77 błędów

Jak uniknąć najbardziej kosztownych wpadek przy

kupowaniu mieszkania

Fragment eBooka

1. Błędy fundamentalne (1-9) / 4-16

2. Błędy przy wyborze mieszkania z rynku wtórnego (10-55) / 17

A. Stan techniczny, miejsce, otoczenie / 18-29

B. Problemy prawne / 30-34

C. Sąsiedzi / 35-36

D. Wspólnota mieszkaniowa, zarządca / 37-40

E. Spółdzielnia mieszkaniowa / 41

F. Agenci pośrednictwa nieruchomości / 42-43

G. Negocjacje i umowy / 44-47

H. Pozostałe / 48-53

3. Błędy przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego (56-65) / 54-64

4. Błędy kredytobiorców (66-76) / 65-75

5. Szukaj dodatkowych bonusów (77) / 76

6. Zakończenie / 77

7. Notka o autorze / 78

8. Dodatki / 79

A. Tablice decyzyjne / 79-82

B. Słowniczek dla kupujących mieszkanie / 83-87

C. Literatura / 88

Wstęp

Własne mieszkanie, dom, działka, czyli ogólnie mówiąc, nieruchomości – to wyznaczniki statusu

materialnego, dochodowe inwestycje, źródła oszczędności lub ich cele.

Błędy popełnione przy nabywaniu mieszkania, inaczej niż przy kupowaniu towarów codziennego użytku,

mogą być kosztowne i brzemienne w skutki. Podłe efekty nabycia niewłaściwego mieszkania lub

przeprowadzenia transakcji w niewłaściwy sposób mogą się rozciągnąć poza strefę finansów. I zamienić

życie Twojej rodziny w koszmar!

Zasady rządzące kupowaniem mieszkań są inne niż w przypadku nabywania domów lub działek. Nawet

doświadczony posiadacz domu lub inwestor obracający gruntami mogą popełnić błędy, kupując swoje

pierwsze mieszkanie. Sytuację prawną mieszkań ujmują inne ustawy niż te, które dotyczą nieruchomości

gruntowych czy gruntów zabudowanych jednorodzinnymi domami mieszkalnymi.

Staram się pokazać nie tylko możliwe do popełnienia błędy, ale również metody wyplątania się ze skutków

tych błędów, jeśli już się je popełniło. Dlatego prawie każdemu z błędów poświęciłem osobną stronę

zorganizowaną w 3 sekcje:

A. Opis błędu, często z przykładem, który go ilustruje.

B. Jak się uchronić przed popełnieniem błędu.

C. Ograniczanie strat – co robić, kiedy się już ten błąd popełniło; jak zminimalizować negatywne

skutki złych decyzji.

Część z tych błędów popełniłem sam, wiele zaobserwowałem podczas 10 lat pracy jako agent i właściciel

biura nieruchomości.

Nie wszystkie z nich są jednakowo brzemienne w skutki. Z niektórych łatwo się wyplątać, inne mają „drugą

stronę medalu” – wnikliwa analiza pozwoli odkryć jasne strony i umiejętnie obrócić błędy w korzyści.

Co więcej, eBook ma tę przewagę nad książką drukowaną, że umożliwia korzystanie ze znanych z internetu i

powszechnie lubianych hiperłączy. Z każdej strony eBooka można przeskoczyć do spisu treści poprzez link

w nagłówku strony i odwrotnie: ze spisu treści – do poszczególnych części książki.

Zachęcam również do sprawdzania odsyłaczy do literatury.

Zapraszam do lektury i życzę umiejętnego niepopełniania błędów przy kupowaniu mieszkania!

Błąd nr 3

Nie kupuję mieszkania, bo… często się przeprowadzam ze względu na rodzaj

pracy.

A.

opis błędu

Nie kupujesz mieszkania. Kiedyś będzie potrzebne, ale teraz o tym nie myślisz. Powtarzasz sobie, że to

nieracjonalne, bo przecież ciągle zmieniasz miejsce zamieszkania.

B.

jak się uchronić przed popełnieniem błędu

Jeśli często zmieniasz miejsce pobytu, prawdopodobnie mieszkasz na koszt firmy lub wynajmujesz

mieszkania w różnych lokalizacjach. Rekomendowany jest zakup mieszkania na wynajem. Po kilku lub

kilkunastu latach mieszkanie się spłaci. Nie jest powiedziane, że będziesz pracować w takim tempie co teraz

aż do emerytury. A na emeryturze tym bardziej warto mieć dochodowe aktywa.

Pamiętaj, że największym błędem, który można popełnić przy kupowaniu mieszkania, jest jego niekupienie,

kiedy ma się taką możliwość.

C.

ograniczanie strat

Kup mieszkanie w lokalizacji, którą znasz (duże miasto lub znana miejscowość turystyczna), i powierz

zarządzanie nim zaufanej osobie. Jeśli nie chcesz mieć dodatkowych problemów, powinieneś zwrócić uwagę

na oferty w budynkach nowych, niewymagających remontu i dobrze zarządzanych. Kup mieszkanie raczej

niewielkie, 2-3 pokojowe, takie, na które jest najwięcej chętnych do najmu.

Błąd nr 20

Lokalizacja, która niebawem się pogorszy

A.

opis błędu

Na czym może polegać obniżenie wartości lokalizacji? W przyszłości pojawi się w pobliżu COŚ, co w

powszechnym odczuciu jest złym sąsiedztwem. Oto przykłady:

•

nowa hałaśliwa droga,

•

budowa stadionu,

•

rozbudowa lotniska,

•

inwestycja dużego...

więcej w pełnej wersji eBooka „77 błędów...”

B.

jak się uchronić przed popełnieniem błędu

Zapoznać się z planem zagospodarowania dla wybranego miejsca oraz z gminnym/miejskim studium

kierunków rozwoju. Przejrzeć informacje prasowe. Przeglądać strony internetowe urzędu miasta / gminy

oraz miejskich jednostek, jak zarząd dróg, miejskie przedsiębiorstwo komunikacji, zakład oczyszczania

miasta. Jeżeli działa rada osiedla, skontaktować się z nią. Wypytać pośrednika!

C.

ograniczanie strat

Jeżeli szkodliwy czynnik jeszcze się w otoczeniu nie pojawił, należałoby czym prędzej sprzedać mieszkanie.

Chyba że zamierzamy w nim docelowo przez długie lata mieszkać, a czynnik nie ma dla nas znaczenia.

W tym przypadku nie ma co się przejmować. Uwaga: budowa dużego obiektu wiąże się z popytem na

mieszkania do wynajęcia dla robotników budowlanych. Warto to zaplanować i remont w celu sprzedaży

mieszkania zrobić po zakończeniu budów w okolicy!

Błąd nr 45

Dzielenie różnicy „na pół” i ustalanie „okrągłych cen”

A.

opis błędu

Sprzedający mówi: 360 000. Kupujący odpowiada: 340 000. Strony ustalają cenę na 350 000. Czyli tyle, ile

chciał sprzedający. Gdyby kupujący zaproponował obniżkę o 10%, czyli na 324 000, mogliby stanąć na 342

000. Ta cena nie jest „okrągła” i łatwo zbić ją na 340 000.

B.

jak się uchronić przed popełnieniem błędu

Jeśli spodziewamy się „dzielenia na pół”, trzeba zaproponować cenę jak najniższą – wtedy negocjacje

skończą się na niższym poziomie. Warto walczyć o każdy tysiąc. Jeżeli sprzedający proponuje ustalić

okrągłą cenę, spróbuj urwać jeszcze 2-3 tysiące. Jeśli się uda, nową lodówkę będziesz mieć za darmo.

Stosuje się dwa sposoby zaokrąglania: ceny całości i ceny metra kwadratowego.

W powyższym przypadku 61-metrowe mieszkanie kosztuje 360 000 zł, co daje cenę 5901 zł/m

2

. Kupujący

powiada: 330 000, a na to sprzedający proponuje stanąć w połowie, czyli na 345 000. Ale to nie jest okrągła

cena – spróbujmy to zaokrąglić do 5600 zł, lub nawet 5500 zł za 1 m

2

!

Więcej o negocjacjach w rozdziale Negocjacje i umowy

Błąd nr 57

Zgoda na wszystkie zapisy umowy deweloperskiej

A.

opis błędu

Umowa z deweloperem jest długa i skomplikowana. Podpisywanie tak złożonej umowy bez starannej

analizy jest lekkomyślnością. Treści umów bywają dla konsumentów naprawdę niekorzystne!

B.

jak się uchronić przed popełnieniem błędu

Weź projekt umowy do domu albo poproś, żeby przysłano Ci ją e-mailem, aby na spokojnie się z nią

zapoznać. Jeśli deweloper nie chce udostępnić umowy, uważaj na niego. Prawdopodobnie chce ukryć przed

Tobą korzystne dla niego zapisy.

Na jakie zapisy przede wszystkim należy zwrócić uwagę?

a) Wzrost ceny bez powodu – sprzedający nagminnie zastrzegają sobie prawo do zmiany ceny zakupu już

po podpisaniu umowy, stosując tzw. klauzule waloryzacyjne. Zdaniem UOKiK deweloper nie może całego

ryzyka inwestycji przenosić na kupującego. Dlatego musi wskazać realne podstawy każdej podwyżki, a

klient powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy i odzyskania pieniędzy. Ogólny wzrost cen na rynku

nie jest wystarczającym powodem.

b) Różna wysokość kar umownych – kary w przypadku opóźnień ze strony dewelopera oraz opóźnień

płatności przez klienta powinny być równoważne.

c) Opóźnienia bez konsekwencji – należy dopilnować, by w umowie zawrzeć odpowiednie konsekwencje

karne za spóźnienie dewelopera.

d) Ograniczenie prawa do reklamacji – deweloperzy próbują w umowie skrócić ustawowe prawo

zgłaszania wad budynków.

1

Niedozwolonych klauzul jest znacznie więcej, warto więc zapoznać się z rejestrem prowadzonym przez

UOKiK. W trakcie negocjacji z deweloperem można powołać się na rejestr, nawet jeśli postępowanie, na

podstawie którego klauzule zostały wpisane do rejestru, nie dotyczyło dewelopera, od którego zamierzamy

nabyć lokal.

Druga strona medalu jest taka, że w umowach z deweloperami (spółdzielniami) często brakuje załączników

graficznych, np. planów zagospodarowania osiedla. Na tym etapie najlepiej wybrać i zaznaczyć na

załączniku graficznym swoje przyszłe miejsce postojowe lub boks garażowy.

C.

ograniczanie strat

Kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą

1

Oryginalne przypisy znajdują się w

pełnej wersji eBooka „77 błędów...”

konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i

rażąco naruszający jego interesy.

2

Są dwa sposoby uznania klauzuli za niedozwoloną. Pierwszy to wniesienie sprawy do wydziału cywilnego

sądu. Sąd zbada nie tylko klauzulę, lecz także całą umowę. Jeżeli uzna dany zapis za niedozwolony, to

przestaje on obowiązywać kupującego. Drugi sposób to wniesienie sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i

Konsumentów. Klient dewelopera nie musi udowadniać przed sądem, że próbował negocjować umowę, a

deweloper czy spółdzielnia nie chcieli tego robić. To oni muszą przekonać sąd, że klient nie ma racji, bo

wspólnie ustalili treść wiążącej ich umowy.

3

2

Oryginalne przypisy znajdują się w

pełnej wersji eBooka „77 błędów...”

3

Błąd nr 71

Nieuwzględnianie kosztów transakcji w kredytowaniu

A.

opis błędu

Koszty nabycia i sprzedaży mieszkania są wysokie, znacznie wyższe niż np. koszty obrotu papierami

wartościowymi. Trzeba doliczyć około 6-14% ceny mieszkania czy też domu jako koszty przeprowadzenia

transakcji, uwzględniając prowizję pośrednika i prowizję bankową od udzielenia kredytu. Amerykański guru

finansowy J. T. Reed (

http://www.johntreed.com/realestatemistakes.html

) nazywa to efektem nowego i

używanego samochodu. Kiedy kupujesz auto w salonie – to płacisz za nowy. Kiedy wyjeżdżasz z salonu –

siedzisz w używanym aucie!

Analogicznie jest z nieruchomością. Wprawdzie na cenę nie ma wpływu fakt, czy była ona kiedykolwiek

zasiedlona, czy nie, ale koszty nabycia podbijają cenę, którą musiałbyś uzyskać, chcąc sprzedać

nieruchomość bez straty.

Banki wykorzystały kryzys w swoim stylu – ponieważ udzielają mniej kredytów, podnoszą prowizje za

udzielenie kredytu, aby osiągnąć zyski, do których się przyzwyczaiły.

B.

jak się uchronić przed popełnieniem błędu

Trzeba znać i uwzględnić koszty nabycia.

Jakie są pełne koszty nabycia nieruchomości o wartości 400 000 zł, finansowanej kredytem o wysokości 360

000 zł, z ubezpieczeniem wkładu własnego i ubezpieczeniem na życie wymaganym przez bank? Dane

bankowe pochodzą od Santander Banku, który chociaż wycofał się niedawno z udzielania kredytów

hipotecznych, to w ostatnich latach był w czołówce banków udzielających tego typu finansowania.

•

11 320 zł – prowizja banku,

•

1660 zł – ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki,

•

13 400 zł – ubezpieczenie kredytobiorców na życie, na 5 lat,

•

2725 zł – ubezpieczenie brakującego wkładu własnego,

•

8000 zł – PCC (podatek płacony u notariusza),

•

3500 zł – taksa notarialna, VAT i wypisy aktu,

•

200 zł – opłata sądowa,

•

14 150 – prowizja pośrednika (2,9% + VAT).

RAZEM: 55 000 zł, co daje 13,7% ceny nieruchomości. Dużo, prawda?

Następnego dnia po zakupie

jesteś właścicielem nieruchomości, za którą zapłaciłeś 114% jej wartości.

Dodatek

B. Tablica mocy

Powyższa tablica decyzyjna ma jedną poważną wadę: wszystkie cechy mają jednakową wagę oraz

charakter „zero-jedynkowy”.

Potrzebne jest narzędzie pozwalające określić natężenie (moc) danej cechy oraz jej wagę w procesie

decyzyjnym.

Taką możliwość daje nam zmodyfikowana, dynamiczna tablica decyzyjna, którą nazywamy

„tablicą mocy”, ponieważ pozwala określić moc danej cechy i jej wpływ na cenę.

Powróćmy do poprzedniego przykładu. Wyznaczamy cenę maksymalną dla mieszkania przy użyciu

naszej nowej tablicy mocy.

Podzieliliśmy cechy na zero-jedynkowe, takie jak:

•

rozkładowe / amfilada,

•

powierzchnia do 50 m

2

/ ponad 50 m

2

,

•

spółdzielcze własnościowe / pełna własność,

•

z wielkiej płyty / kamienica, nowy blok

oraz cechy o różnym natężeniu (mocy), takie jak:

•

lokalizacja (4 stopnie mocy, czyli od zera do 3 kratek) i

•

skala wymaganego remontu (3 stopnie mocy, czyli od zera do 2 kratek).

Sprecyzowaliśmy, że lokalizacja naszego mieszkania zasługuje na dwie kratki, a stan techniczny,

czyli skala remontu, na jedną kratkę (oznaczenie B).

Nasza cena maksymalna dla mieszkania o takich parametrach wynosi 5750 zł/m

2

.

to nie musi być koniec...

Szanowny Czytelniku!

Jeśli tematyka eBooka zainteresowała Cię, zapraszam do zakupu całości – wystarczy kliknąć link

http://www.dobryebook.pl/koszyk-93-0291.html

i postępować dalej zgodnie ze wskazówkami.

Myślę, że nie będziesz żałować, to naprawdę 88 stron solidnej pracy popartej doświadczeniem w

branży.

Mój Wydawca udziela Ci 30-dniowej gwarancji, co oznacza, że j

eżeli w ciągu miesiąca od daty

zapłaty stwierdzisz, że nie jesteś usatysfakcjonowany i powiadomisz go o tym, zwróci Ci

Twoje pieniądze.

Jeżeli chcesz przeczytać więcej na temat publikacji, zanim się zdecydujesz, zapraszam tu:

http://www.dobryebook.pl/ebook-93-0291.html

Napisałem również publikację na temat samodzielnego kupowania działek budowlanych i

rolnych, więcej na ten temat znajdziesz pod adresem

http://www.dobryebook.pl/ebook-71-

0291.html

A kiedy już kupisz i zaczniesz czytać, być może nasuną Ci się jakieś uwagi, komentarze,

wnioski – możesz śmiało podzielić się nimi na blogu

http://lowcyokazji.bblog.pl/

Dobrej lektury!

Adam Ciesielczuk