Lp
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)
Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny jest elementem, który w operacie szacunkowym powinien wystąpić:
a) zawsze,
b) uzasadnionych przypadkach,
c) ogóle nie musi wystąpić.
Analizę rynku w zakresie cen elementów robót budowlanych należy przeprowadzić przy zastosowaniu podejścia:
a) kosztowego,
b) mieszanego,
c) analiza jest zbędna, jeżeli wykorzystuje się informacje o cenach średnich zamieszczone w specjalistycznych wydawnictwach.
Podejście porównawcze stosuje się:
a) jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,
b) jeżeli znane są dochody z nieruchomości podobnych,
c) dla nieruchomości szczególnego przeznaczenia, które rzadko, lub w ogóle nie pojawiają się w obrocie rynkowym.
Wartość nieruchomości można określić za pomocą:
a) podejścia porównawczego,
b) podejścia dochodowego,
c) podejścia rynkowego.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym stosuje się:
a) metodę porównywania parami, metodę cenowo porównawczą, metodę korygowania ceny średniej, metodę statystyczną,
b) metodę porównywania parami, metodę skorygowanej ceny średniej, metodę statystyczną,
c) metodę statystyczną, metodę porównywania parami.
Metoda korygowania ceny średniej wymaga znalezienia co najmniej:
a) kilkudziesięciu nieruchomości podobnych,
b) 20 nieruchomości podobnych,
c) kilkunastu nieruchomości podobnych.
Metodę korygowania ceny średniej można zastosować, posiadając:
a) co najmniej 3 transakcje porównawcze,
b) co najmniej 5 transakcji porównawczych,
c) co najmniej kilkanaście transakcji porównawczych.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych w podejściu porównawczym nie mogą być:
a) transakcje sprzedaży z odroczonym terminem przekazania nieruchomości nabywcy,
b) transakcje sprzedaży z udzieloną bonifikatą,
c) transakcje sprzedaży zawarte na rynku nieruchomości w okresie roku poprzedzającym wycenę.
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli:
a) nie odbiegają od cen średnich o więcej niż 30%,
b) nie odbiegają od cen średnich o więcej niż 20%,
c) nie odbiegają od cen średnich w granicach 20% - 30%.
Rzeczoznawca może wykorzystać w procesie wyceny ceny uzyskane przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, jeżeli:
a) ceny uzyskane w przetargu w sposób rażący nie odbiegają od cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości,
b) przetarg przeprowadzony był w formie przetargu nieograniczonego,
c) ceny uzyskane w drodze przetargu nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach, jeżeli:
a) zostały uzyskane w przetargu (w drodze zgłoszonych ofert) ofertowym,
b) zostały uzyskane w przetargu licytacyjnym,
c) nie odbiegają od średnich cen uzyskiwanych na rynku na nieruchomości podobne więcej niż 20%.
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość:
a) dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości podobnych,
b) znajomość dochodu uzyskiwanego i możliwego do uzyskania z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości podobnych,
c) znajomość kosztów i dochodów uzyskiwanych lub możliwych do uzyskania z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym stosowane są metody:
a) metoda inwestycyjna,
b) metoda kapitalizacji prostej,
c) metoda zysków.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód:
a) który określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości,
b) który określa się w wysokości równej udziałowi właściciela we współwłasności nieruchomości przynoszącej dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości,
c) którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę nieruchomości.
Metodę zysków należy stosować do określenia wartości nieruchomości, gdy:
a) znany jest czynsz rynkowy,
b) nieruchomość jest unikalna i nie przynosi dochodu,
c) na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza przynosząca dochód.
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód:
a) którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę nieruchomości,
b) który określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości,
c) uzyskiwany z nieruchomości w poszczególnych latach okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego metody zysków przyjmuje się dochód:
a) prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomości,
b) nieruchomości w postaci czynszu lub innych dochodów z nieruchomości,
c) nieruchomości w wysokości równej udziałowi jej właściciela w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.
Techniki wyceny nieruchomości: kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieniu pieniężnych mają zastosowanie:
a) metodzie inwestycyjnej i metodzie zysków,
b) tylko w metodzie inwestycyjnej,
c) tylko w metodzie zysków.
Wartość rynkową nieruchomości można określić, stosując techniki wyceny:
a) kapitalizacji prostej,
b) szczegółową,
c) wskaźnikową.
Techniki kapitalizacji prostej albo dyskontowania strumieni pieniężnych mają zastosowanie w metodzie:
a) inwestycyjnej,
b) zysków,
c) kosztów odtworzenia.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn:
a) dochodu rocznego uzyskiwanego z nieruchomości i stopy kapitalizacji,
b) zysku osiąganego z działalności prowadzonej na nieruchomości i stopy dyskontowej,
c) dochodu rocznego uzyskiwanego z nieruchomości i współczynnika kapitalizacji.
Wartość nieruchomości, jeżeli wiadomo, że generuje roczny dochód operacyjny netto w wysokości 75 000 zł, a stopa kapitalizacji dochodu netto wynosi 10%, wyniesie:
a) 750 000 zł,
b) 7500 zł,
c) za mało danych, aby to obliczyć.
Wycena nieruchomości techniką kapitalizacji prostej wymaga:
a) ustalenia stopy dyskontowej,
b) ustalenia współczynnika dyskonta,
c) ustalenia współczynnika kapitalizacji.
Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie:
a) relacji pomiędzy cenami transakcyjnymi zapłaconymi za nieruchomość a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości,
b) rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne,
c) średniego oprocentowania 24-miesięcznych kredytów w 20 największych bankach z uwzględnieniem stopy inflacji.
§ 9 ust. 3 i § 13 w zw. z § 12
Na podstawie relacji pomiędzy cenami transakcyjnymi sprzedanych nieruchomości a dochodem uzyskiwanym z tych nieruchomości określamy:
a) współczynnik dyskontowy,
b) współczynnik kapitalizacji,
c) wewnętrzną stopę zwrotu.
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych przyjmuje się strumienie pieniężne pochodzące z:
a) przewidywanych do osiągnięcia zysków z działalności prowadzonej na nieruchomości,
b) przewidywanych przychodów brutto z działalności prowadzonej na nieruchomości,
c) dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości.
Wartość rezydualna występuje w:
a) technice dyskontowania strumieni pieniężnych,
b) technice kapitalizacji prostej,
c) technice wskaźnikowej.
Wartość rezydualna nieruchomości:
a) przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych,
b) jest dodawana do sumy zdyskontowanych strumieni pieniężnych,
c) jest odejmowana od sumy zdyskontowanych strumieni pieniężnych.
Wartość rezydualna występuje przy wycenie nieruchomości:
a) metodą inwestycyjną techniką dyskontowania strumieni pieniężnych,
b) metodą zysków techniką dyskontowania strumieni pieniężnych,
c) metodą inwestycyjną techniką kapitalizacji prostej.
Stopę dyskontową można określić:
a) na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, w przypadku braku danych z rynku nieruchomości,
b) na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej,
c) na podstawie rentowności bezpiecznych, przeciętnych i długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka na rynku nieruchomości podobnych.
W przypadku braku danych z rynku nieruchomości współczynnik kapitalizacji określić można:
a) na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej,
b) na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka na rynku nieruchomościowym,
c) na podstawie rentowności bezpiecznych, przeciętnych i długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka na rynku kapitałowym.
W przypadku braku danych z rynku nieruchomości współczynnik kapitalizacji można określić na podstawie:
a) rentowności bezpiecznych długoterminowych lokat na rynku kapitałowym z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne,
b) stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne,
c) średniej stopy oprocentowania kredytów 20 banków na cele gospodarcze.
W podejściu mieszanym stosuje się metody:
a) pozostałościową lub wskaźników szacunkowych gruntu,
b) porównywania parami i odtworzeniową,
c) kosztów zastąpienia i pozostałościową.
W podejściu mieszanym stosuje się metody:
a) pozostałościową,
b) elementów scalonych,
c) wskaźników szacunkowych gruntów.
W podejściu mieszanym stosuje się:
a) metodę likwidacyjną,
b) metodę wskaźników szacunkowych gruntów,
c) metodę pozostałościową.
Wartość nieruchomości po ulepszeniu w metodzie pozostałościowej określa się przy zastosowaniu podejścia:
a) dochodowego,
b) porównawczego,
c) kosztowego.
W metodzie pozostałościowej wartość nieruchomości można określić dla:
a) gruntu,
b) gruntu wraz z jego częściami składowymi,
c) oddzielnie dla części składowych gruntu.
Jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem robót polegających na rozbudowie, stosuje się:
a) metodę pozostałościową,
b) metodę odtworzeniową,
c) metodę inwestycyjną.
Wartość nieruchomości w metodzie pozostałościowej określa się:
a) poprzez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po wykonaniu robót polegających na zabudowie, rozbudowie, odbudowie, nadbudowie, przebudowie, remoncie,
b) poprzez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po wykonaniu robót polegających na zabudowie, rozbudowie, odbudowie, nadbudowie, przebudowie, remoncie i po odjęciu od tej wartości przeciętnych kosztów tych robót uwzględniających przeciętne zyski inwestora,
c) poprzez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po wykonaniu robót polegających na zabudowie, rozbudowie, odbudowie, nadbudowie, przebudowie, remoncie i po odjęciu od tej wartości przeciętnych kosztów tych robót bez uwzględnienia zysku inwestora.
Zysk w metodzie pozostałościowej to:
a) prognozowany zysk z działalności gospodarczej na nieruchomości,
b) prognozowany zysk ze sprzedaży nieruchomości,
c) prognozowany zysk będący udziałem właściciela w dochodzie użytkownika.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości wg podejścia mieszanego metody pozostałościowej dozwolone jest:
a) gdy uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego i dochodowego,
b) tylko dla nieruchomości oddawanych w zarząd,
c) każdym przypadku, bez względu na uwarunkowania.
Który z wymienionych niżej elementów nie wchodzi w skład kosztów likwidacji:
a) ilość danego rodzaju materiału w obiekcie,
b) stopień zużycia danego materiału,
c) ilość niezbędnych do wykonania robót budowlanych.
Wartość nieruchomości, której częścią składową jest nieużytkowany budynek mieszkalny przeznaczony do rozbiórki, równa jest:
a) wartości rynkowej,
b) wartości odtworzeniowej równej kosztowi zakupu gruntu z uwzględnieniem kosztów likwidacji budynku,
c) wartości rynkowej gruntu dla alternatywnego sposobu użytkowania.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości wg metody kosztów likwidacji wartość części składowych gruntu należy oszacować wg techniki:
a) wskaźnikowej z uwzględnieniem wartości odzyskanych materiałów,
b) szczegółowej polegającej na określeniu ilości porozbiórkowych materiałów nadających się do ponownego użytku oraz cen tych materiałów z uwzględnieniem kosztów rozbiórki obiektów,
c) dopuszczalne są poszczególne techniki analogicznie jak w metodzie kosztów odtworzenia.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości może być określona w podejściu kosztowym metodą kosztów likwidacji przy zastosowaniu techniki:
a) szczegółowej,
b) elementów scalonych,
c) wskaźnikowej.
W podejściu kosztowym w metodzie kosztów likwidacji możemy zastosować technikę:
a) szczegółową,
b) elementów scalonych,
c) wskaźnikową.
Wartość budynku, przeznaczonego do rozbiórki, określa się poprzez:
a) określenie wartości materiałów porozbiórkowych pomniejszonej o koszty rozbiórki,
b) określenie kosztu odtworzenia budynku pomniejszonego stopień zużycia technicznego,
c) określenie kosztów rozbiórki.
Jaką miarą określa się stawkę szacunkową 1 ha gruntu leśnego:
a) szacując wartość uzysku w m3 pozyskanego drewna na tej powierzchni,
b) kwintalach żyta w zależności od klasy bonitacyjnej użytku leśnego oraz okręgu podatkowego, w jakim położona jest nieruchomość,
c) wg danych publikowanych przez nadleśnictwa.
Metodę wskaźników szacunkowych gruntów w przypadku braku transakcji rynkowych stosuje się przy określaniu:
a) nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne,
b) nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele leśne,
c) nieruchomości zakrzewionych położonych poza sferami zainwestowania miejskiego.
W przypadku braku transakcji rynkowych można stosować metodę wskaźników szacunkowych gruntów dla określenia wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele:
a) rolne,
b) leśne,
c) publiczne.
Metodę stawki szacunkowej gruntu można stosować w przypadku braku transakcji rynkowych w odniesieniu do:
a) gruntów przemysłowych,
b) gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe na terenach wiejskich,
c) nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne.
Za wartość gruntu przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości przyjmuje się:
a) wartość rynkową określoną w podejściu porównawczym,
b) koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o cechach podobnych,
c) koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach.
Koszt odtworzenia nieruchomości oznacza:
a) koszt nabycia części składowych gruntu,
b) koszt nabycia gruntu,
c) koszt odtworzenia części składowych gruntu.
Koszt wybudowania obiektu w obecnej technologii i standardach, spełniających taką samą funkcję jak obiekt starszy, to:
a) koszt zastąpienia,
b) koszt odtworzenia,
c) koszt amortyzacji.
Metoda kosztów zastąpienia polega na:
a) określeniu kosztów wybudowania obiektu o tej samej funkcji i technologii co obiekt wyceniany,
b) określeniu kosztów wybudowania obiektu o zmienionej funkcji, a tej samej technologii co obiekt wyceniany,
c) określeniu kosztów wybudowania obiektu o tej samej funkcji, a współczesnej technologii.
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia określa się na podstawie:
a) ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen tych elementów robót,
b) liczby jednostek odniesienia i cen wskaźnikowych ustalonych dla tych jednostek,
c) ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
Zastosowanie techniki wskaźnikowej do określenia kosztu odtworzenia części składowych gruntu wymaga przy znanej cenie wskaźnikowej wybranego do porównania obiektu:
a) zgodności rodzajowej wg Klasyfikacji Rodzajów Środków Trwałych,
b) podobieństwa rozwiązań konstrukcyjnych i parametrów technicznych,
c) nie ma ograniczeń.
Technika wskaźnikowa w metodzie kosztów odtworzenia jest chętnie stosowana przy określaniu wartości odtworzeniowej budynku ze względu na małą pracochłonność. Rzeczoznawca majątkowy może stosować tę technikę:
a) każdym przypadku,
b) każdym przypadku, lecz po zastosowaniu do cen mnożników regionalnych,
c) tylko wtedy, gdy wyceniany obiekt jest porównywalny z obiektem, dla którego znane są ceny wskaźnikowe.
Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną jest:
a) dopuszczalne w każdym przypadku,
b) niedopuszczalne,
c) dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach prawnych dotyczących wyceny nieruchomości.
W wyniku analizy aktów notarialnych rzeczoznawca zebrał następujące informacje o cenach podobnych nieruchomości:
a) prawa własności nieruchomości we wtórnym obrocie : 30,00 zł/m2, 30,00 zł/m2,35,00 zł/m2, 40,00 zł/m2, 45,00 zł/m2, 45,00 zł/m2, 55,00 zł/m2, (średnia: 40,00 zł/m2),
b) prawa użytkowania wieczystego gruntów we wtórnym obrocie: 20,00 zł/m2, 22,00 zł/m2, 28,00 zł/m2, 30,00 zł/m2 (średnia: 25,00 zł/m2),
c) prawa własności przy sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego 60,00 zł/m2, 62,00 zł/m2, 73,00 zł/m2 (średnia: 65,00 zł/m2),
d) oddawanych w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu (uzyskane ceny stanowiły podstawę ustalenia pierwszej opłaty) 72,00 zł/m2, 80,00 zł/m2, 85,00 zł/m2, 90,00 zł/m2 (średnia: 81,75 zł/m2).
Określając wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, prawidłowe będzie wykorzystanie zbiorów wymienionych w pozycjach:
a) a, b, c, d,
b) b, d,
c) a, b.
Dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste określa się jej wartość:
a) jako przedmiotu prawa własności,
b) jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
c) uwzględnieniem okresu wykorzystanego prawa użytkowania wieczystego.
Wartość nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste dla celów aktualizacji opłaty rocznej określa się:
a) jako wartość przedmiotu prawa własności,
b) jako wartość przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
c) uwzględnieniem okresu wykorzystanego prawa użytkowania wieczystego.
W celu oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego określa się:
a) wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności,
b) wartość nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
c) wartość nieruchomości gruntowej z uwzględnieniem okresu wykorzystanego prawa użytkowania wieczystego.
Podstawę aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego stanowi:
a) wartość przedmiotu prawa własności,
b) wartość przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
c) wartość z uwzględnieniem okresu wykorzystywanego prawa użytkowania wieczystego.
Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana jest w użytkowanie wieczyste i jest zabudowana, to z wartości:
a) jako przedmiotu prawa własności wyodrębnia się wartość gruntu, budynków i ich części składowych oraz innych urządzeń,
b) jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wyodrębnia się wartość gruntu,
c) jako przedmiotu prawa własności wyodrębnia się wartość budynków i ich części oraz innych urządzeń.
Wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego:
a) gruntów zabudowanych,
b) gruntów niezabudowanych,
c) gruntów zabudowanych lub niezabudowanych w zależności od rodzaju nieruchomości wycenianej.
Wycena dotyczy ustalenia wartości nieruchomości niezabudowanej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, które wygasa za 10 lat, licząc od daty wyceny. W braku danych rynkowych dotyczących obrotu tym prawem rzeczoznawca ustala wartość prawa użytkowania wieczystego jako część wartości nieruchomości wycenianej jako przedmiot prawa własności. W rozważanym przypadku wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wyniesie:
a) 20% wartości nieruchomości wycenionej jako przedmiot prawa własności,
b) 27,5% wartości nieruchomości wycenionej jako przedmiot prawa własności
c) 42,5% wartości nieruchomości wycenionej jako przedmiot prawa własności
Dla potrzeb określenia wartości prawa użytkowania wieczystego w związku z rozwiązaniem umowy użytkowania wieczystego rzeczoznawca w wyniku przeprowadzonej analizy ustalił:
a) zbiór cen prawa użytkowania wieczystego gruntów,
b) zbiór cen prawa własności gruntów,
c) współczynnik odzwierciedlający relacje cen rynkowych prawa u.w. do prawa własności: 0,70,
d) współczynnik korygujący uwzględniający stawki procentowe opłat, stopę redyskonta weksli, okres użytkowania wieczystego: 0,62.
Dla ustalenia maksymalnej kwoty podlegającej zwrotowi należy wykorzystać:
a) dane zawarte w poz. a),
b) dane zawarte w poz. b) z uwzględnieniem współczynnika 0,70 zbiór cen prawa własności,
c) dane zawarte w poz. b) z uwzględnieniem współczynnika 0,62 zbiór cen prawa własności.
Dla potrzeb sprzedaży nieruchomości gruntowej jej użytkownikowi wieczystemu konieczne jest określenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej nieruchomości gruntowej:
a) jako przedmiotu prawa własności oraz jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określonych na dzień sprzedaży,
b) jako przedmiotu prawa własności na dzień oddania w użytkowanie wieczyste oraz jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określoną na dzień sprzedaży użytkownikowi,
c) jako przedmiotu prawa własności z uwzględnieniem wniesionych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zwaloryzowanych wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Główny Urząd Statystyczny.
Dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu konieczne jest określenie w podejściu porównawczym:
a) wartości gruntu i wartości prawa użytkowania wieczystego,
b) wartości gruntu jako przedmiotu prawa własności,
c) wartości prawa użytkowania wieczystego.
Dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości gruntowej jej użytkownikowi wieczystemu wystarczające jest:
a) określenie wartości rynkowej gruntu jako przedmiotu prawa własności na dzień sprzedaży,
b) określenie wartości rynkowej gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego na dzień sprzedaży,
c) określenie prawa własności budynków i innych urządzeń.
Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Wartość tę określa się na podstawie:
a) cen rynkowych prawa użytkowania wieczystego gruntów we wtórnym obrocie z uwzględnieniem stawek procentowych opłat i okresów użytkowania,
b) cen rynkowych prawa własności gruntów z uwzględnieniem współczynnika odzwierciedlającego wzajemne relacje pomiędzy cenami gruntów jako przedmiotu prawa u.w. a cenami gruntów jako przedmiotu prawa własności,
c) cen rynkowych gruntów jako przedmiotu prawa własności z uwzględnieniem współczynnika korygującego wg wzoru podanego w rozporządzeniu.
Na poczet ceny nieruchomości sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, którą określa się na podstawie:
a) cen rynkowych prawa własności nieruchomości niezabudowanej z uwzględnieniem relacji cen prawa własności,
b) cen prawa użytkowania wieczystego występujących we wtórnym obrocie,
c) cen rynkowych prawa własności nieruchomości z uwzględnieniem współczynnika korygującego określonego wg wzoru
wzoru Wk = ( 1- ) + 0,25 .
Wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu określa się:
a) podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
b) jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, uwzględniając stawkę opłaty rocznej stopę redyskonta weksli oraz liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego i liczbę lat, na które ustalono prawo użytkowania wieczystego,
c) wysokości zwaloryzowanej pierwszej opłaty wniesionej z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumy opłat rocznych wniesionych z tego tytułu do sprzedaży nieruchomości.
Przy określaniu wartości lokalu w celu jego wyodrębnienia określamy jego wartość:
a) łącznie z pomieszczeniami przynależnymi,
b) łącznie z udziałem w nieruchomości wspólnej,
c) łącznie z pomieszczeniami przynależnymi lub łącznie z udziałem w nieruchomości wspólnej.
W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego budynki równe ich wartości. Wartość budynków określa się w podejściu:
a) porównawczym lub dochodowym,
b) kosztowym,
c) według uznania rzeczoznawcy majątkowego.
Wartość budynku stanowiącego własność użytkownika wieczystego dla potrzeb ustalenia wysokości wynagrodzenia wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego określisz wg metody:
a) porównywania parami,
b) kosztów likwidacji,
c) pozostałościowej.
Wartość nieruchomości oddawanej w trwały zarząd obejmuje:
a) grunt,
b) część składową gruntu,
c) tylko grunt.
Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości uwzględnia się:
a) wartość gruntu wraz z wartością budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem,
b) wyłącznie wartość gruntu,
c) wartość gruntu z pominięciem wartości budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, jeżeli jednostka organizacyjna wybudowała budynki i urządzenia.
Koszty nadbudowy jednej kondygnacji biurowca wykonanego w 1999 r. przez jednostkę organizacyjną wyniosły 800 000 zł. Dla ustalenia opłaty z tytułu trwałego zarządu cenę nieruchomości należy pomniejszyć o:
a) 800 000 zł,
b) zwaloryzowaną kwotę 800 000 zł na dzień ustalenia opłaty z uwzględnieniem zużycia,
c) kwotę, o jaką wzrosła wartość nieruchomości na skutek poniesionych nakładów.
Budynek biurowy będący częścią składową nieruchomości oddanej w trwały zarząd został zmodernizowany przez jednostkę organizacyjną. Rzeczoznawca określając wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat, dokona jej zmniejszenia równego:
a) poniesionym nakładom na wykonanie robót,
b) kwocie, o jaką wzrosła nieruchomość wskutek poniesionych nakładów,
c) nie zachodzi potrzeba zmniejszenia wartości.
Osobie, która dokonała przebudowy strychu w budynku stanowiącym własność gminy, w wyniku której nastąpiło wyodrębnienie lokalu i nabywa przedmiotowy lokal, na poczet ceny zalicza się nakłady poniesione na przebudowę, których wysokość określisz:
a) na podstawie faktycznie wykonanego zakresu robót i ich cen z uwzględnieniem zużycia na dzień wyceny,
b) na podstawie przedstawionych przez najemcę rachunków za wykonane za zgoda gminy roboty z uwzględnieniem waloryzacji na dzień wyceny,
c) poprzez określenie udziału procentowego nakładów najemcy w wartości rynkowej lokalu.
Najemca lokalu użytkowego wykonał jego modernizację ponosząc koszty na wykonanie robót w wysokości 80 000,00 zł. Wartość lokalu dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży na rzecz najemcy rzeczoznawca określił dla stanu przed modernizacją w wysokości 90 000,00 zł oraz dla stanu po modernizacji 150 000,00 zł. Wartość nakładów najemcy to:
a) 80 000,00 zł,
b) 80 000,00 zł z uwzględnieniem stopnia zużycia wykonanych elementów,
c) 60 000,00 zł.
Dla ustalenia odszkodowania za grunt przeznaczony pod drogi, jeśli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości gruntu:
a) należy określić wartość na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na cele budowy dróg,
b) wartość 1 m2 powiększa się o 50% wartości gruntów, z których wydzielono grunt pod drogę (jeżeli nie ma cen transakcyjnych sprzedaży gruntów na cele budowy dróg),
c) wartość 1 m2 pomniejsza się o 50% wartości gruntów, z których wydzielono grunt pod drogę.
Przy określeniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne:
a) stosuje się podejście porównawcze,
b) przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych na te cele,
c) przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi lub inne podobne cele.
Przy określeniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe:
a) stosuje się podejście porównawcze,
b) przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych na te cele,
c) przyjmuje się ceny transakcyjne zyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod linie kolejowe lub inne podobne cele.
Dla ustalenia opłaty adiacenckiej wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się:
a) bez uwzględnienia wartości części składowych tej nieruchomości,
b) uwzględnieniem wartości części składowych tej nieruchomości,
c) uwzględnieniem wartości budynków jako części składowych tej nieruchomości.
Wartość nieruchomości dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej określa się:
a) uwzględnieniem wartości części składowych nieruchomości,
b) bez uwzględniania wartości części składowych nieruchomości,
c) uwzględnieniem wartości budynków, bez uwzględnienia wartości budowli i urządzeń.
Przy określeniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury dla ustalenia opłaty adiacenckiej uwzględnia się:
a) warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń,
b) odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury,
c) ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału przyjmuje się stan nieruchomości:
a) na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału bez wyłączenia powierzchni gruntów wydzielonych pod drogi publiczne,
b) na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna z pominięciem działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne,
c) na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału z tym, że powierzchnie pomniejsza się o powierzchnie gruntów wydzielonych pod drogi publiczne.
Przy określaniu wartości rynkowej gruntu stanowiącego miejski park publiczny przyjmuje się:
a) wartość 1 m2 równą 50% wartości 1 m2 gruntów rolnych,
b) wartość 1 m2 równą wartość 50% gruntów o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych,
c) wartość stawki szacunkowej gruntów.
Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych lub zakrzewionych stanowiących parki, ogrody ozdobne lub zieleńce udostępnione publicznie, położone na terenach zainwestowania miejskiego, stosuje się następujące zasady:
a) wartość tych nieruchomości jest równa sumie wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin,
b) dla określenia wartości drzew, krzewów ustala się koszt ich nasadzenia i pielęgnacji do dnia określenia ich wartości,
c) dla gruntu przyjmuje się wartość 1 m2 gruntu określona metodą stawki szacunkowej gruntów.
Przy określaniu wartości rynkowej gruntu stanowiącego miejski park publiczny przyjmuje się:
a) wartość 1 m2 gruntu równą 50% wartości 1 m2 gruntów rolnych,
b) wartość 1 m2 równą 50% wartości gruntów o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych,
c) jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1ha gruntu i ceny decytony ziarna żyta.
Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża uwzględnia się:
a) zasobność złoża pozostałego po zakończeniu eksploatacji,
b) poniesione koszty rekultywacji wyrobiska,
c) koszty, które będą poniesione na rekultywację wyrobiska.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości pozostawionej za granicą szacuje się koszt odtworzenia przy uwzględnieniu:
a) stopnia zużycia określonego na dzień pozostawienia nieruchomości,
b) średnich cen i kosztów występujących aktualnie w kraju,
c) cen i kosztów występujących w porównywalnych miejscowościach położonych na obszarze kraju w stosunku do miejscowości, w której leży pozostawiona nieruchomość.
Wartość rynkową dla potrzeb podatkowych należy określić wg podejścia:
a) porównawczego,
b) dochodowego,
c) kosztowego.
Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest różne od aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, wyceny dokonuje się:
a) dla aktualnego sposobu użytkowania,
b) dla sposobu użytkowania zgodnego z przeznaczeniem w planie miejscowym,
c) dla takiego użytkowania, które daje wyższą wartość.
Dokonując wyceny nieruchomości w celu określenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, przyjmuje się poziom cen:
a) na dzień zbycia nieruchomości,
b) na dzień złożenia wniosku o odszkodowanie,
c) na dzień przed wejściem w życie planu miejscowego lub jego zmian.
Końcową wartość oszacowanej nieruchomości należy:
a) podać wg obliczeń,
b) zaokrąglić do pełnych złotych,
c) zaokrąglić do 100 złotych.
Czy wyciąg z operatu szacunkowego jest:
a) wymagany każdorazowo,
b) wymagany jest tylko w przypadku nieruchomości gminnych,
c) nie jest obligatoryjny.
Od czego zależy stawka szacunkowa gruntu rolnego:
a) klasy bonitacyjnej,
b) przeznaczenia w planie miejscowym,
c) położenia - okręgu podatkowego.
Stawka szacunkowa gruntu rolnego zależy od:
a) klasy bonitacyjnej gruntu,
b) okręgu podatkowego wg przepisów o podatku rolnym,
c) rodzaju użytku gruntowego.
Stawka szacunkowa gruntu rolnego zależy od:
a) ceny 1 dt żyta,
b) okręgu podatkowego, klasy bonitacyjnej, ceny 1 dt żyta,
c) okręgu podatkowego, rodzaju użytku i klasy bonitacyjnej.
Stawka szacunkowa gruntu rolnego zależy od:
a) klasy bonitacyjnej,
b) stopnia nawożenia gleby,
c) przeznaczenia w planie miejscowym.
Stawkę szacunkową gruntu pod wodami nienadającymi się do chowu lub hodowli ryb ustala się, przyjmując:
a) stawkę użytku zielonego klasy IV,
b) 50% stawki gruntu ornego klasy VIz,
c) 50% stawki szacunkowej użytku zielonego klasy VI.
Stawkę szacunkową gruntu - w razie braku klasyfikacji - ustala się według:
a) stawki użytku zielonego klasy IV,
b) stawki użytku zielonego klasy I,
c) stawki gruntu ornego klasy VI.
Grupę 1 siedliskowych lasów tworzą:
a) lasy: wilgotny, świeży, bagienny, wyżynny i górski,
b) bory: suchy i bagienny,
c) lasy mieszane: suchy, wilgotny łęgowy i górski, ols jesionowy i ols górski.
Grupę 2 siedliskowych lasów tworzą:
a) lasy: wilgotny, świeży, bagienny, wyżynny i górski,
b) bory: suchy i bagienny,
c) lasy mieszane: świeży, wilgotny i bagienny, wyżynny górski i ols.
Grupę 3 siedliskowych lasów tworzą:
a) bory mieszane: wilgotny, świeży, bagienny, wyżynny i górski,
b) bory: suchy i bagienny,
c) lasy mieszane: suchy, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i ols.
Grupę 4 siedliskowych lasów tworzą:
a) bory: wilgotny, świeży, górski,
b) lasy: suchy i bagienny,
c) lasy mieszane: suchy, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i ols.
Grupę 5 siedliskowych lasów tworzą:
a) bory: wilgotny, świeży, górski,
b) bory: suchy i bagienny,
c) lasy mieszane: suchy, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i ols.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 16, poz.136)
Termin posiedzenia zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej może być wyznaczony nie wcześniej niż:
a) 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej,
b) 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej,
c) 30 dni od dnia skierowania przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniosku do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wszczęcie postępowania.
Po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy, którego dotyczy postępowanie, może:
a) sam wyjaśnić sprawę,
b) zwrócić się do przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wyznaczenie obrońcy z urzędu,
c) skorzystać z przysługującego jej prawa odmowy składania wyjaśnień.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 35, poz. 314)
Osoba zainteresowana odbyciem praktyki zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości:
a) sama może wskazać prowadzącego praktykę,
b) może zwrócić się o ustalenie prowadzącego praktykę z urzędu,
c) jest obowiązana odbyć praktykę na terenie województwa, w którym na stałe zamieszkuje.
O wyborze formy praktyki zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości decyduje:
a) większość osób zainteresowanych odbyciem praktyki w danym ośrodku,
b) osoba zainteresowana,
c) porozumienie zawarte przez lokalne stowarzyszenie z właściwą komórką Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.
Praktyki zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości mogą być organizowane przez:
a) organizacje zawodowe i Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast,
b) organizacje zawodowe,
c) Państwową Komisję Kwalifikacyjną ds. uprawnień i licencji zawodowych.
W razie utraty świadectwa stwierdzającego nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy:
a) nie może wykonywać zawodu do czasu uzyskania duplikatu,
b) składa wniosek o otrzymanie wypisu z centralnego rejestru rzeczoznawców,
c) wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób posiadających uprawnienia.
|