Część II. Prawo administracyjne
Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu
budowlanego
Stan faktyczny
Wspólnota Mieszkaniowa XYZ została obarczona decyzją administracyjną Powiato-
wego Inspektora Budowlanego dotyczącą uszkodzeń budynku, którym administrowała.
Sankcja w postaci kary pieniężnej została nałożona w okresie objętym rękojmią z tytułu
umowy o wybudowanie oraz wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu (umowy
zawieranej z poszczególnymi lokatorami jeszcze przez dewelopera, przed formalnym po-
wstaniem wspólnoty mieszkaniowej).
Od powyższej decyzji złożono stosowne odwołanie do organu wojewódzkiego nadzoru-
jącego działalność Powiatowego Inspektora Budowlanego. Również skarga do wojewódz-
kiego sądu administracyjnego nie przyniosła pożądanego przez wspólnotę rezultatu.
Zarówno organ wyższej instancji, jak i sąd administracyjny ograniczyły się do analizy
przepisu art. 66 ust. 1 PrBud.
Mianowicie zdaniem ww. podmiotów (& ) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budow-
lany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądz
środowiska
(pkt 1), jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu
mienia lub środowisku (pkt 2), jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3) lub
też powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia (pkt 4), właściwy organ nakazuje,
w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykona-
nia tego obowiązku. Celem tego przepisu jest gwarancja utrzymania obiektu budowlanego
w należytym stanie tzn. takim, który zapewni jego sprawność techniczną, bezpieczeństwo
użytkowania oraz wyeliminuje inne czynniki mogące powodować zagrożenie dla wszyst-
kich jego użytkowników.
Wspólnota mieszkaniowa XYZ nie zgodziła się z tą argumentacją i postanowiła wnieść
skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
470
Prawo administracyjne
Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu budowlanego
Propozycja rozwiązania
W tym przypadku analiza przepisu art. 66 ust. 1 PrBud jest jak najbardziej
słuszna zarówno przez organ administracji, jak i sąd, jednak nie może być ona
wyłącznie literalna. Za każdym razem należy zwracać uwagę na obowiązek
analizy przedmiotowej sprawy i stosować indywidualne podejście do oceny
akt sprawy.
Oczywiście celem tego przepisu jest gwarancja utrzymania obiektu budow-
lanego w należytym stanie, tzn. takim, który zapewni jego sprawność tech-
niczną, bezpieczeństwo użytkowania oraz wyeliminuje inne czynniki mogące
powodować zagrożenie dla wszystkich jego użytkowników.
Jednak w przedmiotowej sprawie niesprawność techniczna budynku nie
pojawiła się w trakcie jego użytkowania przez mieszkańców i reprezentują-
cych ich wspólnotę mieszkaniową, tylko istniała od momentu technicznego
oddawania budynku do korzystania przez uprawnione organy. Wady kon-
strukcyjne i techniczne budynku były wskazywane w dokumentacji budyn-
ku przed wydaniem decyzji administracyjnej przez Powiatowego Inspektora
Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy, jednak zostały pominięte przez
ww. organ przy wydawaniu przedmiotowej decyzji.
W konkluzji, na tych właśnie przesłankach powinno się oprzeć skargę ka-
sacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz jeżeli były naruszenia
procedury administracyjnej również podnieść je w zaskarżeniu.
471
Prawo administracyjne
Część II. Prawo administracyjne
Propozycja pisma
Warszawa, 13.4.2010 r.
Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie
adres .......................................................................
za pośrednictwem
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
Wydział VII
adres .......................................................................
Skarżący:
Wspólnota Mieszkaniowa XYZ
ul. Polna 4
02-218 Warszawa
reprezentowana przez:
adw. Annę Malinowską
ustanowioną w sprawie
Organ, którego działanie jest przedmiotem skargi:
Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
ul. Czereśniowa 98
02-456 Warszawa
Sygn. akt VII SA/Wa&
Wartość przedmiotu zaskarżenia:...
(w zależności od rodzaju sprawy  w tym przypadku nie występuje, dlatego jej nie określamy)
SKARGA KASACYJNA
Na podstawie art. 173 ż 1, art. 174 pkt 1 i 2 oraz art. 177 ż 1 ustawy z 30.8.2002 r.  Prawo
o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.),
działając w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej XYZ, której pełnomocnictwo załączam,
wnoszę skargę kasacyjną na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warsza-
wie z 27.1.2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa...), który zaskarżam w całości.
Wyrokowi zarzucam:
1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie błędną interpretację i nie-
właściwe zastosowanie art. 61 i 66 PrBud, przez co wypełniona została dyspozycja
art. 174 pkt 1 PrPostSądAdm.
2. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mia-
nowicie art. 145 ż 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 151 PrPostSądAdm poprzez oddalenie przez
WSA skargi Wspólnoty Mieszkaniowej w sytuacji, kiedy WSA nie odniósł się wyczer-
pująco do argumentów przedstawianych w skardze.
472
Prawo administracyjne
Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu budowlanego
W związku z tym wnoszę o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazania
sprawy do ponownego rozpoznania przez WSA w Warszawie, a także o zasądzenie na
rzecz strony kosztów postępowania, oraz kosztów zastępstwa adwokackiego zgodnie
z obowiązującymi przepisami.
UZASADNIENIE
(na wstępie uzasadnienia skargi należy przedstawić dotychczasowy przebieg postępowania w spra-
wie, przytaczając daty i numery decyzji wydawanych w kolejnych instancjach, a także wszystkie
ustalenia faktyczne w sprawie, a następnie przejść do argumentów uzasadniających uchylenie de-
cyzji, które w przedmiotowej sprawie zamieszczone są poniżej)
W odniesieniu do prawa materialnego Sąd powinien wykazać, na czym polegała błędna
wykładnia strony i niewłaściwe zastosowanie oraz jaka powinna być wykładnia prawi-
dłowa i właściwe zastosowanie. Strona uczestnicząca w postępowaniu administracyjnym,
jak i w postępowaniu sądowo-administracyjnym musi być w sposób należyty i wyczer-
pujący informowana o podstawach prawnych i faktycznych rozstrzygnięcia. Na tym po-
lega zasada zaufania obywateli do Państwa i organów wydających decyzje czy sądów
rozstrzygających spory.
W przedmiotowej sprawie ograniczono się do wskazania literalnej wykładni art. 61
i 66 PrBud, co w ocenie skarżącego jest niewystarczające. Przechodząc do merytorycznej
oceny wyroku WSA wskazać należy, że Sąd nie zauważył, iż nastąpiło naruszenie przez
organ nadzoru budowlanego przepisów art. 7 i art. 77 ż 1 KPA polegające na tym, że nie
zebrano wyczerpującego materiału dowodowego i wydano rozstrzygnięcie bez wszech-
stronnego jego rozważenia.
Nadto w ocenie skarżącego doszło również do naruszenia przepisu art. 107 KPA po-
przez brak wyczerpującego wskazania w uzasadnieniu decyzji argumentów uzasadnia-
jących przyjętą koncepcję rozstrzygnięcia, a WSA również nie dostrzegł ww. uchybień
w decyzji administracyjnej.
Zgodnie z przepisem art. 66 ust. 1 PrBud, będącym podstawą zaskarżonej decyzji,
w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi,
bezpieczeństwu mienia bądz
środowiska (pkt 1), jest użytkowany w sposób zagrażający
życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (pkt 2), jest w nieod-
powiednim stanie technicznym (pkt 3) lub też powoduje swym wyglądem oszpecenie
otoczenia (pkt 4), właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych
nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Celem tego przepisu jest gwarancja utrzymania obiektu budowlanego w należytym
stanie, tzn. takim, który zapewni jego sprawność techniczną, bezpieczeństwo użytkowa-
nia oraz wyeliminuje inne czynniki mogące powodować zagrożenie dla wszystkich jego
użytkowników.
Jednakże w przedmiotowej sprawie niesprawność techniczna budynku nie pojawiła
się w trakcie użytkowania budynku przez mieszkańców i reprezentujących ich Wspól-
notę Mieszkaniową, tylko istniała od momentu technicznego oddawania budynku do
korzystania przez uprawnione organy. Wady konstrukcyjne i techniczne budynku były
wskazywane w dokumentacji budynku przed wydaniem decyzji administracyjnej przez
Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy, jednakże zostały
pominięte przez ww. organ przy wydawaniu przedmiotowej decyzji.
Tym samym organ nałożył na zarządcę budynku karę za zły stan budynku, który jego
zdaniem pojawił się w trakcie użytkowania, a stan ten był nieprawidłowy w chwili od-
dania budynku do korzystania.
Podstawą prawną rozstrzygnięcia organu I instancji w podobnych sprawach jest
art. 66 ust. l pkt l PrBud, który ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym
473
Prawo administracyjne
Część II. Prawo administracyjne
stanie technicznym i odpowiadającym jej funkcjom, gdy obiekt budowlany jest w nie-
odpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub
zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo powoduje swym wyglądem
oszpecenie otoczenia.
Jednak pomimo tego, że wspomniany przepis stanowi materialnoprawną podstawę
wydania decyzji organu nadzoru budowlanego to przepis ten nie określa precyzyjnie
treści takiej decyzji. Należy zatem przyjąć, że rodzaj nałożonych obowiązków będzie
każdorazowo zależał od skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości, przy czym grani-
cę będzie wyznaczać wykładania celowościowa art. 66 PrBud (zob. wyr. WSA w Białym-
stoku z 14.2.2006 r., II SA/Bk 856/05, niepubl.).
W przedmiotowej sprawie wykładnia celowościowa nie została przez WSA w ogóle
wzięta pod uwagę przy analizie zaskarżanej decyzji.
Ponadto, w ocenie Skarżącego decyzja organu administracji nie była adekwatna do ska-
li i formy stwierdzonych nieprawidłowości, które ponadto powstały nie w trakcie użyt-
kowania. W przypadku postępowania prowadzonego w oparciu o art. 66 PrBud bardzo
ważne jest prawidłowe ustalenie i ocena występujących nieprawidłowości, jak również
optymalny wybór metody ich usunięcia, uwzględniający interesy wszystkich użytkowni-
ków obiektu. Decyzja wydana na podstawie tej normy powinna być zatem poprzedzona
postępowaniem wyjaśniającym zmierzającym do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy
(zob. wyr. WSA w Białymstoku z 28.10.2008 r., II SA/Bk 490/08, niepubl.).
Takiej wszechstronnej analizy zdaniem strony skarżącej zabrakło w przedmiotowej
sprawie, czego również nie zauważył WSA w swoim rozstrzygnięciu.
Podkreślić trzeba, iż na podstawie art. 7 KPA organ obowiązany jest rozważyć, czy
słuszny interes strony i względy społeczne przemawiają za uwzględnieniem stanowi-
ska strony, bacząc przy tym na to, że interes społeczny (publiczny) z samego założenia
nie może być traktowany jako przeciwieństwo interesu indywidualnego, a zadaniem
organu podejmującego decyzje jest harmonizowanie tych interesów. W orzecznictwie
podkreśla się, iż rola takich kryteriów jak interes społeczny i interes jednostki polega na
uzupełnianiu, korygowaniu kryteriów prawnych. W każdym przypadku jednak taką
rolę należy wskazać i uzasadnić. W żadnym wypadku kryteria te nie mogą zastępo-
wać ani tym bardziej spowodować niezastosowania obowiązujących i formułujących
konkretne wzory zachowań przepisów prawnych (zob. wyr. NSA z 6.7.2007 r., II OSK
993/06, niepubl.).
Użyte w art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud pojęcie  nieodpowiedni jest określeniem nieostrym
i brak jest jego legalnej definicji. Z treści omawianego przepisu wynika uprawnienie dla
organu nadzoru budowlanego do nakładania na podmioty posiadające tytuł prawny do
budynku obowiązków mających na celu usunięcie nieprawidłowości, a więc stanu nie-
zgodnego z przepisami. Nakładanie więc przez organ administracji określonych obowiąz-
ków musi wynikać ze ściśle określonej normy prawnej, a określenie  nieodpowiedni
stan techniczny budynku należy odnieść do sytuacji, w której ustalony stan techniczny
obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów. W takim tylko
przypadku organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzo-
nych nieprawidłowości. Przyjęcie odmiennej koncepcji, tj. uznanie, iż stan nieodpowiedni
nie jest równoznaczny z naruszeniem określonej normy prawnej, oznaczałoby w istocie
uprawnienie dla nakładania obowiązków na właściciela obiektu niewynikających wprost
z przepisów prawa. Decyzja wydana w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowo-
ści powinna, więc precyzyjnie wymieniać na czym owe nieprawidłowości polegają oraz
474
Prawo administracyjne
Kazus 11. Obowiązki właściciela obiektu budowlanego
wskazywać czynności, które celem usunięcia ich właściciel obowiązany jest wykonać. Je-
żeli bowiem w ocenie organu spełniły się przesłanki do wydania decyzji w trybie art.
66 ust. 1 PrBud, to na organie spoczywa obowiązek wykazania, czy, od kiedy i w jaki
sposób ustalony stan techniczny obiektu narusza normę prawa i w jaki sposób stwier-
dzone nieprawidłowości mają zostać usunięte (zob. wyr. WSA w Warszawie z 22.5.2007 r.,
VII SA/Wa 2298/06, niepubl.).
W przedmiotowej sprawie WSA, nie przeprowadził wnikliwej analizy wydanej przez
organ decyzji administracyjnej oraz zabrakło szerszej analizy orzecznictwa. Wojewódz-
ki Sąd Administracyjny oparł swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na literalnej wykładni
art. 61 i 66 PrBud, tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, strona skarżąca wnosi jak na
wstępie.
Adwokat
Anna Malinowska
(podpis)
Załączniki:
1) pełnomocnictwo;
2) kopia potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej od pełnomocnictwa;
3) kopia potwierdzenia uiszczenia wpisu;
4) odpis skargi wraz z załącznikami.
Zob. wyr. WSA w Białymstoku z 14.2.2006 r., II SA/Bk 856/05, niepubl.
Zob. wyr. NSA z 6.7.2007 r., II OSK 993/06, niepubl.
475
Prawo administracyjne