Grzegorz Żochowski
Partner, REAS Konsulting
Specyfika finansowania
deweloperskich inwestycji
mieszkaniowych
Zmiany na rynku mieszkaniowym
Dobra koniunktura od 2004 roku
Wyraz
na przewaga popytu nad podażą widoczna
najpierw na rynku stołecznym, następnie w innych
miastach (Kraków, Trójmiasta, Wrocław, Poznań)
Bardzo wysoka przedsprzedaż mieszkań we wczesnej
fazie realizacji inwestycji
Dynamiczny wzrost cen, ale także kosztów inwestycji
(grunty, koszty wykonawstwa)
2 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Zmiany cen nowych mieszkań
6 000
5 500
Warszawa
Kraków
5 000
Trójmiasto
Wrocław
4 500
Poznań
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 XII 2006 VI
3 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
PLN/m2
Absorpcja:
Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań
Mieszkania niesprzedane (XII 2005)
400 10%
Jako % planowanych do oddania w 2005
8%
300
6%
200
4%
100
2%
0 0%
Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań
4 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
mieszkania
Co jeszcze się zmieniło na rynku?
Wzrost rentowność działalności deweloperskiej
Spadek ryzyka kredytowania deweloperów przez banki
Wysokie stopy zwrotu z inwestycji przyciągają kapitał
zagraniczny, który inwestuję w inwestycje deweloperskie
mieszkaniowe w różnoraki sposób
W konsekwencji zmienia się podejście banków do
finansowania deweloperskich inwestycji mieszkaniowych
5 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Podstawowe z
ródła finansowania inwestycji
mieszkaniowych
Banki uniwersalne
Banki hipoteczne
Banki inwestycyjne
Fundusze inwestycyjne/PE
6 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank uniwersalny
Działalność banku nie jest w żadnym stopniu profilowana,
jak np. w bankach specjalistycznych (bank hipoteczny)
W ramach zakresu oferowanych usług bank uniwersalny
świadczy usługi wszystkie lub większość dozwolonych
prawem czynności bankowych
7 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank hipoteczny
Bank wyspecjalizowany w finansowaniu inwestycji
deweloperskich (budownictwa mieszkaniowego,
inwestycji komercyjnych)
Zabezpieczenie udzielanych kredytów jest hipoteka na
nieruchomości, która jest zabezpieczeniem tzw. listów
zastawnych
Listy zastawne są jednym ze z
ródeł pozyskiwania
środków na działalność banku
8 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank inwestycyjny
Bank wyspecjalizowany w transakcjach inwestycyjnych
W porównaniu do banków uniwersalnych działalność
banku inwestycyjnego obliczona jest na osiąganie
wyższych stóp zwrotu, co związane jest z wyższym
ryzykiem
Działalność wysoko wyspecjalizowanych banków
inwestycyjnych jest charakterystyczna dla modelu
amerykańskiego
W Europie prawo nie wyróżnia banków inwestycyjnych;
banki uniwersalne w swoim zakresie usług prowadzą
działalność o profilu banku inwestycyjnego
9 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank inwestycyjny (2)
Do głównych obszarów działania banku inwestycyjnego
można zaliczyć:
 pośredniczenie w emisji papierów wartościowych i obrót nimi
 zarządzanie finansami i świadczenie doradztwa
finansowego
 przygotowanie i przeprowadzania fuzji przedsiębiorstw
 tworzenie funduszy podwyższonego ryzyka
 tworzenie instrumentów ochrony przed ryzykiem
finansowym
 własne zaangażowanie kapitałowe
W okresie ostatnich 20 lat obserwuje się proces
przejmowania banków inwestycyjnych przez duże banki
uniwersalne
10 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank hipoteczny  ograniczenia w
finansowaniu
Duże, wielofazowe projekty deweloperskie mogą
przekroczyć limit finansowania banku hipotecznego
(wskaz
nik koncentracji) przeznaczony dla jednego
kredytobiorcy, co powoduje konieczność tworzenia
konsorcjum z innym instytucjami finansowymi
Mniejsze, niż w przypadku banków uniwersalnych,
możliwości finansowania inwestycji już na etapie zakupu
gruntu (w praktyce poziom finansowania zakupu gruntu
przez bank hipoteczny to 50% - maksymalnie 70% ceny
nabycia)
11 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank inwestycyjny - strategia inwestowania
W Polsce proces finansowania inwestycji mieszkaniowych
przez banki inwestycyjne jest w bardzo wczesnej fazie
rozwoju
Banki inwestycyjne nie finansują inwestycji
deweloperskich w formie typowego kredytu budowlanego,
wspierają inwestycje deweloperskie (zwykle poprzez
fundusze, spółki zależne) na zasadzie  equity investment
Bank realizuje zysk z inwestycji po zakończeniu projektu
12 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Bank inwestycyjny - strategia inwestowania (2)
Działanie banku inwestycyjnego na zasadzie  equity
investment nie wyklucza finansowania spółki kredytem
budowlanym w bankach uniwersalnych lub hipotecznych,
ale stanowi jeden z elementów montażu finansowego
Strategia działania banków inwestycyjnych ma na celu
zwiększenie możliwości działania i rozwoju spółek
deweloperskich, również poprzez wzrost ich
wiarygodności na rynku, polega ona m.in. na
wyszukiwaniu spółek posiadających doświadczenie na
rynku (track record) i ich dokapitalizowaniu (equity
investment)
13 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Kryteria oceny inwestycji przez banki
Przed podjęciem decyzji o finansowaniu inwestycji banki
dokonują dokładnej oceny ryzyka związanego z
kredytowaniem projektu analizując go z wielu punktów
widzenia, zwłaszcza takich jak:
 Sytuacja na rynku lokalnym  czy jest popyt na produkt
oferowany przez dewelopera?
 Dotychczasowe doświadczenie dewelopera na rynku (track
record)
 Rzeczywisty udział kapitału własnego inwestora w stosunku
do kosztów planowanego przedsięwzięcia
14 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Kryteria oceny inwestycji przez banki (2)
Realność zakładanych cen sprzedaży, kosztów i prognoz
generowania zysku z inwestycji
Skala planowanego przedsięwzięcia w porównaniu do
możliwości dewelopera, zarówno w kontekście możliwości
zarządzania projektu jak również organizacji sprzedaży
Jakości materiałów wykończeniowych zastosowanych w
projekcie oraz atrakcyjności zaprojektowanej architektury
15 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Finansowanie a status nieruchomości z punktu
widzenia planowania przestrzennego
Inwestycja z pozwoleniem na budowę  kredytobiorca
idealny!
W obecnej sytuacji rynkowej projekty z prawomocną
decyzją WZ stają się dla banków bardzo atrakcyjne
Ze względu na relatywnie małą liczbę projektów
posiadających prawomocną decyzję WZ oraz korzystną
sytuację na rynku, banki są zainteresowane
finansowaniem projektów będących w bardzo wczesnej
fazie przygotowania np. negocjacji z właścicielami
gruntów
16 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Finansowanie zakupu gruntu w warunkach
dobrej koniunktury
Zmiana podejścia banków do finansowania projektów
deweloperskich została wymuszona przez dynamicznie
zmieniającą się sytuację na rynku;
Wyższe marże pozwalają deweloperom na finansowanie
zakupu gruntów z kredytu bankowego, co w znacznym
stopniu poprawia kondycję finansową dewelopera, a
przede wszystkim pozwala planować działania spółki w
dłuższej perspektywie
Rozpoczęcie finansowania projektów deweloperskich we
wczesnej fazie ułatwia bankowi kontynuację współpracy w
fazie budowy i może zwiększać liczbę udzielonych
indywidualnych kredytów hipotecznych
17 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Innowacje w finansowaniu bankowym
Finansowanie zakupu gruntu do wysokości 75%-85%
ceny nabycia (bank uniwersalny)
Refinansowanie w 100% zakupionego gruntu
Finansowanie projektu przy zaangażowaniu kapitałowym
dewelopera poniżej 10%
18 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Innowacje w finansowaniu bankowym (2)
Zmiana w podejściu do finansowania projektów;
wysokość kredytu nie musi wynikać z różnicy pomiędzy
kosztami inwestycji a wniesionym kapitałem własnym
Mezzanine finance jako instrument pobudzający rozwój
firmy deweloperskiej zabezpieczony na cash flow
inwestycji i przyszłych zyskach wygenerowanych z
inwestycji.
19 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Wybór kredytodawcy
Wysokość marży
Wysokość prowizji
 Prowizja przygotowawcza/ za udzielenie kredytu
 Prowizja za gotowość/ od zaangażowania
 Opłata/prowizja za wcześniejszą, przedterminową spłatę
kredytu
20 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Mechanizm płatności prowizji
przygotowawczej
Płatna gotówką przez kredytobiorcę
Wliczona w transzę kredytu
Płacona w ratach w całości ze środków dewelopera
Płacona w ratach:
 w części ze środków dewelopera
 w części z transzy kredytu
21 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Wybór kredytodawcy 
mechanizm spłaty odsetek
Spłata na bieżąco ze środków własnych dewelopera
Spłata ze środków pochodzących z wpłat nabywców
Kapitalizacja odsetek z odroczoną spłatą
Wariant mieszany stosowany w zależności od
zaawansowania przygotowania projektu (np. decyzja WZ,
pozwolenia na budowę)
22 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Mechanizm spłaty kredytu
Dopuszczalna częstotliwość wcześniejszych spłat kredytu
Karencja w spłacie kredytu
Warunki przedterminowej spłaty kredytu
 minimalna kwota środków na rachunku
 wysokość minimalnej raty spłaty kredytu
 poziom przedsprzedaży
23 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Przedsprzedaż  definicje
Minimalna, wymagana liczba przedsprzedanych mieszkań
Minimalny poziom przedsprzedanej powierzchni
użytkowej mieszkań w stosunku do całkowitej powierzchni
użytkowej mieszkań w inwestycji
Minimalny procentowy udział wartości zawartych umów
przedwstępnych sprzedaży mieszkań niezależnie od
wysokości faktycznie wpłaconych środków przez
nabywców
24 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Przedsprzedaż
Od jakiego poziomu przedsprzedaży i stopnia
zaawansowania inwestycji w kolejnych etapach inwestycji
bank może kontynuować finansowanie projektu?
Jaki jest wymóg wniesienia gotówki do projektu (cash
equity) w poszczególnych etapach?
Minimalny poziom opłaty rezerwacyjnej
25 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Udział własny dewelopera  jak rozumiany
przez bank?
Wpłacona gotówka przez dewelopera (cash equity) +
pozyskany teren
Wpłacona gotówka przez dewelopera (cash equity) +
pozyskany teren + wpłaty nabywców
Kapitał własny dewelopera + % wartości zawartych umów
przedwstępnych sprzedaży mieszkań niezależnie od
wysokości faktycznie wpłaconych środków przez
nabywców
26 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Mechanizm wnoszenia wkładu własnego przez
dewelopera
Płatny z góry przed uruchomieniem pierwszej transzy
kredytu
Proporcjonalnie do wysokości kredytu
27 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Wybór kredytodawcy  elementy dodatkowe
Rodzaj proponowanego rachunku bankowego (zamknięty,
otwarty)
Rachunek zamknięty - czy bank dopuszcza możliwość
uwolnienia środków zainwestowanych przez dewelopera
oraz przedterminowej spłaty kredytu? Jaka jest wysokość
oprocentowania wpłat nabywców?
Podejście banku kredytującego do wyceny gruntu, jako
udziału kapitału własnego dewelopera w projekt
 wg kosztu nabycia
 lub aktualnej wartości rynkowej
28 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Wybór kredytodawcy - elementy dodatkowe (2)
Czy kredyt na grunt pokrywa wszystkie koszty
towarzyszące transakcji?
Możliwość wcześniejszego wycofania środków własnych
dewelopera
Koszty Project Monitora
Koszty przygotowania umowy kredytowej
Koszt wykonania przez bank operatu szacunkowego
nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu
29 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Jak wybrać właściwego kredytodawcę?
Jak bank będzie traktował występujące okresowo ujemne
kapitały własne w spółce celowej utworzonej przez
dewelopera? Czy istnieje konieczność dokapitalizowania
spółki w czasie realizacji inwestycji?
Pożyczki podporządkowane vs. kapitały własne
Zgoda banku na nieodpłatne, bezciężarowe odłączenie
lokalu od księgi wieczystej
30 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Podsumowanie - trendy
Należy oczekiwać dalszego rozwoju dywersyfikacji z
ródeł
finansowania inwestycji deweloperskich
Rozwój alternatywnych z
ródeł finansowania lub
współfinansowania projektów opartych o inne niż banki
partnerów kapitałowych (banki, fundusze inwestycyjne,
PE)
Zmiana struktury finansowania inwestycji, odejście od
standardowego modelu finansowania  deweloper  bank ,
na rzecz partnerstwa finansowego, dywersyfikującego
ryzyko inwestycji
31 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
REAS Konsulting
Polska firma oferująca profesjonalne usługi doradcze na rynku
nieruchomości
Zatrudnia najlepszych ekspertów w dziedzinie mieszkalnictwa w Polsce i
na świecie oraz doświadczonych praktyków w zakresie planowania,
finansowania i marketingu inwestycji mieszkaniowych na rynku
nieruchomości
Monitoruje i analizuje rynek mieszkaniowy w Polsce od 1992 r.
Doradza na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego
Nie jest pośrednikiem w obrocie mieszkaniami, co gwarantuje
bezstronność i rzetelność oraz brak konfliktu interesów w działalności
doradczej
32 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
REAS Konsulting w procesie inwestycyjnym
Doradztwo strategiczne
Analizy przed-inwestycyjne
Strategie działalności
Analizy lokalizacji i konkurencji
deweloperskiej i
inwestycyjnej
Finansowe analizy wykonalności
inwestycji
Due diligence
Analizy  Highest & Best Use
Wyceny inwestycji
Badania i analizy rynku
Monitoring rynku
mieszkaniowego
Badania preferencji
nabywców
Analizy popytu i podaży
Budowa i komercjalizacja
Przygotowanie inwestycji
Strategie marketingu i
Biznesplany i zapewnianie
sprzedaży
finansowania
Analizy efektywności
Doradztwo w fazie wyboru
marketingu i procesów
wykonawcy
sprzedaży
Definicje grupy docelowej i
Okresowe analizy finansowe i
product-mix
rynkowe
Doradztwo w fazie przygotowania
Zarządzanie procesem
projektu architektonicznego
sprzedaży mieszkań
33 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
Doradztwo finansowe REAS Konsulting
Atuty
Niezależność i obiektywizm
Długoletnia współpraca z bankami kredytującymi deweloperów
Własna metodologia analiz znana i akceptowana przez wiele banków
Własna biblioteka modeli komputerowych
Efekty
Wysoki poziom dokładności i szczegółowości
Wiarygodna ocena efektywności finansowej inwestycji
REAS Konsulting jest często rekomendowany przez banki
finansujące inwestycje budowlane
34 Konferencja "Finansowanie Nieruchomości", wrzesień 2006
REAS Konsulting
tel: [phone]
www.reas.pl
dziękuję za uwagę
[e-mail]
Jesteś dumni z dotychczasowej współpracy między innymi z:
AIG/Lincoln Polska | BPH | Bouygues Immobilier | CDP Real Estate Europe
Dom Development | DTZ | EBRD | Fadesa | GE Real Estate | Golub Polska
GTC | Heitman International | Hines Polska | Hochtief Project Development
ING Real Estate | KPMG Advisory | Maripol | Orco Property Group
Pirelli Pekao Real Estate | PKO Inwestycje | Prokom Investments | Skarbiec TFI
The World Bank | Turret Polska | Velux | Viterra Development Polska