SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI
WYDZIAŁ GEODEZJI GÓRNICZEJ I INŻYNIERII ŚRODOWISKA
AGH W KRAKOWIE
Wycena nieruchomości zaliczanych do
inwestycji i jako środków trwałych
w rozumieniu ustawy o rachunkowości
Joanna Pałubska
klajn@agh.edu.pl
Kraków, 2011 r
Zagadnienia wyceny dla celów sprawozdawczości finansowej obejmują takie zadania dla
rzeczoznawcy majątkowego jak:
- określanie wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
przyjętych do używania nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny lub wymiany na inną pozycję
aktywów niepieniężnych,
- aktualizacja wyceny środków trwałych, wynikającej z ich trwałej utraty wartości, gdy nie można
ustalić ich ceny sprzedaży netto,
- określanie wartości nieruchomości jako środków trwałych w budowie, w tym do wyceny
niedokończonych prac budowlanych oraz przeprowadzania inwentaryzacji i obmiaru wykonanych
robót,
- określanie kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości jako środka trwałego
w przypadku, gdy nie można go określić na podstawie kosztu historycznego lub ceny sprzedaży
netto,
- okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowiących lokatę kapitału, ze
szczególnym uwzględnieniem nieruchomości stanowiących lokatę zakładów ubezpieczeń na
życie lub innych podmiotów działających w podobnym sektorze,
- określenie wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych spółki, przejętej przy
łączeniu spółek metodą nabycia,
- określanie wartości gruntu, a także aktywów biologicznych z nim związanych.
Sprawozdanie finansowe sporządzane jest na dzień zamknięcia ksiąg rachunkowych lub na inny
dzień bilansowy zgodnie z zasadami wyceny aktywów i pasywów oraz ustalania wyniku finansowego.
Sprawozdanie finansowe składa się z:
a) bilansu (wykazuje stan aktywów i pasywów na dzień kończący bieżący i poprzedni rok
obrotowy)
Wartość poszczególnych grup składników aktywów wykazywana jest według ich wartości księgowej
skorygowanej o:
- dotychczas dokonane odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe oraz odpisy
aktualizujące, w tym również z tytułu trwałej utraty wartości składników aktywów
trwałych;
- odpisy aktualizujące wartość rzeczowych składników aktywów obrotowych;
- odpisy aktualizujące wartość należności.
b) rachunku zysków i strat (wykazuje się oddzielnie przychody, zyski i straty oraz obowiązkowe
obciążenia wyniku finansowego za bieżący i poprzedni rok obrotowy)
c) informacji dodatkowej, obejmującej wprowadzenie do sprawozdania finansowego oraz
dodatkowe informacje i objaśnienia
d) w przypadku instytucji kredytowych i finansowych – zestawienie zmian w kapitale własnym
a w przypadku funduszy inwestycyjnych – zestawienie zmian w aktywach netto oraz rachunek
przepływów pieniężnych.
Do rocznego sprawozdania finansowego dołącza się sprawozdania z działalności jednostki, jeżeli
wynika to z ustawy o rachunkowości lub przepisów odrębnych.
Przez jednostkę w myśl ustawy o rachunkowości rozumie się:
- spółki handlowe oraz cywilne, inne osoby prawne, z wyjątkiem Skarbu Państwa i NBP,
- osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych, spółki partnerskie,
spółdzielnie socjalne, jeżeli ich przychody netto za poprzedni rok obrotowy wyniosły co najmniej
równowartość w walucie polskiej 1 200 000 euro,
- jednostki organizacyjne działające na podstawie prawa bankowego, przepisów o ochronie papierami
wartościowymi, przepisów o funduszach inwestycyjnych, przepisów o działalności ubezpieczeniowej
i reasekuracyjnej, przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, bez względu na
wielkość przychodów,
- gmin, powiatów, województw i ich związków,
- jednostek organizacyjnych mniemających osobowości prawnej,
- osób zagranicznych, oddziałów i przedstawicielstw przedsiębiorców zagranicznych, w rozumieniu
przepisów o swobodzie działalności gospodarczej,
- pozostałych jednostek, jeżeli otrzymują one na realizację zadań zleconych dotacje lub subwencje
z budżetu państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub funduszów celowych.
Aktywa stanowią zasoby, które w wyniku przeszłych wydarzeń są kontrolowane przed dany
podmiot i stwarzają dla niego podstawę przyszłych korzyści ekonomicznych. Aktywa można podzielić
na:
1. Aktywa bieżące (obrotowe) – nieprzewidziane do stałego użycia przed podmiot, np.: akcje,
inwestycje krótkoterminowe, środki na rachunku bankowym. W pewnych sytuacjach także
nieruchomość może być traktowana jako aktywa bieżące, np. grunt przeznaczony do sprzedaży.
2. Aktywa trwałe (majątek trwały lub aktywa długoterminowe) – aktywa należące do następujących
kategorii:
a) środki trwałe – rzeczowe aktywa trwałe o przewidywanym okresie ekonomicznej
użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby
jednostki. Zaliczyć do nich można zwłaszcza:
- nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budynki
i budowle, lokale stanowiące odrębną własność, spółdzielcze prawa własnościowe;
- maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
- ulepszenia w obcych środkach trwałych,
- inwentarz żywy.
Środki trwałe oddane od używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu
zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy.
Środkami trwałymi w budowie są aktywa trwałe w okresie ich budowy, montażu lub
ulepszenia już istniejącego środka trwałego.
b) Inne aktywa trwałe – nieprzewidziane od stałego użycia przez podmiot, ale takie, których
własności podmiot nie wyzbędzie się w dłuższej perspektywie, włączając inwestycji
długoterminowe, patenty, goodwill, znaki towarowe.
Do nadrzędnych zasad rachunkowości zaliczamy:
- zasadę memoriału,
- zasadę współmierności kosztów do przychodów,
- zasadę kontynuacji działalności,
- zasadę ostrożności,
- zasadę istotności,
- zasadę ciągłości,
- zasadę indywidualnej wyceny.
Inwestycjami są aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych,
wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów lub innych pożytków,
w tym również transakcji handlowej, a w szczególności te nieruchomości i wartości niematerialne
i prawne, które nie są wykorzystywane przez jednostkę, lecz są posiadane w celu osiągnięcia tych
korzyści.
Zakwalifikowanie nieruchomości do środków trwałych lub nieruchomości inwestycyjnych należy
do jednostki zamawiającej wycenę.
Dokonując wyceny, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do przeprowadzenia analizy
w zakresie ustalenia rodzaju praw przysługujących jednostce oraz faktycznego stanu władania rzeczą.
Jeżeli istnieje niezgodność pomiędzy stanem władania a stanem prawnym, powinna być ona
ujawniona w operacie szacunkowym.
W czynnościach szacowania poszczególnych składników aktywów oraz ich części, uwzględnia się
charakter i specyfikę działalności jednostki z uwzględnieniem tendencji ogólnego rozwoju
i konkurencyjności branży oraz uwarunkowania regionalne. Dane pochodzące z jednostki powinny
być analizowane na podstawie dostępnych informacji historycznych i opierać się na realistycznych
przesłankach, w tym na uprawdopodobnionych prognozach.
Przy wycenie dla celów sprawozdań finansowych stosuje się metody wyceny zbieżne z zasadami
wyceny przyjętymi w polityce rachunkowości jednostki, stosując zasadę ciągłości oraz regulacje
ustawy o rachunkowości i MSR/MSSF, stanowiące o możliwości ustalenia wartości godziwej, jeżeli
zasadne jest przyjęcie założenia kontynuowania przez jednostkę działalności.
W sytuacji braku bezpośrednich danych rynkowych przyjmuje się, że zamortyzowany koszt
odtworzenia jest akceptowaną metodą określania wartości specjalistycznych aktywów. W metodzie tej
rzeczoznawca majątkowy uwzględnia pochodzące z rynku informacje o wartości gruntu, przy
uwzględnieniu ewentualnych ograniczeń wynikających np. ze sposobu użytkowania gruntu,
z istniejących nakładów i planu miejscowego, a także informacje rynkowe, które mogą mieć wpływ na
ocenę stopnia zużycia wycenianego aktywu.
W przypadku wyceny opierającej się na zamortyzowanym koszcie odtworzenia:
- wartość gruntu, traktowanego jako niezabudowany, przy uwzględnieniu aktualnego sposobu
użytkowania – wykorzystuje się podejście porównawcze,
- bieżącą wartość kosztu odtworzenia składnika aktywów brutto- w podejściu kosztowym.
Rzeczoznawca majątkowy stosuje w wycenie podejścia, metody i techniki uregulowane przepisami
prawa oraz standardami zawodowymi. Przyjęte procedury powinny być zgodne z ustawa
o rachunkowości, a przypadku jednostek stosujących MSSF i MSR również z tymi standardami.
Podstawową zasadą wyceny według ustawy o rachunkowości jest koszt historyczny. Prowadzi on
do początkowego ujęcia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych opartych na
cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. W procesie użytkowania cenę nabycia pomniejszają odpisy
amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartość początkową, stanowiącą cenę
nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego, powiększają koszty jego ulepszenia polegające, na
przebudowie, rozbudowie i modernizacji lub rekonstrukcji - powodujące, że wartość użytkowa tego
środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przez ten środek w chwili przyjęcia do
używania wartość użytkową, mierzoną okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością
uzyskiwanych produktów, kosztami eksploatacji lub innymi miarami. Wartość początkowa
i dotychczasowe odpisy amortyzacyjne mogą, na podstawie odrębnych przepisów, podlegać
aktualizacji wyceny.
W przypadku wyceny nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych zaliczanych do
inwestycji ustawa o rachunkowości dopuszcza lub nakazuje stosowanie innych wartości, aniżeli cena
nabycia lub koszt wytworzenia. Są nimi: cena rynkowa lub inaczej określona wartość godziwa.
Wartość godziwą gruntów, budynków i budowli oraz wartość godziwą maszyn i urządzeń
trwale związanych z gruntem stanowi zazwyczaj ich wartość rynkowa ustalana na podstawie wyceny
rzeczoznawców majątkowych.
Wartość godziwa definiowana jest jako kwota, za jaką na warunkach rynkowych składnik aktywów
mógłby zostać wymieniony, lub kwota, za którą zobowiązanie mogłoby zostać uregulowane pomiędzy
zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami transakcji.
Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb rachunkowości, przyjmuje się jej aktualny sposób
użytkowania. Możliwe jest po uzgodnieniu z zamawiającym, dokonanie wyceny przy założeniu
alternatywnego lub optymalnego sposobu użytkowania.
Alternatywny sposób użytkowania określany jest, gdy nieruchomość zajmowana przez właściciela ma
potencjał alternatywnego sposobu użytkowania.
Na życzenie zamawiającego rzeczoznawca majątkowy może określić wartość dla wymuszonej
sprzedaży.
W zależności od celu wyceny jak i rodzaju składnika aktywów, postępowanie rzeczoznawcy
wygląda następująco:
dla gruntów, w tym również dla gruntów traktowanych jako lokata kapitałowa (nieruchomości
inwestycyjne) określa wartość rynkową, stosując podejście porównawcze lub – w warunkach
określonych przez przepisy prawa – podejście mieszane. Dokonanie wyceny przy założeniu
alternatywnego lub optymalnego sposobu wykorzystania wymaga sprawdzenia braku sprzeczności
z przeznaczeniem gruntu;
dla pozostałych nieruchomości inwestycyjnych wartość rynkową określa się przede wszystkim
stosując podejście porównawcze lub dochodowe metodą inwestycyjną (projekcje przepływów
pieniężnych oparte na wiarygodnych szacunkach, uwzględniających w szczególności: rynkowe
ceny najmu obiektów podobnych, tak samo zlokalizowanych i będących w takim samym stanie;
określanie stóp kapitalizacji i stóp dyskonta, z uwzględnianiem rynkowego stopnia ryzyka dla
danego typu nieruchomości). Możliwe odstępstwa od tych zasad są określone w MSR nr 40
„Nieruchomości inwestycyjne”;
w przypadku nieruchomości jako środków trwałych mogących podlegać samodzielnemu obrotowi
na rynku, określa się wartość rynkową uwzględniającą aktualny sposób użytkowania stosując
podejście porównawcze lub dochodowe. Dla nieruchomości gruntowej, na której zlokalizowane są
naniesienia przeznaczone do rozbiórki można, po odpowiednim uzasadnieniu, zastosować
podejście mieszane.
W celu określenia trwałej utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych i prawnych na dzień bilansowy należy określić wartość użytkową.
- prognozy przepływów Śródków pieniężnych wynikające z użytkowania danego składnika
o okresie nie dłuższym niż 5 lat,
- oszacowanie wpływów z tytułu ostatecznego zbycia tego składnika,
- stopa dyskontowa przed opodatkowaniem, określająca bieżącą cenę wartości pieniądza oraz
ryzyko wiążące się z danym składnikiem aktywów.
Podział wartości na wartość gruntu i jego części składowych
Grunt traktowany jest jako odrębny obiekt inwentarzowy, wyodrębniony od wzniesionych na nim
budynków, budowli, urządzeń i od związanego z nim potencjału biologicznego. Nie podlega on
amortyzacji ( za wyjątkiem gruntów zawierających kopaliny wydobywane metodą odkrywkową).
Podziału wartości na wartość gruntu i części składowych można wykonać następująco:
• przez odjęcie od wartości nieruchomości, obejmującej grunt wraz z częściami składowymi,
wartości gruntu traktowanego jako niezabudowany, określonej przy zastosowaniu podejścia
porównawczego, które winno uwzględniać aktualny sposób użytkowania,
• w przypadku, gdy nie można przeprowadzić procedury jak wyżej, rozdzielenia wartości
nieruchomości dokonuje się poprzez określenie wartości odtworzeniowej części składowych
oraz jej odjęcie od wartości nieruchomości.
Wycenę składników aktywów do celów sprawozdań finansowych rzeczoznawca majątkowy
przeprowadza we współpracy z kierownictwem jednostki oraz w razie potrzeby z biegłym rewidentem
badającym sprawozdanie finansowe jednostki, a także innymi specjalistami.
Jeżeli wycenie podlega wartość rynkowa i/lub wartość odtworzeniowa nieruchomości, i/lub wartość
maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem, rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię w formie
operatu szacunkowego.
Jeśli wymagania zamawiającego wycenę nie dają się pogodzić z formą operatu szacunkowego,
rzeczoznawca majątkowy przedstawia wynik wyceny w formie opinii.
Bibliografia
Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowoś ci (tekst jednolity Dz.U. 2009 Nr 152 poz. 1223)
IVSC, Mię dzynarodowe Standardy Wyceny
PKZW, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 2 „Wycena do celów sprawozdań finansowych
w rozumieniu ustawy o rachunkowoś ci”
Mię dzynarodowe Standardy Sprawozdawczoś ci Finansowej
Mię dzynarodowe Standardy Rachunkowoś ci