Mieczysław Prystupa*
PROBLEMATYKA OCENY STANU TECHNICZNEGO OBIEKTÓW
BUDOWLANYCH W WYCENIE NIERUCHOMOÅšCI
1. Typy wartości
Wartość jest kategorią ekonomiczną. Wyrażona w pieniądzu oznacza najczęściej czyjąś
opinię o możliwej cenie, ale nie samą cenę. Jest więc w znacznym stopniu skażona subiekty-
wizmem. Cały warsztat pracy rzeczoznawcy majątkowego, tj. przepisy prawa w zakresie
wyceny oraz unormowane w standardach zawodowych metody i techniki obliczeniowe, służy
dla stworzenia w miarę sztywnych ram, granic owego subiektywizmu. W ten sposób wartość
nieruchomości staje się jednocześnie, w pewnym sensie, także opinią obiektywną, jako że dla
jej wyrażenia należy posłużyć się konkretnie określonym, obowiązującym wszystkich rzeczo-
znawców majątkowych, a więc istniejącym już dla nich  obiektywnie , warsztatem. W rezul-
tacie, szacowane przez różnych rzeczoznawców wartości tej samej nieruchomości, przy przy-
jęciu jednakowych założeń do wyceny, nie powinny się istotnie różnić pomiędzy sobą, czyli
nie odbiegać od jakiejś, istniejącej tylko teoretycznie, wartości  obiektywnej . Wartość, w
tym również wartość nieruchomości, nie jest terminem jednoznacznym. Wartość, jako
pojęcie, używana jest często łącznie z jakimś przymiotnikiem, np. mówimy o wartości
rynkowej, odtworzeniowej, aktualnej, przyszłej, itp. Uściślenie, o jaką wartość chodzi, jest
niezbędne dla określenia podstawy dokonywanej wyceny mienia.
Dokładne zdefiniowanie wartości jest bardzo ważne w procesie wyceny, gdyż jasna i
zrozumiała definicja wyklucza powstanie nieporozumienia. Zwiększa bezpieczeństwo obrotu
rynkowego i obniża poziom ryzyka towarzyszącego transakcji. Ma to szczególne znaczenie w
przypadku mienia trudnego do wyceny, oraz o znacznej spodziewanej wartości, do którego
zaliczyć należy w pierwszej kolejności przedsiębiorstwa, ich trwałe aktywa, a także szaco-
wane odrębnie nieruchomości.
Na podstawie analizy międzynarodowych standardów wyceny, a także polskich prze-
pisów prawa, można generalnie przyjąć istnienie dwóch podstawowych typów wartości:
- wartości rynkowej,
- wartości odtworzeniowej.
Ww. typy wartości są powszechnie uznawanymi podstawami wyceny mienia zarówno
w Polsce, jak i za granicÄ….
*
prof. dr hab. inż.  Politechnika Warszawska
W ramach wymienionych typów wartości, można następnie wyróżniać różne rodzaje
wartości - zarówno rodzaje wartości rynkowej, jak i rodzaje wartości odtworzeniowej.
2. Definicje wartości
Podstawowym aktem prawnym obowiązującym w Polsce, w którym są zawarte
definicje wartości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z póz
n. zm.).
Ustawa ta precyzuje, że cyt. :
Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej,
2) określenia wartości odtworzeniowej,
3) ustalenia wartości katastralnej,
4) (skreślony).
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użyt-
kowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także
jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
3. Wartość rynkowa
3.1. Wartość rynkowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Według wymienionej wyżej ustawy, wartość rynkowa jest zdefiniowana w sposób
następujący:
Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzy-
skania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu
następujących warunków:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
3.2. Wartość rynkowa w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych
Oprócz ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeń wykonawczych, rzeczo-
znawcy majątkowi mają obowiązek przestrzegania i stosowania standardów zawodowych.
Ustawa problem ten reguluje w sposób następujący, cyt.:
Art. 175. 1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szaco-
wania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami
zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych
czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie
nieruchomości.
Uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
(PFSRM) Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych definiują wartość rynkową
nieruchomości w sposób następujący (cyt.):
1. Wartość Rynkowa (WR)
1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą
do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się
szczególnymi motywami,
b) majÄ… stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomo-
ści,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowa-
niu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy,
biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
1.2. Wartość rynkowa nieruchomości podlega ustaleniu w procesie wyceny. Rzeczoznawca
majątkowy winien założyć, że zbycie nieruchomości następuje w dniu wyceny i stosownie
do wyżej określonej definicji wartości rynkowej zrealizowane zostaną założenia wymie-
nione w punkcie 1.1.
1.3. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpo-
wiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym
przyjąć, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania
umowy ceny nie uległy zmianie.
1.4. Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym datę, w odniesieniu
do której ustala wartość rynkową. Może to być data opracowania operatu lub wcześniej-
sza. Nie dotyczy to przypadków, o których mowa w punkcie 7.
1.5. Rzeczoznawca powinien założyć, że nieruchomość została wystawiona na sprzedaż na
nieograniczonym rynku przez czas wystarczajÄ…cy dla jego zbadania, wykonania odpowie-
dniego marketingu i wynegocjowania ceny sprzedaży.
1.6. Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość, jaką może mieć nieruchomość
dla sposobu użytkowania innego niż aktualny w dniu wyceny, wówczas, gdy istniałyby na
rynku oferty nabycia tej nieruchomości dla innego określonego sposobu jej użytkowania.
1.7. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznaw-
cę o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości
będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności podatkiem takim
jest VAT. Operat szacunkowy winien zawierać informację odpowiadającą powyższemu
ustaleniu.
4. Wartość odtworzeniowa nieruchomości
W ustawie o gospodarce nieruchomościami wartość odtworzeniową definiuje się nas-
tępująco:
Art. 151. 1. (...)
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnie-
niem stopnia zużycia.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera też przepis stanowiący niejako o  za-
mienności wartości odtworzeniowej względem wartości rynkowej.
Zatem, w sytuacji, gdy nie można określić wartości rynkowej nieruchomości, niejako
 zastępczo szacuje się jej wartość odtworzeniową. Niezależnie od tego, wartość odtworze-
niową określa się także wtedy, gdy wymagają tego przepisy szczególne (np. w zakresie ubez-
pieczeń).
Tak zdefiniowana w ustawie wartość odtworzeniowa, w europejskich standardach
TEGOVA nazywana jest kosztem odtworzenia netto. Natomiast koszt wytworzenia (bez
uwzględnienia zużycia) nazywany jest kosztem odtworzenia brutto.
Zgodnie z polskim standardem III.2 (PFSRM) - rozwinięcie definicji wartości odtwo-
rzeniowej jest następujące:
1. Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jest stosowany jako podstawa oszacowania war-
tości nieruchomości:
- o ile wymagają tego przepisy szczególne lub
- dla nieruchomości szczególnego przeznaczenia, które rzadko lub w ogóle nie są przy ist-
niejącym użytkowaniu sprzedawane na rynku.
1.1. Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga:
a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu
technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników
środowiskowych i innych,
d) ustalenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń
odpowiadających wartości zużycia.
1.2. Wartość nieruchomości ustalona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje stosownie do
powyższego wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składni-
ków nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia
jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej
z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych.
1.3. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest
z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i
opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby
go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu
zużycia obiektów budowlanych.
5. Sposoby wyceny nieruchomości stosowane w Polsce
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacun-
kowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), stosuje się następujące podejścia metody i techniki wyce-
ny:
1. Podejście porównawcze:
a) metoda porównywania parami,
b) metoda korygowania ceny średniej,
c) metoda analizy statystycznej rynku.
2. Podejście dochodowe:
a) metoda inwestycyjna:
- technika kapitalizacji prostej,
- technika dyskontowania strumieni pieniężnych,
b) metoda zysków:
- technika kapitalizacji prostej,
- technika dyskontowania strumieni pieniężnych.
3. Podejście kosztowe:
a) metoda kosztów odtworzenia:
- technika szczegółowa,
- technika elementów scalonych,
- technika wskaz
nikowa,
b) metoda kosztów zastąpienia:
- technika szczegółowa,
- technika elementów scalonych,
- technika wskaz
nikowa,
c) metoda kosztów likwidacji:
- technika szczegółowa,
- technika elementów scalonych,
- technika wskaz
nikowa.
4. Podejście mieszane:
a) metoda pozostałościowa,
b) metoda wskaz
ników szacunkowych gruntów.
Stosując podejścia: porównawcze, dochodowe i mieszane, otrzymujemy wartość ryn-
kową nieruchomości, natomiast podejście kosztowe umożliwia oszacowanie wartości odtwo-
rzeniowej.
Wartość rynkowa gruntu (bez uwzględnienia jego ew. składnika budowlanego) interpre-
towana jest jako oczekiwana cena  wysokość nakładów, jakie należy ponieść na zakup
gruntu o takiej samej funkcji i cechach podobnych do gruntu, na którym wzniesione są obiek-
ty budowlane wycenianej nieruchomości.
Koszt odtworzenia brutto istniejących obiektów budowlanych według polskich stan-
dardów zawodowych rozumiany jest dwojako:
- jako koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów
i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych,
- jako koszt zastąpienia, tj. koszt wybudowania nowoczesnych (współczesnych) obiektów o
tej samej powierzchni użytkowej, spełniającej te same funkcje, lecz przy zastosowaniu
nowoczesnych materiałów i technik budowlanych.
W pierwszym przypadku należałoby dodać także warunek dotyczący technologii i orga-
nizacji budowy, analogiczny do technologii i organizacji budowy obiektów budowlanych, gdy
były kiedyś wykonywane.
Standardy PFSRM zalecają, aby koszt wzniesienia budynków oszacować na podstawie
cen z dnia wyceny, a także, do kosztów odtworzenia zaliczyć również (cyt.)  nakłady konie-
czne na urządzenia towarzyszące związane z obiektem, niezbędne dla jego prawidłowego
funkcjonowania i eksploatacji, koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru, i
inne uzasadnione (np. partycypacyjne) według przepisów miejscowych .
6. Wycena nieruchomości w podejściu kosztowym
6.1. Uwarunkowania prawne stosowania metod podejścia kosztowego
Posługując się podejściem kosztowym w wycenie nieruchomości określamy jej wartość
odtworzeniowÄ….
Wartość ta stanowić może np. podstawę do określenia sumy ubezpieczenia nierucho-
mości, a także podstawę do ustalenia odszkodowania w pewnych, prawem przewidzianych
przypadkach. Powinna być też szacowana dla potrzeb ustalenia i aktualizacji opłat rocznych z
tytułu trwałego zarządu takich nieruchomości, które  ze względu na obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego , a więc np. nierucho-
mości Skarbu Państwa niezbędnych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, uznanych
administracyjnie za tereny zamknięte.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad
wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr
230, poz. 1924) przedstawia w sposób następujący podstawowe założenia i zasady metodo-
logii podejścia kosztowego:
ż 19. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe.
ż 20. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się oddzielnie war-
tość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.
2. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich
samych cechach.
3. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia
lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych albo o
kwotę równą kosztom ich likwidacji.
ż 21. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia, metodę kosztów zastą-
pienia albo metodę kosztów likwidacji.
ż 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia
części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto
do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części
składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaką spełniają obiekty,
których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i
materiałów.
3. Przy metodzie kosztów likwidacji określa się, z zastrzeżeniem ż 24 ust. 2, koszty likwidacji
części składowych gruntu.
ż 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaz
nikowej.
2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych
robót.
3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia okre-
śla się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych
elementów tych robót.
4. Przy użyciu techniki wskaz
nikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny wskaz
niko-
wej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaz
-
nikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywa-
lne z obiektami, dla których znane są ceny wskaz
nikowe.
5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nad-
zoru.
ż 24. 1. Metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu technik określonych w ż 23. War-
tość nieruchomości określona tą metodą równa się wartości gruntu pomniejszonej o koszty
likwidacji części składowych gruntu.
2. W przypadku możliwości odzyskania materiałów pozostałych po rozbiórce, wartość, o któ-
rej mowa w ust. 1, powiększa się o wartość tych materiałów.
ż 25. W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do
stanu przydatnego do korzystania zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, przekraczajÄ…-
cych wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej
nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą
ujemnÄ… wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
6.2. Założenia podejścia kosztowego
Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że wartość odtworzeniowa nieruchomości
(WON) jest równa sumie wartości rynkowej gruntu (WG) oraz wartości odtworzeniowej
obiektów trwale z nim związanych (WOB).
WON = WG +WOB
Wartość gruntu należy określić stosując zasady podejścia porównawczego, na pod-
stawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Do wartości gruntu nale-
ży dodać wartość odtworzeniową, np. budynku wzniesionego na tym gruncie (stanowiącego
zazwyczaj część składową gruntu, lub w przypadkach szczególnych, stanowiącego odrębną
nieruchomość budynkową).
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości jako całości, bądz
też tylko dla
jej części, zwłaszcza obiektów budowlanych, ale też innych części składowych, np. drzewo-
stanu.
Proces określania wartości odtworzeniowej obiektów, a zwłaszcza obiektów budow-
lanych, składa się z następujących faz:
- określenia kosztu odtworzenia (wytworzenia) obiektu w stanie nowym,
- określenia stopnia jego zużycia,
- obliczenia współczynnika zużycia,
- obliczenia wartości odtworzeniowej.
7. Zużycie obiektów budowlanych
7.1. Założenia podstawowe
1) Zużycie jest utratą wartości w stosunku do kosztu wytworzenia (wzniesienia) nowego
obiektu budowlanego.
2) Utrata wartości może odnosić się do kosztu odtworzenia (czyli tzw. repliki) lub kosztu
zastÄ…pienia obiektu.
3) Stopień zużycia obiektu budowlanego jest to wyrażona procentowo lub przy pomocy
ułamka utrata jego wartości w stosunku do kosztu wytworzenia obiektu nowego.
4) Stopień zużycia obiektu powinien być określany jako suma  ważonego zużycia jego
poszczególnych elementów, gdzie wagą jest udział kosztu danego elementu (nowego) w
koszcie całego obiektu nowego.
5) Stopień zużycia elementu jest to wyrażona procentowo lub przy pomocy ułamka utrata
jego wartości w stosunku do kosztu nowego elementu lub elementu scalonego wchodzą-
cego w skład danego obiektu.
6) Wyróżnia się zużycie techniczne, funkcjonalne oraz łączne (techniczno - funkcjonalne)
zużycie obiektów budowlanych.
7) Przyczyny zużycia technicznego:
- stan wyjściowy elementów obiektu (np. jakość materiałów, wady wykonawstwa, pro-
jektowe, etc), trwałość elementów,
- okres eksploatacji,
- warunki eksploatacji,
- sposób eksploatacji (remonty i konserwacje),
- stan środowiska eksploatacji obiektu.
8) Przyczyny zużycia funkcjonalnego:
- zmiana funkcji (przeznaczenia) obiektu, np. zamiana funkcji mieszkaniowej lokalu lub
budynku na biurowÄ… albo handlowÄ…,
- zmiany norm i warunków technicznych, np. zaostrzenie norm przeciwpożarowych,
- postęp techniczny  wprowadzanie nowych materiałów,
- zmiana preferencji i wymagań użytkowników, a także nowe  mody .
9) Wyróżnia się:
- stopień zużycia technicznego Szt [%],
- współczynnik zużycia technicznego określony według wzoru:
Szt
Wzt = 1-
100 %
- stopień zużycia funkcjonalnego Szf[%]
- współczynnik zużycia funkcjonalnego:
Szf
Wzf = 1-
100 %
- stopień łącznego zużycia technicznego i funkcjonalnego Sz(t,f) [%],
- współczynnik łącznego zużycia technicznego i funkcjonalnego:
Sz(t,f )
Wz(t,f ) = 1-
100 %
10) Wartość odtworzeniową obiektu budowlanego określa się według wzoru:
VO = VN Å" Wz(t,f )
gdzie:
VO  wartość odtworzeniowa obiektu budowlanego,
VN  wartość obiektu nowego określona jako koszt odtworzenia  repliki , bądz
też koszt
zastÄ…pienia,
Wz(t,f)  współczynnik łącznego zużycia technicznego i funkcjonalnego.
7.2. Określanie stopnia zużycia technicznego obiektów budowlanych
Obiekty budowlane, a zwłaszcza budynki, złożone są z wielu elementów, które zuży-
wają się (tracą na wartości) w różnym tempie. Stąd też, aby ustalić stopień zużycia technicz-
nego, należy:
- dokonać podziału obiektu na  i-te elementy,
- ustalić procentowy udział kosztów poszczególnych elementów w koszcie całego nowego
obiektu Ai [%],
- ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów Szt(i),
- określić średni ważony stopień zużycia całego obiektu budowlanego według wzoru poda-
nego w tabeli nr 3.
Aby ustalić stopnie zużycia poszczególnych elementów, należy dokonać oględzin tych
elementów, a w przypadkach trudnych wykonać, lub wnioskować wykonanie, ekspertyzy
technicznej. W szczególności dotyczyć to może elementów konstrukcyjnych warunkujących
bezpieczeństwo obiektu budowlanego.
Oszacowanie stopnia zużycia wymaga także uwzględnienia następujących przesłanek:
- założonej trwałości (żywotności) technicznej elementu [Tt],
- informacji o przeprowadzonych remontach i konserwacjach elementu,
- okresu dotychczasowej eksploatacji elementu [t].
Stopień zużycia określić można najprościej za pomocą wzoru:
t
Å"100 % ,
T
jednakże ustalenie okresu założonej trwałości (T) w przypadku, gdy przeprowadzono remonty
elementu, wymaga dużego doświadczenia budowlanego.
Ocena stopnia zużycia danego elementu na podstawie jego oględzin wymaga przyjęcia
pewnych kryteriów oceny. Doświadczenia wielu rzeczoznawców i inżynierów budownictwa
pozwalają na pewne ujednolicenie tych kryteriów.
Tabele nr 1 i 2 zawierajÄ… wskaz
niki pozwalające określać stopnie zużycia konkretnych
elementów budynku.
Tabela 1. Kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynku.
Klasyfikacja stanu Procentowe
Lp. technicznego zużycie Kryterium oceny
elementu elementu
1 2 3 4
Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia,
wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie
1 b. dobry 0 - 15
wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości
wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normy.
Element budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest
2 zadowalający 16 - 30 remont bieżący polegający na drobnych naprawach,
uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.
W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i
3 średni 31 - 50 ubytki, nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu.
Celowy jest częściowy remont kapitalny.
W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia,
ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów
4 zły 51 - 70
mają obniżoną klasę. Wymagany kompleksowy remont
kapitalny, względnie wymiana.
y
ródło:  Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych , WACETOB, Warszawa 1998, str. 43.
Tabela 2. Kryteria pomocnicze dla określenia zużycia głównych elementów budynku (fun-
damentów, ścian konstrukcyjnych, ścianek działowych).
Klasyfikacja stanu Procentowe
Lp. technicznego zużycie Oznaki zużycia
elementu elementu
1 2 3 4
Mury i posadzki piwnic suche. Deformacje nie występują.
Elementy nośne, jak słupy, filary, nadproża, odpowiadają
1 b. dobry 0  15
wymaganiom normowym. Mogą występować drobne rysy
w tynkach.
Mury i posadzki piwnic suche. Odchylenie od poziomu
2 zadowalający 16  30 małe. Nieliczne szczeliny w sklepieniach lub stropach,
głównie na wyższych piętrach budynku.
Mury i posadzki piwnic zawilgocone. Odchylenia od
3 średni 31  40 poziomu i pionu nieco większe. Pęknięcia sklepień i
filarków w ilości do 10%.
Mury silnie zawilgocone, występują powierzchniowe i
4 zły powyżej 40
wgłębne korozje. Znaczne odchylenie od poziomu i pionu.
Klasyfikacja stanu Procentowe
Lp. technicznego zużycie Oznaki zużycia
elementu elementu
1 2 3 4
Liczne pęknięcia sklepień i filarów, małe zniszczenia mu-
rów w różnych miejscach. Cechy i właściwości wbudowa-
nych materiałów w stosunku do nowych  dużo niższe.
y
ródło:  Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych , WACETOB, Warszawa, 1998, str.44.
Po oszacowaniu stopnia zużycia wszystkich elementów obiektu budowlanego, dla każ-
w
dego elementu określa się stopień zużycia  ważonego Szti według wzoru:
Ai Å"Szti [%]
Sw =
zti
100 %
Następnie dla całego obiektu budowlanego podsumowuje się stopnie zużycia poszcze-
gólnych elementów i w ten sposób oblicza się jego średnie ważone zużycie techniczne:
n
w
So = Sw
"
zti
i=1
gdzie:
n - liczba elementów obiektu budowlanego (i = 1 ... n).
Ocena zużycia technicznego wystarcza już dla oszacowania wartości odtworzeniowej,
jeśli obiekt budowlany nie jest zużyty funkcjonalnie, względnie zużyty w niewielkim stopniu.
7.3. Określanie stopnia zużycia funkcjonalnego
Zużycie funkcjonalne obiektów budowlanych, jak również ich elementów, należy ok-
reślać mając na względzie stałą funkcję obiektu budowlanego. Funkcję tę, czyli przeznacze-
nie obiektu, powinno się dokładnie sprecyzować. Następnie należy ocenić funkcjonalność,
pamiętając iż termin ten oznacza dostosowanie parametrów techniczno - użytkowych obiektu
do jego projektowego lub faktycznego (ale traktowanego jako stałe, docelowe) przeznaczenia.
O budynku mówimy np., że jest funkcjonalny, jeśli dobrze służy celowi, do jakiego został
przeznaczony. W tym kontekście należy również zbadać, czy wobec zmian przepisów, no-
wych norm w budownictwie, nowej mody, itp., dany obiekt budowlany może bez zastrzeżeń
tę funkcję dalej pełnić.
Stopień zużycia technicznego mierzy się najczęściej w procentach. Aby więc zużycie
funkcjonalne można było porównać z technicznym, należałoby je również wyrazić za pomocą
procentu lub ułamka. I co najważniejsze, określenie stopnia zużycia funkcjonalnego powinno
zostać przeprowadzone analitycznie  element po elemencie, podobnie jak ustalenie zużycia
technicznego (a nie w sposób ogólny,  sufitowy , co jest niestety często spotykane).
Poniższy, ogólny algorytm, przedstawia sposób określania stopnia zużycia funkcjonal-
nego poszczególnych elementów obiektu budowlanego, a także jego całości.
Algorytm ustalania zużycia funkcjonalnego
1. Ustal funkcjÄ™ obiektu
“!
2. Sprawdz
, czy wszystkie elementy obiektu mogą bez zastrzeżeń pełnić określoną funkcję
“!
Jeśli tak, to zużycie funkcjonalne obiektu budowlanego jest równe zero, a jeśli nie, to
3.
przejdz
do kroku 4
“!
4. Ustal zbiór elementów zużytych funkcjonalnie Ef
“!
Podziel zbiór elementów Ef na:
5. Ef1  elementy wymagajÄ…ce wymiany lub naprawy (wzmocnienia), oraz
Ef2  elementy nie spełniające współczesnych wymagań (nienowoczesne)
“!
Oblicz stopnie zużycia funkcjonalnego dla poszczególnych elementów zbioru Ef1 jako:
NFi
Szfi = Å"100 % ,
KBi
6.
gdzie:
NFi  nakłady i-tych elementów na doprowadzenie do właściwego stanu,
KBi  koszty budowy nowych i-tych elementów
“!
Oblicz stopnie zużycia dla elementów ze zbioru Ef2 jako:
t
Szfi = Å"100 % ,
Tf
7.
gdzie:
t  okres eksploatacji elementu,
Tf  okres funkcjonalnej żywotności elementu
“!
8. Określ zużycie funkcjonalne obiektu w tabeli zużycia
y
ródło: Opracowanie własne, M. Prystupa.
Podstawowym problemem staje się więc określenie stopnia zużycia funkcjonalnego Szfi
i-tego elementu. Wyróżnić można tu dwa przypadki:
1) element należy wymienić lub naprawić, gdyż uniemożliwia obiektowi budowlanemu peł-
nienie jego nowej funkcji, np. strop nie przeniesie nowych obciążeń, słup konstrukcyjny
wyklucza wprowadzenie do hali nowej maszyny, więc należy go usunąć, wzmacniając za
to inne elementy nośne, itp..
2) element może pełnić dalej swoją funkcję, ale okres jego żywotności funkcjonalnej Tf róż-
ni się od okresu żywotności technicznej Tt, gdyż element ten nie odpowiada już preferen-
cji użytkowników, jako że wprowadzono nowe wyroby oszczędniejsze w eksploatacji (np.
nowe systemy grzewcze), albo zmieniły się preferencje estetyczne (np. wobec wzorów
posadzek z terakoty, itp).
W przypadku pierwszym stopień zużycia funkcjonalnego  i-tego elementu obliczyć
można według wzoru:
Nfi
Szfi = Å"100 %
KBi
gdzie:
Nfi  nakłady finansowe umożliwiające doprowadzenie  i-tego elementu do stanu właści-
wego, w pełni funkcjonalnego,
KBi  koszty budowy nowego  i-tego elementu.
W szczególnych sytuacjach nakłady Nfi mogą przekroczyć koszty budowy nowego
elementu.
W przypadku drugim, gdy element może jeszcze spełniać swoją funkcję, lecz nie odpo-
wiada to już współczesnym wymogom, stopień zużycia funkcjonalnego Szfi określić można
według wzoru:
t
Szfi = .100%
Tf
gdzie:
t - okres dotychczasowej eksploatacji  i-tego elementu,
Tf  okres żywotności funkcjonalnej  i-tego elementu.
7.4. A
ączne zużycie techniczno - funkcjonalne obiektu budowlanego
Z obserwacji wynika, iż obiekty budowlane bywają zużyte zarówno pod względem
technicznym, jak i funkcjonalnym. Dotyczy to zwłaszcza budynków starszych. Oddzielne
obliczanie zużycia technicznego i funkcjonalnego, tak aby następnie wybierać większe albo
mnożyć współczynniki, jest zabiegiem sztucznym i nie spełniającym oczekiwań nabywców i
inwestorów. Stąd też łączna ocena techniczna i funkcjonalna obiektu budowlanego wydaje się
być bardziej adekwatna do oczekiwań.
Tabela nr 3 przedstawia sposób obliczenia łącznego zużycia obiektu. Dla każdego  i-
tego wyodrębnionego elementu rzeczoznawca majątkowy określa jego stopień zużycia tech-
nicznego Szti oraz stopień zużycia funkcjonalnego Szfi. Posłużą one określeniu zużycia śred-
niego ważonego. Dla poszczególnych elementów należy przyjmować:
- zużycie większe, jeśli element jest zużyty zarówno technicznie, jak i funkcjonalnie,
- sumę zużycia technicznego i funkcjonalnego, gdy element będzie naprawiany, lecz po-
zostanie jakaś jego część zużyta technicznie (np. stara część fundamentu, stropu, itp.).
Tabela 3. Wzory tabel dla określania zużycia technicznego, funkcjonalnego oraz łącznego
(techniczno - funkcjonalnego) obiektów budowlanych
Stopień zużycia
Element obiektu Udział elementu w Stopień zużycia
technicznego  ważonego
Lp.
lub element koszcie obiektu technicznego
Ai Å"Szti
 i w
Szti =
scalony Ai[%] elementu Szti[%]
100 %
1
...
n
Sw
"
zti
Stopień zużycia funkcjo-
Element obiektu Udział elementu w Stopień zużycia
nalnego  ważonego
Lp.
lub element koszcie obiektu funkcjonalnego
Ai Å"Szfi
 i
scalony Ai[%] elementu Szfi[%] Sw =
zfi
100%
1
...
n
Sw
"
zfi
Stopień zużycia  ważonego techniczno -
funkcjonalnego
Lp. Element obiektu lub Udział elementu w koszcie
Ai Å" max{Szti,Szfi}
i element scalony obiektu Ai[%] w
Sz(t,f )i =
100 %
1
...
n
Sw
"
z(t,f )i
y
ródło: Opracowanie własne, M. Prystupa.
Ostatni przypadek nie występuje zbyt często, ponieważ naprawianie zużytych elemen-
tów nie jest efektywne, jako że okazuje się bardzo kosztowne. Koszty robót remontowych są
na ogół wyższe niż koszty robót inwestycyjnych, co łatwo można sprawdzić, porównując od-
powiednie katalogi.
8. Metody właściwe dla podejścia kosztowego
Według przytoczonych wcześnie przepisów, na podejście kosztowe składają się trzy
metody:
- metod kosztów odtworzenia,
- metoda kosztów zastąpienia,
- metoda kosztów likwidacji.
Koszt odtworzenia  brutto obiektu budowlanego (czyli w stanie nowym) podlega
oszacowaniu odpowiednio do przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego metody:
a) w metodzie kosztów odtworzenia ustalany jest koszt odtworzenia obiektów istniejących,
rozumiany jako koszt wykonania repliki, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i kons-
trukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych,
b) w metodzie kosztów zastąpienia ustalany jest koszt zastąpienia, tj. koszt wybudowania
nowoczesnych, współczesnych obiektów o tej samej powierzchni użytkowej, spełniają-
cych te same funkcje, lecz przy zastosowaniu współczesnych materiałów i technik budow-
lanych.
Stosując metodę kosztów odtworzenia zakładamy więc, że określamy koszt zbudowania
obiektu identycznego (repliki) z obiektem będącym przedmiotem wyceny. Ustalając ten koszt
przyjmujemy do obliczeń parametry obiektu o identycznej konstrukcji, technologii i ma-
teriałach budowlanych. Należy też założyć identyczny poziom kosztów dokumentacji pro-
jektowej oraz nadzoru budowlanego. Koszty powinno się określić na podstawie cen z dnia
wyceny, a więc aktualne.
Postęp techniczny powoduje jednak, iż pewne technologie i materiały wychodzą z zu-
życia, są niedostępne na rynku, a więc wówczas musimy przyjmować koszty materiałów i
technologii tylko zbliżonych do zastosowanych w obiekcie wycenianym. Zdarza się to szcze-
gólnie w przypadku szacowania obiektów zabytkowych.
Do kosztów odtworzenia zalicza się także koszty opracowania dokumentacji, przygo-
towania terenu, nadzoru, itp.
Określone w ten sposób koszty odtworzenia (wytworzenia) obiektu pomniejsza się
następnie współczynnikiem wynikającym ze zużycia technicznego i funkcjonalnego.
Koszty odtworzenia wycenianych obiektów budowlanych szacuje się z użyciem trzech
technik (procedur postępowania)
- szczegółowej,
- elementów scalonych,
- wskaz
nikowej.
Metoda kosztów zastąpienia polega na określeniu kosztów wzniesienia obiektów bu-
dowlanych, które spełniałyby taką samą funkcję, oraz w identycznym zakresie, jak obiekty
wyceniane, lecz przy zastosowaniu współczesnej technologii i materiałów.
Zużycie obiektów budowlanych, tj. ich stopnie i współczynniki, powinno się oczywiście
ustalić dla istniejących i wycenianych obiektów.
Koszty zastąpienia mogą być oszacowane analogicznie, jak w metodzie kosztów odtwo-
rzenia, trzema technikami: szczegółową, elementów scalonych i wskaz
nikowÄ….
Metoda kosztów likwidacji jest nieco odmienną metodą od dwóch pozostałych. W me-
todzie kosztów likwidacji określany jest koszt likwidacji obiektów budowlanych, rozumiany
jako wartość materiałów porozbiórkowych pomniejszona o koszty robót rozbiórkowych (z
uporządkowaniem terenu włącznie).
Według obecnych unormowań prawnych i standardów zawodowych PFSRM dla obli-
czenia wartości likwidacyjnej należy posłużyć się techniką szczegółową. Wydaje się, że wy-
móg ten nie jest do końca uzasadniony w często występujących okolicznościach, gdy wartość
materiałów porozbiórkowych jest niewielka lub żadna.
9. Techniki wyceny w podejściu kosztowym
W podejściu kosztowym, dla określenia kosztów obiektów budowlanych w stanie no-
wym i wg aktualnych cen, stosowane są wspomniane trzy techniki: szczegółowa, elementów
scalonych i wskaz
nikowa.
Ustalenie kosztów odtworzenia Kb techniką szczegółową wymaga:
- dokonania szczegółowej inwentaryzacji, a głównie pomiaru powierzchni i kubatury, ko-
rzystając (jeśli jest to możliwe) z dokumentacji technicznej wycenianego obiektu,
- ustalenia technologii robót budowlanych, instalacyjnych i towarzyszących, z określeniem
ich zbioru Zi (i = 1, 2, ..., n),
- obliczenia dokonanych nakładów pracy, sprzętu i materiałów, potrzebnych na wybudowa-
nie obiektu,
- określenia cen jednostkowych Ci (i = 1, 2...n).
Na każdą robotę budowlaną potrzeba określonych materiałów Mi (i = 1, 2...n) oraz
sprzętu Si, (i = 1, 2...n).
W technice elementów scalonych należy wyceniany budynek lub budowlę podzielić w
sposób umowny na elementy Ei (i = 1, 2...n), co pozwoli określić ich koszty, np. koszty
fundamentów, ścian konstrukcyjnych, stropów, itp. Dla takich elementów scalonych możliwe
jest szacowanie kosztów na podstawie specjalistycznych katalogów (np. wydawanych przez
WACETOB).
Dla potrzeb procedury obliczeń, właściwej technice elementów scalonych, niezbędne są
również odpowiednie pomiary poszczególnych elementów, z posłużeniem się dokumentacją
techniczną, jeśli takowa istnieje. Szczegółowość pomiarów jest jednak mniejsza niż w
przypadku techniki szczegółowej.
Technika wskaz
nikowa, która również pozwala określić koszt odtworzenia obiektu
budowlanego, jest techniką najmniej dokładną. Posługując się nią należy:
- znalez
ć obiekty budowlane podobne do obiektu wycenianego pod względem technologii,
konstrukcji i wielkości,
- ustalić jednostki, lub jednostkę, odniesienia, np. m2 powierzchni całkowitej, użytkowej
lub innej, albo m3 kubatury; dla obiektów liniowych jednostką odniesienia może być
także metr bieżący lub jego krotność,
- dla ustalonej jw. jednostki odniesienia należy określić cenę jednostkową obiektu budow-
lanego, posługując się katalogami cen jednostkowych, korzystając przy tym z jednego
lub kilku podobnych wydawnictw (Bistypu, WACETOB-u, Sekocenbudu, lub innych).
- ustalić ostateczny koszt odtworzenia wycenianego obiektu, wg wzoru:
Kb = Q Å" Cjq
gdzie:
Q - liczba jednostek odniesienia,
Cjq - cena wskaz
nikowa jednostki odniesienia, ustalana na podstawie cen bieżących; odpo-
wiednie wskaz
niki i notowania cenowe sÄ… publikowane przez GUS, WACETOB, Bis-
typ, PromocjÄ™, etc.
Aby następnie otrzymać całą wartość wzniesienia obiektu Vn w stanie nowym, do
kosztów odtworzenia (wytworzenia) należy dodać koszty prac związanych z budową obiektu,
jak koszty dokumentacji, nadzoru, i inne.
Wartość odtworzeniową obiektu budowlanego określa się według wzoru:
VO = VN Å" Wz(t,f )
gdzie:
VO  wartość odtworzeniowa,
VN  wartość obiektu nowego, określona jako wartość  repliki , bądz
też jako koszty zas-
tÄ…pienia,
Wz(t,f)  współczynnik łącznego zużycia technicznego i funkcjonalnego.
Wartość ustala się na dzień wyceny albo na datę wynikającą z celu wyceny lub prze-
pisów prawa.
10. Ekspertyza techniczna a ocena zużycia obiektów budowlanych, współpraca rzeczoz-
nawców budowlanych i rzeczoznawców majątkowych
Sposób określania zużycia obiektów budowlanych zależeć powinien od celu dla którego
takÄ… analizÄ™ siÄ™ przeprowadza rodzaju obiektu oraz stanu w jakim obiekt budowlany siÄ™
znajduje.
W przypadku zadań, które wykonują rzeczoznawcy majątkowi określanie zużycia obiektów
budowlanych wymagane jest zawsze przy szacowaniu wartości odtworzeniowej nierucho-
mości. W przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości stopień zużycia obiektów
budowlanych wpływa na jej wartość rynkową. Wpływ ten jest dość znaczny. W przypadku
nieruchomości zabudowanych zajmuje po lokalizacji nieruchomości najczęściej drugie
miejsce.
Rzeczoznawcy majątkowi określają stopień zużycia technicznego na podstawie oglę-
dzin elementów budynków czy budowli oraz na podstawie okresu eksploatacji elementów.
W swoich operatach szacunkowych zawierają także klauzulę, że ocena stopnia zużycia tech-
nicznego nie jest ekspertyzÄ… technicznÄ….
Przy ocenie zużycia, rzeczoznawcy majątkowi mają obowiązek stosować standard zawodowy
III.4 pt.  Zasady ustalania zużycia , który obliguje rzeczoznawców majątkowych do następu-
jących działań, cyt. :
4.1.1. Ocena stanu technicznego obiektu może być dokonywana w sposób wizualny lub ba-
dawczy, w zależności od rodzaju stwierdzonego przez rzeczoznawcę zużycia całego obiektu, w
tym poszczególnych jego elementów.
4.1.2. Jeżeli rzeczoznawca nie może samodzielnie wykonać takiej oceny, winien ją powierzyć
uprawnionemu do tego specjaliście lub właściwej jednostce badawczej.
4.1.3. Wyniki oceny dokonanej w trybie pkt. 4.1.2 rzeczoznawca powinien przytoczyć w swoim
operacie szacunkowym.
4.1.4. W przypadku gdy rzeczoznawca uzna, że nie ma warunków do pełnej oceny stanu
technicznego danego elementu budowlanego obiektu lub instalacji, bez przeprowadzenia
specjalistycznych badań, a stan ten budzi jego zastrzeżenia, powinien wyraz
nie zaznaczyć to
w operacie szacunkowym.
Jak wynika z zaleceń zawartych w cytowanym wyżej standardzie, istnieją oczywiste
przesłanki skłaniające do współpracy rzeczoznawców majątkowych z rzeczoznawcami
budowlanymi.
Według badań ankietowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątko-
wych, z ogólnej liczby ok. 4000 rzeczoznawców majątkowych, najwięcej jest inżynierów
budowlanych i geodetów, jednak ich liczba nie przekracza 40 %. Inżynierów budowlanych
różnych specjalności jest ok. 25 %. Prawdopodobnie ok. połowy z nich posiada uprawnienia
budowlane. Uprawnienia rzeczoznawcy budowlanego posiada, jak należy sądzić, niewielki
odsetek. Pozostali rzeczoznawcy majątkowi rekrutują się głównie spośród ekonomistów,
inżynierów rolników, prawników i innych, nieraz odległych od budownictwa, specjalności. Ci
rzeczoznawcy powinni więc w szczególności korzystać ze współpracy z rzeczoznawcami
budowlanymi, zwłaszcza przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanych. Wydaje się,
że obsługę rynku nieruchomości oraz inwestycyjnego rynku budowlanego, powinny w więk-
szym stopniu przejmować różne spółki, jak np. spółki partnerskie złożone z rzeczoznawców
budowlanych, rzeczoznawców majątkowych, geodetów, oraz innych pokrewnych zawodów.
Piśmiennictwo
[1] Prystupa M.:  Zużycie, brać większe, mnożyć czy dodawać . Rzeczoznawca Majątkowy Nr 2(17)
1998.
[2] Prystupa M.  Wycena mienia . Centrum Informacji Menedżera. Warszawa 2000.
[3] Prystupa M., Rygiel K.:  Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny . WSHiFM. Warsza-
wa 2003.
[4] Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych. Wacetob. Warszawa 2000.