A.R.C. 07.2010

Jak przygotować działkę do sprzedaży?

Ludzie kupują to, co im się podoba, a pierwsze wrażenie jest najważniejsze. Dlatego działkę do

sprzedaży trzeba przygotować. Na temat przygotowania do sprzedaży domów czy mieszkań

napisano już wiele, natomiast mało pisze się o przygotowaniu gruntów.

Ty, jako właściciel, lub szerzej – sprzedający, jesteś w stanie wykonać konkretne czynności, które

pomogą twojej nieruchomości stać się bardziej atrakcyjną w oczach potencjalnego kupującego.

I nie potrzeba do tego wielkich pieniędzy.

Niewielkie kwoty i Twoje zaangażowanie mogą sprawić prawdziwą przemianę – metamorfozę

gruntu na sprzedaż.

Po pierwsze – skąd dokąd ta działka?

Nie zawsze dokładnie widać w terenie, gdzie znajdują się granice działki, a przecież niemożliwość

precyzyjnego ustalenia granic może być przyczyną poważnych sporów sąsiedzkich.

Jeśli działka nie jest otoczona ogrodzeniem, potencjalny kupujący może się pogubić i zniechęcić.

Zaopatrz się w kolorowe paliki i wbij je w narożnikach swojej posiadłości, żeby nie było już

żadnych wątpliwości. Może zdarzyć się, że sam nie wiesz, gdzie dokładnie znajdują się punkty

narożne. W takim przypadku nieodzowna będzie pomoc geodety, który za niewielką opłatą

wyznaczy granice na nowo.

Okazanie granic kosztuje 400-500 zł za działkę z 4 narożnikami + 80 do 100 zł za każdy następny

narożnik (do ceny niestety dojdzie VAT 22%)

Po drugie - co na niej rośnie?

Flora bytująca na działce może wpływać na cenę i łatwość sprzedaży dodatnio bądź ujemnie.

Działka zarośnięta chwastami prezentuje się źle, na szczęście wystarczy porządna kosa spalinowa

aby zrobić z niej w miarę równą płaszczyznę, chociaż nie będzie to jeszcze stricte trawnik.

Jeszcze lepiej prezentuje się prawdziwy równiutki trawnik. Założenie trawnika wymaga

nawiezienia ziemi ogrodniczej, najczęściej w ilości kilku wywrotek. Krzewy trzeba przyciąć,

pomoże w tym dobry sekator lub nożyce do żywopłotu.

Drzewa stojące na granicy dodają działce uroku, natomiast te, które rosną na środku mogą być

przyczyną kłopotów. Wycięcie drzew bywa kosztowne ze względu na opłaty urzędowe, zatem

lepiej nie dopuścić do wyrośnięcia roślin w niewłaściwych miejscach. Wyjątkiem są drzewa

owocowe, które możemy wycinać bezkarnie.

Drzewa i żywopłoty mogą pomóc w zasłanianiu niekorzystnych widoków z wnętrza działki na

otoczenie.

Po trzecie – co na niej stoi?

Nieestetyczne budynki gospodarcze mogą przeszkadzać w sprzedaży działki psując ogólne

wrażenie albo ...w sprzedaży pomóc. Istnieją osoby, które widzą w takich budynkach dodatkową

wartość jako w przyszłym zapleczu budowy.

Sprzedaż działki zabudowanej budynkiem używanym z pewnością będzie zwolniona z podatku

VAT, więc choćby z tego powodu nie koniecznie trzeba rudery burzyć.

Ważne jest, aby budynek został ujęty w oficjalnych ewidencjach, takich jak ewidencja gruntów i

budynków oraz księga wieczysta.

Po czwarte – ogrodzenie

Jeśli parcela jest niewielka, małym kosztem ogrodzisz ją np. przy użyciu siatki leśnej. Koszt takiego

ogrodzenia to około 150 zł/50mb + słupki. Nie warto męczyć się kopiąc dołki pod słupki szpadlem,

lepiej wypożyczyć profesjonalny świder.

Działki w miastach często leżą wśród zabudowy, gdzie sąsiedzi są już ogrodzeni. Kto planuje

rozpocząć sprzedaż działki dopiero za parę lat, może wybrać grodzenie za pomocą żywopłotu. Małe

rośliny zdążą przez kilka lat wyrosnąć, jeśli wyboru dokonamy spośród odmian szybkorosnących,

takich, jak Ligustr, Atrovirens, Ognik szkarłatny (przyrost nawet do 40 cm rocznie), Żywotnik

zachodni ‘Brabant' (przyrost nawet do 40 cm rocznie) itd.

Po piąte – dojazd i dojście

Powinnieneś stworzyć możliwość wygodnego wejścia na działkę, jeśli nie była ona wcześniej

zagospodarowana. Potencjalny kupujący, wysiadając z samochodu wprost do błota lub ślizgając się

na mokrej trawie, nastawi się negatywnie.

Ułóż przynajmniej mały odcinek ścieżki z kostki betonowej lub z granitu. Wystarczy wywrotka

piasku, zagęszczarka gruntu z wypożyczalni i paleta kostki.

Jeżeli sprzedawany grunt leży za rowem, warto ułożyć w rowie kilka dedykowanych do tego celu

rur betonowych (po ok. 50 zł/mb) i wykonać wjazd.

Po szóste – pokaż ją w sieci

Aby sprzedać, musisz swoją nieruchomość ogłaszać. Najczęściej korzysta się w takich przypadkach

z popularnych serwisów, jak Gratka, otoDom, Gumtree, OfertyNet itd.

Zawsze należy zamieszczać zdjęcia dobrej jakości. Przygotowując materiał zdjęciowy, zastanów

się, z której strony i przy jakim oświetleniu działka prezentuje się najlepiej. Zrób jak najwięcej

zdjęć, a do internetu wybierz kilka wystarczająco dobrych, budzących pozytywne skojarzenia i

zachęcających do zakupu.

Kawałek filmu, nawet wykonanego telefonem komórkowym, pomoże ogłoszeniu o sprzedaży

plasować się na wyższych pozycjach i zyskać większą oglądalność w serwisie Gratka.

Po siódme – ustal właściwą cenę

W latach 2005-2008 ceny nieruchomości zostały wywindowane bardzo wysoko. Teraz mamy etap

dostosowywania się cen do siły nabywczej kupujących oraz do realiów rynkowych. Jeżeli chcesz

sprzedać a nie sprzedawać, cena musi być trochę niższa niż cena podobnych działek w twojej

lokalizacji.

Natomiast jeżeli uważasz, że twoja oferta jest lepsza od innych okolicznych, powinno to jasno

wynikać z ogłoszenia.

Proponuję następujący tok myślowy: “obniżę cenę, taniej i szybciej sprzedam, ale również taniej

kupię to, czego akurat potrzebuję (czyli np. dom, mieszkanie)”.

Po ósme – dodatki

Coś, co zwiększa wartość działki ponad to, co ma konkurencja. Można pokusić się o takie dodatki,

jak:

•

studnia do podlewania roślin

•

altana,

•

zadbane drzewa owocowe,

•

grill ogrodowy,

•

huśtawka / drabinki dla dzieci.

Przygotowanie formalne

To zupełnie inny aspekt przygotowania nieruchomości. Łatwiej znajdziesz kupca, jeśli usuniesz

wady prawne, przeprowadzisz zaległą sprawę spadkową, pozyskasz warunki zabudowy,

zapewnienia dostawy mediów (takich jak woda, gaz), zapewnienie odbioru ścieków.

Więcej na ten temat znajdziesz w

opracowaniu “Sztuka korzystnego nabywania nieruchomości

gruntowych”

Na koniec...

Daj szansę pośrednikom. W odpowiedzi na ogłoszenie prywatne oni zawsze dzwonią najpierw.

Chcą podpisać umowę? Nie żałuj im tych 3 procent! Jeśli sam znajdziesz kupca, nic nie zapłacisz, a

jeżeli kupca przyprowadzi pośrednik, to znaczy, że uczciwie zarobił swoją dolę.

Jeżeli po sprzedaży działki zamierzasz nabyć mieszkanie, to polecam

opracowanie: “77 błędów”

Skrótowo?

Zapewne doszedłeś/doszłaś do wniosku, że w niniejszym opracowaniu potraktowałem temat nieco

skrótowo. Tak jest, zaiste! Zamierzałem szybko rzucić kilka najistotniejszych myśli, aby potem, już

na spokojnie, opracować zagadnienie dokładniej. Kompletne rozwiązanie problemu znajdziesz

wkrótce na stronach

wydawnictwa Dobry eBook,

w rewelacyjnie niskiej cenie 9,90 zł – zapraszam!

Uwagi i wnioski proszę przysyłać na adres

[e-mail]