piotr kuraś

Politechnika Częstochowska

W kWeStii prZeJrZyStości
rynkU nierUcHoMości

Wprowadzenie

Warunkiem efektywnego funkcjonowania rynku jest jego wysoka przejrzy-

stość. Rynek określa się jako przejrzysty, jeśli występuje na nim możliwość łatwe-

go dostępu do pełnych informacji rynkowych, w szczególności dotyczących cen

transakcyjnych oraz warunków zawierania transakcji. Spełnienie tych kryteriów

jest konieczne do natychmiastowego i pełnego odwzorowania informacji rynko-

wych w cenie towaru. Cena staje się wówczas dobrą miarą wartości i stanowi do-

brą podstawę do podejmowania decyzji na tym rynku.

Poszczególne rynki nieruchomości w sposób istotny różnią się od siebie pod

względem przejrzystości. Ogólnie można jednak stwierdzić, że są one mało przej-

rzyste, a przez to nieefektywne. W artykule podjęto próbę analizy przyczyn małej

przejrzystości rynku nieruchomości, zaprezentowano inicjatywy mające na celu

zmianę tego stanu, przedstawiono również wyniki badań w zakresie przejrzysto-

ści krajowych rynków nieruchomości.

1. Specyfika warunków funkcjonowania rynku nieruchomości

W ujęciu ekonomicznym warunkiem istnienia rynku jest konieczność wy-

stępowania stosunków wymiany pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Reali-

zowane są one poprzez ujawnienie przez uczestników rynku zamiarów zawarcia

transakcji, wzajemną konfrontację ujawnionych zamiarów oraz mechanizm prze-

targowy prowadzący do zawarcia transakcji

1

. Stosunki wymiany, oprócz stosun-

1

Zachodnie rynki nieruchomości. Red. E. Kucharska-Stasiak. Twigger, Warszawa 2004, s. 15.

214

piotr kuraś

ków pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, obejmują również tzw. stosunki rów-

noległe, które wpływają na stosunki wymiany zachodzące między podmiotami

tworzącymi popyt i podaż

2

. Przez stosunki równoległe należy rozumieć procesy

konkurencyjne w obrębie sprzedawców oraz negocjacyjne występujące pomiędzy

kupującymi a sprzedającymi

3

. Wywierają one wpływ na ceny, a przez to na funk-

cjonowanie mechanizmu rynkowego.

Istoty rynku nie można sprowadzać do analizy cen transakcyjnych oraz licz-

by zawieranych transakcji. Określona transakcja może nie zostać sfinalizowana,

jednak już same negocjacje pomiędzy sprzedającymi a kupującymi wywierają

wpływ na rynek, w szczególności na kształtowanie się cen. Takie ujęcie rynku ro-

dzi określone konsekwencje na etapie jego analizy. Oprócz aspektu przedmioto-

wego, obejmującego mechanizm funkcjonowania rynku wraz z jego elementami:

popytem, podażą, ceną, analizie należy poddać aspekt podmiotowy, obejmujący

uczestników rynku, to jest podmioty gospodarcze i gospodarstwa domowe. Ana-

liza rynku, poza badaniem mechanizmu funkcjonowania rynku w ujęciu statycz-

nym, powinna obejmować również dynamiczną analizę zmian warunków, w ja-

kich podejmowane są decyzje przez uczestników rynku

4

.

Na wolnym rynku wymiana dóbr dokonuje się na podstawie dobrowolnie za-

wieranych transakcji pomiędzy sprzedającym a kupującym, przy ustalonej przez

nich samych, w sposób dobrowolny, cenie. Postulat rynku wolnego nie dopuszcza

żadnych ograniczeń ani nacisków na strony transakcji, w szczególności w zakre-

sie ustalania cen. Suma indywidualnych decyzji dotyczących sprzedaży i kupna

przejawia się na rynku w postaci podaży i popytu. Zderzenie oczekiwań sprzeda-

jących z oczekiwaniami kupujących uruchamia mechanizm rynkowy, w wyniku

którego dochodzi do ustalenia ceny równowagi. Stopień sprawności tego mecha-

nizmu zależy od poziomu doskonałości rynku.

Model rynku doskonałego wiąże się z koniecznością spełnienia przez ten ry-

nek kilku warunków. Zaliczyć do nich należy jednorodność produktów, dużą licz-

bę kupujących i sprzedających, swobodę wejścia i wyjścia oraz doskonałą wiedzę

o rynku. Doskonała wiedza o rynku przekłada się na jego przejrzystość. W warun-

kach wysokiej przejrzystości rynku wszyscy sprzedający i kupujący są świadomi

wszystkich występujących możliwości oraz są świadomi cen

5

.

2

W. Wrzosek: Funkcjonowanie rynku. PWE, Warszawa 2002, s. 12-14; M. Bryx: Rynek nierucho-

mości. System i funkcjonowanie. Poltext, Warszawa 2006, s. 17-18.

3

Leksykon rzeczoznawcy majątkowego. Red. E. Kucharska-Stasiak. Polska Federacja Stowarzy-

szeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004, s. 234-235.

4

E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. WN PWN, Warszawa 2006, s. 39.

5

Analiza rynku. Systemy i mechanizmy. Red. S. Mynarski. Wydawnictwo AE w Krakowie, Kra-

ków 1993, s. 10.

215

W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym. Wynika to z cech nieru-

chomości jako towaru. Brak mobilności, ogromna różnorodność, wysoka kapita-

łochłonność oraz mała płynność stanowią podstawową grupę czynników tworzą-

cych z nieruchomości specyficzny przedmiot obrotu. Tę specyfikę podkreśla fakt,

iż przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości jest nie tyle sama nieruchomość,

co charakteryzujące się różnym poziomem ekskluzywności

6

prawa do niej.

Rynek nieruchomości charakteryzują cechy, które stanowią zaprzeczenie hipo-

tezy rynku doskonałego. Przede wszystkim jest on niejednorodny. Konsekwencją

różnorodności nieruchomości oraz pełnionych przez nie funkcji jest współistnienie

wielu subrynków nieruchomości, które charakteryzują się odmiennymi poziomami

aktywności ich uczestników. Na rynku nieruchomości zawierana jest również rela-

tywnie niewielka, w stosunku do np. rynku kapitałowego, liczba transakcji. Wyni-

ka to przede wszystkim z wysokiej kapitałochłonności nieruchomości i będącej jej

wynikiem małej płynności nieruchomości. Niewielka liczba transakcji oraz trud-

ny dostęp do informacji o cenach i warunkach transakcji przekłada się na niedosta-

teczną wiedzę o rynku nieruchomości. W takich warunkach ceny nie mogą w peł-

ni odzwierciedlać informacji rynkowych. Brak odpowiednich informacji skutkuje

z kolei trudnością w osiągnięciu stanu równowagi rynkowej. Pozostający w stanie

permanentnej nierównowagi rynek utrudnia wycenę nieruchomości oraz szacowa-

nie możliwych do uzyskania z niej dochodów

7

. Dodatkowo rynek nieruchomości

ma charakter nieformalny

8

, co oznacza, że nie podlega żadnej koordynacji.

Podsumowując, rynek nieruchomości jest rynkiem wysoce niedoskonałym.

Konsekwencją wysokiej niedoskonałości jest jego mała efektywność przejawiają-

ca się brakiem odwzorowania w cenach zmian zachodzących w otoczeniu. Wyni-

ka to w ogromnej mierze z małej przejrzystości rynku nieruchomości.

2. przyczyny i przejawy małej przejrzystości rynku nieruchomości

Przejrzystość rynku przejawia się w dostępności do danych rynkowych do-

tyczących cen transakcyjnych oraz warunków zawierania transakcji

9

. Warunkiem

efektywnego funkcjonowania rynku jest jego wysoka przejrzystość. Tylko wów-

6

J. Konowalczuk: Ekonomiczna definicja nieruchomości oraz ekskluzywność praw do nierucho-

mości. W: Inwestycje na rynku nieruchomości. Red. H. Henzel. Wydawnictwo AE w Katowi-

cach, Katowice 2004, s. 18-25.

7

E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 43-49.

8

W.D. Fraser: Principles of Property Investment and Pricing. The Macmillan Press, London 1993.

9

E. Kucharska-Stasiak: Metodologia wyceny nieruchomości a przejrzystość rynku nieruchomości.

„Przegląd Geodezyjny” 2004, nr 8, s. 3-4.

216

piotr kuraś

czas cena natychmiast i w pełnym zakresie odzwierciedla zmiany zachodzące na

rynku. Ceny są wtedy dobrą miarą wartości, a jako takie stanowią dobrą podstawę

do podejmowania decyzji inwestycyjnych

10

.

W dalszej części artykułu podjęto próbę wyodrębnienia i scharakteryzowa-

nia najważniejszych przyczyn małej przejrzystości rynku nieruchomości.

Mała liczba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości w sposób bez-

pośredni przekłada się na deficyt danych, informacji i wiedzy o rynku. Przykła-

dowo na rynku mieszkaniowym ogromną grupę jego uczestników stanowią inwe-

storzy indywidualni, którzy pojawiają się na nim tylko jeden raz w ciągu całego

swojego życia. W porównaniu z wieloma innymi rynkami, np. kapitałowym, licz-

ba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości jest więc niewielka. Bardziej

powszechne wykorzystanie nieruchomości jako klasy aktywów inwestycyjnych

ograniczają niektóre ich cechy, np. wysoka kapitałochłonność, niepodzielność,

konieczność zarządzania.

Niejednorodność rynku nieruchomości w istotny sposób przekłada się na

jego małą przejrzystość. Różnorodność funkcji pełnionych przez nieruchomości

pozwala wyodrębnić różne subrynki, np. rynek nieruchomości: mieszkaniowych,

komercyjnych, przemysłowych, rolnych, specjalnego przeznaczenia. Każdy

z tych rynków charakteryzuje się odmiennym poziomem aktywności jego uczest-

ników. Inne cechy wpływają również na wartość poszczególnych rodzajów nieru-

chomości. Powoduje to, że informacje z rynków równoległych mają ograniczoną

przydatność, a ich stosowanie w wycenie nieruchomości wymaga szczególnego

uzasadnienia. Oprócz dużej różnorodności nieruchomości jako bytu fizycznego,

zróżnicowanie obejmuje również, będące w istocie przedmiotem obrotu, prawa

do nieruchomości: własność, prawo użytkowania wieczystego gruntu, spółdziel-

cze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdziel-

ni mieszkaniowej. Oprócz tworzonego w wyniku obrotu tymi prawami rynku lo-

kat, można wyróżnić dodatkowo rynek najmu, na którym udostępniane jest prawo

do korzystania z nieruchomości

11

.

Stałość nieruchomości w miejscu decyduje o tym, że rynek nieruchomości

ma charakter lokalny. Informacje wykorzystywane do określania wartości danej

nieruchomości powinny pochodzić z tego samego rynku. Wynika to z faktu, że lo-

kalizacja stanowi jedną z najistotniejszych, a w wielu przypadkach najistotniej-

szą cechę cenotwórczą nieruchomości. Oprócz tego poszczególne rynki lokalne

różnią się siłą oddziaływania poszczególnych cech na ceny nieruchomości. Czę-

10

Koncepcje i metody zarządzania strategicznego oraz nadzoru korporacyjnego. Doświadczenia i wy-

zwania. Red. A. Zakrzewska-Bielawska. Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010, s. 220-221.

11

E. Kucharska-Stasiak: Metodologia wyceny nieruchomości…, op. cit., s. 3.

217

W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości

sto do oszacowania wartości nieruchomości komercyjnych i przemysłowych ko-

nieczne jest wychodzenie poza rynek lokalny. W sposób oczywisty zwiększa to

niepewność wyceny

12

.

Szybko zmieniające się warunki rynkowe wpływają na zmniejszanie się

przydatności danych rynkowych. W fazie ożywienia gospodarczego, któremu to-

warzyszy silny wzrost cen, wykorzystanie danych historycznych prowadzi do za-

niżenia szacunku wartości i do zawyżenia w fazie recesji. Dzieje się tak dlatego,

że rzeczoznawca majątkowy dysponuje danymi pochodzącymi z innego miejsca

w cyklu koniunkturalnym. Inną kwestią jest okres ekspozycji nieruchomości na

rynku. Powoduje to, że cena transakcyjna nie odzwierciedla już sytuacji rynko-

wej, staje się wobec niej „opóźniona”

13

.

Istotny problem stanowi również kwestia wiarygodności kwot zapisanych

jako ceny w aktach notarialnych. Część uczestników rynku, w celu ograniczenia

obciążeń podatkowych, zaniża w umowie cenę sprzedaży nieruchomości.

3. Wybrane inicjatywy na rzecz zwiększenia przejrzystości rynku

nieruchomości w polsce

W kraju i na świecie podejmowane są różne inicjatywy mające na celu zwięk-

szenie przejrzystości rynku poprzez udostępnianie danych i informacji o rynku

nieruchomości, w szczególności o cenach transakcyjnych. Prowadzone są rów-

nież badania przejrzystości poszczególnych krajowych rynków nieruchomości.

W Polsce w 2009 roku Związek Banków Polskich (ZBP) we współpracy

z Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, Komitetem

ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP oraz prof. Szkoły Głównej Handlowej

Jackiem Łaszkiem po raz pierwszy opublikował kompleksowy raport na temat

rynku kredytowego oraz rynku nieruchomości. Na potrzeby raportu wykorzysta-

no dane gromadzone przez banki w Systemie Analiz i Monitorowania Rynku Ob-

rotu Nieruchomościami (AMRON), Systemie Analiz Rynku Finansowania Nie-

ruchomości (SARFiN) oraz dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny

(GUS), Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) i Bank Gospodarstwa Krajowe-

go (BGK). Regularnie dotąd publikowane dane dotyczące sytuacji na rynku kre-

12

E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 51.

13

E. Kucharska-Stasiak: Wycena nieruchomości w warunkach silnie zmieniającego się rynku.

„Przegląd Geodezyjny” 2007, nr 10, s. 4; E. Kucharska-Stasiak: Odwzorowanie rynku w procesie

wyceny. Zeszyty Naukowe nr 192, Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Poznań 2011, s. 16.

218

piotr kuraś

dytowym poszerzono o informacje dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości,

na które zaciągane są kredyty. Publikacją tą ZBP rozpoczął regularne monito-

rowanie i podawanie do publicznej wiadomości sytuacji na rynku kredytowym

i rynku nieruchomości

14

.

Cennym źródłem informacji o polskim rynku nieruchomości są również ra-

porty przygotowywane przez Narodowy Bank Polski (NBP). NBP wykorzystu-

je w tym celu własną bazę rynku nieruchomości powstałą dzięki dobrowolnemu

przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomościami oraz de-

weloperów, bazy danych firmy PONT Info Nieruchomości zawierające dane o ce-

nach ofertowych mieszkań, bazy danych SARFIN i AMRON oraz zbiorcze dane

kredytowe Biura Informacji Kredytowej (BIK)

15

.

System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (System

AMRON) powstał w 2004 roku. Jest to inicjatywa środowiska bankowego będą-

ca odpowiedzią na wymogi nadzoru bankowego w zakresie zarządzania ryzykiem

kredytowym oraz monitorowania zabezpieczeń wierzytelności hipotecznych. Sys-

tem ten stanowi jedyną ogólnopolską bazę danych o cenach transakcyjnych nie-

ruchomości. W projekcie uczestniczy 30 największych polskich banków komer-

cyjnych, 155 banków spółdzielczych oraz Narodowy Bank Polski. W 2008 roku

do uczestników dołączyło pierwsze towarzystwo ubezpieczeniowe TU EURO-

PA S.A. W celu rozwoju systemu do współpracy zaproszono środowisko zawodo-

we rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościa-

mi. W listopadzie 2012 roku baza danych osiągnęła 1,36 mln rekordów. Obecnie

z systemu AMRON korzysta 246 instytucji finansowych – w tym Narodowy Bank

Polski, wiele instytucji państwowych oraz kilkadziesiąt podmiotów ze środowi-

ska rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami

16

.

System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) stanowi dla

banków dodatkowe źródło informacji, dzięki któremu możliwa jest weryfikacja

tendencji na rynku finansowania nieruchomości. Obecnie w systemie tym uczest-

niczą 24 banki. Wykorzystują one forum ZBP do wymiany informacji o liczbie

i wielkości udzielonych kredytów mieszkaniowych. Każdy z banków w zamian za

wkład do systemu ma możliwość obserwacji wielkości i dynamiki rynku oraz oce-

14

Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości. Zwią-

zek Banków Polskich 2009, s. 2.

15

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002-2009, Raport

o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2010, Raport

o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011; http://nbp.

pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html, dostęp: 5.07.2013.

16

Ibid., s. 3; Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nierucho-

mości. Związek Banków Polskich 2012, s. 4.

219

W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości

ny własnej na nim pozycji. Informacje w systemie pokrywają 95% rynku kredy-

tów dla klientów indywidualnych oraz 60% rynku klientów instytucjonalnych

17

.

4. Global real estate transparency index

18

Jones Lang LaSalle i LaSalle Investment Management – wiodące na świecie

firmy zajmujące się finansowymi i specjalistycznymi usługami w dziedzinie nie-

ruchomości oraz zarządzaniem inwestycjami – od 1999 roku publikują opracowa-

ny przez siebie indeks informujący o przejrzystości wybranych krajowych ryn-

ków nieruchomości – Global Real Estate Transparency Index (GRETI).

Na rynkach charakteryzujących się większą przejrzystością łatwiej jest po-

równywać ceny transakcyjne oraz czynsze. Łatwiej jest przygotować strategie in-

westycyjne, zarządzać procesami inwestycyjnymi oraz zwiększyć ich efektyw-

ność. Indeks GRETI został stworzony jako narzędzie do zarządzania ryzykiem dla

inwestorów. Stanowi wsparcie przy tworzeniu globalnych lub regionalnych stra-

tegii inwestycyjnych oraz alokacji kapitału dla poszczególnych krajów. Jego kon-

strukcja zapewnia porównywalność danych dla poszczególnych lokalizacji.

Konstrukcja wskaźnika opiera się na ilościowych i jakościowych danych

rynkowych oraz informacjach zebranych od firm globalnej sieci biznesowej Jones

Lang LaSalle i LaSalle Investment Management. W 2012 roku rozszerzona zosta-

ła formuła wskaźnika w trzech obszarach: włączono większą liczbę wskaźników

dotyczących efektywności inwestycji w nieruchomości, pogłębiono analizę ryn-

ku, rozbudowując szeregi czasowe, włączono nowe rynki.

Każdy rynek oceniany jest przy wykorzystaniu 83 różnych czynników, z cze-

go 40 ma charakter ilościowy, pozostałe jakościowy. Czynniki te pogrupowano

w 13 obszarów tematycznych, a następnie w 5 podkategorii, przypisując im odpo-

wiednie wagi: wskaźniki efektywności – 25%, uwarunkowania rynkowe – 20%,

przejrzystość instrumentów dłużnych – 10%, warunki prawne – 30% i procesy

transakcji – 15%. Wartość indeksu szacowana jest za pomocą punktów ważonych.

Wynik zawiera się w przedziale 1,0-5,0. Poziom przejrzystości rynku jest tym

wyższy, im niższą wartość przyjmuje indeks. Kraje przypisywane są do nastę-

pujących kategorii: wysoce przejrzyste (highly transparent), przejrzyste (trans-
parent

), półprzejrzyste (semi-transparent), o niskiej przejrzystości (low transpa-

rency

), nieprzejrzyste (opaque). W ostatniej edycji badaniu poddano 97 rynków

17

Ibid., s. 18.

18

Rozdział został opracowany na podstawie informacji zawartych na stronie internetowej: http://

www.joneslanglasalle.pl, dostęp: 10.02.2013.

220

piotr kuraś

(krajów i niektórych miast). Wyniki badań w sposób syntetyczny prezentuje ta-

bela 1.

Tabela 1

Globalna hierarchia rynków według indeksu GRETI

Poziom przejrzystości rynku

Państwa/rynki

Wysoce przejrzysty

USA, Wielka Brytania, Holandia, Nowa Zelandia, Kanada, Francja,

Finlandia, Szwecja, Szwajcaria

Przejrzysty

Hongkong, Niemcy, Singapur, Dania, Irlandia, Hiszpania, Belgia, Norwegia,

Polska, Włochy, RPA, Austria, Malezja, Czechy, Japonia, Węgry, Brazylia,

Portugalia

Półprzejrzysty

Tajwan, Turcja, Chiny, Grecja, Izrael, Filipiny, Słowacja, Rosja, Indonezja,

Tajlandia, Rumunia, Korea Pd., Puerto Rico, Meksyk, Chile, Dubaj (ZEA),

Indie, Chorwacja, Abu Zabi, Macau, Botswana, Bułgaria, Argentyna,

Mauritius, Kajmany, Ukraina, Słowenia, Bahrajn, Arabia Saudyjska, Kenia,

Liban, Kuwejt

Niska przejrzystość

Wietnam, Serbia, Kostaryka, Bahamy, Katar, Jamajka, Oman, Panama,

Maroko, Egipt, Zambia, Peru, Jordan, Urugwaj, Kolumbia, Kazachstan,

Dominikana, Honduras, Gwatemala

Nieprzejrzysty

Wenezuela, Mongolia, Tunezja, Ghana, Irak, Pakistan, Algieria, Białoruś,

Angola, Nigeria, Sudan

Źródło: Real Estate Transparency. Back on Track. Jones Lang LaSalle 2012, s. 13.

Liderem rankingu są Stany Zjednoczone. W dalszej kolejności ulokowane

zostały: Wielka Brytania, Holandia, Nowa Zelandia, Kanada, Francja, Finlandia,

Szwecja i Szwajcaria. Wszystkie te kraje zostały zaliczone go grupy rynków naj-

bardziej przejrzystych. Ranking pokazuje, że kraje Europy Środkowo-Wschodniej

(CEE) znajdują się blisko czołówki europejskich państw o najwyższym poziomie

przejrzystości. Polska np. sklasyfikowana została globalnie na 19. miejscu. W ta-

beli 2 dokonano porównania państw Europy Zachodniej oraz Europy Środkowo-

-Wschodniej.

221

W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości

Tabela 2

Europejska hierarchia rynków według indeksu GRETI

Poziom przejrzystości rynku

Europa Zachodnia

Europa Środkowo-

-Wschodnia (CEE)

Wysoce przejrzysty

Wielka Brytania, Holandia, Francja,

Finlandia, Szwecja, Szwajcaria

Przejrzysty

Niemcy, Dania, Irlandia, Hiszpania,

Belgia, Norwegia

Włochy, Austria, Portugalia

Polska, Czechy, Węgry

Półprzejrzysty

Grecja

Turcja, Słowacja, Rosja (Tier 1-2

Cities), Rumunia

Chrowacja, Rosja (Tier 3 Cities),

Bułgaria, Ukraina, Słovenia

Niska przejrzystość

Serbia, Kazachstan

Nieprzejrzysty

Białoruś

Źródło: Ibid., s. 27.

Według rankingu Polska jest krajem najbardziej przejrzystym w grupie kra-

jów Europy Środkowo-Wschodniej. Postrzegana jest przez część inwestorów jako

jeden z kluczowych dla ich działalności rynków inwestycyjnych.

Najnowsza edycja raportu zawiera osobną sekcję – indeks transparentno-

ści rynku nieruchomości w zakresie zrównoważonego rozwoju – Real Estate Su-

stainability Index. Indeks ten jest odpowiedzią na wzrost znaczenia problematy-

ki zrównoważonego rozwoju w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych

w obszarze nieruchomości. Indeks uwzględnia rozwiązania w zakresie oszczędno-

ści energii oraz zawiera system oceny „zielonych” budynków. Do krajów wysoce

przejrzystych pod tym względem zaliczono: Wielką Brytanię, Australię, Francję.

Do krajów przejrzystych: Holandię, Czechy, Niemcy, Irlandię, Japonię, Singa-

pur oraz Szwecję. Kraje zaliczone do półprzejrzystych to: Belgia, Kanada, Chiny,

Dania, Hongkong, Włochy, Polska, Korea Pd., USA, Chorwacja, Indie, Meksyk,

Nowa Zelandia, Rumunia, Hiszpania, Szwajcaria. Natomiast do rynków o niskiej

przejrzystości zaliczono Brazylię oraz Dubaj (ZEA).

222

piotr kuraś

podsumowanie

Na niską przejrzystość rynku nieruchomości wpływ mają określone grupy

czynników. Należy do nich zaliczyć przede wszystkim niewielką liczbę transak-

cji, skutkującą niewielką ilością informacji. Istotne znaczenie ma również nie-

jednorodność rynku będąca konsekwencją dużego zróżnicowania nieruchomości

jako bytu fizycznego oraz bytu prawnego. Kolejnym czynnikiem jest stałość nie-

ruchomości w miejscu, w rezultacie czego rynek nieruchomości ma charakter lo-

kalny. Również szybko zmieniające się warunki rynkowe wpływają negatywnie

na przejrzystość rynku.

Przejrzystość rynku można poprawić w wyniku gromadzenia, przetwarza-

nia i udostępniania istotnych informacji rynkowych. W Polsce takie zadanie od

jakiegoś czasu pełnią systemy AMRON i SARFiN. Systemy te obejmują przede

wszystkim dane o cenach transakcyjnych oraz informacje o rynku finansowania

nieruchomości. Praktyczna przydatność informacji zawartych w tych systemach

polega na ograniczeniu ryzyka nieprawidłowej wyceny nieruchomości, co ma

bezpośredni wpływ na efektywność inwestycji.

Decyzje inwestycyjne na globalnym rynku nieruchomości, w szczególności

dotyczące przestrzennej alokacji kapitału oraz zarządzania ryzykiem inwestycyj-

nym, wymagają możliwości porównania potencjalnych rynków lokaty w znacz-

nie szerszym kontekście. Oprócz informacji o cenach transakcyjnych koniecz-

na jest wiedza o potencjalnej rentowności inwestycji na danym rynku krajowym,

ogólnych warunkach rynkowych, rentowności papierów dłużnych, uwarunkowa-

niach prawnych oraz przebiegu procesu transakcyjnego. Warunki takie spełnia np.

indeks GRETI opracowany i publikowany przez Jones Lang LaSalle i LaSalle In-

vestment Management.

Artykuł nie wyczerpuje problematyki przejrzystości rynku nieruchomo-

ści. Stanowi jedynie przyczynek do dalszych poszukiwań i rozważań nauko-

wych.

Literatura

Analiza rynku. Systemy i mechanizmy. Red. S. Mynarski. Wydawnictwo AE w Krako-

wie, Kraków 1993.

Bryx M.: Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Poltext, Warszawa 2006.

223

W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości

Fraser W.D., Principles of Property Investment and Pricing. The Macmillan Press, Lon-

don 1993.

http://www.joneslanglasalle.pl.
http://nbp.pl/.
Koncepcje i metody zarządzania strategicznego oraz nadzoru korporacyjnego. Doświad-

czenia i wyzwania. Red. A. Zakrzewska-Bielawska. Wydawnictwo C.H. Beck, War-
szawa 2010.

Konowalczuk J.: Ekonomiczna definicja nieruchomości oraz ekskluzywność praw do nie-

ruchomości. W: Inwestycje na rynku nieruchomości. Red. H. Henzel. Wydawnictwo
AE w Katowicach, Katowice 2004.

Kucharska-Stasiak E.: Metodologia wyceny nieruchomości a przejrzystość rynku nieru-

chomości. „Przegląd Geodezyjny” 2004, nr 8.

Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. WN PWN, Warszawa

2006.

Kucharska-Stasiak E.: Odwzorowanie rynku w procesie wyceny. Zeszyty Naukowe

nr 192, Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Poznań 2011.

Kucharska-Stasiak E.: Wycena nieruchomości w warunkach silnie zmieniającego się ryn-

ku. „Przegląd Geodezyjny” 2007, nr 10.

Leksykon rzeczoznawcy majątkowego. Red. E. Kucharska-Stasiak. Polska Federacja Sto-

warzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004.

Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomo-

ści. Związek Banków Polskich 2009.

Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomo-

ści. Związek Banków Polskich 2012.

Real Estate Transparency. Back on Track. Jones Lang LaSalle 2012.
Wrzosek W.: Funkcjonowanie rynku. PWE, Warszawa 2002.
Zachodnie rynki nieruchomości. Red. E. Kucharska-Stasiak, Twigger, Warszawa 2004.

tHe iSSUe oF tranSparency on tHe reaL eState Market

Summary

This paper is devoted to the problematics of the transparency of the real estate mar-

ket. The transparency of this market is evident in entering agreements. A large amount of
objective data, to which all interested parties have access to, is a necessary condition for

224

piotr kuraś

the market to be effective. The market is however effective when the process reflects the
changes occurring on the market.

The market of real estate is a vague market, which means that it is ineffective. In this

paper, an attempt has been made to identify the characteristics of the causes and their oc-
currences of the low level of transparency of the real estate market. The methodics of the
research on the transparency of the national market of real estate is applied by one of the
most acknowledged advisory firms in the world.