GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI
W ŚWIETLE OBOWIAZYJ
CYCH
PRZEPISÓW PRAWA
mgr in\
. Arkadiusz Borek
Katowice, wrzesień 2005 r.
Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości
Mienie zdefiniowane jest w art. 44 kc, który stanowi, \
e mienie to własność
i inne prawa majątkowe. Z podanej definicji wynika, \
e mienie obejmuje tylko
aktywa.
W gospodarce nieruchomościami wyró\
nia się trzy rodzaje mienia:
" mienie państwowe - Skarbu Państwa lub innych państwowych osób prawnych
(w tym przedsiębiorstwa państwowe),
" mienie jednostek samorządowych - województwa, powiatu, gminy oraz
samorządowych osób prawnych (zdefiniowane w ustawach samorządowych),
" mienie prywatne  całe pozostałe mienie, które nie jest ani mieniem
państwowym oni mieniem samorządowym, czyli mienie stanowiące własność
osób fizycznych, spółdzielni, spółek i innych niepaństwowych,
niesamorządowych osób prawnych.
Szczególnym regulacjom prawnym podlega jedynie gospodarka
nieruchomościami państwowymi i samorządowymi.
Nieruchomość  wydzielona część powierzchni ziemskiej, stanowiąca
odrębny przedmiot własności (grunty) wraz z wszystkimi częściami składowymi
trwale z tym gruntem związanymi (je\
eli przepisy szczególne nie stanowią inaczej)
 wg art. 46 kc.
Rodzaje nieruchomości (wg kc)
" nieruchomość gruntowa ( mo\
e być niezabudowana lub zabudowana),
" nieruchomość budynkowa (przepis szczególny)  z nieruchomością budynkową
mamy do czynienia wówczas gdy z mocy przepisu ustawowego grunt jest
własnością innej osoby a budynek na nim posadowiony jest własnością innego
podmiotu (najczęściej przy u\
ytkowaniu wieczystym, własność sieci
przesyłowych) ,
" nieruchomość lokalowa (mieszkalna lub u\
ytkowa).
Wg ustawy o gospodarce nieruchomościami  przez nieruchomość
gruntową nale\
y rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem
budynków i lokali, je\
eli stanowią odrębny przedmiot własności.
Rodzaje nieruchomości wg funkcji:
" nieruchomości rolne,
" nieruchomości budowlane,
" nieruchomości leśne,
2
" nieruchomości rekreacyjne,
" nieruchomości przemysłowe.
Podstawowe cechy nieruchomości gruntowej:
1. odrębny przedmiot własności,
2. oznaczenie nieruchomości wg księgi wieczystej oraz ewidencji gruntów,
3. granice nieruchomości,
4. powierzchnia nieruchomości,
5. części składowe gruntu trwale z nieruchomością związane
Nieruchomość mo\
e składać się z jednej działki gruntu lub z kilku nawet
odrębnie poło\
onych działek pod warunkiem, \
e wszystkie działki stanowią
własność tej samej osoby i są uregulowane w jednej księdze wieczystej (bądz

istnieje inny akt prawny o ich wydzieleniu).
Ta powy\
sza cecha odró\
nia pojecie nieruchomości od pojęcia działki
gruntu.
Działka gruntu  ciągły obszar gruntu, jednorodny ze względu na stan
prawny.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami działka gruntu jest
zdefiniowana jako - niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca
część lub całość nieruchomości gruntowej
Działka jest pojęciem prawa geodezyjnego i kartograficznego. Oznacza ono
obszar gruntu stanowiący podstawową jednostkę geodezyjną, określoną na mapie
ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem u\
ytkowania i klasą
gruntu. Działka mo\
e stanowić samodzielną nieruchomość jako przedmiot
odrębnej własności albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej
nieruchomości obejmującej kompleks działek. Numery działek są - wraz z innymi
danymi  jedną z podstaw oznaczenia nieruchomości w dziale I  0 księgi
wieczystej.
Działka budowlana (wg ugn)  jest to zabudowana działka gruntu, której
cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposa\
enie w urządzenia
infrastruktury technicznej umo\
liwiają prawidłowe racjonalne korzystanie z
budynków i urządzeń poło\
onych na tej działce.
Własność gruntu (art. 1435 kc)  w granicach określonych przez społeczno
 gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń
nad i pod jego powierzchnię.
3
Własność (art. 140 kc) - w granicach określonych przez ustawy i zasady
współ\
ycia społecznego właściciel mo\
e z wyłączeniem innych osób, korzystać z
rzeczy zgodnie ze społecznie  gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w
szczególności pobierać po\
ytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach
mo\
e rozporządzać rzeczą.
Współwłasność (art. 195 kc)  własność tej samej rzeczy mo\
e
przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.
U\
ytkowanie wieczyste - w granicach określonych przez ustawy i zasady
współ\
ycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu Skarbu Państwa lub
gruntu nale\
ącego do jednostki samorządu terytorialnego bądz
ich związków w
u\
ytkowanie wieczyste, u\
ytkownik mo\
e korzystać z gruntu z wyłączeniem
innych osób. W tych samych granicach u\
ytkownik wieczysty mo\
e swoim
prawem rozporządzać.
Zasób nieruchomości  nieruchomości, które stanowią przedmiot własności
Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w
u\
ytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem u\
ytkowania
wieczystego Skarbu Państwa, gminy powiatu lub województwa.
Zbywanie i nabywanie nieruchomości  jest to dokonywanie czynności
prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości
lub przeniesienie prawa u\
ytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo
oddanie jej w u\
ytkowanie wieczyste.
Stan nieruchomości - stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno
 u\
ytkowy, a tak\
e stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość, charakter i
stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest poło\
ona.
Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym  nieruchomość, dla
której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych
dokumentów nie mo\
na ustalić osób, którym do nieruchomości przysługują prawa
rzeczowe.
Gospodarka nieruchomościami
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst
jednolity Dz.U z 2004 r. Nr 261 poz. 2603),
przepisy wykonawcze:
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów
wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami
będącymi dotychczas w ich zarządzie lub u\
ytkowaniu (Dz.U. z 1998 r. Nr 23
poz. 120 z pó\
n. zm),
4
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie określenia
rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i
bezpieczeństwa państwa (Dz. U z 2004 r. Nr 207 poz. 2107),
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i
trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.
U z 2004 r. Nr 207 poz. 2108),
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207
poz. 2109),
" rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy
majątkowego (Dz.U z 2004 r. Nr 207, poz. 2112),
" rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w
obrocie nieruchomościami (Dz.U z 2004 r. Nr 207, poz. 2113),
" rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy
nieruchomości (Dz.U z 2004 r. Nr 207, poz. 2112),
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i
trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. Nr 268 poz.
2663),
" rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2005 r. w sprawie
postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców
majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców
nieruchomości (Dz.U z 2005 r. Nr 16 poz. 136),
" rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie
nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania
nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez
rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i
zarządców nieruchomości (Dz.U z 2005 r. Nr 35 poz. 314),
" rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 24 marca 2005 r. w sprawie
wysokości opłaty egzaminacyjnej oraz wynagrodzenia członków Państwowej
Komisji Kwalifikacyjnej (Dz.U z 2005 r. Nr 53 poz. 476),
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i
podziału nieruchomości (Dz.U z 2005 r. Nr 86, poz. 736),
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie
powszechnej taksacji nieruchomości (Dz.U z 2005 r. Nr 131, poz. 1092),
Gospodarka nieruchomościami  to ogół czynności faktycznych i
prawnych, które składają się na zarządzanie, dysponowanie, zajmowanie się
nieruchomościami.
Najbardziej ogólne zasady dotyczące gospodarki nieruchomościami zawarte
są w przepisach kodeksu cywilnego.
5
Kodeks cywilny definiuje pojecie własności oraz uprawnienia właściciela tj.
prawo posiadania, pobierania po\
ytków i rozporządzania. Te uprawnienia
właściciela nieruchomości są przez prawo chronione.
Z przepisów kodeksu cywilnego wynika wiele szczegółowych zasad
dotyczących gospodarki nieruchomościami jak prawo sąsiedzkie, zasady
rozgraniczania nieruchomości, dokonywania robót ziemnych czy dostępu do drogi
publicznej.
Szczególne unormowania zasad gospodarowania nieruchomościami ze
względu na ich przynale\
ność podmiotową odnoszą się do nieruchomości
przynale\
nych innym ni\
Skarb Państwa  państwowym osobom prawnym ( np.
przedsiębiorstwom państwowym lub jednoosobowym spółkom Skarbu Państwa).
Największa odrębność wykazują zasady gospodarowania nieruchomościami
stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.
Zasady te regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami w której ustawodawca w przepisach działu II zawarł
szczegółowe unormowania dotyczące gospodarowania nieruchomościami
skarbowymi i samorządowymi a pozostałe działy poświecone są niektórym
zasadom gospodarowania nieruchomościami niezale\
nie od ich przynale\
ności
podmiotowej
jak: podziały nieruchomości, scalania i podziały, pierwokupy,
wywłaszczenia i zwroty wywłaszczonych nieruchomości, opłaty adiacenckie,
zasady wyceny nieruchomości.
Generalna wytyczna obowiązująca właściwe organy gospodarujące
nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi zawarta jest w art. 12 ustawy o
gospodarce nieruchomościami - brzmi ona :  właściwe organy zobowiązane są
do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami
prawidłowej gospodarki . Chodzi o to, aby nieruchomości przynosiły po\
ytki
przekraczające koszty, aby były gospodarczo efektywne z punkty widzenia
właściciela i interesu społecznego.
Organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania
nieruchomościami jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji
rządowej , a w miastach na prawach powiatu  prezydent miasta wykonujący
zadania z zakresu administracji rządowej.
Organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego w sprawach
gospodarowania nieruchomościami są ich organy wykonawcze: tj.:
" samorząd gminy  wójt, burmistrz, prezydent miasta,
" samorząd powiatu  zarząd powiatu,
" samorząd województwa  zarząd województwa .
Dla części czynności związanych z obrotem publicznymi nieruchomościami
przepisy ustawy wymagają udzielenia zgody przez radę, sejmik, lub wojewodę.
Wyra\
enie zgody następuje odpowiednio w drodze uchwały rady lub sejmiku albo
6
zarządzenia wojewody wydanego przez w terminie miesiąca od zło\
enia
odpowiedniego wniosku przez starostę.
Nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu a w szczególności mogą być
przedmiotem:
" sprzeda\
y,
" zamiany,
" zrzeczenia się,
" oddania w u\
ytkowanie wieczyste,
" dzier\
awy,
" najmu,
" u\
yczenia,
" oddania w trwały zarząd,
" mogą być obcią\
ane ograniczonymi prawami rzeczowymi,
" wnoszone jako wkłady niepienię\
ne (aporty),
" przekazywane jako wyposa\
enie tworzonych przedsiębiorstw państwowych
" jako majątek tworzonych fundacji.
Gospodarowanie nieruchomościami skarbowymi odbywa się w dwóch
formach : cywilnoprawnej i administracyjnoprawnej.
Przewa\
ają procedury cywilne , a procedury administarcyjnoprawne
przewidziano przy :
" oddaniu nieruchomości w trwały zarząd,
" podziale nieruchomości,
" scaleniu i podziale,
" ustaleniu opłat adiacenckich,
" wywłaszczaniu nieruchomości,
" zwrocie nieruchomości.
Zasoby nieruchomości
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje 4 typy publicznych
zasobów nieruchomości:
" zasób nieruchomości Skarbu Państwa,
" gminne zasoby nieruchomości,
" powiatowe zasoby nieruchomości,
" wojewódzkie zasoby nieruchomości.
Gospodarowanie zasobem polega na wykonywaniu następujących
czynności:
7
1. ewidencjonowanie nieruchomości,
2. zapewnienie wyceny nieruchomości,
3. sporządzanie planów wykorzystania zasobu,
4. zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,
5. wykonywanie czynności związanych z naliczaniem nale\
ności za nieruchomości
udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych nale\
ności,
6. współpraca z innymi organami, które z mocy odrębnych przepisów gospodarują
nieruchomościami Skarbu Państwa, a tak\
e z właściwymi jednostkami
samorządu terytorialnego,
7. zbywanie i nabywanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu,
8. wydzier\
awianie, wynajmowanie i u\
yczanie nieruchomości wchodzących w
skład zasobu ( na czas dłu\
szy ni\
3 lata wymagana jest zgoda wojewody lub
odpowiednie rady lub sejmiku),
9. podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w
sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na
nieruchomości.
Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie,
wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo
prezydent miasta.
Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.
Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa.
Ustawa dopuszcza mo\
liwość powierzenia wykonywania części w/w
czynności zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym lub
pośrednikom w obrocie nieruchomościami wyłonionym na podstawie przepisów o
zamówieniach publicznych.
Cele publiczne
Celami publicznymi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami
są :
1. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymanie
tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego oraz kontroli ruchu
lotniczego, a tak\
e łączności publicznej i sygnalizacji,
2. wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie,
3. budowa i utrzymanie ciągów drena\
owych, przewodów i urządzeń słu\
ących do
przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a tak\
e innych obiektów
i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,
4. budowa i utrzymanie publicznych urządzeń słu\
ących do zaopatrzenia ludności
w wodę, gromadzenia, przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji
odpadów, w tym ich składowania,
5. budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń słu\
ących ochronie
środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych słu\
ących zaopatrzeniu w
8
wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a tak\
e regulacja i
utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością
Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
6. opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o
ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
7. ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów
byłych hitlerowskich obozów zagłady,
8. budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy,
administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wy\
szych, szkół
publicznych, a tak\
e publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli,
domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,
9. budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby
obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a tak\
e do zapewnienia
bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów
śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,
10. poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin
stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego
metodą odkrywkową,
11. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,
12. ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej,
13. ochrona zagro\
onych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk
przyrody,
14. inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.
Pojecie celu publicznego ma du\
e znaczenie z planowaniu przestrzennym.
Przeznaczenie nieruchomości w planie, względnie w decyzji lokalizacyjnej
inwestycji celu publicznego oznacza, \
e nieruchomość mo\
e być wywłaszczona.
Art. 21 ust. 2 konstytucji stanowi, \
e nieruchomości mogą być
wywłaszczone wyłącznie na cel publiczny. Art. 6 ustawy o gospodarce
nieruchomościami stanowi definicje celu publicznego.
Wywłaszczanie nieruchomości
Instytucja wywłaszczeń jest jedną z najbardziej drastycznych form
wkraczania w sferę prawa własności, polega bowiem na przymusowym odjęciu
tego prawa lub jego ograniczeniu w drodze jednostronnego aktu administracyjnego
(decyzji administracyjnej). Przy tego typu instytucji właściciel nieruchomości
wywłaszczanej pozbawiony zostaje mo\
liwości skorzystania z podstawowych
atrybutów prawa własności. Wywłaszczenie natomiast jest sposobem
szczególnym, stosowanym wówczas, gdy nabycie nieruchomości niezbędnej do
realizacji celu publicznego nie mo\
e dojść do skutku w drodze umowy .
Zgodnie z obowiązującą w polskim prawie ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r.
o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity -Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603
) wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w
9
drodze decyzji, prawa własności, prawa u\
ytkowania wieczystego lub innego
prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie dotyczy więc praw rzeczowych (własności, u\
ytkowania
wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki), których
przedmiotem jest nieruchomość a skierowane jest do osoby fizycznej i prawnej
będącej podmiotem tych praw.
Przesłanki dopuszczalności wywłaszczenia określone zostały w art. 112-
113 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne, je\
eli spełnione są
następujące warunki:
" nieruchomość jest przeznaczona w planie miejscowym pod realizację celu
publicznego. W planie miejscowym powinny być ustalone granice terenów
przeznaczonych do realizacji celów publicznych zgodnie z ustawą o
zagospodarowaniu przestrzennym (art. 10 ust.1 ugp.)  Cele publiczne nie mogą
być realizowane w sposób inny oznacza, \
e Skarb Państwa lub jednostka
samorządu terytorialnego nie dysponują nieruchomościami pozwalającymi
zrealizować cel publiczny, z drugiej strony realizacja tego celu nie jest mo\
liwa
poprzez zastosowanie łagodniejszej formy ingerencji w uprawnienia właściciela
np. poprzez czasowe zajęcie nieruchomości
" cele publiczne, określone w planie miejscowym nie mogą być zrealizowane w
inny sposób,
" prawa rzeczowe przysługujące do nieruchomości nie mogą być nabyte w
drodze umowy .
Gwarancją niezbędności wywłaszczonej nieruchomości na potrzeby, na
które została wywłaszczona, jest uprawnienie podmiotu wywłaszczonego do
\
ądania zwrotu nieruchomości lub prawa jej pierwokupu, jeśli podmiot
wywłaszczający nie zrealizował celu lub wykorzystał ją do realizacji innych celów.
Zgodnie z treścią art.. 112 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadania
z zakresu administracji rządowej. Przebieg postępowania odbywa się według
trybu, określonego przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, a tak\
e
zgodnie z przepisami działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami z
wyłączeniem przepisów o ugodzie administracyjnej (art. 118 ust. 2 ugn).
Postępowanie wywłaszczeniowe wszczynane jest z urzędu je\
eli
wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub na wniosek - je\
eli
wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej wszczyna
postępowanie wywłaszczeniowe po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego
terminu naznaczonego do zawarcia umowy (cywilnej) o nabycie nieruchomości.
10
Data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania podmiotowi
wywłaszczanemu jest datą wszczęcia tego postępowania.
Do obowiązkowych czynności starosty wykonującego zadania z zakresu
administracji rządowej w postępowaniu wywłaszczeniowym nale\
ą:
" - zło\
enie wniosku w sądzie o ujawnienie w księdze wieczystej
" wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego
" - przeprowadzenie rozprawy administracyjnej - wywłaszczeniowej.
Postępowanie zakończone zostaje wydaniem decyzji o nabyciu własności
nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Decyzja o wywłaszczeniu musi odpowiadać wymogom przewidzianym dla
typowej decyzji administracyjnej zgodnie z art. 107 ust. 1 Kpa, jak równie\
musi
zawierać elementy przewidziane w art. 119 ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
Zgodnie z treścią art. 123 ustawy o gospodarce nieruchomościami
ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do
dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Zwrot wywłaszczonej nieruchomości
Celem instytucji wywłaszczenia jest umo\
liwienie realizacji celu
publicznego. Je\
eli jednak dana inwestycja nie zostanie zrealizowana, zgodnie z
art. 136 ugn nieruchomość wywłaszczona nie mo\
e być u\
yta na inny cel ni\

określony w decyzji o wywłaszczeniu.
Zakaz ten powoduje, i\
nieruchomość wywłaszczona, na której nie będzie
realizowany cel wywłaszczenia, nie mo\
e być w \
aden inny sposób wykorzystana ,
a\
do czasu rozstrzygnięcia, czy poprzedni właściciel (lub jego spadkobierca)
wystąpi z wnioskiem o zwrot nieruchomości. Zakaz ten oprócz fizycznego
wykorzystania nieruchomości na inny cel obejmuje równie\
zbycie. Zakaz ten nie
ma jednak charakteru bezwzględnego. Podmiot zarządzający publicznym zasobem
nieruchomości w sytuacji zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia, w
przypadku powzięcia zamiaru przeznaczenia nieruchomości na inny cel ( w tym
tak\
e zbycia) powinien wystąpić do osoby, której przysługuje roszczenie o zwrot
nieruchomości wywłaszczonej z zawiadomieniem o zamiarze takiego
wykorzystania i o mo\
liwości zwrotu nieruchomości.
Osoba uprawniona mo\
e wystąpić o zwrot nieruchomości we terminie do 3
miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia, jeśli nie skorzysta z tego uprawnienia
jej roszczenie przepada.
Prawo pierwokupu nieruchomości
Prawo pierwokupu polega na zastrze\
eniu dla jednej ze stron pierwszeństwa
kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie
trzeciej. Wynika z tego, \
e prawo pierwokupu mo\
e być wykonane najwcześniej z
chwilą zawarcia umowy sprzeda\
y.
11
Rozró\
niamy:
" ustawowe prawo pierwokupu
" umowne prawo pierwokupu.
Ustawowe prawo pierwokupu wynika z przepisów kilku ustaw.
1. Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo
pierwokupu przysługuje gminie w następujących przypadkach sprzeda\
y:
a) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu
Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego (nabytej w drodze umowy
cywilnej a nie z mocy prawa),
b) prawa u\
ytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej
(niezale\
nie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę),
c) nieruchomości poło\
onej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na
cele publiczne , albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (pod warunkiem, \
e prawo
pierwokupu ujawnione jest w księdze wieczystej),
d) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa u\
ytkowania takiej
nieruchomości (pod warunkiem, \
e prawo pierwokupu ujawnione jest w księdze
wieczystej),
e) nieruchomości poło\
onej na obszarze portów i przystani morskich.
Przepisów wymienionych w pkt. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości
przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne (lub w przypadku
braku planu w ewidencji gruntów stanowiących u\
ytki rolne i leśne).
Jednocześnie ustawa wyłącza stosowanie prawa pierwokupu w
następujących przypadkach:
" sprzeda\
nieruchomości lub prawa u\
ytkowania wieczystego następująca na
rzecz osób bliskich dla sprzedawcy,
" sprzeda\
nieruchomości lub prawa u\
ytkowania wieczystego następuje między
osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
" prawo własności lub prawa u\
ytkowania wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności,
" prawo własności lub prawa u\
ytkowania wieczystego zostało ustanowione w
wyniku zamiany nieruchomości,
" prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej (cel publiczny,
nieruchomość zabytkowa),
" sprzeda\
nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w
terminie jednego miesiąca od dnia zawiadomienia o treści warunkowej umowy
sprzeda\
y.
Notariusz sporządzający umowę sprzeda\
y jest zobowiązany do
zawiadomienia organu o treści umowy.
12
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu w
drodze oświadczenia zło\
onego w formie aktu notarialnego.
Je\
eli nie zło\
y takiego oświadczenia w terminie 1 miesiąca jest to
jednoznaczne, \
e nie korzysta z prawa pierwokupu , czyli mo\
e dojść do sprzeda\
y
nieruchomości.
2. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie
województwa począwszy od 1 stycznia 1999 r. Skarbowi Państwa przysługuje
prawo pierwokupu w razie zbycia przez województwo lub inną wojewódzka
osobę prawną przedmiotów mających szczególną wartość naukową,
historyczną, kulturalna lub przyrodniczą ( rzeczą tą mo\
e być nieruchomość).
3. Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11.04.2003 r.o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz.U. z 2003 r. Nr 64 poz. 592) prawo pierwokupu przysługuje
Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadkach gdy:
" sprzedawana nieruchomość rolna nie jest dzier\
awiona,
" dzier\
awca nie spełnia wymagań do pierwokupu
" dzier\
awca nie skorzystał z pierwokupu.
Agencji nie przysługuje prawo pierwokupu, je\
eli w wyniku nabycia
nieruchomości następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni
nie większej ni\
300 ha.
Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje tez prawo pierwokupu w
przypadku odsprzeda\
y nieruchomości rolnej przez nabywcę w okresie 5 lat od
dnia nabycia tej nieruchomości od Agencji (na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy z 19
paz
dziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa).
4. Na podstawie art. 3 ust. 1ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (dawniej z przepisów kodeksu cywilnego) prawo pierwokupu
przysługuje dzier\
awcy nieruchomości rolnej - w razie sprzeda\
y
nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną (inną ni\
ANR), je\
eli
spełnione są łącznie dwie przesłanki:
" umowa dzier\
awy została zawarta w formie pisemnej z pewna datą i była
wykonywana co najmniej przez 3 lata licząc od tej daty,
" nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzier\
awcy
lub jest dzier\
awiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
5. Na podstawie art. 8 ustawy z dnia 20 paz
dziernika 1994 r. o specjalnych
strefach ekonomicznych prawo pierwokupu przysługuje zarządzającemu
specjalną strefą ekonomiczną - co do własności i u\
ytkowania wieczystego
nieruchomości poło\
onych w obrębie strefy ekonomicznej.
Do wykonania prawa pierwokupu wystarcza zło\
enie w formie aktu
notarialnego oświadczenia skierowanego do sprzedawcy. Oświadczenie to
notariusz doręcza sprzedawcy. Wpis nowego właściciela w księdze wieczystej
następuje na podstawie wniosku i oświadczenia.
13
Umowne prawo pierwokupu - polega na zastrze\
eniu dla jednej ze stron
pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy, gdyby druga strona sprzedawała ja
osobie trzeciej (art. 596 k.c.).
Z istoty prawa pierwokupu wynika, \
e uprawnionemu nie przysługuje
uprawnienie do domagania się, aby właściciel przeniósł na niego własność
nieruchomości. Uprawnienie to ogranicza się tylko do sytuacji w której właściciel
zawarł umowę sprzeda\
y z osobą trzecią.
Zasady pierwszeństwa
Niezale\
nie od prawa pierwokupu w ró\
nych przepisach spotykamy prawo
pierwszeństwa przysługujące określonym kategoriom osób przy nabywaniu
nieruchomości.
Treść tego prawa w ustawie o gospodarce nieruchomościami polega na tym,
\
e w przypadku zbycia nieruchomości osobom fizycznym i prawnym, ustawa
wprowadza prawo pierwszeństwa, które przysługuje osobom, które spełniają jeden
z następujących warunków:
" przysługuje im roszczenie o nabycie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej
ustawy (ugn  z art. 207, 207a, 208, 209a) lub odrębnych przepisów (
najczęściej z art. 231 k.c.), je\
eli zło\
y wniosek o nabycie przed upływem
terminu określonego w wykazie ( treść wykazu  art. 35 ugn), termin zło\
enia
wniosku nie mo\
e być krótszy ni\
6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia
wykazu,
" je\
eli jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości, pozbawionym
prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego
spadkobiercą, je\
eli zło\
y wniosek o nabycie przed upływem terminu
określonego w wykazie ( treść wykazu  art. 35 ugn), termin zło\
enia wniosku
nie mo\
e być krótszy ni\
6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,
" jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas
nieoznaczony.
Najemców lokali zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości
do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości
 termin do zło\
enia wniosku o nabycie nie mo\
e być krótszy ni\
21 dni.
Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz
innych osób ni\
tym którym przysługuje roszczenie z ustawy bądz
byli
poprzednimi właścicielami, nie mo\
e nastąpić z pominięciem pierwszeństwa
najemców lokali w tym budynku (art. 34 ust. 7).
Warunkiem skorzystania z prawa pierwszeństwa jest zło\
enie w ustawowym
terminie oświadczenia przez osobę uprawnioną, \
e wyra\
a zgodę na nabycie
nieruchomości za cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Termin ten nie
ulega przywróceniu.
14
Zasady podziałów nieruchomości
Podział prawny  działania, których skutkiem jest powstanie nowych
nieruchomości, a więc takie działania, których wynikiem jest podział praw
przysługujących do nieruchomości dotychczasowemu podmiotowi. W wyniku
podziału prawnego zmienia się dotychczasowa struktura własnościowa
nieruchomości. Podział prawny jest wynikiem czynności cywilnoprawnych (np.
umowa sprzeda\
y, zamiany lub darowizny albo zrzeczenia się wyodrębnionej
części nieruchomości, dział spadku) i zdarzeń prawnych (np. nabycie własności
części nieruchomości przez zasiedzenie, nabycie własności części nieruchomości z
mocy prawa ), jak równie\
rozstrzygnięć sądowych (np. sadowe zniesienie
współwłasności).
Podział wieczystoksięgowy  podział wieczystoksięgowy nieruchomości
polega na odłączeniu od jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie
działek gruntu i zało\
eniu dla niech odrębnej księgi wieczystej. Podział
wieczystoksięgowy mo\
e przy tym być wynikiem podziału prawnego lub stanowić
jedynie skutek zało\
enia dla wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu
odrębnych ksiąg wieczystych z zachowaniem wpisu ich własności na rzecz
dotychczasowego właściciela. Podział wieczystoksięgowy dokonywany jest przez
sąd prowadzący księgi wieczyste na wniosek uprawnionego podmiotu (właściciela
lub u\
ytkownika wieczystego).
Podział ewidencyjny (geodezyjny)  polega na innym, ni\
dotychczas,
ukształtowaniu ewidencyjnym działek wchodzących w skład nieruchomości, a w
szczególności na ukształtowaniu w nowy sposób linii granicznych działki lub
działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości i ich ewidencyjnej numeracji.
Celem podziału geodezyjnego nieruchomości jest ewidencyjne wyodrębnienie w
ramach jednej nieruchomości większej ilości działek gruntu bez zmiany ich
dotychczasowego właściciela, mogących w przyszłości stanowić odrębne
nieruchomości. Podział geodezyjny nieruchomości słu\
y zatem dokonaniu
następnie podziału prawnego lub wieczystoksięgowego.
Podział ewidencyjny dokonywany jest w drodze decyzji administracyjnej
wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta albo jako czynność
materialno  techniczna w zakresie prawa administracyjnego, bądz
jako wynik
rozstrzygnięcia przez sąd nale\
ącej do jego wyłącznej właściwości sprawy
skutkującej podziałem prawnym (cywilnym)
Podział nieruchomości regulują przepisy art. 92  100 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady
Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania
podziałów nieruchomości.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady podziału
nieruchomości. Przepisy ustawy regulują podział wszystkich nieruchomości, które
poło\
one są na obszarach w planie zagospodarowania przestrzennego
przeznaczonych na cele inne ni\
rolne lub leśne,
15
" chyba \
e dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych
dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości
wchodzących w skład gospodarstw rolnych
" spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej ni\
0,3 ha.
Podział nieruchomości poło\
onych na obszarach przeznaczonych w planie
miejscowym na cele rolne i leśne nie jest uregulowany przepisami, a zatem jest to
wyłącznie czynność materialnoprawna. W celu dokonania podziału nieruchomości
rolnej lub leśnej sporządza się jedynie operat podziałowy podlegający następnie
ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków, po uprzednim przyjęciu go do
państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Wyjątki od postępowania podziałowego:
1. podział działki w trakcie postępowania sadowego (np. o zasiedzenie, w trybie
art. 231 kc ),
2. wydzielenie działki w ramach regulowania stanu prawnego dróg publicznych
urządzonych przed dniem 1 stycznia 1999 r. w trybie art. 73 ustawy z dnia 13
paz
dziernika 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację
publiczną ,
3. wydzielenie autostrady albo drogi krajowej w trybie ustawy o szczególnym
trybie.
We wszystkich innych przypadkach stosuje się przepisy ustawy o
gospodarce nieruchomościami.
Podstawowa przesłanka materialnoprawną dopuszczalności podziału jest
zgodność podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego.
W przypadku obowiązywania planu miejscowego podział mo\
e być
dokonany, je\
eli:
" jest zgodny z ustaleniami planu,
" ponadto je\
eli nowowydzielone działki mają zapewniony dostęp do drogi
publicznej.
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego
" je\
eli nieruchomość jest poło\
ona na obszarze nieobjętym obowiązkiem
sporządzania tego planu a gmina nie ogłosiła przystąpieniu do sporządzania
planu  podziału mo\
na dokonać, je\
eli jest zgodny z przepisami odrębnymi,
" a je\
eli przed dniem zło\
enia wniosku o podział była wydana decyzja o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu zło\
enia
wniosku, je\
eli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.
16
Ustawa określą sytuacje w których, podział nieruchomości wynika z
konieczności dostosowania sytuacji prawnej części nieruchomości do określonej
normy prawnej np. realizacja roszczenia. W takich przypadkach nie bada się
zgodności podziału z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, są to
następujące sytuacje:
1. zniesienie współwłasności zabudowanej ci najmniej dwoma budynkami,
wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, je\
eli podział ma polegać
na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym
wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego
korzystania z tych budynków,
2. wydzielenia działki budowlanej, je\
eli budynek został wzniesiony na tej działce
przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,
3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub u\
ytkowanie wieczyste
zostały nabyte z mocy prawa,
4. realizacja roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów
niniejszej ustawy lub odrębnych ustaw,
5. realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji
przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,
6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi
krajowej,
7. wydzielenia działki budowlanej,
8. wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Podział nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym - w tym
przypadku obowiązuje specjalny tryb podziału, polegający na tym, \
e wójt,
burmistrz, prezydent miasta ogłasza w sposób zwyczajowo przyjęty oraz w prasie
o zasięgu ogólnopolskim, informacji o podziale nieruchomości. Po upływie dwóch
miesięcy od dnia ogłoszenia, je\
eli w tym czasie nie zgłosiły się osoby, którym
przysługiwały prawa rzeczowe do nieruchomości, dopuszczalne jest wszczęcie
postępowania podziałowego.
Po przeprowadzeniu postępowania podziałowego, organ wykonawczy gminy
wydaje decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. Decyzja o podziale podlega
ogłoszeniu na tablicy ogłoszeń starostwa powiatowego.
Postępowanie podziałowe
Wszczęcie postępowania o podział nieruchomości następuje:
na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny,
1. na wniosek właścicieli lub u\
ytkowników wieczystych , którzy chcą
przeprowadzić postępowanie scaleniowe i ponowny podział działek,
2. z urzędu.
17
Podział z urzędu mo\
e być przeprowadzony w następujących sytuacjach:
1. gdy jest on niezbędny do realizacji celów publicznych,
2. gdy nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w u\
ytkowanie
wieczyste,
3. na  wniosek odpowiednio starosty, wykonującego zadania z zakresu
administracji rządowej, albo zarządu powiatu lub zarządu województwa w celu:
" wydzielenia części nieruchomości, której własność lub u\
ytkowanie wieczyste
zostały nabyte z mocy prawa,
" realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy
o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych ustaw,
" realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji
przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,
" wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi
krajowej .
Typowe postępowanie podziałowe wszczęte na wniosek, kiedy podział jest
zale\
ny od zgodności z planem albo przepisami odrębnymi odbywa się
dwuetapowo:
Etap wstępny
Wniosek o podział, do którego załącza się dokumenty:
1. stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
2. wypis i wyrys z katastru nieruchomości,
3. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, je\
eli była wydana
przed dniem zło\
enia wniosku o podział obowiązująca w dniu zło\
enia wniosku,
4. wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art.95,
Na podstawie wstępnego projektu podziału nieruchomości opiniowana jest
zgodność proponowanego podziału z planem albo z przepisami odrębnymi.
Wstępny projekt podziału powinien zawierać:
1. opis i poło\
enie nieruchomości,
2. granice i oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi,
3. oznaczenia nieruchomości sąsiednich
4. granice i oznaczenia proponowanych do wydzielenia działek gruntu,
5. linie ścian oddzieleń przeciwpo\
arowych na całej wysokości budynku, je\
eli
przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany podział
powodowałby tak\
e podział tego budynku.
Po uzyskaniu pozytywnej opinii ( w formie postanowienia) wnioskodawca
mo\
e zlecić opracowanie właściwego projektu podziałowego. Projekt podziału
musi opracować uprawniony geodeta.
18
Projekt podziału musi zawierać następujące elementy:
1. nazwę jednostki ewidencyjnej, numer lub nazwę i numer obrębu, numer arkusza
mapy,
2. skalę mapy,
3. nazwę mapy, sposób ustalenia granic nieruchomości, dane dotyczące autora
mapy,
4. granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
5. oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według zasad
obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, a
tak\
e oznaczenia nieruchomości sąsiednich,
6. przedstawione w kolorze czerwonym granice projektowanych działek gruntu i
ich numery,
7. szkic orientacyjny w skali umo\
liwiającej zlokalizowanie obiektu, wraz z
kierunkiem północy,
8. powierzchnie nieruchomości według stanu przed i po podziale, w formie
wykazu zmian gruntowych,
9. wykaz synchronizacyjny, w przypadku gdy w księdze wieczystej nieruchomość
podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenie ni\
w katastrze nieruchomości,
10. szkic nieruchomości w skali mniejszej
od rysunku zasadniczego
11. propozycję ustanowienia słu\
ebności
drogowych,
12. inne niezbędne do projektu podziału
nieruchomości elementy zagospodarowania terenu.
Właściwy projekt podziału wraz z następującymi załącznikami:
" mapa z projektem podziału,
" wykaz zmian gruntowych,
" wykaz synchronizacyjny do księgi wieczystej (gdy oznaczenie działek w
księdze jest niezgodne z oznaczeniem działek w rejestrze ewidencji gruntów),
" protokół z przyjęcia granic.
nale\
y przedstawić organowi prowadzącemu postępowanie celem wydania
decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości
Opłaty adiacenckie
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje cztery sytuacje w
których powstaje obowiązek wniesienia opłat adiacenckich:
1. Przesłanką ustalenia opłat adiacenckich jest wybudowanie urządzeń
infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego, bez względu na wielkość tego udziału  art. 143 
19
148a ugn. Opłata adiacencka jest forma przymusowego udziału w kosztach
budowy urządzeń infrastruktury technicznej zwiększających jednocześnie
wartość nieruchomości. Zobowiązani do wnoszenia opłat adiacenckich są
właściciele nieruchomości oraz u\
ytkownicy wieczyści (ale tylko ci, którzy na
podstawie odrębnych przepisów nie maja obowiązku wnoszenia opłat rocznych
za u\
ytkowanie wieczyste albo wnieśli opłatę jednorazowo za cały okres
u\
ytkowania wieczystego). Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta
w drodze decyzji administracyjnej w okresie nie dłu\
szym ni\
trzy lata od dnia
zaistnienia okoliczności uzasadniającej ustalenie opłaty. Stawkę procentową
opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały, która nie mo\
e być większa ni\
50
% wartości, o jaką wzrasta nieruchomość w wyniku wybudowania urządzeń
infrastruktury technicznej. Wartość nieruchomości do ustalenia opłaty
adiacenckiej ustalana jest w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę
majątkowego. Opłata ta mo\
e być na wniosek właściciela nieruchomości
rozło\
ona na raty. W tym przypadku nale\
ność gminy z tego tytułu podlega
zabezpieczeniu poprzez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty
adiacenckiej jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Aktualnie brak jest
rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów w sprawie określenia kryteriów
uznawania, ze zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do
urządzeń infrastruktury technicznej.
2. Drugą przesłanką ustalenia opłat adiacenckich jest wzrost wartości
nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego dokonanego na wniosek
właściciela lub u\
ytkownika wieczystego (który wniósł opłatę jednorazowo za
cały okres u\
ytkowania wieczystego)  art. 98a ugn. Wysokość stawki
procentowej ustala rada gminy w drodze uchwały , w wysokości nie wy\
szej ni\

50 % ró\
nicy wartości. Opłatę mo\
e ustalić wójt, burmistrz albo prezydent
miasta w drodze decyzji w okresie nie dłu\
szym ni\
3 lata od dnia w którym
decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.
3. Trzecim przypadkiem przewidzianym przez ustawę, w którym powstaje
obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej jest sytuacja, w której właściciele lub
u\
ytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób
uniemo\
liwiający ich racjonalne zagospodarowanie zło\
ą zgodny wniosek o ich
połączenie i ponowny podział. W tym przypadku wysokość i zasady naliczenia
opłaty adiacenckiej są takie same jak przy podziale  art. 98b ugn.
4. Przesłanka czwartą jest scalenie i podział nieruchomości w trybie art. 101  108
ugn. Osoby które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia
i podziału, są zobowiązane do wniesienia opłat adiacenckich w wysokości do 50
% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości
dotychczas posiadanych. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej
ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.
20
Zasady zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego
Zgodnie z art. 27 ugn sprzeda\
oraz oddanie nieruchomości w u\
ytkowanie
wieczyste wymaga formy akty notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w
u\
ytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga
wpisu w księdze wieczystej. A więc dla powstania prawa u\
ytkowania
wieczystego konieczny jest wpis tego prawa w księdze wieczystej. Przy czym datą
powstania prawa nie jest dzień wpisu w księdze wieczystej lecz prawo to powstaje
z chwila zło\
enia wniosku o dokonanie wpisu (art. 29 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece wpis ma moc wsteczną).
Sprzeda\
albo oddanie w u\
ytkowanie wieczyste nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
mo\
e nastąpić w dwóch trybach:
" przetargowym
" bezprzetagowym.
Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w
ogłoszeniu o przetargu.
Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w
rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.
Zgodnie z art. 35 właściwy organ sporządza i podaje do publicznej
wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzeda\
y, do oddania w
u\
ytkowanie wieczyste, u\
ytkowanie, najem i dzier\
awę. Wykaz ten wywiesza się
na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o
wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie
w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Wykaz nieruchomości ma na celu upublicznienie informacji o zamiarze
sprzeda\
y nieruchomości, oddania w u\
ytkowanie wieczyste, u\
ytkowanie, najem
lub dzier\
awę.
Wykaz ten powinien zawierać:
1. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru
nieruchomości,
2. powierzchnię nieruchomości,
3. opis nieruchomości,
4. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania,
5. termin zagospodarowania nieruchomości,
6. cenę nieruchomości,
7. wysokość stawek procentowych opłat z tytułu u\
ytkowania wieczystego,
8. wysokość opłat z tytułu u\
ytkowania, najmu lub dzier\
awy,
21
9. termin wnoszenia opłat,
10. zasady aktualizacji opłat,
11. informację o przeznaczeniu do
sprzeda\
y, do oddania w u\
ytkowanie wieczyste, u\
ytkowanie , najem lub
dzier\
awę,
12. termin do zło\
enia wniosku przez
osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na
podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2.
Wykaz określa warunki na jakich będzie zbywana nieruchomość. W trakcie
procedury sprzeda\
y nie mo\
e nastąpić zmiana warunków. Organ który go ogłosił
mo\
e go uchylić albo zmienić.
Naruszenie praw pierwszeństwa - zbycie nieruchomości z naruszeniem
prawa pierwszeństwa powoduje po stronie zbywcy odpowiedzialność na zasadach
ogólnych (przepisy kodeksu cywilnego regulujące odpowiedzialność za naruszenie
praw w wyniku zawarcia umowy).
Tryb bezprzetargowy obowiązuje je\
eli:
" nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w
jej nabyciu ( art. 34 ),
" zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu
terytorialnego oraz między tymi jednostkami,
" jest zbywana na rzecz osób fizycznych i osób prawnych, które prowadzą
działalność charytatywna, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową,
naukową, badawczo  rozwojową, wychowawczą, sportowa lub turystyczną na
cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a tak\
e organizacjom po\
ytku
publicznego,
" zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny,
" sprzeda\
następuje na rzecz jej u\
ytkownika wieczystego,
" przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, niezbędne do poprawienia
warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,
" ma stanowić wkład niepienię\
ny do spółki albo wyposa\
enie nowo tworzonej
państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji,
" jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną
" przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości a zbycie następuje na rzecz
innych współwłaścicieli,
" jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, a mających
uregulowany stosunek z państwem, na cele działalności sakralnej.
22
Art. 37 ust.3 ugn dopuszcza mo\
liwość (ju\
nie obligatoryjnie) zastosowanie
trybu bezprzetargowego, je\
eli nieruchomość jest zbywana na następujące cele:
" pod budownictwo mieszkaniowe,
" na realizację urządzeń infrastruktury technicznej,
" celów publicznych
pod warunkiem, \
e cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są
to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność
statutową.
Przepis ten dopuszcza równie\
mo\
liwość zwolnienia z przetargu w drodze
zarządzenia wojewody lub uchwały rady gminy, gdy sprzeda\
nieruchomości
następuje na rzecz osoby która dzier\
awi nieruchomość na podstawie umowy
zawartej co najmniej na 10 lat .
Przetarg na zbycie nieruchomości
Podstawową formą sprzeda\
y nieruchomości i ustanawiania u\
ytkowania
wieczystego jest przetarg. Forma bezprzetargowa stanowi wyjątek i musi być
interpretowana ściśle.
Podstawowe zasady organizowania i przeprowadzania przetargu reguluja
przepisy ustawy. Szczegółowe zasady przeprowadzania przetargów określa
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.
Procedura przetargowa to podstawowy tryb sprzeda\
y nieruchomości
publicznych. Warunkiem ogłoszenia przetargu jest uprzednie ogłoszenie wykazu i
upływu terminu, który nie mo\
e być krótszy ni\
21 dni, dla zgłaszania się przez
osoby, które mają pierwszeństwo do nabycia nieruchomości.
Przetarg organizuje i ogłasza właściwy organ.
Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu a
ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w
sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości ( je\
eli wartość nieruchomości
przekracza 10 000 euro to istnieje obowiązek zamieszczenia ogłoszenia w prasie
lokalnej). Ogłoszenie o przetargu podaje organ co najmniej 30 dni przed
wyznaczonym terminem przetargu.
Ustawa przewiduje następujące formy przetargu:
" przetarg ustny nieograniczony,
" przetarg ustny ograniczony,
" przetarg pisemny nieograniczony,
" przetarg pisemny ograniczony.
Przetarg ograniczony organizuje się, je\
eli warunki przetargowe mogą być
spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Przetarg ustny ma na celu
uzyskanie najwy\
szej ceny. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej
oferty.
23
Warunkiem uczestnictwa w przetargu jest wpłacenie wadium. Wysokość
wadium określa się w ogłoszeniu o przetargu i musi się ono mieścić w przedziale
pomiędzy
5 % a 20 % ceny wywoławczej.
Czynności przetargowe przeprowadza komisja przetargowa. Skład komisji to
od 3 do 7 osób, w tym wyznacza się przewodniczącego. Komisja mo\
e być stała
lub powoływana do ka\
dego przetargu.
Je\
eli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie
krótszym ni\
2 tygodnie, ale nie dłu\
szym ni\
6 miesięcy, przeprowadza się drugi
przetarg, w którym organ mo\
e obni\
yć cenę wywoławczą nie ni\
ej jednak ni\
50
% wartości .
W przypadku zakończenia wynikiem negatywnym drugiego przetargu,
właściwy organ w okresie nie krótszym ni\
2 tygodnie ale nie dłu\
szym ni\
6
miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia , mo\
e zbyć nieruchomość w drodze
rokowań albo organizować kolejne przetargi (na zasadach organizowania drugiego
przetargu).
Po upływie 6 miesięcy od dnia zakończenia rokowań (ze skutkiem
negatywnym), organ je\
eli dalej zamierza zbyć nieruchomość powinien
zorganizować pierwszy przetarg.
Uczestnik przetargu mo\
e zaskar\
yć czynności związane z
przeprowadzeniem przetargu w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku
przetargu lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego. Skargę
wnosi się do wojewody, je\
eli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa,
albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, je\
eli przetarg
dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki.
Rozstrzygniecie negatywne przetargu  oznacza zamkniecie przetargu bez
wyłonienia nabywcy.
Pozytywny wynik obliguje właściwy organ do zawiadomienia nabywcy o
terminie i miejscu zawarcia umowy sprzeda\
y w formie aktu notarialnego.
Obowiązuje tu termin 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
" ustawa z dnia 24 czerwca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców (tekst jednolity  Dz.U z 2004 r. Nr 167 poz. 1758)
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie
jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do
spraw wewnętrznych, je\
eli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a
w przypadku nieruchomości rolnych, je\
eli sprzeciwu równie\
nie wniesie minister
właściwy do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw jest wyra\
any w drodze postanowienia,
w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw
24
wewnętrznych (w szczególnie uzasadnionych przypadkach termin ten mo\
e być
wydłu\
ony do 2-ch miesięcy).
Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca je\
eli:
" nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagro\
enia
obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a tak\
e nie
sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
" wyka\
e on, ze zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z
Rzeczpospolita Polską (posiada polską narodowość lub jest polskiego
pochodzenia, zawarł związek mał\
eński z obywatelem polskim, posiada
zezwolenie na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się, jest
członkiem organów zarządzających przedsiębiorców zagranicznych mających
siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wykonuje na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej działalność gospodarczą lub rolniczą zgodnie z
przepisami prawa polskiego).
Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa
własności lub prawa u\
ytkowania wieczystego na podstawie ka\
dego zdarzenia
prawnego.
Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu
zaspokojenia jego potrzeb \
yciowych nie mo\
e przekroczyć 0,5 ha, zaś w
przypadku prowadzenia rolniczej działalności gospodarczej lub rolniczej powinna
być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru
wykonywanej działalności.
Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo,
z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego.
Zezwolenie jest wa\
ne 2 lata od dnia wydania.
Wyjątki:
Nie wymaga uzyskania zezwolenia:
1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,
2. nabycie samodzielnego lokalu u\
ytkowego o przeznaczeniu gara\
owym lub
udziału w takim lokalu, je\
eli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb
mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego
lokalu mieszkalnego,
3. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących
obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego
Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabycia:
" nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia
Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej,
" drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej
Polskiej do Unii Europejskiej,
(ograniczenia te nie dotyczą nieruchomości rolnych połonnych w niektórych
województwach  okres ten jest krótszy i dotyczy cudzoziemców prowadzących
25
działalność rolnicza na gruntach dzier\
awionych, nie dotyczą tak\
e nabycia
drugiego domu je\
eli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4
lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabycie następuje w celu
wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług
turystycznych ),
4. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej
Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się,
5. nabycie przez cudzoziemca będącego mał\
onkiem obywatela polskiego i
zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia
mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości, które w wyniku nabycia
stanowić będą wspólność ustawową mał\
onków,
6. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, je\
eli w dniu nabycia jest
uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca
nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym u\
ytkownikiem co najmniej
5 lat,
7. nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nie posiadającą osobowości
prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną
bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców,
8. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca , będącego bankiem i jednocześnie
wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w
wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
9. nabycie lub objecie przez bank będący osoba prawną określona w w/w ustawie
w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z
dokonanych czynności bankowych , przepis ten stosuje się odpowiednio do
sądu, je\
eli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego
orzeczenia oraz gdy nabycie lub objecie udziałów lub akcji podlega wpisowi do
rejestr przedsiębiorców.
Zwolnień nie stosuje się do nieruchomości poło\
onych w strefie
nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Uwłaszczanie osób prawnych
Uwłaszczenie jest to pojęcie potoczne, którym określa się przypadki
przekształcenia istniejącego tytułu prawnego w inny tytuł ( np. prawa zarządu w
prawo u\
ytkowania wieczystego) lub uzyskanie przez określone podmioty tytułu
prawnorzeczowego do nieruchomości pozostającej dotychczas jedynie w
posiadaniu.
Uwłaszczenie państwowych osób prawnych dotyczyło gruntów, budynków,
lokali i innych urządzeń znajdujących się na tych gruntach, przy czym:
" chodziło tylko o te nieruchomości, które stanowiły własność Skarbu Państwa
lub gminy,
" wyłączono grunty Państwowego Funduszu Ziemi (obecnie Agencji
Nieruchomości Rolnych).
26
Przesłanką uwłaszczenia państwowych osób prawnych jest to, aby grunty,
budynki, lokale i inne urządzenia stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy
były w dniu 5 grudnia 1999 r. w zarządzie tych osób prawnych  art. 200 ugn.
Na potrzeby uwłaszczenia państwowych osób prawnych istotne jest
uregulowanie sposoby dokumentowania przez państwowe osoby prawne faktu, i\

w dniu 5 grudnia 1990 r. przysługiwał im zarząd gruntów, budynków, lokali i
urządzeń na nich posadowionych. Wykaz rodzajów dokumentów, na podstawie
których następuje stwierdzenie istnienia po stronie państwowej osoby prawnej
zarządu nieruchomości zawarty jest w przepisach wykonawczych do ustawy jakim
jest Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie
przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych
nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub u\
ytkowaniu.
W przypadku gdy nie zachowały się takie dokumenty, to stwierdzenie prawa
do zarządu nieruchomościami mo\
na dokonać na podstawie zeznań lub
oświadczeń stron potwierdzających przekazanie nieruchomości w zarząd, przy
czym zeznania te lub oświadczenia powinny być zło\
one zgodnie z art. 75 KPA.
Nabycie przez państwowe osoby prawne własności budynków, innych
urządzeń i lokali następuje nieodpłatnie, je\
eli zostały one wybudowane lub nabyte
ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych, w przeciwnym
razi nabycie własności następuje odpłatnie.
Uwłaszczenie państwowych osób prawnych następuje z mocy prawa z dniem
5 grudnia 1990 r. Nabycie prawa U\
ytkowania wieczystego gruntów lub własności
budynków, lokali i innych urządzeń stwierdza się decyzją wojewody w odniesieniu
do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub decyzją organu
wykonawczego w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy.
W decyzji tej określa się warunki u\
ytkowania wieczystego oraz kwotę za
nabycie własności budynków, lokali i innych urządzeń, jeśli nie zostały one
wybudowane ze środków własnych podmiotu uwłaszczanego lub jego
poprzedników prawnych. W decyzji tej określa się sposób zabezpieczenia
wierzytelności (hipoteka na nieruchomości).
Decyzja ta ma charakter deklaratoryjny. Stanowi ona podstawę ujawnienia
u\
ytkowania wieczystego w księdze wieczystej na rzecz państwowej osoby
prawnej.
Podobnie przebiega uwłaszczenie samorządowych osób prawnych, objęło
ono w praktyce przedsiębiorstwa komunalne i jednoosobowe spółki gminy.
" przedsiębiorstwa komunalne powstały w wyniku komunalizacji przedsiębiorstw
państwowych , dla których funkcje organu zało\
ycielskiego pełniły terenowe
organy administracji państwowej stopnia podstawowego lub terenowe organy
administracji państwowej stopnia wojewódzkiego,
" jednoosobowe spółki gminy - przedsiębiorstwa komunalne, w stosunku do
których rada gminy do 30 czerwca 1997 r. nie postanowiła o wyborze
organizacyjnoprawnej formy lub o ich prywatyzacji uległy 1 lipca 1907 r.
przekształceniu w jednoosobowa spółkę gminy z mocy prawa.
27
Uwłaszczenie spółdzielni - regulują przepisy art. 204 i 205 ugn. Podstawową
przesłanką uwłaszczenia jest to, aby spółdzielni w dniu 5 grudnia 1990 r.
przysługiwało prawo u\
ytkowania do gruntów stanowiących własność Skarbu
Państwa lub gminy. Uwłaszczenie nie następuje z mocy prawa, lecz przez zawarcie
umowy bez przetargu. Spółdzielni przysługuje roszczenie o zawarcie umowy. Z
tytułu ustanowienia u\
ytkowania wieczystego nie pobiera się pierwszej opłaty,
chyba ze przed upływem 10 lat od jego ustanowienia spółdzielnia sprzeda prawo
u\
ytkowania wieczystego.
Regulacja spraw majątkowych niektórych kościołów
" ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o gwarancjach wolności sumienia i wyznania
(tekst jednolity  Dz.U. z 2000 r. Nr 26 poz. 319)
" rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lutego
2000 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania regulacyjnego przed
Międzykościelną Komisja Regulacyjną (Dz.U z 2000 r. Nr 12 poz. 151),
" rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 czerwca 1999 r. w sprawie określenia
państwowych jednostek organizacyjnych oraz jednostek samorządu
terytorialnego, z których mienia mogą być wyłączone nieruchomości zamienne,
oraz określenia państwowej jednostki organizacyjnej ,na którą mo\
e być
nało\
ony obowiązek zapłaty odszkodowania na rzecz osób prawnych kościołów,
innych związków wyznaniowych i krajowych organizacji międzykościelnych,
które zgłosiły roszczenia do Międzykościelnej Komisji Regulacyjnej (Dz.U z
1999 r. Nr 53 poz. 552)
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o gwarancjach wolności sumienia i wyznania
dala mo\
liwość uregulowania spraw majątkowych miedzy Państwem a kościołami
i ich osobami prawnymi mającymi uregulowany stosunek z państwem polskim.
Przedmiotem regulacji są przewa\
nie nieruchomości przejęte przez państwo w
trybie ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o przejęciu przez Państwo dóbr martwej
ręki, poręczeniu proboszczom posiadania gospodarstw rolnych i utworzeniu
Funduszu Kościelnego.
W celu ostatecznego uregulowania spraw majątkowych miedzy Państwem a
kościołem (i innymi związkami wyznaniowymi) utworzona została
Międzykościelna Komisja Regulacyjna .
Ugody zawarte przed komisją i orzeczenia komisji mają moc sądowych
tytułów egzekucyjnych i stanowią podstawę wpisów w księgach wieczystych i w
ewidencji gruntów.
Mienie zabu\
ańskie
" ustawa z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzeda\
y albo
opłat z tytułu u\
ytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości
28
nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego
(Dz.U z 2004 r. Nr 6 poz. 39)
prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi
granicami państwa polskiego przysługuje właścicielom tych nieruchomości, je\
eli
spełniają łącznie następujące warunki;
1. zamieszkiwali w dniu 1 września 1939 r. na terenach o których mówi art. 1 w/w
ustawy, byli obywatelami polskimi i opuścili te tereny w związku z wojną
rozpoczętą w 1939 r.
2. posiadają obywatelstwo polskie,
3. zamieszkują na stałe w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej od dnia 30
stycznia 2004 r. (tj. dnia wejścia w \
ycie w/w ustawy).
Wg art. 3 ustawy  Zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza
granicami obecnego państwa polskiego w wysokości 15 % wartości tych
nieruchomości, przy czym wysokość zaliczonej kwoty nie mo\
e przewy\
szać
50.000 PLN.
Organem właściwym do wydania decyzji potwierdzającej prawo do
zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami
państwa polskiego jest wojewoda właściwy ze względu na miejsce zamieszkania
wnioskodawcy (lub ostatnie miejsce zamieszkania właściciela je\
eli o zaliczenie
ubiegają się spadkobiercy tej osoby).
Szczególne zasady gospodarki nieruchomościami państwowymi
Zasób własności rolnej Skarbu Państwa
" ustawa z dnia 19 paz
dziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity  Dz.U z 2004 r. Nr 208 poz. 2128)
" ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U z 2003
r. Nr 64 poz. 592),
Ustawa reguluje zasady gospodarowania mieniem Skarbu Państwa w
odniesieniu do:
1. nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego poło\
onych na
obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele
gospodarki rolnej z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów
Państwowych i parków narodowych,
2. innych nieruchomości i składników mienia pozostałych po likwidacji
państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej oraz ich zjednoczeń i zrzeszeń,
3. lasów niewydzielonych geodezyjnie z nieruchomości opisanych w pkt 1 i 2.
29
W celu gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
powołana została Agencja Nieruchomości Rolnych (dawniej Agencja Własności
Rolnej Skarbu Państwa).
Skarb Państwa powierzył Agencji wykonywania prawa własności i innych
praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do w/w mienia.
Mienie Skarbu Państwa przejęte w trybie art. 1 i 2 ustawy tworzy Zasób
Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Agencja gospodaruje zasobem w drodze:
1. sprzeda\
y mienia w całości lub jego części na zasadach określonych w art. 6
ustawy,
2. oddania na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym lub
fizycznym na zasadach określonych w art. 8 ustawy,
3. wniesienia mienia lub jego części do spółki,
4. oddania na czas oznaczony administratorowi całości lub części mienia w celu
gospodarowania, na zasadach określonych w art. 25 ustawy,
5. przekazania w zarząd,
6. zamiany nieruchomości.
Zasób mienia wojskowego
" ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia
Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U z 2004 r. Nr 163
poz. 1711).
Ustawa określa zasady i tryb gospodarowania mieniem Skarbu Państwa
będącym w trwałym zarządzie jednostek organizacyjnych podległych Ministrowi
Obrony Narodowej albo ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych,
ponadto:
" zasady i tryb gospodarowania mieniem pozostałym po likwidacji państwowych
osób prawnych dla których organem zało\
ycielskim był Minister Obrony
Narodowej lub minister właściwy do spraw wewnętrznych,
" zadania i zasady działalności Agencji Mienia Wojskowego.
Mienie wojskowe  obejmuje wszystkie prawa majątkowe przekazane
Agencji Mienia Wojskowego.
Zadania Agencji Mienia Wojskowego:
" gospodarowanie,
" utrzymywanie,
" uporządkowanie stanu prawnego i prowadzenie ewidencji mienia.
30
Gospodarowanie mieniem przez Agencję odbywa się zgodnie z wymogami
racjonalnej gospodarki i polega w szczególności na:
1. sprzeda\
y lub zamianie mienia albo oddawaniu gruntów w u\
ytkowanie
wieczyste,
2. oddawaniu mienia w u\
ytkowanie, najem, dzier\
awę, u\
ywanie, trwały zarząd
lub do korzystania na podstawie innego stosunku,
3. oddawaniu mienia w administrowanie na podstawie umowy na czas oznaczony,
za wynagrodzeniem,
4. wnoszenie mienia do spółek, a tak\
e nabywanie i obejmowanie udziałów w
spółkach.
Wojskowy zasób mieszkaniowy
" ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity  Dz.U z 2005 r. Nr 41 poz. 398)
W celu gospodarowania zasobami mieszkaniowymi i internatowo 
hotelowymi utworzona została Wojskowa Agencja Mieszkaniowa.
Skarb Państwa powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych
praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do gruntów, budynków i lokali
mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa:
" wykorzystywanych na zakwaterowanie stale i tymczasowe \
ołnierzy
zawodowych,
" zajętych pod urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej i społecznej
związane z nieruchomościami mieszkaniowymi,
" uznanych za zbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, je\
eli w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są lub mogą być
przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe.
Agencja gospodaruje nieruchomościami zgodnie z przepisami ustawy o
gospodarce nieruchomościami z wyłączeniem przepisów dotyczących
wywłaszczania.
Zadaniami własnymi Agencji są w szczególności;
1. gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa,
2. obrót nieruchomościami, w tym sprzeda\
zasobów mieszkaniowych oraz
związanej z nim infrastruktury technicznej i społecznej,
3. dokonywanie remontów budynków mieszkalnych i internatowo  hotelowych
oraz związanej z nimi infrastruktury technicznej i społecznej.
Wojskowa Agencja Mieszkaniowa prowadzi samodzielną gospodarkę
finansową.
31