Pytanie nr 42

Powództwo petytoryjne a powództwo posesoryjne.

ROSZCZENIE POSESORYJNE

służy ochronie faktycznego stanu posiadania.

Jeżeli po dokonanym naruszeniu posiadania brakuje przesłanek dla zastosowania dopuszczalnej samopomocy lub posiadacz nie skorzystał z niej we właściwym terminie, pozostaje skorzystanie ze zwykłej drogi postępowania sądowego lub dochodzenia roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego oraz zaniechanie naruszeń.

Roszczenie posesoryjne zależy więc od faktu, czy nastąpiło samowolne naruszenie posiadania.

• Proces posesoryjny charakteryzuje się prostotą postępowania i szybkością działania; chodzi bowiem o przyspieszenie usunięcia skutków samowolnego działania i przywrócenie poprzedniego stanu posiadania.

• Roszczenie posesoryjne ma charakter obiektywny, ochrona posesoryjna przysługuje bowiem posiadaczowi, chociażby do naruszenia posiadania doszło bez winy osoby, która się tego dopuściła.

• Treść roszczenia; naruszenie posiadania może przybrać dwojaką postać:

• pozbawienia posiadania (następuje utrata faktycznego władztwa nad rzeczą)

• zakłócenia posiadania (ograniczenie bez wyzbycia z posiadania)

Zależnie od rodzaju naruszenia posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie posiadania przez wydanie rzeczy lub też roszczenia o wydanie pozwanemu odpowiednich zakazów lub nakazów).

Czynna legitymacja procesowa - przysługuje ona tylko posiadaczowi. Nie może, zaś wystąpić z roszczeniem o przywrócenie posiadania dzierżyciel rzeczy.

Bierna legitymacja procesowa - roszczenie posesoryjne przysługuje przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło.

Roszczenie windykacyjne - o wydanie rzeczy, gdy właściciel pozbawiony jest posiadania.

Roszczenie negatoryjne - o zakazanie innych naruszeń.

Środkiem ochrony własności jest także powództwo o ustalenie prawa. Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym ... . [art. 189 KC]

ROSZCZENIE PETYTORYJNE

Klasyczne środki ochrony naruszonej własności. Petytoryjne środki ochrony prawa własności, a zatem roszczenie windykacyjne i negatoryjne. W ujęciu procesowym przybierają one postać powództwa windykacyjnego i negatoryjnego. Są one roszczeniami obiektywnymi, uzasadnia je bowiem obiektywny fakt naruszenia prawa własności. Nie stanowi zaś przesłanki żadnego z tych roszczeń subiektywny czynnik winy, czy złej wiary osoby naruszającej prawo własności. Dobra lub zła wiara odgrywają jedynie rolę w przypadku uzupełniających roszczeń właściciela i przeciwstawnych roszczeń posiadacza.

Roszczenia windykacyjne i negatoryjne wypływają z podmiotowego prawa własności. Są korelatem określonych w art. 140 kc uprawnień właściciela. Z tej przyczyny nie mogą stanowić samoistnego przedmiotu obrotu. Mogą zaś być przedmiotem rozporządzenia jedynie wraz z prawem własności.

Roszczenie windykacyjne

Ustawodawca wyróżnia dwa zasadnicze typy roszczeń ochronnych; roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne. Postanawia mianowicie, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (art. 222 § 1 kc), natomiast przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2). Widać więc, że zastosowanie określonego roszczenia zależy od postaci dokonanego naruszenia prawa.

Roszczenie windykacyjne nazywane jest także roszczeniem wydobywczym.

Podmiotem roszczenia windykacyjnego, uprawnionym do wytoczenia powództwa, jest właściciel rzeczy.

Przedmiotem roszczenia windykacyjnego jest rzecz w rozumieniu art. 45 kc. Chodzi tu o konkretny przedmiot w całości lub w części, mający materialną wartość, a nie zbiór praw, jakim jest np. przedsiębiorstwo czy gospodarstwo rolne. Jednakże tzw. część zbiorowa, jaką jest np. księgozbiór lub zbiór filatelistyczny, może być - przy zachowaniu wymagań przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego dla określenia żądania pozwu - przedmiotem roszczenia wydobywczego. Jest tak dlatego, że w odróżnieniu od zbioru praw rzecz zbiorowa składa się z jednorodnych rzeczy odpowiadających definicji zawartej w art. 45, podczas gdy składniki zbioru praw nie mają tego charakteru, gdyż obejmują zarówno rzeczy, jak i prawa.

Wymaganie określenia przedmiotu roszczenia oznacza jego indywidualizację w sposób określający tożsamość. Rzeczy oznaczone co do gatunku mogą być przedmiotem roszczenia, jeżeli zostały odpowiednio zindywidualizowane przez podanie ich ilości i oznakowanie. Na przykład przy żądaniu wydania skradzionych pieniędzy - przedmiotem roszczenia windykacyjnego mogą być tylko te konkretne banknoty, które zostały skradzione, natomiast żądanie zasądzenia sumy pieniężnej odpowiadającej liczbie skradzionych banknotów o określonych nominałach nie jest roszczeniem windykacyjnym tylko odszkodowawczym.

Właściciel może żądać wydania rzeczy. Chroni się w ten sposób wyłącznie uprawnienie właściciela do posiadania rzeczy. Roszczenie windykacyjne przysługuje nie posiadającemu właścicielowi przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi. Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana. Zatem roszczenie windykacyjne jest wypływającym z prawa własności roszczeniem o wydanie rzeczy.

Roszczenie windykacyjne uzasadnia fakt, że właściciel nie wykonuje posiadania rzeczy, zaś jego rzeczą włada nieuprawniona osoba trzecia. Obojętne jest źródło tego stanu. W szczególności nie chodzi zaś jedynie o zachowanie deliktowe posiadacza; kradzież, paserstwo, przywłaszczenie rzeczy znalezionej, czy zawładnięcie cudzą nieruchomością. Każdy przypadek posiadania, bez skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, uzasadnia roszczenie windykacyjne.

Istotą roszczenia windykacyjnego jest żądanie wydania rzeczy. Nie można jednak uważać, że wydanie rzeczy powinno nastąpić z wszystkimi przychodami. W polskim systemie prawnym roszczenie o wydanie pobranych pożytków i przychodów z rzeczy windykowanej, o zwrot wartości pożytków zużytych lub nie pobranych wbrew zasadom prawidłowej gospodarki traktuje się jako roszczenie odrębne, samodzielne w stosunku do roszczenia windykacyjnego, zależne od dalszych przesłanek.

Roszczenie windykacyjne nie zmierza do przywrócenia stanu poprzedniego w znaczeniu restytucji stanu, w jakim rzecz się znajdowała w chwili zabrania jej właścicielowi - przedmiotem roszczenia wydobywczego jest wydanie rzeczy w jej obecnym stanie. Restytucja stanu, w jakim rzecz znajdowała się, jest już przedmiotem roszczenia odszkodowawczego. Jeżeli rzecz znajduje się w stanie na tyle pogorszonym, że nie można jej uważać za tę samą rzecz albo nie ma istotnych dla jej właściciela właściwości - od właściciela zależy jej przyjęcie.

W celu zaspokojenia roszczenia windykacyjnego powinno nastąpić wydanie rzeczy w naturze, a nie jej wartości. Zużycie rzeczy windykowanej powoduje zniesienie prawa własności i wygaśnięcie roszczenia windykacyjnego.

W razie pogorszenia stanu rzeczy właściciel może żądać wydania rzeczy według aktualnego stanu. Właściciel ma obowiązek przyjęcia rzeczy w stanie pogorszonym. Powstaje zaś kwestia jego roszczeń uzupełniających.

Zgodnie z art. 222 § 1 kc legitymacja czynna dla dochodzenia roszczenia windykacyjnego przysługuje właścicielowi. Obok tego należy też niezwłocznie wskazać współwłaściciela. Każdy bowiem ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 kc).

Roszczenie windykacyjne wymaga przeprowadzenia dowodu własności. Wszakże wypływa ono z prawa własności. A pamiętamy, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne (art. 6 kc). Zatem właściciel powinien udowodnić fakt, że przysługuje mu prawo własności.

W jednym przypadku ustawodawca służy pomocą właścicielowi, ustanawiając na jego korzyść domniemanie prawne. Dotyczy to nieruchomości mających urządzoną księgę wieczystą. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W procesie windykacyjnym wystarczy, iż właściciel posłuży się wpisem z księgi wieczystej.

We wszystkich innych przypadkach ( w przypadku rzeczy ruchomych i nieruchomości nie posiadających ksiąg wieczystych) powinien właściciel udowodnić woje prawo własności. Powinien przy tym obalić domniemanie własności przemawiające na korzyść osoby władającej rzeczą (art. 341 w zw. z art. 339 kc). Obalenie domniemania może nastąpić w ramach obrony pozwanego zarówno w procesie windykacyjnym lub negatoryjnym, jak i w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a także w każdym innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia, w tym także w postępowaniu o stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Domniemanie wynikające z wpisu w księdze wieczystej osoby nie będącej właścicielem nie może szkodzić prawdziwemu właścicielowi, który może dochodzić wydania nieruchomości przed usunięciem niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym wpisu, jeżeli tylko zdoła obalić wspomniane domniemanie. Domniemania własności wynikającego z wpisu nie obala ostrzeżenie zabezpieczające roszczenie o usunięcie niezgodności; ostrzeżenie wyłącza jedynie działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. To samo dotyczy wzmianki o wniosku, apelacji lub kasacji. Domniemanie istnieje do czasu, gdy wpisane prawo nie zostanie wykreślone.

Co do nieruchomości dowodami własności są przede wszystkim dokumenty. Dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesienie własności oraz wyciągi z tabeli likwidacyjnych. Dokumentami taki są także wyrysy z map ewidencyjnych i inne dowody przechowywane w składnicach geodezyjnych organów ewidencji gruntów i budynków. Dopiero w braku dowodów pisemnych dowodem własności mogą być zeznania świadków.

Legitymowaną biernie ( w procesie pozwaną) jest osoba, która włada faktycznie cudzą rzeczą. Ustawodawca stroni od jednostronnego nawiązania do jurydycznego pojęcia „posiadania” ( w rozumieniu art. 336 kc). Zatem roszczenie windykacyjne może być skierowane zarówno przeciw posiadaczowi, tak jak przeciwko „dzierżycielowi” (art. 337 kc).

Pozwany może się obronić przed roszczeniem windykacyjnym, gdy przysługuje mu „skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Takie uprawnienie może wypływać z różnych stosunków prawnych, zarówno rzeczowych (np. użytkowanie czy zastaw), jak i obligacyjnych (najem, dzierżawa, użyczenie itp.) może też być następstwem przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania (art. 461 kc).

Pozwany może także bronić się - z różnym skutkiem- zaprzeczeniem własności; kwestionuje wówczas legitymację czynną powoda. Może też kwestionować swoją legitymację bierną, zaprzeczając, by posiadał sporną rzecz. Może zasłaniać się zarzutem nadużycia prawa podmiotowego. Trzeba wszakże akceptować współczesną tendencję do ograniczonego, ostrożnego stosowania w praktyce normy art. 5 kc.

Pozwany może także korzystać z zarzutu przedawnienia. Trzeba jednak zauważyć, że roszczenie windykacyjne a także negatoryjne nie ulega przedawnieniu, gdy dotyczy nieruchomości (art. 223 kc) w przypadku rzeczy ruchomych ulega zaś przedawnieniu z upływem terminów ogólnych.

Roszczenie z art. 222, będące emanacją prawa własności, nie może istnieć bez tego prawa, a tym samym stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu: przelewu, obciążenia czy zrzeczenia się. Nie oznacza to jednak , że roszczenie windykacyjne może być zawsze dochodzone bez ograniczeń w czasie, tak jest tylko z roszczeniem windykacyjnym i negatoryjnym dotyczącym nieruchomości (art. 223).

Przedawnienie roszczenie windykacyjnego dotyczącego rzeczy ruchomej i ma ten skutek, że właściciel może pomimo przedawnienia dochodzić przedawnionego roszczenia przed sądem, ale naraża się na to, że jego żądanie wydania rzeczy nie zostanie uwzględnione, jeżeli pozwany uchylił się od zaspokojenia tego żądania, chyba że po upływie przedawnienia zrzekł się korzystania z zarzutu przedawnienia (art. 117 § 2). Do przedawnienia roszczeń z art. 222 dotyczących ruchomości mają zastosowanie przepisy o przedawnieniu (art. 117 - 125 kc).

Upływ przedawnienia nie powoduje wygaśnięcia prawa własności. Właścicielowi rzeczy ruchomej nadal przysługuje prawo własności, którego posiadający niewłaściciel nigdy nie nabędzie, jeżeli jest posiadaczem w złej wierze. Właściciel traci swe prawo dopiero wtedy, gdy inna osoba nabędzie własność tej rzeczy w drodze zasiedzenia (art. 174 kc) lub nabycia od nieuprawnionego (art. 169 kc). Jeżeli właściciel odzyska władanie zanim inna osoba nabędzie własność, to pomimo przedawnienia roszczenia wydobywczego nie będzie podstaw prawnych do pozbawienia go posiadania. Odzyskanie rzeczy zanim nabył własność kto inny, powoduje odzyskanie roszczenia wydobywczego przysługującego właścicielowi.

Uzupełniające roszczenia właściciela

Roszczenie windykacyjne chroni jedynie uprawnienie właściciela do posiadania rzeczy. Nie naprawia jednak ono uszczerbku spowodowanego przez to, że właściciel rzeczy był pozbawiony możności korzystania z rzeczy. Uszczerbek ten wyrównują dopiero roszczenia uzupełniające, a mianowicie:

• roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,

• roszczenie o zwrot pożytków (lub ich równowartości),

• roszczenie o odszkodowanie z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.

Roszczenia uzupełniające właściciela charakteryzują się zupełną samodzielnością w stosunku do roszczenia windykacyjnego. Mogą więc być dochodzone oddzielnie.

Roszczenia uzupełniające, w przeciwieństwie do roszczenia głównego windykacyjnego i negatoryjnego, nie mają charakteru obiektywnego. Są uzależnione od subiektywnego czynnika dobrej lub złej wiary. Ustawodawcza inaczej traktuje posiadaczy w dobrej i złej wierze. Szczególną, pośrednią regulację prawną poświęca ustawodawca pozwanym posiadaczom w dobrej wierze od chwili, w której dowiedzieli się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (art. 224 § 1kc).

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiły bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 kc). Ta zaostrzona odpowiedzialność posiadacza dotyczy okresu posiadania następującego po dowiedzeniu się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, nie sięga zaś czasu wcześniejszego.

Jeszcze trudniejsza jest sytuacja posiadacza w złej wierze. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdy znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 kc).

Uzupełniające roszczenia właściciela przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 kc).

Roszczenie posiadacza o zwrot nakładów

W granicach określonych prawem roszczeniu windykacyjnemu oraz roszczeniom uzupełniającym właściciela posiadacz może przeciwstawić własne roszczenie o zwrot nakładów z rzeczy.

O ile zaś służy mu roszczenie o zwrot nakładów, może skorzystać z prawa zatrzymania, hamując w ten sposób roszczenie windykacyjne. Zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz (art. 461 § 1 kc). Przepisu tego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (art. 461 § 2 kc).

Roszczenie posiadacza o zwrot nakładów zależy, analogicznie jak uzupełniające roszczenia właściciela, od subiektywnego czynnika dobrej lub złej wiary posiadacza, z uwzględnieniem szczególnej sytuacji posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (art. 226 § 1 zd.1 kc). Za nakłady konieczne można uznać nakłady pieniężne i rzeczowe niezbędne dla utrzymania i zabezpieczenia rzeczy, np. wydatki na utrzymanie, konserwację i remonty budynku; wydatki na ubezpieczenie, konserwację i naprawy pojazdu.

Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 zd. 2 kc). Tutaj chodzi o różnego rodzaju nakłady dokonywane dla upodobań, wygody lub komfortu właściciela, ulepszających (nakłady użyteczne) czy upiększających (nakłady zbytkowne), a jednak niekoniecznych; np. rozbudowa budynku; dodatkowe wyposażenie pojazdu.

Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (art. 227 § 1 kc). W tym przypadku nie powstaje problem zwrotu wartości nakładów, nakładów o charakterze rzeczowym. Gdyby nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych (art. 226 § 1 zd. 3 kc). Ograniczone jest też jego upoważnienie do odłączenia i zabrania przedmiotów połączonych z windykowaną rzeczą. Właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 § 2 kc).

Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych. Właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny, albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 § 2 kc).

Roszczenie samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 kc).

Roszczenie negatoryjne

Drugim z podstawowych instrumentów ochrony własności jest roszczenie negatoryjne, które znajduje zastosowanie, gdy cudze prawo własności zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Zgodnie z art. 222 § 2 kc „przeciwko osobie, która naruszyła własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Roszczenie negatoryjne uzasadniają jedynie zdarzenia stanowiące działanie człowieka. Tylko wówczas mówimy o naruszeniu prawa własności. Należy tu wyeliminować działanie sił przyrody. Równocześnie należy też podkreślić, że niezbędna jest cecha bezprawnego działania, dokonywanego wbrew woli właściciela, bez odrębnego wyraźnego upoważnienia ustawowego.

Roszczenie negatoryjne może zmierzać do przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Możliwe jest zastosowanie każdego wariantu z osobna lub obu łącznie. Nie należy natomiast do treści roszczenia negatoryjnego naprawienie szkody lub zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem oznacza eliminację korzystania z rzeczy przez osobę trzecia, a gdy jest to niezbędne - również przywrócenie rzeczy do stanu poprzedniego. Natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń jest już klasycznym roszczeniem prewencyjnym, zobowiązującym do biernego poszanowania cudzego prawa własności.

Legitymację czynną do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym, podobnie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego, posiada właściciel. Według zasad ogólnych (art. 6 kc) powoda obciąża ciężar dowodu własności. Może on korzystać z przemawiającego na jego korzyść domniemania własności płynącego z faktu posiadania rzeczy (art. 341 w zw. z art. 339 kc).

Legitymowaną biernie (pozwaną) jest osoba, która naruszyła cudze prawo własności w inny sposób, niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą.

Roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości. W przypadku rzeczy ruchomych przedawnienie następuje.

Roszczenia związane z wniesieniem budowli na cudzym gruncie

Nakłady poczynione przez posiadacza na cudzą rzecz mogą mieć różny charakter. W przypadku gruntu mogą one w skrajnych przypadkach polegać na wzniesieniu na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budowli; budynku lub innego urządzenia.

W obiektywnym znaczeniu oznacza to naruszenie cudzego prawa własności. Wszak wyłącznie właściciel jest uprawniony do posiadania i korzystania z rzeczy.

Według zasad ogólnych właściciel mógłby żądać wydania gruntu z jego częściami składowymi i rozliczyć się z tytułu dokonanych nakładów, a nawet żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z wielu przyczyn stosowanie ogólnych reguł byłoby jednak przeważnie niepożądane. Wielokroć byłoby to sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczym oraz interesami stron; jednej lub obu.

Dla rozwiązania problemu zastosowano konstrukcję prawną roszczenia o wykupie gruntu zajętego przez budowlę.

Roszczenie posiadacza gruntu

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 1 kc). Konieczne jest łączne spełnienie wszystkich wskazanych przesłanek.

Roszczenie to przysługuje posiadaczowi samoistnemu (osobie, która włada faktycznie gruntem (rzeczą) tak jak właściciel - art. 336 kc, może to być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna). Nie może zaś zgłaszać go posiadacz zależny.

Posiadacz samoistny musi w chwili wznoszenia budowli znajdować się w dobrej wierze. Dobra wiara samoistnego posiadacza gruntu może polegać tylko na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności.

Roszczenie przysługuje inwestorowi (posiadaczowi), który na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu wzniósł budynek lub inne urządzenie; krótko mówiąc budowlę trwale z gruntem związaną.

Wzniesiona budowla musi posiadać wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Dokonuje się tu porównania wartości budowli z wartością zabudowanej działki. Bierze się tu pod uwagę ceny rynkowe gruntu i budowli z czasów dokonania inwestycji.

W razie spełnienia omawianych przesłanek posiadaczowi przysługuje roszczenie o przeniesienie własności zajętej działki gruntu; wraz z obszarem gruntu niezbędnego do należytego korzystania z budowli. Realizacja roszczenia następuje na drodze umowy zawartej w trybie art. 156 w zw. z art. 158 kc lub na drodze orzeczenia sądu podjętego w trybie art. 64 kc. Podział gruntu następuje niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przeniesienie własności zajętej działki gruntu następuje za odpowiednim wynagrodzeniem. W razie umownej realizacji roszczenia wysokość wynagrodzenia określają strony. W przypadku procesu o wysokość wynagrodzenia musi rozstrzygać sąd orzekający. W tym przypadku wynagrodzenie powinno odpowiadać kwocie, jaką właściciel uzyskał z tytułu zapłaty ceny, gdyby zajęta działka, bez budowli, została sprzedana.

Roszczenie właściciela

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył do niego własność za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 2 kc).

Właściciel gruntu może żądać, aby inwestor nabył działkę niezależnie od wszelkich okoliczności podmiotowych. Nie ma tu znaczenia rodzaj posiadania ani dobra, czy zła wiara. Pozwanym może być pozostający w dobrej lub złej wierze posiadacz samoistny albo zależny.

Dalej zaś obowiązują identyczne przesłanki, jak w przypadku roszczenia zgłaszanego przez posiadacza. Roszczenie właściciela zależy w pierwszym rzędzie od stwierdzenia faktycznej okoliczności wzniesienia budowli. Drugi niezbędny warunek jest taki, by wartość wzniesionej budowli w istniejących okolicznościach faktycznie znacznie przewyższała wartość zajętej działki gruntu.

Właściciel może żądać wykupienia gruntu, a posiadacz jest zobowiązany do nabycia gruntu zajętego przez budowę, realizacja roszczenia następuje w trybie umownym lub procesowym. Przeniesienie własności następuje za odpowiednim wynagrodzeniem.

9

---