Nieruchomości

Przeglądaj tym dziale:

Odpowiedzi

|

Artykuły

|

Opinie

prawne

|

Dokumenty

|

Ustawy

|

Forum

Data: 01.04.2008 r.

Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości?

Definicja współwłasności

Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym: „Własność
tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)".
Oznacza to, że z współwłasnością mamy do czynienia wówczas, gdy jedno i to samo
prawo własności jednej i tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm
osobom. Współwłasność jest zagadnieniem bardzo szerokim i odnosi się do wielu spraw.
Istotę współwłasności oddają trzy charakterystyczne elementy, to jest:

•

jedność przedmiotu,

•

wielość podmiotów,

•

niepodzielność wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu polega na tym, że wspólne prawo własności dotyczy jednej
konkretnej rzeczy ruchomej lub nieruchomości, wobec czego współwłasnością objęta jest
np. jedna, ściśle określona działka gruntu, a w sytuacji, gdy wspólna nieruchomość
gruntowa składa się z kilku działek, współwłasnością będzie objęta każda z działek z
osobna. Przedmiotem współwłasności nigdy nie jest zespół rzeczy (np. spadek, majątek
małżeński, majątek spółki cywilnej). W związku z tym współwłasność powstała w drodze
spadku nigdy nie będzie się odnosiła do spadku jako całości, ale będzie wyrażała się we
wspólnym prawie własności spadkobierców w stosunku do poszczególnych przedmiotów
wchodzących w skład masy spadkowej.

Przykład:

•

W sytuacji, w której w skład spadku wchodziłoby mieszkanie i działka gruntu,
spadkobiercy będą w odpowiedniej części współwłaścicielami poszczególnych
przedmiotów spadku. W przypadku, gdy na podstawie ustawy dziedziczy trzech
spadkobierców, każdy z nich stanie się właścicielem mieszkanie w1/3 i działki
gruntu także w 1/3.

Identyczna zasada odnosi się do majątku zgromadzonego w ramach współwłasności

małżeńskiej lub współwłasności wynikającej ze stosunku spółki. W tych przypadkach
również współwłasność rozciąga się na każdy z przedmiotów z majątku z osobna.

Wielość podmiotów jest chyba najbardziej istotną cechą współwłasności, gdyż dopiero
wówczas, gdy to samo prawo, ta sama rzecz należy do kilku, a więc co najmniej do
dwóch osób, możemy mówić o współwłasności. Nie jest wymagane, by współwłaścicielami
była chociaż dwójka osób fizycznych, czyli dwie istoty ludzkie, podmiotami wspólnego
prawa mogą być też osoby prawne (instytucje czy spółki wyposażone przez prawo w
przymiot osobowości prawnej). Wielość podmiotów może dotyczyć różnych konfiguracji
osób prawnych i osób fizycznych - ważne jest tylko to, by po stronie właściciela
występował więcej niż jeden podmiot (np. co najmniej dwie osoby prawne, dwie osoby
fizyczne lub osoba fizyczna i osoba prawna).

Pewien problem może się nasuwać w przypadku spółek kapitałowych (spółki akcyjnej,
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), albowiem fakt, że wiele osób posiada udziały
bądź akcje, nie jest wystarczający do uznania, iż mamy do czynienia z wielością
podmiotów po stronie właściciela - bowiem to spółki kapitałowe, jako podmioty
wyposażone w odrębną osobowość prawną, są właścicielami poszczególnych składników
majątku. Akcjonariusze albo udziałowcy nie są w żadnej części właścicielami ruchomości,
nieruchomości oraz innych praw majątkowych, które nabyła taka spółka. Spółka
kapitałowa to w rozumieniu prawa jeden podmiot - jedna osoba posiadająca własną
osobowość prawną i dopiero ustanowienie prawa własności do tej samej rzeczy z innymi
osobami fizycznymi czy też osobami prawnymi wypełni wymóg wielości podmiotów
charakterystyczny dla współwłasności.

W przypadku wielości podmiotów istotne jest więc, aby osoby będące współwłaścicielami
były odrębnymi bytami prawnymi, czyli muszą to być różne osoby fizyczne bądź osoby
prawne.

Niepodzielność prawa

oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi

jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie
przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu
korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą
niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości
wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np.
ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z
rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono
poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko
przejawem porozumienia właścicieli co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze
współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym
ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie
rozporządzać. Takiego ogródka nie można sprzedać, bez sprzedaży udziału w
nieruchomości. Wielkość takiego ogródka wcale nie musi odpowiadać wielkość udziału we
własności, bo nie jest ona związana z prawem własności. Prawo do korzystania jest
wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być

zmienione.

Współwłasność nie jest jednorodną instytucją prawa; zgodnie z brzmieniem art. 196 k.c.,
może występować w dwóch różnych postaciach, a mianowicie w formie współwłasności
ułamkowej albo współwłasności łącznej.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność ułamkowa (w częściach ułamkowych), najprościej mówiąc, polega na tym,
że wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli jest określona odpowiednim ułamkiem.
Suma udziałów wszystkich współwłaścicieli wynosi zawsze 1 (jeden), gdyż suma ta
wyraża całość prawa własności wobec całej nieruchomości objętej współwłasnością.
Wartość ułamków może być taka sama bądź różna u każdego ze współwłaścicieli.

Przykład:

•

Jeżeli współwłaścicielami nieruchomości są cztery osoby: A, B, C oraz D ich udział
we współwłasności może być równy i wynosić po 1/4 lub może zdażyć się też, że
udział każdej z osób będzie inny A = 1/8, B = 2/8, C = 4/8, D = 1/8, ale suma
zawsze wynosi jeden.

Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granicę
jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycję w stosunkach
wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel,
tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd
nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też
obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do
ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli
będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.

Przykład:

•

Właścicielami budynku są A z udziałem 1/7, B z udziałem 2/7 oraz C z udziałem
4/7. Współwłaściciele dokonali remontu dachu, którego koszt wyniósł 70 tys. zł.
Koszty tego remontu rozkładają się proporcjonalnie do wysokości ich udziałów: A
- 10 tys. zł, B - 20 tys. zł oraz C - 40 tys. zł.

Udział stanowi idealną część prawa. Współwłaściciel może zbyć swój udział. Jednak nie
ma prawa do rozporządzania fizycznie wyodrębnioną częścią nieruchomości, nawet w
części odpowiadającej wielkości jego udziału. Dopiero znosząc współwłasność można
podzielić nieruchomość na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli.

Współwłasność łączna

Współwłasność łączna (wspólność łączna) jest zawsze związana z jakimś prawem
osobistym. Najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa
wspólność małżeńska, która powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa. W odróżnieniu od
współwłasności ułamkowej współwłasność łączna ma charakter bezudziałowy

.

Współwłasności takiej nie można opisać żadnym ułamkiem, odnosi się zawsze do całej
rzeczy, całej nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli (małżonek, wspólnik spółki
cywilnej) nie może zbyć swojego udziału we współwłasności łącznej tak długo, jak długo
ta współwłasność trwa.

Współwłasność łączna może powstać tylko w ściśle określonych przez prawo sytuacjach,
tylko i wyłącznie ze wskazanych w ustawie stosunków prawnych. Współwłasność łączna
powstaje tylko i wyłącznie pomiędzy

małżonkami

oraz

wspólnikami spółki cywilnej

.

Charakter osobisty współwłasności łącznej wyraża się właśnie tym, że pomiędzy
współwłaścicielami muszą istnieć jakieś relacje osobiste, które mogą to wynikać z
małżeństwa bądź z umowy spółki. Zniesienie tych osobistych więzów skutkuje ustaniem
współwłasności łącznej i przekształceniem jej we współwłasność ułamkową. Zawsze gdy
pomiędzy małżonkami dochodzi do rozwodu bądź separacji, czy też spółka cywilna ulega
rozwiązaniu, współwłasność łączna przestaje istnieć, gdyż kończy również swój byt
stosunek osobisty, który stanowił jej podstawę.

Współwłasność powstaje na podstawie różnych zdarzeń prawnych. Każda rzecz, prawo
może stać się własnością na podstawie różnych tytułów prawnych, które z mocy ustawy
mogą decydować o rodzaju współwłasności.

Jak powstaje współwłasność - źródła współwłasności

Różne zdarzenia prawne powodują powstanie współwłasności, nie ma jednak jakiegoś
zamkniętego katalogu tych zdarzeń. Dlatego też nie sposób przedstawić wszystkich
sytuacji, które powodują to, że nieruchomość stała się własnością kilku osób
jednocześnie. Do takich typowych sytuacji należą:

•

spadek,

•

małżeństwo,

•

spółka cywilna,

•

orzeczenie sądu,

•

czynność prawna,

•

zdarzenia faktyczne.

Spadek

Prawa i obowiązki, które wchodzą w skład spadku, przechodzą w drodze dziedziczenia na
rzecz spadkobiercy albo spadkobierców. Jeżeli do dziedziczenia dojdzie na rzecz więcej
niż jednej osoby, pomiędzy tymi osobami powstaje współwłasność praw i obowiązków

spadkowych, co wynika z art. 1035 k.c., zgodnie z treścią którego: „Jeżeli spadek
przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku
stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z
zachowaniem przepisów niniejszego tytułu." Współwłasność powstaje od chwili otwarcia
spadku, czyli już od momentu śmierci spadkodawcy i powstaje ona z mocy samego
prawa.

Nie ma żadnego znaczenia, czy podstawą powstania współwłasności jest dziedziczenie
ustawowe, czy też dziedziczenie testamentowe. Zawsze gdy do spadku powołanych jest
kilka osób, pomiędzy nimi powstaje współwłasność.

Pomiędzy spadkobiercami powstaje współwłasność ułamkowa - w takiej części w jakiej
poszczególni spadkobiercy dziedziczą po spadkodawcy. Zob.:

Czym jest spadek - czyli co

możesz odziedziczyć?

Małżeństwo

Sam fakt zawarcia małżeństwa wywiera skutki w sferze praw majątkowych małżonków;
od chwili zawarcia małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje zazwyczaj ustrój
majątkowy zwany wspólnością ustawową (chyba że został on wyłączony intercyzą).
Zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o.: „Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami
z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty
majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
(majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
majątku osobistego każdego z małżonków.

Pomiędzy małżonkami powstanie współwłasność łączna i od tej chwili wszystko, co
nabędą małżonkowie wejdzie w skład ich majątku wspólnego. Majątek, jaki małżonkowie
zgromadzili przed zawarciem małżeństwa, będzie zaś stanowił ich majątek odrębny, który
nie będzie objęty współwłasnością. Zob.:

Co składa się na majątek wspólny małżonków?

Współwłasność łączna będzie dotyczyła całego majątku wspólnego małżonków tak długo,
jak długo będzie trwało małżeństwo bądź do czasu ustanowienia rozdzielności
majątkowej. Z chwilą rozwodu ustanie pomiędzy małżonkami współwłasność ustawowa i
w konsekwencji tego zniknie także współwłasność łączna. Natomiast na przedmiotach, w
tym także na nieruchomościach, które małżonkowie nabyli w ramach wspólności
małżeńskiej, powstanie współwłasność ułamkowa. Taki sam skutek będzie miało również
orzeczenie przez sąd separacji lub zniesienie przez małżonków w drodze umowy
współwłasności ustawowej.

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że zawarcie małżeństwa nie zawsze będzie się
łączyło z powstaniem wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. Małżonkowie przed
wstąpieniem w związek małżeński mogą w drodze umowy znieść lub ograniczyć
wspólność małżeńską. Umowa taka, zwana intercyzą, może nawet doprowadzić do tego,
że każdy z małżonków będzie posiadał majątek odrębny i nie powstanie pomiędzy nimi

wspólność ustawowa.

Spółka cywilna

Spółka cywilna jest umową cywilną, na skutek której strony podejmują działania w celu
osiągnięcia celu wskazanego w umowie. Najczęściej jest to cel gospodarczy, czyli mówiąc
w skrócie osiąganie jak najwyższych dochodów. Zgodnie z art. 860 § 1 k.c., „Przez
umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu
gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie
wkładów." Majątek objęty współwłasnością stanowią wniesione przez wspólników wkłady,
a także wszystko to, co wspólnicy spółki nabyli w ramach prowadzonej spółki.
Współwłasność, jaka powstaje pomiędzy wspólnikami ma charakter współwłasności
łącznej i trwa od momentu zawiązania spółki aż do chwili jej rozwiązania. Z chwilą
rozwiązania spółki cywilnej ustaje współwłasność łączna, która z mocy ustawy
przekształca się w ułamkową.

W tym miejscu, na marginesie, należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy spółką cywilną
a spółką jawną. W spółce cywilnej majątek spółki stanowi współwłasność wspólników,
natomiast majątek spółki jawnej nie jest majątkiem wspólników, lecz podmiotem praw
własności jest sama spółka. Na przykład spółka jawna będzie właścicielem nieruchomości
wpisanym w księdze wieczystej, natomiast w ramach spółki cywilnej jako właściciele
nieruchomości w księdze wieczystej będą wskazani wszyscy wspólnicy. Spółka jawna jest
samodzielnym podmiotem praw i obowiązków, zaś w spółce cywilnej podmiotem tym są
wspólnicy. Zob:

Zasady funkcjonowania spółki cywilnej

Orzeczenie sądu

Takim najczęściej spotykanym orzeczeniem sądu, na skutek którego powstaje
współwłasność, jest przysądzenie własności na rzecz kilku osób, jeżeli w toku egzekucji
sądowej licytacji dokonywało wspólnie kilka osób. Sąd, dokonując takiego przysądzenia
własności nieruchomości, określa także wielkość udziałów poszczególnych
współwłaścicieli. Pomiędzy współwłaścicielami na podstawie orzeczenia sądu powstaje
współwłasność ułamkowa.

Nie tylko przysądzenie własności rodzi skutki w postaci powstania współwłasności, ale
paradoksalnie orzeczenie sądu znoszące współwłasność może też prowadzić do powstania
współwłasności. Z taką sytuacją mamy do czynienia wówczas, jeżeli dochodzi do
częściowego zniesienia współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami i
jeden z nich traci przysługujące mu prawo własności, natomiast pozostali nadal są
współwłaścicielami, lecz uch udział zmienia się i zwykle ciąży na nich obowiązek spłaty
osoby, która utraciła status współwłaściciela nieruchomości. Zob.:

Zniesienie

współwłasności

Czynność prawna

Najczęstszym przypadkiem ukonstytuowania współwłasności w drodze czynności prawnej
jest prozaiczne nabycie nieruchomości przez kilka osób. Automatycznie pomiędzy tymi
osobami powstaje współwłasność ułamkowa. Wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli
wynika już treści samego aktu notarialnego, który stanowił podstawę nabycia własności, i
najczęściej odpowiada wkładowi finansowemu każdego z właścicieli.

Nie tylko umowa kupna przez kilka osób będzie miała taki skutek, ale też umowa
darowizny, która został dokonana na rzecz kilku osób, prowadzi do powstania
współwłasności w częściach ułamkowych.

Współwłaścicielem nieruchomości możemy stać się także, gdy nabędziemy lokal, w
budynku, w którym zostały wyodrębnione lokale (nie ma znaczenia, czy są to lokale
mieszkalne, czy też użytkowe). Wówczas staniemy się współwłaścicielami części
wspólnych budynku.

Zdarzenia faktyczne

Ponadto należy wspomnieć, że nie tylko czynności prawne, ale i zdarzenia faktyczne
mogą wywołać skutki w sferze prawa rzeczowego. Możliwe jest nabycie prawa własności
nieruchomości w drodze zasiedzenia przez kilka osób. W następstwie takiego zdarzenia
własność nieruchomości przypada wszystkim osobom. Nabywcy stają się
współwłaścicielami nieruchomości. Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia przez
kilka osób jest uzależnione od wymaganego okresu samoistnego posiadania
nieruchomości, który to warunek musi być spełniony przez każdego z posiadaczy, aby stał
się właścicielem przez zasiedzenie. Okres samoistnego posiadania jest uzależniony od
tego, czy posiadacze nieruchomości posiadają ją w dobrej, czy też złej wierze. Ustawowy
termin samoistnego posiadania wynosi 20 lat w przypadku dobrej wiary, natomiast 30 lat
u posiadaczy nieruchomości w złej wierze. Zob.:

Kiedy można stać się właścicielem przez

zasiedzenie?

Podstawa prawna:

•

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. -

Kodeks cywilny

(Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz.

93, ze zmianami)