0
Bankowość hipoteczna
Kredyt hipoteczny jako z
ródło finansowania nieruchomości
dr Gabriel Główka
prof. Marek Bryx
dr Ryszard Uchman
dr Magdalena Cicharska
mgr Michał Glinka
mgr A
ukasz Reksa
mgr Urszula Słowik
dr Gabriel Główka
PEA
NE WYKA
ADY ONLINE
WPROWADZENIE
Wpływ na rozwój rynku nieruchomości ma wiele, często ze sobą wzajemnie powiązanych, czynników. Wśród nich jednym z
istotniejszych wydaje się być finansowanie nabywców nieruchomości1. Zarówno w teorii, jak i w praktyce znane są różne metody
finansowania nieruchomości. Podlegają one ciągłej ewolucji i, oprócz stosowanych dotąd metod tradycyjnych, coraz częściej
pojawiają się sposoby nowoczesne2, decydujące znaczenie przypisuje się ciągle jednak hipotecznemu kredytowi bankowemu.
Doświadczenia krajów o rozwiniętej gospodarce rynkowej w pełni potwierdzają również tezę, że w warunkach naszego kraju kredyt
hipoteczny będzie miał w najbliższej przyszłości bardzo ważny wpływ ma kreowanie popytu na rynku nieruchomości, a zatem będzie
określał jego rozwój. Odpowiednia podaż i dostęp do kredytów hipotecznych są podstawowymi warunkami dobrze funkcjonującego
rynku nieruchomości wraz z wieloma wynikającymi stąd pozytywnymi konsekwencjami makroekonomicznymi, na przykład dla
poziomu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, tworzenia systemu oszczędności, stanu rynku pracy oraz koniunktury gospodarczej.
Podstawowym celem tego wykładu jest przedstawienie pojęcia cech charakterystycznych i klasyfikacji kredytów
hipotecznych oraz znaczenie tej formy finansowania dla rozwoju rynku nieruchomości, na przykładzie rynku
mieszkaniowego.
Wiedza poprzedzająca
Wykład ten nie wymaga specjalnego przygotowania, wystarczającą do jego zrozumienia będzie wiedza zawarta w pierwszym
wykładzie tego kursu, gdzie szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości jako przedmiot finansowania w ramach bankowości
hipotecznej.
1
Zob. M. Bryx, Finansowanie rozwoju budownictwa w miastach, "Monografie i Opracowania", SGH, Warszawa 1999, s. 124 i następne.
2
Por R. Matkowski, Nowe metody finansowania inwestycji w nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN SGH, Warszawa 2001.
POJ
CIE I CECHY CHARAKTERYSTYCZNE KREDYTU HIPOTECZNEGO
Znane są dwa zasadnicze podejścia do określenia pojęcia kredytu hipotecznego. Różni je kwestia powiązania przeznaczenia kredytu
z przedmiotem jego zabezpieczenia. W pierwszym podejściu kredytem hipotecznym określa się każdą wierzytelność bankową,
zabezpieczoną wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości, bez względu na jaki cel kredyt będzie wykorzystany. W drugim
przypadku natomiast podkreśla się, że pojęcie kredyt hipoteczny powinno być zarezerwowane tylko i wyłącznie dla kredytów
wykorzystywanych na finansowanie inwestycji w nieruchomości i zabezpieczonych hipoteką na przedmiocie kredytowania1. To drugie
podejście ściśle uzależnia cel finansowania ze sposobem prawnego zabezpieczenia kredytu. Naszym zdaniem, takie właśnie
definiowanie kredytu hipotecznego znacznie lepiej oddaje jego istotę. Stąd też kredyt hipoteczny należy określać jako kredyt
bankowy przeznaczony przede wszystkim na:
0
0
zakup nieruchomości,
budowę nieruchomości lub tworzenie naniesień budowlanych w przypadku nieruchomości gruntowych,
zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Generalnie, docelowym prawnym zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka na przedmiocie finansowania.
Kredyt hipoteczny jest wyróżniającym się produktem bankowym, a jego cechy charakterystyczne są rynkowo uwarunkowane. Z
obserwacji rynku wynika, że aby kredyt hipoteczny był atrakcyjny i dostępny dla możliwie największej liczby inwestorów, powinien
spełniać przynajmniej trzy podstawowe warunki. Po pierwsze, powinien być kredytem o dużej wartości pokrywającym, co najmniej
80% kosztów nieruchomości, pozostała ich część stanowi, tak zwany, wkład własny kredytobiorcy. Po drugie, musi to być kredyt
długoterminowy, udzielany nawet na 25-30 lat w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Nieruchomości jako obiekty
kapitałochłonne i długowieczne, powinny być finansowane kredytami rozkładającymi obciążenie kredytobiorcy ich spłatą na wiele lat.
Dochód inwestora (kredytobiorcy) stanowi niewielką część wartości nieruchomości. Stąd też rata spłaty kapitału wraz z odsetkami
musi być niska, najlepiej około 1% wartości kredytu. Wreszcie po trzecie, kredyt hipoteczny powinien być kredytem tanim,
oprocentowanym nie wyżej niż 5-7% w stosunku rocznym. Jest to możliwe w warunkach ustabilizowanego poziomu inflacji, ale
także z uwagi na relatywnie ograniczony poziom ryzyka, wynikający ze sposobu jego zabezpieczenia. Ponadto warto dodać, że
zabezpieczenie kredytu hipoteką na finansowanej nieruchomości daje bankowi możliwość tworzenia niższych, potencjalnych rezerw
celowych, co dodatkowo może obniżać koszty funkcjonowania banku.
1
Regulaminy kredytowania niektórych banków dopuszczają możliwość zabezpieczenia kredytu na innej nieruchomości niż ta, która jest
przedmiotem finansowania.
Pytanie 1
Przedstaw dwa, różne podejścia do określenia pojęcia kredytu hipotecznego
Pytanie 2
Podstawowe, prawne zabezpieczenie kredytu na finansowanie nieruchomości to:
a) poręczenie,
b) hipoteka,
c) gwarancja bankowa,
d) blokada rachunku bankowego.
Pytanie 3
Atrakcyjny kredyt hipoteczny pokrywa koszt zakupu lub budowy nieruchomości w:
a) 50%,
b) 65%,
c) ponad 80%.
Pytanie 4
Dlaczego kredyt hipoteczny powinien posiadać długi okres spłaty ?
Odpowiedzi na pytanie 1 oraz 4 proszę przesłać do wirtualnego dziennika.
RODZAJE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Kredyty hipoteczne można dzielić na wiele różnych kryteriów.
Najważniejsze z nich to:
0
0
rodzaj waluty kredytu,
sposób oprocentowania,
sposób spłaty,
rodzaj rynku nieruchomości będących przedmiotem kredytowania.
Klasyfikacja kredytów hipotecznych, według większości z powyżej przedstawionych kryteriów jest dosyć znana. Stąd też naszą
charakterystykę poszczególnych rodzajów kredytów ograniczymy do niezbędnego zakresu.
Dokonując podziału kredytów hipotecznych według rodzaju waluty wyróżniamy kredyty złotowe, dewizowe oraz kredyty
denominowane kursem waluty obcej. Największy udział w naszym rynku mają kredyty złotowe oraz kredyty denominowane. Popyt
na wybrany rodzaj kredytu uzależniony jest od wysokości oprocentowania w danej walucie. Kredyty hipoteczne denominowane
kursem waluty obcej są często tańsze od kredytów złotowych. Mają jednak taką wadę, że kredytobiorca ponosi ryzyko kursowe. W
sytuacji umocnienia się polskiej waluty, wysokość rat kredytu maleje i odwrotnie, w okresie spadku wartości polskiego złotego do
waluty, w której denominowany jest kredyt, raty kredytu rosną. Zaciągając zatem kredyt w obcej walucie musimy uwzględnić skutki
ryzyka kursowego. Co prawda, większość banków, które udzielają kredytów hipotecznych denominowanych kursem waluty obcej,
dopuszcza możliwość ich przewalutowania, ale nie wszystkie z nich robią to bez dodatkowych kosztów, często należy zapłacić
prowizję za zmianę waluty kredytu.
Następnym kryterium podziału kredytów hipotecznych jest sposób ich oprocentowania. Wyróżniamy tutaj kredyty o zmiennym lub
stałym oprocentowaniu. Rodzaj stosowanego oprocentowania kredytu jest wyraz
nie związany z długością okresu kredytowania.
Wielu ekspertów rynku nieruchomości mieszkaniowych uważa, że należałoby dążyć do ustalania stałego oprocentowania
mieszkaniowego kredytu hipotecznego w całym okresie kredytowania, gdyż ułatwia to kredytobiorcy planowanie wydatków i tym
samym zwiększa jego wiarygodność. W sytuacji ustabilizowanej gospodarki, ryzyko zmiany stopy procentowej wywołane inflacją lub
sytuacją kapitałową jest dla banków kredytujących nieruchomości w znacznym stopniu przewidywalne. Stąd istnieje tam możliwość
stosowania stałej stopy procentowej. Jednak w krajach o mniejszej stabilizacji sytuacji makroekonomicznej ciągle oferowane są,
prawie wyłącznie kredyty hipoteczne o zmiennej stopie. Stała stopa procentowa, jeśli jest wykorzystywana, to tylko dla krótkich
okresów kredytowania. Na przykład, w 2001 roku stała stopa oprocentowania mieszkaniowych kredytów hipotecznych oferowana
była w niektórych /Irlandia 6,5%, Belgia 6,9%, Niemcy 6,1% - dane z 2001 roku/, ale dla okresu
kredytowania 5-7 lat i wynosiła 6-7% w stosunku rocznym1. Dyskusja na temat potrzeby i możliwości stosowania zmiennego lub
stałego oprocentowania kredytu na finansowanie nieruchomości dotyczy, przede wszystkim, rynku mieszkaniowego. W przypadku
kredytów hipotecznych przeznaczonych na finansowanie nieruchomości komercyjnych stosuje się, prawie wyłącznie oprocentowanie
zmienne.
Kolejnym kryterium, według którego można dzielić kredyty hipoteczne, jest sposób ich spłaty. Wyodrębniamy tutaj kredyty spłacane
w ratach malejących oraz kredyty spłacane w ratach równych, czyli annuitetowych. Kredyty spłacane w ratach malejących,
przeznaczone są głównie dla kredytobiorców o wysokich dochodach, gdyż na początku okresu spłat, miesięczne obciążenie z tytułu
raty kredytu jest najwyższe. W miarę upływu czasu maleje, ponieważ zmniejsza się kapitał i spada kwota naliczanych odsetek.
Natomiast kredyty, które spłacane są w ratach annuitetowych, wyznaczają jednakowe, miesięczne obciążenie kredytobiorcy w całym
okresie kredytowania. Ten rodzaj kredytu przeznaczony jest dla kredytobiorców o niższych dochodach, którzy przy zastosowaniu rat
malejących, mogliby nie posiadać zdolności kredytowej. Upowszechnienie zatem kredytów hipotecznych o annuitetowym sposobie
ich spłaty, może znacznie rozszerzyć krąg potencjalnych kredytobiorców zwiększając na nie popyt.
Ostatnim wskazanym przez nas wyżej kryterium klasyfikacji kredytów hipotecznych, jest rodzaj rynku nieruchomości, który jest
przedmiotem kredytowania. Wpływa to również na cel kredytu. Według tego kryterium możemy wyróżnić kilka rodzajów kredytów,
a mówiąc bardziej precyzyjnie, produktów bankowych. Są to1:
kredyt budowlano-hipoteczny,
kredyt hipoteczny,
pożyczka hipoteczna.
Kredyt budowlano-hipoteczny przeznaczony jest do finansowania pierwotnego rynku nieruchomości. Generalnie rzecz ujmując, służy
on finansowaniu naniesień budowlanych na nieruchomości gruntowej oraz budowy nieruchomości budynkowych i lokalowych. Z tego
też powodu bardzo często nazywany jest on kredytem budowlanym. Kredyt ten ma dwie fazy. Pierwsza z nich, budowlana jest fazą
krótką i trwa, w zależności od zadania budowlanego nawet do 3 lat. Po niej następuje faza hipoteczna, która w przypadku kredytu
mieszkaniowego może trwać nawet do 30 lat, a kredytu na ruchomości komercyjne do 10-15 lat. Zakończenie fazy budowlanej i
rozpoczęcie fazy drugiej - hipotecznej, następuje w momencie uzyskania przez kredytobiorcę (inwestora), we właściwym urzędzie
administracji terenowej, pozwolenia na użytkowanie kredytowanej nieruchomości (o ile jest wymagane) lub w momencie
zawiadomienia o zakończeniu budowy. Po konwersji kredytu w fazę drugą hipoteczna, z reguły rozpoczyna się spłata rat
kapitałowych. W fazie budowlanej kredytobiorca płaci w banku tylko raty odsetkowe.
Często podkreśla się, że kredyt budowlano-hipoteczny jest produktem bankowym o podwyższonym ryzyku kredytowym, głównie z
uwagi na jego fazę pierwszą - budowlaną. Banki zakładają bowiem, że kreuje ona wiele dodatkowych ryzyk niewystępujących w
fazie hipotecznej. Najważniejsze z nich to ryzyko nieukończenia lub opóz
nienia budowy, czy też nieodpowiedniej jakości
zrealizowanych prac budowlanych oraz zagrożenie nieosiągnięcia przez nieruchomość wartości określonej dla celów zabezpieczenia
hipotecznego kredytu. W tym ostatnim przypadku może zatem dojść do sytuacji, że prawne zabezpieczenie udzielonego przez bank
kredytu będzie niewystarczające.
Banki biorąc pod uwagę potencjalne, dodatkowe ryzyka charakterystyczne dla fazy budowlanej kredytu hipotecznego, często stosują
wyższe jego oprocentowanie w tej właśnie fazie. Postępują tak zgodnie z powszechnie obowiązującą zasadą bankową, która mówi,
że przy wyższym ryzyku kredytowania, cena kredytu powinna być wyższa. Stąd też w ostatnich latach, na rynku kredytów
mieszkaniowych w naszym kraju, stosuje się zasadę, że kredyt budowlano-hipoteczny w fazie budowlanej jest droższy o około 0,5%
w stosunku rocznym w porównaniu z fazą hipoteczną. Dodatkowo należy dodać, że cechą charakterystyczną kredytu budowlano-
0
0
hipotecznego jest to, że jest on najczęściej uruchamiany w transach dostosowanych zwykle do poszczególnych etapów budowy i
związana jest z nim karencja w spłacie kapitału, o czym wspomniano już wcześniej.
Drugi z wyżej wymienionych produktów bankowych, czyli kredyt hipoteczny, przeznaczony jest natomiast do finansowania wtórnego
rynku nieruchomości. Jest on kredytem długoterminowym, posiadającym jedną fazę hipoteczną, która w obecnych polskich
warunkach może trwać od 9 do 35 lat, w zależności od tego, czy celem kredytu hipotecznego będzie finansowanie kredytu
komercyjnego, czy mieszkaniowego rynku nieruchomości. Kredyty na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych charakteryzują
się najdłuższym okresem spłaty. Kredyt ten, z reguły wykorzystywany jest na dwa cele. Pierwszy z nich to zakup, wykończenie lub
remont nieruchomości, drugi natomiast cel to finansowanie wcześniej poniesionych nakładów na zbudowanie nieruchomości. Istota
tego rodzaju kredytu jest zasadniczo tożsama z fazą hipoteczną kredytu budowlano-hipotecznego.
W przypadku pierwszego z omówionych powyżej celów, ustalenie wysokości kredytu hipotecznego nie stanowi większego problemu.
Jest ona określona w odpowiedniej relacji, najczęściej 80%, do oszacowanych przez bank lub rzeczoznawcę majątkowego wartości
finansowanej nieruchomości oraz kosztu inwestycji. Znacznie trudniejsza sytuacja występuje w przypadku kredytu hipotecznego na
refinansowanie wcześniej wydatkowanych nakładów na nieruchomość. Banki dążą wówczas do określenia wartości poniesionych
nakładów, będących bazą do ustalenia wysokości kredytu, na podstawie przedłożonych przez kredytobiorcę rachunków,
dokumentujących wydatkowane koszty. W wielu jednak przypadkach, szczególnie na rynku mieszkaniowym, jest to niemożliwe, z
uwagi na budowę mieszkań i domów systemem gospodarczym lub długi okres, jaki upłynął od momentu ukończenia budowy.
Początkowo banki nie kredytowały nieruchomości w sytuacji braku możliwości udokumentowania poniesionych nakładów. Obecnie
jednak, w rezultacie skutecznego działania mechanizmów konkurencyjnych na rynku kredytów hipotecznych, banki dopuszczają
kredytowanie nieruchomości również w tej drugiej sytuacji. Wówczas nakłady określa na podstawie danych z operatu szacunkowego,
w którym rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość nieruchomości w celu zabezpieczenia kredytu, określa również koszty jej
odtworzenia.
Ostatnim z wyżej wymienionych produktów bankowych związanych z rynkiem nieruchomości jest pożyczka hipoteczna. Zgodnie z
istotą pożyczki bankowej, może ona być wykorzystywana na dowolny cel. Nazywa się natomiast pożyczką hipoteczną, gdyż
prawnym jej zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Pożyczkę uznaje się za produkt obarczony największym ryzykiem
banku, znacznie wyższym niż kredyty budowlano-hipoteczny i hipoteczny. Potwierdza to w pełni praktyka bankowa. Pożyczka
hipoteczna funkcjonuje na rynku bankowym krócej niż wymienione wyżej dwa rodzaje kredytów służące finansowaniu rynku
nieruchomości, a mimo to nieregularność jej obsługi przez klientów banku jest najwyższa. Wartość pożyczek hipotecznych w sytuacji
nieregularnej, a zatem i wartość utworzonych w systemie bankowym rezerw z nimi związanych, w ostatnim okresie rośnie znacznie
szybciej niż w przypadku bezpiecznych kredytów finansujących nieruchomości. Wydaje się, że powodem tego jest właśnie istota
samego produktu bankowego, jakim jest pożyczka. Chodzi głównie o wysokość oraz brak kontroli banku nad sposobem
wydatkowania pożyczonych środków. W tej sytuacji banki zmuszone są bronić się przed nadmiernym ryzykiem, na jakie narażone są
w związku z udzielaniem pożyczek hipotecznych. Podstawowym sposobem zmniejszania tego ryzyka jest ograniczanie wysokości
pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości, która stanowi jej zabezpieczenie. Aktualnie banki nie udzielają pożyczki hipotecznej
wyższej niż 50% wartości nieruchomości. Warto przypomnieć, że w przypadku kredytów na finansowanie nieruchomości ich
wysokość jest znacznie wyższa i standardowo na rynku wynosi 80% wartości nieruchomości, ale w wielu bankach można także
uzyskać kredyt w wysokości nawet do 100% jej wartości.
1
Bardzo często banki w celach marketingowych, dążąc do wyróżnienia swojego kredytu na rynku, nadają im różne nazwy. "Własny kąt" w PKO
BP S.A., "Millekredytdom" w Millenium, "Lokomotywa" w BGŻ S.A., "Ekstralokum" w Kredyt Banku S.A., itp. Z uwagi jednak na istotę i charakter
kredytu, można go zawsze zakwalifikować do jednego ze wskazanych przez nas rodzajów.
Pytanie 1
Kredyty hipoteczne mogą być spłacane według rat:
a) rosnących,
b) malejących,
c) równych.
Pytanie 2
W przypadku kredytów hipotecznych dominuje (podaj z jakich powodów) oprocentowanie
a) stałe,
b) zmienne.
Pytanie 3
Finansowaniu pierwotnego rynku nieruchomości służy:
0
0
a) kredyt budowlano-hipoteczny,
b) kredyt hipoteczny.
Pytanie 4
Bank nie bada celu wydatkowanych środków w przypadku:
a) pożyczki hipotecznej,
b) kredytu budowlano-hipotecznego.
Pytanie 5
Faza budowlana kredytu budowlano-hipotecznego kończy się w momencie:
a) wyznaczonym przez bank,
b) uzyskania pozwolenia na użytkowanie finansowanej nieruchomości.
KOSZTY KREDYTU HIPOTECZNEGO
Koszty kredytu hipotecznego ponoszone przez kredytobiorcę składają się z trzech podstawowych elementów. Są to:
oprocentowanie związane ze stopą procentową,
prowizje bankowe,
opłaty.
Oprocentowanie kredytu
Najbardziej "kosztotwórczy" składnik kredytu hipotecznego, to jego oprocentowanie ustalone, z reguły, w stosunku rocznym.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego, jak to już wcześniej podkreślano, może być zmienne lub stałe. Oprocentowanie zmienne
maleje bądz
rośnie wraz ze zmianami rynkowych stóp procentowych. Stałe oprocentowanie pozostaje takie samo przez cały okres
spłaty kredytu lub tylko przez określony czas, np. rok, dwa lata i dotyczy prawie wyłącznie, i to w bardzo niewielkim zakresie,
kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe, o czym powiemy nieco dalej w naszym wykładzie. Tutaj zajmiemy się
oprocentowaniem zmiennym, gdyż ono dominuje obecnie na rynku kredytów hipotecznych.
Zmienne oprocentowanie kredytu banki ustalają na podstawie indeksów wyrażających poziom stóp procentowych na rynku
międzybankowym dodając do tego własną marżę. Rodzaj indeksu jest różny w zależności od waluty, w jakiej udzielany jest kredyt.
W zależności od rodzaju waluty kredytu, zróżnicowana jest również na naszym rynku kredytów hipotecznych, wysokość marż banku.
Oprocentowanie kredytów złotowych ustalane jest na podstawie stawki (indeksu) WIBOR, czyli ceny pieniądza na polskim rynku
międzybankowym. Natomiast kredyty indeksowane kursem waluty obcej oparte są, w przypadku dolarów amerykańskich i franków
szwajcarskich na stawce LIBOR, a kredytów w euro na stawce EURIBOR. Do tych indeksów banki dodają, jak wyżej zaznaczono,
swoją marżę, która jest także zróżnicowana. W przypadku kredytów w PLN jest ona niższa i waha się aktualnie na polskim rynku, w
przedziale 1-2%. Marże banków są wyraz
nie wyższe przy kredytach hipotecznych indeksowanych kursem waluty obcej, zarówno dla
tych w USD, jak i w EURO wynoszą około 3-3,5%.
Wysokość marży banku można negocjować. Przy czym możliwość negocjacji uzależniona jest od segmentu rynku, do którego został
zakwalifikowany kredytobiorca. W przypadku klientów segmentu zwanego rynkiem masowym, możliwość negocjacji wysokości
marży, na przykład kredytu mieszkaniowego, jest mocno ograniczona. Banki wychodzą bowiem z założenia, że na tym rynku należy
stosować wszystkie zasady charakterystyczne dla kredytów detalicznych, sprzedawanych w sposób masowy, na warunkach
standardowych. Nie ma tutaj podstaw do zróżnicowania wysokości oprocentowania wynikającego z poziomu ryzyka związanego ze
zdolnością kredytową. Inaczej jest w przypadku kredytobiorców klasyfikowanych przez banki do wyższych segmentów lub kredytów
hipotecznych na nieruchomości komercyjne. Wówczas marżę banku, przy kredycie hipotecznym, można negocjować. Jej wysokość
uzależniona jest często od poziomu zdolności kredytowej, udziału własnego kredytobiorcy w finansowaniu nieruchomości czy też
posiadania rachunku bieżącego w danym banku.
Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego przeznaczonego na cele mieszkaniowe jest ciągle jeszcze na polskim rynku, głównie z
0
0
uwagi na wysokie ryzyko zmiany stóp procentowych, rzadkością. Jest ono stosowane tylko, poza tzw. kredytem rządowym, na
krótkie okresy. Wówczas oprocentowanie kredytu hipotecznego oparte jest na, tak zwanej stopie wewnętrznej banku. W latach
2002-2003, w naszym kraju na rynku kredytów mieszkaniowych pojawiły się takie rodzaje produktów w polskiej walucie. I tak, na
przykład BZWBK S.A. oferował kredyt w PLN o stałej stopie na poziomie 5,49%, PKO S.A. - 5,55%, a ING Bank Śląski S.A. - 5,75%.
Przy czym stały poziom oprocentowania obowiązywał w dwóch z wymienionych banków przez jeden rok, natomiast w przypadku
PKO S.A. dwa lata. Następnie oprocentowanie przyjmowało formę zmienną i kształtowało się w oparciu o stawkę WIBOR lub na
poziomie zmienianej okresowo przez bank, tzw. stopy wewnętrznej. Jej zmiany następowały wraz ze zmianą rynkowych stóp
procentowych.
Wydaje się, że oferowanie kredytów mieszkaniowych o stałej stopie przez wymienione wyżej banki uniwersalne, miało raczej
charakter marketingowy. Banki te poprzez to chciały wyróżnić swoje produkty na rynku i zwrócić na nie uwagę potencjalnych
kredytobiorców. Chociaż na pewno ważnym czynnikiem, który pozwolił podjąć taką decyzję, było przyjęte założenie, że stopy
procentowe w ciągu najbliższych miesięcy będą spadać. Niestety, tak się nie stało. W roku 2004 stopy rosły, stąd opłacalność
sprzedaży tego rodzaju kredytów stała się co najmniej dyskusyjna. Stosowanie tego rodzaju stałych stóp procentowych jest możliwe
tylko w dużym banku uniwersalnym, gdzie liczy się łączny dochód. Jednak wydaje się, że w najbliższych latach zainteresowanie
banków w naszym kraju wprowadzeniem kredytów hipotecznych o stałej stopie będzie mocno ograniczona. Powodem tego są
znaczne zmiany poziomu inflacji i stóp procentowych w Polsce w dosyć krótkich okresach (zob. rys. 1), co przy długoterminowym
charakterze kredytów hipotecznych kreuje ryzyka dla kredytodawców.
Rysynek 1. Stopy procentowe i inflacja w Polsce w latach 2004-2006 w proc.
y
ródło:
Prowizje bankowe
Oprocentowanie to nie jedyny koszt kredytu hipotecznego. Banki pobierają również różnego rodzaju prowizje. Najważniejsze z nich
to:
prowizja od uruchomienia kredytu (prowizja przygotowawcza), naliczana od jego wartości w wysokości 1-2%,
prowizja za przedterminową spłatę kredytu, pobierana z reguły od kwoty przepłaconej w wysokości 1-2%,
prowizja za przewalutowanie kredytu na poziomie 0,25-1,5 kwoty przewalutowanej,
prowizja od wydania promesy kredytowej około 05,% (min.20 zł), z reguły zaliczana potem na poczet prowizji od
uruchomienia kredytu.
Wyżej wymieniono najbardziej typowe i powszechnie stosowane przez banki prowizje związane z udzielanymi kredytami
hipotecznymi na finansowanie nieruchomości. Nie wyczerpuje to, oczywiście, całego katalogu stosowanych na tym rynku prowizji.
Znane są jeszcze, na przykład, prowizje za zmianę stopy procentowej ze stałej na zmienną (od 1,5% do 6%, min. 20 zł), prowizja
za podwyższenie kwoty kredytu (1,5-2% od nowej kwoty), prowizja za wydłużenie okresu kredytowania (0,5% od kwoty kredytu
pozostającej do spłaty).
Z obserwacji rynków kredytów hipotecznych w krajach o ustabilizowanym systemie gospodarczym wynika, że wraz z obniżaniem się
oprocentowania kredytów i zmniejszaniem marż, banki starają się wprowadzać coraz więcej prowizji od uruchomionych kredytów. Z
uwagi na to, że cechą charakterystyczną kredytów hipotecznych jest też wysoka w stosunku do innych produktów kredytowych ich
wartość, stąd dochód z tytułu prowizji jest dla banków znaczący. Środki te stanowią istotne uzupełnienie dochodów banku. Bardzo
ważne jest także, że są to dochody nie obarczone /Podobnie jest w przypadku omówionych poniżej opłat związanych z
udzielaniem przez banki kredytów hipotecznych/.
Trzeba jednak na zakończenie podkreślić, że obecnie na polskim rynku, szczególnie mieszkaniowych kredytów hipotecznych, banki
dosyć powszechnie stosują w celu zwiększenia atrakcyjności swojej oferty, różnego rodzaju promocje okresowo rezygnując z
wybranych prowizji.
0
0
Opłaty
Oprócz oprocentowania i prowizji bankowych łączny koszt kredytu hipotecznego zależy również od wysokości i struktury związanych
z nim opłat. Generalnie opłaty możemy podzielić na te, które są pobierane przez bank udzielający kredytu oraz opłaty związane z
uzyskaniem kredytu, ale niestanowiące dochodu banku.
Najważniejsze z opłat bankowych, związanych z kredytem hipotecznym, to:
opłata związana z rozpatrzeniem wniosku kredytowego,
opłata za administrowanie rachunkiem kredytowym (podobna do opłaty za stałe zlecenie),
opłata za zmianę harmonogramu spłat kredytu na wniosek kredytobiorcy,
opłata za inspekcje na placu budowy przed uruchomieniem kolejnej transy przy kredytach budowlano-hipotecznych.
Natomiast do innych opłat związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe, które nie stanowią dochodu
banku zalicza się:
opłatę za wycenę nieruchomości,
opłatę za, tzw. pomostowe (tymczasowe) ubezpieczenie kredytu, w formie jego ubezpieczenia w towarzystwie
ubezpieczeniowym do czasu prawomocnego zabezpieczenia hipotecznego,
opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej (często opłata powiększona jest o koszty aktu notarialnego, jeśli jest ona
ustanowiona w tej formie),
opłata za ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości od zdarzeń losowych.
Pytanie 1
Podstawą do ustalenia zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych w PLN jest:
a) WIBOR,
b) LIBOR,
c) EURIBOR.
Pytanie 2
W przypadku spadku niskich stóp procentowych udział w strukturze kosztów kredytu hipotecznego z tytułu opłat i
prowizji
a) maleje,
b) rośnie.
Pytanie 3
Wymień podstawowe rodzaje prowizji bankowych związanych z kredytem hipotecznym.
Pytanie 4
Podaj rodzaje opłat związanych z kredytem hipotecznym w podziale na:
opłaty bankowe,
pozostałe opłaty.
0
0
Odpowiedzi na pytanie 3 oraz 4 proszę przesłać do wirtualnego dziennika.
ROLA KREDYTU HIPOTECZNEGO W FINANSOWANIU NIERUCHOMOŚCI
Na podstawie naszych wcześniejszych rozważań można stwierdzić, że system finansowania nieruchomości w naszym kraju obejmuje
zarówno nieruchomości mieszkaniowe, tereny budowlane, jak również nieruchomości komercyjne. Dominujący w tym systemie
kredyt hipoteczny umożliwia zatem finansowanie różnego rodzaju nieruchomości w fazie inwestycji, zakup istniejącego obiektu lub
też określonego do niego prawa, np. spółdzielczego prawa własnościowego.
Ważną zatem kwestią wydaje się być pytanie dotyczące aktualnej roli kredytu hipotecznego w finansowaniu rozwoju rynku
nieruchomości. Nasze rozważania w tym zakresie celowo ograniczymy do roli kredytu hipotecznego w finansowaniu rozwoju rynku
nieruchomości mieszkaniowych, głównie z uwagi na jego ważne znaczenie w gospodarce, zarówno ekonomiczne, jak i społeczne.
Stan polskiego budownictwa mieszkaniowego od dawna oceniany jest bardzo krytycznie. Pomimo zasadniczych przemian w systemie
ekonomicznym naszego kraju, rozpoczętych z początkiem lat dziewięćdziesiątych, budownictwo mieszkaniowe ciągle boryka się z
wieloma problemami, które powodują, że poziom jego rozwoju daleki jest od potrzeb i oczekiwań społecznych.
Rysunek 2. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w poszczególnych krajach (stan 2004 rok)
y
ródło:opracowanie własne
Istnieje wiele mierników określających stan rozwoju budownictwa mieszkaniowego w danym kraju. Jednym z nich jest liczba
mieszkań na tysiąc mieszkańców. Jak wynika z informacji podanych na rys. 2, Polska znajduje się pod tym względem daleko za
wieloma krajami naszego kontynentu. W Finlandii i Francji na tysiąc mieszkańców przypada 495 mieszkań, a u nas ledwie 324.
Lepiej pod tym względem jest także u naszych sąsiadów - Niemcy posiadają 462 mieszkań na tysiąc mieszkańców, Czechy - 360
mieszkań, lepsza sytuacja jest także na Węgrzech - 372 mieszkań i Rumunii - 341 mieszkań. Drugim, często używanym
wskaz
nikiem, ukazującym stopień zaspokojenia potrzeb społecznych w zakresie mieszkalnictwa jest liczba osób zamieszkujących w
jednym mieszkaniu (zob. rys. 2). Na podstawie rys.3 możemy stwierdzić, że również pod tym względem poziom rozwoju
budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju, zdecydowanie odbiega od większości krajów europejskich.
Rysunek 3. Liczba osób w mieszkaniach w poszczególnych krajach (stan 2004 rok)
y
ródło: opracowanie własne
0
0
Z kolei w celu określenia aktualnego stanu aktywności produkcyjnej sektora mieszkaniowego podaje się informacje dotyczące ilości
mieszkań oddanych do użytku na tysiąc mieszkańców. W Polsce w latach 1998 - 2004 budowano 2,5 mieszkania na tysiąc
mieszkańców (zob. rys. 4), natomiast w Irlandii 13,2 mieszkania, w Portugalii - 11.
Rysunek 4. Nowe budownictwo mieszkaniowe w krajach UE
y
ródło: opracowanie własne na postawie danych IGM oraz danych GUS
Na podstawie przedstawionych powyżej informacji możemy potwierdzić wcześniejszą tezę, że poziom rozwoju budownictwa
mieszkaniowego w naszym kraju znacznie odbiega od jego rozwoju w wielu krajach europejskich oraz od naszych potrzeb
społecznych w tym zakresie.
Pomimo pewnej zmiany sytuacji mieszkaniowej w Polsce w ostatnich latach - w ostatnim dziesięcioleciu przybyło bowiem ponad 1
mln mieszkań przy niezmiennej ilości mieszkańców - nadal zasadniczym problemem jest niedobór mieszkań przy postępującej
dekapitalizacji istniejącej substancji mieszkaniowej. Aktualny deficyt mieszkań szacuje się na około 1,6 mln, a do 2010 roku trzeba
będzie wyburzyć ze względów technicznych około 500 tys. budynków mieszkalnych. Spis z 2002 roku pokazał, że 23% Polaków żyje
w mieszkaniach niskiej jakości, a 12% w bardzo złej. Warto także dodać, że w latach 2001-2004 przybyło ponad milion młodych
małżeństw, które będą zainteresowane zakupem własnego mieszkania1.
Według specjalistów od rynku nieruchomości, sytuacja mieszkaniowa w Polsce zaczęłaby ulegać poprawie gdyby budowano taką
liczb mieszkań, która stanowiłaby 70% liczby zawieranych corocznie związków małżeńskich2. Tymczasem w 2002 roku wybudowano
508 mieszkań na tysiąc zawartych małżeństw, czyli ok. 51% (zob. tabela 1). Jest to więcej niż w 1995 i 200 roku, ale mniej niż na
początku lat dziewięćdziesiątych
Tabela 1. Liczba budowanych mieszkań na 100 zawartych małżeństw
Lata 1991 1995 2000 2002
Wyszczególnienie
Ogółem 588 324 413 508
Miasto 842 398 562 -
Wieś 276 220 207 -
y
ródło: J. Korniłowicz, Mieszkalnictwo w Polsce w latach 1991-2000, IGM, Warszawa 2002 oraz dane GUS
Niestety, wiele sygnałów pochodzących z rynku nieruchomości mieszkaniowych wskazuje na to, że w najbliższych latach w Polsce
nie wzrośnie poziom produkcji mieszkań w stosunku do sytuacji obecnej. Do tych symptomów należy przede wszystkim liczba
wydanych w ostatnich latach pozwoleń na budowę. Sytuacja w tym zakresie już obecnie przekłada się na liczbę rozpoczętych budów.
W latach 2003-2005 liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych oraz liczba oddanych mieszkań do użytku były w miarę stabilne
(zob. rys. 4) przy dość szybko rosnącym popycie na mieszkania.
Rysunek 5. Liczba mieszkań oddanych do uzytkowania, mieszkań rozpoczętych oraz mieszkań, na których budowę
wydano pozwolenie
0
0
y
ródło: GUS
Istnieje zatem duże prawdopodobieństwo, że scharakteryzowana sytuacja spowoduje w najbliższym okresie niewystarczający
przyrost podaży mieszkań. Zdaniem specjalistów skutki obecnego spadku rozpoczynanych inwestycji uwidocznią się już w
najbliższym okresie. Będzie to prawdopodobnie wzrost cen mieszkań z uwagi na przewagę popytu nad podażą mieszkań. Szacuje
się, że począwszy już od 2006 roku wystąpi na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadwyżka nad podażą mieszkań, a największa
różnica w tym zakresie powstanie w 2007 roku.
Podstawowe bariery i ograniczenia hamujące rozwój budownictwa mieszkaniowego, które uniemożliwiają wywołanie w polskiej
gospodarce długookresowego, kilkunastoletniego wzrostu ilości budowanych mieszkań są na pewno wielorakie. Jednak nie ulega
wątpliwości, że wśród czynników stymulujących jego rozwój poprzez kreowanie popytu jest dostępność scharakteryzowanego wyżej
kredytu hipotecznego.
W Polsce rynek kredytów mieszkaniowych znajduje się ciągle w początkowej fazie rozwoju, pomimo wyraz
nych pozytywnych zmian
w ostatnich kilku latach. Dane zawarte w tabeli 3 wskazują na zdecydowany wzrost wartości kredytów mieszkaniowych
przeznaczonych na finansowanie budownictwa mieszkaniowego z poziomu 9.600 mln PLN w 2000 roku do 52 000 mln PLN na koniec
2005 roku, czyli ponad pięciokrotnie. Natomiast udział kredytów zagrożonych w kredytach na nieruchomości w bankach
komercyjnych wynosił w tym czasie 2,8%. Przy czym udział kredytów zagrożonych w kredytach na nieruchomości wyrażonych w
złotych wynosił 4,9%, a udział kredytów zagrożonych wyrażonych w walutach obcych był niższy i wynosił 1,8%3.
Rysunek 6. Kredyty mieszkaniowe
y
ródło: Opracowanie własne na podstawie danych ZBP
Zasadniczymi czynnikami, które przyczyniły się do przyrostu wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych w latach 2000-2005
0
0
był, przede wszystkim znaczny spadek oprocentowania kredytów w złotych polskich, utrzymujące się niskie oprocentowanie
kredytów nominowanych w CHF oraz korzystne zmiany w ofercie banków kierowanej na rynek. W tym drugim przypadku chodzi
głównie o oferowanie przez banki kredytów przeznaczonych na nieruchomości mieszkaniowe o wyższym wskaz
niku LTV4, a to
spowodowało spadek wymaganego udziału własnego kredytobiorców oraz wydłużenie okresu kredytowania, nawet do 35 lat, co z
kolei doprowadziło do rozłożenia spłaty kredytu na jeszcze dłuższy okres i poprawiło dostępność kredytu, szczególnie dla młodych
osób. Widoczne było też dążenie banków do obniżenia ponoszonych przez klienta kosztów uzyskania kredytu hipotecznego, głównie
poprzez przejęcie przy kredytach wartości kosztów wyceny nieruchomości oraz olbrzymią ilość na rynku, tzw. ofert promocyjnych, tj.
okresowe odstąpienie od pobierania różnego rodzaju prowizji i opłat.
Rosnący rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych (o około 30% rocznie, a w ostatnim roku na poziomie przekraczającym 40%)
zwiększa, co prawda udział kredytów mieszkaniowych w PKB oraz w aktywach bankowych ogółem, ale nie likwiduje w sposób
znaczący różnicy jaka dzieli nasz kraj w tym zakresie od krajów o rozwiniętej gospodarce rynkowej. Średni bowiem udział kredytów
hipotecznych w PKB w państwach Unii Europejskiej wynosi 38-40%, a w Holandii 112%, Danii 91%, Portugalii 54%, Węgry 10%.
Tymczasem w Polsce stosunek kredytów hipotecznych do PKB pozostawał nadal niewielki i wynosił w 2005 roku nieco ponad 5%
(zob. rys.7).
Rysunek 7. Relacja kredytów hipotecznych do PKB w %
y
ródło: "Rzeczpospolita" z dnia 31.03.2006
Ciągle niewystarczający, jak na polskie potrzeby, rozwój rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych obrazują też inne
informacje. Wskazują na to, chociażby udział kredytu w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju, który jest niski
i wynosi tylko 25% (zob. rys.8), pomimo że w ostatnich kilku latach obserwujemy w tym zakresie również istotne zmiany. Jeszcze
pod koniec lat dziewięćdziesiątych udział ten wynosił tylko 9%, w 2000 roku 16%.
Rysunek 8. Udział kredytu w finansowaniu inwestycji mieszkamniowych (dane w proc.)
y
ródło: opracownie własne na podst. danych NBP
O poziomie rozwoju rynku kredytów hipotecznych w naszym kraju może świadczyć także ich udział w całości zadłużenia
społeczeństwa (zob.rys.9). Z informacji przedstawionych na rysunku 9 wynika, że Polska odstaje pod tym względem od rozwiniętych
krajów europejskich. W Polsce udział kredytów hipotecznych w całym zadłużeniu ludności, wynosi 32% przy 80% w Wielkiej
Brytanii, 62% w Hiszpanii i średniej europejskiej na poziomie 78%.
0
0
Rysunek 9. Udział kredytów mieszkaniowych w całości zadłużenia ludności (dane w proc. stan na 1004r.)
y
ródło: Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową oraz Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego
Przedstawione wyżej wybrane informacje charakteryzujące poziom rozwoju finansowania hipotecznego w Polsce dają podstawę do,
co najmniej dwóch uogólnień. Po pierwsze, pomimo widocznego postępu w rozwoju tego sposobu finansowania nieruchomości
mieszkaniowych w ostatnich latach, poziom wykorzystania kredytu hipotecznego jest ciągle niewielki w stosunku do rozwiniętych
rynków. Po drugie, ciągle niski, jak dotąd, poziom wykorzystania kredytu hipotecznego stwarza dużą szansę dla rozwoju rynku
mieszkaniowego, pod warunkiem stworzenia sprzyjających warunków wzrostu dostępności tego instrumentu finansowego.
Popyt na mieszkaniowe kredyty hipoteczne będzie rósł tylko w sprzyjających warunkach makroekonomicznych, do których należy
zaliczyć przede wszystkim:
odpowiedni wzrost gospodarczy,
niski i stabilny poziom inflacji,
niskie i stabilne stopy procentowe,
stabilny kurs walutowy,
stabilny system podatkowy (VAT).
Obecnie w polskiej gospodarce nie wszystkie z tych uwarunkowań jednakowo sprzyjają rozwojowi kredytowania hipotecznego.
Jednak szanse dla jego wzrostu stwarza, na pewno dynamika wzrostu gospodarczego, perspektywy w zakresie kształtowania się
poziomu inflacji i stóp procentowych dla kredytów w PLN.
Rysunek 10. Czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej oraz wpisy. Kraj
y
ródło: "Rzeczpospolita" z dnia 23.03.2006
Ważnym również warunkiem rozwoju finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym jest sprawne funkcjonujący system
wieczysto-księgowy. Niestety, od wielu lat system ten w naszym kraju funkcjonuje w sposób niezadowalający. Średni czas
postępowania wieczysto-księgowego jest ciągle długi. Wynosił on w 2002 roku 2,8 miesiąca, a w 2005 roku 1,5 miesiąca
(zob.rys.10). Jest to znaczny postęp w porównaniu do roku 1997, kiedy to okres ten wynosił 5 miesięcy. Należy jednak podkreślić,
że uśrednione dane nie obrazują w pełni istniejącej sytuacji, gdyż największe zaległości wieczysto-księgowe mają duże miasta.
Najgorzej sytuacja wygląda w Szczecinie, gdzie na wpis do księgi wieczystej oczekuje się 7,8 miesiąca, We Wrocławiu 6,9, a w
0
0
Warszawie 3, gdzie rośnie również ilość spraw zaległych (zob. rys. 11). Dla porównania, w krajach Europy Zachodniej okres
ustanawiania hipoteki jest zdecydowanie krótszy, i tak na przykład w Belgii wynosi 1-15 dni, w Danii do 10 dni, we Francji do
miesiąca5.
Rysunek 11. Czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej oraz wpisy. Warszawa
y
ródło: "Rzeczpospolita" z dnia 23.03.2006
Z powyższego wynika, że tworzenie warunków dla rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce to konieczność reformy procedur
wieczysto-księgowych. Wydaje się, że podstawowym kierunkiem działań w tym zakresie powinno być stworzenie
zinformatyzowanego systemu ksiąg wieczystych, z elektroniczną księgą wieczystą włącznie. Takie rozwiązanie mogłoby doprowadzić
do poprawy funkcjonowania sądów wieczysto-księgowych oraz usprawnienia przepływu informacji w ramach zintegrowanego
systemu katastralnego. W tym celu należy wprowadzić spójny system informacji o nieruchomościach złożony z trzech
zsynchronizowanych i w pełni zinformatyzowanych podsystemów, podsystemów mianowicie6:
ksiąg wieczystych,
ewidencji gruntów leśnych,
ewidencji podatkowej.
1
Zob. E.Kucharska-Stasiak (red.), Bariery rozwoju rynku nieruchomości, Uniwersytet A
ódzki,. Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny, A
ódz
2001, s.
84.
2
Por. J.Korniłowicz, Mieszkalnictwo w Polsce w latach 1991-2000, IGM, Warszawa 2002.
3
Podaję za M.Wydra, Kredyty mieszkaniowe - wyniki sektora bankowego za 2005 r., "Finansowanie nieruchomości" 2006, Nr 1, ZBP.
4
W wielu bankach uniwersalnych nawet do 100% oraz w bankach hipotecznych do 100% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.
5
Zob. A.Gregorowicz, Reforma systemu ksiąg wieczystych w Polsce a kredytowanie hipoteczne, Prawo bankowe 2003 nr 6.
6
Zob. A.Drewicz-Tułodziecka, Jak ruszyć z kredytem hipotecznym, "Gazeta Prawna" 2002, nr 41.
Pytanie 1
Poziom kredytów mieszkaniowych w Polsce na koniec 2005 roku przekroczył:
a) 35 mld PLN,
b) 50 mld PLN,
c) 65 mld PLN.
Pytanie 2
0
0
Relacja kredytów hipotecznych do PKB wynosi w Polsce:
a) 110%,
b) 50%,
c) 12%,
d) 5%,
e) 2%.
Pytanie 3
Średni czas oczekiwania na ustanowienie księgi wieczystej w Polsce wynosi:
a) 6 miesięcy,
b) 1,5 miesiąca,
c) 0,5 miesiąca.
ZAGADNIENIA PROBLEMOWE
Czy i dlaczego kredyt budowlano-hipoteczny obarczony jest wyższym ryzykiem kredytowym banku niż kredyt
hipoteczny?
Dlaczego pożyczka hipoteczna i kredyt konsolidacyjny mogą być niżej oprocentowane i mogą być udzielone na
dłuższe okresy niż produkty bankowe o cechach do nich podobnych jak, np. pożyczka pieniężna, limit zadłużenia w
ROR, limit w karcie kredytowej, itp.?
Podziel koszty uzyskania kredytu hipotecznego na:
koszty bankowe,
inne koszty,
w tym drugim przypadku podaj trzy rodzaje takich kosztów.
M. Bryx, Finansowanie rozwoju budownictwa w miastach , "Monografie i Opracowania", SGH, Warszawa 1999.
J. Korniłowicz, Mieszkalnictwo w Polsce w latach 1991-2000, IGM, Warszawa 2002.
E. Kucharska-Stasiak, Bariery rozwoju rynku nieruchomości, Uniwersytet A
ódzki, Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny, A
ódz
2001,
s. 84.
R. Matkowski, Nowe metody finansowania inwestycji w nieruchomości w Polsce, red. M. Bryx, IFGN-SGH, Warszawa 2001.
0