mieszkaniowym był dobry wtedy, kiedy trwał, jednak największy wzrost dobrobytu był w większości przypadków iluzją".

7. "Dzień rozliczenia jest bliski. I nie będzie on dniem wesołym. Od tego, jak zakończy się obecny boom na rynku mieszkaniowym, może zależeć bieg całej gospodarki światowej przez kilka następnych lat".

Być może zechcesz zdobyć wspomniany numer "The Economist" i po przeczytaniu artykułu sam zdecydujesz, czy na rynku nieruchomości czeka nas jeszcze jeden boom, czy też kryzys.

Recesja czy depresja?

W piątek 23 czerwca 2005r., kiedy występowałem w programie "Twój Świat" z Neilem Cavuto w stacji Fox Network, Neil zapytał mnie, co mógłbym polecić, jeśli chodzi o inwestowanie na rynku nieruchomości. Odpowiedziałem: "Jeśli ktoś nigdy na rynku nieruchomości nie inwestował, to nie radziłbym zaczynać teraz". Niestety, wielu ludzi weszło na rynek zbyt późno i nie tylko zapłaciło za swoje domy zbyt wysoką cenę, ale także przeceniło możliwości stosowania dźwigni finansowej przy wykorzystaniu obcego kapitału.

W jednym ze wspomnianych już artykułów w "The Economist" napisano: "W ubiegłym roku 42% kupujących po raz pierwszy oraz 25% wszystkich kupujących nabyło nieruchomości bez udziału własnego". To jest właśnie to zjawisko, które ja nazywam nadmiernym wykorzystaniem dźwigni finansowej. Ci ludzie kupowali stosunkowo późno w całym cyklu, prawdopodobnie zapłacili zbyt dużo i zapożyczyli się na całe życie. Wprawia mnie to w zadumę.

W 1929r. załamanie giełdy doprowadziło do Wielkiego Kryzysu. Pośród przyczyn kryzysu można wymienić fakt, iż zbyt wielu ludzi kupowało akcje na kredyt, a więc korzystało z dźwigni finansowej. W 2005r. mamy ponownie zbyt wiele kredytów, ale tym razem zamiast akcji ludzie kupują nieruchomości, wykorzystując dźwignię finansową. Czy to nie déjà vu? Historia dowodzi, że raz na około 75 lat gospodarka załamuje się. Ostatni kryzys miał miejsce 75 lat temu. Czy nadszedł już zatem czas na naprawdę wielką bessę, czy też boom będzie trwał? Czas pokaże.

Jak inwestuję dzisiaj?

Wielu z was wie, że od 1996r. zajmuję się złotem i ropą naftową. Razem z Kim nadal inwestujemy w nieruchomości, sam jednak zaangażowałem się bardziej we wprowadzenie mojej chińskiej firmy na giełdę w Toronto. Zainwestowałem także w kilka szybów naftowych i gazowych.

Jeśli chodzi o nieruchomości, wspólnie z Kim pozbyliśmy się tych, które były niedochodowe, i zarobiliśmy kilka milionów dolarów. Czy to znaczy, że wyprzedajemy nieruchomości? Nie. Chociaż niektórych nieruchomości się pozbywamy, inne kupujemy, dokonując przemyślanej selekcji. Naszym głównym celem są dobre nieruchomości, korzystnie położone, z dobrym przepływem gotówki. Ostatnio kupiliśmy z Kim nieruchomości w Oregonie i w Arizonie. Nabyliśmy je, ponieważ uważamy, że będą przynosić dochód bez względu na to, czy rynek nieruchomości będzie przeżywał boom, czy też pogrąży się w kryzysie.

Prawdopodobieństwo czy przepowiednia?

Chociaż przepowiadam, co się stanie, nie lubię tego robić. Zamiast przepowiadać przyszłość, wolę szacować prawdopodobieństwo. Pewien znajomy zaproponował Kim i mnie kupno kawałka ziemi za milion dolarów. Powiedział: "Za dwa lata będzie wart 2,5 miliona". Gdyby to był rok 2002, podskoczyłbym z radości w obliczu takiego interesu. Ale mamy rok 2005. Zadaję więc sobie pytanie: "Jakie jest prawdopodobieństwo, że boom będzie trwał jeszcze przez 2-3 lata? Jakie jest prawdopodobieństwo, że wartość nieruchomości wzrośnie w ciągu 2-3 lat ponad dwukrotnie?". Odpowiadam sobie "prawie żadne". Można być oczywiście innego zdania. Czy ja mogę się mylić? Tak, mogę się mylić. Boom może trwać jeszcze przez 10 lat i kawałek ziemi za milion dolarów może być w przyszłości wart 10, a nawet 15 milionów. Jednak na tak późnym etapie, na jakim obecnie znajduje się rynek, postanowiłem inwestować tylko w takie nieruchomości, które dają pewność comiesięcznego zwrotu z inwestycji. To właśnie dlatego odpowiadają mi nieruchomości w Arizonie i Oregonie. Nie zarobię na nich w krótkim czasie tyle, ile zarobiłbym na kawałku ziemi, ale za to będą przynosić pewny zysk, bez względu na to, czy na rynku będzie lepiej, czy też gorzej. Po załamaniu się rynku, być może zmienię strategię.

Warren Buffet

Nawet Warren Buffet poszukuje bezpieczniejszych inwestycji. Ogłosił niedawno, że zaczyna inwestować w przedsiębiorstwa użyteczności publicznej - nie dla zysku, lecz dla bezpieczeństwa kapitału. A dwie najważniejsze zasady Buffeta dotyczące inwestowania to:

Zasada nr 1: Nie tracić pieniędzy.
Zasada nr 2: Pamiętać o zasadzie nr 1.

Większy naiwniak

W świecie inwestycji istnieje tak zwana strategia inwestycyjna większego naiwniaka. Polega ona na tym, że ktoś kupuje nieruchomość lub akcje, żeby odsprzedać je po wyższej cenie. Prościej - ktoś kupuje nieruchomość lub akcje nie po to, by je posiadać, ale w nadziei, że znajdzie naiwniaka większego niż on sam. Problem tkwi w tym, że kiedy nadejdzie kryzys (a nadejdzie z pewnością), wielu ludzi kupujących, chcąc znaleźć naiwniaka większego niż oni sami, może się dowiedzieć się, że to oni są największymi naiwniakami w tym łańcuchu.

Końcowe słowo z "The Economist"

A oto kolejny ciekawy fragment z "The Economist": "Jeszcze jedno ostrzeżenie stanowi fakt, że po tym, jak na początku lat 90. ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły, powrót cen do poprzedniego wysokiego poziomu zabrał co najmniej dekadę". Zarobiłem dużo pieniędzy na rynku nieruchomości w ciągu kilku ostatnich lat, ale uważam, że nadszedł czas, aby zacząć więcej inwestować gdzie indziej. I to właśnie dlatego przenoszę część moich pieniędzy na inwestycje w złoto, srebro, ropę naftową i gaz. Chociaż lubię inwestować w nieruchomości i zawsze będę to robił, nie czas teraz na to, żeby emocje uczyniły mnie ślepym na rzeczywistość: rzeczywistość, w której każda hossa ma swój koniec.

Dziękuję,

Robert Kiyosaki

Każda hossa ma swój koniec: słowem wyjaśnienia

Słowa do rozważenia przekazane przez Roberta Kiyosaki.

Myśli przewodnie bogatego ojca

Okazja do nauki: Zapraszamy do lektury trzeciego artykułu z serii artykułów skłaniających do myślenia, w którym Robert kontynuuje swoje przemyślenia na temat zbliżającego się krachu i przedstawia swój pogląd na temat inwestowania na rynku nieruchomości w obliczu kryzysu.

Po przeczytaniu artykułu znajdź okazję do przedyskutowania go w grupie, np. na naszym forum.


(Kontynuacja artykułu Roberta Kiyosaki Każda hossa ma swój koniec.)

To jest trzeci artykuł z serii Każda hossa ma swój koniec. Myślałem, że dwa artykuły wystarczą, jednak słowa krytyki, które posypały się pod moim adresem, były tak dziecinne - zwłaszcza od ludzi, którzy utrzymują się z nieruchomości.

Po moim wystąpieniu w programie Neila Cavuto Cavuto on Business emitowanym przez sieć Fox Network - dodam, że to świetny program - kilku moich przyjaciół zajmujących się rynkiem nieruchomości poinformowało mnie, że już moimi przyjaciółmi nie są. Zadzwoniła do mnie jedna osoba z Florydy i powiedziała: „Nie przeszkadza mi to, że na swojej stronie internetowej publikujesz swój artykuł na temat zbliżającego się załamania na rynku nieruchomości, ale gdy pojawiasz się w ogólnokrajowej telewizji i oznajmiasz to światu, to już trochę za dużo. Nie chcę już się z tobą zadawać”.

Twierdzę, że reakcje tego typu są dziecinne, ponieważ człowiek ten zajmuje się nieruchomościami od ponad 20 lat. Przeżył zarówno gwałtowne wzrosty, jak i spadki koniunktury, zarówno dobre, jak i złe czasy. Poza tym, gdyby naprawdę był inwestorem, byłby podekscytowany możliwym załamaniem się rynku, bo to właśnie wtedy prawdziwy inwestor się bogaci.

Inna znajoma z Honolulu, spanikowana, zadzwoniła do mnie i chciała umówić się na obiad. Nieruchomościami zajmuje się od 35 lat, a także i ona była zdenerwowana. W zeszłym tygodniu spotkaliśmy się na obiedzie w Waikiki. Powiedziała mi wtedy: „Moi przyjaciele widzieli cię w programie Neila Cavuto i chcą, żebyś przestał mówić to, co mówisz”. Nie trzeba dodawać, że obiad ten nie należał do najprzyjemniejszych - z trzech powodów. Po pierwsze: nie lubię, gdy narusza się prawo, które gwarantuje mi pierwsza poprawka do konstytucji, czyli wolność słowa. Po drugie, przypomniałem jej, że jest podobno osobą, która profesjonalnie zajmuje się nieruchomościami. Ma za sobą lata doświadczenia i sama przeżyła gwałtowne wzrosty, jak i spadki na rynku. I po trzecie, chciałem wiedzieć, kim są jej przyjaciele i czy to oni tak naprawdę powiedzieli to, co powiedzieli… czy może to ona, zasłaniając się przyjaciółmi, mówi to, co w rzeczywistości sama chce powiedzieć. Nie znoszę niebezpośredniej komunikacji lub komunikacji przez osoby trzecie.

W Phoenix na spotkaniu, podczas którego podpisywałem swoje książki, podszedł do mnie młody mężczyzna i powiedział:
- Czy to prawda, że sprzedaje pan wszystko i porzuca rynek nieruchomości?
- Dlaczego miałbym to robić? - zapytałem.
- Ponieważ powiedział pan, że zbliża się załamanie rynku - brzmiała odpowiedź.
Uśmiechając się, odpowiedziałem:
- To, że uważam, iż zbliża się załamanie, nie oznacza, że porzucam rynek nieruchomości. Tak naprawdę to kupuję ich teraz jeszcze więcej.

Słowem wyjaśnienia
Po pierwsze, napisałem mój artykuł zatytułowany Każda hossa ma swój koniec, ponieważ wiem, że każdy rynek tak się zachowuje. Tak samo jak po jesieni następuje zima, a po niej przychodzi wiosna, tak każdy rynek przeżywa okresy rozkwitu i okresy zastoju.

Po drugie, napisałem ten artykuł, bo martwię się o moich przyjaciół i członków Społeczności Bogatego Ojca na świecie. Jak wam wiadomo, w mojej książce Bogaty ojciec, Biedny ojciec szczególnie podkreślałem znaczenie nieruchomości, jako potężnego instrumentu inwestycyjnego, który może pomóc wydostać się z „wyścigu szczurów”… i moja opinia nie uległa zmianie. Tak naprawdę, to ogólnokrajowy magazyn biznesowy przeprowadził ze mną wywiad, ponieważ tak wiele osób po przeczytaniu mojej książki zaczęło inwestować w nieruchomości. Dlatego też, czując się odpowiedzialnym przed tymi, którzy posłuchali mojej rady, uznałem, że muszę wyrazić moje obawy na temat tego, co The Economist nazywa „największą bańką mydlaną w historii”.

Po trzecie, chcę żebyście wiedzieli, że sprzedaję moje mniej dochodowe nieruchomości, ponieważ mogę je dziś sprzedać po dobrej cenie. Mimo to nadal kupuję nieruchomości, nawet teraz, gdy rynek dochodzi do kresu swoich możliwości. Jak wiecie, rzadko piszę o tym, w co dokładnie inwestuję. Istnieje ku temu wiele powodów. Jednym z nich jest ochrona mojej prywatności jako inwestora. Kolejnym jest to, że nie czuję się dobrze, mówiąc ludziom o tym, w co ja inwestuję, ponieważ informacje te mogą nie zostać odebrane tak, jak ja bym tego chciał. Niektórzy mogą pomyśleć, że się przechwalam. Inni z kolei - że moje inwestycje są dla nich za duże, a jeszcze inni - że są zbyt małe i… że są banalne. Dlatego więc trzymam te szczegóły w tajemnicy.

Niemniej jednak, żeby wszystko było jasne, w celu zobrazowania tego, w co inwestuję i pokazania, że nadal kupuję nieruchomości, postanowiłem podzielić się z Wami informacjami na temat moich transakcji, których dokonałem w ciągu jednego miesiąca - w lipcu 2005 roku. Poniższa lista przestawia inwestycje, których wraz z Kim dokonaliśmy w lipcu:

1. Sprzedaż budynku składającego się z 30 mieszkań za 2 miliony dolarów; zysk netto: 1,3 miliona dolarów; nie skorzystałem z przepisu 1031, umożliwiającego odroczenie podatku od zysków kapitałowych, ponieważ chciałem zainwestować te pieniądze w inną niezwiązaną z nieruchomościami inwestycję; gotówka w banku; (karta: Wielkie transakcje).

2. Sprzedaż 10 kondominiów; zysk netto: 1,4 miliona dolarów w ciągu jednego roku; uzyskane środki przeznaczyłem na zakup 3 inwestycji, korzystając z przepisu 1031; (karta: Małe transakcje).

3. Zakup apartamentowca składającego się z 288 mieszkań w Tucson w Arizonie za pieniądze uzyskane dzięki wykorzystaniu przepisu 1031; zakupu tego dokonałem wspólnie z Kenem McElroyem, przyjacielem, wspólnikiem i doradcą bogatego ojca; Ken będzie odpowiedzialny za remont i zarządzanie budynkiem; cena zakupu: 13 milionów dolarów; oczekiwany zwrot z zainwestowanych pieniędzy: 16% - przed uwzględnieniem odpisów podatkowych; przepływ pieniężny po roku: ok. 240 tysięcy dolarów rocznie lub 20 tysięcy dolarów miesięcznie; strategia wyjścia: trzymać przez co najmniej 10 lat; (karta: Wielkie transakcje).

4. Zakup wartej 2 miliony dolarów 1-akrowej działki na jednej z wysp Karaibów za 1 milion dolarów, ponieważ developer jest naszym przyjacielem; strategia wyjścia: sprzedać za 2 miliony dolarów lub zbudować na niej własny dom; (karta: Małe transakcje).

5. Zakup 24-akrowej działki w Parku przemysłowym w Tempe w Arizonie za 7,5 dolara za stopę kwadratową; cena sprzedaży gruntu w tym samym parku wynosi 12,5 dolara za stopę kwadratową; strategia wyjścia: zabudować działkę i sprzedać; (karta: Wielkie transakcje).

6. Zakup 28 akrów ziemi w Bisbee w Arizonie za 164 tysięcy dolarów gotówką; strategia wyjścia: podzielić na 7 4-akrowych działek budowlanych, z których każda kosztuje średnio 75 tysięcy dolarów i sprzedać je przy 20-procentowej pierwszej wpłacie i 8-procentowych odsetkach; teren jest wspaniały - położony na wzgórzu, które góruje nad miasteczkiem i rezydencjami milionerów; ponieważ teren przylega do miasta, może spróbuję go przyłączyć do miasta, podłączyć nieruchomość do miejskiej sieci wodociągowej i uzyskać status terenu o większej gęstości zaludnienia; jeśli to się uda i będziemy mogli podzielić go na 1-akrowe działki, będziemy mieli 28 działek na sprzedaż, każda w cenie 75 tysięcy dolarów; ale to ryzykowne przedsięwzięcie; jeśli to przeliczycie, okaże się, że na papierze wygląda to dobrze, jeśli uda mi się uzyskać oczekiwane ceny, niezależnie od tego czy sprzedam 7, czy 28 działek; (karta: Małe transakcje).

7. Zakup kondominium z dwoma sypialniami i należącą do niego pochylnią do slipowania łodzi na rzece Kolumbia w samym sercu Portland w stanie Oregon. Dlaczego je kupiliśmy? Ponieważ jesteśmy przyjaciółmi Kena McElroya, developera tego projektu i autora książki z serii „Doradcy bogatego ojca” - The ABC's of Real Estate Investing; zaoferował nam najlepsze mieszkanie po cenie niższej niż rynkowa; jestem zawsze otwarty na dobre transakcje; strategia wyjścia: jeszcze nie wiem; (karta: Małe transakcje).

8. Wystawienie na sprzedaż 7-akrowej działki budowlanej w Bisbee w Arizonie; cena wywoławcza: 90 tysięcy dolarów; cena zakupu: zero. Właściwie to dostaliśmy ten kawałek ziemi za darmo, gdy sprzedaliśmy przyległą działkę; (karta: Małe transakcje).

9. Zainwestowanie 95 tysięcy dolarów w przedsięwzięcie związane z wydobyciem ropy naftowej i gazu ziemnego; przyczyna inwestycji: 70-procentowa ulga podatkowa w pierwszym roku i możliwość uzyskania 30-50% zwrotu z zainwestowanych pieniędzy, jeśli natrafimy na ropę lub gaz; (Inwestycja „Szybkiego toru”).

Tak więc to są nasze inwestycje, których dokonaliśmy w ciągu jednego miesiąca - w lipcu 2005 roku. Poza tym zajmowałem się moją firmą Bogaty ojciec, pisałem nową książkę, brałem udział w programach telewizyjnych, podpisywałem moje książki, prowadziłem wykłady, pojechałem do Seatle, żeby zostać wprowadzonym do sali sław Amazon Hall of Fame; pojechałem do Nowego Jorku, żeby wziąć udział we wprowadzeniu mojego sąsiada Ryne'a Sandberta do sali sław baseballu Baseball Hall of Fame, spędziłem urlop na Hawajach, wziąłem udział w zjeździe uczniów z mojego liceum, przez 3 dni grałem w golfa z synem bogatego ojca i jego żoną - za każdym razem na innym polu i pojechałem do Atlanty, żeby wygłosić przemówienie na zjeździe Pastor T.D. Jakes Megafest, konferencji, która - jak oczekiwano - miała przyciągnąć ponad 140 tysięcy ludzi. Jak widać, pomimo że jesteśmy zajęci, i tak znajdujemy czas, żeby inwestować w nieruchomości.

Oczywiście miniony miesiąc był bardziej pracowity niż inne. Zmniejszymy liczbę inwestycji, gdy wrócimy do pracy jesienią i wyjedziemy za granicę. Chcę przez to powiedzieć, że nawet na bardzo przewartościowanym rynku, można znaleźć świetne transakcje, trzeba jedynie poszukać i mieć przyjaciół, którzy profesjonalnie zajmują się tym biznesem. Większość tych transakcji była możliwa dzięki znajomościom - nigdy nie znalazły się one na rynku.

Z pewnością zastanawiacie się, co oznaczają określenia: „małe transakcje”, „wielkie transakcje” czy „inwestycje szybkiego toru”. Odnoszą się one do rozmiaru transakcji i są zaczerpnięte z mojej gry planszowej CASHFLOW© 101. Umieściłem je w tym artykule, ponieważ chcę, żebyście wiedzieli, że Kim i ja gramy w tę grę w rzeczywistości. Jest ona dla nas czymś więcej niż tylko grą, jest ona naszym życiem. Wiemy, że im większy jest nasz przepływ pieniężny, tym więcej mamy wolności… i właśnie dlatego gramy w tę grę… w rzeczywistości.

Czy nadal oczekuję załamania rynku?
Czy nadal oczekuję załamania rynku? Odpowiedź brzmi: TAK. Tak naprawdę to mam nadzieję, że nadejdzie i będę mógł kupić więcej nieruchomości.

Moja prawdziwa odpowiedź jest taka: rynki mogą zachowywać się tylko na dwa sposoby. Możemy doświadczyć okresu hiperinflacji, co oznacza, że ceny wzrosną jeszcze bardziej lub możemy doświadczyć hiperdeflacji. I chociaż hiperinflacja jest lepsza od hiperdeflacji, to ja jestem przygotowany na każdą z tych sytuacji. Niezależnie od sytuacji na rynku, nadal będę kupował i sprzedawał. Tak postępują profesjonalni inwestorzy. Grają w CAHSFLOW© w rzeczywistości. Wiedzą, jak zarabiać pieniądze podczas dobrej, jak i złej koniunktury na rynku.

Życzę Wam zatem powodzenia. Nie dajcie się złapać w pułapkę, myśląc, że ceny nieruchomości zawsze będą rosły; nie używajcie też swojego domu jako bankomatu, wypłacając środki z tego nowo odkrytego majątku o zawyżonej wartości, jakim jest Wasza nieruchomość. To martwi mnie najbardziej. Dlatego właśnie ostrzegam Was w moich artykułach w czasie, gdy rynek nieruchomości jest przewartościowany. Nie zapominajcie słów piosenki: „Głupcy wbiegają tam, gdzie ludzie mądrzy (i kobiety) boją się wejść”. Teraz już nie czas, żeby być głupcem wbiegającym na przyjęcie, które już prawie się skończyło. Przynajmniej takie jest moje zdanie. Mogę się mylić. Jednak nawet jeśli się mylę, to planuję zarobić dużo pieniędzy. Jest to dla mnie jedynie dobra gra - przy użyciu prawdziwych pieniędzy. Życzę dobrej zabawy. Uczcie się, ile możecie, bogaćcie się i cieszcie się wolnością.

Czy Twój dom lub mieszkanie należy do Twoich aktywów?

Kiedy ceny nieruchomości idą w górę, nie łatwo jest przekonać kogoś o tym, że jego dom nie należy do aktywów. A tak właśnie twierdzi Robert Kiyosaki, edukator w dziedzinie finansów - i myślę, że powinieneś poświęcić trochę czasu, aby dowiedzieć się, dlaczego tak jest.

Robert jest autorem książek serii "Bogaty ojciec", których dotychczas sprzedano ponad 17 milionów egzemplarzy i od lat nie schodzą one z list bestsellerów w Business Week, New York Times, Wall Street Journal i innych publikacjach. Robert uwielbia zarabiać pieniądze poprzez inwestowanie w nieruchomości, ale uważa, że szaleństwem jest wkładanie wszystkich pieniędzy, które posiadasz, w kupowanie własnego domu. Dlaczego? Nawet jeśli wzrosną ceny nieruchomości, gdy ją sprzedasz, twój własny dom jest obciążeniem finansowym, które w przeciągu minionego czasu urasta do bardzo wysokiego.

Jak mówi Robert, są dwa słowa kluczowe, które należy zrozumieć: aktywa i pasywa. "Aktywa - to coś, co wkłada pieniądze do twojej kieszeni, a pasywa - to coś, co wyjmuje pieniądze z twojej kieszeni".

Według takiej oceny, twój dom zazwyczaj należy do pasywów. Kosztuje cię więcej niż daje w zamian. Twoim życiowym celem powinno być więc nabywanie aktywów: papierów wartościowych i nieruchomości lub budowanie biznesów, które będą generować przychód i minimalizować koszty.

Dobrym sposobem na sprawdzenie tego, czy stworzyłeś jakiś rodzaj przychodu pasywnego, pochodzącego z aktywów, jest pytanie: "Jak długo będę mógł przetrwać, jeśli jutro przestanę pracować?". Dla większości osób, pozostających na pensji i spłacających kredyt hipoteczny, odpowiedź jest taka, że szybko musiałyby sprzedać swój śliczny dom lub mieszkanie.

W "Bogatym ojcu, Biednym ojcu" Robert napisał: "Jeden ojciec uważał, że jego dom należał do aktywów, a drugi ojciec, że do pasywów". "Pamiętam, jak rysowałem mojemu ojcu diagram ukazujący kierunek przepływu pieniędzy. Pokazałem mu też dodatkowe koszty, które były związane z posiadaniem domu. Większy dom oznaczał większe koszty, a przepływ pieniężny kontynuował wypływ z kolumny kosztów".

Wydanie większości swoich pieniędzy na własny dom - jak to robi większość ludzi - kosztuje wiele: oprocentowanie kredytu, opłaty za media, konserwacja, podatki itp. Związany jest też z tym koszt utraconych okazji. Robert tak to określa:

1. Gdy chodzi o domy, wskazuję, że większość ludzi, pracując przez całe swoje życie, spłaca dom, którego nigdy nie są właścicielami.

2. Nie mogą skorzystać z ulg podatkowych w przypadku własnego domu, jak ma to miejsce w przypadku nieruchomości inwestycyjnej, a wszystkie koszty opłacają z pieniędzy wcześniej opodatkowanych. Nawet, jeśli mają już spłacony kredyt hipoteczny.

3. Podatki od nieruchomości. Rodzice mojego znajomego byli zszokowani, gdy podatek za dom urósł do 1000 dolarów miesięcznie. Stało się to po tym, jak już przeszli na emeryturę, a wzrost podatku spowodował napięcie ich budżetu emerytalnego, więc poczuli się zmuszeni do opuszczenia domu.

4. Domy nie zawsze zyskują na wartości. Mam znajomego, który jest winny milion dolarów za dom, który dzisiaj sprzedałby się tylko za 700 tys.

5. Największe straty wiążą się z utraconymi korzyściami. Jeśli wszystkie twoje pieniądze są związane przez twój dom, możesz być zmuszony pracować ciężej, gdyż twoje pieniądze nieustannie wypływają poprzez kolumnę kosztów, zamiast być dodawane w kolumnie aktywów - co stanowi klasyczny wzorzec przepływu pieniędzy u klasy średniej.

Ten koszt utraconych korzyści jest bardzo znamienny i przybiera trzy formy, jak zaznacza Robert:

1. Utracony czas, w ciągu którego inne aktywa mogłyby przybrać na wartości.

2. Utracony dodatkowy kapitał, który mógł być zainwestowany, zamiast płacenia za kosztowne utrzymanie domu.

3. Utracona edukacja. Zbyt wielu ludzi zalicza swój dom, swoje oszczędności i swój plan emerytalny do kolumny swoich aktywów. Ponieważ nie mają pieniędzy na inwestowanie, po prostu nie inwestują. Kosztem jest tutaj doświadczenie w inwestowaniu, które nie zostało nabyte.

Robert mówi: "Wiem, że dla wielu ludzi dom jest ich marzeniem, a także największą inwestycją. Posiadanie własnego domu jest lepsze niż jego brak. Ja po prostu proponuję alternatywny sposób przyjrzenia się temu popularnemu poglądowi".

Szczerze mogę wyznać, że przysłuchiwanie się Robertowi zmieniło moje życie i wierzę, że może on również tobie pomóc w dokonaniu zmiany twojego życia.

Peter Johnson, biznesmen

---