MATERIAŁ NA ZALICZENIE (10 03 2011)

Wielkopolska Okręgowa Izba Inżynierów Budownictwa

60-602 Poznań, ul. Dworkowa 14

Tel. (061) - 8542010, fax. 061-8542011, wkp@piib.org.pl

SZKOLENIE

CZŁONKÓW WIELKOPOLSKIEJ OKR

GOWEJ IZBY

YNIERÓW BUDOWNICTWA

MATERIAŁ SZKOLENIOWY

WYKŁADY: Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych

na poziomie: inspektor nadzoru budowlanego – inwestor, projektant,

ytkownik obiektu budowlanego.

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych na
poziomie: Starostwo Powiatowe i Urz

d Miasta –inwestor, projektant

- mgr in

. Zbigniew Augustyniak

Kosztorysy inwestorskie, ofertowe, zamienne, powykonawcze -

podstawy i zasady sporz

dzania.

- mgr in

. Maciej Sikorski

Poznań, 10 marca 2011 r.

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych

mgr inż. Zbigniew Augustyniak
august0@onet.eu
tel. 602-118-472

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych na poziomie: inspektor
nadzoru inwestorskiego, inwestor, projektant, użytkownik obiektu budowlanego

Przepisy zawarte w art. 5 ustawy Prawo budowlane (tekst jednolity DZ. U. z 2010 r. nr 243
poz. 1623) nakładają bezwzględny wymóg zapewnienia niezbędnych warunków do korzystania z
obiektów budowlanych przez jego użytkowników. Niezbędne warunki do korzystania z obiektu -
to znaczy spełnienie minimum tych warunków. W odniesieniu do obiektów objętych ochroną
konserwatorską to minimum zależy ponadto od decyzji Wojewódzkiego Konserwatora
Zabytków.
Zasada ta obowiązuje przy ich budowie, odbudowie, rozbudowie, przebudowie oraz remontach
wymagających pozwolenia na budowę.
Przepis art. 5 nakazuje projektować obiekt budowlany, a następnie budować go, użytkować i
utrzymywać zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, obowiązującymi Polskimi
Normami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Pamiętać jednak należy, że przepis art. 9 ust. 1 PrBud, w przypadkach szczególnie uzasadnionych
dopuszcza pewne odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, to nie dopuszcza odstępstw
od przepisów techniczno-budowlanych w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i
mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego w zakresie ograniczenia dostępności dla osób
niepełnosprawnych.
Dostosowanie istniejącego budynku nie jest obowiązkowe przy robotach budowlano-
remontowych, co do których nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Jeżeli remonty obiektów
budowlanych nie dotyczą zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu czy instalacji
gazowych, nie wymagają one decyzji pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia.
Zgodnie z zapisem § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z
14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (Dz.U. Nr 15 z 99 r. poz. 140), przepisy rozporządzenia, w tym dotyczące osób
niepełnosprawnych, stosuje się przy budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,
przebudowie, modernizacji oraz zmianie sposobu użytkowania budynków i budowli
podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń
budowlanych (...).
Warto jednak zauważyć, że wprowadzony przez ustawodawcę podział na roboty budowlane
wymagające i nie wymagające pozwolenia na budowę z jednej strony skraca procedurę mniej
skomplikowanych robót, ale z drugiej strony - w przypadku trudnej sytuacji finansowej inwestora
czy zarządcy obiektu istniejącego - daje mu możliwość w pierwszej kolejności poprawy złego
stanu technicznego obiektu, czyli przeprowadzenia remontu, zaś przy okazji kolejnych robót -
pełnego dostosowania budynku do potrzeb osób niepełnosprawnych.

Inspektor nadzoru inwestorskiego
Ustawa Prawo budowlane (tekst jednolity DZ. U. z 2010 r. nr 243 poz. 1623) w rozdziale 3
określa prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego, w którym uściślono zasady
działalności inspektora nadzoru budowlanego, inwestora oraz projektanta. Obowiązki
użytkowników obiektu budowlanego, do których zaliczamy właścicieli oraz zarządców, zostały

określone w rozdziale 6 Prawa budowlanego (do ich obowiązków należy utrzymanie obiektu
budowlanego w należytym stanie technicznym).
Z obiektami budowlanymi związane są określone rodzaje działalności, tj. ich projektowanie,
budowa, utrzymanie i rozbiórka. W stosunku do części uczestników procesu budowlanego:
projektanta, kierownika budowy lub robót oraz inspektora nadzoru inwestorskiego, ustawodawca
sformułował w rozdziale 2 ustawy, określone wymagania kwalifikacyjne do pełnienia
samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (tzw. uprawnienia budowlane).
W

2 i

3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie

rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora
nadzoru inwestorskiego (Dz. U. z dnia 4 grudnia 2001r. Nr 138, poz. 1554) podany jest wykaz
obiektów dla których ustanowienie inspektora nadzoru budowlanego jest wymagane przy
budowie tych obiektów budowlanych:
1) użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego o kubaturze 2.500 m

i większej;

2) wpisanych do rejestru zabytków, w zakresie przebudowy, rozbudowy oraz wykonywania
rekonstrukcji lub remontów;
3) budynków i budowli:

a) o wysokości nad terenem 15 m i większej,
b) zawierających pomieszczenie zagrożone wybuchem w rozumieniu przepisów
przeciwpożarowych,
c) wymagających uwzględnienia ruchów podłoża, w tym spowodowanych wpływem
eksploatacji górniczej,
d) z zainstalowaną mocą elektryczną 1.000 kW i większą,
e) technicznych o kubaturze ponad 2.500 m

, związanych z obiektami budowlanymi, o

których mowa w pkt 12;

4) budowli mostowych wszelkich typów, w tym wiaduktów, estakad i innych podobnych
obiektów budowlanych;
5) zapór ziemnych i wałów przeciwpowodziowych o wysokości 3 m i większej lub chroniących
miasta, wsie, obszary rolne i leśne o powierzchni powyżej 1.000 ha oraz budowli technicznych
związanych z tymi obiektami budowlanymi;
6) budowli piętrzących o różnicy poziomów lustra wody 3 m i większej oraz ścian oporowych o
wysokości 3 m i większej;
7) budowli zbiornikowych naziemnych i podziemnych na materiały stałe, płynne i gazowe:

a) niebezpieczne dla ludzi, mienia i środowiska,
b) o wysokości lub zagłębieniu 5 m i większych;

8) ujęć i przepompowni wód śródlądowych o wydajności powyżej 300 m

/h lub głębokości 100

m i większej;
9) stacji uzdatniania wody i oczyszczania ścieków o wydajności 50 m

/h i większej;

10) służących do składowania i usuwania, wykorzystywania lub unieszkodliwiania odpadów;
11) linii elektroenergetycznych o napięciu 110 kV i większym oraz stacji elektroenergetycznych,
rozdzielczych i przetwórczych z nimi związanych;
12) dalekosiężnych linii telekomunikacyjnych przewodowych i radiowych (międzynarodowych,
międzymiastowych i wewnątrzstrefowych) oraz linii pomiędzy centralami;
13) sieci gazowych:

a) gazociągów o ciśnieniu nominalnym 5 kPa i większym,
b) gazociągów o ciśnieniu nominalnym do 5 kPa i średnicach przewodów większych niż
150 mm, z wyjątkiem przyłączy gazowych o ciśnieniu nie większym niż 400 kPa,
c) obiektów tłoczni gazu,
d) obiektów stacji gazowych, wyposażonych co najmniej w dwa ciągi redukcyjne;

14) rurociągów oraz obiektów i urządzeń z nimi związanych:

a) ciepłowniczych:

– tradycyjnych o średnicy 310 mm i większej,
– preizolowanych o średnicy 200 mm i większej,

b) wodociągowych o średnicy 200 mm i większej oraz kanalizacyjnych o średnicy 400 mm
i większej,
c) innych transportujących czynnik płynny lub gazowy niebezpieczny dla ludzi, mienia i
ś

rodowiska;

15) dróg krajowych, wojewódzkich i powiatowych oraz związanych z nimi bezpośrednio
obiektów budowlanych, w tym tuneli drogowych i innych budowli;
16) kanałów żeglugi śródlądowej oraz melioracyjnych;
17) sieci melioracyjnych na obszarze powyżej 100 ha;
18) kanałów energetycznych;
19) dróg szynowych, wraz z przeznaczonymi do prowadzenia ruchu budynkami, budowlami i
urządzeniami;
20) urządzeń transportowych linowych i linowo-terenowych służących do publicznego przewozu
osób w celach turystyczno-sportowych;
21) budowli pola naziemnego ruchu lotniczego na lotniskach.
Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest wymagane także przy realizacji obiektów
budowlanych podlegających ocenie oddziaływania na środowisko, określonych w przepisach o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o ochronie środowiska.
Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest wymagane również przy realizacji
obiektów budowlanych lub ich części, które zawierają:
1) ustroje konstrukcyjne, takie jak powłoki, łupiny, tarcze, łuki i kopuły oraz linowe wiszące bez
względu na ich rozpiętość, a także fundamenty inne niż proste ławy i stopy fundamentowe
posadowione bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym;
2) elementy konstrukcyjne:

a) o rozpiętości 12 m i większej, wysięgu 3 m i większym lub o wysokości jednej
kondygnacji 6 m i większej,
b) poddane obciążeniu użytkowemu 5 kN/m

i większemu, obciążeniu zmiennemu

ruchomemu, a także zwymiarowane z uwzględnieniem wpływów dynamicznych,
termicznych, skurczów materiałowych lub ruchów podpór, sprężane na budowie lub na
miejscu ich wbudowania w obiekcie budowlanym, a także poddane zabezpieczeniu cięgien
sprężających i ich urządzeń kotwiących.

Inspektor nadzoru budowlanego jest reprezentantem inwestora na budowie i sprawuje kontrolę
nad prawidłowością przebiegu budowy zgodnie z art. 25 oraz art. 26 ustawy Prawo budowane.
(art. 25 oraz art. 26 – załącznik nr 3). Warunkiem jest tu posiadanie uprawnień budowlanych do
kierowania robotami budowlanymi. Inspektor nadzoru inwestorskiego jest tym uczestnikiem
procesu budowlanego, którego udział w procesie jest uzależniony od postanowień zawartych w
decyzji o pozwoleniu na budowę albo od woli inwestora, który chce mieć dodatkową kontrolę
nad wykonaniem robót budowlanych.
Inwestor decyduje, kto będzie pełnił tę funkcję. O obowiązku ustanowienia inspektora, inwestor
jest informowany odpowiednim wpisem do decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestorowi
również przysługuje prawo odwołania inspektora, jeśli ten nie wypełnia swoich obowiązków w
sposób zadowalający.
Jednym z podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego jest dbanie o
prawidłowe wykonywanie robót budowlanych. Jego udział w procesie budowlanym jest
faktycznie zastępstwem inwestora wykonywanym przez fachowca. Ma to zapewnić możliwość
kontroli zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem, przepisami i zasadami
wiedzy technicznej.
Wiedza, którą posiada inspektor nadzoru inwestorskiego stanowi dla inwestora gwarancję, że
realizowana inwestycja jest pod kontrolą fachowca. Udział inspektora nadzoru inwestorskiego w

odbiorach poszczególnych zrealizowanych etapów budowy, kontrola jakości wykonanych robót,
sprawdzenie, jakie zastosowano wyroby i czy zastosowano je właściwie oraz udział w kontroli
robót zanikających lub ulegających zakryciu, ma zapewnić inwestorowi bezpieczeństwo i
pewność, że nie popełniono błędów i budowa przebiega bez wad. Uczestnictwo inspektora
nadzoru inwestorskiego w przygotowaniu zrealizowanego obiektu do odbioru i do użytkowania
również daje inwestorowi gwarancję, że inwestycję zrealizowano zgodnie z prawem i
oczekiwaniami inwestora.
Szczególna rola inspektora nadzoru inwestorskiego w procesie budowlanym polegająca na
faktycznym reprezentowaniu inwestora na budowie, związana jest z wyposażeniem go w
szczególne uprawnienia.
Ponieważ wyniki kontroli prowadzonej przez inspektora nadzoru inwestorskiego mogą sięgać
bardzo głęboko w zrealizowane roboty budowlane, żądanie np. udokumentowania dopuszczenia
do stosowania użytych wyrobów, usunięcia zagrożeń lub stwierdzonych wad, ponowne
wykonanie robót wykonanych wadliwie, odkrycie tego, co zostało wykonane i zakryte, aby
sprawdzić, jak zostało wykonane, jest zwykłym działaniem inspektora.
Wszelkiego rodzaju polecenia wydawane przez inspektora nadzoru inwestorskiego, podobnie jak
w przypadku projektanta, powinny być dokonywane w dzienniku budowy, gdyż jest to dokument
służący do rejestracji wszystkich istotnych zdarzeń, do których dochodzi w toku budowy.
Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru
inwestorskiego w zakresie różnych specjalności, inwestor wyznacza jednego z nich jako
koordynatora ich czynności na budowie.
W zależności od tego, z jakiego rodzaju obiektem mamy do czynienia i jakiego rodzaju roboty
budowlane są wykonywane, w takiej specjalności należy ustanowić inspektora nadzoru
inwestorskiego. Oczywiście może się tak zdarzyć, że w tym samym czasie będzie realizowanych
szereg robót w różnych branżach, wówczas będzie na budowie działało kilku inspektorów
jednocześnie, a inwestor będzie zobowiązany wyznaczyć spośród nich jednego, do którego zadań
obok ustawowych obowiązków będzie należało skoordynowanie działań pozostałych
inspektorów.
Inspektor nadzoru inwestorskiego musi się liczyć z konsekwencjami wynikającymi z
powierzonych obowiązków. Jest to bardzo istotne, ponieważ przygotowanie projektu
budowlanego oraz sam proces budowlany prowadzi przede wszystkim do powstania obiektu
budowlanego, ale wiąże się również z bezkolizyjnym przebiegiem samej budowy, a później z
użytkowaniem tego obiektu. Prowadzenie prawidłowo budowy ma znaczenie nie tylko w trakcie
samej budowy, ale ma swoje przełożenie na zrealizowany obiekt budowlany i jego użytkowanie,
które najczęściej przewidziane jest na lata.

Inwestor jako inicjator i uczestnik procesu budowlanego
Inwestor jest jednym z podstawowych podmiotów procesu budowlanego. Jest inicjatorem
powstającej inwestycji.
Inwestor (może nim być osoba fizyczna lub osoba prawna, w rozumieniu przepisów Kodeksu
cywilnego - KC), posiada ważne zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych lub ostateczną
decyzję o pozwoleniu na budowę i na tej podstawie realizuje planowaną inwestycję. Inwestorem
może być zarówno indywidualna osoba (przysłowiowy Kowalski - jest to bardzo częsta sytuacja
np. w budownictwie jednorodzinnym czy przy budowie innych niewielkich obiektów
budowlanych) albo przedsiębiorca, w rozumieniu KC.
W myśl Kodeksu cywilnego, przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka
organizacyjna, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową - do
jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność
prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. W tym miejscu należy zwrócić
uwagę na art. 85a ustawy Prawo budowlane, który wszedł w życie 7.03.2009r., dotyczący

kontroli działalności gospodarczej przedsiębiorcy, zgodnie z przepisami rozdziału 5 ustawy z
dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 z
późn. zm.).
Osobami prawnymi są Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne
przyznają osobowość prawną. W większości przypadków, jednostka organizacyjna uzyskuje
osobowość prawną z chwilą jej wpisu do właściwego rejestru, najczęściej chodzi tu o Krajowy
Rejestr Sądowy (KRS).
Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowlanego, od opracowania
projektu, poprzez objęcie kierownictwa budowy przez uprawnionego kierownika aż do
wykonania i odbioru robót budowlanych. W takim ujęciu inwestor to raczej organizator procesu
budowlanego odpowiadający za realizację przedsięwzięcia budowlanego w granicach polskiego
prawa oraz cywilnych zobowiązań prawnych. Na pewno daleko mu do inwestora
nieruchomościowego, który w innych krajach jest zwykle przedsiębiorcą starającym się dla
uzyskania korzyści lokować na własne ryzyko nadwyżki kapitałowe w nieruchomościach, które
powinny przynosić regularne przychody w czasie oraz których wartość intencjonalnie ma rosnąć i
przynieść w rezultacie określony zysk. Zatem „Inwestor” według przepisów prawa budowlanego
przypomina raczej dewelopera, który w celu uzyskania korzyści przekształca nieruchomość na
własne ryzyko. Z całokształtu przepisów obecnie obowiązującej ustawy wynika, że inwestorem
jest podmiot, bez którego woli nie może funkcjonować ani budowa w sensie faktycznym, ani nie
może się toczyć postępowanie administracyjne zmierzające do wydania pozwolenia na budowę,
gdyż jedynie inwestor może złożyć wniosek inicjujący postępowanie w tej sprawie.
Kodeks cywilny jest również bardzo pomocny przy sporządzaniu umowy o roboty budowlane
między wykonawcą tych robót (może on pełnić również funkcję inwestora zastępczego) a
inwestorem.
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w
umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor
zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z
przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu,
oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez właściwe
przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. W razie wątpliwości poczytuje się, iż
wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową
umowy.
Jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie
nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą
przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o
tym inwestora. Jeżeli natomiast wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy,
ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody
wynikłe na tym terenie.
W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy
przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej
części wynagrodzenia.
Gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych
przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według
wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego
odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub
uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić
wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.
Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu
albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do

rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od
umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy KC o umowie o dzieło.
Uprawnienie do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub przez inwestora może być
ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne. Powyżej wskazane rozwiązania stosuje się
odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Z punktu widzenia Prawa
budowlanego „bycie inwestorem" rozpoczyna się od momentu legalnego rozpoczęcia budowy.
Legalne rozpoczęcie budowy może nastąpić tylko i wyłącznie jeżeli spełnione zostały wszystkie
wskazane w ustawie Prawo budowlane warunki.

Rozpoczęcie budowy
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
Pracami przygotowawczymi określone są w art. 41 ustawy Prawo budowlane. Prace
przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub
zgłoszeniem. Istotną wskazówką dla inwestora, a co ważne jego podstawowym obowiązkiem jest
zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane
pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością
realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na
piśmie załączniki określone w ust. 4 art. 41. Posiadanie ważnego zgłoszenia lub ostatecznego
pozwolenia na budowę jest istotne jeszcze z jednego punktu widzenia. Rozpoczęcie dostaw
energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu
wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych
w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zgodnie z art. 18 ustawy Prawo
budowlane.
Zorganizowanie procesu budowlanego obejmuje w zasadzie wszystkie działania, które
ustawodawca chciał nałożyć na inwestora. Prawidłowe zorganizowanie procesu budowlanego
polega na bezkolizyjnym wybudowaniu obiektu i uzyskaniu prawa do jego użytkowania.
Obowiązkiem inwestora jest przede wszystkim dokonanie wyboru projektanta, kierownika
budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego. Od właściwego doboru wymienionych
uczestników procesu budowlanego, w oparciu o ich wiedzę fachową i doświadczenie, zależy
jakość zrealizowanego zamierzenia tzn. czy na bieżąco będzie możliwe dokonywanie
niezbędnych korekt lub usuwanie zagrożeń wywołanych nieprzewidywalnymi czynnikami.
Na inwestorze spoczywa również obowiązek zapewnienia sporządzenia planu bezpieczeństwa i
ochrony zdrowia podczas wykonywania robót budowlanych. Plan ten jest sporządzany zazwyczaj
przez kierownika budowy w oparciu o informację w sprawie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
sporządzaną przez projektanta. Przypadki, w których należy sporządzić plan bezpieczeństwa i
ochrony zdrowia zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca
2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz. U. Nr 120, poz. 1126). Należy zaznaczyć, że są
przypadki obowiązkowego sporządzania tego planu, a nie ma zakazu sporządzania planu
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w innych przypadkach. Należy jednak pamiętać,
ż

e jeżeli plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia jest sporządzany, bez względu na to czy

obowiązkowo, czy dobrowolnie, musi spełniać wszystkie wymagania rozporządzenia wydanego
tej sprawie.

Inwestor a projektant
Jednym z obowiązków inwestora jest powierzenie sporządzenia projektu budowlanego osobie
z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Odpowiednie uprawnienia budowlane zależą od
rodzaju inwestycji - konieczne będą zatem uprawnienia do projektowania bez ograniczeń lub
w ograniczonym zakresie. Wobec faktu, że na rynku nadal funkcjonują osoby posiadające

uprawnienia budowlane nadane na podstawie przepisów z 1928 r., 1961 r., 1974 r. oraz nadane na
podstawie obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane, organem właściwym do ich
weryfikacji oraz wyjaśniania wszelkich wątpliwości co do zakresu tych uprawnień są, zgodnie
z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów
budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2001 r. Nr 5, poz. 42 z późn. zm.) izby samorządu
zawodowego, czyli izba architektów i izba inżynierów budownictwa.
Projektowanie należy do tego etapu przygotowania inwestycji, którego wykonanie powinno być
szczególnie staranne. Konsekwencją błędów popełnianych przy projektowaniu są błędy w
wykonawstwie. Można je wyeliminować w drodze nieistotnych odstępstw od zatwierdzonego
projektu budowlanego, jednak w przypadku konieczności dokonania istotnego odstępstwa
inwestor musi wziąć pod uwagę konieczność zastosowania procedury zmierzającej do zmiany
pozwolenia na budowę. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych
warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie
pozwolenia na budowę. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę,
wymagania wynikające z ustawy Prawo budowlane, tj. wypełnienie procedury poprzedzającej
uzyskanie pozwolenia na budowę, stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany. Co oznacza
konieczność spełnienia przez inwestora obowiązków, które są związane z ubieganiem się o
decyzję o pozwoleniu na budowę, oczywiście zakres tych obowiązków zależy od zmian jakie
zostały dokonane. Kwestia istotnych odstępstw jest uregulowana w art. 36a ustawy Prawo
budowlane.

Inwestor a nadzór autorski
W przypadku pełnienia nadzoru autorskiego obowiązki autora projektu są wyraźnie określone w
ustawie. Rolą tego nadzoru jest zachowanie zgodności wykonania robót budowlanych z
zatwierdzonym projektem. Jest to kwestia szczególnie istotna, gdyż zakres dopuszczalnych
odstępstw od zatwierdzonego projektu, dokonywanych w trakcie budowy, został wyraźnie
określony poprzez wprowadzenie katalogu odstępstw istotnych. Należy podkreślić, że nastąpiło
poważne ograniczenie dowolności oceny co jest istotnym a co nieistotnym odstępstwem. Zatem
rola nadzoru autorskiego stała się szczególna, gdyż w perspektywie może pojawić się zagrożenie
karami finansowymi nakładanymi na inwestora za wykonanie obiektu niezgodnie z projektem.
Inwestor decyduje o ustanowieniu nadzoru autorskiego na budowie, a autor projektu nie może się
od niego uchylić, pod groźbą kary z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Projektant dokonuje
kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego – ust. 6 art. 36a
ustawy Prawo budowlane. Jeżeli jednak inwestor zleca nadzór innemu projektantowi bez wiedzy
i zgody autora, to nadzór taki jest nadzorem prac, a nie nadzorem autorskim.
Artykuły 20, 21, 21a ustawy Prawo budowlane traktują o "prawach" i "obowiązkach" projektanta.
Chodzi tu o prawa i obowiązki wynikające z prawa budowlanego, nie zaś z umowy cywilno
prawnej zawartej między inwestorem a projektantem. Strony mogą bowiem swobodnie
kształtować obowiązki i prawa w umowie, byle nie naruszyło to postanowień ustawowych. Na
wykonanie obowiązków projektanta mają wpływ także inne postanowienia ustawy Prawo
budowlane (por. w szczególności art. 34 i przepisy wykonawcze do tego artykułu, ustalające
zakres i treść projektu budowlanego). Należy tu przypomnieć, iż pod rządami dawnego prawa
budowlanego z 1974 r. autor projektu architektonicznego nie jest stroną w postępowaniu
prowadzonym na podstawie tej ustawy.
Gdy chodzi o obowiązki projektanta, to określa je art. 20. Do podstawowych obowiązków
projektanta należy m.in. opracowanie projektu obiektu budowlanego w sposób zgodny z
ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
wymaganiami ustawy, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy
technicznej; zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających
uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności; uzyskanie wymaganych

opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów. Do
obowiązków tych należy także sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub
właściwego organu w zakresie:

a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych niezgodności realizacji z
projektem,
b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do
przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru
inwestorskiego.

Artykuł 20 ust. 1 normuje "podstawowe" obowiązki projektanta. Wynika z niego, że mogą na
nim ciążyć jeszcze inne obowiązki. Mogą one wypływać m.in. z zawartej umowy z projektantem,
wówczas nie mają one jednak charakteru publicznoprawnego. Umowa ta nie może więc
ograniczać lub wyłączać obowiązków wymienionych w art. 20, jak też obowiązków
wynikających z innych przepisów prawa budowlanego. Niewykonywanie obowiązków
wynikających z art. 20 może za sobą pociągać różne skutki. Niedopełnienie określonych
obowiązków może spowodować wyznaczenie przez właściwy organ terminu usunięcia
stwierdzonych naruszeń prawa, a po bezskutecznym upływie tego terminu można odmówić
zatwierdzenia projektu czy wydania pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3).
Projektowanie robót budowlanych niezgodne z postanowieniami art. 5 powoduje
odpowiedzialność w trybie postępowania przewidzianego dla wykroczeń (art. 93 pkt 1); dalej
może to powodować odpowiedzialność zawodową, o której mowa w art. 95. Niezależnie od tego
podmiot zawierający umowę z projektantem może dochodzić roszczeń cywilnoprawnych na
drodze sądowej, na skutek naruszenia obowiązków przez projektanta.
Jeżeli chodzi o szczegółowe obowiązki wymienione w art. 20, to sam projekt musi odpowiadać
nie tylko wymaganiom stawianym przez prawo (zwłaszcza art. 20 ust. 1 pkt 1 i art. 34), ale także
"zasadom wiedzy technicznej" - art. 5 ust. 1. Ta ostatnia nie podlega już regulacjom prawnym,
gdyż ulega ona ciągłym zmianom. Obowiązek uzyskania wymaganych opinii, uzgodnień itp. (art.
20 ust. 1 pkt 2) daje niejako ustawowe umocowanie projektantowi do występowania "na
zewnątrz" (do odpowiednich organów itp.), bez specjalnego pełnomocnictwa inwestora.
Obowiązek "wyjaśnienia wątpliwości" ujęty w pkt 3 art. 20 ust. 1 należy już do istoty funkcji
projektanta i nie wymaga regulacji ustawowej. Artykuł 20 ust. 1 pkt 4 ustala, na czym polega
istota nadzoru autorskiego. Wynika z niego, że istota tego nadzoru sprowadza się do kontroli, czy
w toku realizacji procesu budowlanego nie naruszono założeń i treści projektu obiektu
budowlanego. Sam projektant nie posiada możliwości nałożenia sankcji w przypadku
stwierdzenia niezgodności robót z projektem. Może - a raczej ma obowiązek - sygnalizować o
tym inwestorowi i organom nadzoru. Przede wszystkim zgodnie z art. 21 może żądać
wstrzymania robót budowlanych poprzez wpis do dziennika budowy. Z projektantem należy też
uzgadniać możliwości "rozwiązań zamiennych".
Nadzór autorski jest przedmiotem regulacji także ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie
autorskim i prawach pokrewnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 z późn. zm.; dalej
pr. aut.). Z ustawy tej wynika, że przedmiotem prawa autorskiego "jest każdy przejaw
działalności twórczej o indywidualnym charakterze, utrwalony w jakiejkolwiek postaci,
niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażania" (art. 1 ust. 1 tej ustawy). Poza tym
ogólnym określeniem ustawa Prawo autorskie stanowi, że w szczególności przedmiotem prawa
autorskiego są utwory "architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne i urbanistyczne" (art. 1
ust. 2 pkt 6). Nie stosuje się natomiast prawa autorskiego do publikowanych opisów patentowych
lub ochronnych (por. też art. 4 pkt 3 pr. aut.). Zgodnie z art. 16 pr. aut. niezbywalne osobiste
prawa autorskie obejmują m.in. nadzór nad sposobem korzystania z utworu.
Budzi wątpliwość treść art. 18 ust. 3, gdzie mowa jest o zobowiązaniu projektanta przez
inwestora do sprawowania nadzoru autorskiego. Można to interpretować w ten sposób, że skoro
określona osoba podjęła się funkcji projektanta, ciąży na niej obowiązek podjęcia się także

funkcji nadzoru autorskiego. Są to jednak stosunki zobowiązaniowe, co oznacza, iż dana osoba
może stawiać warunki, na jakich zawrze umowę o sprawowanie nadzoru autorskiego. Nie można
przeto "zobowiązać" projektanta do zawarcia umowy na warunkach podyktowanych przez
inwestora. W razie sporu rozstrzygać będzie sąd cywilny. Niemniej art. 95 pkt 5 przewiduje
odpowiedzialność zawodową za uchylanie się od podjęcia nadzoru autorskiego.
Podstawowym obowiązkiem (art. 20 ust. 2) projektanta jest zapewnienie sprawdzenia zgodności
projektu architektoniczno-budowlanego (a więc tylko części projektu budowlanego, por. art. 34
ust. 3) z przepisami i to przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub przez
rzeczoznawcę budowlanego. Ten obowiązek nie dotyczy obiektów, które są sprawdzane i
opiniowane w trybie przepisów szczególnych lub obiektów o prostej konstrukcji
niestwarzających zagrożenia. Artykuł 20 ust. 3 pkt 2 wymienia przykładowo takie obiekty.
Gdy chodzi o "prawa" projektanta, art. 21 traktuje o niektórych z nich. "Prawom" tym
odpowiadają określone obowiązki podmiotów, wobec których żądania projektanta są skierowane.
Nie posiada on jednak uprawnień władczych. Gdyby takie miały być zastosowane, należy się
zwrócić o to do organów nadzoru budowlanego lub organu administracji architektoniczno-
budowlanej. Projektant w trakcie realizacji budowy ma prawo wstępu na teren budowy i
dokonywania zapisów w dzienniku budowy, dotyczących jej realizacji oraz żądania poprzez wpis
do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych, gdy zaistnieją okoliczności wymienione
w art. 21 pkt 2.

Obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego oraz zapewnienia nadzoru
autorskiego
Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na
budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a
także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim
stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na
ś

rodowisko.

Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, w decyzji o pozwoleniu na budowę
albo w decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, nakłada obowiązek
ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego o określonej specjalności, z powołaniem
odpowiedniego dla danego obiektu przepisu rozporządzenia. Nałożenie obowiązku ustanowienia
nadzoru inwestorskiego lub nadzoru autorskiego jest sygnałem dla inwestora o konieczności
powołania takiego nadzoru nad realizowanymi robotami budowlanymi. Niezastosowanie się do
tego polecenia może skutkować m. in. wstrzymaniem budowy oraz ukaraniem inwestora
mandatem.

Użytkowanie obiektu budowlanego
Zgodnie z podstawową regułą z art. 54 do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić
po upływie 21 dni od dnia zawiadomienia właściwego organu, tj. powiatowego inspektora
nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Wymóg zgłoszenia zakończenia budowy dotyczy
tylko inwestycji objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Zatem przystąpienie
do użytkowania inwestycji objętych słabszą formą reglamentacji prewencyjnej (zgłoszenie) albo
w ogóle jej niepodlegającej - nie wymaga uprzedniego zawiadamiania o zakończeniu budowy.
Co więcej, z literalnej wykładni art. 54 wynika, iż wymóg ten dotyczy tylko takich inwestycji, w
przypadku których mamy do czynienia z budową (pojęcie węższe niż roboty budowlane).
Oznacza to, że także część inwestycji zrealizowanych w oparciu o pozwolenie na budowę jest
zwolniona z tego obowiązku.
Zawiadomienia dokonuje inwestor, co wynika z art. 57 ust. 1. Obowiązuje reguła, że jeśli organ
w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia nie zgłosi w formie decyzji sprzeciwu, należy
przyjąć, że wyraził zgodę na użytkowanie obiektu. Podobnie jak w przypadku zgłoszenia zamiaru

podjęcia robót budowlanych mamy tu do czynienia z "milczeniem władzy", które należy
traktować jako pozytywne rozstrzygnięcie. Także w tym przypadku zawiadomienie wszczyna
postępowanie administracyjne na szczególnych zasadach. Postępowanie toczy się według reguł
ustawy Prawo budowlane oraz stosowanych odpowiednio przepisów kodeksu postępowania
administracyjnego, np. w przypadku wniesienia sprzeciwu. Jak wiadomo, odpowiednie
stosowanie przepisów oznacza, że niektóre z nich stosuje się wprost, niektóre tylko w pewnym
zakresie, a innych nie stosuje się w ogóle. Wniesienie sprzeciwu oznacza, iż nie można zgodnie z
prawem przystąpić do użytkowania obiektu. Ustawa Prawo budowlane nie określa podstaw jego
wniesienia (inaczej niż w przypadku zgłoszenia robót budowlanych). Interpretując art. 54 i 57
należy przyjąć, iż podstawą może być ustalenie, że dokumentacja załączana do zawiadomienia o
zakończeniu budowy nie jest kompletna albo prawidłowa. Wówczas powiatowy inspektor
nadzoru budowlanego winien zastosować art. 64 § 2 k.p.a., tj. wezwać inwestora do jej
uzupełnienia. Artykuł 57 ust. 4 zobowiązuje inwestora do uzupełnienia dokumentacji, jeśli w
wyniku sprawdzeń organu okaże się, że jest ona niekompletna lub posiada braki i nieścisłości. W
przypadku niezastosowania się do treści wezwania organ powinien wydać sprzeciw. W tym
przypadku art. 64 § 2 k.p.a. jest stosowany tylko częściowo, tj. organ nie pozostawia sprawy bez
rozpoznania. Taką interpretację uzasadnia brak określenia enumeratywnych przesłanek
wniesienia sprzeciwu i ogólna reguła z art. 54, iż jest on konieczny, aby nie nastąpił skutek tzw.
"milczenia władzy". Ponieważ 21-dniowy termin ma charakter materialnoprawny, to ewentualne
wezwanie ma skutek analogiczny do przerwania biegu terminu przedawnienia. Zatem
uzupełnienie dokumentacji otwiera ponownie 21-dniowy okres wyczekiwania na wystąpienie
skutku prawnego poprzez "milczenie władzy", który może zostać zniweczony poprzez wniesienie
sprzeciwu.
W art. 55 określa się trzy przypadki, w których przystąpienie do użytkowania obiektu
budowlanego wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia. Pierwszy przypadek dotyczy
obiektów wskazanej kategorii, określonych w załączniku do ustawy, np. obiektów służby zdrowia
jak przychodnie. Drugi dotyczy zalegalizowanych samowoli budowlanych (inwestycji
wszczętych bez pozwolenia, jak i tych prowadzonych nieprawidłowo). Trzeci to sytuacja, gdy
przystąpienie do użytkowania obiektu ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót
budowlanych. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie następuje w drodze decyzji
administracyjnej. Stroną tego postępowania jest wyłącznie inwestor.
Organ nie może wydać decyzji negatywnej, gdy strona dopełniła wszystkich wymagań
ustalonych prawem. Negatywną decyzję organ może wydać tylko w przypadku niedopełnienia
warunków ustalonych w art. 59 ust. 5. Analiza treści tego przepisu wskazuje, iż wyróżnić można
dwie przesłanki negatywnego rozstrzygnięcia: braki w dokumentacji oraz nieprawidłowości
stwierdzone podczas kontroli budowy.
Zgodnie z art. 57 do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie załącza się takie same
dokumenty, jak w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy. Stosownie do wskazanego
wyżej art. 57 ust. 4 inwestor jest zobowiązany uzupełnić dokumentację, jeśli w wyniku
sprawdzenia organu okaże się ona niekompletna lub wadliwa. Organ ten winien wystosować
wezwanie na podstawie art. 64 § 2 k.p.a. Jeśli inwestor nie uczyni zadość ciążącemu na nim
obowiązkowi, wówczas organ odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie (reguły ogólnego
postępowania administracyjnego ulegają modyfikacji, sprawa nie pozostaje nierozpoznana). W
odróżnieniu od instytucji zawiadomienia, podstawa do negatywnego rozstrzygnięcia wyrażona
jest tutaj wprost (art. 59 ust. 5).
Wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie do przeprowadzenia kontroli
budowy. Artykuł 59a określa kryteria tej kontroli, takie jak np. zgodność obiektu budowlanego z
projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektoniczno-budowlanym, w tym
geometrii dachu, charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, wysokości,
szerokości itp., sprawdzenie wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa

pożarowego i bezpieczeństwa konstrukcji. Zatem o ile w przypadku zawiadomienia o
zakończeniu budowy organ nadzoru budowlanego weryfikuje kompletność i prawidłowość
dokumentacji, o tyle w przypadku udzielania pozwolenia na użytkowanie może być również tak,
iż stwierdzi wykonanie budowy niezgodnie z prawem. Okoliczność ta winna zatem rodzić
konsekwencje na gruncie art. 51, na co zresztą wyraźnie wskazuje treść art. 59 ust. 5 zdanie
drugie. W tej sytuacji inwestor zostanie zobowiązany do przedstawienia projektu zamiennego
oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności w celu uzyskania decyzji
zatwierdzającej zamienny projekt budowlany. Stosownie do art. 59e kontrolę budowy może
przeprowadzić tylko osoba upoważniona, posiadająca uprawnienia budowlane i co szczególnie
istotne - zatrudniona w inspektoracie nadzoru budowlanego. Po przeprowadzeniu kontroli organ
sporządza protokół według wzoru określonego rozporządzeniem ministra właściwego ds.
budownictwa. Protokół ten ma walor dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 76 § 1 k.p.a.
Jak już wspominano, art. 57 określa takie same wymagania odnośnie do załączanej dokumentacji
do wniosku o pozwolenie na użytkowanie oraz zawiadomienia o zakończeniu robót. Jednakże do
wniosku o wydanie pozwolenia dodatkowo dołącza się oświadczenie o braku sprzeciwu co do
użytkowania obiektu budowlanego ze strony organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej. W związku z tym art. 56
zobowiązuje inwestora do zawiadomienia ww. instytucji o zakończeniu budowy i zamiarze
przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Posługuje się ponadto instytucją "milczenia
władzy", ustanawiając w interesie inwestora zasadę, że niezajęcie stanowiska w terminie 14 dni
oznacza brak sprzeciwu lub uwag. Termin ten ma charakter materialnoprawny, co oznacza, że po
upływie 14 dni organy te tracą kompetencję do orzekania w tym zakresie. Sens omawianej reguły
tkwi w usprawnieniu procedury wyrażenia zgody na użytkowanie obiektu budowlanego. Należy
przyjąć, iż obowiązek powiadamiania określonej inspekcji, wymienionej w art. 56 ust. 1, istnieje
w sytuacjach, w których wynika to z przepisów szczególnych. Tak zapewne należy tłumaczyć
zapis z art. 56 ust. 1, który stanowi, że ma to nastąpić "zgodnie z właściwością wynikającą z
przepisów szczególnych".
Choć ustawa Prawo budowlane stanowi, że organy te mają zająć stanowisko w sprawie zgodności
wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, to istotne w tej materii są również
przepisy szczególne. Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji
Sanitarnej (Dz. U. z 2006 r. Nr 122, poz. 851 + 17 zmian), państwowemu inspektorowi
sanitarnemu przysługuje prawo zgłoszenia sprzeciwu przeciwko uruchomieniu wybudowanego
lub przebudowanego zakładu pracy lub innego obiektu budowlanego, jeżeli w toku
wykonywanych czynności stwierdzi, że z powodu nieuwzględnienia wymagań higienicznych i
zdrowotnych określonych w obowiązujących przepisach mogłoby nastąpić zagrożenie życia lub
zdrowia ludzi, przy czym zgłoszenie sprzeciwu wstrzymuje odbiór budynku do czasu wydania
decyzji przez państwowego inspektora sanitarnego wyższego stopnia. Stąd w doktrynie jest
reprezentowany zasługujący na aprobatę pogląd, iż "zgłoszenie sprzeciwu powoduje wszczęcie
postępowania rozstrzyganego przez państwowego inspektora sanitarnego wyższego stopnia w
drodze decyzji".
Z kolei zgodnie z art. 23 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o Państwowej Straży
Pożarnej (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 12, poz. 68 + 4 zmiany) w związku z art. 56 ust. 1 pkt 4 pr. bud.
przeprowadza ona czynności kontrolno-rozpoznawcze obiektu przed oddaniem go do
użytkowania przez sporządzenie opinii lub zajmuje stanowisko w zakresie ochrony
przeciwpożarowej. Wówczas w myśl art. 26 ustawy o Państwowej Straży Pożarnej Komendant
Powiatowy Państwowej Straży Pożarnej uprawniony jest wydać decyzję nakazującą usunięcie
stwierdzonych uchybień w określonym terminie lub wstrzymuje roboty (prace), zakazuje
używania maszyn, urządzeń lub środków transportowych oraz eksploatacji pomieszczeń,
obiektów lub ich części, jeżeli stwierdzone uchybienia mogą powodować zagrożenie życia ludzi
lub bezpośrednie niebezpieczeństwo powstania pożaru. W ten sposób inwestor otrzymuje pełne i

uzasadnione stanowisko co do stwierdzonych zastrzeżeń, wskazówki co winien poprawić oraz -
co niebagatelne - środek ochrony swych praw, poprzez możliwość odwoływania się od decyzji.
Także w tym wypadku wniesienie sprzeciwu inicjuje postępowanie administracyjnej kończące się
wspomnianą decyzją.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o Państwowej Inspekcji Pracy (Dz.
U. Nr 89, poz. 589 + 6 zmaian) do zadań tej instytucji należy m.in. kontrola przestrzegania
przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy przy projektowaniu budowy, przebudowy i
modernizacji zakładów pracy oraz stanowiących ich wyposażenie maszyn i innych urządzeń
technicznych oraz technologii. Na podstawie art. 33 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 11 pkt 1 ww.
ustawy w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa pracy, gdy naruszenie dotyczy
przepisów i zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, właściwy inspektor jest uprawniony m.in. do
nakazania w drodze decyzji usunięcia stwierdzonych uchybień w ustalonym terminie. Kwestia
procedury wydania tej decyzji przedstawia się analogicznie jak w przypadku ww. decyzji
Komendanta Powiatowego Państwowej Straży Pożarnej.
Zwraca się uwagę, iż odmiennie niż w przypadku sprzeciwu dotyczącego zawiadomienia o
zakończeniu budowy sprzeciw Inspekcji Sanitarnej, Inspekcji Pracy i Straży Pożarnej wydany na
podstawie art. 56 pr. bud. dopiero inicjuje procedurę wydania właściwych decyzji.
Stosownie do art. 57 do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie
pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in.: oryginał dziennika
budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z
projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę i przepisami oraz oświadczenie o
doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także inwentaryzację
geodezyjną powykonawczą. W razie zmian, nieodstępujących w sposób istotny od
zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, należy dołączyć kopie rysunków
wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w
razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy
powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli został
ustanowiony.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie powinna posiadać elementy, o których traktuje art. 107 §
1 k.p.a. Nadto - stosownie do postanowień § 2 art. 107 k.p.a. - przepisy szczególne mogą określać
inne składniki decyzji. Otóż art. 59 ust. 2 i 3 określają właśnie te inne składniki decyzji. Artykuł
59 ust. 2 dozwala na zamieszczenie w decyzji warunków użytkowania obiektu budowlanego, jak
też pozwala zamieścić postanowienie uzależniające użytkowanie od wykonania w oznaczonym
terminie określonych robót budowlanych. Uznać należy, iż zamieszczenie w decyzji o
pozwoleniu na użytkowanie tych warunków jest możliwe, o ile odnoszą się one do ustaleń
zatwierdzonego projektu budowlanego. Przepis ten w istocie daje możliwość oddania do użytku
obiektu budowlanego, w którym podczas obowiązkowej kontroli stwierdzono uchybienia, które
mogą być usunięte już podczas jego eksploatacji. Zabezpiecza więc inwestora przed zbędnym
odwlekaniem udzielenia pozwolenia na użytkowanie, co może rodzić wysokie koszty. Należy
przy tym uznać, iż w razie wystąpienia omawianych przesłanek, organ, kierując się ogólnymi
regułami postępowania administracyjnego, m.in. słusznym interesem obywatela (art. 7 k.p.a.)
powinien podejmować tego typu rozstrzygnięcia. Analogiczny cel ma regulacja z art. 59 ust. 3.
Przepis ten dopuszcza wydanie pozwolenia na użytkowanie dla obiektu, w którym w ramach
kontroli nie stwierdzono uchybień wskazanych w art. 59a, mimo iż nie wszystkie roboty
wykończeniowe zostały zrealizowane lub nie zostały wykonane inne roboty związane z tym
obiektem. Wówczas organ może wyrazić zgodę na użytkowanie obiektu budowlanego,
zamieszczając w decyzji termin wykonania tych prac. Nie dotyczy to jednak prac polegających
na założeniu instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. W przypadku ich braku organ
nie może wydać pozwolenia na użytkowanie obiektu. Niewypełnienie przez inwestora

powyższych warunków stanowi podstawę do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na
użytkowanie na mocy art. 162 § 1 pkt 2 k.p.a.
W praktyce występują sytuacje, gdy inwestor zamierza oddać do użytkowania tylko część
obiektu budowlanego. Dotyczy to najczęściej dużych inwestycji, stanowiących faktycznie zespół
obiektów, realizowanych w różnych terminach. Biorąc pod uwagę treść art. 33 ust. 1, zgodnie z
którym możliwe jest tzw. etapowanie inwestycji poprzez udzielenie odrębnych decyzji o
pozwoleniu na budowę, pod warunkiem iż obiekt stanowiący część zespołu może samodzielnie
funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, stwierdzić trzeba, że reguła ta może mieć zastosowanie
także po jego wydaniu na całość inwestycji. Zatem jeśli inwestor zdecyduje się na etapowanie
inwestycji już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, to może skutecznie ubiegać się o pozwolenie
na użytkowanie dla części tej inwestycji, którą zrealizuje wcześniej, ewentualnie złożyć
zawiadomienie o zakończeniu budowy. Inwestor powinien jednak uzyskać potwierdzenie od
organu administracji architektoniczno-budowlanej, iż etap ten stanowi obiekt mogący
samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Okoliczność ta wymaga bowiem
rozstrzygnięcia (art. 33 ust. 1), przy czym nie ma podstaw prawnych do przyjęcia, iż może ono
zapaść w ramach legalizowania użytkowania obiektu budowlanego. Rozstrzygnięcie to powinno
zapaść w formie decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego, określającego poszczególne etapy
przedsięwzięcia.
Artykuł 59 ust. 6 nakłada obowiązek przesłania organowi, który wydał decyzję o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, odpisu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Chodzi tu o
wójta lub burmistrza (prezydenta miasta), stosownie do postanowień ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 60 inwestor powinien dostarczyć właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację
budowy i dokumentację powykonawczą, a także inne dokumenty związane z obiektem, a w razie
potrzeby przekazać instrukcje obsługi, eksploatacji obiektu lub urządzeń związanych z obiektem.
Postanowienia te posiadają ścisły związek z treścią art. 63, nakładającego na właściciela lub
zarządcę

obiektu

obowiązek

przechowywania

dokumentacji

obiektu

budowlanego.

Wyegzekwowanie tego obowiązku - gdyby inwestor nie zrealizował go dobrowolnie - możliwe
jest na drodze postępowania cywilnego. Układ między inwestorem a właścicielem jest bowiem
układem zobowiązaniowym. Prawo budowlane nie upoważnia organów do ingerencji w stosunki
między właścicielem obiektu a inwestorem, gdy mają one charakter zobowiązaniowy. Jedynie
układ:

organ

administracji

publicznej

właściciel

czy

inwestor

charakter

administracyjnoprawny. Stosownie do art. 59d ust. 2 przez okres istnienia obiektu budowlanego
przechowuje się także protokół kontroli poprzedzającej udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego, tj. bez zawiadomienia albo
uzyskania pozwolenia na użytkowanie w myśl art. 57 ust. 7 podlega karze grzywny. Karę
wymierza się także w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości podczas kontroli poprzedzającej
udzielenie pozwolenia na użytkowanie, w tym niezgodności wykonania obiektu z zatwierdzonym
projektem budowlanym (art. 59f). Kary te mają charakter kar administracyjnych. W razie ich
nieuiszczenia w terminie podlegają ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu
egzekucyjnym w administracji. Instytucja legalizowania przystąpienia do użytkowania obiektu
budowlanego czy to poprzez zawiadomienie o zakończeniu budowy, czy też poprzez udzielanie
pozwolenia na użytkowanie służy zachowaniu wymogów ustawy Prawo budowlane, to jest
realizacji robót budowlanych zgodnych z prawem, w szczególności z zatwierdzonym projektem
budowlanym. W przypadku zawiadomienia cel ten ustawodawca stara się osiągnąć poprzez
zobowiązanie inwestora do przedłożenia kompletnej dokumentacji dotyczącej wykonanych prac.
Przy czym, jeśli jest ona kompletna i poprawna, to wówczas wystarcza do wyrażenia milczącej
zgody. Ustawodawca tym samym wyraża swoje zaufanie do uczestników procesu budowlanego,
co oczywiście nie wyklucza weryfikacji tej dokumentacji. W przypadku niektórych kategorii
obiektów budowlanych, w trosce o bezpieczeństwo ich użytkowników, wprowadzono jednak

wymóg obowiązkowej kontroli poprzedzającej wydanie pozwolenia na użytkowanie. W tym
wypadku uznać należy, iż udzielenie pozwolenia - obok konstytutywnego rozstrzygnięcia o
możliwości użytkowania obiektu - wywiera także ten skutek, iż potwierdza wykonanie obiektu
zgodnie z prawem, w szczególności z zatwierdzonym projektem budowlanym. Pozwolenie na
użytkowanie zawiera więc - w zakresie odpowiadającym przedmiotowi kontroli z art. 59a -
ustalenie prawidłowego, a tym samym legalnego wykonania obiektu budowlanego. Spełnia więc
istotną funkcję, wiążąco ustalając wystąpienie przesłanki ochrony inwestycji, jaką jest jej
zrealizowanie zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę. Inwestycja jest chroniona, gdyż jest
zrealizowana zgodnie z pozwoleniem na budowę, co z kolei potwierdza pozwolenie na
użytkowanie. Analizując istotę pozwolenia na użytkowanie stwierdzić trzeba, że pełni ono
niejako rolę "służebną" wobec pozwolenia na budowę. Nie przesądza ono o legalności inwestycji
jako takiej, lecz o legalności jej zrealizowania, tj. zgodnie z pozwoleniem na budowę. Nawet
gdyby zalegalizowano użytkowanie obiektu budowlanego wniesionego bez pozwolenia na
budowę (co rozważać można raczej hipotetycznie), to okoliczność ta nie zmieniałaby stanu
prawnego, tj. popełnienia samowoli budowlanej. Wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu
budowlanego nie stanowi przeszkody w dokonaniu sądowej kontroli decyzji o pozwoleniu na
budowę, oraz że uchylenie lub stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę rodzi
dla wydanej wcześniej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie konsekwencje wynikające z art. 145
§ 1 pkt 8 k.p.a.
Zwrócić należy uwagę na jeszcze jedną cechę pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie na
użytkowanie - w przeciwieństwie do pozwolenia na budowę - jest to akt rzeczowy. Nie nadaje
uprawnień określonej osobie, lecz reguluje status rzeczy. Potwierdza bowiem prawidłowość
wykonania określonego obiektu budowlanego, przy czym to rozstrzygnięcie działa na korzyść
każdoczesnego właściciela nieruchomości. Stąd też ustawa Prawo budowlane nie wymaga, aby
do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie załączać oświadczenie o dysponowaniu
nieruchomością. Nie jest także ustanowiona procedura przenoszenia pozwolenia na użytkowanie.
Należy jednak ponownie stwierdzić, iż stroną postępowania o uzyskanie pozwolenia na
użytkowanie jest tylko inwestor. Zatem właściciel obiektu budowlanego, na którego nie została
przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę, na podstawie której ten obiekt został zbudowany,
nie może być stroną postępowania o pozwolenie na użytkowanie, gdyż nie jest inwestorem
stosownie do art. 17 pkt 1 w związku z art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane.

Obowiązki właściciela (zarządcy) i użytkownika obiektu budowlanego
Rozdział 6 ustawy Prawo budowlane przewiduje szereg obowiązków właściciela i zarządcy
obiektów budowlanych (niekiedy także użytkownika), których celem jest utrzymanie we
właściwym stanie już wybudowanego obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 184 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna,
posiadająca licencję zawodową, która wykonuje działalność zawodową na zasadach określonych
w tej ustawie. Obowiązki w przedmiotowym zakresie obciążają także każdego ze
współwłaścicieli obiektu budowlanego. Przy czym okoliczność, iż między współwłaścicielami
istnieje spór co do korzystania z obiektu oraz brak środków finansowych na przeprowadzenie
remontu jest okolicznością obojętną z punktu widzenia regulacji ustawy Prawo budowlane.
Ogólne sformułowania obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego zawiera art.
61, nakazujący tym podmiotom poprzez odesłanie do art. 5 ust. 2 "użytkować obiekt zgodnie z
przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska" oraz utrzymywać obiekt "w należytym
stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego
właściwości użytkowych i sprawności technicznej". Powyższy artykuł zawiera ogólną normę, z
której wynikają wprost, bez potrzeby wydawania decyzji, określone obowiązki ciążące na
właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Niemniej jednak stwierdzenie przez powiatowego
inspektora nadzoru budowlanego niewykonania obowiązków z art. 61, o których stanowi także

art. 66 - zobowiązuje ten organ do wydania decyzji administracyjnej, nakazującej usunięcie
stwierdzonych naruszeń prawa. Przepis art. 66 zawiera katalog uchybień utrzymania obiektu,
stwierdzenie których stanowi podstawę do wydania nakazu ich usunięcia. Nasuwa się jednak
pytanie, czy dopiero niewykonanie decyzji wydanej na podstawie art. 66 może powodować
realizację obowiązku za pomocą środków przewidzianych w ustawie z 1966 r. o postępowaniu
egzekucyjnym w administracji, czy też już norma ogólna zawarta w art. 61 daje podstawę do
przeprowadzenia egzekucji administracyjnej. Skoro są przewidziane decyzje konkretyzujące
ogólnie określone obowiązki w art. 61, należy przyjąć, że dopiero niewykonanie tych decyzji
powinno prowadzić do egzekucji administracyjnej. Nadto można tu stosować sankcję karną,
przewidzianą w art. 92 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.
Obowiązki określone w art. 61 są częściowo skonkretyzowane w przepisach prawa materialnego
zawartego poza ustawą Prawo budowlane (np. obowiązek ochrony środowiska), częściowo
można je określić za pomocą kryteriów wynikających ze stanu wiedzy technicznej (obowiązek
utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym), jak też przepisów wykonawczych (por.
rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w
sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych - Dz. U. Nr 74, poz.
836). Niekiedy trzeba będzie sięgnąć do norm estetycznych (użytkowanie obiektu zgodnie z
wymaganiami estetycznymi), nigdzie przecież nie skodyfikowanych. Te różne źródła kryteriów
oceny wypełniania obowiązków dotyczących utrzymania obiektu budowlanego rzutują na
stosowanie art. 66. Zatem organ winien zobowiązać do usunięcia stwierdzonych
nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego obiektu tylko wtedy, gdy jego stan narusza
obowiązujące w tej materii przepisy. Jeżeli zaś chodzi o nakaz utrzymania obiektu w należytym
stanie estetycznym, to decyzja w tej sprawie może zapaść, o ile organ ustali, że obiekt swym
wyglądem szpeci otoczenie.
Nowelizacją z dnia 10 maja 2007 r. wprowadzono art. 61 pkt 2 stanowiący, iż właściciel lub
zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności,
bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących
na obiekt związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania
atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska
ziemi.
Art. 61 nie dotyczy obiektów budowlanych powstałych w wyniku samowoli budowlanej i
objętych nakazem rozbiórki. Obiekt, który powstał w sposób nielegalny, pomimo prawidłowego
utrzymywania kwalifikuje się do rozbiórki albo do procedury legalizacyjnej.
Obowiązkiem właściciela i zarządcy obiektu budowlanego stosownie do art. 62 jest także
poddawanie go okresowej kontroli raz w roku lub raz na pięć lat, w zależności od tego, co ma być
przedmiotem kontroli (instalacja gazowa czy np. estetyka obiektu). Przy czym obowiązek ten jest
wiążący z mocy przepisu ogólnego, bez potrzeby jego konkretyzacji przez organ administracji.
Powstaje on od momentu użytkowania obiektu budowlanego. Realizacja tego obowiązku może
być także wymuszona w drodze egzekucji administracyjnej. Ponadto sankcje karne za
nieprzestrzeganie tych obowiązków przewiduje art. 93 pkt 8. Od obowiązku corocznej kontroli
elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i
niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, są zwolnieni m.in.
właściciele lub zarządcy obiektów indywidualnych budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego
i letniskowego. Kontrolę powinny przeprowadzać osoby o uprawnieniach budowlanych w
odpowiedniej specjalności. W art. 62 ust. 5 i 6 wskazane są także konieczne kwalifikacje, np.
wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci
energetycznych i gazowych do oceny stanu instalacji elektrycznych, piorunochronnych i
gazowych, czy kwalifikacje w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu do kontroli grawitacyjnych
przewodów wentylacyjnych.

Niezależnie od ogólnego obowiązku kontroli wynikającego z ustawy organ nadzoru
budowlanego, gdy zachodzą stany zagrożenia przewidziane w art. 62 ust. 3 (życia, zdrowia,
ś

rodowiska), po stwierdzeniu takiego zagrożenia wynikającego z nieodpowiedniego stanu

technicznego obiektu budowlanego nakazuje się przeprowadzenie kontroli w innych terminach
niż to wynika z ogólnych postanowień art. 62. Należy przyjąć, iż nakaz ten zostaje nałożony w
drodze decyzji administracyjnej. Mamy tu do czynienia z samodzielnym postępowaniem
administracyjnym w przedmiocie ustalenia obowiązku przeprowadzenia kontroli. Jak wynika z
interpretacji art. 70 ust. 1 i 2, stwierdzenie w protokole kontroli określonych uchybień wywołuje
wynikający z ustawy obowiązek ich usunięcia. Zgodnie z treścią art. 70 ust. 2 kopia protokołu
kontroli jest przesyłana do organu nadzoru budowlanego, przy czym organ ten bada wykonanie
koniecznych prac. W razie stwierdzenia ich niewykonania powinien w związku z art. 66 wszcząć
postępowanie w celu wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
W decyzji z art. 62 ust. 3 może zostać także nałożony dodatkowy obowiązek przedstawienia
ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego. Przepis ten w tym zakresie pokrywa się z
regulacją art. 81c ust. 2, który przewiduje, iż organ nadzoru budowlanego może zobowiązać w
drodze postanowienia do przedłożenia odpowiednich ekspertyz technicznych, m.in. w razie
powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Hipoteza
art. 81c ust. 2 wyraźnie wskazuje, iż nałożenie tego obowiązku poprzedza powzięcie
uzasadnionych wątpliwości, a więc niestwierdzenie odnośnie do prawidłowości stanu
technicznego budynku. Dopiero stwierdzenie nieprawidłowości daje podstawę do wydania
nakazu z art. 66, podobnie jak takie stwierdzenie daje podstawę do wydania decyzji o
przeprowadzeniu kontroli z art. 62 ust. 3. Skoro nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy
może także nastąpić jako dodatkowy element decyzji z art. 62 ust. 3, czyli po stwierdzeniu
nieprawidłowego stanu technicznego obiektu, to można postawić pytanie o celowość tego
przepisu zwłaszcza w kontekście racjonalnej regulacji z art. 81c ust. 2. Ekspertyza powinna
służyć bowiem jako przesłanka ustaleń faktycznych koniecznych do wydania decyzji nadzoru
budowlanego. Wyniki ekspertyzy w przeciwieństwie do ustaleń protokołu kontroli nie rodzą
ustawowego obowiązku podjęcia działań naprawczych.
Niejako dopełnieniem i konkretyzacją obowiązków określonych w art. 61 są postanowienia
zawarte w art. 70 ust. 1. Przepis ten stwierdza że, właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu
budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach
odrębnych lub umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli
stanu technicznego obiektu budowlanego do usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz do
uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi,
bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch,
porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Postanowienia art. 70 dotyczą szerszego kręgu podmiotów niż określone w art. 61, odnoszą się
bowiem nie tylko do właściciela i zarządcy obiektu budowlanego, ale także do użytkownika.
Postanowienia art. 70 dotyczą tego ostatniego tylko wówczas, gdy w drodze umowy przejął on
obowiązki, o których mowa w omawianym artykule lub gdy to wynika z przepisów odrębnych
(por. np. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, która ustala obowiązki
wynajmującego, ale także najemcy, który jest zobowiązany np. do konserwacji podłóg, okien i
drzwi). Podmioty określone w art. 70 mają z mocy prawa, bez potrzeby wydawania decyzji
administracyjnych, określone obowiązki. W czasie lub po przeprowadzonej kontroli stanu
technicznego obiektu podmioty te mają usunąć stwierdzone uszkodzenia lub uzupełnić braki,
które spowodować mogą zagrożenia określone w art. 70. Naruszenie tych obowiązków jest objęte
sankcją karną z art. 92 ust. 1 pkt 2. Artykuł 70 ust. 2 nakazuje jednak potwierdzenie w protokole
z kontroli obiektu budowlanego obowiązków w tym zakresie, przy czym ich realizacja jest
przedmiotem ponownej kontroli ze strony powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Artykuły 63-65 nakładają na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek
prowadzenia dokumentacji obiektu budowlanego, jej przechowywania i udostępniania ich
właściwym organom. Artykuł 63 ustanawia obowiązek przechowywania dokumentacji budowy i
dokumentacji powykonawczej oraz opracowań projektowych i dokumentów technicznych robót
budowlanych wykonanych w toku użytkowania obiektu. Właściciel lub zarządca zobowiązany
jest także do prowadzenia książki obiektu budowlanego, według wzoru określonego
rozporządzeniem ministra właściwego ds. budownictwa, stanowiącą dokument przeznaczony do
zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i
przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego (art. 64). Obowiązek ten nie ciąży na
właścicielach domków jednorodzinnych i innych zabudowań mniejszej skali. Obowiązki
wymienione w art. 64 dotyczą nie tylko prowadzenia książki obiektu budowlanego, ale także
przechowywania dołączonych do niej dokumentów, takich jak wspomniana już dokumentacja
projektowa czy też protokoły kontroli, ekspertyzy techniczne stanu budynku. Książka obiektu
budowlanego nie ma charakteru dokumentu urzędowego, lecz tylko dokumentu prywatnego.
Realizację tych obowiązków ma zabezpieczyć sankcja karna z art. 93 pkt 9.
Artykuł 65 jest dopełnieniem postanowień art. 64. Ustanawia bowiem obowiązek udostępnienia
dokumentów załączanych do książki obiektu budowlanego, choć należy uznać, że przepis jest
niejednoznaczny. Z art. 64 nie wynika jasno, jakim podmiotom należy udostępniać dokumenty. Z
pewnością będą to organy nadzoru budowlanego. Innym organom i "jednostkom
organizacyjnym" należy udostępniać dokumenty, o których mowa w art. 65, tylko wtedy, gdy
wynika to z przepisów szczególnych. Będą to zapewne organy wymienione w art. 56, ale nie
tylko (np. może to dotyczyć Policji). Udostępnienie dokumentów oznacza również możliwość
(konieczność) dokonywania odpisów.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego
W art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane zdefiniowane jest pojęcie zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego. Stosownie do treści tego przepisu jest to podjęcie albo
zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:
bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony
ś

rodowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zwraca się uwagę, iż ustawodawca definiując to

pojęcie poprzez wyliczenie rodzajów zmian w użytkowaniu obiektu budowlanego na wstępie
użył sformułowania "w szczególności". Zatem definicja ta nie jest precyzyjna, a katalog działań
nie ma charakteru zamkniętego. Przyjąć jednak trzeba, iż poza wypadkami określonymi w art. 71
ust. 1 pkt 2 zakwalifikowanie innych działań zmieniających warunki użytkowania obiektu do
objętych dyspozycją tego przepisu zważywszy na zasadę wolności budowlanej powinno dotyczyć
szczególnych i wyjątkowych sytuacji oraz powinno wykazywać związek z treścią definicji.
Słuszne więc wydaje się następujące stanowisko. Jakkolwiek art. 71 ust. 1 nie zawiera pełnej
definicji pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w wyniku
użycia zwrotu «rozumie się w szczególności», należy przyjąć, że brzmienie tego przepisu oddaje
intencje ustawodawcy w zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów
administracji publicznej nie może być pomijane przy ocenie, czy nastąpiła zmiana sposobu
użytkowania.
Należy podkreślić, iż z pierwotnego tekstu ustawy Prawo budowlane został skreślony pkt 1 art.
71 ust. 1 – „przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do
użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub
było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele
niemieszkalne”. Tym samym zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w ujęciu
ustawy w obecnym brzmieniu jest pojęciem odrębnym od zmiany funkcji obiektu budowlanego
w rozumieniu przepisów z zakresu planowania przestrzennego. Zmiana funkcji obiektu

budowlanego jest pochodną obowiązujących norm prawnych określających przeznaczenie terenu,
konsekwentnie więc nie znajduje się w kręgu regulacji ustawy Prawo budowlane.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego dotyczy więc podjęcia przez inwestora
działań zmieniających warunki jego użytkowania. Zgodnie z art. 71 ust. 2 wymagane jest jej
zgłoszenie. Jest to słabsza forma reglamentacji administracyjnoprawnej, a skutek prawny
następuje poprzez tzw. "milczenie władzy", tj. w sytuacji, gdy w ciągu 30 dni od dnia zgłoszenia
organ administracji architektoniczno-budowlanej (generalnie starosta) nie wniesie sprzeciwu.
Termin 30 dni ma charakter materialnoprawny. Ewentualny sprzeciw jest wnoszony w formie
decyzji administracyjnej. Zgłoszenie (por. zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych) inicjuje
postępowanie administracyjne, nie jest więc czynnością materialno-techniczną. Postępowanie to
do momentu wniesienia sprzeciwu jest w zasadniczy sposób uregulowane normami ustawy
Prawo budowlane, szczególnymi wobec reguł kodeksu postępowania administracyjnego. W tym
kontekście pojawiają się istotne wątpliwości dotyczące zakresu stosowani kodeksu w ramach
instytucji zgłoszenia, np. w odniesieniu do kwestii stron postępowania. Biorąc pod uwagę
powyższe tezy należałoby przyjąć, że kwestię stron przedmiotowego postępowania rozważać
należy na gruncie art. 28 k.p.a. Stroną powinien być ten podmiot, którego interesu prawnego
dotyczy zmiana sposobu użytkowania obiektu. Z drugiej strony analiza instytucji zgłoszenia
pozwala sformułować wniosek, iż celem tej regulacji jest m.in. ograniczenie stosowania zasad
ogólnego postępowania administracyjnego. Charakter omawianej instytucji w istocie czyni
niemożliwym stosowanie art. 28 k.p.a. - jak miałby przebiegać aktywny udział stron
korzystających z uprawnień proceduralnych w ramach 30-dniowego materialnego terminu, jak
złożyć odwołanie od nieistniejącej w sensie formalnym decyzji? Widać więc, że regulacja
omawianej instytucji nie jest dostatecznie zupełna, co w praktyce jej stosowania może nastręczać
szeregu kłopotliwych wątpliwości.
W art. 71 ust. 2 określono listę dokumentów załączanych do zgłoszenia. W razie konieczności
uzupełnienia dokumentacji do zgłoszenia organ może w drodze postanowienia zobowiązać do jej
uzupełnienia w określonym terminie. Po bezskutecznym upływie tego terminu wnosi sprzeciw.
Przy wydawaniu omawianego postanowienia będą jednocześnie stosowane przepisy ustawy
Prawo budowlane oraz odpowiednie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.
Podstawy wniesienia sprzeciwu wobec dokonanego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania
obiektu budowlanego są określone w art. 71 ust. 3. W przypadku ustalenia określonych
przesłanek rozstrzygnięcie organu w tej kwestii ma charakter związany. Jednakże zwrócić należy
uwagę, iż ustalenie niektórych przesłanek jest ocenne, np. wniesienie sprzeciwu z uwagi na
ustalenie, że zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może spowodować
niedopuszczalne zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia albo pogorszenie stanu środowiska
lub stanu zachowania zabytków. Decyzja o wniesieniu sprzeciwu zgodnie z regułami kodeksu
postępowania administracyjnego będzie wymagała uzasadnienia zawierającego analizę stanu
faktycznego i prawnego sprawy.
Przepis art. 71 ust. 6 stanowi, co ma znaczenie raczej porządkujące, iż w przypadku, gdy
zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga przeprowadzenia robót
budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w
przedmiocie tej zmiany następuje w pozwoleniu na budowę. Natomiast jeżeli roboty budowlane
wymagają tylko zgłoszenia, wówczas przepisy dotyczące tej formy prewencyjnej kontroli
inwestycji znajdują odpowiednie zastosowanie. W art. 71 ust. 7 jednoznacznie przesądza się
także, iż zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego po jego dokonaniu nie
wywołuje skutków prawnych. W tej sytuacji zastosowanie znajdą reguły postępowania
legalizacyjnego ujęte w niżej omówionym art. 71a.
W art. 71a ustawa Prawo budowlane reguluje tryb działań nadzorczych związanych ze
stwierdzeniem samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zasadą jest, iż w
takim przypadku powiatowy organ nadzoru budowlanego postanowieniem wstrzymuje

użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i jednocześnie zobowiązuje do przedłożenia
dokumentacji wymaganej do zgłoszenia. Jak stanowi ustawa, organ sprawdza po upływie terminu
lub na wniosek zainteresowanego wypełnienie tego obowiązku. Dokonuje zatem weryfikacji
dokumentacji pod kątem istnienia przesłanek do przyjęcia zgłoszenia. W przypadku pozytywnej
weryfikacji ustala opłatę legalizacyjną w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. W
przypadku gdy inwestor nie przedłoży kompletnej dokumentacji, albo gdy pomimo sprzeciwu
dokona zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, wówczas organ wydaje decyzję
nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego
części.
Zgodnie z art. 93 pkt 9b samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego podlega
karze grzywny.

Interpretacje przepisów

Czy można realizować inwestycję, finansować ją - nie będąc formalnym inwestorem
tzn. korzystając z pozwolenia na budowę, które uzyskał przy okazji szerszego
zamierzenia ktoś inny?

Inwestycja budowlana może być realizowana i finansowana przez podmiot inny niż inwestor
ustanowiony zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane.
Kto zatem faktycznie realizuje inwestycję budowlaną jest, z punktu widzenia przepisów ustawy
Prawo budowlane, bez znaczenia. Jedynym podmiotem uprawnionym i zobowiązanym w tym
zakresie jest ustanowiony inwestor. Nie może on zasłaniać się tym, że określone czynności
zostały wykonane przez inwestora zastępczego (faktycznego), jak również w trakcie toczących
się postępowań nie może we własnym imieniu występować inwestor faktyczny, gdyż legitymację
posiada wyłącznie inwestor właściwy. Ten ostatni zatem będzie stroną toczących się postępowań
a także adresatem wszelkich decyzji wydanych w na podstawie ustawy Prawo budowlane.
Również jedynie inwestor jest podmiotem uprawnionym do występowania w sprawie
ewentualnego pozwolenia na użytkowanie.
Po dopuszczeniu do użytkowania obiektów budowlanych obowiązki wynikające z ustawy Prawo
budowlane będą ciążyć na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.
Relacje zachodzące pomiędzy inwestorem a innymi podmiotami zaangażowanymi w inwestycję
(finansującymi, wykonawcami, faktycznymi inwestorami etc.) powinny zostać uregulowane w
umowach cywilnoprawnych łączących te podmioty. Nie są natomiast objęte regulacją ustawy
Prawo budowlane, który to akt prawny nie zajmuje się stosunkami zachodzącymi pomiędzy tymi
podmiotami. Istotne będą natomiast przepisy kodeksu cywilnego w tym art. 48, zgodnie z którym
z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w
szczególności budynki i urządzenia trwale z gruntem związane. Innymi słowy właściciel gruntu
stanie się właścicielem wzniesionych na gruncie obiektów budowlanych.

Odpowiedzialność inwestora z tytułu rękojmi - uprawnienia kupującego (przyszłego
użytkownika obiektu budowlanego)

Charakter inwestycji budowlanych powoduje niejednokrotnie powstawanie zdarzeń, które mogą
wywoływać określone skutki cywilnoprawne związane zarówno z samą realizacją inwestycji, jak
i końcowym efektem budowy. Może np. dojść do powstania lub ujawnienia się wad wykonanych
obiektów budowlanych, a przez to określonych roszczeń z tego tytułu, skierowanych m.in. do
inwestora.
Rękojmia dotyczy w zasadzie wad rzeczy sprzedanej, tj. ma zastosowanie wówczas, gdy
przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz. Jednakże wobec treści art. 555 ustawy z dnia 23
kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.) (regulacje o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio
do sprzedaży energii oraz do sprzedaży praw), przepisy o rękojmi będą miały również

zastosowanie do sprzedaży innych praw niż prawo własności. Wady takiego prawa mogą
sprowadzać się do:
· nieistnienia zbywanego prawa,
· przysługiwania prawa podmiotowi innemu niż zbywca,
· obciążenia prawa prawem osoby trzeciej.
Zawiadomienie o wadzie
Najważniejszym momentem umożliwiającym realizację przez kupującego swoich uprawnień z
tytułu rękojmi jest zawiadomienie sprzedawcy o wadzie. Zgodnie z art. 563 § 1 k.c. kupujący
traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o
wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Natomiast gdy w danych stosunkach przyjęte jest
zbadanie rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu,
w którym mógł ją wykryć przy zachowaniu należytej staranności.
Odmienność w tym zakresie istnieje w przypadku obrotu pomiędzy przedsiębiorcami. Otóż § 2
art. 563 k.c. stanowi, iż przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą
utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w
sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o
dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie
zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.
Dla profesjonalistów w obrocie gospodarczym ustawodawca zastrzega, iż muszą oni zbadać
rzecz, jeżeli jest to przyjęte i niezwłocznie (a wiec w jak najkrótszym czasie, bez zbędnej zwłoki
– będzie to zawsze oceniane w konkretnym przypadku) zawiadomić o wykrytej wadzie. Przy
wadach ujawnionych później zawiadomienie również powinno być dokonane niezwłocznie po
wykryciu.
Sam sposób zawiadomienia o wadzie jest dowolny, a więc również ustny. Jednak względy
dowodowe w tym zakresie sprawiają, iż może być potrzebne sporządzenie odpowiedniego pisma
na tę okoliczność. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej
wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (art. 563 § 3 k.c.), gdyż
zasadniczo oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy
doszło do niej tak, aby mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.).
Sprecyzowanie żądań związanych z uprawnieniami z rękojmi może nastąpić później. Jest jednak
konieczne, aby samo zawiadomienie o wadzie nastąpiło we wskazanym powyżej czasie.
W przypadku wad prawnych nie ma obowiązku zawiadamiania sprzedającego o samym fakcie
występowania wady. Wymaga się jedynie, aby kupujący, przeciwko któremu osoba trzecia
dochodzi roszczeń dotyczących rzeczy sprzedanej, niezwłocznie zawiadomił o tym sprzedawcę i
wezwał go do wzięcia udziału w sprawie (art. 573 k.c.). Jeżeli tego zaniecha, a osoba trzecia
uzyska orzeczenie dla siebie korzystne (np. wyrok nakazujący wydanie nieruchomości),
sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o
ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były
całkowicie lub częściowo bezzasadne.
Przez wezwanie do udziału w sprawie należy rozumieć przypozwanie zgodne z art. 84 ustawy z
dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.).
W omówionych wypadkach nie następuje utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne
rzeczy mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i niezawiadomienia
sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że
wady nie istnieją (art. 563 k.c.).
Termin określony w art. 562 k.c. jest to tzw. termin zawity. Po jego upływie wygasają roszczenia
z tytułu rękojmi. Oczywiście chodzi tu o wygaśnięcie roszczeń z tytułu określonej wady.
Wykrycie lub ujawnienie się innych wad, jeżeli następuje to w terminie z art. 568 k.c., pozwala
na realizację rękojmi z ich tytułu.
Usunięcie wady

Usunięcie wady polega na dokonaniu odpowiednich robót budowlanych (naprawa), w tym
wymiana elementów budowli, celem doprowadzenia przedmiotu umowy do stanu zgodnego z
zamierzonym celem, przeznaczeniem lub projektem. Użyte do naprawy materiały i elementy
powinny odpowiadać całości, nie można ich zastępować elementami o niższej wartości,
używanymi (chyba, że chodzi o rzecz już używaną). Zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad
należy do obowiązków kierownika budowy – art. 22 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.
Sama naprawa nie powinna powodować obniżenia wartości rzeczy, gdyż w takim wypadku
kupujący może odstąpić od umowy, wymiany rzeczy lub żądać obniżenia ceny. Wskazane
roszczenia będą przysługiwały również w przypadku, gdy usunięcie wady jest fizycznie lub
ekonomicznie niemożliwe.
Rzecz po dokonanej naprawie może mieć zmniejszoną wartość lub użyteczność. Wówczas
kupujący może dochodzić naprawienia powstałej szkody, a w szczególności zapłaty różnicy
wartości rzeczy wolnej od wady i rzeczy naprawionej. Odpowiedzialność odszkodowawcza może
też wynikać z niemożliwości w ogóle lub w określonym zakresie korzystania z rzeczy przez czas
naprawy. Rodzi to obowiązek sprzedawcy naprawienia szkody w tym zakresie.
Zgłoszenie żądania naprawy nie wyklucza realizacji innych uprawnień kupującego. Kupujący
może np. alternatywnie żądać naprawy lub wymiany rzeczy, albo – w zależności od wyników
naprawy – zmienić żądanie naprawy na inne uprawnienie z rękojmi.
Naprawy muszą zostać dokonane niezwłocznie. W przeciwnym razie kupujący może skutecznie
od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny (w tym potrącić odpowiednią kwotę z należności
sprzedawcy). Niezwłoczność naprawy oznacza konieczność jej wykonania w krótkim czasie.
Musi być to zawsze ocenianie z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku. W
szczególności chodzi tu o zakres naprawy, konieczne przygotowania (np. sprowadzenie
potrzebnych materiałów, urządzeń, elementów itp.), czas potrzebny na wykonanie napraw (z
uwzględnienie np. konieczności uzyskania odpowiednich pozwoleń). Nie może jednak być
wątpliwości, iż sprzedawca powinien od razu podjąć działania zmierzające do wykonania
naprawy.
W orzecznictwie przyjmuje się, iż niezwłoczne usunięcie wady w rozumieniu art. 560 § 1 k.c.
oznacza naprawę rzeczy w krótkim czasie, zdeterminowanym charakterem wady. Termin ten nie
powinien jednak przekraczać dwóch tygodni.
Przedawnienie
Uprawnienia z tytułu rękojmi ulegają przedawnieniu. Podkreśla to wyraźnie art. 568 § 1 k.c.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady
budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Wskazane terminy są tzw. terminami zawitymi. Po ich upływie wszelkie roszczenia z tytułu
rękojmi wygasają. Okoliczność ta musi być brana np. przez sąd z urzędu, tj. sprzedawca nie musi
wskazywać na taką okoliczność (podnosić zarzutu). Tym samym po upływie terminu wskazanego
w art. 568 § 1 k.c. roszczenie kupującego z tytułu rękojmi rzeczy wadliwej wygasa i nie może
być skutecznie dochodzone przed sądem.
Uprawnienia z tytułu rękojmi powinny być dochodzone i zrealizowane we wskazanych
terminach. Dla zachowania tego terminu nie wystarczy zatem zawiadomienie sprzedawcy o
wadzie i zażądanie określonego zachowania (np. naprawy, wymiany, obniżenia ceny). Konieczne
jest wystąpienie przez kupującego w tym czasie ze stosownym powództwem do sądu, zgodnie
bowiem ze stosowanym w drodze analogii przepisem art. 123 § 1 pkt 1 k.c., bieg terminu do
dochodzenia roszczenia przerywa dokonana przed sądem czynność przedsięwzięta bezpośrednio
w celu dochodzenia roszczenia, a nie zgłoszenie roszczenia dłużnikowi (sprzedawcy).
Zarzut z tytułu rękojmi (a więc jako środek obrony przed roszczeniami sprzedawcy, np. co do
zapłaty ceny sprzedaży lub innej kwoty, którą kupujący potracił, obniżając cenę z powodu wad)
może być jednak podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem
kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli
sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Natomiast uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają po roku od
chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu
wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym
orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne. Upływ powyższego terminu
nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższego terminu, jeżeli
przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Odpowiedzialność projektanta za usterki i wady prawne projektu

Twórcze projekty, wykorzystywane w budownictwie, stanowią szczególnego rodzaju
niematerialne dzieła, czyli utwory, do których w pierwszej kolejności stosować należy zasady
prawa autorskiego. Dotyczy to także problematyki odpowiedzialności projektantów za usterki i
wady prawne wykonywanych przez nich projektów na zamówienie innych podmiotów
(inwestorów).
Kluczowe znaczenie w zakresie odpowiedzialności projektanta za usterki i wady wykonanego
przez niego projektu, ma art. 55 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach
pokrewnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 + 7 zmian) - dalej u.p.a., który ma pierwszeństwo
przed ogólnymi zasadami odpowiedzialności za wady dzieła, przewidzianymi w ustawie z dnia
23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. (por. w
szczególności art. 636 i art. 637 k.c.). Nie oznacza to, że dla odpowiedzialności projektanta za
wady projektu zasady kodeksowe są w ogóle nie istotne, gdyż należy je stosować uzupełniająco
w zakresie nieuregulowanym w ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Na uwagę w
tym kontekście zasługuje przede wszystkim art. 638 k.c., nakazujący odpowiednie stosowanie do
rękojmi za wady dzieła przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
Niewadliwy projekt to projekt pozbawiony usterek. Pojęcie usterki nie zostało w przepisach
prawa autorskiego zdefiniowane, ale niewątpliwie stanowi ono odpowiednik pojęcia wad
fizycznych rzeczy. W przypadku projektu jako twórczego dzieła o tyle nie można mówić o
wadach fizycznych w ścisłym rozumieniu tego słowa, skoro projekt to dobro niematerialne, o
istocie którego nie decyduje element materialny, ale fachowa praca koncepcyjna, przekładająca
się na określoną dokumentację projektową - egzemplarze projektu, pozwalające na jego
weryfikację pod względem występowania ewentualnych wad, czyli właśnie różnego rodzaju
usterek.
O usterkach projektu można zatem mówić zasadniczo wtedy, gdy projekt został wykonany po
pierwsze niezgodnie z zasadami projektowania (zasadami sztuki projektowej), po drugie zaś
sprzecznie z obowiązującymi przepisami, w tym zwłaszcza przepisami prawa budowlanego, co
powoduje, że w takiej wadliwej postaci projekt nie może zostać wykorzystany do prac
inwestycyjnych (realizacji zgodnie z nim projektowanego obiektu). Chodzi w pierwszej
kolejności o zgodność projektu z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3
lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120,
poz. 1133 + 1 zmiana) - dalej r.z.f.p.b. Jako usterkę projektu można również potraktować to, że
projekt nie uwzględnia uzgodnionych z zamawiającym parametrów, wytycznych, norm czy
innych założeń, np. odnośnie do rozmiarów projektowanego obiektu albo rodzaju zastosowanych
materiałów.
Z praktycznego punktu widzenia, biorąc pod uwagę relacje między projektantem a
zamawiającym (inwestorem) odnośnie do usterek projektu, kluczowe znaczenie mają dwie
kwestie, czyli roszczenia, jakie z tego tytułu mogą być kierowane wobec projektanta przez drugą
stronę umowy oraz czasowy aspekt zgłaszania i egzekwowania tych roszczeń.

Zgodnie z art. 55 ust. 1 zdanie 1 u.p.a., jeżeli utwór, a więc także twórczy projekt, ma usterki,
zamawiający może wyznaczyć twórcy odpowiedni termin do ich usunięcia, a po jego
bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić lub żądać odpowiedniego obniżenia
umówionego wynagrodzenia, chyba że usterki są wynikiem okoliczności, za które twórca nie
ponosi odpowiedzialności. Odnośnie do tego końcowego zastrzeżenia o tyle trudno wyobrazić
sobie jego zastosowanie w przypadku twórczości projektowej w budownictwie, że projektanta
jako osoba profesjonalna powinien dobrze wiedzieć, jak projekt powinien zostać prawidłowo
wykonany i nie powinien kierować się w tym zakresie żądaniami innych osób, w tym
zamawiającego, jeśli są one sprzeczne z zasadami projektowania lub obowiązującymi w tym
zakresie przepisami, które trzeba bezwzględnie stosować.
Jeśli zatem zamawiający stwierdzi po przedłożeniu mu projektu, że ma on usterki, czyli
określone merytoryczne wady, może alternatywnie, jeśli usterki nie zostaną przez projektanta
usunięte, odstąpić od umowy lub odpowiednio obniżyć przewidziane wynagrodzenie, należne
projektantowi zgodnie z postanowieniami umowy o prace projektowe. W tym kontekście
sygnalizacji wymagają dwie istotne, praktyczne kwestie.
Po pierwsze pamiętać trzeba o tym, że odstąpienie od umowy prowadzi do jej rozwiązania, czyli
powoduje, że umowa ta przestaje strony wiązać i nie można powoływać się na zawarte w niej
postanowienia oraz wynikające z nich uprawnienia. Odstąpienie od umowy o prace projektowe
przez zamawiającego oznacza zatem, że nie może on korzystać na potrzeby swojej działalności z
wadliwego projektu, chyba że mimo odstąpienia od umowy uzgodni odrębnie z projektantem
zgodę na zastosowanie jego projektu, oczywiście po uprzednim usunięciu stwierdzonych usterek,
np. przez innego upoważnionego projektanta. Stąd też w sytuacji, gdy zamawiającemu zależy na
wykorzystaniu danego projektu, uznanego za wadliwy, odstąpienie od umowy z projektantem jest
wówczas o tyle problematyczne, że zastosowanie projektu wymaga co do zasady porozumienia z
jego twórcą, choćby w kontekście nadzoru autorskiego, wykonywanego w trakcie robót
budowlanych.
Po drugie, decydując się na obniżenie należnego projektantowi wynagrodzenia z powodu
stwierdzonych usterek projektu zamawiający musi wziąć pod uwagę ograniczenie, wynikające z
art. 55 ust. 1 zdanie 2 u.p.a. Przepis ten stanowi, że twórca zachowuje prawo do otrzymanej
części wynagrodzenia, nie wyższej niż 25% wynagrodzenia umownego. Ograniczenie to istotne
jest zatem wówczas, gdy projektant otrzymał zaliczkowo część wynagrodzenia umownego przed
wykonaniem i zaakceptowaniem (przyjęciem) projektu. Na przykład jeśli projektant zaliczkowo
otrzymał 20% wynagrodzenia umownego, a zamawiający z powodu stwierdzonych usterek
będzie chciał odpowiednio obniżyć wynikające z umowy wynagrodzenie projektanta, ten ostatni
ma prawo do niezwracania w całości otrzymanej części wynagrodzenia, skoro nie przekracza ona
jednej czwartej jego wartości.
Natomiast jeżeli chodzi o czasowy aspekt reagowania na usterki projektu przez zamawiającego
(inwestora), to istotna w tym kontekście jest zwłaszcza weryfikacja prawidłowości projektu w
celu jego przyjęcia lub zgłoszenia określonych zastrzeżeń. Z punktu widzenia obu stron, ale w
szczególności podmiotu zamawiającego projekt, ważne jest wobec tego uregulowanie w umowie
o twórcze prace projektowe terminów dostarczenia (złożenia) projektu przez projektanta oraz
jego przyjęcia przez zamawiającego. Jeśli kwestia ta nie zostanie inaczej unormowana w
postanowieniach umowy, stosować należy domniemanie z art. 55 ust. 4 u.p.a., zgodnie z którym,
gdy zamawiający nie zawiadomi twórcy w terminie sześciu miesięcy od dostarczenia utworu o
jego przyjęciu, nieprzyjęciu lub uzależnieniu przyjęcia od dokonania określonych zmian w
wyznaczonym w tym celu odpowiednim terminie, uważa się, że utwór został przyjęty bez
zastrzeżeń, przy czym strony mogą określić inny termin w tym zakresie, np. trzymiesięczny.
W praktyce inwestycyjnej, z uwagi na napięte z reguły harmonogramy robót budowlanych,
weryfikacja projektów pod kątem ewentualnych usterek (wad) następuje niezwłocznie, w
związku z czym stosowanie powyższego domniemania ustawowego odnośnie do dorozumianego

przyjęcia projektu w terminie sześciu miesięcy od jego dostarczenia jest mało realne. Niezależnie
od tego zamawiający powinien mieć świadomość skutków przyjęcia projektu, niezależnie od
tego, czy jest to przyjęcie wyraźne, czy też przyjęcie dorozumiane. Mianowicie zgodnie z art. 55
ust. 3 u.p.a. przedstawione powyżej roszczenia wobec projektanta, w tym roszczenie dotyczące
obniżenie należnego mu wynagrodzenia, wygasają z chwilą przyjęcia projektu. Po przyjęciu
projektu wysuwanie tych roszczeń może być wobec tego przez projektanta kwestionowane w
tych formalno-prawnych przyczyn.
Inne roszczenia, jakie mogą być wobec projektanta wysuwane przez zamawiającego z tytułu
usterkowego wykonania projektu to przede wszystkim roszczenia odszkodowawcze. W tym
kontekście na uwagę zasługuje zwłaszcza znajdujący uzupełniające zastosowanie (z mocy
odesłania, zawartego w art. 638 k.c.) art. 566 k.c. Artykuł ten w § 1 stanowi, jeżeli z powodu
wady fizycznej rzeczy sprzedanej, a więc w rozpatrywanym zakresie usterki zamówionego
projektu, kupujący (odnośnie do projektu zamawiający) odstępuje od umowy albo żąda obniżenia
ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda
jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca (projektant) nie ponosi odpowiedzialności.
Art. 55 ust. 3 u.p.a. należałoby uznać za regulację szczególną w stosunku do art. 568 k.c.,
zawierającego ogólną zasadę wygasania uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Co
prawda w § 1 tego ostatniego przepisu mowa jest o wadach budynku, ale budynek w tym
przypadku powinien być postrzegany jako przedmiot materialny, czyli rzecz - albo nabywana w
drodze umowy sprzedaży, albo zamawiana w sensie jej wykonania w drodze zawarcia umowy o
roboty budowlane. Może się oczywiście okazać, że wady budynku są efektem określonych
usterek projektu, które nie zostały stwierdzone w dacie przyjmowania projektu, zgodnie z którym
budynek został zrealizowany.
W ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych wady prawne utworu, a więc także
twórczego projektu, nie zostały w sposób szczególny zdefiniowane, w związku z czym dla
identyfikacji tych wad w praktyce istotna jest ogólna definicja wad pawnych rzeczy, zawarta w
art. 556 § 2 k.c. W świetle tej definicji twórczy projekt należałoby uznać za obarczony wadami
prawnymi, jeśli prawa autorskie do niego przysługują osobie trzeciej, czyli innej osobie niż
projektant, podejmujący się realizacji projektu, albo jeśli projekt obciążony jest prawem osoby
trzeciej, np. podmiotu, któremu projektant udzielił wcześniej licencji na korzystanie z projektu,
która stoi w sprzeczności z jego nowymi zobowiązaniami, wynikającymi z umowy z inwestorem.
Warto też w tym miejscu zauważyć, że zgodnie z art. 556 § 2 k.c. w razie sprzedaży praw, czyli
także majątkowych praw autorskich do projektu, sprzedawca (projektant) jest odpowiedzialny
także za istnienie praw oraz że art. 555 k.c. nakazuje do umów sprzedaży praw stosować
odpowiednio przepisy o sprzedaży rzeczy, a więc także art. 556 § 2 k.c., określający istotę wad
prawnych rzeczy.
Jeżeli chodzi o skutki ujawnienia wad prawnych twórczego projektu, to określa je art. 55 ust. 2
u.p.a. Przepis ten stanowi, że jeżeli utwór ma wady prawne, zamawiający może od umowy
odstąpić i żądać naprawienia poniesionej szkody. Poniesiona szkoda to najczęściej w praktyce
odszkodowanie, które zamawiający musi wypłacić osobie trzeciej z tytułu naruszenia jej praw
autorskich w efekcie zastosowania jej projektu. Projektant, niezależnie do powyższych roszczeń,
jeśli przywłaszczy sobie na potrzeby realizacji określonego zamówienia autorstwo cudzego
projektu, musi też liczyć się z odpowiedzialnością karną z tytułu popełnienia plagiatu (por. art.
115 ust. 1 u.p.a.).
Skutki ujawnienia wad prawnych projektu należy też uzupełniająco rozpatrywać w świetle
ogólnych zasad odpowiedzialności za wady prawne rzeczy, w kontekście regulacji umowy
sprzedaży, która jak to wyżej zaznaczono znajduje odpowiednie zastosowanie do umów o dzieło,
a wic także do umów o twórcze prace projektowe. Warte uwagi są przede wszystkim trzy
następujące spośród tych ogólnych, kodeksowych zasad:

1) że zamawiający projekt może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne,
chociażby osoba trzecia, np. inny projektant, nie wystąpiła przeciw niemu z roszczeniem
dotyczącym zamówionego projektu (por. art. 572

k.c.),

2) że zamawiający projekt, przeciwko któremu osoba trzecia dochodzi roszczeń dotyczących
tego projektu, obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym projektanta i wezwać go do
wzięcia udziału w sprawie, gdyż jeśli tego zaniecha, a osoba trzecia uzyska orzeczene dla niej
siebie korzystne, projektant zostaje zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę
prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia
osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne (por. art. 573 k.c.),
3) że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne wygasają z upływem roku od chwili, kiedy
zamawiający projekt dowiedział się o istnieniu wady. Jeśli zamawiający dowiedział się o
istnieniu wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od
dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne, przy czym:

a) upływ powyższego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli
projektant wadę podstępnie zataił oraz
b) zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższego terminu,
jeżeli przed jego upływem zamawiający projekt zawiadomił projektanta o wadzie (por. art.
576 k.c.).

Dokumenty urzędowe] wg Kodeksu Postępowania Administracyjnego – Art. 76

§ 1. Dokumenty urzędowe sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy
państwowe w ich zakresie działania stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo
stwierdzone.
§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio do dokumentów urzędowych sporządzanych przez
organy jednostek organizacyjnych lub podmioty, w zakresie poruczonych im z mocy prawa lub
porozumienia spraw wymienionych w art. 1 pkt 1 i 4.
§ 3. Przepisy § 1 i 2 nie wyłączają możliwości przeprowadzenia dowodu przeciwko treści
dokumentów wymienionych w tych przepisach.
Znaczenie prawne wpisów w dzienniku budowy - Wyrok Naczelnego Sądu
Administracyjnego z 2009-09-18, II OSK 1419/08 Opubl: Legalis
Teza:
Stosownie do art. 45 ust. 1 Prawa budowlanego dziennik budowy stanowi urzędowy dokument
przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania
robót. Skoro wpisuje się do tego dziennika wykonanie czynności geodezyjnego wytyczania
obiektu, to wpis ten przesądza jedynie o tym, że takie wytyczenie nastąpiło. W żaden sposób nie
oznacza to, że charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 76 § 1 Kodeksu
postępowania administracyjnego ma sama czynność geodezyjnego wytyczenia obiektu.
Sentencja:
Naczelny Sąd Administracyjny, po rozpoznaniu w dniu 18 września 2009 r. na rozprawie w
Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ł. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru
Budowlanego w Ł. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3
czerwca 2008 r. sygn. akt II SA/Łd 865/07 w sprawie ze skargi E. P. na decyzję Ł.
Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia (...) lipca 2007 r. nr (...) w
przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie budowy chlewni z częścią gospodarczą oddala
skargę kasacyjną.
Uzasadnienie:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 3 czerwca 2008 r., II SA/Łd 865/07
uchylił zaskarżoną przez E. P. decyzję Ł. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w
Ł. z dnia (...) lipca 2007 r. nr (...), znak (...) w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie
budowy chlewni z częścią gospodarczą, a także poprzedzającą ją decyzję Powiatowego

Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia (...) maja 2007 r.
Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.
Organ I instancji swoją decyzją z dnia (...) maja 2007 r. na podstawie art. 105 § 1 KPA umorzył
wszczęte na wniosek E. P. postępowanie w sprawie budowy chlewni z częścią gospodarczą na
działce nr ewid. (...) w miejscowości B., gm. B. W uzasadnieniu stwierdzono, że M. W. wykonał
na przedmiotowej działce fundamenty usytuowane w odległości 2,35 - 2,72 od istniejącego
ogrodzenia z działką sąsiednią. Inwestycja realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę
z dnia (...) maja 2005 r. W trakcie postępowania wyjaśniającego ustalono, że inwestor
zrealizował obiekt z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego, w konsekwencji
czego postanowieniem z dnia (...) stycznia 2007 r. wstrzymano prowadzone roboty budowlane, a
następnie decyzją z (...) marca 2007 r. na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego
nałożono na inwestora obowiązek doprowadzenia wykonanych robót do zgodności z
zatwierdzonym projektem i udzielonym pozwoleniem na budowę. W odwołaniu od decyzji M.
W. podniósł, że ogrodzenie od którego obliczano odległość nie jest usytuowane w granicy.
Organ odwoławczy swoją decyzją z dnia (...) marca 2007 r. uchylił w całości decyzję organu I
instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W konsekwencji w oparciu o akta
sprawy i oświadczenie geodety uprawnionego organ I instancji stwierdził, że obiekt został
wyznaczony na gruncie w oparciu o odtworzony przebieg granicy, a zrealizowane później
ogrodzenie nie stanowi granicy. Uznając, że obiekt został zrealizowany zgodnie z pozwoleniem
na budowę organ umorzył postępowanie, jako bezprzedmiotowe. W wyniku złożenia przez E. P.
odwołania Ł. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia (...) lipca 2007 r.
utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powołał się na treść oświadczenia
złożonego w dniu 27 marca 2007 r. przez geodetę. Stwierdził też, że nie można kwestionować
usytuowania realizowanego budynku, gdyż przebieg granicy musi wynikać z podziału
geodezyjnego wyznaczającego faktyczne granice nieruchomości, zaś usytuowanie ogrodzenia na
nieruchomości nie może świadczyć o przebiegu granicy. Wpis geodety do dziennika budowy o
wytyczeniu obiektu na gruncie oraz złożone przez geodetę oświadczenie stanowią wiarygodny
materiał dowodowy sprawy. Wszelkie spory dotyczące granic nieruchomości mogą być
rozstrzygane przez sądy powszechne, a kwestie związane z postępowaniem w przedmiocie
warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie należą do kompetencji organów nadzoru
budowlanego.
W skardze do Sądu E. P. podniósł, że organ odwoławczy oparł się jedynie na oświadczeniu
geodety co do zgodności wytyczenia budynku z pozwoleniem na budowę i nie przeprowadził w
tym zakresie "wizji lokalnej". Inwestor otrzymał pozwolenie na budowę budynku w odległości
4,5 m od granicy nieruchomości, a usytuował fundamenty w odległości 2,35 i 2,72 m. od granicy
w której usytuowano ogrodzenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu swojego wyroku stwierdził, że w sprawie
kwestią sporną jest faktyczne usytuowanie wznoszonego budynku na działce inwestora, przede
wszystkim pod względem granic działki skarżącego. Realizowanie obiektu w sposób istotnie
odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi
samowolę budowlaną i wypełnia dyspozycję przepisów art. 50 i 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Akta sprawy nie dają, wbrew
stanowisku organów administracji, podstawy do jednoznacznego stwierdzenia, że obiekt jest
realizowany zgodnie z pozwoleniem budowlanym, a tym samym, że postępowanie prowadzone
z wniosku skarżącego jest bezprzedmiotowe. Z uzasadnień wydanych decyzji oraz z protokołu
oględzin z dnia 13 grudnia 2006 r. wraz z dołączonym do niego szkicem sytuacyjnym wynika,
ż

e organy administracji nie dokonały analizy, czy sporny budynek jest wznoszony zgodnie z

projektem zagospodarowania działki zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę, w
szczególności nie sprawdzono czy jego geodezyjne wytyczenie w terenie zostało dokonane
zgodnie z § 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21

lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz
czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz.U. Nr 25, poz. 133), koncentrując
się wyłącznie na odległości budynku wobec wzniesionego później ogrodzenia oraz uznając za
dowód niebudzący wątpliwości oświadczenie geodety z dnia 27 marca 2007 r. Nie ustalono
natomiast położenia budynku wobec istniejących na działce inwestora obiektów. Z § 10 ust. 1
powołanego rozporządzenia wynika, że geodezyjne wytyczenie obiektów budowlanych służy
przestrzennemu usytuowaniu tych obiektów zgodnie z projektem budowlanym, a w
szczególności zachowaniu przewidzianego w projekcie położenia wyznaczanych obiektów
względem obiektów istniejących i wznoszonych oraz względem granic nieruchomości. Sąd w tej
sytuacji uznał za zasadny podniesiony w skardze zarzut oparcia rozstrzygnięcia na oświadczeniu
geodety A. B. tym bardziej, że oświadczenie to pozostaje w sprzeczności z jej wcześniejszym
oświadczeniem z dnia 23 lutego 2007 r. zawartym w notatce służbowej, iż wytyczenia dokonała
w oparciu o istniejącą w 2005 r. granicę działek oraz miary zawarte w szkicu realizacyjnym od
granicy działek. W ocenie Sądu w tej sytuacji należało przesłuchać geodetę w charakterze
ś

wiadka, dokonać oględzin oraz umożliwić stronom wzięcie czynnego udziału w postępowaniu

zgodnie z art. 10 § 1 i 79 § 1 i 2 KPA a także rozważyć przeprowadzenie rozprawy
administracyjnej zgodnie z art. 89 § 2 KPA, Sąd uznał umorzenie postępowania
administracyjnego za, co najmniej, przedwczesne. Sąd stwierdził też, że jeżeli kwestia przebiegu
granicy jest sporna między stronami to powinna być rozstrzygnięta w odrębny postępowaniu
prowadzonym przez wójtów, burmistrzów, prezydentów na podstawie rozdziału 6 ustawy z dnia
17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30, poz. 163 ze zm.).
W skardze kasacyjnej Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. zaskarżył wyrok
Sądu I instancji w całości zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ
na wynik sprawy, to jest art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - dalej
- PostAdmU) przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz art. 233 § 1 KPC w
zw. z art. 106 § 5 PostAdmU po przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i
dowolnym przyjęciu przez Sąd, iż oświadczenie geodety A. B. z dnia 27 marca 2007 r., iż
wytyczenia obiektu na gruncie dokonała w oparciu o zatwierdzony projekt zagospodarowania
działki w odległości 4,5 m. od granicy pozostaje w sprzeczności z wcześniejszym
oświadczeniem z dnia 23 lutego 2007 r., iż wytyczenia dokonała w oparciu o istniejąca w 2005 r.
granicę działek oraz miary zawarte w szkicu realizacyjnym, przez co organy nadzoru
budowlanego wydały rozstrzygnięcia bez wyczerpująco zgromadzonego materiału dowodowego.
W oparciu o te zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi oraz
o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że organy nadzoru budowlanego nie są
uprawnione do kwestionowania pomiarów dokonanych przez uprawnionego geodetę, który
stwierdza wykonanie prac geodezyjnych związanych z "tyczeniem" w terenie obiektu
budowlanego odpowiednim wpisem w dzienniku budowy. Wpis taki wiąże organ nadzoru
budowlanego oraz pozwala domniemywać, że obiekt wytyczony został zgodnie z
zatwierdzonym projektem zagospodarowania działki. Nietrafne jest stanowisko Sądu, że organ
powinien sprawdzić czy geodezyjne wytyczenie obiektu wykonane zostało zgodnie z § 10
rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w
sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych
obowiązujących w budownictwie Na podstawie § 2 ust. 1 tego rozporządzenia opracowania i
czynności geodezyjne o których mowa w rozporządzeniu wykonują podmioty posiadające
niezbędne uprawnienia zawodowe, a zgodnie z art. 43 Prawa geodezyjnego i kartograficznego
nie można do tych podmiotów zaliczyć organów nadzoru budowlanego. Wpis geodety w
dzienniku budowy jest wiążący dla podmiotów kontrolujących budowę obiektu. Niezasadne są

także argument Sądu odnośnie sprzeczności oświadczeń geodety A. B. Uznanie, że się one
wykluczają nosi znamiona dowolności w ocenie materiału dowodowego. Oświadczenia te
wzajemnie się uzupełniają. W obu oświadczeniach geodeta stwierdza, że wytyczenia granic
dokonała w oparciu o istniejąca w 2005 r. granicę działek, a w oświadczeniu z 27 marca 2007 r.
dodatkowo dodała, że wytyczenia dokonała w oparciu o istniejąca odtworzona przez nią granicę
działek oraz zatwierdzony projekt zagospodarowania działki. Złożone przez nią oświadczenia
nie umniejszają ich mocy dowodowej, gdyż zgodnie z art. 75 § 1 KPA dowodem w
postępowaniu może być wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie jest
sprzeczne z prawem. Dlatego dysponując zgodnymi oświadczeniami geodety, odstąpiono od jej
przesłuchania w charakterze świadka.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty nie mają usprawiedliwionych podstaw.
Formułując zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c PostAdmU poprzez "błędną jego
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie" nie wskazano w skardze kasacyjnej na czym naruszenia
te miały polegać. Naczelny Sąd Administracyjny związany na podstawie art. 183 § 1 PostAdmU
granicami skargi kasacyjnej nie może domniemywać woli czy też intencji składającego skargę
kasacyjną. Zarzut ten nie posiada więc usprawiedliwionych podstaw.
Stosownie do art 133 § 1 PostAdmU sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie
akt sprawy, chyba że organ nie wykonał obowiązku o którym mowa w art. 54 § 2, co w
rozpoznawanej sprawie nie miało miejsca. Zwrócenie uwagi na orzekanie przez Sąd na
podstawie akt sprawy jest o tyle istotne, iż dokonanie przez Sąd wszechstronnej analizy
materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie może być utożsamiane, czy nawet
mylone z przeprowadzaniem uzupełniającego postępowania dowodowego w rozumieniu art. 106
§ 5 PostAdmU, a tylko wtedy, gdy takie postępowanie ma miejsce w sprawie mógłby mieć
zastosowanie art. 233 § 1 KPC. Także więc ten zarzut nie jest trafny.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzucono Sądowi także przyjęcie nietrafnego poglądu, że
organ powinien sprawdzić czy geodezyjne wytyczenie obiektu wykonane zostało zgodnie z § 10
rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w
sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych, podczas, gdy jest to
wyłączne uprawnienie podmiotów posiadających stosowne uprawnienia, a nie organów nadzoru
budowlanego. W istocie geodezyjne wytyczanie obiektu w terenie należy do osób posiadających
uprawnienia geodezyjne. Jednak w żaden sposób nie można reprezentować poglądu, iż w toku
owego wyznaczania obiektu w terenie geodeta może wyznaczać granice nieruchomości,
zwłaszcza w sytuacji, gdy granica ta jest sporna. Sąd I instancji zasadnie zwrócił uwagę w
uzasadnieniu swego wyroku, iż geodezyjne wytyczanie obiektów w terenie w myśl § 10 ust. 1
rozporządzenia powinno nastąpić zgodnie z projektem budowlanym z uwzględnieniem
położenia tych obiektów względem obiektów istniejących i wznoszonych oraz względem granic
nieruchomości. Skoro w rozpoznawanej sprawie wytyczono obiekt wyłącznie w stosunku do
spornej granicy nieruchomości to tym samym, owo geodezyjne wytyczenie obiektu, niejako
ustalało granice nieruchomości. Stanowiło więc w istocie próbę obejścia prawa poprzez
rozgraniczenie nieruchomości z pominięciem rozdziału 6 ustawy z 17 maja 1989 r. prawo
geodezyjne i kartograficzne. Okoliczność, że stosownie do § 11 tego samego rozporządzenia
uprawniony geodeta dokonał odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy nie może przesadzać o
tym, że owo geodezyjne wytyczenie obiektu jest wiążące dla organów nadzoru budowlanego.
Stosownie do art. 45 ust. 1 Prawa budowlanego dziennik budowy stanowi urzędowy dokument
przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania
robót. Skoro wpisuje się do tego dziennika wykonanie czynności geodezyjnego wytyczania
obiektu, to wpis ten przesądza jedynie o tym że takie wytyczenie nastąpiło. W żaden sposób nie
oznacza to, że charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 76 § 1 KPA ma sama
czynność geodezyjnego wytyczenia obiektu. Tak więc, skoro wystąpiły w sprawie wątpliwości

co do odległości obiektu od granicy nieruchomości - w zakresie zgodności tego usytuowania z
projektem budowlanym, zasadnie Sąd I instancji uznał, że wątpliwości te trzeba próbować
wyjaśnić poprzez wskazane w wyroku środki dowodowe.
Mając na uwadze podniesione wyżej względy na podstawie art. 184 PostAdmU orzeczono jak w
sentencji.

5.

Odpis lub wyciąg dokumentu na podstawie Kodeksu Postępowania Administracyjnego
– Art. 76a

§ 1. Jeżeli dokument znajduje się w aktach organu lub podmiotu, o którym mowa w art. 76 § 1
lub 2, wystarczy przedstawić urzędowo poświadczony przez ten organ lub podmiot odpis lub
wyciąg z dokumentu. Organ administracji publicznej zażąda udzielenia odpisu lub wyciągu,
jeżeli strona sama uzyskać ich nie może. Gdy organ uzna za konieczne przejrzenie oryginału
dokumentu, może wystąpić o jego dostarczenie.
§ 2. Zamiast oryginału dokumentu strona może złożyć odpis dokumentu, jeżeli jego zgodność z
oryginałem została poświadczona przez notariusza albo przez występującego w sprawie
pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub
doradcą podatkowym.
§ 3. Zawarte w odpisie dokumentu poświadczenie zgodności z oryginałem przez występującego
w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym
lub doradcą podatkowym ma charakter dokumentu urzędowego.
§ 4. Jeżeli jest to uzasadnione okolicznościami sprawy, organ administracji publicznej zażąda
od strony składającej odpis dokumentu, o którym mowa w § 2, przedłożenia oryginału tego
dokumentu.
Uwierzytelnienie kopii mapy jako warunek uznania jej za dokument - Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z 2009-11-30, IV SA/Wa
1592/09 Opubl: Legalis
Teza:
Za dokument w sprawie nie może być uznana znajdująca się w aktach sprawy kopia mapy, która
nie została uwierzytelniona zgodnie z oryginałem, a ponadto na jej podstawie niemożliwym jest
dokonanie oceny, czy prawidłowo naniesiono na nią położenie spornej działki, z uwagi na brak
opisu w jakiej skali i przez kogo została ona sporządzona, oraz brak naniesienia numerów
działek.
Sentencja:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący
Sędzia WSA Grzegorz , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2009 r. sprawy ze
skargi M. M. i T. M. na postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia (...)
lipca 2009 r. nr (...) w przedmiocie odmowy uzgodnienia projektu decyzji o warunkach
zabudowy;
1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie Wojewody (...)
z dnia (...) października 2007 r. nr (...);
2. zasądza od Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska na rzecz skarżących M. M. i T. M.
kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie:
Postanowieniem z dnia (...) października 2007 r., Wojewoda (...) odmówił uzgodnienia projektu
decyzji o warunkach zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku
mieszkalnego z usługami nieuciążliwymi, budynku garażowo - gospodarczego oraz
infrastruktury technicznej na działce ewid. (...), położonej w miejscowości S., gmina C.
Organ pierwszej instancji wskazał, iż działka, na której planowana jest realizacja ww.
inwestycji, znajduje się w granicach Z., wyznaczonego w rozporządzeniu nr (...) Wojewody (...)
z dnia (...) 2006 r. w sprawie Z. (Dz.Urz. Woj. (...). z 2006 r. Nr (...), poz. (...), oraz w O. w

ramach sieci Natura 2000, w bezpośrednim sąsiedztwie jeziora K. Po zapoznaniu się z
charakterem i położeniem zamierzonego przedsięwzięcia organ stwierdził, że projektowana
inwestycja będzie naruszała zapis § 3 ust. 1 pkt 7 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym na
terenie P. zakazuje się budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od
linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących
turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej, oraz nie znajduje się w zwartej zabudowie
wsi, a jedynie w granicach potencjalnego zainwestowania, tym samym w niniejszej sprawie nie
zachodzą przesłanki pozwalające na odstępstwo od ww. zakazu, które określone zostały w § 3
ust. 2 pkt 1 rozporządzenia.
Na postanowienie Wojewody (...) M. i T. M. wnieśli zażalenie do organu drugiej instancji -
Ministra Środowiska. Podnieśli, iż organ pierwszej instancji błędnie odmówił uzgodnienia
planowanego przedsięwzięcia w oparciu o § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia nr (...) Wojewody (...)
z dnia (...) 2006 r. w sprawie Z., gdyż zgodnie z § 3 ust. 2 pkt 1 wspomnianego rozporządzenia
powyższy zakaz nie dotyczy określonych w studiach uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gmin obszarów zwartej zabudowy wsi, gdzie dopuszcza się
uzupełnianie istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, pod warunkiem wyznaczenia
nieprzekraczalnej linii zabudowy od brzegów wód zgodnie z linią występującą na
przylegających działkach, jeżeli w trakcie postępowania strona wykaże brak niekorzystnego
wpływu planowanej inwestycji na chronione: krajobrazy, siedliska przyrodnicze oraz gatunki
roślin, grzybów i zwierząt.
Uzasadniając swoje stanowisko wskazali, że w sąsiedztwie działki nr ewid. (...) istnieje
zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna, natomiast lokalizacja inwestycji została wyznaczona w
załączniku mapowym nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy wraz z nieprzekraczalną linią
zabudowy kierunku jeziora K., zgodnie z linią zabudowy na działce sąsiedniej.
Postanowieniem z dnia (...) lipca 2009 r. Nr (...) Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska
działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 KPA oraz art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 8
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,
poz. 717 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia M. i T. M. utrzymał w mocy zaskarżone
postanowienie Wojewody (...) z dnia (...) października 2007 r.
W uzasadnieniu postanowienia przedstawiając stan faktyczny i prawny sprawy organ uznał
zarzuty zawarte w zażaleniu za niezasadne. W ocenie organu odwoławczego, organ pierwszej
instancji prawidłowo odmówił uzgodnienia warunków zabudowy dla planowanego
przedsięwzięcia z uwagi na naruszenie § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia nr (...) Wojewody (...) z
dnia (...) 2006 r. w sprawie Z., zgodnie z którym na terenie tegoż parku obowiązuje zakaz
budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek,
jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej,
gospodarce wodnej lub rybackiej § 3 ust. 1 pkt 7 nr (...) Wojewody (...). Przedmiotowy zakaz
odnosi się do planowanej inwestycji. Z dokumentacji zgromadzonej w sprawie, szczególności z
załącznika graficznego nr 1 w skali 1:1000 do decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr (...),
położonej w miejscowości S., gmina C., wynika, iż planowane przedsięwzięcie będzie
zrealizowane w granicach 100 m od linii brzegowej jeziora K.
Zgodnie z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia zakaz, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 7 nie dotyczy:
1) określonych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin
obszarów zwartej zabudowy Wsi - gdzie dopuszcza się uzupełnianie istniejącej zabudowy
mieszkaniowej i usługowej, pod warunkiem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od
brzegów wód zgodnie z linią występującą na przylegających działkach,
2) istniejących siedlisk rolniczych - gdzie dopuszcza się uzupełnianie zabudowy o obiekty
niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego, pod warunkiem nie przekraczania
dotychczasowej linii zabudowy od brzegów wód,
3) istniejących ośrodków wypoczynkowych, dla których miejscowe plany zagospodarowania

przestrzennego utraciły moc z dniem 1 stycznia 2004 r. - gdzie dopuszcza się przebudowę i
modernizację istniejącego zainwestowania w celu poprawy standardów ochrony środowiska oraz
walorów estetyczno-krajobrazowych, pod warunkiem nie zwiększania powierzchni zabudowy,
ilości miejsc pobytowych a także nie przybliżania zabudowy do brzegów wód, z zastrzeżeniem,
ż

e w trakcie postępowania strona wykaże brak niekorzystnego wpływu planowanej inwestycji na

chronione: krajobrazy, siedliska przyrodnicze oraz gatunki roślin, grzybów i zwierząt.
Zdaniem organu przedmiotowej inwestycji nie można zaliczyć do przedsięwzięć mieszczących
się wśród wyjątków od ogólnej zasady zakazu lokalizowania zabudowy w pasie 100 m od linii
brzegowej wód, w szczególności nie można uznać jej za "uzupełnienie" istniejącej zabudowy,
lecz jej "kontynuację". Z dokumentacji przekazanej w toku postępowania przed organem
pierwszej instancji przez Urząd Gminy C. wynika, że działka nr ewid. (...), położona w
miejscowości S., gmina C:
1. znajduje się poza granicami obszarów przeznaczonych w obowiązujących miejscowych
planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową oraz poza obszarem
określonym w "Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy C."
(uchwalonym Uchwałą Nr (...) Rady Gminy w C. z dnia (...) 1998 r.) jako "tereny
zainwestowane" z możliwością uzupełnienia istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej,
2. graniczy od północy z działkami budowlanymi zabudowanymi jednym budynkiem (działki
ewid. (...) i (...), znajdującą się na terenie przeznaczonym obowiązujących miejscowych planach
zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, natomiast od południa - z
terenami niezabudowanymi, oznaczonymi jako R. V (tereny rolne i zadrzewione), od zachodu - z
drogą i terenami leśnymi Ls VI. Najbliższe zabudowania znajdują się po drugiej stronie
wspomnianej drogi i lasu, w kierunku południowym działka ewid. (...) i południowo - zachodnim
(działka ewid. (...).
W związku z powyższym brak jest przesłanek wyłączających stosowanie zakazu określonego w
3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia nr (...) Wojewody (...).
W opinii organu drugiej instancji z lokalizacji i zakresu planowanej inwestycji wynika, że jej
realizacja nie wpłynie w znaczący sposób negatywnie na gatunki, dla których ochrony został
wyznaczony obszar Natura 2000 (art. 33 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody). Organ drugiej
instancji uwzględnił w szczególności zasadę ostrożności, wynikającą z art. 6 wynikającą z art. 6
ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz.
150 ze zm.) i obligującą do przewidzenia wszelkich następstw ingerencji w środowisko oraz
podjęcia działań, które będą im zapobiegały lub będę je ograniczały do pewnego minimalnego
stanu akceptowalnego z punktu widzenia ochrony środowiska.
Skargę na powyższe postanowienie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
Warszawie M. i T. M., zarzucając mu błędną i dowolną wykładnię przepisów rozporządzenia nr
(...) Wojewody (...) z dnia (...) 2006 r. w sprawie Z. (Dz.Urz. Woj. (...) z 2006 r. Nr (...), poz.
(...), prowadzącą do uznania, że planowana inwestycja wpłynie niekorzystnie na ochronę
przyrody na terenie parku. Wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia wraz z utrzymanym
nim w mocy postanowieniem organu I instancji, oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów
postępowania sądowego.
W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, iż wbrew ustaleniom poczynionym przez organy,
działka objęta inwestycją zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy C. znajduje się na jego terenie, w obszarze zwartej zabudowy wsi z
możliwością uzupełnienia istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Okoliczność tą
potwierdza analiza sporządzona w niniejszej sprawie przez uprawnionego urbanistę.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację
zawartą w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:
Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed

sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny rozstrzyga w
granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną
podstawą prawną, a podstawowym kryterium kontroli jest zgodność zaskarżonego aktu z
prawem.
Badając legalność zaskarżonego postanowienia oraz utrzymanego nim w mocy postanowienia
Wojewody (...) z dnia (...) października 2007 r. w oparciu o wyżej powołane przepisy i w
granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż naruszają one prawo w stopniu
uzasadniającym konieczność ich uchylenia.
Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie było postanowienie Generalnego Dyrektora
Ochrony Środowiska z dnia (...) lipca 2009 r. utrzymujące w mocy postanowienie Wojewody
(...) z dnia (...) października 2007 r. odmawiające uzgodnienia projektu decyzji o warunkach
zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego z usługami
nieuciążliwymi, budynku garażowo - gospodarczego oraz infrastruktur technicznej na działce
ewid. (...), położonej w miejscowości S., gmina C. Organ uznał bowiem, iż lokalizacja
planowanej inwestycji narusza przepisy § 3 ust. 1 pkt 7 w. zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia nr (...)
Wojewody (...) z dnia (...) 2006 r. w sprawie Z. (Dz.U.rz. Woj. (...) z 2006 r. Nr (...), poz. (...)
zwanego w dalszej części "rozporządzeniem").
Jak wynika z akt sprawy działka na terenie której planowana jest realizacja ww. inwestycji,
znajduje się w granicach Z., wyznaczonego w rozporządzeniu nr (...) Wojewody (...) z dnia (...)
2006 r. w sprawie Z., oraz w O. w ramach sieci Natura 2000, w bezpośrednim sąsiedztwie
jeziora K.
Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, na terenie P. zakazuje się budowania nowych
obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych
zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub
rybackiej, przy czym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia zakaz, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt
7 nie dotyczy:
1) określonych w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin
obszarów zwartej zabudowy Wsi - gdzie dopuszcza się uzupełnianie istniejącej zabudowy
mieszkaniowej i usługowej, pod warunkiem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od
brzegów wód zgodnie z linią występującą na przylegających działkach,
2) istniejących siedlisk rolniczych gdzie dopuszcza się uzupełnianie zabudowy o obiekty
niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego, pod warunkiem nie przekraczania
dotychczasowej linii zabudowy od brzegów wód,
3) istniejących ośrodków wypoczynkowych, dla których miejscowe plany zagospodarowania
przestrzennego utraciły moc z dniem 1 stycznia 2004 r. - gdzie dopuszcza się przebudowę i
modernizację istniejącego zainwestowania w celu poprawy standardów ochrony środowiska oraz
walorów estetyczno-krajobrazowych, pod warunkiem nie zwiększania powierzchni zabudowy,
ilości miejsc pobytowych a także nie przybliżania zabudowy do brzegów wód, z zastrzeżeniem,
ż

e w trakcie postępowania strona wykaże brak niekorzystnego wpływu planowanej inwestycji na

chronione: krajobrazy, siedliska przyrodnicze oraz gatunki roślin, grzybów i zwierząt.
Orzekające w sprawie organy uznały, iż działka nr (...) znajduje się poza obszarem określonym
w "Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy C. " uchwalonym
Uchwałą Nr (...) Rady Gminy jako tereny zainwestowane z możliwością uzupełnienia istniejącej
zabudowy mieszkaniowej i usługowej, co wyklucza możliwość zastosowania w stosunku do niej
odstępstw określonych w § 3 ust. 2 rozporządzenia, od zakazu wynikającego z§ 3 ust. 1 pkt 7
rozporządzenia.
W ocenie jednak Sądu rozstrzygnięcie organów w tym zakresie nie znajduje odzwierciedlenia w
materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, co stanowi naruszenie art. 7, 77 § 1 KPA w
stopniu mogącym mieć wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.
Zgodnie z art. 7 KPA w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży

praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu
faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes
obywateli.
Przytoczony wyżej przepis ustanawia zasadę prawdy obiektywnej, która stanowi naczelną
zasadę Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tą zasadą, organ administracji
publicznej zobowiązany jest do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego
wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes
społeczny i słuszny interes obywateli. A więc zawarta w art. 7 KPA zasada prawdy obiektywnej
(materialnej), wyrażona również w innych przepisach Kodeksu, m.in. w art. 6, 10, 77 § 1, 80, ma
fundamentalne znaczenie dla prawidłowego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego,
ponieważ na podstawie ustalonego stanu faktycznego sprawy organ administracyjny dokonuje
jego subsumcji pod stosowną normę prawną. W ten sposób organ przesądza o powstaniu
określonego obowiązku bądź prawa, a więc skutków prawnych, które dotyczyć będą wyłącznie
faktów uznanych przez organ. Ponadto art. 77 § 1 KPA nakłada na organ administracji
obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, obejmującego wszystkie jego
części składowe, wszystkie środki dowodowe. A więc pominięcie, czy też zlekceważenie
jakiegokolwiek dowodu, skutkuje wadliwością podjętego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że organ
administracyjny jest obowiązany z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu
faktycznego sprawy i podjąć wszelkie kroki niezbędne dla dokładnego wyjaśnienia stanu
faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania rozstrzygnięcia o przekonującej treści (por.
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn.
akt I SA/Wa 432/06).
Tymczasem, jak wynika z akt sprawy, orzekające w sprawie organy nie przeprowadziły w myśl
powyższych zasad, postępowania wyjaśniającego, mającego na celu wykazanie, iż planowana
inwestycja zgodnie ze studium zlokalizowana będzie poza obszarem zwartej zabudowy wsi, a
zatem stosuje się do niej zakaz lokalizacji obiektów w obszarze 100 m od linii jeziora.
Analiza akt sprawy wskazuje, iż orzekające w sprawie organy swoje ustalenia oparły na:
1. potwierdzonej za zgodność z oryginałem kserokopii str. 1, 10 i 22 tekstu studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy C.,
2. kserokopii mapy opisanej jako mapy pochodzącej ze studium, na którą naniesiono działkę
skarżących.
W ocenie Sądu z dołączonej do akt sprawy części tekstowej Studium nie można jednak
wywieść, iż sporna działka objęta inwestycją znajduje się na terenie zwartej zabudowy wsi. Za
dokument w sprawie nie może być także uznana znajdująca się w aktach sprawy kopia mapy (k-
7 akt administracyjnych), która nie została uwierzytelniona zgodnie z oryginałem, a ponadto na
jej podstawie niemożliwym w ocenie Sądu jest dokonanie oceny, czy prawidłowo naniesiono na
nią położenie spornej działki, z uwagi na brak opisu w jakiej skali i przez kogo została ona
sporządzona, oraz brak naniesienia numerów działek.
Tym samym zdaniem Sądu, wbrew stanowisku prezentowanemu przez orzekające w sprawie
organy, w oparciu o zgromadzony przez nie materiał dowodowy, nie można wywieść, iż działka
nr (...) znajduje się poza obszarem określonym w "Studium uwarunkowań i zagospodarowania
przestrzennego gminy C." jako zwarta zabudowa wsi z możliwością uzupełnienia istniejącej
zabudowy mieszkaniowej i usługowej, co wyklucza możliwość zastosowania w stosunku do niej
odstępstw określonych w § 3 ust. 2 rozporządzenia, od zakazu wynikającego z § 3 ust. 1 pkt 7
rozporządzenia.
Podkreślić przy tym należy, iż stanowisko zaprezentowane w tym zakresie przez organy jest
niezgodne z załącznikiem nr 2 do opiniowanego przez nie projektu decyzji o warunkach
zabudowy tj. "Wyniku analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla
działki nr (...) położonej w miejscowości S.", sporządzonej przez uprawnionego urbanistę, z
treści której wynika, iż w ww. studium gminy C. sporna działka położona jest na obszarze

zwartej zabudowy wsi z możliwością uzupełnienia istniejącej zabudowy mieszkaniowej i
usługowej. Na przyległej działce nr (...) istniejąca zabudowa znajduje się w odległości ok 85 m
od jeziora.
Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art.
145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami
administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł, jak w pkt 1 sentencji wyroku.
Rozstrzygnięcie o zwrocie skarżącym kosztów postępowania sądowego wydano w oparciu o art.
200 ww. ustawy.
Rozpoznając ponownie sprawę organ zobowiązany będzie do rzetelnego ustalenia, czy objęta
inwestycją działka znajduje się na obszarze określonym w studium jako zwarta zabudowa wsi,
gdzie dopuszcza się uzupełnianie istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, pod
warunkiem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od brzegów wód zgodnie z linią
występującą na przylegających działkach.

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych na poziomie: Starostwo
Powiatowe i Urząd Miasta – inwestor, projektant.

Starostwo powiatowe (Urząd miasta na prawach powiatu) jest jednostką budżetową powiatu
zapewniającą organom powiatu wykonywanie zadań. Kierownikiem Starostwa i zwierzchnikiem
służbowym pracowników Starostwa jest Starosta (Prezydent dla miasta na prawach powiatu),
który organizuje jego pracę przy pomocy Wicestarosty, Członków Zarządu, Sekretarza
i Skarbnika. Starosta może upoważnić Wicestarostę, Członków Zarządu i innych pracowników
Starostwa do wydawania w jego imieniu decyzji administracyjnych w indywidualnych sprawach
z zakresu administracji publicznej,
Urząd Miasta jest jednostką pomocniczą Burmistrza, przy pomocy którego sprawuje on funkcję
organu wykonawczego i wykonuje należące do jego właściwości zadania określone w ustawie
samorządowej i innych ustawach, aktach wykonawczych oraz statucie miasta i uchwałach Rady.
Pracą Urzędu kieruje Burmistrz przy pomocy Zastępców, Sekretarza i Skarbnika. Burmistrz
wyznacza zakres zadań pozostających w kompetencji Zastępców Burmistrza oraz określa zadania
Sekretarza i Skarbnika. Burmistrz jako organ wykonawczy Gminy wykonuje wszystkie
obowiązki wynikające z przepisów prawnych określających jego kompetencje. Organem
opiniodawczo – doradczym Burmistrza jest Kolegium Burmistrza. W skład jego wchodzą:
Zastępcy, Sekretarz, Skarbnik, Kierownicy.

Przepisy ogólne ustawy Prawo budowlane w rozdziale 1 regulują przebieg procesu budowlanego,
prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego, kwestie związane z użytkowaniem i
utrzymaniem obiektów budowlanych, jak również określają zasady działania organów
administracji publicznej.

Prawo zabudowy
Zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej,
jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem
zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Inwestor przystępując do realizacji
zamierzenia budowlanego musi się liczyć z ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa,
przy czym uwagę zwraca na znaczenie, jakie w aspekcie korzystania z prawa własności i procesu
inwestycyjnego ustawodawca przypisuje miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego
(Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Dz.U. Nr 80
poz. 717 + 17 zmian – w tym w 2010 r. – 7 zmian). Ponadto inwestor musi się liczyć z
uzasadnionymi interesami prawnymi innych podmiotów określonych w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy
Prawo budowlane, t.j. „poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu,
uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej”.
Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości jest ograniczany ustaleniami miejscowego
planu

zagospodarowania

przestrzennego

albo

decyzją

warunkach

zabudowy

zagospodarowania terenu (art. 4 Ustawy o p.z.p.). Kształtowanie i prowadzenie polityki
przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego należy do zadań własnych gminy (art. 3 ust.1 Ustawy o p.z.p).
Przysługiwanie prawa zabudowy jest bowiem uzależnione - obok spełnienia wymogów
administracyjno-prawnych - od posiadania prawa prywatnego do nieruchomości. Zgodnie z art. 4
ustawy Prawo budowlane nie jest konieczne, aby inwestor był właścicielem nieruchomości,
wystarczy możliwość dysponowania nią na cele budowlane. Stosownie do art. 3 pkt 11 ustawy
Prawo budowlane przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy
rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu,
ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego

uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Prawo do dysponowania nieruchomością w
rozumieniu prawa budowlanego nie jest więc tożsame z prawem własności. Uznać jednak należy,
iż każdy z ww. tytułów jest pochodną prawa własności, inaczej mówiąc - tytuł ten jest zależny od
jego przyznania przez właściciela nieruchomości. W takim ujęciu uprawnienie do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane jest wycinkiem prawa własności tej nieruchomości,
przysługującym podmiotowi zamierzającemu bezpośrednio realizować inwestycję albo
upoważniającego do tego inny podmiot.
Zwraca uwagę zakres zastosowania przepisu art. 4 ustawy Prawo budowlane. Literalnie dotyczy
on wyłącznie projektowanych inwestycji związanych z zabudową nieruchomości gruntowej, nie
obejmuje więc robót budowlanych wykonywanych w ramach istniejących obiektów
budowlanych. Jednakże kierując się wykładnią funkcjonalną, należy stwierdzić, iż w świetle
prawa budowlanego legalne wykonywanie wszelkich robót budowlanych uzależnione jest od
dysponowania nieruchomością na ten cel. W przeciwnym wypadku należałoby uznać, iż przepis
ten niezgodnie z zasadą równości wobec prawa różnicowałby sytuację podmiotów
zamierzających podjąć inwestycję budowlaną, wszak przebudowa obiektu budowlanego może
wymagać skomplikowanych i zakrojonych na szeroką skalę robót budowlanych. Powyższe
potwierdza treść art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem
pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane wyłącznie temu,
kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przepis ten dotyczy wszelkich robót
budowlanych, aczkolwiek znów literalna interpretacja skłania do wniosku, iż ewentualne
fałszywe oświadczenie nie mogłoby być podstawą do odmowy uznania prawa zabudowy
inwestora robót budowlanych wykonywanych w istniejącym obiekcie budowlanym. Przepis
wymaga bowiem jedynie złożenia oświadczenia jako przesłanki uzyskania pozwolenia na
budowę. Jednak interpretacja celowościowa wyklucza taką normatywną treść art. 4 ustawy Prawo
budowlane.
Druga przesłanka przysługiwania prawa zabudowy to zgodność zamierzenia z przepisami prawa
budowlanego, co oznacza zgodność z normami ustawowymi, normami techniczno-budowlanymi,
a także zgodność z zasadami wiedzy technicznej. Zachowanie wszystkich nakazów prawa
budowlanego, a więc podporządkowanie się ograniczeniom wolności budowlanej i prawa
własności jest równoznaczne ze spełnieniem tej przesłanki.
Zatem inwestor legitymujący się tytułem prawnym do nieruchomości oraz zachowujący
ograniczenia wynikające z przepisów prawa budowlanego ma prawo zabudowy. Prawo to nie jest
jednak źródłem legalnej realizacji robót budowlanych. Wynika to bowiem z wolności budowlanej
i prawa własności wykonywanych zgodnie z ograniczeniami prawa budowlanego. Interpretacja
przepisu art. 4 ustawy Prawo budowlane prowadzi do wniosku, że prawo zabudowy określone w
tym artykule należy rozumieć jako publiczne prawo podmiotowe. Treścią publicznego prawa
podmiotowego jest możliwość skutecznego domagania się od państwa lub wspólnoty
samorządowej za pomocą zindywidualizowanego roszczenia ściśle określonego przez
obowiązujące prawo zachowania się odpowiadającego interesowi prawnemu żądającego.
Podstawą publicznego prawa podmiotowego jest interes prawny. Różnica pomiędzy
przysługiwaniem interesu prawnego a przysługiwaniem publicznego prawa podmiotowego
ujawnia się w pojęciu roszczenia administracyjnego. Roszczenie charakteryzuje prawo
podmiotowe i zawiera się w tym prawie. Na publiczne prawo podmiotowe składa się interes
prawny oraz roszczenie, jeśli natomiast prawo podmiotowe pozbawimy roszczenia - stanie się
ono interesem prawnym. Jako roszczenie możemy rozumieć instrument dany nam przez prawo,
który umożliwia domaganie się od państwa ściśle określonego prawem podmiotowym
zachowania.
Prawo zabudowy jest w istocie prawnym instrumentem ochrony wolności budowlanej. Otóż
inwestor, którego zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami prawa budowlanego oraz

który wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane uzyskuje na podstawie
art. 4 ustawową gwarancję możliwości realizacji wolności budowlanej. Zatem jeśli zamierzenie
budowlane jest zgodne z przepisami prawa budowlanego, to wolność jego realizacji uzyskuje
ochronę prawną. Treścią roszczenia wynikającego z prawa zabudowy jest żądanie takiego
działania organów administracji publicznej oraz zachowania innych uczestników procesu
budowlano-inwestycyjnego, które umożliwia wykonanie zamierzenia budowlanego. W tym
właśnie uwidacznia się ochronna funkcja prawa zabudowy. Jeśli bowiem zamierzenie budowlane
jest zgodne z przepisami prawa budowlanego, to wówczas jedynym, co ogranicza inwestora, jest
prewencyjny nakaz uzyskania potwierdzenia tego przez organy administracji w formie prawem
przepisanej (np. pozwolenie na budowę, przyjęcie zgłoszenia). Rozstrzygnięcie organów
administracji publicznej w tej sprawie nie ma charakteru uznaniowego. Stosownie do art. 35 ust.
4 ustawy prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić
udzielenia pozwolenia na budowę, jeśli inwestycja jest zgodna z przepisami prawa. W takiej
sytuacji zarówno organy administracji, jak i inni uczestnicy procesu inwestycyjno-budowlanego
muszą respektować wolność budowlaną inwestora, chronioną przysługującym mu prawem
zabudowy z tytułu zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami prawa budowlanego.
Należy jeszcze zwrócić uwagę, że prawo zabudowy rozumiane jako publiczne prawo
podmiotowe można także postrzegać jako fragment wskazanych wyżej regulacji prawa
publicznego, zapewniających ochronę wolności i własności. Biorąc za podstawę powyższe
rozważania można dostrzec dwa aspekty istoty prawa budowlanego. Prawo to z jednej strony
ustanawia prewencyjny zakaz wykonywania robót budowlanych, uchylany poprzez władczą
ocenę ze strony kompetentnego organu zgodności zamierzenia budowlanego z prawem. Zakaz
ów tworzą zaś wszystkie szczegółowe dyspozycje przepisów prawa budowlanego, ograniczające
wolność budowlaną i prawo własności. Z drugiej strony prawo budowlane stanowią normy
prawne, chroniące wolność budowlaną i prawo własności, przyznające inwestorowi, którego
zamierzenie budowlane jest zgodne z prawem - publiczne prawo podmiotowe zabezpieczające
realizację inwestycji.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Składając wniosek o pozwolenie na budowę szczególną uwagę należy zwrócić na oświadczenie o
posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jest to dokument,
który należy dołączyć do zgłoszenia, jak również do wniosku o pozwolenie na budowę. Obecnie
obowiązujące przepisy zobowiązują inwestora do przedstawienia oświadczenia o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Złożenie nieprawdziwego
oświadczenia podlega odpowiedzialności karnej, zgodnie z art. 233 Kodeksu karnego. Inwestor,
ś

wiadom odpowiedzialności karnej, wskazuje w nim również dokumenty (tytuły prawne), z

których wywodzi swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przedstawienie nieprawdziwych informacji będzie w takiej sytuacji zawsze działaniem w złej
wierze, przez co inwestor taki będzie podlegał odpowiedzialności karnej, a ponadto zostanie
pozbawiona ochrony na drodze cywilnej. Ponadto należy zauważyć, że art. 64 Konstytucji
Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., nie daje prawa organom administracji do
ingerowania w prawo własności, ochrona ta wyraża się w sposób wystarczający w przepisach
Kodeksu cywilnego.

Projekt budowlany
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy również dołączyć projekt budowlany, którego
zakres i treść powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia
skomplikowania robót budowlanych. Projekt budowlany powinien przede wszystkim zawierać
(art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane):

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:
określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych
obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania
ś

cieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów,

wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i
projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu
budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne
rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w
stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego
– również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych,
3) stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu
dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do
sieci

wodociągowych,

kanalizacyjnych,

cieplnych,

gazowych,

elektroenergetycznych,

telekomunikacyjnych i dróg lądowych,
4) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki
posadowienia obiektów budowlanych.
Zasadniczo projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jednakże inwestor, który spełnia warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, może domagać
się wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie
decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja ta jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie
dłużej niż rok (art. 34 ust. 4 i 5 ustawy Prawo budowlane).
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu
budowlanego właściwy miejscowo organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 80 ust.
1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane – jest nim starosta) sprawdza (art. 35 ustawy Prawo
budowlane):
1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku
braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska,
2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-
budowlanymi,
3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i
sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczeń o
przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego osób wykonujących samodzielne
funkcje techniczne w budownictwie,
4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, także jego sprawdzenie – przez
osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się na dzień opracowania
projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem o przynależności do właściwej izby
samorządu zawodowego projektanta.
Należy podkreślić, że obecne przepisy nie wymagają aby sprawdzeniu podlegał projekt
architektoniczno-budowlany. Odpowiedzialność za rozwiązania projektowe ponosi projektant, a
zatem organ nie może ingerować w treść projektu architektoniczno-budowlanego, jak to było
możliwe jeszcze do niedawna. Jeżeli jednak rozwiązania zawarte w projekcie architektoniczno-
budowlanym budzą wątpliwości, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie mając
innych zastrzeżeń, powinien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę ale powinien o wadach w
projekcie poinformować inwestora, projektanta oraz właściwy organ nadzoru budowlanego.

Wydanie pozwolenia na budowę
Starosta wydaje pozwolenie na budowę po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie
oceny oddziaływania na środowisko, jeżeli tego wymagają przepisy o ochronie środowiska oraz

uzyskaniu, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych
organów (art. 32 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Wspomniane uzgodnienia, wyrażenie zgody
lub opinii, powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych
rozwiązań. Jeżeli organ w tym terminie nie zajmie stanowiska uznaje się jako brak zastrzeżeń do
proponowanych rozwiązań (art. 32 ust. 2 ustawy Prawo budowlane). Nie dotyczy to jednak
przypadków kiedy stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji (art. 32 ust. 3 ustawy
Prawo budowlane). Stosuje się wtedy przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego w tym
zakresie.
Po spełnieniu wyżej wskazanych warunków pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie
temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, oczywiście jeżeli jest ona wymagana przepisami o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności
karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4
ustawy Prawo budowlane). Istotną sprawą jest również fakt, że nie można wydać pozwolenia na
budowę w przypadku gdy ta budowa już została nielegalnie rozpoczęta, byłby to swoisty sposób
legalizacji samowoli budowlanej (art. 32 ust. 4a ustawy Prawo budowlane).
Zatem, podstawowym warunkiem, determinującym pozostałe działania inwestora jest dokonanie
zgłoszenia lub wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę do organu
administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej jest to starosta).
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy przede wszystkim dołączyć (art. 33 ust. 2 ustawy
Prawo budowlane):

1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami,
pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz
zaświadczeniem, o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, aktualnym
na dzień opracowania projektu,
2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane,
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana
zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wzór wniosku o pozwolenie na budowę zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23
czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o
posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu
na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 + 1 zmiana).
Ważne jest również, że do wniosku o pozwolenie na budowę obiektów budowlanych, których
wykonanie lub użytkowanie może stwarzać zagrożenie dla użytkowników np. obiekty energetyki
jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub których projekty budowlane zawierają
nowe, niesprawdzone dotychczas w krajowej praktyce, rozwiązania techniczne, należy dołączyć
specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez
właściwego ministra (art. 33 ust. 3 ustawy Prawo budowlane).
W razie stwierdzenia naruszeń w zakresie dotyczącym składanego wniosku o pozwolenie na
budowę, organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości,
określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie
zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Jednakże w razie spełnienia wymagań określonych wyraźnie w ustawie Prawo budowlane, organ
nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to jednoznaczna wskazówka
dla organu, że nic poza to co zostało wymienione w ustawie nie może być dodatkowo wymagane
przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. Każde żądanie organu musi mieć swoją podstawę
prawną. Zgodnie z art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej organy władzy publicznej
działają na podstawie i w granicach prawa. Co oznacza, że organy administracji państwowej, w
tym organy administracji architektoniczno-budowlanej, nakładając na obywatela określone

obowiązki zobowiązane są wskazać podstawę prawną swojego żądania. Organy nie mogą
nakładać obowiązków bez podania podstawy prawnej ani stosować analogii przy nakładaniu
obowiązków.
Natomiast organ musi wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i
udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania
działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz
rozbiórki.
Bardzo istotnym ograniczeniem dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę jest termin,
w którym decyzja ta powinna być wydana – 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie decyzji o
pozwoleniu na budowę. Jeżeli organ nie zmieści się w tym ustawowo określonym terminie
zostaje mu wymierzona kara przez organ wyższego stopnia w wysokości 500 zł. za każdy dzień
zwłoki (art. 35 ust. 6 ustawy Prawo budowlane). Od momentu wprowadzenia tego
dyscyplinującego przepisu, czyli od lipca 2003 r., znacznie poprawiła się sprawność przy
rozpatrywaniu wniosków i wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy jednak
podkreślić, że termin ten może ulec wydłużeniu, ale w ściśle określonych przypadkach. Ponieważ
do 65-dniowego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do
dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień
spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu. Jednakże każde
wydłużenie terminu przez organ musi być ściśle udokumentowane w rejestrze wniosków o
pozwolenie na budowę oraz rejestrze decyzji o pozwoleniu na budowę, prowadzonych przez
każdy organ, ponieważ będzie podlegało kontroli przez organ wyższego stopnia. Ważne jest dla
inwestora, że obecnie jeżeli wszystkie warunki zostaną spełnione, najczęściej w ciągu 65 dni,
inwestor otrzymuje decyzję o pozwoleniu na budowę. Wzór decyzji zawiera rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na
budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 + 1 zmiana).
Ograniczenia z zakresu zagospodarowania nieruchomości wynikają także z innych ustaw, np.
prawa ochrony środowiska. Przepisy te ustanawiają zakaz realizacji zabudowy przeznaczonej na
stały pobyt ludzi na terenach o natężeniu hałasu przekraczającym określone wartości.
W kontekście art. 28 ust. 2 w związku z art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane rozważenia
wymaga jeszcze jedna kwestia o doniosłości praktycznej. Otóż w świetle przywołanych wyżej
przepisów stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę jest inwestor i właściciele,
użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania
obiektu budowlanego. Przy tym przez obszar oddziaływania obiektu budowlanego należy
rozumieć obszar wyznaczony wokół obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych,
wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w jego zagospodarowaniu. W
powyższym kontekście istotne znaczenie ma ustalenie, jakie przepisy należy traktować jako
odrębne w stosunku do ustawy Prawo budowlane. W tym zakresie rysuje się wiele możliwości
interpretacyjnych. Spośród różnych możliwości rozważyć należy co najmniej trzy: 1) czy
przepisami odrębnymi są tylko przepisy odrębnych ustaw, 2) czy przepisami odrębnym są tylko
te przepisy odrębnych ustaw, które nie regulują procesu inwestycyjno-budowlanego, a dotyczą
innych kwestii, 3) czy przepisami odrębnymi są nie tylko przepisy odrębnych ustaw, ale także
przepisy rozporządzeń wydanych na podstawie prawa budowlanego. Przyjęcie właściwej
interpretacji rozstrzyga o nadaniu jakiemuś podmiotowi statusu strony w postępowaniu
administracyjnym.
Ograniczenia w zakresie zagospodarowania nieruchomości sąsiednich wynikają także z
rozporządzeń wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane. Przepisy tych rozporządzeń nie
powinny być jednak traktowane jako przepisy odrębne. Za takim stanowiskiem przemawia to, że
w świetle art. 92 ust. 1 Konstytucji RP przepisy rozporządzeń muszą mieć charakter ściśle
wykonawczy w stosunku do ustawy Prawo budowlane, muszą być wydane wyłącznie w celu

wykonania ustawy i muszą realizować wytyczne dotyczące treści określonej w ustawie. Z tego
względu między rozporządzeniem a ustawą, na podstawie której rozporządzenie zostało wydane,
nie może być materialnych odrębności. Przyjęcie powyższej interpretacji oznaczałoby, że
przepisy odrębne względem ustawy Prawo budowlane to przepisy, które zawarte są w innych
ustawach oraz w innych aktach niż ustawy, które nie przynależą do prawa budowlanego w sensie
materialnym. Za takim rozumieniem zwrotu "przepisy odrębne" przemawiają też tzw. względy
systemowe, a mianowicie wzgląd na to, że powyższy zwrot został użyty także w art. 2 i 10
ustawy Prawo budowlane i że na gruncie tych przepisów nie może być wątpliwości co do tego, iż
zwrot ten należy rozumieć w sposób wyżej zaproponowany. Zgodnie więc z założeniem
racjonalności językowej prawodawcy zwrot "przepisy odrębne" należy rozumieć tak samo na
gruncie ustawy Prawo budowlane.
W kontekście pojęcia "proces inwestycyjno-budowlany" warto odnotować bliski związek prawa
budowlanego z przepisami o planowaniu przestrzennym.
Aktualnie ustawa Prawo budowlane z 1994 r. w wielu przypadkach nawiązuje do norm prawa o
planowaniu przestrzennym (por. np. art. 33 ust. 2 pkt 3, art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1 pkt 1, art. 81
ust. 1 pkt 1 lit. a i inne).
Związek z ustawą Prawo budowlane ma także prawo wodne zawarte w ustawie z dnia 18 lipca
2001 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019). Ustawa ta ustala pojęcie urządzeń wodnych (art. 9
ust. 1 pkt 19) i m.in. w art. 62 zawiera postanowienia odrębne, dotyczące budownictwa wodnego,
niemniej w art. 62 ust. 2 stanowi, że postanowienia tego prawa nie naruszają przepisów ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Co ważniejsze, art. 122 i n. tego prawa przewidują
wydawanie pozwoleń wodnoprawnych dotyczących również wykonywania urządzeń wodnych.
Podobnie sprawa się przedstawia z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu
informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz
ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227), która również ma bliski
związek z prawem budowlanym. Z przepisów tej ustawy, których treść wyznacza konieczność
wdrożenia dyrektyw prawa wspólnotowego, wynika, że dla niektórych przedsięwzięć przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczne jest uzyskanie odrębnej decyzji o środowiskowych
uwarunkowaniach oraz istnieje obowiązek przeprowadzenia odrębnego postępowania, zwanego
oceną oddziaływania na środowisko.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz.
2603) określa m.in. zasady podziału nieruchomości (art. 92 i n.) czy też udziału właścicieli
nieruchomości w kosztach budowy infrastruktury technicznej finansowanej ze środków
publicznych (art. 143 i n.). Ścisły związek z przepisami prawa budowlanego posiada ustawa z
dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz
urbanistów (Dz. U. z 2001 r. Nr 5, poz. 42). Nie tylko tworzy ona samorząd zawodowy
podmiotów realizujących prawo budowlane, zmieniła także postanowienia tego prawa, w
szczególności normując odpowiedzialność dyscyplinarną osób należących do przedmiotowych
samorządów, ale - co istotne z punktu widzenia materialnego prawa administracyjnego - zmieniła
też reguły wykonywania tzw. samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie i
zmodyfikowała zasady odpowiedzialności zawodowej. W dalszej części rozważań będzie jeszcze
mowa o roli, jaką w przestrzeganiu przepisów prawa budowlanego pełnią osoby legitymujące się
uprawnieniami do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Związek z prawem budowlanym mają także uchwalone ostatnio ustawy specjalne: ustawa z dnia
10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie
dróg publicznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.), z dnia 7 września 2007 r. o
przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.
U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1219) oraz ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
(Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94), określająca m.in. szczególne zasady i warunki przygotowania

inwestycji dotyczących linii kolejowych o znaczeniu państwowym, w tym warunki lokalizacji i
nabywania nieruchomości na ten cel oraz organy właściwe w tych sprawach.

Wpływ prawa europejskiego na relacje uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego
Prawo budowlane w znaczeniu materialnym jest tym działem prawa administracyjnego, na
którego treść przepisy prawa wspólnotowego wywierają istotny wpływ tylko w niektórych
kwestiach. W przedmiotowym zakresie Wspólnota Europejska wpływa na regulacje prawne
państw członkowskich za pomocą dyrektyw. Istotnym w tym kontekście zagadnieniem jest
kwestia bezpośredniego stosowania dyrektywy. Dyrektywy co do zasady nie obowiązują
bezpośrednio, obligują jedynie do ustanowienia w państwie członkowskim przepisów
odpowiadających jej treści. Jednakże zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem Europejskiego
Trybunału Sprawiedliwości, niektóre dyrektywy mogą obowiązywać bezpośrednio, w pewnym
aspekcie. Trybunał wskazał kilka przesłanek bezpośredniej skuteczności dyrektywy.
Podstawowym warunkiem jest oczywiście upływ terminu do wdrożenia dyrektywy. Kolejne
warunki to:

- sformułowanie przepisów dyrektywy w sposób bezwarunkowy, tzn. bezwarunkowe
zobowiązanie państwa członkowskiego do jej implementacji;
- wystarczająca dokładność, tzn. gdy dyrektywa określa krąg adresatów i uprawnienia lub
obowiązki z niej wynikające.

Skutek bezpośredniego stosowania dyrektywy mogą wywoływać jedynie w układzie
wertykalnym, tzn. w stosunkach między jednostką a państwem i to tylko w jednym kierunku.
Dopuszczalne jest bowiem jedynie powoływanie się na postanowienia dyrektyw przez obywateli
w sporze z organami państwa. Nie jest natomiast możliwa sytuacja odwrotna, w której to państwo
mogłoby wymagać od swoich obywateli stosowania się do norm aktu prawnego, którego nie
implementowano. Dyrektywy nie wywołują również skutku horyzontalnego w stosunkach
pomiędzy obywatelami. W przypadku gdy dyrektywa nie spełnia warunków przyznania jej cechy
bezpośredniej skuteczności, nie oznacza to, iż w razie braku implementacji nie będzie ona
wywierała żadnych skutków. Wiąże się to z faktem, iż obowiązek wynikający z art. 249 TWE
skierowany jest do wszystkich organów państwa i ma na celu zrealizowanie założeń danej
dyrektywy. Oznacza to, że sądy dokonując interpretacji prawa krajowego muszą brać pod uwagę
postanowienia takich dyrektyw i stosowana przez nie wykładnia powinna zmierzać do realizacji
jej postanowień. Jest to tzw. pośrednia skuteczność dyrektyw. W sytuacji natomiast, gdy nawet
takie zabiegi interpretacyjne nie dają zadowalających efektów, obywatelowi, którego prawa
zostały naruszone, pozostaje jeszcze roszczenie odszkodowawcze, związane z niewykonaniem
przez państwo swoich zobowiązań względem Wspólnoty. Poniżej przedstawiono niektóre z
dyrektyw obowiązujących w interesującej nas dziedzinie.
Jedną z instytucji ukształtowanych pod wpływem regulacji wspólnotowych jest instytucja oceny
oddziaływania na środowisko. Jest to instrument proceduralny, służący uwzględnieniu wymogów
ochrony środowiska zarówno przy konstruowaniu planów i programów mogących potencjalnie
oddziaływać na środowisko (w tym planów zagospodarowania przestrzeni) - jest to tzw. ocena
strategiczna (dyrektywa 2001/42/WE - Dz. Urz. WE L 197 z 21.07.2001, str. 30), jak też w
ramach rozstrzygania przez organ administracji o zezwoleniu na realizację inwestycji
budowlanej. W odniesieniu do zezwolenia na realizacje inwestycji budowlanych ocenę
oddziaływania na środowisko reguluje dyrektywa 85/337/EWG z dnia 27 czerwca 1985 r. (Dz.
Urz. WE L 175 z 05.07.1985) w sprawie oceny wpływu wywieranego przez niektóre
przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko, zwana dalej dyrektywą, oraz zmieniające ją
dyrektywa 97/11/WE z dnia 3 marca 1997 r. (Dz. Urz. WE L 73 z 14.03.1997) i dyrektywa
2003/35/WE z dnia 26 maja 2003 r. (Dz. Urz. UE L 156 z 25.06.2003, str. 17) - w odniesieniu do
udziału społeczeństwa i dostępu do wymiaru sprawiedliwości.

W preambule do dyrektywy zwraca się uwagę na to, iż celem wprowadzanych na jej mocy
obowiązków jest prewencyjna kontrola przedsięwzięć inwestycyjnych, a to w myśl zasady, że
lepiej zapobiegać niż później przeciwdziałać skutkom nietrafnych decyzji. Celem dyrektywy jest
również zapewnienie harmonijnych regulacji w państwach członkowskich, tak aby zapewnić
odpowiednie warunki konkurencji na wspólnym rynku. Wymogi ochrony środowiska w istotny
sposób wpływają bowiem na koszt realizacji inwestycji.
Przedsięwzięciem zgodnie z art. 1 dyrektywy jest wykonywanie prac budowlanych, instalacji lub
układów, a także inne wkroczenie w otoczenie przyrodnicze i krajobraz, włącznie z
wydobywaniem zasobów mineralnych. Zgodnie z art. 2 ust. 2 dyrektywy ocena może być
włączona do istniejącej już procedury związanej z udzielaniem zezwolenia na rozpoczęcie
inwestycji, może też toczyć się w odrębnym postępowaniu. Z orzecznictwa ETS wynika, że
zawarte w dyrektywie pojęcie "zezwolenie na inwestycję" obejmuje decyzję wydawaną także
wieloetapowo, umożliwiającą wykonawcy rozpoczęcie prac w celu realizacji przedsięwzięcia.
Skoro tak, to odnosząc przepisy dyrektywy do polskiego ustawodawstwa trzeba stwierdzić, że
inwestor otrzymuje zezwolenie na inwestycję dopiero z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę.
Zgodnie z dokonaną przez ETS wykładnią art. 2 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 dyrektywy, w
przypadku wieloetapowego postępowania w sprawie udzielenia zezwolenia na inwestycję ocena
oddziaływania na środowisko projektowanej inwestycji powinna być przeprowadzona jak
najwcześniej, ale jednocześnie powinna obejmować wszystkie potencjalne skutki realizacji
inwestycji. Zatem ocena powinna być przeprowadzona na tym etapie, na którym można
przewidzieć wszystkie skutki przedsięwzięcia. Oznacza to, że m.in. procedurze oceny
oddziaływania na środowisko powinien być poddany projekt budowlany, w przeciwnym
wypadku niektóre dane dotyczące projektowanej inwestycji, w tym w szczególności wynikające z
projektu budowlanego nie są poddane tej ocenie. Skoro zatem pozwolenie na budowę jest tym
ostatecznym aktem, którego wydanie stanowi zezwolenie na inwestycję w rozumieniu przepisów
dyrektywy, to należy stwierdzić, że także parametry inwestycji wynikające z wymagań, jakie
względem inwestycji stawia prawo budowlane, powinny być przedmiotem oceny oddziaływania
na środowisko.
W art. 3 dyrektywy określono przedmiot oceny. Ma ona określać, opisywać i oceniać
bezpośrednie i pośrednie skutki inwestycji dla
1) ludzi, flory i fauny,
2) gleby, wody, powietrza, klimatu i krajobrazu, dóbr materialnych i dziedzictwa kulturalnego,
3) wzajemnego oddziaływania wymienionych czynników.
W art. 4 dyrektywa odwołuje się do dwóch załączników. W pierwszym wymienione są
przedsięwzięcia, których realizacja bezwzględnie wymaga oceny oddziaływania na środowisko.
Załącznik drugi wymienia inwestycje, w odniesieniu do których państwa członkowskie mogą
uznać, że ich charakter nie wymaga przedmiotowej oceny. Określając, czy wymóg oceny istnieje
w odniesieniu do przedsięwzięć z II grupy, państwa członkowskie mogą poddać te
przedsięwzięcia indywidualnemu badaniu lub ustanowić kryteria pozwalające stwierdzić
wymagalność oceny.
Zgodnie z art. 5 dyrektywy inwestor, na własny koszt, jest zobowiązany dostarczyć informacji o
przewidywanym oddziaływaniu jego projektu na środowisko. Organ ma prawo wymagać
informacji odpowiednich dla danego etapu procedury wydawania zezwolenia, specyfiki
przedsięwzięcia oraz elementów środowiska, na które może mieć ono wpływ, a także realnych z
punktu widzenia dostępnych technik i metod badawczych. Inwestor może wystąpić do organu o
określenie zakresu informacji, co jednak nie wiąże organu na przyszłość. Informacje powinny
obejmować opis przedsięwzięcia, dane wymagane do oceny i rozpoznania głównych skutków,
opis działań zapobiegawczych, zarys alternatyw, a także nietechniczne podsumowanie. Na
podstawie art. 5 ust. 4 dyrektywy właściwe organy są zobowiązane udostępnić inwestorowi
konieczne dla niego informacje, znajdujące się w ich dyspozycji.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji
o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach
oddziaływania na środowisko, ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko
przeprowadza się także w ramach postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę,
jeżeli konieczność jej przeprowadzenia została stwierdzona przez organ właściwy do wydania
decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Występuje wówczas drugi etap oceny,
prowadzony przez regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Etap ten kończy udzielenie
pozwolenia na budowę. W związku z tym przepisy dyrektywy wywierają m.in. istotny wpływ na
treść regulacji ustawy Prawo budowlane w zakresie określenia strony postępowania w sprawie
uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji, których realizacja wymaga przeprowadzenia
oceny oddziaływania na środowisko, czy też kwestię objęcia danej inwestycji szerszą formą
reglamentacji w zakresie prewencyjnej kontroli, tj. pozwoleniem na budowę zamiast
zgłoszeniem.
Innym przykładem są przepisy dyrektywy 85/384/EWG z dnia 10 czerwca 1985 r. w sprawie
wzajemnego uznawania dyplomów, świadectw i innych dokumentów poświadczających
kwalifikacje zawodowe w dziedzinie architektury, a także środków mających ułatwić rzeczywistą
realizację prawa do swobodnego prowadzenia działalności gospodarczej oraz swobody
ś

wiadczenia usług (Dz. Urz. WE L 223 z 21.08.1985). Przedmiotem tej dyrektywy są sprawy

związane z wykonywaniem zawodu architekta i funkcjonowaniem samorządu zawodowego
architektów.
Wspomnieć też należy o dyrektywie 2002/91/WE (Dz. Urz. WE L 1 z 04.01.2003) w sprawie
charakterystyki energetycznej budynków. Skutkiem implementacji postanowień tej dyrektywy
jest nowelizacja art. 5 prawa budowlanego ustawą z dnia 19 września 2007 r. (Dz. U. Nr 191,
poz. 1373). Na podstawie nowych przepisów wprowadzono obowiązek wykonywania ocen
energetycznych poprzez sporządzanie tzw. świadectw charakterystyki energetycznej budynku lub
lokalu mieszkalnego oraz określono zasady ich sporządzania.
Ponadto obowiązuje dyrektywa 89/106/EWG z dnia 21 grudnia 1988 r. w sprawie zbliżenia
przepisów prawnych i administracyjnych państw członkowskich dotyczących wyrobów
budowlanych (Dz. Urz. WE L 40 z 11.02.1989). Celem tej dyrektywy jest zharmonizowanie
wymagań stawianych wyrobom budowlanym stosowanym w państwach Unii oraz określenie
zasad ich wprowadzania na wspólny rynek. Wprowadza ona obowiązek potwierdzenia zgodności
wyrobów budowlanych z europejską specyfikacją techniczną. Dyrektywa ta została wdrożona w
przepisach ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz. U. Nr 92, poz. 881).
W kontekście istoty prawa budowlanego wskazać należy na Konwencję Praw Człowieka i
Podstawowych Wolności, obowiązującą wśród państw członków Rady Europy, której stroną jest
Polska. Protokół 1 do tej konwencji ratyfikowany przez Polskę (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175)
stanowi w art. 1 o ochronie własności, dopuszczając jedynie jej konieczne ograniczenia i to przy
spełnieniu formalnych (ustawy) i materialnych (interes powszechny) przesłanek. Zatem ujęcie
prawa budowlanego jako zespołu norm prawnych ograniczających prawo własności, poprzez
reglamentowanie zakresu dysponowania nieruchomością ma także umocowanie w konwencji, co
oznacza, że także postanowienia tego aktu stanowią wzorzec legalności dyspozycji przepisów
prawa budowlanego. Ma to ważki walor związany z możliwością złożenia skargi do
Europejskiego Trybunału Praw Człowieka. Przykładowo wskazać można wyrok Trybunału z
dnia 6 listopada 2007 r. (wniosek nr 22531/05, sprawa Bugajny i inni v. Polska). W wyroku tym
Trybunał zasądził wysokie odszkodowanie w związku z naruszeniem przez władze polskie ww.
protokołu do konwencji poprzez odmowę wypłaty odszkodowania za przeznaczenie części
nieruchomości pod drogę. Droga ta była drogą wewnętrzną, a więc pozostała w rękach
prywatnych, co było podstawą odmowy. Jednocześnie miała charakter ogólnodostępny i była
włączona do ciągu dróg publicznych, a jako droga wewnętrzna była przez skarżących
utrzymywana. Trybunał inaczej aniżeli krajowe organy administracji publicznej oraz sądy, w tym

Sąd Najwyższy (wyczerpanie krajowych środków zaskarżenia jest zresztą warunkiem
skuteczności skargi do Trybunału) uznał, że w takiej sytuacji należne jest odszkodowanie za
naruszenie prawa własności poprzez stanowienie niezgodnych z konwencją norm prawnych.

Pozwolenie na budowę
Prawo budowlane opiera konstrukcje reglamentacji administracyjnej na stadiach procesu
budowlanego. Rozdział 4 traktuje bowiem o postępowaniu poprzedzającym rozpoczęcie procesu
budowlanego, rozdział 5 stanowi o budowie i oddawaniu obiektów budowlanych do użytku,
kolejny rozdział 6 mówi o utrzymywaniu już istniejących obiektów. Według tej konstrukcji
ułożone są postanowienia prawa budowlanego, dotyczące praw i obowiązków uczestników
procesu budowlanego oraz kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej i
nadzoru budowlanego. Dopełnieniem owych stadiów postępowania są przepisy o postępowaniu
w wypadku zaistnienia katastrofy budowlanej, która może nastąpić zarówno w czasie budowy,
jak też po wybudowaniu obiektu. Według tej konstrukcji zostaną niżej w kolejnych rozdziałach
przedstawione przepisy "postępowania budowlanego".
W stadium poprzedzającym proces budowlany centralną instytucję prawa budowlanego stanowi
pozwolenie na budowę. W kwestii pozwolenia art. 28 stanowi: "Roboty budowlane można
rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem
art. 29 i art. 30". Artykuł 28 przyjmuje zasadę, że na roboty budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt
7) potrzebne jest pozwolenia na budowę. Akt ten jest podstawową formą administracyjno-
prawnej reglamentacji poprzedzającej przystąpienie do realizacji robót budowlanych.
Nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia w przypadkach wskazanych w art. 29 i 30. Są to
wyjątki od ogólnej reguły, wyrażonej w art. 28 ust 1. Stąd w przypadku wątpliwości należy
stanąć na stanowisku, że na roboty budowlane jest potrzebne pozwolenie.
Zgodnie z art. 29 ust. 3 w przypadku przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na
ś

rodowisko wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Zatem nawet gdyby dana

inwestycja nie była objęta tą formą reglamentacji, lecz podlegała zgłoszeniu, to okoliczność, iż
może ona znacząco oddziaływać na środowisko, powoduje powstanie obowiązku uzyskania
pozwolenia na budowę. Wymóg ten odpowiada przepisom dyrektywy 85/337/EWG z dnia 27
czerwca 1985 r. (art. 2, 8 i 9) oraz ich interpretacji przez Europejski Trybunał Sprawiedliwości
(sprawa C-230/00), zgodnie z którymi zezwolenie na realizację inwestycji mogących znacząco
oddziaływać na środowisko musi mieć formę wyraźnej decyzji.
Przedmiotem regulacji prawa budowlanego objęte są również obiekty budowlane, na których
wzniesienie nie jest wymagane pozwolenie na budowę albo zgłoszenie. W tym wypadku
wyłączona jest bowiem reglamentacja o charakterze prewencyjnym.
Jak stanowi przywołany wyżej przepis art. 28, pozwolenie na rozpoczęcie robót uzyskuje się na
podstawie decyzji ostatecznej, czyli takiej, od której nie służy odwołanie w administracyjnym
toku instancji (por. art. 16 § 1 k.p.a.). Decyzję w sprawie pozwolenia na budowę wydaje się w
trybie ogólnego postępowania administracyjnego, chyba że prawo budowlane stanowi inaczej.
Zatem odwołanie służy tylko do jednej instancji. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu,
który wydał rozstrzygnięcie w I instancji. Według ogólnych reguł przed upływem terminu do
wniesienia odwołania decyzja nie może być wykonana. Wniesienie odwołania wstrzymuje jej
wykonanie. Niemniej jednak decyzja wydana w I instancji podlega wykonaniu, gdy nadano jej
rygor natychmiastowej wykonalności, wynika to z ustawy albo gdy jest zgodna z żądaniem
wszystkich stron (por. art. 127 i n. k.p.a.).
W związku z powyższym rozważenia wymaga kwestia wykonalności decyzji w sprawie
pozwolenia na budowę, w tym nadaniu takiej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. W
praktyce sytuacje o których traktuje art. 108 k.p.a. mogą zaistnieć także w sferze prawa
budowlanego (nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności z uwagi na interes społeczny albo
wyjątkowo ważny interes strony). Tym, na co w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę jest

przytoczony już przepis art. 28 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane
można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji ostatecznej. Stąd podnosi się niekiedy, iż
decyzjom w sprawie pozwolenia na budowę nie można nadać rygoru natychmiastowej
wykonalności, skoro prawo budowlane operuje terminem decyzji ostatecznej. Dopuszczalna jest
teza, że "nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 § 1 k.p.a. jest
możliwe tylko wtedy, gdy decyzja, w związku z treścią przepisu prawa materialnego lub przepisu
postępowania stanowiącego podstawę jej wydania, nadaje się do wykonania. Nadanie rygoru
natychmiastowej wykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę rażąco narusza zasady Prawa
budowlanego, a w szczególności przepisy art. 28 w związku z art. 48, sprowadzające wszelkie
przypadki prowadzenia robót budowlanych przed uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu
na budowę do kategorii samowoli budowlanej. Nadanie rygoru wykonalności decyzji
nieostatecznej jest instrumentem obejścia prawa i narusza przepisy art. 6 k.p.a.". Z powyższego
stanowiska wynikają m.in. takie tezy: 1) kwestia wykonalności decyzji dotyczy tylko tych, które
nadają się do wykonania, 2) rozpoczęcie robót budowlanych przed uprawomocnieniem się
decyzji jest równoznaczne z dopuszczeniem się samowoli budowlanej.
W odniesieniu do pierwszej tezy stwierdzić należy, że nie każda decyzja ma przymiot
wykonalności. Chodzi tu o decyzje, które zobowiązują albo uprawniają do określonego działania.
Wykonalność decyzji jest pojęciem podmiotowo i przedmiotowo szerszym niż jej egzekucja,
gdyż obejmuje też działanie strony, a nie tylko organu. W doktrynie przyjmuje się, że wynikający
z art. 130 k.p.a. zakaz wykonywania decyzji przed upływem terminu do wniesienia odwołania
dotyczy tylko organu, nie zaś strony. Przepis ten ogranicza bowiem władzę, a nie stronę, inaczej
mówiąc przepis ten nie zabrania stronie natychmiastowej realizacji nadanych jej decyzją
uprawnień. Jednak regulacja ta dotyczy tylko takich spraw, w których jest jedna strona, a nie
obejmuje tych, w których występuje więcej stron o sprzecznych interesach. Pogląd ten wydaje się
słuszny, zwłaszcza jeśli uwzględnić, że kwestię wykonalności decyzji zgodnej z żądaniem
wszystkich stron reguluje art. 130 § 4 k.p.a. Pozwolenie na budowę, które jest decyzją
uprawniającą poprzez uchylenie prewencyjnego zakazu zabudowy, jest wykonywane przez stronę
- wnioskodawcę. W przypadku pozwolenia na budowę z istoty rzeczy odpada kwestia jego
egzekucji.
Opierając się zatem na postanowieniach art. 130 § 3 pkt 1 i § 4 k.p.a., stwierdzić można, iż
pozwolenie na budowę mogłoby być wykonywane przed uprawomocnieniem, jeśli jest zgodne z
żą

daniem wszystkich stron oraz jeśli został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Może

być też tak, że natychmiastowa wykonalność decyzji wynika z ustawy, jak w przypadku
pozwolenia na budowę przedsięwzięcia EURO 2012 - art. 34 ust. 1 w związku z art. 25 ust. 2
ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO
2012 w związku z art. 130 § 3 pkt 2 k.p.a.
Pozostaje jeszcze do oceny druga teza, iż z uwagi na treść art. 28 ust. 1, zgodnie z którym roboty
budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji, ich rozpoczęcie przed jej
uprawomocnieniem się jest niezgodne z prawem. Jak się wydaje, odpowiedzi należy poszukiwać
w treści art. 28 w związku z art. 48. Istnieje pogląd, iż zestawienie treści art. 28 i 48, z których
drugi - określając podstawy wydania nakazu rozbiórki nie stanowi o ostateczności pozwolenia na
budowę, nie daje podstawy do przyjęcia, iż nieostateczne pozwolenie na budowę wyłącza
możliwość stwierdzenia samowoli budowlanej. Rozpoczęcie przez inwestora robót budowlanych
na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, polegających na wylaniu ław
fundamentowych, jest wprawdzie działaniem niezgodnym z prawem, gdyż narusza przepis art.
28, jednakże działanie takie wyłącza możliwość wydania nakazu rozbiórki przez organ nadzoru
budowlanego na podstawie art. 48, przed rozpoznaniem odwołania przez organ II instancji,
wniesionego od decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę. Moim zdaniem na aprobatę
zasługuje drugie stanowisko. Znajduje ono bowiem uzasadnienie w treści art. 48. Ponadto
stanowisko to jest spójne z przedstawionymi wyżej regułami kodeksu postępowania

administracyjnego, dotyczącymi wykonalności decyzji nieostatecznej. Nie ma bowiem powodu,
dla którego w sytuacjach szczególnych, określonych hipotezą normy z art. 108 k.p.a. oraz wtedy,
gdy w sprawie nie występują strony o sprzecznych interesach, nie można było przystąpić do
realizacji pozwolenia na budowę przed jego uprawomocnieniem się. Ta szczególna sytuacja
prawna powstaje jednak tylko w wyjątkowych sytuacjach, wtedy gdy reguły k.p.a. dotyczące
wykonalności decyzji nieostatecznej w związku z art. 48 uchylają dyspozycję art. 28 ust. 1.
Wtedy możemy przyjąć, że działanie inwestora nie jest niezgodne z prawem. W takiej sytuacji
inwestor właściwie nie ponosi ryzyka wyeliminowania jeszcze nieostatecznej decyzji, albowiem
w zależności od konkretnego przypadku jego wykonalność wynika z rygoru nadanego przez
organ albo braku strony uprawnionej do wniesienia odwołania. Uznać bowiem należy, że
dyspozycja z art. 130 § 4 k.p.a. może mieć w przypadku pozwolenia na budowę zastosowanie
wyłącznie wtedy, gdy w związku z treścią art. 28 ust. 2 nie istnieje inna strona postępowania, tzn.
projektowany obiekt budowlany nie oddziaływuje na cudzą nieruchomość. Natomiast gdy
inwestor rozpoczyna roboty budowlane, mimo iż od decyzji zostało wniesione albo może być
wniesione odwołanie, to wówczas narusza art. 28 ust. 1. Dodać należy także, iż - jak stanowi art.
108 k.p.a. - nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności z uwagi na wyjątkowo ważny interes
strony organ może uzależnić od ustanowienia przez nią stosownego zabezpieczenia, które w
przypadku pozwolenia na budowę musiałoby posłużyć, jak można mniemać, usunięciu
faktycznych skutków rozpoczęcia prac przed uprawomocnieniem się decyzji. Z kolei potrzeba
ochrony interesów inwestora przed niepotrzebnym wstrzymywaniem wykonalności decyzji legła
u podstaw regulacji z art. 35a, który udziela sądowi administracyjnemu kompetencji do
uzależnienia wydania postanowienia o wstrzymaniu wykonania pozwolenia na budowę od
złożenia przez skarżącego kaucji.
W kwestii decyzji administracyjnej wypowiada się art. 107 k.p.a., wskazując na konieczne jej
elementy. Z art. 107 k.p.a. wynika, że również decyzja o pozwoleniu na budowę powinna
zawierać oznaczenie organu, który ją wydał, oznaczenie strony lub stron, do których została
skierowana, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie (orzeczenie o wydaniu lub odmowie
wydania pozwolenia na budowę), uzasadnienie faktyczne i prawne, datę wydania decyzji oraz
podpis, z podaniem imienia i nazwiska, także stanowiska służbowego osoby upoważnionej do
podpisania decyzji. Artykuł 107 § 3 k.p.a. ustala, jakie elementy powinno zawierać uzasadnienie
faktyczne decyzji, a § 4 i § 5 określają, kiedy organ może odstąpić od uzasadnienia decyzji.
Nadto decyzja powinna zawierać pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, a gdy
służy od niej skarga do sądu administracyjnego, również pouczenie w tej kwestii.
Zgodnie z ogólną regułą z art. 107 § 2 k.p.a. decyzja administracyjna może zawierać dodatkowe
składniki. W doktrynie postępowania administracyjnego wyróżnia się tu zlecenie, termin i
warunek. Podstawą umieszczenia dodatkowego składnika w decyzji jest przepis prawa
materialnego, przy czym należy go odróżnić od określonego normą prawa materialnego
obligatoryjnego elementu treści rozstrzygnięcia. Otóż art. 36 ust. 1 ustala owe dodatkowe
składniki decyzji. Te dodatkowe składniki decyzji ujęte są jednak w art. 36 ust. 1 fakultatywnie,
tj. zależnie od okoliczności sprawy ("w razie potrzeby"), uwzględnia je organ w decyzji
dotyczącej pozwolenia na budowę. Rzecz jasna, owe dodatkowe elementy umieszcza się w
decyzji pozytywnej, są one podyktowane różnymi przyczynami, np. względami bezpieczeństwa i
porządku (wymóg zabezpieczenia terenu i robót budowlanych, szczegółowe warunki dotyczące
nadzoru, określenie czasu użytkowania tymczasowych obiektów, wyznaczenie terminu rozbiórki
określonych obiektów). Lista owych ewentualnych wymogów zawartych w pozwoleniu na
budowę na podstawie art. 36 ust. 1 jest zamknięta, mają one charakter zlecenia. Stosownie do
tego przyjąć należy, iż na podstawie art. 162 § 2 k.p.a. organ administracji architektoniczno-
budowlanej uchyli decyzję, o ile w wyznaczonym terminie strona nie dopełni określonych
czynności. Wszczynana jest wówczas nowa sprawa, a jej przedmiotem nie jest treść decyzji w
sprawie pozwolenia na budowę, lecz jej ewentualne uchylenie z powodu niewypełnienia zlecenia.

Obowiązki podjęcia określonych czynności wynikające ze zlecenia są bowiem dodatkowe w
stosunku do treści rozstrzygnięcia.

Strona postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
Postępowanie

sprawie

uzyskania

pozwolenia

budowę

jest

postępowaniem

administracyjnym. W kwestii strony postępowania administracyjnego podstawowe znaczenie ma
art. 28 k.p.a., zgodnie z którym stroną postępowania administracyjnego jest ten, czyjego interesu
prawnego ono dotyczy. Jednak art. 28 ust. 2, w myśl którego stronami w postępowaniu o
uzyskanie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciel, użytkownicy wieczyści lub
zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, w sposób
szczególny wskazuje krąg stron w tym postępowaniu. W art. 28 ust. 3 wyłączono także
stosowanie art. 31 k.p.a. regulującego udział organizacji społecznej w ramach postępowania
administracyjnego. Podkreślić należy, iż chodzi tu wyłącznie o postępowanie w sprawie
udzielenia pozwolenia na budowę. Pogląd ten jest jednolicie prezentowany w orzecznictwie
sądów administracyjnych, przy czym dotyczy to nawet takich sytuacji, jak ustalanie kręgu osób
będących stronami w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego
i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych z art. 51 ust. 4. Odnośnie do treści art. 28 ust. 2
zgodzić się należy z sentencją, iż "celem tego przepisu jest niewątpliwie zawężenie kręgu stron w
postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę jedynie do wymienionych tam podmiotów, dla
których planowana inwestycja może powodować ograniczenia w zagospodarowaniu ich
nieruchomości, przy czym ograniczenie to wynikając z przepisów odrębnych, musi godzić w
konkretne uprawnienia tych podmiotów do zagospodarowania ich nieruchomości. Czyni to stroną
postępowania budowlanego jedynie tego, komu oddziaływanie zamierzonej inwestycji może
ograniczyć prawo do zgodnego z prawem zagospodarowania jego nieruchomości".
Na określenie strony postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, w odniesieniu
do inwestycji wymagających oceny oddziaływania na środowisko, istotny wpływ mają także
przepisy dyrektywy 85/337/EWG z dnia 27 czerwca 1985 r. w sprawie oceny wpływu
wywieranego przez niektóre przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko. W wyniku
wdrożenia jej postanowień ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o
ś

rodowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach

oddziaływania na środowisko (uioś) (Dz. U. Nr 199 poz. 1227 + 7 zmian), szczególna regulacja
dotycząca strony postępowania nie obowiązuje wobec inwestycji mogących znacząco
oddziaływać na środowisko, w myśl art. 28 ust. 4 ustawy Prawo budowlane. Zatem w przypadku
postępowania w sprawie pozwolenia na budowę dla inwestycji oddziaływującej na środowisko
stronę postępowania określa art. 28 k.p.a. Ponadto w tym postępowaniu stosuje się art. 44 ww.
ustawy z dnia 3 października 2008 r. (uioś), regulujący udział organizacji ekologicznych na
prawach strony. Ta odmienność regulacji, wynikająca z postanowień ww. dyrektywy, jest
związana z koniecznością zapewnienia udziału społeczeństwa przy zezwoleniu na realizację
inwestycji wymagających oceny oddziaływania na środowisko, przy czym - jak już to wyżej
wskazywano - pojęcie zezwolenia obejmuje także ten etap kontroli inwestycji, jakim jest
uzyskanie pozwolenia na budowę. Należy wskazać, iż stosownie do art. 60 ustawy z dnia 3
października 2008 r. (uioś) Rada Ministrów określi w drodze rozporządzenia rodzaje
przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko oraz
przypadki, gdy zmiany w obiektach można kwalifikować do tego rodzaju przedsięwzięć.
Przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko są wymienione są w
Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 roku - Dz. U. z 2010 r., Nr 213 poz.
1397.
W nawiązaniu do stosowania w ramach postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę art. 44
ustawy z dnia 3 października 2008 r. (uioś) stwierdzić należy, iż organizacja ekologiczna może w
nim wziąć udział na prawach strony, o ile zgłosi chęć uczestnictwa, powołując się na swoje cele

statutowe. Organizacja może wnieść odwołanie, nawet gdy nie brała udziału w postępowaniu w
pierwszej instancji. Ponadto niezależnie od udziału w postępowaniu jurysdykcyjnym organizacja
ekologiczna może wnieść skargę do sądu administracyjnego, co stanowi szczególną regulację
wobec art. 50 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przepis ten
stanowi bowiem, że organizacja społeczna ma prawo złożenia skargi, o ile m. in. brała udział w
postępowaniu jurysdykcyjnym.
Omawiane przepisy stanowią implementację art. 6 ust. 4 dyrektywy, który stanowi o obowiązku
zapewnienia zainteresowanej społeczności wczesnej i skutecznej możliwości udziału w
procedurach decyzyjnych, z kolei art. 10a dyrektywy nakłada na państwa członkowskie
obowiązek zapewnienia zainteresowanej społeczności dostępu do procedury odwoławczej przed
sądem, by móc zakwestionować materialną i proceduralną legalność decyzji, stanowiąc przy tym,
ż

e w tym celu interes organizacji pozarządowych spełniających określone w dyrektywie wymogi

uważa się za wystarczający do celów tego artykułu.
W związku z powyższym można sądzić, iż art. 28 ust. 4 nie stanowi właściwej transpozycji ww.
przepisów dyrektywy w zakresie, w jakim poza organizacjami ekologicznymi ogranicza krąg
stron postępowania tylko do podmiotów mających interes prawny (stosownie do art. 28 k.p.a.).
Stanowi to zawężenie pojęcia "zainteresowana społeczność". W myśl art. 1 ust. 2 dyrektywy
termin ten oznacza społeczeństwo, które jest lub może być dotknięte skutkami lub ma interes w
procedurach podejmowania decyzji dotyczących środowiska.

Elementy wniosku o pozwolenie na budowę/rozbiórkę
Prawo budowlane zawiera wiele postanowień proceduralnych. Chodzi tu m.in. o wymagane
prawem elementy wniosku o pozwolenie na budowę, np. uzgodnienia. Z art. 32 wynika, że organ
administracji architektoniczno-budowlanej nie może wydać pozwolenia na budowę (rozbiórkę),
zanim inwestor nie uzyska wymaganych przez przepisy szczególne uzgodnień, opinii lub
pozwoleń innych organów. Już sama ustawa Prawo budowlane wymaga takich opinii. Artykuł 32
ust. 1 stanowi o pozwoleniach, opiniach, uzgodnieniach innych organów. Należy założyć, że
chodzi tu o organy wykonujące funkcje władcze. Będą to z reguły organy administracji
publicznej (por. np. art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich
Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej - Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 -
przewidujący uzgodnienie z dyrektorem urzędu morskiego w sprawach pozwolenia na budowę w
pasie ochronnym, technicznym oraz w morskich portach i przystaniach), ale może wchodzić w
rachubę również orzeczenie sądu (np. dotyczące ustalenia praw własności nieruchomości). Z
innych przepisów wynika, że mogą to być także opinie, uzgodnienia itp. podmiotów niebędących
organami administracji publicznej. Tytułem przykładu można wskazać, iż zgodnie z art. 34
ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz. U. z 2006 r. Nr 122, poz.
851 z późn. zm.) Główny Inspektor Sanitarny może osobie posiadającej wymagane kwalifikacje
nadać, w określonym zakresie oraz cofnąć uprawnienie rzeczoznawcy do spraw
sanitarnohigienicznych do uzgadniania w imieniu państwowego inspektora sanitarnego
dokumentacji projektowej pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych. Na tej
podstawie uprawniony rzeczoznawca stosownie do treści art. 33 ust. 2 może w zastępstwie
Inspektora Sanitarnego uzgodnić projekt budowlany.
Artykuł 32 ust. 2 ma charakter dyscyplinujący podmioty, które mają wydać opinie czy
uzgodnienie, gdyż nakłada na te podmioty obowiązek wydania opinii lub uzgodnienia w terminie
14 dni od proponowanych rozwiązań. Przepis ten dotyczy organów administracji publicznej.
Niepodjęcie czynności w tym terminie ma taki skutek, iż uważa się, że nie zgłoszono zastrzeżeń
do proponowanych rozwiązań. Zatem "milczenie władzy" uważa się za swego rodzaju pozytywne
rozstrzygnięcie. Jednak z mocy art. 32 ust. 3 powyższa reguła nie obowiązuje, gdy stanowisko
innego organu powinno być wyrażone w drodze decyzji oraz gdy idzie o opinie albo uzgodnienia
w ramach postępowania w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, albo na

obszar Natura 2000. Drugi etap tego postępowania w ramach procedury udzielania pozwolenia na
budowę prowadzi regionalny dyrektor ochrony środowiska.
Przepis art. 32 ust. 2 uznać należy za szczególny w stosunku do art. 106 § 6 k.p.a., zgodnie z
którym w przypadku niezajęcia przez organ współdziałający stanowiska w terminie stosuje się
odpowiednio przepisy o terminach załatwiania spraw zawarte w art. 35-38 k.p.a. Z mocy art. 106
§ 5 k.p.a. wyrażenie zgody, opinii lub zajęcie stanowiska w innej formie następuje w drodze
postanowienia, na które służy zażalenie. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 6 k.p.a. wydanie decyzji
bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu stanowi podstawę do wznowienia
postępowania w sprawie, w tym przypadku - w sprawie wydania pozwolenia na budowę.
Choć ustawa Prawo budowlane wypowiada się ogólnie o opiniach, uzgodnieniach i pozwoleniach
wymaganych przez inne przepisy, to jednak w art. 39 szczegółowo reguluje te kwestie w
odniesieniu do obiektów zabytkowych. Pozwolenie na budowę dotyczące obiektów wpisanych do
rejestru zabytków albo znajdujących się na obszarze wpisanym do takiego rejestru wymaga
uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Będzie ono udzielane w formie
decyzji, stąd nie obowiązuje tu reguła z art. 32 ust. 2. Do pozwolenia na budowę lub rozbiórkę,
dotyczącego obiektów chronionych na podstawie ustaleń planu miejscowego wystarczy
uzgodnienie tego organu, z tym że w tym przypadku termin z art. 32 ust. 2 został wydłużony z 14
do 30 dni. Niezależnie od powyższego pozwolenie na rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru
musi poprzedzić decyzja Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu z rejestru zabytków.
Z ochroną zabytków wiąże się art. 39a, który dotyczy szczególnych zabytków - terenów byłych
hitlerowskich obozów zagłady (por. też ustawę z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych
hitlerowskich obozów zagłady - Dz. U. Nr 41, poz. 412). Otóż artykuł ten wymaga przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, tymczasowego obiektu budowlanego i
urządzenia budowlanego na terenie pomnika zagłady zgody właściwego wojewody przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę. Owa "zgoda" posiada również - jak można sądzić - charakter
"wstępnej" decyzji, warunkującej wydanie decyzji właściwej.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 1 wydanie pozwolenia na budowę wymaga niekiedy wcześniejszego
przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Kwestię tą
reguluje ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego
ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
ś

rodowisko. Źródłem tej instytucji jest implementacja do ustawodawstwa krajowego przepisów

prawa wspólnotowego (dyrektywa 85/337/EWG z dnia 27 czerwca 1985 r. z jej późniejszymi
zmianami).
Artykuł 32 ust. 4 stanowi, kto ma legitymację (jest uprawniony) do złożenia wniosku o wydanie
pozwolenia na budowę. Może to być podmiot, który: złożył oświadczenie, pod rygorem
odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane, a nadto złożył wniosek w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu. Zatem tylko osoba, która dysponuje nieruchomością na cele
budowlane oraz decyzją o warunkach zabudowy może ubiegać się o udzielenie pozwolenia na
budowę. Zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymóg
legitymowania się decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie obowiązuje,
gdy na terenie objętym zamierzeniem obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego. Podmiotem składającym wniosek o pozwolenie na budowę będzie inwestor.
Zgodnie z regułami postępowania administracyjnego może on występować przez pełnomocnika.
Aktualna treść art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane mogłaby prima facie wskazywać, iż
dla ważności pozwolenia na budowę istotne jest tylko złożenie oświadczenia o dysponowaniu
nieruchomością na cele budowlane. Tak jednak nie jest. Należy przyjąć, iż oświadczenie jest
ś

rodkiem dowodowym, mającym na celu przyspieszenie i usprawnienie postępowania w sprawie.

Nie zmienia to jednak podstawowej reguły, iż warunkiem udzielenia inwestorowi zgodnego z
prawem pozwolenia na budowę jest dysponowanie przez niego nieruchomością na cele

budowlane. Zatem w razie wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego organ administracji
winien we własnym zakresie ustalić, czy inwestor dysponuje nieruchomością oraz władny jest do
oceny, czy w świetle przepisów prawa budowlanego inwestor posiadał tytuł prawny do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Trzeba dodać, iż ustawa Prawo budowlane
definiuje pojęcie "prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane", stanowiąc, iż
chodzi tu o tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu,
ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego
uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
W związku z powyższym uznać należy, iż dysponowanie nieruchomością na cele budowlane
stanowi jedną z materialnoprawnych przesłanek wydania pozwolenia na budowę. Przesłanka ta
co do zasady jest weryfikowana poprzez oświadczenie inwestora złożone pod groźbą
odpowiedzialności karnej. Jeśli okaże się, iż zostało ono złożone fałszywie, to kierując się tezą, iż
stanowi ono jedynie środek dowodowy, stwierdzić trzeba, że zachodzi wówczas podstawa do
wznowienia postępowania w sprawie w myśl art. 145 § 1 k.p.a. Podobnie się dzieje, gdy
oświadczenie okaże się niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym, np. w wyniku nowych
ustaleń treści księgi wieczystej. Zgodzić się trzeba z poglądem, iż w tym przypadku nie
zachodziłaby podstawa do stwierdzenia nieważności decyzji, gdyż organ jest związany
domniemaniem wynikającym z wpisu do księgi wieczystej. W tych okolicznościach należy
przyjąć, iż na dzień udzielenia pozwolenia omawiana przesłanka materialnoprawna była
spełniona. Organ administracji nie może natomiast badać prawdziwości oświadczenia pod kątem
odpowiedzialności prawnokarnej. Jednak gdyby od ustaleń takiego postępowania zależało
ustalenie odnośnie do dysponowania przez wnioskodawcę nieruchomością na cele budowlane, to
wówczas stosownie do art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. sprawa mogłaby zostać zawieszona.
Niezależnie od powyższego refleksji wymaga kwestia obowiązywania pozwolenia na budowę, w
przypadku gdy po jego wydaniu inwestor utraci prawo do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane, np. na skutek wypowiedzenia stosunku obligacyjnego. Rzecz jasna podjęcie przez
inwestora robót budowlanych na gruncie, co do którego nie przysługuje mu tytuł prawny, choćby
zobowiązaniowy (nie jest umówiony z właścicielem co do rozliczenia nakładów) jest
postępowaniem nieracjonalnym. W myśl podstawowej reguły prawa rzeczowego (super ficies
solo cedit) wszelkie poczynione w ten sposób nakłady przysługują właścicielowi gruntu. Można
więc założyć, iż inwestor nie będzie chciał realizować zamierzenia budowlanego, jeśli utraci
prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jedynym sensownym rozwiązaniem
jest wówczas przeniesienie pozwolenia na budowę. Instytucja ta była już wyżej przedmiotem
rozważań; tu wypada nadmienić, iż warunkiem wydania decyzji w tej sprawie jest złożenie przez
podmiot, na który decyzja ma być przeniesiona, oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością
na cele budowlane. Omawiany wymóg jest więc przedmiotem kontroli prewencyjnej przy
wydawaniu, jak i przy przenoszeniu pozwolenia na budowę. Jak już wspomniano, stanowi
materialnoprawną przesłankę wydania pozwolenia na budowę. Prawo budowlane konsekwentnie
wymaga więc, aby prewencyjny zakaz wykonywania robót budowlanych mógł być uchylony
mocą pozwolenia na budowę jedynie wobec podmiotu posiadającego tytuł prawny do
nieruchomości. Można więc uznać, abstrahując od uwarunkowań na gruncie prywatnoprawnym,
iż inwestor, który przystąpiłby do realizacji zamierzenia budowlanego, po tym, jak utracił prawo
do dysponowania nieruchomością na ten cel, nie realizowałby tego zamierzenia zgodnie z
warunkami określonym w pozwoleniu na budowę. Pozwolenie na budowę nie stanowi bowiem
wyłącznie rozstrzygnięcia o zgodności projektu budowlanego z obowiązującym prawem, ale - jak
była już o tym mowa - ze skutkiem konstytutywnym uprawnia do rozpoczęcia robót. Ten skutek
może nastąpić tylko wobec inwestora legitymującego się tytułem prawnym do nieruchomości.
Zatem można by stwierdzić, że tak jak niezgodne z pozwoleniem na budowę będzie realizowanie
inwestycji sprzecznie z zatwierdzonym projektem, tak samo niezgodne z pozwoleniem będzie jej
realizowanie przez podmiot, który utracił prawo do dysponowania nieruchomością. Jednakże

dyspozycja art. 50 ust. 1 pkt 4 nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, pomimo iż
należałoby uznać, że roboty są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków
określonych w pozwoleniu na budowę. Jak wynika z art. 51 ust. 1 pkt 3, inwestor w przypadku
stwierdzenia tego typu samowoli budowlanej może być zobowiązany do przedstawienia
zamiennego projektu budowlanego, nie ma jednak podstawy prawnej, aby organ nadzoru
budowlanego mógł prowadzić weryfikację tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na
cele budowlane. Jest to rozwiązanie słuszne, gdyż omawiana przesłanka udzielenia pozwolenia
na budowę, w odróżnieniu od innych przesłanek materialnoprawnych cechuje się tym, iż może
upaść na gruncie zmian w stanie prywatnoprawnym, a nie publicznoprawnym. Tak więc o ile
pozwolenie na budowę chroni inwestycję, stabilizując stan prawny dla oceny jej legalności
(zmiany przepisów nie mają wpływu na warunki realizacji zamierzenia), o tyle nie petryfikuje
stosunków własnościowych i powiązanych z nimi stosunków zobowiązaniowych dotyczących
nieruchomości (w tym aspekcie nie chroni inwestycji). Skoro pozwolenie na budowę w tym
zakresie nie odgrywa żadnej roli, to zbędne jest czynienie weryfikacji istnienia prawa do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane przedmiotem działania ze strony organów
nadzoru budowlanego.
Powyższe stawia pod znakiem zapytania celowość obowiązywania przedmiotowego wymogu.
Wydaje się, iż może on stanowić przejaw nadmiernej reglamentacji administracyjnoprawnej. Jest
on z pewnością instrumentem ochrony własności i zapewnienia racjonalności procesów
inwestycyjnych, ale w realiach gospodarki rynkowej i wysokiej wartości nieruchomości
gruntowych oraz robot budowlanych instrumenty prawa rzeczowego wydają się dla powyższych
celów wystarczające. Ponadto z uwagi na coraz wyższe ceny nieruchomości gruntowych przepis
ten nie jest także konieczny w odniesieniu do treści art. 151 k.c. Można bowiem zakładać, że
właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie mógł żądać przywrócenia stanu poprzedniego ze
względu na niewspółmiernie wielką szkodę.
W pewnym zakresie ogranicza on jednak prowadzenie zbędnych postępowań administracyjnych i
wydawania decyzji, które nie mają większych szans na realizację. Aczkolwiek to może dotyczyć
tylko niektórych inwestycji, w szczególności z wyłączeniem tych, których przygotowanie wiąże
się ze sporządzeniem kosztownej dokumentacji projektowej. Zapewnia też eliminację
(incydentalnych, jak można sądzić) przypadków podejmowania "bezmyślnej" budowy na obcym
gruncie.
Artykuł 33 ust. 2-4 ustala, jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę
albo pozwolenia na rozbiórkę. Analizując powyższe przepisy, należy wyjść z ogólnego
sformułowania, zawartego w art. 63 k.p.a., że prócz elementów tam wskazanych, wniosek
powinien "czynić zadość innym wymaganiom ustalonym w przepisach szczególnych". Owe
przepisy szczególne to m.in. art. 33 ust. 2-4 ustawy Prawo budowlane.
Inne warunki stawia art. 33, gdy chodzi o wniosek o pozwolenie na budowę, a inne - w
przypadku wniosku o wydanie pozwolenia na rozbiórkę. Do wniosku o wydanie pozwolenia na
budowę należy dołączyć zawsze określone "dokumenty" (ust. 2). Zawsze przedstawia się projekt
budowlany (cztery egzemplarze), o którym stanowi art. 34 oraz opinie, uzgodnienia i pozwolenia,
gdy przepisy szczególne tego wymagają (por. art. 32 ust. 1) oraz decyzję o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, chyba że obowiązuje plan miejscowy albo innego rodzaju decyzja
lokalizacyjna. Nadto należy złożyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cel
budowlany. Artykuł 33 ust. 3 wprowadza wymóg dołączenia do wniosku o pozwolenie na
budowę specjalistycznej opinii wydanej przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną,
ustaloną przez właściwego ministra, w przypadku zaistnienia jednej z przesłanek (lub obu)
wymienionych w tym przepisie. Opinia specjalistyczna jest potrzebna, gdy przedmiotem
pozwolenia na budowę są obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne czy zapory
wodne. Ustawodawca wychodzi z założenia, że takie obiekty mogą stwarzać poważne zagrożenia
dla użytkowników i środowiska. Specjalistycznej opinii wymagają także projekty budowlane

zawierające nowe i nie sprawdzone w krajowej praktyce rozwiązania techniczne, które nie
znajdują podstaw w przepisach lub Polskich Normach. Obowiązek uzyskania takich opinii ciąży
na wnioskodawcy (inwestorze). Na nim też spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów takich
opinii, które ustala się w drodze umowy cywilnej.
W kwestii wniosku o wydanie pozwolenia na rozbiórkę art. 33 ust. 4 ustala szereg dokumentów,
które należy przedłożyć organowi wydającemu pozwolenia, np. szkic usytuowania obiektu
budowlanego, opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Są to z reguły
wymagania mniej uciążliwe dla wnioskodawcy niż przy pozwoleniu na budowę. Niektóre z nich
zależą od postanowień przepisów szczególnych (uzyskanie pozwolenia, uzgodnienia lub opinii
innych organów, gdy tego wymagają przepisy szczególne) albo od uzasadnionego uznania
organów nadzoru budowlanego ("w zależności od potrzeb projekt rozbiórki obiektu"). Zatem
inaczej niż w przypadku pozwolenia na budowę projekt rozbiórki nie jest koniecznym elementem
wniosku o udzielenie pozwolenia na rozbiórkę, a wymóg jego sporządzenia zależy od uznania
organu architektoniczno-budowlanego. Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele
budowlane zawężono w tym przypadku do zgody właściciela obiektu. Wniosek o wydanie
pozwolenia na rozbiórkę również czynić musi zadość wymaganiom ustalonym przez k.p.a.
Należy jeszcze zwrócić uwagę, iż stosownie do art. 33 ust. 2 pkt 1 i ust. 4 pkt 5 do wniosku o
wydanie pozwolenia na budowę albo rozbiórkę nie ma obowiązku załączania uzgodnień i opinii
uzyskiwanych w ramach postępowania w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na
ś

rodowisko albo na obszar Natura 2000. Drugi etap tego postępowania w ramach procedury

udzielania pozwolenia na budowę prowadzi regionalny dyrektor ochrony środowiska.

Zatwierdzenie projektu budowlanego
Istotnym elementem postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę jest zatwierdzenie
projektu budowlanego. Projekt budowlany jest zasadniczym elementem wniosku o pozwolenie na
budowę (art. 34). Projekt ten podlega badaniu (w określonym zakresie), a następnie
zatwierdzeniu lub odmowie zatwierdzenia (gdy nie spełnia stawianych przed nim wymagań)
przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, wydający decyzję o pozwoleniu na
budowę. Projekt podlega zatwierdzeniu w samej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4),
a wyjątkowo - w decyzji odrębnej. W obu jednak wypadkach stanowi integralną część treści
rozstrzygnięcia. Odrębną decyzję o zatwierdzeniu (lub odmowie zatwierdzenia) wydaje się na
wniosek inwestora. Decyzja taka podlega rygorom ustalonym w k.p.a. Niemniej jej treść jest
swoista, gdyż dotyczy tylko projektu budowlanego oraz oznaczony jest jej czas obowiązywania,
nie dłuższy niż rok (art. 34 ust. 5).
Z art. 34 ust. 1 wynika, że projekt budowlany powinien odpowiadać wymaganiom ustalonym w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w przypadku jego braku - w decyzji o
warunkach zabudowy lub innej decyzji lokalizacyjnej. Artykuł 34 ust. 2 daje też ogólne
wskazania, że "zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i
charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych". Dalsze przepisy art. 34
konkretyzują, jakie elementy powinien zawierać projekt budowlany. Z postanowień art. 34 ust. 3
wynika, że projekt budowlany powinien składać się z dwóch części: projektu zagospodarowania
działki i projektu architektoniczno-budowlanego. Oba te elementy zostały ustalone w ustawie,
jednak szczególne znaczenie w tym zakresie mają przepisy rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu
budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133). Zgodnie z ustawą projekt zagospodarowania terenu
obejmuje m.in.: obrys i układy istniejących oraz projektowanych obiektów, sieć uzbrojenia
terenu, układ komunikacyjny i układ zieleni. Z kolei projekt architektoniczno-budowlany określa
m.in. funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego.
Artykuł 34 ust. 3 pkt 3 i 4 wprowadzają dalsze wymagania dotyczące projektu budowlanego.
Otóż wynika z nich, że "stosownie do potrzeb" powinien on zawierać oświadczenia jednostek

organizacyjnych o zapewnieniu dostaw tzw. mediów, tj. energii elektrycznej, wody, ciepła, gazu,
odbioru ścieków itp. "Stosownie do potrzeb" oznacza, że owo oświadczenie jest konieczne, gdy
istnieje potrzeba zapewnienia prądu, wody, ciepła itd. Oznacza to, że np. zapewnienie dostawy
ciepła jest wymagane, jeśli po pierwsze projektowany obiekt powinien być ogrzewany, ale
wymóg ten nie będzie obowiązywał, gdy zaprojektowany zostanie indywidualny system
grzewczy. Wymogi odnośnie do korzystania z określonych mediów mogą także wynikać z
ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określa zasady
modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej. Także
przepisy szczególne mogą ustanawiać określone ograniczenia, np. ustawa z dnia 13 września
1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy zrealizowanie przez gminę sieci kanalizacji sanitarnej wiąże się
z koniecznością przyłączenia do niej nieruchomości (tym samym nie jest możliwe korzystanie z
alternatywnego sposobu gromadzenia i usuwania ścieków w postaci szamba, nie dotyczy to
przydomowej oczyszczalni ścieków). "Oświadczenia" dostawców mediów z reguły mają
charakter oświadczeń woli, składanych w imieniu przedsiębiorstwa (np. przedsiębiorstwa
wodociągowego, operatora systemu dystrybucji energii elektrycznej) o zawarciu odpowiedniej
umowy cywilnoprawnej i ocenia się je według prawa cywilnego. Jednakże oświadczenie
zarządcy drogi (zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz. U. z 2007
r. Nr 19, poz. 115), np. wójta albo starosty o możliwości połączenia z droga publiczną nie ma
takiego charakteru; do korzystania z drogi publicznej nie jest konieczne zawarcie umowy.
Również "w zależności od potrzeb" należy dołączyć wyniki badań geologiczno-inżynierskich
oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Kwestię tę reguluje także
rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998 r. w
sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (Dz. U. Nr
126, poz. 839).
Projekt budowlany podlega sprawdzeniu przez organ administracji w postępowaniu w sprawie
wydania pozwolenia na budowę. Zakres kontroli jest jednak inny w wypadku projektu
zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt
zagospodarowania terenu podlega pełnej weryfikacji pod względem zgodności z prawem, w tym
w odniesieniu do zgodności z ustaleniami planu miejscowego, przepisami techniczno-
budowlanymi, kompletności oraz wykonania przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia.
Natomiast projekt architektoniczno-budowlany jest sprawdzany pod względem zgodności z
planem miejscowym, kompletności oraz wykonania przez osobę posiadającą uprawnienia
budowlane. Zatem zakres jego weryfikacji jest węższy i obejmuje wyłącznie ww. trzy kwestie. W
szczególności nie obejmuje zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Odpowiedzialność
za prawidłowość tych elementów projektu architektoniczno-budowlanego spoczywa na
projektancie. W związku z tym art. 20 ust. 2 wymaga, aby projektant zapewnił sprawdzenie
zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami, w tym przepisami techniczno-
budowlanymi przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń
w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego. Ustawodawca konsekwentnie
przyjął, iż zakres tej weryfikacji pokrywa się z ograniczeniem zakresu kontroli ze strony organu
administracji.
Inwestor, składając dokumentację projektową, samodzielnie ocenia jej zgodność z przepisami.
Jednakże organ poddaje weryfikacji stanowisko inwestora w tej kwestii. W przypadku uznania, iż
nie odpowiada ona prawu, postanowieniem wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 zobowiązuje do
usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, po którego bezskutecznym
upływie wydaje decyzję odmowną. Prawidłowość postępowania organu w tej materii jest
przedmiotem oceny w ramach ewentualnego postępowania odwoławczego i sądowego, albowiem
postanowienie to nie jest samodzielnie zaskarżalne.

Na tle art. 35 ust. 4 należy dojść do wniosku, że pozwolenie na budowę jest decyzją związaną, co
oznacza, że w przypadku wypełnienia ustawowych warunków organ nie może odmówić jego
wydania.
Artykuł 36a reguluje instytucję odstąpienia od projektu budowlanego. Istotne odstąpienie od
treści projektu jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
W myśl ogólnej reguły to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia. Jednakże
art. 36a ust. 5 ustanawia ograniczenia samodzielnej kwalifikacji, określając zmiany projektu,
które uważa za istotne, są to m.in.: zmiany dotyczące ustaleń planu miejscowego albo decyzji o
warunkach zabudowy, czy też zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego
lub jego części. W przypadku dokonania nieistotnych odstępstw projektant zamieszcza
odpowiednie wzmianki w projekcie budowlanym. W razie stwierdzenia przez organy nadzoru
budowlanego nieprawidłowości dotyczących przekroczenia zakresu nieistotnych zmian w
projekcie budowlanym, organ administracji architektoniczno-budowlanej uchyla decyzję w
sprawie pozwolenia na budowę stosownie do art. 36a ust. 2.

Wejście na cudzą nieruchomość
Artykuł 47 przewiduje administracyjnoprawną ingerencję w sferę praw własnościowych (innych
praw rzeczowych) lub zobowiązaniowych podmiotów, których obiekty (budynki, lokale itp.), ale
także nieruchomość niezabudowana sąsiadują z inwestycją. Z jego treści wynika, iż ustawodawca
stoi na stanowisku, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości powinno być następstwem
dobrowolnych negocjacji dotyczących kosztów poniesionych szkód czy innych roszczeń z tego
tytułu (rekompensaty). Jednakże ewentualny proces cywilny w przypadku nieuzgodnienia
warunków wkroczenia na sąsiadujący teren (do sąsiadującego budynku, lokalu) może być
przewlekły, powodować zwłokę w pracach budowlanych i w konsekwencji przynieść
niewspółmierne szkody inwestorowi. Z tych przyczyn art. 47 ust. 2 przewiduje drogę
administracyjnoprawną rozwiązania tego zagadnienia.
Artykuł 47 ust. 2 stanowi, iż właściwy organ rozstrzyga w drodze decyzji administracyjnej,
wydanej na wniosek inwestora, o wprowadzeniu obowiązku udostępnienia sąsiedniego budynku,
lokalu lub innej nieruchomości w razie nieuzgodnienia warunków przez zainteresowane strony.
Dlatego należy się zgodzić z tezą, iż "Ingerencja właściwego organu administracji
architektoniczno-budowlanej, podjęta w celu umożliwienia sąsiadowi wykonującemu roboty
budowlane wejście na cudzy grunt, jest dopuszczalna dopiero wtedy, gdy zainteresowani nie
zdołali porozumieć się w tej sprawie." Decyzji tej może być nadany rygor natychmiastowej
wykonalności w trybie art. 108 k.p.a., gdy zaistnieją warunki wskazane w tym artykule. Jeśli
adresat decyzji nie wykona jej dobrowolnie, istnieje możliwość zastosowania środków
egzekucyjnych przewidzianych w ustawie z dnia 7 czerwca 1966 r. o postępowaniu
egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954). Materialną przesłanką owej
ingerencji, oprócz formalnych, tj. wcześniejszych negocjacji z sąsiadem oraz wniosku inwestora
jest niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. W decyzji określa się "granice
niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości".
Zakres ingerencji jest więc wynikiem technicznych wymogów realizacji inwestycji w kształcie
określonym w pozwoleniu na budowę, a nie oczekiwań inwestora lub sąsiada. Jak słusznie
zauważono, w przypadku pozytywnej dla inwestora decyzji można w niej wyróżnić trzy
elementy, będące przedmiotem orzekania: uznanie zasadności wniosku inwestora, określenie
granic niezbędnej potrzeby oraz ustalenie warunków korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu
lub nieruchomości. Jednak z uwagi na okoliczność, iż rozstrzygniecie w tej sprawie związane jest
z oceną pewnych zjawisk ze sfery technicznej można uznać, iż decyzja ta nosi cechy
uznaniowości. Decyzję administracyjną w tej sprawie wydaje organ administracji
architektoniczno-budowlanej, czyli w pierwszej instancji co do zasady starosta. Przed organem
administracji strony mogą zawrzeć też ugodę w trybie art. 114 k.p.a.

Inwestor może na podstawie decyzji korzystać z sąsiedniej nieruchomości tylko tymczasowo.
Przepis art. 47 ust. 2 nie daje podstawy do stałego jej obciążenia. Chodzi tu tylko o umożliwienie
przeprowadzenia robót budowlanych. Z chwilą ich zakończenia decyzja staje się
bezprzedmiotowa i stosownie do art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a. organ na wniosek strony winien
stwierdzić jej wygaśnięcie, gdyż leży to w jej interesie.
Zgodzić się trzeba z poglądem, iż art. 47 nie daje podstaw prawnych do wydania decyzji
zezwalającej na tymczasową, tj. na okres prowadzenia robót budowlanych rozbiórkę obiektów
znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości.
Niezależnie od sposobu korzystania z sąsiadującej nieruchomości (terenu, budynku, lokalu) -
ustalonej w drodze dobrowolnej lub administracyjnej - na inwestorze ciąży obowiązek
naprawienia szkód powstałych w wyniku wejścia na obcą nieruchomość. Decyzja nie daje
podstaw do domagania się przez sąsiada wynagrodzenia, chodzi tylko o odszkodowanie.
Roszczenia z tego tytułu posiadają charakter cywilnoprawny i mogą być dochodzone w drodze
procesu cywilnego (por. zwłaszcza art. 363 k.c.). W art. 47 ust. 1 mowa jest o "ewentualnej
rekompensacie", ust. 3 tego artykułu traktuje o "naprawieniu szkody", można przyjąć, iż
fakultatywny charakter dyspozycji z ust. 1 związany jest z tym, iż dotyczy ona tylko
cywilnoprawnych uzgodnień stron. W przypadku gdy podstawą ingerencji jest decyzja,
zobowiązanie do odszkodowania powstaje ex lege, co nie stoi na przeszkodzie swobodnemu
dysponowaniu tą wierzytelnością przez sąsiada.
W ramach omawianej instytucji na mocy decyzji administracyjnej inwestor uzyskuje uprawnienie
do ingerencji w prawa sąsiada do jego nieruchomości. Następuje więc poszerzenie zakresu
uprawnień inwestora na podstawie przepisów prawa administracyjnego. Wprowadzenie tej
instytucji jest uzasadnione z punktu widzenia zasady proporcjonalności. Wszystkie trzy elementy
jej konstrukcji znajdują tu swoje odzwierciedlenie. Jest to więc instytucja użyteczna i efektywna,
tzn. umożliwia osiągnięcie zamierzonego celu, konieczna w tym sensie, iż cel ten jest słuszny i
nie ma lepszego instrumentu jego realizacji (droga cywilnoprawna byłaby zdecydowanie bardziej
ż

mudna). Ponadto ograniczenia dla sąsiada, wynikające z decyzji zgodnie z tym co

przedstawiono, uznać należy za mniejszej wagi. Z drugiej strony pozytywne rozstrzygnięcie
organu oznacza naruszenie uprawnień właścicielskich sąsiada. W tym aspekcie przepisy ustawy
Prawo budowlane stanowią materialnoprawną podstawę ingerencji innego podmiotu w
uprawnienia właścicielskie. Zgodzić się trzeba z poglądem, że właściwą drogą do ingerencji w
stosunki cywilnoprawne między inwestorem a sąsiadami w takim zakresie, jak czyni to art. 47,
powinno być postępowanie wywłaszczeniowe. Ujmując rzecz lapidarnie trzeba stwierdzić, iż
chodzi tu o przejęcie przez inny podmiot części uprawnień właścicielskich. Odnosząc omawianą
instytucję do wzorca legalności z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP stwierdzić trzeba, iż wątpliwości
może budzić okoliczność, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko na cel publiczny. Ustawa
zasadnicza nie definiuje jednak tego pojęcia, nie wydaje się przy tym, aby właściwe było
ujmowanie go w takim znaczeniu, jakie nadaje mu art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Można sądzić, że cel
publiczny należy w tym wypadku rozumieć jako potrzebę wprowadzenia regulacji zapewniającej
inwestorowi możliwość realizacji zgodnego z prawem zamierzenia budowlanego, rzecz jasna
przy pełnym poszanowaniu interesów sąsiada. Wywłaszczenie w tym ujęciu nie oznacza li tylko
pozbawienia własności, ale także odjęcie pewnego jej zakresu. Z powyższym koresponduje
instytucja zezwolenia z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uregulowana w
rozdziale 4 pt. "Wywłaszczanie nieruchomości".
Mocą decyzji administracyjnej na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami
starosta ogranicza prawa właściciela nieruchomości do swobodnego z niej korzystania przez
udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości infrastruktury
technicznej. Wydanie decyzji również poprzedzają rokowania z właścicielem nieruchomości.
Mamy tu kolejny przykład ograniczania w drodze decyzji administracyjnej praw do

nieruchomości, z tym że z uwagi na budowę infrastruktury oraz odwołanie od decyzji o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego bardziej uwidacznia się przesłanka legalności w postaci
celu publicznego. Ostateczna decyzja jest podstawą wpisu ograniczenia do księgi wieczystej.
Omawiane zezwolenie jest w sensie przedmiotowym podobne do służebności przesyłu,
wprowadzonej do kodeksu cywilnego ustawą nowelizującą z dnia 30 maja 2008 r. (Dz. U. Nr
116, poz. 731). Jednakowoż występują też zasadnicze różnice, służebność przesyłu jest instytucją
prawa cywilnego oraz może być ustanowiona tylko na rzecz przedsiębiorcy. Jej istotą jest
możliwość obciążenia nieruchomości prawem do korzystania z niej w zakresie wynikającym z
eksploatacji urządzeń przesyłowych.
Rozpatrywany art. 47 jest tylko jednym z przepisów traktujących o kolizji interesów inwestora i
podmiotów zamieszkałych w obiektach sąsiadujących z budowaną inwestycją. Tytułem
przykładu można tu odwołać się do art. 5 ust. 1 pkt 9, nakazującego projektowanie budynku w
sposób zapewniający poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich występujących w
obszarze oddziaływania obiektu i obowiązujące w związku z tym przepisy techniczno-budowlane
regulujące kwestie zacieniania budynków mieszkalnych.
W kwestii zajęcia na potrzeby budowy pasa drogowego lub jego części art. 47 ust. 4 odsyła do
przepisów odrębnych. Jest to ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z
2007 r. Nr 19, poz. 115). Ustawa ta określa pojęcie pasa drogowego (art. 4 pkt 1) oraz warunki
prowadzenia robót w pasie drogowym (art. 40).

Przepisy szczególne na poziomie: Starostwo Powiatowe – Urząd Miasta

Dział VII Ochrona środowiska w zagospodarowaniu przestrzennym i przy realizacji

inwestycji. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst
jednolity Dz. U. z 2008r.m Nr 25, poz. 150 z późn. Zm.)

Art. 71. 1. Zasady zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska stanowią podstawę do
sporządzania i aktualizacji koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, strategii rozwoju
województw, planów zagospodarowania przestrzennego województw, studiów uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego.
2. W koncepcji, strategiach, planach i studiach, o których mowa w ust. 1, w szczególności:

1) określa się rozwiązania niezbędne do zapobiegania powstawaniu zanieczyszczeń,
zapewnienia ochrony przed powstającymi zanieczyszczeniami oraz przywracania
ś

rodowiska do właściwego stanu;

2) ustala się warunki realizacji przedsięwzięć, umożliwiające uzyskanie optymalnych
efektów w zakresie ochrony środowiska.

3. Przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu powinny w jak największym stopniu
zapewniać zachowanie jego walorów krajobrazowych.
Art. 72. 1. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz
miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zapewnia się warunki utrzymania
równowagi przyrodniczej i racjonalną gospodarkę zasobami środowiska, w szczególności przez:

1) ustalanie programów racjonalnego wykorzystania powierzchni ziemi, w tym na terenach
eksploatacji złóż kopalin, i racjonalnego gospodarowania gruntami;
2) uwzględnianie obszarów występowania złóż kopalin oraz obecnych i przyszłych potrzeb
eksploatacji tych złóż;
3) zapewnianie kompleksowego rozwiązania problemów zabudowy miast i wsi, ze
szczególnym uwzględnieniem gospodarki wodnej, odprowadzania ścieków, gospodarki
odpadami, systemów transportowych i komunikacji publicznej oraz urządzania i kształtowania
terenów zieleni;

4) uwzględnianie konieczności ochrony wód, gleby i ziemi przed zanieczyszczeniem w
związku z prowadzeniem gospodarki rolnej;
5) zapewnianie ochrony walorów krajobrazowych środowiska i warunków klimatycznych;
5a) uwzględnianie potrzeb w zakresie zapobiegania ruchom masowym ziemi i ich skutkom;
6) uwzględnianie innych potrzeb w zakresie ochrony powietrza, wód, gleby, ziemi, ochrony
przed hałasem, wibracjami i polami elektromagnetycznymi.

2. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz w
miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, przy przeznaczaniu terenów na
poszczególne cele oraz przy określaniu zadań związanych z ich zagospodarowaniem w strukturze
wykorzystania terenu, ustala się proporcje pozwalające na zachowanie lub przywrócenie na nich
równowagi przyrodniczej i prawidłowych warunków życia.
3. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz w
miejscowych

planach

zagospodarowania

przestrzennego

określa

się

także

sposób

zagospodarowania obszarów zdegradowanych w wyniku działalności człowieka, klęsk
ż

ywiołowych oraz ruchów masowych ziemi.

4. Wymagania, o których mowa w ust. 1-3, określa się na podstawie opracowań
ekofizjograficznych, stosownie do rodzaju sporządzanego dokumentu, cech poszczególnych
elementów przyrodniczych i ich wzajemnych powiązań.
5. Przez opracowanie ekofizjograficzne rozumie się dokumentację sporządzaną na potrzeby
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego oraz planu zagospodarowania przestrzennego
województwa, charakteryzującą poszczególne elementy przyrodnicze na obszarze objętym
studium lub planem i ich wzajemne powiązania.
6. Minister właściwy do spraw środowiska, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw
budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, określi, w drodze rozporządzenia,
rodzaje, zakres i sposób wykonania opracowań ekofizjograficznych, o których mowa w ust. 4,
uwzględniając odpowiednio potrzeby, dla których sporządzane są te opracowania, konieczność
zapewnienia trwałości podstawowych procesów przyrodniczych na obszarze objętym planem
zagospodarowania przestrzennego oraz dane będące podstawą sporządzania tych opracowań.
7. Przepisy ust. 1 pkt 2 i 4 stosuje się odpowiednio do planu zagospodarowania przestrzennego
województwa.
Art. 73. 1. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się w szczególności ograniczenia wynikające z:

1) ustanowienia w trybie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody parku
narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu,
obszaru Natura 2000, zespołu przyrodniczo-krajobrazowego, użytku ekologicznego,
stanowiska dokumentacyjnego, pomników przyrody oraz ich otulin;
2) utworzenia obszarów ograniczonego użytkowania lub stref przemysłowych;
2a) wyznaczenia obszarów cichych w aglomeracji oraz obszarów cichych poza
aglomeracją;
3) ustalenia w trybie przepisów ustawy - Prawo wodne warunków korzystania z wód
regionu wodnego i zlewni oraz ustanowienia stref ochronnych ujęć wód, a także obszarów
ochronnych zbiorników wód śródlądowych.

2. Linie komunikacyjne, napowietrzne i podziemne rurociągi, linie kablowe oraz inne obiekty
liniowe przeprowadza się i wykonuje w sposób zapewniający ograniczenie ich oddziaływania na
ś

rodowisko, w tym:

1) ochronę walorów krajobrazowych;
2) możliwość przemieszczania się dziko żyjących zwierząt.

3. W granicach administracyjnych miast oraz w obrębie zwartej zabudowy wsi jest zabroniona
budowa zakładów stwarzających zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, a w szczególności

zagrożenie wystąpienia poważnych awarii. Rozbudowa takich zakładów jest dopuszczalna pod
warunkiem, że doprowadzi ona do ograniczenia zagrożenia dla zdrowia ludzi, w tym wystąpienia
poważnych awarii.
3a. Przepis ust. 3 nie dotyczy budowy i rozbudowy zakładów na obszarach określanych w
miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone do
działalności produkcyjnej, składowania i magazynowania, jeżeli plany te nie zawierają
ograniczeń dotyczących zakładów stwarzających zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi.
4. Zakłady stwarzające zagrożenie wystąpienia poważnych awarii powinny być lokalizowane w
bezpiecznej odległości od siebie, od osiedli mieszkaniowych, od obiektów użyteczności
publicznej, od budynków zamieszkania zbiorowego, od obszarów, o których mowa w ust. 1 pkt 1
i 3, od upraw wieloletnich, od dróg krajowych oraz od linii kolejowych o znaczeniu
państwowym.
5. Osiedla mieszkaniowe, obiekty użyteczności publicznej, budynki zamieszkania zbiorowego,
obszary, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 3, drogi krajowe oraz linie kolejowe o znaczeniu
państwowym powinny być lokalizowane w bezpiecznej odległości od zakładów stwarzających
zagrożenie wystąpienia poważnych awarii.
6. Istniejącym zakładom, o których mowa w ust. 3 i 4, dla których bezpieczna odległość nie
została zachowana, organy Inspekcji Ochrony Środowiska mogą, po uzyskaniu opinii właściwego
organu Państwowej Straży Pożarnej, wydać decyzję w zakresie nałożenia dodatkowych
zabezpieczeń technicznych, aby zmniejszyć niebezpieczeństwa, na jakie są narażeni ludzie.
Art. 74. 1. W trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne
korzystanie z terenu.
2. Wymóg, o którym mowa w ust. 1, uwzględniają w szczególności projektanci oraz organy
administracji ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz organy administracji
właściwe do spraw wywłaszczania nieruchomości.
Art. 75. 1. W trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany
uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby,
zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych.
2. Przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie
elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z
realizacją konkretnej inwestycji.
3. Jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania
mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację
przyrodniczą.
4. Właściwy organ administracji w pozwoleniu na budowę szczegółowo określa zakres
obowiązków, o których mowa w ust. 1 i 3.
5. Wymagany zakres kompensacji przyrodniczej w przypadku przedsięwzięć, dla których była
przeprowadzona ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko na podstawie ustawy z dnia
3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, określa
decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach oraz inne decyzje, przed wydaniem których została
przeprowadzona ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.
Art. 76. 1. Nowo zbudowany lub przebudowany obiekt budowlany, zespół obiektów lub
instalacja nie mogą być oddane do użytkowania, jeżeli nie spełniają wymagań ochrony
ś

rodowiska, o których mowa w ust. 2.

2. Wymaganiami ochrony środowiska dla nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu
budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji są:

1) wykonanie wymaganych przepisami lub określonych w decyzjach administracyjnych
ś

rodków technicznych chroniących środowisko;

2) zastosowanie odpowiednich rozwiązań technologicznych, wynikających z ustaw lub
decyzji;
3) uzyskanie wymaganych decyzji określających zakres i warunki korzystania ze
ś

rodowiska;

4) dotrzymywanie na etapie wymaganych prawem badań i sprawdzeń, wynikających z
mocy prawa standardów emisyjnych oraz określonych w pozwoleniu warunków emisji.

3. Nowo zbudowany lub przebudowany obiekt budowlany, zespół obiektów lub instalacja nie
mogą być eksploatowane, jeżeli w okresie 30 dni od zakończenia rozruchu nie są dotrzymywane
wynikające z mocy prawa standardy emisyjne albo określone w pozwoleniu warunki emisji,
ustalone dla fazy po zakończeniu rozruchu.
4. Na 30 dni przed terminem oddania do użytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego
obiektu budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji realizowanych jako przedsięwzięcie
mogące znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r.
o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie
ś

rodowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, inwestor jest obowiązany

poinformować wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska o planowanym terminie:

1) oddania do użytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu
budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji;
2) zakończenia rozruchu instalacji, jeżeli jest on przewidywany.

W sprawie opracowań ekofizjograficznych Minister Środowiska w dniu 9 września 2002r.

wydał stosowne rozporządzenie (Dz. U. Nr 155 poz. 1298)

§ 1. Opracowania ekofizjograficzne, zwane dalej "opracowaniami", sporządza się, biorąc pod
uwagę:

1) dostosowanie funkcji, struktury i intensywności zagospodarowania przestrzennego do
uwarunkowań przyrodniczych;
2) zapewnienie trwałości podstawowych procesów przyrodniczych na obszarze objętym
planem zagospodarowania przestrzennego;
3) zapewnienie warunków odnawialności zasobów środowiska;
4) eliminowanie lub ograniczanie zagrożeń i negatywnego oddziaływania na środowisko;
5) ustalenie kierunków rekultywacji obszarów zdegradowanych.

§ 2. Rozróżnia się następujące rodzaje opracowań:
1) podstawowe - sporządzane na potrzeby:

a) projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub kilku projektów
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy lub jej części
albo zespołu gmin lub jego części,
b) projektu planu zagospodarowania przestrzennego województwa dla obszaru
województwa;

2) problemowe - wykonywane w przypadku konieczności bardziej szczegółowego rozpoznania
cech wybranych elementów przyrodniczych lub określenia wielkości i zasięgów konkretnych
zagrożeń środowiska i zdrowia ludzi.

Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego

ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
ś

rodowisko (Dz. U. Nr 199 poz. 1227 + 7 zmian)

Art. 1. Ustawa określa:

1) zasady i tryb postępowania w sprawach:

a) udostępniania informacji o środowisku i jego ochronie,
b) ocen oddziaływania na środowisko,
c) transgranicznego oddziaływania na środowisko;

2) zasady udziału społeczeństwa w ochronie środowiska;
3) organy administracji właściwe w sprawach, o których mowa w pkt 1.

Art. 33. 1. Przed wydaniem i zmianą decyzji wymagających udziału społeczeństwa organ
właściwy do wydania decyzji, bez zbędnej zwłoki, podaje do publicznej wiadomości informacje
o:

1) przystąpieniu do przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na
ś

rodowisko;

2) wszczęciu postępowania;
3) przedmiocie decyzji, która ma być wydana w sprawie;
4) organie właściwym do wydania decyzji oraz organach właściwych do wydania opinii i
dokonania uzgodnień;
5) możliwościach zapoznania się z niezbędną dokumentacją sprawy oraz o miejscu, w
którym jest ona wyłożona do wglądu;
6) możliwości składania uwag i wniosków;
7) sposobie i miejscu składania uwag i wniosków, wskazując jednocześnie 21-dniowy
termin ich składania;
8) organie właściwym do rozpatrzenia uwag i wniosków;
9) terminie i miejscu rozprawy administracyjnej otwartej dla społeczeństwa, o której
mowa w art. 36, jeżeli ma być ona przeprowadzona;
10) postępowaniu w sprawie transgranicznego oddziaływania na środowisko, jeżeli jest
prowadzone.

2. Do niezbędnej dokumentacji sprawy, o której mowa w ust. 1 pkt 5, należą:

1) wniosek o wydanie decyzji wraz z wymaganymi załącznikami;
2) wymagane przez przepisy:

a) postanowienia organu właściwego do wydania decyzji,
b) stanowiska innych organów, jeżeli stanowiska są dostępne w terminie składania
uwag i wniosków.

Art. 39. 1. Organ opracowujący projekt dokumentu wymagającego udziału społeczeństwa, bez
zbędnej zwłoki, podaje do publicznej wiadomości informację o:

1) przystąpieniu do opracowywania projektu dokumentu i o jego przedmiocie;
2) możliwościach zapoznania się z niezbędną dokumentacją sprawy oraz o miejscu, w
którym jest ona wyłożona do wglądu;
3) możliwości składania uwag i wniosków;
4) sposobie i miejscu składania uwag i wniosków, wskazując jednocześnie co najmniej
21-dniowy termin ich składania;
5) organie właściwym do rozpatrzenia uwag i wniosków;
6) postępowaniu w sprawie transgranicznego oddziaływania na środowisko, jeżeli jest
prowadzone.

2. Do niezbędnej dokumentacji sprawy, o której mowa w ust. 1 pkt 2, należą:

1) założenia lub projekt dokumentu;
2) wymagane przez przepisy załączniki oraz stanowiska innych organów, jeżeli
stanowiska są dostępne w terminie składania uwag i wniosków.

Art. 44. 1. Organizacje ekologiczne, które powołując się na swoje cele statutowe, zgłoszą chęć
uczestniczenia w określonym postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa, uczestniczą w
nim na prawach strony. Przepisu art. 31 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stosuje
się.
2. Organizacji ekologicznej służy prawo wniesienia odwołania od decyzji wydanej w
postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa, jeżeli jest to uzasadnione celami
statutowymi tej organizacji, także w przypadku, gdy nie brała ona udziału w określonym
postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa prowadzonym przez organ pierwszej

instancji; wniesienie odwołania jest równoznaczne ze zgłoszeniem chęci uczestniczenia w takim
postępowaniu. W postępowaniu odwoławczym organizacja uczestniczy na prawach strony.
3. Organizacji ekologicznej służy skarga do sądu administracyjnego od decyzji wydanej w
postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa, jeżeli jest to uzasadnione celami
statutowymi tej organizacji, także w przypadku, gdy nie brała ona udziału w określonym
postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa.
4. Na postanowienie o odmowie dopuszczenia do udziału w postępowaniu organizacji
ekologicznej służy zażalenie.
Art. 45. 1. Organizacje ekologiczne, jednostki pomocnicze samorządu gminnego, samorząd
pracowniczy, jednostki ochotniczych straży pożarnych oraz związki zawodowe mogą
współdziałać w dziedzinie ochrony środowiska z organami administracji.
2. Związki zawodowe i samorządy pracownicze mogą powoływać zakładowe komisje ochrony
ś

rodowiska oraz społecznych inspektorów ochrony środowiska w celu organizowania i

przeprowadzania społecznej kontroli ochrony środowiska na terenie zakładu pracy.
3. Organy administracji mogą udzielać pomocy organizacjom ekologicznym w ich działalności w
dziedzinie ochrony środowiska.
Art. 51. 1. Organ opracowujący projekt dokumentu, o którym mowa w art. 46 lub 47, sporządza
prognozę oddziaływania na środowisko.
Art. 54. 1. Organ opracowujący projekt dokumentu, o którym mowa w art. 46 lub 47, poddaje
projekt, wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, opiniowaniu przez właściwe organy, o
których mowa w art. 57 i 58. Właściwe organy wydają opinię w terminie 30 dni od dnia
otrzymania wniosku o wydanie opinii.
Art. 59. 1. Przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga
realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na
ś

rodowisko:

1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko,
jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został
stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1.
2. Realizacja planowanego przedsięwzięcia innego niż określone w ust. 1 wymaga
przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli:
1) przedsięwzięcie to może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, a nie jest
bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynika z tej ochrony;
2) obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000
został stwierdzony na podstawie art. 96 ust. 1.
Art. 60. Rada Ministrów, uwzględniając możliwe oddziaływanie na środowisko przedsięwzięć
oraz uwarunkowania, o których mowa w art. 63 ust. 1, określi, w drodze rozporządzenia:
1) rodzaje przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
2) rodzaje przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;
3) przypadki, gdy zmiany dokonywane w obiektach są kwalifikowane jako przedsięwzięcia, o
których mowa w pkt 1 i 2.
Art. 61. 1. Ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko przeprowadza się w ramach:
1) postępowania w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
Art. 66. 1. Raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko powinien zawierać:
Art. 71. 1. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach określa środowiskowe uwarunkowania
realizacji przedsięwzięcia.
2. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych:
1) przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
2) przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.
Art. 72. 1. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem:

1) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o
pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - wydawanych na podstawie ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.);
3) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - wydawanej na podstawie
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
1a. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje także przed dokonaniem
zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oraz zgłoszenia zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane.
Art. 75. 1. Organem właściwym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest:
1) regionalny dyrektor ochrony środowiska (…):
2) starosta - w przypadku scalania, wymiany lub podziału gruntów;
4) wójt, burmistrz, prezydent miasta - w przypadku pozostałych przedsięwzięć.
Art. 96. 1. Organ właściwy do wydania decyzji wymaganej przed rozpoczęciem realizacji
przedsięwzięcia, innego niż przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które
nie jest bezpośrednio związane z ochroną obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony, jest
obowiązany do rozważenia, przed wydaniem tej decyzji, czy przedsięwzięcie może potencjalnie
znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000.
3. Jeżeli organ, o którym mowa w ust. 1, uzna, że przedsięwzięcie, inne niż przedsięwzięcie
mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które nie jest bezpośrednio związane z ochroną
obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony, może potencjalnie znacząco oddziaływać na
obszar Natura 2000, wydaje postanowienie w sprawie nałożenia obowiązku przedłożenia
właściwemu miejscowo regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska:
1) wniosku o wydanie decyzji, o której mowa w ust. 1;
2) karty informacyjnej przedsięwzięcia;
3) poświadczonej przez właściwy organ kopii mapy ewidencyjnej obejmującej przewidywany
teren, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz obejmującej obszar, na który będzie
oddziaływać przedsięwzięcie;

Interpretacja przepisów budowlanych

Starostwa i gminy powinny zapobiegać negatywnym skutkom osuwisk i innych

zjawisk masowych ruchów ziemi

Z uwagi na liczne szkody w infrastrukturze drogowej oraz budownictwie, spowodowane
osuwaniem się ziemi na skutek nasilenia niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak
intensywne opady śniegu i deszczu, wzrosło zainteresowanie koniecznością zapobiegania i
ograniczenia negatywnych skutków występowania osuwisk. Obiekty budowlane oraz elementy
infrastruktury drogowej i komunalnej, jak gazociągi, rurociągi, kanalizacja, sieci ciepłownicze i
energetyczne, są bowiem szczególnie narażone na niekorzystne skutki osuwisk, a ich zniszczenie
niejednokrotnie paraliżuje funkcjonowanie lokalnych społeczności. W wyniku osuwania się
gruntu następuje zawalenie i zasypanie budynków mieszkalnych oraz gospodarskich,
powstawanie pęknięć w ścianach budowli, a także odchyleń od pionu. Obok powodowania
milionowych strat materialnych, nasilenie ruchów osuwiskowych wiąże się również z
narastającym zagrożeniem dla osiedli i skupisk ludzkich. Nie należy tu również zapominać o
nieodwracalnych szkodach dla środowiska naturalnego, powstałych na skutek osuwania się
ziemi. Ruchy osuwiskowe powodują degradację gleb oraz rozległe zniszczenia terenów leśnych i
rolnych. Dostępne dane dotyczące skali zagrożenia oraz występowania osuwania się ziemi
wskazują na nasilenie przedmiotowych zjawisk na terenie województw: podkarpackiego,

małopolskiego, zachodniopomorskiego, pomorskiego i warmińsko - mazurskiego, a także
południowej części województwa śląskiego – o łącznej powierzchni 15 050 km

Osuwanie się mas ziemnych stanowi element zjawiska ruchów masowych ziemi, przez które
należy rozumieć również inne rodzaje przemieszczania się gleby i ziemi. Ruchy masowe ziemi są
zjawiskami geologicznymi, związanymi przede wszystkim z działaniem sił przyrody, takimi jak
gwałtowne opady deszczu, intensywne topnienie śniegu, podnoszenie się poziomu wód
gruntowych oraz wezbrania rzek i potoków. Nie należy jednak zapominać o coraz większym
wpływie działalności człowieka na powstawanie przedmiotowych zjawisk. Poprzez podcinanie
zboczy przy budowie dróg oraz budynków, wycinkę drzew na stokach w ramach intensywnej
eksploatacji lasów, a także coraz częstsze stosowanie technik strzałowych i wiertniczych podczas
robót ziemnych, sami przyczyniamy się do nasilenia negatywnych skutków osuwisk i innych
zjawisk ruchów masowych ziemi.
W Dzienniku Ustaw z dnia 7 stycznia 2011 r. Nr 5 opublikowane zostało rozporządzenie Prezesa
Rady Ministrów z dnia 4 stycznia 2011 r. w sprawie gmin i miejscowości, w których stosuje się
szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub
uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, a także szczególne zasady zagospodarowania terenów
oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości, w związku z osunięciem ziemi (Dz. U. Nr 5, poz.
14). Powyższy akt prawny wszedł w życie z dniem ogłoszenia.

Gminy kształtują politykę przestrzenną na obszarze gmin

Kształtowanie polityki przestrzennej nie jest zadaniem łatwym. Interesy i wyobrażenia
właścicieli nieruchomości co do sposobu ich zagospodarowania niejednokrotnie stoją bowiem w
konflikcie z innymi wartościami, jak choćby ochrona środowiska czy bezpieczeństwo publiczne.
Organy gminy, kształtując politykę przestrzenną, muszą w miarę możliwości te sprzeczne
interesy ze sobą godzić. Aby ułatwić im to zadanie, ustawodawca w ustawie o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym wskazał pewne podstawowe wartości i merytoryczne wymogi,
które uwzględniać należy przy kształtowaniu polityki przestrzennej na obszarze gmin, a które
zostaną przedstawione w niniejszym opracowaniu.
Gospodarowanie przestrzenią powinno się odbywać przy uwzględnieniu ładu przestrzennego
oraz zrównoważonego rozwoju. Te dwa pojęcia wyznaczają granice legalności wszelkich działań
podejmowanych w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) dalej p.z.p. Innymi słowy,
aby ocenić, czy zamierzone przedsięwzięcie planistyczne jest zgodne z przepisami prawa, należy
na nie spojrzeć właśnie z punktu widzenia wymagań ładu przestrzennego oraz zrównoważonego
rozwoju.
Ponadto ustawa p.z.p. wymaga, aby w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
uwzględniać m.in. wymagania urbanistyki i architektury, ochrony środowiska, ochrony zdrowia
oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, potrzeby osób niepełnosprawnych, ochrony dziedzictwa
kulturowego, walory architektoniczne i krajobrazowe oraz ekonomiczne przestrzeni, a także
potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa, potrzeby interesu publicznego oraz prawo
własności (art. 1 ust. 2 ustawy p.z.p.). Nie jest to jednak katalog zamknięty i – w zależności od
konkretnych potrzeb – przy planowaniu przestrzennym uwzględniane mogą być także inne
czynniki i wartości niż wymienione powyżej.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 1 ustawy p.z.p. pojęcie ładu przestrzennego oznacza
takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w
uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-
gospodarcze,

rodowiskowe,

kulturowe

oraz

kompozycyjno-estetyczne.

Nakazując

uwzględnianie ładu przestrzennego przy podejmowaniu działań w sferze planowania
przestrzennego, ustawodawca szczególny nacisk kładzie na wymagania urbanistyki i architektury
(art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy p.z.p.). To z kolei oznacza konieczność uwzględniania przepisów

ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, jak również wydanych na jej podstawie
licznych rozporządzeń wykonawczych, spośród których znaczenie szczególnie istotne ma
rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z
późn. zm.). Jeśli chodzi o przepisy ustawy Prawo budowlane, to podstawową rolę z punktu
widzenia wymagań architektury i urbanistyki odgrywają art. 5 i 6 tej ustawy, dotyczące norm
techniczno-budowlanych oraz wytycznych odnośnie do zagospodarowania terenu. Z kolei
wskazane powyżej rozporządzenie, będące uszczegółowieniem norm prawa budowlanego,
zawiera już bardzo konkretne wymagania odnośnie do usytuowania budynku na działce
budowlanej oraz sposobu zagospodarowania działek przeznaczonych pod zabudowę.
Uwzględnianie przy zagospodarowaniu terenów wymagań ochrony środowiska następuje też
poprzez ochronę gruntów rolnych i leśnych oraz właściwe gospodarowanie wodami. Materię tę
regulują przepisy ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr
239, poz. 2019 z późn. zm.) – dalej pr. wod. – oraz ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie
gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.) – dalej
u.o.g.r.l.
Pierwsza z wymienionych ustaw przewiduje możliwość ustanawiania stref ochronnych ujęć wody
oraz obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych. Ich celem jest ochrona zasobów
wodnych oraz zapewnienie odpowiedniej jakości wody ujmowanej do zaopatrzenia ludności w
wodę przeznaczoną do spożycia oraz zaopatrzenia zakładów wymagających wody wysokiej
jakości (art. 51 i n. pr. wod.). Strefy i obszary ochronne tworzone są w drodze aktów prawa
miejscowego, w których wskazuje się też zakazy, nakazy i ograniczenia związane z
przeznaczeniem danej nieruchomości oraz możliwym sposobem jej zagospodarowania i
zabudowania (art. 54 pr. wod.). Jeśli na terenie danej gminy obowiązują akty prawa miejscowego
dotyczące powyższych zagadnień, to przy uchwalaniu planu miejscowego postanowienia tych
aktów będą musiały być uwzględnione.
Druga z przywołanych ustaw definiuje pojęcia gruntu rolnego i leśnego, którymi posługuje się
art. 1 ust. 2 pkt 3 u.p.z.p., a także wyjaśnia, na czym ochrona tych gruntów ma polegać. Dla
organów odpowiedzialnych za kształtowanie polityki przestrzennej szczególne znaczenie będą
miały przepisy mówiące o ograniczeniu przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne (art.
6–10 u.o.g.r.l.). Przepisy te zobowiązują też do tego, aby właśnie w treści planu miejscowego
wskazywać grunty rolne i leśne, które mają być przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne (art. 7
ust. 1 u.o.g.r.l.).

Inwestor i projektant powinien przestrzegać wymagań ochrony środowiska na placu

budowy

Inwestor realizujący dane przedsięwzięcie, w trakcie prac budowlanych jest obowiązany
uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac. Obowiązek ten dotyczy także
wykonawców. Inwestor realizujący planowaną inwestycję ma obowiązek wszechstronnego
uwzględniania ochrony środowiska. Możliwe ograniczenia, dotyczące ustanowienia ochrony
przyrody, parku narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego
krajobrazu,

zespołu

przyrodniczo-krajobrazowego,

użytku

ekologicznego,

stanowiska

dokumentacyjnego, pomników przyrody oraz ich otulin, obszarów ograniczonego użytkowania,
warunków korzystania z wód regionu wodnego i zlewni oraz ustanowienia stref ochronnych ujęć
wód, a także obszarów ochronnych zbiorników wód śródlądowych, wynikać mogą z ustaleń
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub z
decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz z pozwolenia wodnoprawnego.
Ustalenia te mogą determinować sposób wykonywania robót budowlanych, które powinien
uwzględniać projekt budowlany. W szczególności powinien mieć na uwadze ochronę gleby,
zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Wymaganie powyższe przenosi

się również na wykonawców, przy pomocy których inwestor realizuje daną inwestycję. Ponadto,
przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie
elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z
realizacją konkretnej inwestycji. Nakazane jest przy tym oszczędne korzystanie z terenu zarówno
w trakcie przygotowywania, jak i realizacji inwestycji. Niezależnie od powyższego, zapoznanie
pracowników, których zakres czynności wiąże się z kwestiami ochrony środowiska, z
wymaganiami w tym przedmiocie, jak i podejmowanie działań w celu wyeliminowania lub
ograniczenia szkód w środowisku wynikających z nieprzestrzegania wymagań ochrony
ś

rodowiska przez pracowników, a także podejmowanie właściwych środków w celu

wyeliminowania takich przypadków w przyszłości, obciążają, zgodnie z art. 140 p.o.ś., każdego
pracodawcę, w tym inwestora lub wykonawcę zatrudniającego pracowników na placu budowy.
Spośród prawnych aspektów ochrony środowiska na placu budowy na szczególną uwagę
zasługują następujące zagadnienia, które powinny być uwzględnione w projekciebudowlanym:

· odwadnianie obiektów lub wykopów budowlanych,
· roboty ziemne zmieniające stosunki wodne,
· masy ziemne przemieszczane w związku z realizacje inwestycji,
· roboty wykonywane w pobliżu drzew oraz wycinka drzew lub krzewów,
· próchnicza warstwa gleby,
· wytwarzanie odpadów.

Jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, inwestor i wykonawca, w myśl art.
75 ust. 4 p.o.ś., obowiązani są podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych
szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą.
Przez kompensację przyrodniczą, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 8 p.o.ś., rozumie się
zespół działań obejmujących w szczególności roboty budowlane, roboty ziemne, rekultywację
gleby, zalesianie, zadrzewianie lub tworzenie skupień roślinności, prowadzących do
przywrócenia równowagi przyrodniczej lub tworzenie skupień roślinności, prowadzących do
przywrócenia równowagi przyrodniczej na danym terenie, wyrównania szkód dokonanych w
ś

rodowisku przez realizację przedsięwzięcia i zachowanie walorów krajobrazowych. Wymagany

zakres kompensacji przyrodniczej zostaje określony szczegółowo w pozwoleniu na budowę,
natomiast w przypadku przedsięwzięć, dla których przeprowadzone było postępowanie w
sprawie oceny oddziaływania na środowisko - w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Regulacje prawne odnoszące się do odprowadzania wód opadowych

W świetle zasad ustanawianych w ustawie z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (tekst jedn.:
Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.) gospodarowanie wodami, niezależnie od rodzaju
i zakresu korzystania z wód, winno być prowadzone z zachowaniem zasady racjonalnego i
całościowego traktowania zasobów wód powierzchniowych i podziemnych z uwzględnieniem ich
ilości i jakości. Konsekwencją powyższego w odniesieniu do etapu inwestycyjnego jest
dyrektywa wynikająca z art. 63 ust. 1 pr. wod., by przy projektowaniu, wykonywaniu oraz
utrzymywaniu urządzeń wodnych kierować się zasadą zrównoważonego rozwoju, a w
szczególności zachowaniem dobrego stanu wód i charakterystycznych dla nich biocenoz,
potrzebą zachowania istniejącej rzeźby terenu oraz biologicznych stosunków w środowisku
wodnym i na terenach podmokłych.
Proceduralną gwarancją realizacji powyższych zasad jest wynikający z art. 42 ust. 2 pr. wod.
zakaz oddania do użytkowania obiektu budowlanego lub zespołu takich obiektów, których
użytkowanie jest związane z wprowadzaniem ścieków do wód lub do ziemi, jeżeli nie zostały
spełnione wymagania ochrony środowiska. Przepis powyższy zalicza do takich wymagań:
wykonanie wymaganych przepisami lub w określonych decyzjach administracyjnych środków
technicznych chroniących środowisko, zastosowanie odpowiednich rozwiązań technologicznych,
wynikających z ustaw lub decyzji, uzyskanie wymaganych decyzji określających zakres i

warunki korzystania ze środowiska, dotrzymywanie na etapie wymaganych prawem badań i
sprawdzeń, wynikających z mocy prawa standardów emisyjnych oraz określonych w pozwoleniu
warunków emisji (art. 76 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska). Pozwolenie na
odprowadzanie ścieków deszczowych i roztopowych do środowiska jest przykładem jednej z ww.
decyzji określających zakres i warunki korzystania ze środowiska.

Zasady udzielania pozwolenia wodnoprawnego przez Starostę

Organem ochrony środowiska właściwym do wydania pozwolenia wodnoprawnego jest co do
zasady starosta.
Pozwolenia wymaga:

1) szczególne korzystanie z wód;
2) wykonanie urządzeń wodnych.

Odmiennie niż kiedyś pozwolenie na korzystanie z wód nie stanowi obecnie pozwolenia na
wykonanie urządzeń służących temu korzystaniu, które w związku z tym musi stanowić osobny
przedmiot orzeczenia.
Pozwolenie wodnoprawne wydawane jest wyłącznie na wniosek. Wnioskodawca do wniosku
dołączyć dokumentację na którą składają się:

1) operat wodnoprawny,
2) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli na podstawie
odrębnych przepisów jest ona wymagana; jeżeli decyzja ta nie jest wymagana - wypis i
wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli plan ten został
sporządzony,
3) opis prowadzenia zamierzonej działalności sporządzony w języku nietechnicznym.

W odniesieniu do pozwoleń wodnoprawnych na wykonanie urządzeń wodnych wymaganym
załącznikiem do wniosku może być również decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zgody
na realizację przedsięwzięcia.
Pozwolenie wodnoprawne na wykonanie urządzeń wodnych może być wydane na podstawie
projektu tych urządzeń, jeżeli projekt ten odpowiada wymaganiom operatu.

Budowa przydomowej oczyszczalni ścieków

Budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m

na dobę wymaga

zgłoszenia ich budowy organowi administracji architektoniczno - budowlanej.
Stosownie do warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi
powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku
do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Zastosowanie
przydomowej oczyszczalni ścieków jest możliwe:
1) w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej,
2) jeżeli ilość ścieków nie przekracza 5 m

na dobę; jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m

, to

ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora
ochrony środowiska.
Gminy prowadzą ewidencję przydomowych oczyszczalni ścieków w celu kontroli częstotliwości
i sposobu pozbywania się komunalnych osadów ściekowych oraz w celu opracowania planu
rozwoju sieci kanalizacyjnej.
W przeciętnym gospodarstwie domowym ilość wyprodukowanych ścieków zwykle nie
przekracza 5 m

w ciągu doby.

W myśl art. 36 Ustawy prawo wodne, właścicielowi gruntu przysługuje prawo do tzw. „zwykłego
korzystania z wód" stanowiących jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego
gruncie; prawo to nie stanowi jednakże prawa do wykonywania urządzeń wodnych bez
wymaganego pozwolenia wodnoprawnego. Nie stanowi zwykłego korzystania z wód:

· pobór wody powierzchniowej lub podziemnej w ilości większej niż 5 m

na dobę;

· korzystanie z wód na potrzeby działalności gospodarczej;
· wprowadzanie do wód lub do ziemi oczyszczonych ścieków, jeżeli ich łączna ilość jest
większa niż 5 m

na dobę.

Przydomowa oczyszczalnia ścieków, jako stacjonarne urządzenie techniczne, którego
eksploatacja może spowodować emisję, posiada również status „instalacji" w rozumieniu Ustawy
prawo ochrony środowiska.
Budowa przydomowej oczyszczalni ścieków, na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo
budowlane, nie wymaga pozwolenia na budowę. Ze zwolnienia takiego korzystają indywidualne
przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m

na dobę.

Okoliczność, iż budowa przydomowej oczyszczalni, jako samodzielnego przedsięwzięcia,
zasadniczo nie wymaga pozwolenia na budowę powoduje, iż zgodnie z przepisami o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest wymagane również wydanie w sprawie lokalizacji tej
oczyszczalni decyzji o warunkach zabudowy.
Budowa taka, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, wymaga jednakże
zgłoszenia. Zgłoszenie winno określać: rodzaj, zakres, sposób wykonania robót budowlanych, jak
również termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć: oświadczenie o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Załączanie do zawiadomienia
szkiców i rysunków uzależnia się od potrzeb. Oznacza to, że obowiązek taki powstaje z chwilą
gdy organ uzna to za konieczne.
Jeżeli budowa lub eksploatacja przydomowej oczyszczalni może w sposób znaczący oddziaływać
na siedlisko albo gatunki roślin lub zwierząt, dla których ochrony wyznaczono obszar Natura
2000, uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie urządzeń wodnych winno zostać
poprzedzone uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację
przedsięwzięcia.
W odniesieniu do przydomowych oczyszczalni ścieków ww. obowiązek uzyskania zezwolenia
zastępowany jest obowiązkiem dokonania zgłoszenia, wynikającym z § 2 rozporządzenia
Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2010 r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja
wymaga zgłoszenia (Dz. U. Nr 130, poz. 880). Zgłoszenia wymagają zgodnie z tym aktem:
oczyszczalnie ścieków o przepustowości do 5 m

na dobę, wykorzystywane na potrzeby

własnego gospodarstwa domowego lub rolnego w ramach zwykłego korzystania z wód.
Zgłoszenie instalacji, składane właściwemu miejscowo staroście, powinno zawierać:

1) oznaczenie prowadzącego instalację, jego adres zamieszkania lub siedziby,
2) adres zakładu, na którego terenie prowadzona jest eksploatacja instalacji,
3) rodzaj i zakres prowadzonej działalności, w tym wielkość produkcji lub wielkość
ś

wiadczonych usług,

4) czas funkcjonowania instalacji (dni tygodnia i godziny),
5) wielkość i rodzaj emisji,
6) opis stosowanych metod ograniczania wielkości emisji,
7) informację, czy stopień ograniczania wielkości emisji jest zgodny z obowiązującymi
przepisami.

Do rozpoczęcia eksploatacji instalacji można przystąpić, jeżeli organ właściwy do przyjęcia
zgłoszenia w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze
decyzji.
Prowadzący instalację jest obowiązany przedłożyć również organowi właściwemu do przyjęcia
zgłoszenia informacje o: 1) rezygnacji z rozpoczęcia albo zakończenia eksploatacji instalacji, 2)
zmianie danych, o których mowa w ww. pkt 2-6.
Przydomowa oczyszczalnia ścieków jest obiektem budowlanym. Jako taki podlega zatem
obowiązkom poddawania ich przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1)
jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu
lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo 3) powoduje swym wyglądem
oszpecenie otoczenia nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości,
określając termin wykonania obowiązku.

Zbiorniki bezodpływowe

Definiując w art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy o czystości i porządku w gminach z dnia 13 września
1996 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 236 poz. 2008 z późn. zm.) – dalej u.c.p.g.,
zbiorniki bezodpływowe, ustawodawca określił tym mianem instalacje i urządzenia
przeznaczone do gromadzenia nieczystości ciekłych w miejscu ich powstawania. Tym razem
pojęcie instalacji i urządzeń zostało użyte w znaczeniu potocznym, a niewynikającym z Ustawy
prawo ochrony środowiska. Urządzenia do gromadzenia nieczystości ciekłych noszą potoczną
nazwę szamba. W nowszej literaturze określa się szambo jako rozwiązanie tymczasowe ze
wskazaniem, że pojawienie się przydomowych oczyszczalni ścieków odebrało rację bytu
zbiornikom bezodpływowym. Niemniej jednak, szamba istnieją i przez jakiś czas istnieć będą,
wobec czego system prawny musi się jakoś do tych urządzeń odnieść.
Odpowiednie przepisy zostały zamieszczone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). W dziale II Zabudowa i zagospodarowanie
działki budowlanej znajduje się rozdział 7 Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe, z
którego wynika kilka podstawowych zasad mających znaczenie dla wykładni przepisów u.c.p.g. I
tak:
- zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być stosowane tylko na działkach budowlanych
niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich
stosowania na obszarach podlegających szczególnej ochronie środowiska i narażonych na
powodzie oraz zalewanie wodami opadowymi (§ 34 rozporządzenia),
- zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe, doły ustępów nieskanalizowanych oraz
urządzenia kanalizacyjne i zbiorniki do usuwania i gromadzenia wydalin pochodzenia
zwierzęcego powinny mieć dno i ściany nieprzepuszczalne, szczelne przykrycie z zamykanym
otworem do usuwania nieczystości i odpowietrzenie wyprowadzone co najmniej 0,5 m ponad
poziom terenu (§ 35 rozporządzenia).
Ponadto przepisy rozporządzenia określają wymagane minimalne odległości zbiorników od
pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, magazynów produktów spożywczych, granicy
działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego.

Odrębna własność lokali
Przepis art. 2 ust. 3 Ustawy o czystości i porządku w gminach z dnia 13 września 1996 roku
(tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 236 poz. 2008 z późn. zm.) – dalej u.c.p.g., zawiera normę
interpretacyjną dla sytuacji, kiedy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi,
w których ustanowiono odrębną własność lokali. Wówczas obowiązki właściciela
nieruchomości obciążają:
- osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, jeżeli taki zarząd został wybrany,
- właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.
Ustawa o czystości i porządku w gminach odsyła do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l.
Według art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali (co może nastąpić w drodze
umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność - art. 7 ust. 1), właścicielowi lokalu przysługuje udział w
nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Przez nieruchomość wspólną

art. 3 ust. 2 u.w.l. nakazuje rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą
w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć
zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż
siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i
k.p.c. o współwłasności (art. 19). Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami
niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o
wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie
osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1). Zarząd
kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach
między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).
Regulacja zamieszczona w art. 2 ust. 3 u.c.p.g. oznacza, że jeżeli zarząd został wybrany, to jego
obciążają wskazane w art. 5 obowiązki właścicieli nieruchomości, jeżeli zaś nie został wybrany,
obowiązki te obciążają właścicieli lokali.

ZAŁĄCZNIKI

Informacje dostępne na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

W Dzienniku Ustaw Nr 42 (poz. 217) zostało opublikowane rozporządzenie Ministra
Infrastruktury z dnia 18 lutego 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego
zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót
budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego.
Nowe brzmienie otrzymuje § 19b zmienianego rozporządzenia, czyli: przepisu § 19 pkt 2
rozporządzenia nie stosuje się do zamówień publicznych na roboty budowlane dotyczące
inwestycji w zakresie: linii kolejowych o znaczeniu państwowym realizowanych na podstawie
rozdziału 2b ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym; dróg publicznych
realizowanych na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach
przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; lotnisk użytku publicznego
realizowanych na podstawie ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach
przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; budowli
przeciwpowodziowych realizowanych na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych
zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
Opublikowane rozporządzenie zmieniające wchodzi w życie 8 marca 2011 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 16 lutego 2011 r. Nr 34 opublikowana została ustawa z dnia 20
stycznia 2011 r. o odpowiedzialności majątkowej funkcjonariuszy publicznych za rażące
naruszenie prawa (Dz. U. Nr 34, poz. 173). Powyższa ustawa określa zasady odpowiedzialności
majątkowej funkcjonariuszy publicznych wobec Skarbu Państwa, jednostek samorządu
terytorialnego lub innych podmiotów ponoszących odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy
wykonywaniu władzy publicznej, za działania lub zaniechania prowadzące do rażącego
naruszenia prawa oraz zasady postępowania w przedmiocie takiej odpowiedzialności (zob. art. 1
ww.

ustawy).

Powyższa ustawa wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. 17 maja 2011 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 15 lutego 2011 r. Nr 32 opublikowana została ustawa z dnia 5
stycznia 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo wodne oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 32,
poz. 159). Przedmiotowa ustawa w art. 3 wprowadza nowe brzmienie art. 62 ust. 4 ustawy z dnia
7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623) w następującym

brzmieniu:
„4. Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5—6a, przeprowadzają osoby
posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.”
Ponadto powyższa ustawa dodaje w art. 62 ustawy – Prawo budowlane ust. 6a w brzmieniu:
„6a. Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą
przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa
budowli

piętrzących.”

Powyższa zmiana wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. 18 marca 2011 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 11 stycznia 2011 r. Nr 8 opublikowane zostało rozporządzenie
Ministra Gospodarki w sprawie wymagań w zakresie wykorzystywania wyrobów zawierających
azbest oraz wykorzystywania i oczyszczania instalacji i urządzeń, w których były lub są
wykorzystywane wyroby zawierające azbest (Dz. U. Nr 8, poz. 31). Powyższy akt prawny wszedł
w życie 26 stycznia 2011 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 20 grudnia 2010 r. Nr 239 opublikowane zostało rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 10 grudnia 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 239,
poz. 1597). Powyższy akt prawny wprowadza nowe brzmienie załącznika nr 1 do rozporządzenia
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.),
zawierającego wykaz Polskich Norm powołanych w ww. rozporządzeniu.
Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 21 marca
2011 r.

W Dzienniku Ustaw zostało opublikowane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 listopada
2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej
instancji jest wojewoda (Dz. U. Nr 235, poz. 1539).
Powyższy akt prawny wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 28
grudnia 2010 r. Stanowi, że wojewoda jest organem administracji architektoniczno-budowlanej
pierwszej instancji dla następujących obiektów i robót budowlanych: metra, sieci uzbrojenia
terenu sytuowanych poza pasem drogowym dróg krajowych i wojewódzkich, jeśli konieczna jest
budowa lub przebudowa wynikająca z budowy lub przebudowy tych dróg, drogowych obiektów
inżynierskich sytuowanych w granicach pasa drogowego dróg krajowych i wojewódzkich
niezwiązanych z tymi drogami, dróg gminnych i powiatowych, jeżeli konieczność ich budowy
lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi krajowej lub wojewódzkiej, zjazdów z
dróg krajowych i wojewódzkich, sieci przesyłowych i rurociągów ropy naftowej i produktów
naftowych.

W Dzienniku Ustaw z dnia 9 listopada 2010 r. Nr 212 opublikowane zostało rozporządzenie
Prezesa Rady Ministrów z dnia 4 listopada 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie gmin i
miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów
budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 212, poz.
1389). Powyższy akt prawny wszedł w życie z dniem ogłoszenia.
W Dzienniku Ustaw z dnia 12 listopada 2010 r. Nr 213 opublikowane zostało rozporządzenie
Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco
oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397). Powyższy akt prawny wszedł w życie w
dniu 15 listopada 2010 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 5 lipca 2010 r. Nr 119 opublikowana została ustawa z dnia 21 maja
2010 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 119, poz. 804). Ustawa weszła w życie w dniu 20 lipca 2010
r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 9 listopada 2010 r. Nr 212 opublikowane zostało rozporządzenie
Prezesa Rady Ministrów z dnia 4 listopada 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie gmin i
miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów
budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 212, poz.
1389). Powyższy akt prawny wszedł w życie z dniem ogłoszenia.

W Dzienniku Ustaw z dnia 12 listopada 2010 r. Nr 213 opublikowane zostało rozporządzenie
Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco
oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397). Powyższy akt prawny wszedł w życie w
dniu 15 listopada 2010 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 5 lipca 2010 r. Nr 119 opublikowana została ustawa z dnia 21 maja
2010 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale
społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 119, poz. 804). Ustawa weszła w życie w dniu 20 lipca 2010
r.
Ustawa znowelizowała m.in. art. 72 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o
udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie
ś

rodowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (Dz. U.

Nr 199, poz. 1227, z późn. zm.), wprowadzając dodatkowy obowiązek uzyskania decyzji o
ś

rodowiskowych uwarunkowaniach przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu

użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wydawanej na podstawie ustawy – Prawo
budowlane.
Jednocześnie ustawodawca dodał w art. 72 ww. ustawy po ust. 1 – ust. 1a, zgodnie z którym
wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje także przed dokonaniem
zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oraz zgłoszenia zmiany sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części na podstawie ustawy – Prawo budowlane.
W tym samym artykule w ust. 2 dodano pkt 1a, wprowadzający możliwość odstąpienia od
wymogu uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w przypadku zmiany decyzji o
pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz decyzji o
pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, wydawanych na podstawie ustawy – Prawo
budowlane, polegających na odstąpieniu od zatwierdzonego projektu budowlanego dotyczącym
charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy,
wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji oraz zapewnienia warunków niezbędnych
do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, które to odstąpienia nie spowodują
zmian uwarunkowań określonych w wydanej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Powyższa ustawa wprowadziła nowe brzmienie art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. –
Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.).

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej opublikowane zostały następujące akty prawne:

1) z dnia 26 października 2010 r. Nr 198 - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11
października 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu nadawania i
wykorzystywania znaku zgodności z Polską Normą (Dz. U. Nr 198, poz. 1316).
Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 10 listopada 2010 r.;

2) z dnia 27 października 2010 r. Nr 200 - ustawa z dnia 24 września 2010 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 200, poz. 1323). Ustawa wchodzi w
ż

ycie z dniem 27 listopada 2010 r.

Celem powyższej ustawy jest usprawnienie procedur związanych z wywłaszczaniem
nieruchomości lub ograniczaniem praw do nieruchomości dla realizowania celów publicznych, a
także doprecyzowanie niektórych przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), co wyeliminuje problemy
interpretacyjne.

Ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek
obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 84,
poz. 906) wprowadziła specjalny tryb dla odbudowy zniszczonych obiektów w tym samym
miejscu i o tych samych gabarytach. Tymczasem, jak wskazują doświadczenia, często odbudowa
zniszczonych budynków i siedlisk w tym samym miejscu powoduje kolejne ich zniszczenia i
kolejne straty. Dlatego też ustawa o zmianie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy,
remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania
ż

ywiołu oraz niektórych innych ustaw wprowadziła zmianę w tym zakresie, która ma na celu

umożliwienie odbudowy, w trybie określonym ustawą, zniszczonych obiektów budowlanych o
takich samych lub innych wymiarach, w innym niż dotychczas miejscu.
Przedmiotowa ustawa nałożyła obowiązek na radę gminy wyznaczenia, w drodze aktu prawa
miejscowego, obszarów, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów
budowlanych w wyniku osunięcia ziemi i na których odbudowa obiektów budowlanych
odbywała się na specjalnych warunkach, w celu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi lub mienia.
Ponadto ustawa dała radzie gminy możliwość wyznaczenia, w drodze aktu prawa miejscowego,
obszarów, na którym obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy,
przebudowy i nadbudowy istniejących budynków, kierując się potrzebą zapewnienia
bezpieczeństwa ludzi i mienia. Wyznaczenie tego obszaru odbywa się na wniosek wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta, a sam obszar musi być wpisany do rejestru prowadzonego
przez starostę na podstawie art. 110a ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony
ś

rodowiska (Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150, z późn. zm.).

Zmiany wprowadzone powyższą ustawą dają radzie gminy możliwość uchwalenia miejscowego
plan odbudowy, który jest aktem prawa miejscowego, w celu umożliwienia odbudowy na
obszarach, na których nie występują zagrożenia osunięcia ziemi. Należy podkreślić, że zgodnie z
art. 10 przedmiotowej ustawy, ilekroć w przepisach odrębnych jest mowa o uwzględnieniu
ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy przez to rozumieć również
uwzględnienie ustaleń miejscowego planu odbudowy obiektów budowlanych, a także
uwzględnienie innych ustaleń ww. aktów prawa miejscowego.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca 2010 r. Nr 138 opublikowane
zostało obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 13 lipca 2010 r. w
sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o systemie oceny zgodności (Dz. U. Nr 138, poz.
935);
W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 10 sierpnia 2010 r. Nr 143 opublikowana
została ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji
inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143, poz. 963). Ustawa wchodzi
w życie z dniem 25 sierpnia 2010 r.
Celem powyższej ustawy jest wprowadzenie do systemu prawnego rozwiązań, które pozwolą na
uproszczenie oraz przyspieszenie prac związanych z przygotowaniem do realizacji inwestycji w
zakresie budowli przeciwpowodziowych.

W Dzienniku Ustaw z dnia 21 lipca 2010 r. Nr 132 opublikowane zostało rozporządzenie Prezesa
Rady Ministrów z dnia 21 lipca 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie gmin i
miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów
budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 132, poz.
890). Powyższy akt prawny wszedł w życie z dniem ogłoszenia.
Rozporządzenie wprowadza aktualny wykaz gmin i miejscowości, poszkodowanych w wyniku
powodzi, która miała miejsce w maju i czerwcu 2010 r.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 20 lipca 2010 r. Nr 130 opublikowana
została ustawa z dnia 25 czerwca 2010 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz ustawy o ochronie zabytków i
opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 130, poz. 871). Ustawa wchodzi w życie z dniem 21
października 2010 r.
Celem powyższej ustawy jest wprowadzenie instytucji prawnych mających na celu
przyśpieszenie

powstawania

miejscowych

planów

zagospodarowania

przestrzennego.

Wprowadzone zmiany m. in. uproszczą procedury planistyczne przez zastąpienie, tam gdzie to
możliwe, procedury uzgodnień - procedurą opiniowania projektu.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 6 lipca 2010 r. Nr 121 opublikowana
została ustawa z dnia 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 121, poz.
809). Ustawa wchodzi w życie z dniem 6 sierpnia 2010 r..
Powyższa ustawa wprowadza zmianę brzmienia przepisu art. 49b ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.). Zmiana jest
konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 września 2009 r. sygn. akt P 46/08
(Dz. U. Nr 160, poz. 1276). Po rozpatrzeniu pytania prawnego Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego we Wrocławiu dotyczącego zgodności z Konstytucją Rzeczypospolitej
Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z późn. zm.), art. 49b ust. 2 ustawy -
Prawo budowlane, w części obejmującej wyrażenie "w dniu wszczęcia postępowania", Trybunał
Konstytucyjny orzekł, że art. 49b ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, w części obejmującej
wyrażenie "w dniu wszczęcia postępowania" jest niezgodny z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 9 lipca 2010 r. Nr 123 opublikowana
została ustawa z dnia 24 czerwca 2010 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem
skutków powodzi z maja i czerwca 2010 r. (Dz. U. Nr 123, poz. 835). Ustawa weszła w życie z
dniem 9 lipca 2010 r.
Z uwagi na poważne szkody, jakie wyrządziła powódź, która miała miejsce w maju i czerwcu
2010 r. konieczne stało się wprowadzenie szczególnych rozwiązań prawnych, mających na celu
zagwarantowanie poszkodowanym niezbędnej pomocy oraz uproszczenie procedur związanych z
usuwaniem skutków tej klęski żywiołowej. Przepisy powyższej ustawy mają zastosowanie w
sprawach związanych z usuwaniem skutków powodzi z maja i czerwca 2010 r., w tym
odpowiednio w sprawach związanych z usuwaniem skutków osunięć ziemi wywołanych opadami
atmosferycznymi, które miały miejsce w maju i czerwcu 2010 r., na obszarze gmin lub
miejscowości, określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 2 ustawy z dnia 11 sierpnia
2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych
zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. Nr 84, poz. 906).

W Dzienniku Ustaw z dnia 30 czerwca 2010 r. Nr 115 opublikowane zostało rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 22 czerwca 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać telekomunikacyjne obiekty budowlane i ich
usytuowanie (Dz. U. Nr 115, poz. 773).

Powyższy akt prawny wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 15 lipca
2010 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 29 czerwca 2010 r. Nr 114 opublikowana została ustawa z dnia 21
maja 2010 r. o zmianie ustawy o wyrobach budowlanych oraz ustawy o systemie oceny zgodności
(Dz. U. Nr 114, poz. 760).
Powyższy akt wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 30 grudnia
2010 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 22 czerwca 2010 r. Nr 109 opublikowane zostało rozporządzenie
Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony
przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 109, poz. 719).
Przedmiotowe rozporządzenie zastępuje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i
Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków,
innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80, poz. 563).
Powyższy akt prawny wchodzi w życie po upływie 7 dni od dnia ogłoszenia (tj. 30 czerwca 2010
r.).

W Dzienniku Ustaw z dnia 16 czerwca 2010 r. Nr 106 opublikowana została ustawa z dnia 7
maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675).
W art. 65 ww. ustawy zawarta została zmiana ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
(Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.). Przedmiotowa nowelizacja zmienia
dotychczasową definicję "budowli", a także wprowadza do ustawy - Prawo budowlane nową
definicję "obiektu liniowego". Ponadto zmiana obejmuję także nowelizację art. 5, 29 oraz 30
ustawy

Prawo

budowlane.

Powyższy akt prawny wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia (tj. 17 lipca 2010
r.), z wyjątkiem art. 29 który wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

W Dzienniku Ustaw z dnia 5 maja 2010 r. Nr 75 opublikowana została ustawa z dnia 18 marca
2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych
innych ustaw (Dz. U. Nr 75, poz. 474). Powyższy akt prawny wchodzi w życie z dniem 5 czerwca
2010 r. Powyższa ustawa wprowadza także zmiany w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo
budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).
Zmiana dotycząca art. 39 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane, polega na uzupełnieniu tego przepisu
o wskazanie, że w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru
zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę
obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem
zabytków.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 21 kwietnia 2010 r. Nr 65 opublikowane
zostały następujące akty prawne:

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi
publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 65, poz. 407). Rozporządzenie wchodzi w życie z
dniem 29 kwietnia 2010 r.;

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogowe
obiekty inżynierskie i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 65, poz. 408). Rozporządzenie wchodzi
w życie z dniem 29 kwietnia 2010 r.;

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących autostrad
płatnych (Dz. U. Nr 65, poz. 409). Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 29 kwietnia
2010 r.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej opublikowane zostały następujące akty prawne:

z dnia 8 marca 2010 r. Nr 34 - rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 lutego
2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie aprobat technicznych oraz jednostek
organizacyjnych upoważnionych do ich wydawania (Dz. U. Nr 34, poz. 183). Powyższe
rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 23 marca 2010 r.;

z dnia 10 marca 2010 r. Nr 36 - ustawa z dnia 12 lutego 2010 r. o zmianie ustawy -
Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz ustawy - Prawo o postępowaniu przed
sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 36, poz. 196). Powyższa ustawa wchodzi w życie z
dniem 10 kwietnia 2010 r."

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 lutego 2010 r. Nr 28 opublikowane
zostały następujące akty prawne:

ustawa z dnia 22 stycznia 2010 r. o zmianie ustawy o odpadach oraz niektórych innych
ustaw (Dz. U. Nr 28, poz. 145). Ustawa wchodzi w życie z dniem 12 marca 2010 r.;

rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie służby wojskowej
ż

ołnierzy zawodowych wyznaczonych na stanowiska służbowe w instytucjach cywilnych

(Dz. U. Nr 28, poz. 147). Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 12 marca 2010 r.

W sprawie uwierzytelniania dokumentów stanowiących część projektu budowlanego
W związku z przekazanym do mojej wiadomości Stanowiskiem Prezydium Krajowej Rady Izby
Architektów RP z dnia 18 stycznia 2011 r., informuję, że podzielam pogląd Izby, zgodnie z
którym art. 76a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.
U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) nie może mieć zastosowania do dokumentów
umieszczanych w projekcie budowlanym. Organy administracji publicznej nie mają podstawy
prawnej żądania notarialnego uwierzytelniania kopii dokumentacji stanowiącej część projektu
budowlanego.
Należy dodatkowo wyjaśnić, że ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010
r. Nr 243, poz. 1623) wymaga, aby za każdy projekt budowlany był odpowiedzialny projektant
konkretnego obiektu budowlanego (osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia do
projektowania oraz uprawniona do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w
budownictwie). Osoba, która złożyła podpis na stronie tytułowej projektu budowlanego,
odpowiada za jego zawartość, także za załączone do projektu dokumenty. Ponadto projektant do
projektu budowlanego dołącza oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z
obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 4 ustawy – Prawo
budowlane). W związku z powyższym podpis projektanta na pierwszej stronie każdego projektu
jest dla wiarygodności zawartych w nim dokumentów wystarczający.

W sprawie nakładania obowiązku złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy –
Prawo budowlane
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (uchwała siedmiu sędziów NSA z
dnia 10 stycznia 2011 r., sygn. akt II OPS 2/10), przepis art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623) nie stanowi podstawy do
wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek złożenia, przewidzianego w art. 32 ust. 4

pkt 2 tej ustawy, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane.
Naczelny Sąd Administracyjny w swojej uchwale podkreślił, że ustawodawca wskazał w jakich
przypadkach i w jakich sprawach prowadzonych na podstawie ustawy – Prawo budowlane
możliwe jest wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane w drodze oświadczenia o posiadaniu tego prawa. Oznacza to, że tylko w tych
przypadkach i w tych sprawach inwestor może złożyć oświadczenie o dysponowaniu
nieruchomością na cele budowlane, a organ może żądać złożenia takiego oświadczenia.
Przepisy ustawy – Prawo budowlane określają ponadto skutki niezłożenia w ww. sprawach
przedmiotowego oświadczenia, które polegają na odmowie wydania decyzji oczekiwanej przez
inwestora. Oznacza to, że w innych sprawach wykazanie prawa do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane, jeżeli jest to potrzebne dla rozstrzygnięcia sprawy, nie może
polegać na nałożeniu na inwestora obowiązku złożenia oświadczenia w ramach wykonywania
czynności celem doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z
prawem (zob. art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).
Zaznaczyć również należy, że organ nadzoru budowlanego w postępowaniu naprawczym,
prowadzonym na podstawie art. 50-51 ustawy – Prawo budowlane, może zakończyć sprawę
wydaniem decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót budowlanych, bądź rozbiórkę obiektu
budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Decyzja ta nie
została związana z uprzednim żądaniem od inwestora złożenia oświadczenia o posiadaniu przez
niego prawa do terenu na cele budowlane, pomimo iż np. doprowadzenie obiektu do stanu
poprzedniego, a nawet rozbiórka, może się wiązać z wykonaniem robót budowlanych. Podkreślić
przy tym należy, że w przypadku, gdy nie ma podstaw do wydania decyzji mającej na celu
doprowadzenie wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem (zob. art. 51
ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane), wówczas wydaje się decyzję na podstawie art. 51 ust. 1
pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź
rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu
poprzedniego.
Reasumując stwierdzić należy, że w przypadkach związania rozstrzygnięcia na podstawie ustawy
- Prawo budowlane z obowiązkiem przedłożenia oświadczenia o prawie do terenu na cele
budowlane, ustawodawca traktuje przedmiotowe oświadczenie jako dokument o charakterze
dowodowym, wskazując, iż ma być on dołączony przez inwestora do dokumentacji budowlanej
lub złożony na podstawie obowiązku nałożonego postanowieniem właściwego organu
administracji publicznej. Jednocześnie ustawodawca jednoznacznie, według gramatycznego
brzmienia regulacji, nie wiąże rozstrzygnięć decyzją administracyjną w postępowaniu
naprawczym ze złożeniem oświadczenia o prawie do terenu na cele budowlane. Zauważyć
bowiem należy, że wykonywanie czynności objętych nakazem zawartym w decyzji organu
nadzoru budowlanego, o których mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, odnosi
się również do takich działań inwestora, które mają charakter materialno-prawny, a nie dotyczą
kwestii procesowych i formalnych.
Jednocześnie zgodnie z art. 187 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu
przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), uchwała składu siedmiu
sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego jest w danej sprawie wiążąca. Ogólna moc wiążąca
uchwały powoduje, że wiąże ona sądy administracyjne we wszystkich sprawach, w których
miałby być stosowany interpretowany przepis (wyrok NSA z dnia 7 maja 2009 r., znak: II FSK
99/08).

OGRZEWAJ SWÓJ DOM BEZPIECZNIE!
Podstawowe zasady bezpiecznego eksploatowania instalacji i urządzeń w celu uniknięcia
zagrożenia zatrucia tlenkiem węgla (czadem), wybuchem gazu i pożarem.

Ważne informacje

•

Co najmniej raz w roku właściciele lub zarządcy budynków mają obowiązek
przeprowadzenia okresowej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych
(dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

•

Na początku sezonu grzewczego należy sprawdzić stan techniczny wszelkiego rodzaju
urządzeń służących do ogrzewania pomieszczeń lub wody, a przede wszystkim urządzeń
gazowych.

•

Nie wolno ograniczać dopływu świeżego powietrza, zwłaszcza do kotłowni, łazienek,
kuchni i innych pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia opalane paliwem
gazowym, aby możliwe było pełne, a tym samym bezpieczne spalanie.

•

Jeśli w pomieszczeniu są szczelne okna, to dla bezpiecznego spalania należy zapewnić
stały dopływ świeżego powietrza poprzez urządzenia napowietrzające zainstalowane w
tych oknach lub przez rozszczelnienie skrzydła okiennego.

•

W ramach obowiązkowej kontroli okresowej, oprócz dokonania przeglądu stanu
technicznego instalacji gazowych, należy sprawdzić drożność przewodów wentylacyjnych
oraz odprowadzających spaliny. Nie należy zaklejać otworów wentylacyjnych i
napływowych powietrza, kratek wentylacyjnych, a także otworów w dolnej części drzwi
do łazienek.

•

Niesprawne i nieprawidłowo działające urządzenia gazowe i elektryczne należy
wymienić. Wymiana bądź naprawa urządzeń gazowych może być dokonywana wyłącznie
przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia.

•

Nie wolno dopuszczać do nadmiernego obciążania instalacji elektrycznej przez włączenie
do jednego gniazda wtykowego kilku odbiorników dużej mocy.

•

Korzystając z urządzeń mających nieosłonięte spirale grzewcze, trzeba zwracać uwagę na
to, by stały w bezpiecznej odległości od łatwopalnych przedmiotów i elementów
mieszkania. Zawsze trzeba stosować się do instrukcji producenta urządzeń w zakresie
bezpiecznego ich użytkowania.

•

W razie jakichkolwiek wątpliwości należy jak najszybciej zwrócić się do właściciela lub
zarządcy budynku.

Uwaga
Tlenek węgla (czad) to "cichy zabójca". Śmiertelnie trujący gaz powstaje w wyniku spalania
paliwa (gazowego, ciekłego lub stałego) w niewystarczającej ilości tlenu. Do całkowitego
spalenia 1 m3 gazu ziemnego konieczne jest aż 10 m3 powietrza. Brak wystarczającego dopływu
ś

wieżego powietrza do pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia spalające paliwo gazowe,

ciekłe lub stałe poważnie zagraża tzw. niepełnym spalaniem i powstawaniem tlenku węgla. Czad
pojawia się także, kiedy przedwcześnie zostaną zamknięte drzwiczki paleniska pieca czy kuchni
opalanej paliwem stałym, a również gdy palniki urządzenia gazowego są zanieczyszczone lub źle
wyregulowane. Tlenek węgla nie ma barwy, zapachu, ani smaku i ma gęstość zbliżoną do
powietrza, dzięki czemu z łatwością rozprzestrzenia się w mieszkaniach. Czad dostaje się do
organizmu człowieka poprzez drogi oddechowe, blokuje dostęp tlenu do organizmu, upośledzając
organy najbardziej wrażliwe na niedotlenienie. Zaczadzenie często kończy się śmiercią!
Brak szczelności i sprawności instalacji gazowej oraz niewłaściwa wentylacja pomieszczeń mogą
być także przyczyną wybuchu gazu, a w konsekwencji zniszczenia budynku i zagrożenia zdrowia
oraz życia ludzi. Ulatniający się gaz tworzy z powietrzem mieszaninę silnie wybuchową już przy
niewielkim, kilku-kilkunastoprocentowym, stężeniu w powietrzu. Poziom bezpieczeństwa można
wydatnie podnieść, stosując urządzenia (detektory) wykrywające obecność w powietrzu zarówno
tlenku węgla, gazu ziemnego, jak i gazów płynnych. Należy przy tym pamiętać, że gaz płynny w
odróżnieniu od ziemnego jest cięższy od powietrza. Jeśli się ulatnia, nie jest odprowadzany przez
wentylację umieszczoną pod stropem pomieszczenia. Dlatego szczególnie w przypadku

korzystania z gazu płynnego zaleca się stosowanie detektorów (wykrywaczy) gazu. Zwłaszcza,
ż

e są to urządzenia stosunkowo tanie, dostępne w sklepach z osprzętem gazowym.

Zasady bezpiecznego korzystania z urządzeń gazowych

•

Butle z gazem płynnym mogą być instalowane tylko w budynkach niskich tj.
o wysokości do 12 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalnych o wysokości do 4
kondygnacji nadziemnych włącznie.

•

Nie należy ogrzewać pomieszczeń mieszkalnych kuchenkami gazowymi.

•

Zabronione jest instalowanie butli w budynkach zasilanych gazem z sieci gazowej.

•

Instalacja gazowa zasilana z butli gazowej, w której długość przewodu nieelastycznego z
rury stalowej nie przekracza 2 m, po wymianie lub remoncie, a także po wymianie butli
gazowej lub przewodu elastycznego, powinna być poddana kontroli szczelności pod
ciśnieniem roboczym gazu. Sprawdzenie szczelności przy wymianie butli gazowej
przeprowadza przedstawiciel dostawcy gazu lub użytkownik instalacji, zgodnie z
instrukcją otrzymaną od rozprowadzającego butle.

•

Instalacja gazowa zasilana z butli gazowej, w której długość przewodu nieelastycznego
przekracza 2 m powinna być po wymianie lub remoncie poddana głównej próbie
szczelności, o której mowa w § 44 rozporządzenia MSWiA z dnia 16 sierpnia 1999 r. w
sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

•

Przewody elastyczne służące do przyłączania urządzeń gazowych po przekroczeniu
oznaczonej daty ważności należy niezwłocznie wymienić.

Informacje na omawiany temat można też znaleźć w rubrykach "porady" na stronach
internetowych: www.itb.pl i www.straz.gov.pl .

Komunikat Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego do właściciel i zarządców
obiektów budowlanych o kontrolach obiektów wielkopowierzchniowych
Przypominam

właścicielom

zarządcom

budynków

powierzchni

zabudowy

przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu
przekraczającej 1000 m2 o obowiązku przeprowadzenia okresowej kontroli przed zimą w
terminie do 30 listopada (natomiast kontrola po okresie zimowym powinna zostać wykonana do
31 maja) zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz.
1118 z późn. zm.).
Przedmiotem tej kontroli jest sprawdzenie stanu technicznego: elementów budynku, budowli i
instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników
występujących podczas użytkowania obiektu; instalacji i urządzeń służących ochronie
ś

rodowiska; instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i

wentylacyjnych.
Kontrole okresowe powinny wykonywać – na zlecenie właściciela lub zarządcy – osoby
posiadające właściwe kwalifikacje, czyli legitymujące się uprawnieniami budowlanymi w
odpowiedniej specjalności. Kontrolę przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i
wentylacyjnych mogą wykonywać również osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle
kominiarskim.
Osoba dokonująca kontroli powinna bezzwłocznie wysłać zawiadomienie o przeprowadzonej
kontroli do właściwego organu nadzoru budowlanego. W przypadku stwierdzenia
nieprawidłowości osoba dokonująca kontroli ma obowiązek przesłać do nadzoru budowlanego
kopię protokołu kontroli. Natomiast właściciel, zarządca lub użytkownik powinien natychmiast
usunąć uszkodzenia lub uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną,
pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1 ustawy –
Prawo budowlane).
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Robert Dziwiński Warszawa, 25 listopada 2010 r.

Komunikat Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego do właścicieli i zarządców
obiektów budowlanych o kontrolach obiektów poddanych działaniom sił natury
Przypominam, że zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
– Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), na właścicielach i
zarządcach ciąży obowiązek przeprowadzenia kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu
każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt,
związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie
obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować
zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Do czynników
związanych z działaniem sił natury należą m.in. wyładowania atmosferyczne, wstrząsy
sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na
rzekach i morzu oraz jeziorach i
zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie.
Przedmiotową kontrolę mogą przeprowadzać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane
w odpowiedniej specjalności. Jednakże w art. 62 ust. 4 i 5 ustawy – Prawo budowlane zostały
wskazane wyjątki w zakresie kontroli: instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych,
urządzeń chłodniczych – które w pewnych przypadkach mogą być kontrolowane również przez
osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń,
instalacji, sieci energetycznych i gazowych – oraz przewodów kominowych – które w pewnych
przypadkach mogą być kontrolowane także przez osoby posiadające kwalifikacje mistrza w
rzemiośle kominiarskim.
Osoba dokonująca ww. kontroli sporządza z niej protokół. W przypadku, gdy podczas kontroli
zostaną stwierdzone uszkodzenia lub istnieje konieczność uzupełnienia braków, o których mowa
w art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, protokół powinien zawierać informację
(potwierdzenie), że na właścicielach, zarządcach lub użytkownikach obiektu budowlanego (na
których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych lub
umowach) ciąży obowiązek usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia ww. braków.
Ponadto osoba dokonująca kontroli jest obowiązana przesłać niezwłocznie po jej
przeprowadzeniu kopię tego protokołu do właściwego organu nadzoru budowlanego (zob. art. 70
ust. 2 ustawy - Prawo budowlane).
Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w
zakresie napraw, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu
technicznego obiektu budowlanego lub jego części, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz
uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa
mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie
prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane).
Natomiast po otrzymaniu kopii protokołu, wskazującego stwierdzenie ww. uszkodzeń lub
braków, właściwy organ nadzoru budowlanego przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu
budowlanego w celu sprawdzenia, czy właściciele, zarządcy lub użytkownicy obiektu
budowlanego usunęli stwierdzone uszkodzenia i uzupełnili braki.
Należy przy tym zaznaczyć, że przepisy karne przewidują sankcje za niezastosowanie się do
obowiązku wynikającego z art. 70 ust. 1 ww. ustawy (zob. art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo
budowlane), za utrzymanie obiektu budowlanego w nienależytym stanie technicznym (zob. art.
91a ustawy - Prawo budowlane), czy też za nieprzesłanie kopii protokołu, o którym mowa w art.
70 ust. 2 (zob. art. 93 pkt 9a ustawy - Prawo budowlane).
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Robert Dziwiński Warszawa, 1 września 2010 r.

W sprawie uznania drogi wraz ze zjazdami za jeden obiekt liniowy w świetle zmian do
ustawy - Prawo budowlane wprowadzonych przepisami ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o
wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675).
W związku z wejściem w życie z dniem 17.07.2010 r. zmian do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) wprowadzonych przepisami
ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr
106, poz. 675) przedstawiam następujące wyjaśnienia uwzględniające stanowisko Departamentu
Prawnego Ministerstwa Infrastruktury z dnia 10.08.2010 r., znak: ML-2dk-0780-136/10.
Powyższa nowelizacja zmieniła m.in. dotychczasową definicję „budowli”, uzupełniając
przykładowe wyliczenie budowli w art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane o pojęcie obiektu
liniowego. Jednocześnie ustawodawca wprowadził w art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane
definicję obiektu liniowego. Zgodnie z tym przepisem przez obiekt liniowy należy rozumieć
obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga
wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja
elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna,
wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie
stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Uznanie w art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane drogi wraz ze zjazdami za jeden obiekt
liniowy, a więc taki obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość,
powoduje, że dotychczasowa wykładnia przepisów i orzecznictwo przestają być aktualne. Tym
samym drogi dojazdowe, wewnętrzne oraz infrastruktura (energetyczna, melioracyjna,
telekomunikacyjna i wodociągowa) nierozerwalnie związane z realizowanym zamierzeniem
budowlanym (budowa, przebudowa drogi), stanowią jego część. Zatem, zgodnie z art. 33 ustawy
– Prawo budowlane, pozwolenie na budowę dotyczy drogi wraz ze zjazdami jako jednego
zamierzenia budowlanego.

W sprawie zakazu uzależniania wydania decyzji o pozwoleniu na budowę od przedłożenia
wypisów z ksiąg wieczystych
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych
ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718, z późn. zm.) wprowadziła istotne ułatwienie proceduralne,
związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, polegające na wprowadzeniu oświadczenia
inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dzięki tej
zmianie inwestor nie musi dołączać do wniosku o pozwolenie na budowę wypisów z księgi
wieczystej czy też aktów notarialnych, określających to prawo.
Tym samym organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może uzależniać wydania
decyzji o pozwoleniu na budowę od istnienia księgi wieczystej nieruchomości. Organ
administracji architektoniczno-budowlanej – rozstrzygając w przedmiocie pozwolenia na budowę
– bada jedynie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane, pod względem prawidłowości jego wypełnienia, nie ma natomiast kompetencji do
sprawdzania jego prawdziwości. W związku z powyższym, organ nie może żądać przedstawienia
dokumentów dotyczących statusu działki (np. księgi wieczystej), potwierdzających prawdziwość
oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Złożenie jednak
nieprawdziwego oświadczenia podlega odpowiedzialności karnej. W konsekwencji jeżeli z
posiadanych informacji wynika, że oświadczenie potwierdza nieprawdę, organ ma obowiązek
powiadomienia prokuratury, aby zbadała tę kwestię w kontekście odpowiedzialności karnej za
fałszywe oświadczenie. Wszczęcie postępowania prokuratorskiego powoduje zawieszenie
postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

W sprawie nakładania obowiązku dostarczania dokumentów, ekspertyz i ocen na podstawie
art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane

Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 25 maja 2009 r.,
sygn. akt II OSK 823/08), organy nadzoru budowlanego mogą nałożyć na inwestora obowiązek
przedstawienia inwentaryzacji wykonanych robót zarówno w postanowieniu o wstrzymaniu – art.
50 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z
późn. zm.), jak i w decyzji wydanej na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy - art. 51 ustawy
– Prawo budowlane jest bowiem kontynuacją art. 50 tej ustawy.
Pogląd, iż art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, dotyczy określonych czynności
faktycznych, konkretnych robót budowlanych, a nie stanowi podstawy do nałożenia obowiązku
przedstawienia określonych dokumentów, jest w obecnym stanie prawnym już nieaktualny, z
uwagi na nowelizację dokonaną ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo
budowlane (Dz.U. Nr 93, poz. 888 z późn.). Od dnia wejścia w życie ww. ustawy tj. od 31 maja
2004 r., obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonanych robót
do stanu zgodnego z prawem może oznaczać obowiązek dostarczenia dokumentów, ekspertyz i
ocen.

W sprawie zastosowania art. 51 ust. 4 i 5 ustawy – Prawo budowlane
Zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (wyrok z dnia
17 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Kr 108/07), wyłącznie terminowe wykonanie obowiązków, o
których mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, daje podstawę do
rozstrzygnięcia w trybie art. 51 ust. 4 ww. ustawy. Natomiast niewykonanie w terminie
obowiązków nałożonych decyzją, wydaną w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo
budowlane, rodzi obowiązek wydania decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót bądź
rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu
poprzedniego – art. 51 ust. 5 ww. ustawy. Określenie terminu wykonania obowiązku, będące
elementem treści decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy –
Prawo budowlane, może być przedmiotem odwołania, jak i skargi do sądu administracyjnego,
jeżeli np. zbyt krotki termin uniemożliwia wykonanie nałożonego obowiązku. Oznacza to, że
jakkolwiek określenie terminu wykonania nałożonych obowiązków należy do organu, który w tej
mierze ma pewną swobodę administracyjną, to z pewnością nie jest dopuszczalne przedłużenie
tego terminu w drodze innej niż poprzez wydanie decyzji administracyjnej.

W sprawie zastosowania art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane w przypadku samowoli
budowlanej
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok z dnia 15 lipca 2009 r.,
sygn. akt II OSK 1061/08,oraz z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1184/09), art. 57 ust.
7 ustawy – Prawo budowlane nie dotyczy inwestora, który zrealizował obiekt w warunkach
samowoli budowlanej.
Przepis art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane, przewiduje sankcję za przystąpienie do
użytkowania wyłącznie w sytuacjach określonych w art. 54 (bez dokonania zawiadomienia o
zakończeniu budowy) i art. 55 (bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie) . Zatem,
przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego tylko w przypadkach, o jakich mowa w art.
54 i art. 55 ustawy – Prawo budowlane, z naruszeniem wynikających z przepisów tych
obowiązków, stwarza po stronie organu nadzoru budowlanego podstawę do wymierzenia kary z
tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo
budowlane, nie stanowi natomiast samoistnej podstawy do wymierzenia kary za użytkowanie
obiektu budowlanego i to w innych, nie wymienionych w art. 54 i art. 55 przypadkach.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ustawy – Prawo budowlane,
dotyczyć może jedynie budowy prowadzonej legalnie, a więc na podstawie pozwolenia na
budowę.

Prawnie skuteczne jest bowiem zawiadomienie o zakończeniu budowy tylko wobec obiektów
wybudowanych zgodnie z projektem i warunkami pozwolenia na budowę. Zawiadomienie to nie
może zastępować procedury legalizacyjnej stosowanej w przypadku wybudowania obiektu
budowlanego w warunkach samowoli budowlanej (wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn.
akt II OSK 345/09).
Istnieje również przeciwny - w stosunku do ww. - pogląd NSA (wyrok z dnia 19 listopada 2009
r., sygn. akt II OSK 1179/09). Kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego
powinna zostać wymierzona w każdym przepadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania z
naruszeniem przepisów art. 54 i 55 ustawy – Prawo budowlane. Zawiadomienie o zakończeniu
budowy powinno przy tym mieć miejsce niezależnie od tego, czy użytkowany obiekt powstał w
sposób legalny, czy też w warunkach samowoli budowlanej. W pierwszym przypadku zgłoszenie
zakończenia budowy będzie prawnie skuteczne w tym znaczeniu, że otworzy możliwość
legalnego użytkowania objętego zgłoszeniem obiektu. W przypadku stwierdzenia samowoli
budowlanej, zgłoszenie powinno spotkać się ze sprzeciwem właściwego organu i powinno
stanowić podstawę do wszczęcia przez ten organ stosownego postępowania.

Komunikat Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego do właściciel i zarządców
obiektów budowlanych w sprawie nawisów lodowych i śniegowych na budynkach
Zwracam uwagę, że obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego w
razie występowania niekorzystnych warunków atmosferycznych, które mogą mieć wpływ na
uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, jak również
mogących spowodować zagrożenie życie lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub
ś

rodowiska, nałożony na właścicieli i zarządców budynków przez art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7

lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), obejmuje także
usuwanie z elementów elewacji sopli, brył, nawisów lodowych i śniegowych, mogących zagrozić
bezpieczeństwu osób znajdujących na ciągach pieszych i jezdnych przebiegających bezpośrednio
przy budynku.
W związku z powyższym, w celu uniknięcia zagrożeń, zwracam się o bezzwłoczne spełnienie
ww. obowiązków wynikających z przepisów.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Robert Dziwiński Warszawa, 14 stycznia 2010 r.

Komunikat Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego do właściciel i i zarządców
obiektów budowlanych w związku z potencjalnym zagrożeniem bezpieczeństwa obiektów
budowlanych zalegającym na dachach śniegiem
Zwracam szczególną uwagę, że w okresie występowania niekorzystnych warunków
atmosferycznych spowodowanych intensywnymi opadami śniegu, do obowiązków właścicieli i
zarządców obiektów budowlanych należy usuwanie nadmiaru śniegu z dachów. Zgodnie z art. 61
pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z
późn. zm.), w razie wystąpienia czynników, które mogą mieć wpływ na uszkodzenie obiektu
budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogącym spowodować
zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, właściciele i
zarządcy zobowiązani są do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego.
W szczególności do obowiązków właścicieli i zarządców należy dbałość o należyty stan
techniczny budynku i nie dopuszczanie do przeciążenia konstrukcji budynku poprzez m.in.
kontrolę grubości pokrywy śnieżnej zalegającej na dachu oraz zapewnienie bezpiecznego
usunięcia nadmiaru śniegu z dachu.
W związku z powyższym, w celu uniknięcia zagrożeń, jakie mogą być konsekwencją
zalegającego na dachach obiektów budowlanych śniegu, zwracam się do wszystkich
zobowiązanych o bezzwłoczne spełnienie obowiązków wynikających z ww. przepisów.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Robert Dziwiński Warszawa, 11 stycznia 2010 r.

Komunikat Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego do właścicieli, zarządców i
użytkowników obiektów budowlanych w związku z rozpoczęciem sezonu grzewczego w
okresie jesienno-zimowym
W związku ze wzmożonym, w okresie jesienno-zimowym, występowaniem zagrożeń związanych
z eksploatacją instalacji grzewczych, przypominam o spoczywającym na właścicielach i
zarządcach obiektów budowlanych obowiązku zapewnienia przeprowadzenia, co najmniej raz w
roku, okresowej kontroli stanu technicznego użytkowanych obiektów budowlanych, a w
szczególności sprawdzenia instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych,
spalinowych i wentylacyjnych (art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane – Dz.U.06.156.1118 z
poźn. zm.).
Zgodnie z przepisami ustawy - Prawo budowlane kontrolę stanu technicznego powinny
przeprowadzać: w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów
spalinowych i wentylacyjnych - osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle
kominiarskim bądź osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,
natomiast w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów przemysłowych, kominów
wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest
wymuszony pracą urządzeń mechanicznych - osoby posiadające uprawnienia budowlane w
odpowiedniej specjalności.
Przypominam, że na właścicielach, zarządcach i użytkownikach obiektów budowlanych
spoczywa ponadto obowiązek usunięcia, w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej
kontroli, stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować
zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, pożar, wybuch albo zatrucie
gazem. Kto nie zapewnia wykonania okresowej kontroli podlega karze grzywny (art. 93 pkt 8
ustawy - Prawo budowlane), a kto niewłaściwie utrzymuje i użytkuje obiekt budowlany lub nie
zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż
100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a
ustawy - Prawo budowlane).
Ponadto przypominam, że właściciele i zarządcy mają obowiązek stosować się do przepisów
rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 21.04.2006 r. w sprawie ochrony
przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U.06.80.563).
Dotyczy to obowiązku usuwania zanieczyszczeń z przewodów dymowych, spalinowych i
wentylacyjnych. W obiektach, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego
lub gazowego, usuwa się zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych (§ 30 ust. 1):

1) od palenisk zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych - co najmniej
raz w miesiącu, jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej;
2) od pozostałych palenisk opalanych paliwem stałym - co najmniej cztery razy w roku;
3) od pozostałych palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym - co najmniej dwa
razy w roku.

Nie zaniedbuj bezpieczeństwa! CIEPŁO JEST ULOTNE...
Stowarzyszenie "Kominy Polskie" nasila ogólnopolską akcję informowania o bezpiecznym i
skutecznym odprowadzaniu spalin z urządzeń grzewczych. Kampania prowadzona jest wśród
użytkowników oraz producentów instalacji grzewczych i kominowych we współpracy z
kluczowymi instytucjami branżowymi, ogólnopolskimi mediami oraz ośrodkami szkoleniowo-
badawczymi.
Podczas akcji wskazujemy na główne przyczyny tragedii, źródła zagrożenia oraz środki zaradcze.
Przekonujemy, że tylko dzięki codziennej trosce o bezpieczeństwo, ciepło zagości w naszych
domach na trwałe.
Pamiętaj o podstawowych zasadach użytkowania instalacji spalinowych i wentylacyjnych:

•

dopiero dobry komin zapewni bezpieczeństwo Twojemu domowi - dobry komin to komin
optymalnie dobrany do warunków eksploatacji,

•

przeprowadzaj regularne kontrole przewodów wentylacyjnych (raz w roku), spalinowych
w instalacjach z kotłami na paliwo gazowe i płynne (2 razy w roku) i dymowych w
instalacjach z kotłami na paliwo stałe (4 razy w roku),

•

kontrole zlecaj tylko uprawnionym kominiarzom,

•

komin dobieraj zawsze do warunków eksploatacji,

•

wybieraj systemy kominowe wykonane wyłącznie z materiałów niepalnych,

•

wybieraj atestowane systemy kominowe, posiadające krajowe lub europejskie oznaczenia.

•

pamiętaj o odpowiednim dopływie powietrza do pomieszczeń. W szczelnych oknach
zamontuj nawiewniki powietrza – to warunek działania kanałów wywiewnych i
prawidłowego spalania,

•

dbaj o drożność klatek wentylacyjnych oraz o drożność i szczelność kanałów
wentylacyjnych,

•

nie podłączaj wentylatorów, ani wyciągów kuchennych do zbiorczych kanałów
wentylacyjnych,

•

dbaj o to, by pomiary wydajności wentylacji były prowadzone w odpowiednich
warunkach i z zachowaniem wymaganych procedur,

•

w warunkach ograniczonej wentylacji stosuj urządzenia grzewcze z zamkniętą komorą
spalania,

•

użytkując właściwy system kominowy przyczyniasz się do ochrony środowiska.

Więcej: http://www.kominypolskie.com.pl/

GŁÓWNY INSPEKTOR NADZORU BUDOWLANEGO RADZI:
Szkody wyrządzone przez powódź lub siłę wyższą
Przychodząc do obiektu, który uległ zalaniu:
1. Upewnij sie, czy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie zakazał użytkowania obiektu
budowlanego, jeśli tak - nie wchodź do budynku ani nie przebywaj w jego otoczeniu.
2. Jeśli nie ma zakazu, dokonaj zewnętrznych oględzin obiektu:

- sprawdź, czy woda nie podmyła lub nie odsłoniła fundamentów,
- sprawdź, czy grunt bezpośrednio przy budynku nie został wypłukany,
- sprawdź, czy nie pojawiły sie nowe rysy na ścianach (szczególnie pionowe),
- sprawdź, czy ściany nie są wybrzuszone lub odchylone od pionu.

Jeśli zauważyłeś tego rodzaju zjawiska powiadom powiatowego inspektora nadzoru
budowlanego.
3. Nie korzystaj z instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowej, cieplnej przed dokonaniem
kontroli ich sprawności przez specjalistów.
4. W przypadku braku zewnętrznych oznak uszkodzenia lub zniszczeń możesz ostrożnie wejść do
obiektu i sprawdzić od wewnątrz:

- czy ściany wewnętrzne nie są odspojone od ścian zewnętrznych ( nie ma miedzy nimi
rys),
- czy nie ma widocznych rys na suficie (szczególnie rys równoległych do ścian) i czy nie
jest on ugięty,
- czy okna i drzwi otwierają sie łatwo ( mogło nastąpić osiadanie obiektu),
- czy nie są naruszone schody i czy nie nastąpiło ich przesuniecie,
- czy więźba dachowa jest w należytym stanie ( czy nie jest uszkodzona)

Jeśli zauważyłeś tego rodzaju zjawiska powiadom powiatowego inspektora nadzoru
budowlanego.
5. Jeśli nie stwierdzisz uszkodzeń możesz przystąpić do porządkowania i jeżeli jest to możliwe
odszukaj dokumentacje budowy i użytkowania obiektu.

Jeżeli chcesz odbudować, remontować lub rozebrać zalany obiekt budowlany:
- sprawdź czy zamieszkujesz gminę lub miejscowość wykazana w rozporządzeniu Prezesa Rady
Ministrów,
- jeśli tak, skorzystaj z ułatwień zawartych w ustawie z dnia 11.08.2001 r. o szczególnych
zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub
uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. z 2001 r. Nr 84, poz. 906),
- odbudowa to odtworzenie obiektu budowlanego w całości lub w części, w miejscu i o
wymiarach obiektu zniszczonego lub uszkodzonego, przy czym dopuszcza się stosowanie
wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym,
- remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających
na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym
dopuszcza sie stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym,
- obiekty linowe to linie kolejowe, a także drogi wraz z budynkami, budowlami i urządzeniami
przeznaczonymi do prowadzenia ruchu drogowego oraz sieci uzbrojenia terenu.
O szczegóły zwróć sie do właściwego starosty lub prezydenta miasta (miasto na prawach
powiatu)
Jeżeli masz problemy z uzyskaniem odpowiedzi na pytania lub wątpliwości:
1. Zwróć się o pomoc do właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego lub osoby
posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.
2. Zadzwoń do wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego:
Wielkopolski Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Poznaniu (61) 854-11-54

XII Warsztaty Nadzoru Budowlanego – Wałcz 2010

Paweł Ziemski, Zastępca Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 9 września br. w
Wałczu w woj. zachodniopomorskim uczestniczył w XII Warsztatach Nadzoru Budowlanego
zorganizowanych przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Wałczu. Przedstawiciel
GUNB wziął udział w panelu dyskusyjnym, w którym wraz z przedstawicielem Głównego
Inspektora Pracy omówili wspólne problemy współdziałania Państwowej Inspekcji Pracy z
organami nadzoru.
Ponadto w dniach 10-11 września br., Paweł Ziemski, Zastępca Głównego Inspektora Nadzoru
Budowlanego brał udział w Konferencji Technicznej pt.: „Rewitalizacja obszarów
zurbanizowanych” zorganizowanej przez Komitet Remontów PZITB przy Zarządzie Oddziału w
Poznaniu, Zachodniopomorską Okręgową Izbę Inżynierów Budownictwa w Szczecinie,
Wielkopolską Okręgową Izbę Inżynierów Budownictwa w Poznaniu, Wojewódzki Urząd
Ochrony Zabytków w Szczecinie i Starostwo Powiatowe w Wałczu. Konferencja Techniczna
odbyła się pod patronatem m.in Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

XIII Warsztaty Nadzoru Budowlanego – Wałcz 2011

Odbędą się w dniach 8, 9, 10 września 2011 roku w Wałczu.
Organizatorzy: Komitet Remontów PZITB w Poznaniu, CUTOB Poznań, WOIIB Poznań, ZOIIB
Szczecin

Więcej informacji udziela: mgr inż. Zbigniew Augustyniak

Kosztorysy inwestorskie, ofertowe, zamienne, powykonawcze

mgr inż. Maciej Skiroski

Orgbud – Serwis

1. Akty prawne w kosztorysowaniu robót budowlanych

Obecnie kosztorysowanie regulowane jest aktami prawnymi jedynie na obszarze

zamówień publicznych, w części odnoszącej się do kosztorysów inwestorskich. Stanowią o
tym:

1. Ustawa PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH z dnia 29 stycznia 2004 r. -

Dz.U. Nr 19 z 2004 r., z późniejszymi zmianami (wcześniej na tym obszarze
obowiązywała ustawa o zamówieniach publicznych z dnia 10 czerwca 1994 r. z
późniejszymi zmianami),

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. - Dz.U. nr

130/2004 r. w sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu
inwestorskiego.

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 - Dz.U.

202/2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej,
specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu
funkcjonalno-użytkowego.

Kosztorysowanie w obszarze poza zamówieniami publicznymi nie jest regulowane

żadnymi przepisami. Ustawa o cenach z dnia 5 lipca 2001r. (Dz.U. nr 97/2001r.), która
weszła w życie po trzech miesiącach od jej ogłoszenia unieważniła rozporządzenie MRRiB z
dnia 13 lipca 2001 (Dz.U. nr 80/2001r.) w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót
budowlanych wprowadzając tym samym absolutną swobodę rozliczeń pomiędzy inwestorem
a wykonawcą.

Obecnie kosztorysanci mogą całościowo bądź fragmentarycznie wspierać się metodami

kosztorysowania zawartymi we wcześniejszych aktach prawnych mimo, że nie posiadają one
żadnej rangi urzędowej lub korzystać z zalecanych przez Stowarzyszenie Kosztorysantów
Budowlanych „Polskich standardów kosztorysowania robót budowlanych”.

W chwili obecnej, po wejściu w życie ustawy PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH w

miejsce ustawy o zamówieniach publicznych oraz wprowadzeniu szeregu nowych aktów
wykonawczych, wartość zamówienia publicznego na roboty budowlane można określić w
oparciu o:

- kosztorys inwestorski,

- planowane koszty robót budowlanych,

- planowane koszty prac projektowych.

Dla sporządzenia kosztorysu inwestorskiego przewidziano jedną metodę - metodę

kalkulacji uproszczonej. Kalkulacja szczegółowa na tym obszarze może być jedynie
wykorzystana do kalkulacji ceny jednostkowej.

Ustawa Prawo Zamówień Publicznych wprowadziła nowe terminy, takie jak: „planowane

koszty robót budowlanych” oraz „planowane koszty prac projektowych”. Zagadnienia te
rozwinięte są w punkcie 9 i 10 niniejszego opracowania.

„Polskie standardy kosztorysowania robót budowlanych” przewidują dwie metody

opracowania kosztorysów:

- szczegółową, polegającą na ustaleniu wielkości nakładów rzeczowych dla

poszczególnych robót z pomocą norm nakładów, wycenie tych nakładów,
odpowiednim zsumowaniu uzyskanych wartości i doliczeniu kosztów pośrednich oraz
zysku,

- uproszczoną, opartą na wyznaczonych wcześniej cenach jednostkowych

poszczególnych robót w różnym stopniu ich agregacji i wykorzystaniu tych cen do
ustalenia wartości zadania, w drodze sumowania iloczynów ilości robót i
wspomnianych cen jednostkowych.

Do opracowania kosztorysu, czy to metodą szczegółową czy uproszczoną, niezbędne jest

posługiwanie się cenami. W pierwszym przypadku są to ceny czynników produkcji oraz
wskaźniki kosztów pośrednich i zysku, w drugim natomiast są to - ceny jednostkowe robót,
asortymentów robót, elementów i obiektów.

Zarówno ceny czynników produkcji i stawki narzutów, jak też ceny jednostkowe robót,

mogą być ustalane w drodze analizy rynku, kalkulacji własnej bądź pobierane z
publikowanych informacji kosztowo-cenowych.

Do 2004 r. inwestorzy działający w zamówieniach publicznych takiej swobody nie mieli

i musieli korzystać ze ściśle określonych przez ministerstwo podstaw.

2. Metody kalkulacji robót budowlanych

Kalkulację kosztorysową można sporządzić posługując się metodą:

- uproszczoną

- szczegółową

2.1. Uproszczona metoda kalkulacji

Uproszczona metoda kalkulacji opiera się na cenach jednostkowych robót, scalonych

robót, cenach asortymentów, elementów czy obiektów i polega na obliczeniu ceny
kosztorysowej robót jako sumy iloczynów ilości robót (asortymentów, scalonych robót,
elementów, obiektów) i ich cen jednostkowych.

Idea kalkulacji uproszczonej przewidziana w Polskich standardach kosztorysowania robót

budowlanych dla wykonawców, jak i odrębnym rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dla
inwestorów działających w obszarze zamówień publicznych, jest praktycznie taka sama w
obu przypadkach.

Jednakże formuły kalkulacji i zastosowane w obu dokumentach oznaczenia mają nieco

inną postać, w związku z czym zaprezentujemy je obok siebie w oryginalnym brzmieniu, z
odpowiednim komentarzem.

Obszar spoza zamówień publicznych

Obszar zamówień publicznych

Ck = ΣL x Cj+Pv

gdzie:

Ck - cena kosztorysowa robót

- ilość ustalonych jednostek przed

miarowanych (obmiarowych)

Cj - ceny jednostkowe dla ustalonych

jednostek przedmiarowych (obmia

rowych)

Pv - podatek od towarów i usług (VAT)

Wk = ΣL x Cj

gdzie:

Wk - wartość kosztorysowa robót

- ilość jednostek sprzedmiarowanych

Cj - cena jednostkowa robót

Podobnie jak wykonawcy, tak inwestorzy na obszarze zamówień publicznych mają pewną

swobodę przy ustalaniu cen jednostkowych.

Wg pkt. 3.1.3.1 "Polskich standardów kosztorysowania robót budowlanych" ceny

jednostkowe stosowane w kalkulacji uproszczonej ustalane są:

na podstawie kalkulacji własnej i/lub danych rynkowych (np. z zawartych wcześniej
umów lub ogólnodostępnych, publikowanych informacji o cenach jednostkowych
robót)

dwustronnych negocjacji.

Wg §3, pkt. 2 rozporządzenia z dnia 18 maja 2004 r. inwestorzy działający w

zamówieniach publicznych muszą stosować w kolejności:

1) ceny jednostkowe robót określone na podstawie danych rynkowych, w tym danych z

zawartych wcześniej umów lub powszechnie stosowanych, aktualnych publikacji.

2) kalkulacje szczegółowe.

2.2. Szczegółowa metoda kalkulacji

Metoda ta polega na obliczeniu ceny (wartości) kosztorysowej robót, jako sumy

iloczynów ilości ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych), jednostkowych
nakładów rzeczowych robocizny, materiałów i sprzętu oraz cen jednostkowych, z doliczeniem
narzutów kosztów pośrednich i zysku.

Na obszarze zamówień publicznych metodę tą stosuje się tylko do obliczenia ceny

jednostkowej roboty, cały kosztorys opracowując metodą uproszczoną.

Odpowiadające w metodzie szczegółowej formuły obliczeniowe, wraz z objaśnieniem użytych
w nich oznaczeń, zamieszczamy poniżej w brzmieniu zgodnym z obowiązującymi
przepisami.

Obszar spoza zamówień

publicznych

Obszar zamówień

publicznych

Ck = ΣL x (n x c + Kpj + Zj) + Pv
lub

Cj = Σ (n x c + Kpj + Zj)

Ck = Σ(L x n x c) + Kp + Z + Pv

Gdzie poszczegó

lne symbole oznaczaj

Gdzie poszczegó

lne symbole

oznaczaj

Ck - cenę kosztorysową robót
budowlanych

Cj - cena jednostkowa
określonej
pozycji przedmiarowej

L - ilość ustalonych jednostek
przedmiaro-
wych (obmiarowych)

n - jednostkowe nakłady rzeczowe

n - jednostkowe nakłady
rzeczowe:

robocizny - n

materiałów - n

pracy sprzętu - n

c - ceny jednostkowe czynników
produkcji

c - ceny czynników produkcji

ceny robocizny - C

ceny materiałów - C

ceny pracy sprzętu - C

n x c - koszty bezpośrednie na
jednostkę

n x c - koszty bezpośrednie
jednostki

przedmiarową obliczone wg
wzoru:

przedmiarowej robót
według
wzoru:

n x c = n

x C

+ Σn

x C

+ Mpj + Σn

x C

n x c = (Σn

x C

+ Σn

x C

Σn

x C

)

– jednostkowe nakłady robocizny

Cr – godzinową stawkę robocizny
kosztory

sowej

– jednostkowe nakłady

materiałowe
C

– ceny jednostkowe nabycia

materiałów
n

– jednostkowe nakłady pracy

sprzętu i

środków transportu

technologicznego

– ceny jednostkowe

maszynogodziny

pracy sprzętu i

środków transportu

technologicznego

Mpj - koszty materiałów pomocniczych
na

jednostkę przedmiarową
(obmiarową)

Kp - koszty pośrednie

Kpj - koszty pośrednie na jednostkę

Kpj - koszty pośrednie na
jednostkę

przedmiarową (obmiarową)

przedmiarową robót

Z - zysk kalkulacyjny

Zj - zysk kalkulacyjny na jednostkę

Zj - zysk kalkulacyjny na
jednostkę

Przedmiarową (obmiarową)

przedmiarową robót

Pv - podatek od towarów i usług (VAT)

Komentarz:

- ceny jednostkowe materiałów
zaleca się przyjmować podobnie
jak w zdezaktualizo- wanym
rozporządzeniu MRRiB z dnia 13
lipca 2001 łącznie z kosztami
zakupu, bez podatku od towarów i
usług, z wyjątkiem przypadków,
gdy wykonawca lub objęte
kosztorysem roboty są zwolnione z
tego podatku

- zysk wyniku negocjacji, przyjmowany
kwotowo, jest dowolnie ustalany,
najczęściej w bądź jako iloczyn stawki
zysku i podstawy jej naliczania

- zysk kalkulacyjny oblicza się
jako iloczyn wskaźnika narzutu
zysku i podstawy jego naliczania

(R + S + Kp) x Wz (%)

Z = ------------------------------

100 (%)

gdzie:

R - wartość kosztorysowa robocizny

S - wartość kosztorysowa sprzętu

Kp - koszty pośrednie

Wz - wskaźnik zysku w %

Zysk jest doliczany do całości
skalkulowanych robót bądź
uwzględniany w cenie jednostkowej
roboty

- koszty pośrednie najczęściej ustala się
przy zastosowaniu wskaźnika
ustalonego w wyniku negocjacji i wg
formuły

- koszty pośrednie ustala się za
pomocą wskaźnika kosztów
pośrednich wg wzoru:

(R + S) x Wkp (%)

+ S

)

Kp = ------------------------

= Wkp

x ------------

100 (%)

Wkp - wskaźnik kosztów pośrednich w
%

gdzie:

Kpj – koszty pośrednie na
jednostkę przedmiarową robót,

Koszty pośrednie doliczane są do
całości skalkulowanych robót bądź
uwzględniane w cenie jednostkowej
roboty

Wkpj – wskaźnik narzutu
kosztów pośrednich w %

– koszt robocizny na

jednostkę przedmiarową robót

– koszt pracy sprzętu na

jednostkę przedmiarową robót

3. Rodzaje kosztorysów

Obecnie wyróżnia się pięć rodzajów kosztorysów

1. inwestorski w zamówieniach publicznych

2. inwestorski opracowywany przez inwestorów posiadających środki własne

3. ofertowy

4. zamienny

5. powykonawczy

3.1. Kosztorys inwestorski

Kosztorys inwestorski stanowi podstawę do ustalenia szacunkowego kosztu wykonania

określonych robót i jest przygotowywany przez zamawiającego.

O ile inwestorzy dysponujący środkami własnymi na realizację inwestycji mogą, ale nie

muszą sporządzać kosztorysu inwestorskiego, to w ramach zamówień publicznych ich
obowiązkiem jest określić wartość zamówienia sporządzając kosztorys inwestorski bądź
dokument w postaci planowanych kosztów robót budowlanych i prac projektowych.

Podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego w obszarze zamówień publicznych

stanowią:

1. dokumentacja projektowa

2. specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych

3. założenia wyjściowe do kosztorysowania

4. ceny jednostkowe robót podstawowych.

3.2. Kosztorys ofertowy

Kosztorys ofertowy stanowi kalkulację ceny oferty i jest przygotowywany przez

wykonawcę przed podpisaniem umowy jako propozycja wynagrodzenia za wykonanie
przedmiotu umowy.

Wg „Standardów…” podstawą sporządzania kosztorysu ofertowego jest:

1. dokumentacja projektowa, zawierająca m.in. przedmiar robót,

2. specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych,

3. założenia wyjściowe - przy przetargowych trybach udzielania zamówienia, lub dane

wyjściowe do kosztorysowania - przy bezprzetargowych trybach udzielania
zamówienia, lub też opis sposobu obliczenia ceny za roboty budowlane w przypadku
kosztorysów ofertowych w zamówieniach publicznych,

4. ceny jednostkowe robót - dla kalkulacji uproszczonej,

5. jednostkowe nakłady rzeczowe zawarte w katalogach lub ustalone na podstawie

kalkulacji indywidualnej - dla kalkulacji szczegółowej

6. ceny jednostkowe czynników produkcji (Cr, Cmn, Cs) oraz wskaźniki, kosztów

pośrednich i narzutu zysku - dla kalkulacji szczegółowej

7. obowiązujące na podstawie odrębnych przepisów zasady obliczania podatku od

towarów i usług.

3.3. Kosztorys zamienny

Kosztorys zamienny stanowi kalkulację dla ustalenia zmiany ceny ustalonej w umowie i

jest przygotowywany przez wykonawcę po wykonaniu robót jako propozycja zmian
kosztorysu ofertowego z uwagi na zmiany pierwotnie przewidzianych ilości jednostek
przedmiarowych.

Wg „Standardów…” podstawy sporządzania kosztorysu zamiennego stanowią:

1. dokumentacja budowy - księga obmiaru i dziennik budowy, o ile jest wymagany

odrębnymi przepisami,

2. kosztorys ofertowy w części cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów

rzeczowych oraz cen czynników produkcji, wskaźników narzutów, a także podatku od
towarów i usług.

3.4. Kosztorys powykonawczy

Kosztorys powykonawczy stanowi kalkulację dla ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za

wykonanie przedmiotu umowy, w przypadku gdy nie jest opracowywany kosztorys ofertowy i
jest sporządzany przez wykonawcę po wykonaniu robót.

Wg „Standardów…” podstawy sporządzania kosztorysu powykonawczego stanowią:

1. dokumentacja budowy, obejmująca dokumentację projektową, dziennik budowy i

księgę obmiarów, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, protokół typowania
robót, operaty geodezyjne, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu -
także dziennik montażu

2. dane wyjściowe do kosztorysowania

3. ceny jednostkowe robót określone zgodnie z ustaleniami w danych wyjściowych do

kosztorysowania, w umowie lub też ofercie wykonawcy - dla kalkulacji uproszczonej

4. jednostkowe nakłady rzeczowe, ceny jednostkowe czynników produkcji, wskaźniki

kosztów pośrednich i narzutu zysku określone zgodnie z ustaleniami w danych
wyjściowych do kosztorysowania, w umowie lub też ofercie wykonawcy - dla
kalkulacji szczegółowej

5. obowiązujące na podstawie odrębnych przepisów zasady obliczania podatku od

towarów i usług.

4. Podstawy sporządzania kalkulacji kosztorysowej

Istotnym elementem oprócz zaprezentowanych metod sporządzania kosztorysu,

decydującym o poprawności i użyteczności kosztorysu, jest ustalenie właściwych podstaw
jego sporządzania. Podstawy te dzielą się na trzy zasadnicze grupy (różniące się oprócz
przeznaczenia także źródłem pozyskiwania danych), a mianowicie:

- podstawy techniczne

- podstawy rzeczowe

- podstawy finansowe (cenowo-kosztowe).

Z wyjątkiem pierwszej grupy (podstaw technicznych) są one zróżnicowane w zależności

od stosowanej metody sporządzania kosztorysu.

Wszystkie jednak tworzyć muszą zintegrowaną systemowo całość, by kosztorysowanie

mogło dać właściwy obraz finansowy przedsięwzięć inwestycyjnych lub remontowych oraz by
przebiegało w sposób efektywny. O dokładności wyników kosztorysowania decyduje
rzetelność podstaw merytorycznych, w szczególności norm nakładów rzeczowych oraz
informacji o cenach czynników produkcji - gdzie idzie o kosztorys sporządzony metodą
szczegółową, bądź informacji o cenach robót - gdy idzie o kosztorys uproszczony. Z kolei, o
efektywności kosztorysowania stanowią powiązania informacyjne, występujące między
wspomnianymi podstawami opracowania kosztorysów.

Chodzi tu o dwie kwestie:

1. identyczności opisów i symboli robót w bazie normatywnej nakładów rzeczowych oraz

w informatorach o cenach robót i w przedmiarach,

2. identyczności opisów i symboli czynników produkcji w bazie normatywnej nakładów

rzeczowych oraz w informatorach o cenach tych czynników - głównie materiałów i
jednostek sprzętowych.

4.1. Podstawy techniczne

Stałym elementem, zarówno jeśli chodzi o formę prezentacji jak i źródła pozyskiwania

danych, jest wyszczególnienie (specyfikacja) robót przewidzianych do wykonania i
określenie ich ilości.

Zgodnie z „Polskimi standardami kosztorysowania robót budowlanych” zalecane jest

sporządzenie

przedmiaru

robót

układzie

kosztorysowym,

który

obejmowałby

wyszczególnienie - opis robót w kolejności technologicznej ich wykonania, ustalenie
jednostki przedmiarowej robót, podanie ilości robót, określenie podstaw do ustalenia
szczegółowego opisu robót.

Przedmiar opracowuje się w zależności od charakteru, rodzaju i wielkości robót na

podstawie projektu technicznego lub w przypadkach gdy zgodnie z odrębnymi przepisami nie
jest taki projekt opracowywany, na podstawie opisu - specyfikacji technicznej - (np. dla
robót remontowych) zawierającej zbiory wymagań w zakresie sposobu wykonania robót
budowlanych.

Wymaga podkreślenia konieczność ścisłego powiązania szczegółowości przedmiaru

(stopnie agregacji przewidywanych do wykonania robót) ze stosowanymi metodami i
podstawami rzeczowymi lub finansowymi wyceny.

W przypadku przetargów sporządzony przedmiar, przekazywany oferentom decyduje w

dalszej procedurze zlecenia robót o prawidłowości składanych ofert, a w końcowym
efekcie o umowie i ostatecznych rozliczeniach. Tylko prawidłowe określenie ilości robót
pozwala na wyliczenie z niezbędną dokładnością wartości robót w kosztorysach ofertowych.
W procesie ustalania wynagrodzenia kosztorysowego i w czasie wykonywania robót
budowlano-montażowych

są

dokonywane

często

błędy

z powodu

niedokładnego

przedmiarowania robót.

Najbardziej

istotnym

przy

określaniu

ilości

robót,

wymaga

niezbędnego

doświadczenia, jest prawidłowe stosowanie nakładów rzeczowych, aby zapewnić zgodność
charakterystyki konstrukcji lub robót ze stosowanymi nakładami. Obecnie katalogi
zawierające normatywy, przestały mieć moc urzędową. Jeżeli jednak strony umowy
zdecydowały się je wykorzystać, w pierwszej kolejności niezbędne jest zapoznanie się z
podanymi w Kosztorysowych Normach Nakładów Rzeczowych (KNNR) i Katalogach Nakładów
Rzeczowych (KNR) zasadami określania ilości robót i elementów konstrukcyjnych. Przed
przystąpieniem do obliczania ilości robót trzeba zebrać jak najpełniejszą dokumentację i
uważnie ją przestudiować. Dokumentacja powinna zawierać komplet rysunków roboczych.

Z projektu organizacji robót przyjmuje się dane o sposobach przemieszczania mas

ziemnych, o ilości i typie rusztowań itp, w tym w szczególności dane o wznoszonych
tymczasowych budynkach i obiektach. Przy ustalaniu ilości robót budowlanych należy
dokładnie dostosowywać się do nomenklatury nakładów rzeczowych podanych w ww.
katalogach KNNR i KNR. Zakresy robót, dla których są podane nakłady rzeczowe, są
dokładnie określone w wyszczególnieniach robót dla poszczególnych tablic nakładów. Roboty
drobne i drugorzędne z reguły nie są wymieniane w wyszczególnieniach robót.

W nakładach rzeczowych jest uwzględniany poziomy i pionowy transport materiałów i

elementów konstrukcyjnych od przyobiektowego składu do miejsca wybudowania. Dotyczy
to zarówno KNR jak i KNNR.

Z powyższego wynika, że nakłady rzeczowe przewidują cały zestaw robót niezbędnych do

wykonania odpowiednich elementów konstrukcyjnych albo rodzajów robót. Nakłady rzeczowe
uwzględniają dla wszystkich robót i elementów konstrukcyjnych, z nielicznymi wyjątkami
określonymi w katalogach KNR i KNNR uśrednione warunki organizacji robót oraz określony

poziom ich mechanizacji. Dlatego przy kosztorysowaniu nie można dokonywać korekty
nakładów rzeczowych z tytułu założonej organizacji i mechanizacji robót.

Wyliczenie ilości robót jest przeważnie dokonywane wg sprawdzonych schematów,

pozwalających poglądowo przedstawić kolejność przeliczeń i ułatwiających ich sprawdzenie.
Przy wyliczeniach należy odwoływać się do rysunków, schematów, Polskich Norm, Norm
Branżowych, typowych elementów, notatek objaśniających, szkiców itp. Każdy element
konstrukcyjny przedstawia sobą geometryczną bryłę. Dla określenia powierzchni i objętości
elementów mających skomplikowane geometryczne kształty, należy dzielić je na szereg
prostszych figur i brył. Przy odliczeniach trzeba unikać długich wzorów utrudniających ich
czytelność i kontrolę wyliczeń. Wymiary we wzorach powinny odpowiadać wymiarom na
rysunkach roboczych. Podliczeń ilości robót należy dokonywać w określonej kolejności:
przyjęcie kolejności podanej w harmonogramach robót ułatwia kontrolę kosztów budowy w
trakcie realizacji.

4.2. Podstawy rzeczowe

Pod pojęciem podstaw rzeczowych rozumie się nakłady rzeczowe robocizny, materiałów i

pracy sprzętu na jednostkę przedmiarową lub obmiarową, ujęte w odpowiednich katalogach.
Zgodnie z określonymi w rozporządzeniach metodami sporządzania kosztorysów mają one
zastosowanie przede wszystkim przy metodzie szczegółowej (w metodzie uproszczonej tylko
uzupełniająco).

Stąd też wynika konieczność określenia właściwych podstaw rzeczowych, które

spełniałyby:

- uproszczenia kalkulacji szczegółowej poprzez ograniczenie ilości stosowanych

katalogów

- dostosowanie do aktualnych rozwiązań materiałowych, technologicznych i

organizacyjnych stosowanych w budownictwie.

W kosztorysowaniu robót budowlanych, wykonawcy, a obecnie również inwestorzy w

zamówieniach publicznych mają swobodę w stosowaniu bazy normatywnej. Do wyboru
mają:

- Katalogi Nakładów Rzeczowych - KNR-y

- Kosztorysowe Normy Nakładów Rzeczowych - KNNR-y

i to bez względu ma wydawcę.

Mogą być wykorzystywane na równych prawach katalogi sygnowane przez odpowiednich

Ministrów, jak i katalogi wydawane przez różne jednostki komercyjne, czy też analizy
indywidualne.

4.3. Podstawy cenowo-kosztowe

W kalkulacji kosztorysowej, do 2 marca 2004 r. wykorzystywane były dwie grupy informacji
cenowo-kosztowych:

- pierwsza, służąca kalkulacji wykonawców

- druga, przeznaczona do opracowania kosztorysów inwestorskich przy zamówieniach

publicznych. Wg obecnych przepisów inwestorzy mogą korzystać z tych samych

źródeł co wykonawcy. Przede wszystkim są to publikowane informacje cenowo-
kosztowe przez firmy prowadzące monitoring rynku budowlanego.

Zestawy informacji do kosztorysowania mają długoletnią tradycję. Już w latach

osiemdziesiątych, po okresie obowiązywania cen regulowanych i kosztów uzasadnionych,
wyłoniła się potrzeba badań rynku budowlanego pod kątem zjawisk cenowo-kosztowych.
Wyniki tych badań opracowane i wydane w odpowiedniej formie, miały stać się, o czy
wspomniałam, przede wszystkim podstawą szacowania kosztów przez inwestorów, a dopiero
w drugim planie miały być wspomaganiem wykonawców w ich kalkulacjach.

Sygnalne publikacje zawierające notowania rynkowe cen i kosztów w budownictwie

pojawiły się już w roku 1986 i były wydawane przez poznański Oddział Instytutu Organizacji
Zarządzania i Ekonomiki Przemysłu Budowlanego "ORGBUD" w Warszawie. Może jeszcze
nie dla wszystkich i nie wszędzie dostępne, stanowiły jednak zręby pod cały kompleks
informacji, rozrastających się i ewoluujących w miarę wyłaniających się potrzeb odbiorców.

Przygotowane i opracowane w ramach ministerialnego Programu Resortowego R-512,

posiadały solidne podstawy metodyczne, czego zabrakło pojawiającym się w późniejszym
okresie na rynku, wydawnictwom o podobnym charakterze.

Obecnie dostępne są powszechnie informacje o cenach czynników produkcji oraz o

cenach robót w trzech poziomach agregacji:

- robót jednostkowych,

- scalonych asortymentów robót,

- elementów i obiektów budowlanych,

pozwalające sporządzać wyceny zarówno w oparciu o szczegółowe, jak i uproszczone metody
sporządzania kosztorysów.

Informacje, o których mowa, wydają - wg kolejności alfabetycznej:

•

"BISTYP CONSULTING" - Warszawa,

•

Ośrodek Organizacyjnej Obsługi Budownictwa "ORGBUD-SERWIS" - Poznań,

•

Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno Organizacyjnych "PROMOCJA" - Warszawa,

•

Warszawskie Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego

•

Budownictwa "WACETOB" - Warszawa.

Najobszerniejszym blokiem informacji i posiadającym najdłuższy w kraju tradycją jest

"Serwis Informacji Cenowych Budownictwa" publikowany przez Ośrodek Organizacyjnej
Obsługi Budownictwa "ORGBUD-SERWIS".

Serwis ten charakteryzuje się kompleksowością przekazywanych informacji, pozwalającą

na obsługę cenowo-kosztową wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego tj.
zamawiających roboty budowlane, biur projektów działających na zlecenie inwestorów,
wykonawców, jak również rzeczoznawców szacujących wartość obiektów budowlanych w
późniejszym etapie eksploatacji.
Zasadniczo wydawnictwa ukazujące się w ramach Serwisu, można podzielić na dwie grupy.
Pierwsza to te, które zawierają zbiory danych pochodzące bezpośrednio z notowań
rynkowych, jak hurtowe ceny materiałów budowlanych, ceny najmu i koszty jednorazowe
sprzętu, kosztorysowe stawki robocizny, narzuty, druga to wydawnictwa o cenach i
kosztach w budownictwie do przygotowania których wykorzystuje się przetworzone w toku
stosownych obliczeń, informacje wcześniej wymienione.

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Kolokwium - ŚCIĄGA - 8-10.04.2011, UJK.Fizjoterapia, - Notatki - Rok I -, Biofizyka, Materiały na za
Semestr II - Kolokwium II - Maj 2011 - materiał do rozczytania, UJK.Fizjoterapia, - Notatki - Rok I
zakres materiału na zaliczenie 2011-2012, dietetyka, towaroznawstwo
testy, Budownictwo, VI sem MiBP, od natali VI sem, INSTALACJE BUDOWLANE, materiały na zaliczenie Bag
3 Ekonomia (10 03 2011)
Materiały na zaliczenie kursu
10 03 2011 W
LEKI WPŁYWAJĄCE NA KRZEPNIĘCIE 31.03.2011, farmakologia n
Semestr II - Materiały od RM, UJK.Fizjoterapia, - Notatki - Rok I -, Biofizyka, Materiały na zalicze
Materiały na zaliczenie podstawy marketingu
material na egzamin z pedagogiki, 03.01, P
Materiały na zaliczenie wykadów z fizyki pytaniafiz
MOZ material na zaliczenie
materiały na zaliczenie WY
materiał na zaliczenie, PEDAGOGIKA, edukacja matematyczna z metodyką, zaliczenie i egzamin
materiał na zaliczenie(1), PEDAGOGIKA, edukacja matematyczna z metodyką, zaliczenie i egzamin
materiał na zaliczenie (1), PEDAGOGIKA, edukacja matematyczna z metodyką, zaliczenie i egzamin

więcej podobnych podstron