Ocena ekonomicznej efektywności inwestycji

Tezy wykładu

1. Pojęcie inwestycji i cele inwestowania.

Inwestycje - proces angażowania środków finansowych w różne rodzaje aktywności gospodarczej wyrażający się w:

• pozyskiwanie rzeczowych skÅ‚adników majÄ…tkowych drogÄ… zakupu ( spółek, nieruchomoÅ›ci, maszyn itp.),

• wytwarzanie majÄ…tku rzeczowego w procesie inwestycyjnym, prowadzÄ…ce do przyrostu lub/i odtworzenia tego majÄ…tku w celu osiÄ…gniÄ™cia korzyÅ›ci,

• zakup lub tworzenie nowych wartoÅ›ci majÄ…tkowych charakterze niematerialnym ( licencje, patenty, prowadzenie badaÅ„ i rozwoju),

• nabywanie papierów udziaÅ‚owych ( np. akcji ) lub papierów wartoÅ›ciowych ( np. obligacje).

Cele inwestowania - wydatkowanie środków pieniężnych w celu odniesienia korzyści w późniejszym okresie. Celem jest więc czerpanie dochodów lub nadzieja na zysk.

Cele te można określić jako:

• odkÅ‚adanie konsumpcji na przyszÅ‚ość,

lub

• angażowanie kapitaÅ‚u w celu jego pomnażania.

2. Inwestycja jako kategoria rzeczowa i finansowa.

Ujęcie rzeczowe - za podstawę rozważań przyjmuje się przepływy dóbr a więc zamianę środków finansowych na dobra rzeczowe, usługi, prawa użytkowania, patenty w celu osiągnięcia w następnych okresach dodatkowych dochodów lub oszczędności kosztów.

Można wyróżnić następujące strumienie nakładów inwestycyjnych ujęciu rzeczowym

• nakÅ‚ady na roboty budowlano - montażowe,

• nakÅ‚ady na zakup maszyn, urzÄ…dzeÅ„, Å›rodków transportu, narzÄ™dzi inwentarza,

• pozostaÅ‚e ( np. licencje, dokumentacja, wdrożenie, szkolenie zaÅ‚ogi , reklama).

Ujęcie finansowe - podstawą jest transfer środków pieniężnych ( przepływ kapitału). Dla ich odróżnienie od inwestycji rzeczowych inwestycje te nazywa się lokatami.

Jest to każde wykorzystanie kapitału w celu jego powiększenia.

Inwestycje te są narzędziem alokacji zasobów finansowych. Wymuszają ocenę efektywności inwestycji i lokowanie w przedsięwzięcia najkorzystniejsze, tzn. przynoszące maksymalne korzyści przy możliwym do zaakceptowania poziomie ryzyka.

Uwaga: gdy mówimy o przyszłości lub o wartości kapitału nierozerwalnie z tymi pojęciami wiąże się pojęcie ryzyka

3. Nieruchomość jako lokata bezpośrednia i pośrednia.

Cechy nieruchomości jako lokaty:

a) zalety:

• lokata pewna zabezpieczajÄ…ca kapitaÅ‚ (trwaÅ‚a w miejscu i czasie, zabezpieczajÄ…ca przed inflacja - w dÅ‚ugim okresie czasu wartość nieruchomoÅ›ci powinna rosnąć co najmniej w takim tempie jak inflacja) ),

• lokata zapewniajÄ…ca staÅ‚e dochody - dochody z czynszów lub/i opÅ‚at poza czynszowych; przy wycofywaniu siÄ™ z inwestycji można liczyć na zwrot zainwestowanego kapitaÅ‚u ( pomniejszony o zamortyzowane salda),

• możliwość „odmrożenia” zainwestowanych Å›rodków - możliwość zaciÄ…gniÄ™cia kredytów hipotecznych pod posiadanÄ… nieruchomość,

• umiarkowany poziom ryzyka - w skali 1 do 10: ryzyko inflacji -1, bankructwa - 5 , wahaÅ„ cen rynkowych 6-7, pÅ‚ynnoÅ›ci -10 .

b) wady:

• maÅ‚a pÅ‚ynność - utrudnione wycofywanie Å›rodków pieniężnych ( dÅ‚uższa ekspozycja na rynku),

• konieczność fachowej obsÅ‚ugi - wymagania prawa budowlanego i wzglÄ™dy bezpieczeÅ„stwa,

• ryzyko prawne - swoiste zagrozenie wystÄ™pujÄ…ce w Polsce ( zaszÅ‚oÅ›ci w regulacji praw do nieruchomoÅ›ci).

Inwestowanie może być dokonywane bezpośrednio lub pośrednio ( np. przez fundusze wspólnego inwestowania - tzw. fundusze powiernicze).

Zalety i wady bezpośrednich i pośrednich lokat w nieruchomości

LOKATY BEZPOÅšREDNIE
Zalety	Wady
niskie ryzyko w porównaniu z akcjami	niska płynność
korzyści z dywersyfikacji portfela	konieczność permanentnego zarządzania
zabezpieczenie kapitałów przed inflacją	wysoka kapitałochłonność
skuteczność w równoważeniu narażonych na inflacje zobowiązań długoterminowych	niepodzielność
LOKATY POÅšREDNIE
Zalety	Wady
wysoka płynność	brak kontroli nad nieruchomościami
podzielność	niska efektywność w krótkim okresie
fachowe zarzÄ…dzanie	wysoka korelacja z rynkiem akcji
wykorzystanie dźwigni finansowej	zmiany form opodatkowania
wysoka specjalizacja instrumentu
możliwość zmiany wagi lub typu ryzyka

4. Uwarunkowania decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości.

• Indywidualne preferencje inwestora:

- preferencje ryzyko - zwrot,

- horyzont czasowy.

• Rynkowe uwarunkowania decyzji inwestycyjnych:

- ogólna koniunktura gospodarcza,

- dostępność kapitałów ( przede wszystkim

oprocentowanie kredytów),

- inflacja,

- interwencjonizm państwowy.

• Uwarunkowania prawne:

- uwarunkowania wynikajÄ…ce z prawa miejscowego

(plany zagospodarowania przestrzennego),

- system podatkowy i kierunki jego zmian,

- uregulowany system własnościowy.

• Oczekiwania co do przyszÅ‚oÅ›ci.

5. Rodzaje i źródła ryzyka .

Definicja.

Ryzyko to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z podjęciem określonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności rezultatów oczekiwanych w przyszłości jako efekt określonej inwestycji.

Rodzaje ryzyk - ogólnie.

• Ryzyko systematyczne - zwane rynkowym, zdeterminowane jest zewnÄ™trznymi warunkami gospodarowania, odnosi siÄ™ do tych czynników, które wpÅ‚ywajÄ… na zysk wszystkich porównywalnych instrumentów inwestycyjnych; jest to ryzyko nie dywersyfikowalne.

• Ryzyko niesystematyczne - okreÅ›lane również jako ryzyko dywersyfikowalne; zależy od specyficznych czynników dla inwestowania w konkretny rodzaj lokaty.

• Ryzyko finansowe .

• Ryzyko dochodu.

Źródła ryzyka systematycznego dla inwestycji w nieruchomości:

• sytuacja gospodarcza regionu i kraju,

• pojawienie siÄ™ nieoczekiwanej inflacji,

• nadpodaż nieruchomoÅ›ci,

• zmiany polityki gospodarczej

• zmiany w podatkach.

Źródła ryzyka niesystematycznego na rynku nieruchomości:

• niekorzystne zmiany w otoczeniu,

• zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

• bankructwo najemcy,

• niemożliwość wynajÄ™cia po wygaÅ›niÄ™ciu umowy najmu,

• szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomoÅ›ci.

Źródła ryzyka finansowego:

• zmiana stóp oprocentowania,

• zwiÄ™kszenie ryzyka finansowego z tytuÅ‚u wÅ‚Ä…czenie do finansowania kapitaÅ‚u obcego (ryzyko walutowe),

• niemożliwość spÅ‚aty kredytu z powodu maÅ‚ej dochodowoÅ›ci.

6. Inwestorzy na rynku nieruchomości.

Inwestorzy instytucjonalni - cechami łączącymi ta grupę inwestorów są:

• inwestowanie pieniÄ™dzy im powierzonych,

• posiadanie osobowoÅ›ci prawnej z okreÅ›lonym w statucie prowadzeniem dziaÅ‚alnoÅ›ci lokacyjnej jako celu podstawowego ( np. fundusze powiernicze) lub jednego z powierzonych celów ( np. fundusze ubezpieczeniowe),

• zorganizowanie w formie przedsiÄ™biorstwa.

Inwestorzy indywidualni - podmioty , które nie spełniaja tych cech.

Inwestorzy instytucjonalni na rynku nieruchomości;

• towarzystwa ubezpieczeniowe - szczególnie zainteresowane sÄ… towarzystwa ubezpieczeÅ„ na życie ( np. w USA ok. 35% udziaÅ‚u tych firm to udziaÅ‚y w nieruchomoÅ›ciach);

• fundusze emerytalne - np. w Wielkiej Brytanii ok. 10 % lokat tych funduszy w inwestycjach;

• banki - dokonujÄ… inwestycji poÅ›rednich lub bezpoÅ›rednich w nieruchomoÅ›ci w celu dywersyfikacji portfela inwestycyjnego; najistotniejsza jest jednak rola banków w finansowaniu nieruchomoÅ›ci za poÅ›rednictwem udzielanych kredytów,

• fundusze powiernicze - skupiajÄ… one kapitaÅ‚ inwestorów wydajÄ…c w zamian jednostki uczestnictwa i dokonujÄ… lokat we wÅ‚asnym imieniu; fundusze inwestycyjne nieruchomoÅ›ci lokujÄ… swoje aktywa w grunty oraz budowle; dochody i zyski czerpiÄ… z najmu, dzierżawy także sprzedaży po cenach wyższych od cen nabycia.

7. Kryteria inwestowania nieruchomości.

7.1. Kryteria tradycyjne (statyczne).

Stanowią one pierwsze przybliżenie modeli bardziej złożonych. Mogą być wystarczające przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych dotyczących prostych zamierzeń.

Do tradycyjnych kryteriów należą:

• okres zwrotu

-mnożnik dochodu brutto :

całkowite nakłady inwestycyjne

PDB lub EDB

- mnożnik dochodu netto:

całkowite nakłady inwestycyjne

DON

Uwaga: wszystkie mnożniki wyrażają okres zwrotu czyli liczbę lat konieczną do odzyskania zainwestowanego kapitału; preferują projekt, który przynosi okres najkrótszy.

• stopa zwrotu

- stopa kapitalizacji:

R = (DON):(całkowite nakłady inwestycyjne) x 100%

- stopa zwrotu z kapitału własnego po opodatkowaniu:

R= (CF) : (kapitał własny) x 100%

gdzie CF - przepływy pieniężne po

opodatkowaniu

uwaga: informuje jaki jest roczny zwrot z inwestycji w postaci dochodu z jednostki zaangażowanego kapitału.

• Å›rednia stopa dochodu:

- średnia stopa dochodu operacyjnego netto

R_śr = (DON_śr) : ( całkowite nakłady inwestycyjne) x100%

uwaga: przy jej wyznaczaniu bierze się pod uwagę nie dochód początkowy (jednoroczny dochód z roku bazowego)lecz średnie dochody;

7.2 Kryteria dynamiczne.

Metody w tych kryteriach wykorzystują modele zdyskontowanych strumieni pieniężnych .

Do najczęściej stosowanych metod należą:

1. Wartość bieżąca netto NPV.

2. Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.

Ad. 1/ Wartość bieżąca netto NPV.

Jest to różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a poniesionymi wydatkami w związku z jej realizacją;

NPV =
+ PV ...............wzór (a)

gdzie:

PV - aktualna wartość kapitaÅ‚u odzyskanego po okresie „n”

CF - przepływy pieniężne po opodatkowaniu,

r - stopa dyskontowa

Z dwóch projektów inwestycyjnych lepszy jest projekt, dla którego NPV jest większe.

Ad. 2/ Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.

WewnÄ™trzna stopa zwrotu IRR jest to wysokość stopy dyskontowej „R” ze wzoru (a) , przy której NPV = 0, czyli jest to taka stopa , która równoważy bieżącÄ… wartość wpÅ‚ywów z wartoÅ›ciÄ… bieżącÄ… wydatków.

Warunkiem zaakceptowania projektu inwestycyjnego jest , aby wewnÄ™trzna stopa zwrotu byÅ‚a co najmniej równa stopie zwrotu „r” wymaganej przez inwestora, tzn.:

IRR ≥ r

Wyznaczanie IRR;

Metodą graficzna - szukamy w układzie współrzędnych (r, NPV) miejsca zerowego , tzn miejsca gdzie NPV = 0,

• Metoda matematyczna

IRR = r₁ + {NPV₁( r₂ -r₁) } : { NPV₁ +NPV₂}

gdzie:

r₁ - poziom stopy dyskontowej dla której NPV>0,

r₂ - poziom stopy dyskontowej dla której NPV<0,

NPV₁ ^- wartość NPV obliczona dla stopy r₁,

NPV₂ - wartość NPV obliczona dla stopy r₂

Warszawa,10.05.2006 r.

Poziomy produktu

• W każdym produkcie można wyróżnić pewne poziomy, skÅ‚adajÄ…ce siÄ™ na caÅ‚y produkt. W literaturze można spotkać siÄ™ z dwoma głównymi koncepcjami budowy produktu:

• pierwsza, zaproponowana przez Levitta, mówi o trzech poziomach:

• rdzeniu, in. istota produktu to sam produkt, jego cechy funkcjonalne oraz pewne rozwiÄ…zania techniczne,

• produkt rzeczywisty to wszystko co ma wpÅ‚yw na postrzeganie towaru (usÅ‚ugi) przez konsumenta. SkÅ‚adajÄ… siÄ™ na to takie czynniki jak: model, marka, znak handlowy, cena, jakość, opakowanie, styl, materiaÅ‚, a także wyglÄ…d i zachowanie personelu sprzedażowego

• produkt poszerzony to korzyÅ›ci dodatkowe dla konsumenta, takie jak: dostawa, części zapasowe, kredyt, instrukcja, gwarancja, reklamacje, dostÄ™pność punktów usÅ‚ugowych, instalacja czy naprawy itp.;

• druga, opisana przez Kotlera obejmuje pięć poziomów:

• podstawowy pożytek -jest to podstawowa potrzeba zaspakajana przez dany produkt (a wiÄ™c rozrywka w przypadku telewizora)

• produkt podstawowy - ta część produktu, która jest niezbÄ™dna do zaspokojenia potrzeby (np. telewizor)

• produkt oczekiwany - oczekiwania klienta wobec produktu (panoramiczny obraz)

• produkt rozszerzony - wszystko co przewyższa oczekiwania klienta (dźwiÄ™k stereo, podÅ‚Ä…czenie konsoli do gier)

• produkt potencjalny - wszystkie modernizacje jakim może zostać poddany produkt w przyszÅ‚oÅ›ci (możliwość przeglÄ…dania stron WWW na telewizorze, przeglÄ…d zdjęć)

1

---